أسعار المساكن الحقيقية في أمستردام الأعلى منذ 400 عام. تحليل الفقاعة

أسعار المساكن في أمستردام ، بعد تصحيحها للتضخم ، لم تكن أبدًا بهذا الارتفاع منذ التاريخ المسجل. بجانب أسعار الفائدة المنخفضة ، فإن سبب الارتفاع السريع في الأسعار هو دورة التغذية المرتدة بين البنوك والمستهلكين الذين أصبحوا مدمنين على الإقراض العقاري والأسعار المتزايدة باستمرار.

مع الأزمة المالية الكبرى - الناجمة عن فقاعة العقارات - لا تزال حية في ذاكرتنا ، في العديد من الاقتصادات المتقدمة ، ترتفع أسعار المساكن حاليًا بمعدل وتيرة قياسية. ارتفعت أسعار المساكن في هولندا 19% في الربع الثالث من عام 2021 مقارنة بالعام السابق.

يرى بعض الاقتصاديين أن أسعار المساكن في أمستردام - التي حصلت على أطول مؤشر لها - مبالغ فيها منذ عام 2020 ، بناءً على نموذج أسعار الإيجارات وأسعار الفائدة. يشير آخرون إلى السياسات المطبقة في الغرب على مدى عقود عديدة والتي خلقت "دورة ملاحظات تمويل الإسكان، حيث أصبحت البنوك مدمنة على الإقراض العقاري ، مما أدى إلى تأجيج أسعار المساكن ، ويعتمد الاستهلاك بشكل متزايد على "الثروة" الناتجة عن ارتفاع الأسعار. نظرًا لأن هذا الاتجاه يجعل البنوك تقرض قروضًا أقل للأعمال الإنتاجية ، فإن جوهر الاقتصادات يضعف.

مؤشر العقارات الأطول عمرًا  

تم اختراع العديد من اللبنات الأساسية للرأسمالية في أمستردام ، عاصمة هولندا (هولندا). في أواخر القرن السادس عشر ، شرع الهولنديون في حملات تجارية عبر البحر إلى آسيا. بحلول عام 16 ، كانت هناك ست شركات ناشئة من "الهند الشرقية" تبحر من الموانئ الهولندية. لمكافحة المنافسة الإسبانية والبرتغالية ، وعدم التنافس مع بعضها البعض ، اندمجت الشركات الست القائمة في شركة واحدة: شركة الهند الشرقية المتحدة (شركة De Verenigde Oost-Indische Compagnie، أو VOC للاختصار). تم ترخيص VOC رسميًا في عام 1602 ، وأصبحت أول شركة مساهمة ، حيث تم تداول أسهمها في البورصة الأولى. تدفقت الأموال من جميع أنحاء أوروبا على هولندا. بسبب النجاح الاستثنائي الذي حققته شركة VOC ، كانت أمستردام بحاجة إلى التوسع ، وقد فعلت ذلك من خلال حفر ثلاث قنوات حول وسط المدينة في العصور الوسطى: herengracht, كيزرجراختو برينسينجراتشت.

لقد تم تسجيل أسعار المعاملات العقارية في Herengracht، وهي أرقى العقارات على الإطلاق، بعناية. في عام 1997، قام الاقتصادي الهولندي بيت إيشهولتز ببناء مؤشر لأسعار المنازل في هيرينجراخت بجودة ثابتة من عام 1628 حتى عام 1973. وكان هذا ميلاد مؤشر Herengracht. أظهر بحث Eichholtz الأولي أن أسعار المساكن الحقيقية (المصححة لتضخم أسعار المستهلك) تغيرت تدريجياً بمرور الوقت ، لكنها كانت متساوية إلى حد ما في عام 1973 مقارنة بالأسعار في عام 1628.

نشر Eichholtz وآخرون تحديثًا لأسعار المساكن التاريخية في أمستردام في عام 2020. جمع Eichholtz et al لهذا المنشور مجموعة أعمق من البيانات ، والتي تبدأ في عام 1620 وتشمل منازل من منطقة أوسع. على الرغم من أن الأرقام تشير إلى أن الأسعار بدأت في الارتفاع بشكل كبير من التسعينيات فصاعدًا ، إلا أن استنتاجهم كان أن سوق الإسكان لم يكن في فقاعة ، بناءً على أسعار الإيجارات وأسعار الفائدة.

أحد زملاء إيشهولتز ، ماثيجس كوريفار ، كان لطيفًا للغاية لتقديم بياناته حتى سبتمبر 2021. في رسالة بريد إلكتروني كتب لي أنه بعد عام 2019 ارتفعت الأسعار إلى درجة أن نموذجهم يشير إلى أن العقارات في أمستردام مبالغ فيها الآن. يوجد أدناه مخطط أسعار المساكن الحقيقية في أمستردام من عام 1620 حتى سبتمبر 2021.  

ما حدث في التسعينيات دفع أسعار المساكن أعلى بكثير من الأسعار خلال هولندا العصر الذهبي في القرن السابع عشر والعصر الذهبي الثاني في أواخر القرن التاسع عشر؟ للحصول على فهم أوسع لسوق الإسكان - بما يتجاوز النموذج القائم على أسعار الإيجار وأسعار الفائدة - قرأت عمل خبير اقتصادي متخصص في الأرض والإسكان والمصارف: جوش رايان كولينز.

ثورة الرهن العقاري

وفقًا لريان كولينز ، كان هناك تطوران رئيسيان في سوق الإسكان منذ القرن التاسع عشر: تغيير في ضريبة الأراضي وإلغاء القيود المالية. على الرغم من أنه كان يبحث في الغالب عن الاقتصادات الأنجلو ساكسونية ، إلا أنني قمت بمراجعة النتائج التي توصل إليها في هولندا.  

نظر الاقتصاديون الكلاسيكيون ، مثل آدم سميث وجون ستيوارت ميل ، إلى الأرض كأصل لا يضاهى مع الأصول الأخرى ، ويرجع ذلك أساسًا إلى أنها في العرض الثابت وغير المتحرك. إذا زاد الطلب على الأراضي ، يرتفع السعر دون زيادة العرض. نتيجة لذلك ، إذا كان هناك نمو اقتصادي ، فإن قيمة الأرض - التي تُبنى عليها المنازل - ترتفع بشكل غير متناسب مع السلع والخدمات (حتى لو لم يلعب مالك الأرض أي دور في خلق تلك القيمة). كان الحل الذي قدمه سميث وميل هو فرض ضرائب على الأرض ، أكثر من فرض الضرائب على العمالة أو الأرباح. في الواقع ، كانت ضريبة الأراضي في القرنين الثامن عشر والتاسع عشر مصدرًا رئيسيًا للدخل في الولايات المتحدة وأوروبا.

ثم جاء الاقتصاديون الكلاسيكيون الجدد الذين تخلصوا من النظريات المذكورة أعلاه على الأرض. في القرن العشرين ظهر تحول من ضريبة الأراضي إلى ضريبة الدخل. أصبح امتلاك منزل كأصل مالي أكثر جاذبية. كل ما كان ينقص هو وسيلة لتمويل العقارات. 

من الثلاثينيات حتى السبعينيات ، فرضت الحكومات في معظم الاقتصادات المتقدمة "إرشادات ائتمانية" على البنوك ، والتي قيدت الإقراض العقاري. من خلال الأفضلية ، تقرض البنوك ائتمان الرهن العقاري على ائتمان الشركات ، لأن الأول أقل خطورة. عادةً ما يكون المنزل الذي يتم شراؤه برهن عقاري بمثابة ضمان آمن للقرض. في حالة إفلاس المقترض ، يمكن للبنك الحصول على الضمان ويقتصر الضرر. في حالة إقراض شركة ، لا يمكن أن يكون هناك ضمانات أو ضمانات ذات جودة منخفضة. لكن بالنسبة للمجتمع ، فإن إقراض الشركات المنتجة أمر ضروري ، لأنه يخلق نموًا اقتصاديًا مستدامًا ودخلًا لخدمة الديون. ولكن تم تفكيك التوجيه الائتماني ببطء ، ونتيجة لذلك تجاوز الائتمان العقاري للبنوك الائتمان غير العقاري في عام 1930. كانت ثورة الرهن العقاري حقيقة واقعة.

ينتج البنك المال من فراغ عندما يقرض الائتمان. لذلك ، في حالة قيام البنوك بإقراض ائتمان الرهن العقاري ، يتم توسيع المعروض النقدي ، ولكن يتم إنفاق الأموال على كمية محدودة من المنازل. المعروض النقدي مطاط، في حين أن المعروض من المنازل غير مرن. لا عجب أن أسعار المساكن ارتفعت في التسعينيات. بعد ذلك ، بدأت دورة ردود الفعل على تمويل الإسكان: أدى ارتفاع أسعار المساكن إلى زيادة الطلب على الرهون العقارية ، مما أدى إلى زيادة الأسعار ، مما أدى إلى زيادة الطلب على الرهون العقارية ، وما إلى ذلك.

كما ساهم توريق الرهون العقارية ، الذي انطلق في التسعينيات ، في "الدورة". يُمكِّن التوريق البنوك من تجميع الرهون العقارية وحزمها في ضمان مدعوم بالرهن العقاري (MBS). يتم تحويل الأصول غير السائلة (الرهن العقاري) إلى أصل سائل (MBS) يمكن بيعه ، على سبيل المثال ، إلى صندوق معاشات تقاعدية. تحصل البنوك على رسوم لبيع MBS ، وعندما تكون الأوراق المالية خارج ميزانيتها العمومية ، فإنها تترك مساحة أكبر لإقراض الرهن العقاري الجديد.

أخيرًا وليس آخرًا ، كانت ضوابط رأس المال التي تم رفعها بعد انهيار بريتون وودز في عام 1971 تعني أن البنوك لم تعد تعتمد على الودائع المحلية في تمويلها. تمكنت البنوك من الوصول إلى أسواق المال الدولية ، حيث يمكنها جذب تمويل إضافي لائتمان الإسكان.

يؤدي تصاعد أسعار العقارات إلى ارتفاع نسبة سعر المنزل إلى الدخل وبالتالي تقليل الإنفاق الاستهلاكي. يتم تعويض هذه الخسارة في الإنفاق في اقتصاد ردود الفعل على تمويل الإسكان من خلال "الثروة" المتولدة من ارتفاع أسعار المساكن. الأشخاص الذين لديهم مكاسب غير محققة على ممتلكاتهم سوف ينفقون أكثر لأنهم يشعرون بأنهم أكثر ثراء (تأثير الثروة) ، أو الحصول على رهن عقاري ثانٍ لشراء قارب (سحب الأسهم). تزيد أرباح الآخرين من خلال المضاربة على العقارات. لكن الاستهلاك يمكن أن يستمر فقط طالما استمرت الدورة.

وفي الختام

تحتاج الدورة إلى مزيد من الديون وزيادة أسعار المساكن. هذه الدوامة اللولبية للديون التي لا يمكن تحملها تستمر بفضل نعمة البنوك المركزية التي خفضت أسعار الفائدة. في رأيي ، ما ورد أعلاه يشبه مخطط بونزي وسوق الإسكان في فقاعة. على الرغم من أنني لست متأكدًا من المدة التي سيستغرقها هذا الموقف وكيف ستنبثق الفقاعة. ربما تنخفض أسعار المساكن الاسمية ، وربما يرتفع التضخم بحيث تتراجع أسعار المساكن الحقيقية مع متوسطها طويل الأجل. تتمثل مشكلة انخفاض الأسعار الاسمية في أنه يمكن أن يؤدي إلى هدم النظام المصرفي ، وهو أمر تريد البنوك المركزية منعه ، حيث تتعرض البنوك بشكل كبير للقروض العقارية.  

أود أن أؤكد أنه ليس كل اقتصاد (متقدم) لديه نفس سوق الإسكان. كما لا ترتفع مستويات ديون الرهن العقاري بشكل خطي. بعد الأزمة المالية الكبرى في عام 2008 ، انخفضت أسعار المساكن ومستويات ديون الرهن العقاري في العديد من الاقتصادات. استجابة للأزمة ، قامت الحكومات بإنقاذ البنوك ودعم الاقتصاد - مما أدى إلى زيادة الدين الحكومي. لم يُسمح لفقاعة الإسكان بالانكماش بالكامل. وصلت أسعار الفائدة إلى الصفر ، وانخفضت أسعار الفائدة الحقيقية ، وأعيد تنشيط الدورة. استأنفت أسعار المساكن صعودها.  

علاوة على ذلك ، ورقة أكاديمية ("المزيد من القروض العقارية ، نمو أقل؟") من عام 2016 بواسطة Dirk Bezemer et al.

وفي البيانات التي تم جمعها حديثا عن 46 اقتصادا خلال الفترة 1990-2011، نبين أن التطور المالي منذ عام 1990 كان في الأغلب راجعا إلى نمو الائتمان المقدم إلى العقارات وأسواق الأصول الأخرى، والذي كان معامل نموه سلبيا. لقد وجدنا تأثيرات إيجابية على النمو بالنسبة للتدفقات الائتمانية إلى الأعمال غير المالية ولكن ليس بالنسبة للرهن العقاري والتدفقات الائتمانية الأخرى في أسواق الأصول. …

لم تكتف ثورة الرهن العقاري "بمزاحمة" الائتمان للشركات المنتجة ، بل كان لتدفق الائتمان إلى الرهون العقارية تأثير سلبي على النمو.

هل يمكن أن تكون ثورة الرهن العقاري ، التي خنق النمو ، إلى جانب نظام نقدي دولي قانوني يتيح مستويات ديون غير محدودة ، قد ولدت أكبر فخ للديون في تاريخ العالم؟

أخيرًا ، في هولندا ، وأفترض في أي مكان آخر ، أن الحل الأكثر ذكرًا للإسكان غير الميسور هو ببساطة بناء المزيد من المنازل. فشل هذا النهج ، لأن البنوك يمكنها دائمًا طباعة النقود بشكل أسرع مما يستطيع أي شخص بناء المنازل. يجب إيجاد الحل في جانب الطلب وليس جانب العرض.

إذا كنت قد استمتعت بقراءة هذا المقال ، يرجى التفكير في الدعم جولد أوبزيرفر والاشتراك في النشرة الإخبارية.

مصادر

• متحف Belasting & Douane. Digitale reis door de geschiedenis van belastingen في هولندا

• Bezemer، D. 2014. قد يكون شومبيتر على حق مرة أخرى: التمايز الوظيفي للائتمان.

• Bezemer، D.، Grydaki، M.، and Zhang، L. 2016. المزيد من القروض العقارية ، نمو أقل؟

• Bezemer، D.، Samarina، A.، and Zhang، L. 2017. التحول في تخصيص الائتمان المصرفي: بيانات جديدة ونتائج جديدة.

• Eichholtz، P. 1997. مؤشر أسعار المنازل على المدى الطويل: مؤشر Herengracht ، 1628-1973.

• إيشهولتز، P.، أمبروز، B، وليندنثال، T. 2012. أسعار المساكن وأساسياتها: 355 سنة من الأدلة.

• فيرغسون ، إن .2008. صعود المال.

• هراري ، واي إن 2018. مال.

• Jordà، Ò.، Schularick، M.، and Taylor، AM 2014. الرهن العقاري الكبير: تمويل الإسكان والأزمات ودورات الأعمال.

• Korevaar، M.، Eichholtz، P.، and Francke، M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel في أمستردام. 

• Monsma ، JA ، Monsma ، AP هل إنجريجبيندي هيرزينينج فان هت جيمينتيليجكي بيلستينجيبيد فرصة؟

• Park، HY، Chang، H.، Misra، K. 2012. تأثير توريق الرهن العقاري على فقاعة الإسكان وأزمة الرهن العقاري: منظور التنظيم الذاتي.

• رييل ، أ. فان. 2016. هيت Financieel Stelsel في Historisch Perspectief.

• ريان كولينز ، جيه ، ويرنر ، آر ، جاكسون ، إيه ، وجرينهام ، ت. 2012. من أين يأتي المال؟

• Ryan-Collins، J. 2019. لماذا لا يمكنك شراء منزل؟

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ