ارتفاع في العرض قد يؤدي إلى انخفاض أسعار العائلات المتعددة هذا العام

تواجه العقارات التجارية ضغوطًا من عدة اتجاهات. الضغط الأساسي هو ارتفاع أسعار الفائدة، التي تضع ضغوطا تصاعدية معدلات الحد الأقصى (مما يؤدي إلى انخفاض قيم الأصول)، مما يجعل تكاليف إعادة التمويل صعبة ومكلفة على نحو متزايد. ولكن هناك خطر آخر ينشأ، على وجه التحديد فيما يتعلق بالعقارات التجارية متعددة الأسر: زيادة العرض. تشير البيانات الأخيرة إلى أنه قد يكون هناك وفرة قصيرة المدى من الوحدات متعددة الأسر التي تصل إلى السوق في وقت غير مناسب. 

لشرح هذه المشكلة بشكل كامل، دعونا نلقي نظرة على اتجاهات البناء للعقارات متعددة الأسر (التي تُعرف بأنها العقارات التي تحتوي على خمس وحدات أو أكثر) على مدى العقود العديدة الماضية. كما ترون في الرسم البياني أدناه، بعد الانخفاضات الحادة في عدد الوحدات متعددة الأسر في الفترة من 2008 إلى 2014، ارتفع بناء الوحدات متعددة الأسر والعدد الإجمالي للوحدات متعددة الأسر بشكل كبير. 

منذ بداية الوباء، انفجر الاتجاه التصاعدي لزيادة البناء متعدد الأسر بشكل أكبر، واعتبارًا من الربع الرابع من عام 4، تجاوز مليون وحدة قيد الإنشاء لأول مرة (على الأقل وفقًا لبيانات CoStar).

وبطبيعة الحال، يستغرق بناء وحدات متعددة الأسر عدة أشهر، إن لم يكن سنوات، حتى في الأوقات الجيدة. لكن السنوات الأخيرة لم تكن سهلة على شركات البناء، على الأقل من حيث جداول التسليم. ومع مشاكل سلسلة التوريد وقيود العمل، استغرق البناء وقتًا أطول. يؤدي هذا الاتجاه إلى وفرة كبيرة في المخزون الذي لم يصل إلى السوق بعد. بالنظر إلى الرسم البياني أدناه، يمكنك رؤية توقعات CoStar للوحدات التي تم تسليمها تظهر أن عام 2023 هو الأعلى على الإطلاق، مع انخفاض عام 2024 قليلاً ولكنه لا يزال مرتفعًا. نعم، التنبؤ أمر صعب، ولكن التنبؤ بتسليم البناء أسهل قليلاً من مجموعات البيانات الأخرى. ونظرًا لحاجة شركات البناء والمطورين إلى الحصول على تصاريح للبناء، فهناك بيانات قوية حول المشاريع المخطط لها وفي طور التنفيذ. أنا شخصياً أتعامل مع هذه التوقعات بجدية أكبر قليلاً من التوقعات الأخرى. 

ولا تمثل زيادة العرض مشكلة إذا كان هناك طلب متناسب "لاستيعاب" الوحدات الجديدة - ولكن لا يوجد ذلك. الطلب يتراجع. 

الرسم البياني أدناه يحكي قصة مقنعة للغاية. أولاً، انظر إلى الأشرطة الزرقاء. وهذا هو نفس ما نظرنا إليه أعلاه، وهو ارتفاع معدلات تسليم الوحدات خلال العامين المقبلين. ولكن انظر بعد ذلك إلى الأشرطة البرتقالية التي تظهر "الاستيعاب" (مقياس العقارات التجارية الذي يقيس الطلب). انها ليست مواكبة. 

وبعد عام رائع للطلب في عام 2021، تحول "صافي الامتصاص" (الاستيعاب - الطلب) إلى المستوى السلبي، مما يعني أن العرض يأتي إلى السوق أكثر من الطلب. كان ذلك في عام 2022! وفي عام 2023، من المتوقع أن يتم طرح المزيد من الوحدات عبر الإنترنت، وكما يوضح هذا الرسم البياني، من غير المتوقع أن يواكب الطلب هذه الوتيرة. بالطبع، يمكن لبعض شركات البناء إلغاء مشاريعهم أو إيقافها مؤقتًا، لكن هذا أمر طبيعي اقتراح باهظ الثمن التي يميل البناة إلى تجنبها إذا كان ذلك ممكنًا. 

ماذا يحدث عندما يفوق العرض الطلب؟ يزداد عدد الوظائف الشاغرة، كما ترون في توقعات CoStar هذه. يجب أن يكون هذا مصدر قلق لأي شخص في مجال العائلات المتعددة ولأي مستثمر عقاري. يمكن أن تؤدي الزيادة في العرض والزيادة المتناسبة في الوظائف الشاغرة إلى انخفاض الدخل ودفع أسعار الإيجار إلى الانخفاض. البيانات التي أعرضها، وتحليلي، تتعلق بالعقارات التجارية، ولكن الضغط النزولي على الإيجارات وارتفاع الوظائف الشاغرة في المنازل المتعددة الأسر لديه القدرة على الامتداد إلى السوق السكنية في مناطق معينة. 

وبطبيعة الحال، فإن هذه البيانات على المستوى الوطني لا تحكي القصة بأكملها. لقد ألقيت نظرة على العديد من الأسواق الفردية لأرى كيف يتم ذلك على المستوى الإقليمي. ما وجدته هو أن بعض الأسواق معرضة بشكل كبير لخطر الإفراط في البناء. لقد اخترت عينة من خمسة أسواق أعتقد أنها معرضة بشكل كبير لخطر ارتفاع الوظائف الشاغرة وانخفاض الإيجارات للعائلات المتعددة: سانتا في، نيو مكسيكو؛ وبونتا جوردا، فلوريدا؛ وميرتل بيتش، ساوث كارولينا؛ كولورادو سبرينغز، كولورادو؛ وأوستن، تكساس.

وتمتلك جميع هذه الأسواق مشاريع بناء كبيرة، مع وجود عدد كبير من الوحدات المقرر طرحها في السوق مقارنة بالعرض الحالي وبالطلب المتوقع. 

ومن ناحية أخرى، فإن العديد من المدن، التي وجدتها مدنًا أصغر حجمًا، لا تزال في حالة جيدة نسبيًا. 

ميسولا، مونتانا؛ أثينا، جورجيا؛ ميدلاند، تكساس؛ بروفو، يوتا؛ وتتمتع كل من توبيكا، كانساس، بصافي استيعاب قوي، وخطوط أنابيب البناء الخاصة بها معقولة جدًا مقارنة بمستويات المخزون الحالية. بالنسبة لي، هذه المدن لديها خطر أقل بكثير من الشواغر وانخفاض الإيجارات. 

كل سوق فريد من نوعه، وأنا أعرض فقط بعض الأمثلة على الأسواق المعرضة للخطر وغير المعرضة للخطر. لكنني أشجعك على إجراء بعض الأبحاث بنفسك وتحديد أداء السوق الخاص بك فيما يتعلق بالبناء. يمكنك العثور على الكثير من البيانات الجيدة مجانًا على موقع الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس أو فقط عن طريق البحث عن بيانات الامتصاص الخاصة بمنطقتك المحلية على Google. 

وفي الختام

تشهد العقارات متعددة الأسر وفرة في المعروض تصل إلى السوق في وقت غير مناسب، حيث يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى فرض ضغوط هبوطية على الأسعار وضغط التدفق النقدي على المشغلين. على هذا النحو، يمكن أن يشكل عامي 2023 و2024 سنوات صعبة في مجال العائلات المتعددة للمشغلين الحاليين. 

الشيء المهم الذي يجب ملاحظته هنا هو أن وفرة العرض ونقص الطلب من المرجح أن يكونا على المدى القصير. تدعم اتجاهات البناء والديموغرافية طويلة المدى الطلب القوي على الوحدات المؤجرة متعددة الأسر في المستقبل، وهو ما يبشر بالخير للمستثمرين. على سبيل المثال، دراسة حديثة يُظهر أن الولايات المتحدة تحتاج إلى 4.3 مليون وحدة إضافية متعددة الأسر خلال الـ 12 عامًا القادمة لتلبية الطلب. من المحتمل أن ينخفض ​​تكوين الأسر في الوقت الحالي بسبب الظروف الاقتصادية قصيرة المدى. ويؤثر التضخم سلباً على القدرة الشرائية للمستأجرين، كما أن عدم اليقين الاقتصادي يمنع الشباب الأميركيين من تكوين أسرهم الخاصة. ومن غير الواضح متى ستنتهي هذه الصعوبة الاقتصادية، ولكن عندما تنتهي، فمن المرجح أن ينتعش الطلب مرة أخرى. 

ونظراً لهذا، كان من الممكن أن يفعل المستثمرون فرص شراء جيدة في الأشهر والسنوات القادمة. مع احتمال ارتفاع معدلات الحد الأقصى، يجب أن تنخفض أسعار العائلات المتعددة. إذا انخفض مؤشر NOI أيضًا بسبب مشكلات العرض الزائد، فسيؤدي ذلك إلى انخفاض الأسعار بشكل أكبر. قد يسمح هذا للمخترعين الذين يتمتعون ببعض الطاقة الجافة بالدخول إلى عائلات متعددة بأسعار مغرية، ولكن تذكر - هذا وقت محفوف بالمخاطر. احرص على عدم شراء أي شيء وفهم ديناميكيات السوق في منطقتك المحلية بالتفصيل.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.