تقليص المديونية هو مصطلح ربما لم تسمعه. ولا تتفاجأ. لن تغطي معظم شبكات الأخبار مطلقًا ما يعنيه إلغاء الرافعة المالية أو ماذا يعني ذلك بالنسبة لسوق العقارات. لكن ، هذا الانقباض الرأسمالي ممكن ينفجر سوق الاسكان، مما تسبب في انهيار العديد من المستثمرين والصناديق ، تاركين الباقي لالتقاط الخردة. هذا التغيير الهائل على وشك الحدوث، لكن لا تخافوا كثيرا. إذا اشتريت حقًا ، فقد تكون واحدًا من القلائل المحظوظين بامتلاك بوفيه من التدفق النقدي عروض للإختيار من.
لذا ، من الأفضل أن يسأل عن هذه الأزمة الوشيكة من بن ميلر، الشريك المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة جمع التبرعات؟ لقد كان على طرفي الإقراض ، ليس فقط يشتري الأصول الهامة بالائتمان ولكن أيضًا يوفر التمويل للآخرين الذين يحتاجون إليه. يتوقع بن حدوث تغيير هائل في سوق العقارات ذلك سوف صدمة المستثمرين حتى النخاع ويمكن أن يترك الاقتصاد أسوأ من أجل التآكل. إن أزمة تقليص المديونية التي يتحدث عنها بن ليست مفهومًا بسيطًا ، ولكن بمجرد أن تفهم كيف ولماذا يحدث ذلك ، فأنت أطلق العنان لجزء من المعرفة يفقده 99٪ من المستثمرين الآخرين.
يتحدث بن عن كيفية القيام بذلك قروض جسر و تمويل عائم وضعوا الآلاف من المستثمرين (والمقرضين) في مأزق ، لماذا ستتعرض البنوك لضغوط نقدية في عام 2023، والسيناريوهات التي يمكن أن تحدث خلال العام المقبل إذا سارت الأمور على ما يرام. لا تخطئ ، فهذه ليست توقعات يوم القيامة أو بعض الضجيج الافتراضي الذي يقصد به قلق المستثمرين. التخلص من الديون هو سيناريو حقيقي يمكن أن يحدث آثار متتالية لعقود. إذا كنت تستثمر ، فهذه حلقة حاسمة يمكنك الاستماع إليها.
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
ديف:
مرحبا جميعا. مرحبًا بكم في موقع On the Market. أنا ديف ماير ، مضيفك انضم إلى جيمس داينارد في سياتل اليوم. جيمس ، مستعد للعبة؟
جيمس:
أنا مستعد. حصلت على قطرات السعال. أنا مستعد للصراخ باسم ... الرجل الثاني عشر هو شيء حقيقي لذا سأصرخ معه.
ديف:
لطالما أردت الذهاب إلى لعبة هناك. هل هو حقا شيء مختلف؟
جيمس:
أوه ، عندما تعود إلى هنا سآخذك. نعم ، لقد كنت حامل تذكرة مخضرم لفترة طويلة. إنها عالية. عندما تسبب Beast Mode في زلزال الوحش ، كان ذلك أعنف شيء سمعته في حياتي ، لقد كان جنونًا تمامًا.
ديف:
نعم ، هذا يبدو ممتعًا. حسنًا ، سأكون في سياتل في غضون أسبوعين لكنك لن تكون هناك لسوء الحظ. لكن في العام المقبل سنفعل ذلك.
جيمس:
إذا كانت هناك لعبة قد أتمكن من إعطائها تذاكر ، دعني أتحقق من الجدول الزمني.
ديف:
أنا بالتأكيد مشترك. حسنًا ، دعنا نصل إلى العقارات. لذلك لدينا اليوم بن ميلر وهو الرئيس التنفيذي لـ Fundrise والذي يعتبر الراعي الكامل لعرضنا. لكن بن هو الشخص الوحيد الأكثر دراية بالعقارات الذي قابلته في حياتي. وهذه حلقة رائعة ومقابلة أجريناها للتو. هل يمكنك إعطاء ملخص موجز لكل شخص يستمع إلى ما يتوقع أن يسمعه هنا؟
جيمس:
أعتقد أن هذه حلقة رائعة. هذا في الواقع أحد الأشياء المفضلة التي فعلناها والسبب في ذلك هو أن الجميع يبحث عن هذه الفرصة وهم مجمدون الآن. إنهم مثل ، لن أشتري أي شيء حتى أعرف ماذا أشتري. يتحدث بن عن ما سيحدث في خط الأنابيب لدينا وكمستثمر للتحضير لأين توجد الفرص الرئيسية. والتلميحات التي يسقطها هي… الجميع يريد أن يعرف أين يربح الثروة ، هذا ما سنتحدث عنه في هذه الحلقة.
ديف:
وأريد فقط أن أقدم القليل من الإفصاح هنا لأن بعض ما يتحدث عنه بن أكثر تقدمًا بقليل. ندخل في تفاصيل النظام المصرفي وكيف يتم إنشاء القروض في العقارات ، وخاصة العقارات التجارية. لكن من المهم للغاية معرفة ما يدور في أفكار بن حول ما يحدث في العقارات في الوقت الحالي. وهو يقدم أمثلة ملموسة جيدة حقًا عن كيف أن بعض الديناميكيات المتغيرة في أسواق الديون وهذا التخفيض الكبير للديون كما يسميه ، والذي سنراه على مدار العامين المقبلين يمكن أن يؤثر على الأصول العقارية التجارية. إذاً إنها حلقة رائعة ، لقد تعلمت شخصياً الكثير ، لكن قبل ذلك فقط حذر من أن هناك بعض الهراء هنا. لكنني أعرف لأناس مثل جيمس وأنا ، لقد أحببنا ذلك.
جيمس:
أحب تصوير هذا الفيلم مع Ben ، أعتقد أنني أرسلت لك بريدًا إلكترونيًا قبل العرض ، كنت مثل ، كان علي الاستماع إلى هذا البودكاست مرتين لاستيعابها ، لكنه رائع وربما غير استراتيجيتي بالكامل لما سأفعل ذلك في عام 2023.
ديف:
رائع. حسنًا. حسنًا ، هذه كلمات جريئة ، لذا إذا أخذ جيمس الأمر على محمل الجد ، فأنت بالتأكيد تريد الاستماع إليه. لذلك سنأخذ استراحة سريعة ولكن بعد ذلك سنعود مباشرة مع الرئيس التنفيذي لشركة Fundrise ، بن ميللر.
بن ميلر ، الرئيس التنفيذي لشركة Fundrise. مرحبًا بك مرة أخرى في السوق. شكرا جزيلا لوجودك هنا.
بن:
شكرا لاستضافتي يا رفاق.
ديف:
حسنًا ، نحن متحمسون لأن آخر مرة أجرينا فيها محادثة رائعة تحدثنا فيها كثيرًا عن Build to Rent ، لكننا استمعنا أنا وجيمس إلى بودكاست كنت عليه مؤخرًا. اعترف جيمس أنه استمع إليها مرتين لأنه أحبها كثيرًا. كان هذا يتحدث عن إلغاء الرافعة المالية ، وأعتقد أنه كان يسمى بالرفع الكبير للرافعة المالية في حلقة البودكاست تلك وكان رائعًا. لذلك كنا نأمل أن نبدأ من هناك وأن نتعلم قليلاً عن أفكارك حول هذا الموضوع. إذن ، هل يمكنك أن تبدأ بإخبارنا قليلاً عن معنى إلغاء الرافعة المالية؟
بن:
نعم. لذا ، فهذا يعني تقليل حجم الديون التي لديك ، وتقليل الرافعة المالية ، وإزالة الرافعة المالية ، وهذا في الأساس أعتقد أنه سيكون بمثابة سقاطة على الاقتصاد وعلى جميع الأصول في العام أو العامين القادمين.
ديف:
وهكذا عندما تتحدث عن ذلك التقليل من الرافعة المالية فيما يتعلق بالعقارات ، هل تقول إن مالكي العقارات الحاليين سيقللون مقدار الرافعة المالية التي يمتلكونها على العقارات أو أنهم يقومون بعمليات الشراء على أساس المضي قدمًا وسيستخدمون قدرًا أقل من الديون أو كيف تصف ظاهرة إلغاء الرافعة المالية من حيث صلتها بالاستثمار العقاري؟
بن:
لذا فإن الحجة التي أصنعها هي أنه فعليًا على النظام المالي بأكمله ، وليس العقارات فقط ، أن يخفض مقدار الديون التي عليه ، وعليه التخلص من الرافعة المالية. وذلك لأننا كنا في بيئة سعر فائدة منخفض ، بيئة معدل فائدة صفر بشكل أساسي ، لمدة 15 عامًا وقبل ذلك كنا في بيئة أسعار فائدة منخفضة لمدة 40 عامًا. هذا وقت طويل. وننتقل إلى بيئة معدلات فائدة مرتفعة ومتنامية ، لذا فأنت في الأساس ، كما لو كنت سمكة ، وأنت الآن في الهواء. إنه تغيير بحري ، بيئة مختلفة تمامًا. وفي ظل ارتفاع معدل الفائدة أو بيئة أسعار الفائدة المرتفعة ، يكون مقدار الدين الذي يمكن للأصل أن يدعمه أقل. إذاً لوضع الحسابات عليها بدلاً من ذلك ، لديك عمل ، لديك مبنى سكني ولديك مبلغ معين من الدخل منه ، دعنا نقول فقط مليون دولار في السنة. عندما تتضاعف خدمة ديونك ، والتي ارتفعت خدمة ديون الجميع في بيئة أسعار الفائدة الجديدة مرتين على الأقل ، ربما ثلاثة أضعاف ، لا يمكنك دعم نفس القدر من خدمة الديون كما كان من قبل. لذلك يجب أن يكون لديك دين أقل على الأصل.
ديف:
وهل ترى أن هذا بدأ يحدث بالفعل في محفظتك أو كيف تلاحظ هذا يتجلى؟
بن:
حسنًا ، يمكنني التحدث عنا ومن ثم يمكنني التحدث عما أراه بشكل مباشر. لذلك نحن مختلفون قليلاً عن معظم المقترضين. لدينا في الأساس ما يشبه صندوق الاستثمار العقاري العام ، وهناك صناديق الاستثمار العقاري المسجلة بشكل عام ، وبالتالي فإن نفوذنا أقل بكثير. متوسط الرافعة المالية لدينا في صناديقنا هو 45٪ ، 43٪. هذا أقل بكثير من معظم الشركات أو الشركات التي تستفيد من أصولها. ربما يريد المقترض الخاص النموذجي رفع 75٪ ، 65٪ ، ربما 80٪. لذلك بالنسبة لنا ، ليس لدينا مشكلة الرافعة المالية هذه حقًا ، لكن لدينا بعض الأصول حيث أمتلكها ، لأنها متوسط الرافعة المالية ، لذا فإن بعضها أعلى. وعندما ألقي نظرة على ... سأعطيكم مثالاً على أحد الأصول وكيف يتم تشغيله وماذا يعني ذلك ، ويمكنك بعد ذلك استقراء ذلك للعديد من المقترضين الآخرين. لذلك لدينا خط مستودع بقيمة 300 مليون دولار يحتوي على الكثير من المساكن المؤجرة مع بنك استثماري كبير ولدينا خط ائتمان أو خط مستودع ، إنه مسدس حتى تتمكن من الشراء ، يمكنك سداده ، يمكنك الاقتراض ذلك مرة أخرى. منذ حوالي 18 شهرًا.
لذلك عندما حصلنا عليها ، اشترينا سقفًا لسعر الفائدة وأعتقد أن الحديث عن مشتقات أسعار الفائدة هو حقًا مجموعة فرعية مثيرة للاهتمام تحت هذا الموضوع. وما تحب البنوك الاستثمارية أن تفعله هو أن تقرض ميزانيتها العمومية لك ثم تأخذ ذلك وتشتري عقارات أو أي شيء ثم يذهبون ويوصلونها. في الأساس ، فإن عملهم هو في الواقع من خلال توليد الرسوم ويستخدمون ميزانيتهم العمومية لتمكين أنفسهم بشكل أساسي من الحصول على المزيد من رسوم إدارة رأس المال ورسوم سوق رأس المال. هذا ما يفعلونه حقًا. لذا فهم لا يقرضونك حقًا ، إنهم في الحقيقة يربطونك بأسواق التوريق. وأسواق التوريق ، العام الماضي ، قبل 12 شهرًا ، كان بإمكانك الاقتراض ... تلك المحفظة التي أنشأناها ، يمكنك اقتراض 2.25٪ ثابتًا لمدة خمس سنوات ، والآن يبلغ سوق التوريق 6٪.
لذلك علينا أن ندفع هذا المبلغ مع ذلك البنك الاستثماري ، وعلينا أن ندفعه ، وسنفعل ذلك وعلينا أن نخفضه من مستوى الرافعة المالية بنسبة 73٪ إلى 55٪. وهذا في الأساس مبلغ أقل من 15 ، 20٪. لكنها توضح الوقت الذي ارتفعت فيه أسعار الفائدة كثيرًا ، عليك أن تدفع إلى أسفل. ولا يتعين علينا الدفع حتى انتهاء الحد الأقصى لسعر الفائدة ، حجم القرض الذي حصلنا عليه كبير جدًا بالنسبة لسعر فائدة 6 ، 7 ، 8٪. لذلك لدينا السيولة ، ولدينا الكثير من السيولة ، لذا لن تكون هذه مشكلة بالنسبة لنا. ولكن بالنسبة لكثير من المقترضين ، إذا استدار المقرض الخاص بك وقال إنني أريدك أن تكتب شيكًا بنسبة 20 ٪ من القرض وأحتاج إلى ذلك في كل قرض يأتي مستحقًا أو أي قرض ستحصل عليه بشكل أساسي عقار جديد ، هذه هي المشكلة الأساسية لكثير من المقترضين.
جيمس:
نعم ، هذا مثير للاهتمام حقًا لأنه مع الزيادة المفاجئة في أسعار الفائدة ، هذا هو أسرع ما رأيناه على الإطلاق تزداد فيه المعدلات بسرعة ، ونرى هذا في جميع القطاعات وأعتقد أن الجميع يشهد ارتفاعًا في أسعار الفائدة وهم جميعًا التفكير في أن سوق الإسكان سوف ينهار وأن هناك نوعًا من الانهيار قادم. ولفترة من الوقت كنت أفكر في أنه ستكون هناك مقبرة استثمارية بسبب ما تتحدث عنه بالضبط حيث لا تعمل قيم القرض الخارج مع الأموال الحالية وسيكون هناك طلب كبير على السيولة لسداده. هذه القروض الآن. وأنا أعرف الكثير من شباب الشقق على مدى السنوات الأربع أو الخمس الماضية أو العامين الماضيين ، وأنا أعلم أننا قمنا بتدوير محفظتنا لتكون في 5 و 7 و 9 سنوات بأسعار ثابتة لأن ... أو في 10 سنوات ، لأننا لم نفعل ذلك لا أريد الدخول في أزمة السيولة تلك. لكني أشعر أنني أرى هذا الآن في كل مكان على أي نوع من الرافعة المالية حيث يكون المال صعبًا ، ويمكن أن يكون مصرفيًا ، ويمكن أن يكون قروضًا تجارية حيث لم يعد الأصل قادرًا الآن على سداد تكاليفه ، وسيكون هناك هذا النقص الهائل في مال. وأعتقد أن هذا هو المكان الذي سنرى فيه أكبر فرصة قادمة ، هو هذا الطلب على السيولة.
ديف:
لذلك يبدو عمومًا ... أعني عبر طيف العقارات التجارية ، نرى أشخاصًا لديهم أسعار قابلة للتعديل أو قروض تجارية تصل إلى مرحلة النضج. إنهم يواجهون أساسًا احتمال زيادة قرضهم الحالي أو أنهم سيضطرون إلى سداد قرضهم أو إعادة تمويله بمعدل أعلى بكثير. وسيؤدي هذا إلى الكثير من مشكلات السيولة عبر العقارات التجارية. إذن أولاً وقبل كل شيء ، هل هذا في الغالب مع تجاري سكني أم أنك ترى هذا عبر فئات الأصول؟
بن:
ربما يكون السكن هو الأفضل.
ديف:
أوه حقًا؟ ييكيس.
بن:
وربما يكون المكتب هو الأسوأ. لا أعرف ، في البودكاست الخاص بي ، كان لدي لاري سيلفرشتاين ، مطور مركز التجارة العالمي وأنا ... لقد كانت مجرد مقابلة مجنونة ويتحدث عنها ، لقد كنت ... يبلغ من العمر 91 عامًا ويتحدث عن مبنى واحد يطوره بتكلفة 5 مليارات دولار.
ديف:
أنت فقط بحاجة إلى واحد إذا كان يبلغ 5 مليارات ، فأنت جيد جدًا.
جيمس:
هذا يعمل بذكاء.
ديف:
ها أنت ذا.
بن:
أنا راكب الدراجة النارية مقارنة به. لكن على أي حال ، لديك مبانٍ مكتبية في كل هذه المدن الكبيرة التي تشبه ، يا إلهي ، إنها فقط ... غير قابلة للتمويل. حرفيًا ، لا يمكنك الحصول على بنك في البلد يمنحك قرضًا بأي سعر ، أي فترة. منتهي. إنها صفر سيولة. السيولة تعني القدرة على الحصول على المال. لا يوجد مال ، لذا فإن المكتب هو الأسوأ. لكن إذا كنت مشروعًا صغيرًا ، انسَ الأمر ، فهو كل شيء. لذا تحدثت إلى مجموعة أخرى من البنوك هذا الأسبوع ، هذا الأسبوع؟ هذا الأسبوع ، نعم ، أمس واليوم السابق ، أحد البنوك نحن مقترض ، علاقة كبيرة معهم. وكانوا يقولون لي ، هذا هو أكبر 15 بنكًا في البلاد ، أصول بمئات المليارات من الدولارات ، ومئات المليارات من الدولارات. وقالوا لي ، إذن .. الطريق .. من أين تحصل البنوك على المال ، أليس كذلك؟ هذا سؤال صحيح؟ أحب أن أفهم كيف يعمل نظرائي. لأنك إذا فهمت كيفية عملها ، فإنك تفهم كيف سيتصرفون. إذن البنوك ، 90٪ من أموالها تأتي من الجريان السطحي.
ديف:
لم أسمع هذا المصطلح.
بن:
الأعمال المصرفية والتأمين أو إدارة الأصول ، لديك صفقات تؤتي ثمارها وعندما تسدد الأموال ، يكون لديك أموال لإعادة نشرها أو إعادة استخدامها. لذلك يطلق عليه الجريان السطحي.
ديف:
حسنا.
بن:
حسنًا ، هذا هو المكان الذي يتم فيه الإقراض فعليًا ... عندما تذهب إلى أحد البنوك وتقترض المال ، يكون هذا في الواقع من شخص آخر يسدد قرضه وهذا هو السبب في أنه يمكنهم إقراضك المزيد من الأموال لأنهم عادة ما يكونون مدعومين بشكل كبير ، والبنوك هي رفع تسع مرات أو شيء من هذا القبيل. من بين جميع الناس ، فإن البنوك الرافعة هي الأكثر فاعلية. وهكذا فإن تسع مرات مثل 90٪ من الرافعة المالية وأعتقد أنها في الواقع مثل 92-3٪ معزز تقنيًا. لذا على أي حال ، من المحتمل أن هذا البنك قد أقرض 30 مليار دولار في عام 2022. قلت لهم ، ما الذي يحدث لكم وكيف يحدث مع أزمة السيولة هذه؟ وقال لي ، بالنسبة لعام 2023 ، فإن توقعاتنا لمقدار الإقراض الذي يمكننا القيام به بناءً على كمية الجريان السطحي التي سنحصل عليها هي بحلول ديسمبر المقبل ، سنتمكن من إقراض مائة مليون دولار.
ديف:
هذا بنك به أصول بمئات الملايين من الدولارات.
بن:
مئات المليارات.
ديف:
المليارات.
بن:
كانوا عادةً يقرضون ، لا أعرف ، 30 ، 40 ، 50 مليارًا في عام واحد. ولديهم فقط مائة مليون ليقرضوا العام المقبل.
ديف:
ماذا! هل هو فقط ...
بن:
نعم.
ديف:
تمام. إذن أنت تقول إن أياً من هذه الصفقات لن يؤتي ثماره لأنهم يعتقدون أنهم سيتخلفون عن السداد أو لن يبيع أحدهم أو من أين يأتي نقص الجريان السطحي؟
بن:
الجوهر هو ، لكي تسدد الصفقة ، إما أن تبيع ولن يبيعها أحد أو يجب على المقترض أن يكتب لك شيكًا ربما حصل عليه من إعادة التمويل مع شخص آخر. ولكن بما أنه لن يمولك أحد ، فلن يسدد أحد قروضه. هذا ما يحدث ، إنها حقيقة. في الفترة التي تسبق البث الصوتي الأخير في الأسبوعين الماضيين ، التقيت على الأرجح بسبعة من أكبر 7 بنكًا في البلاد. 15 من 7 ، كل نفس بالضبط.
ديف:
حقا؟
بن:
إنهم جميعًا في نفس الوضع تمامًا ، نعم.
جيمس:
لهذا استمعت إلى تلك الحلقة مرتين.
بن:
لم يصدقني الناس. كنت على Reddit وكانوا يقولون ، بأي حال من الأحوال ، هذا لا يمكن أن يكون صحيحًا.
جيمس:
كنت تتحدث عن السلاحف ، أليس كذلك؟ هل ستتطرق إلى مفاهيم السلحفاة؟ لأن هذا موضوع معقد للغاية وجعله ملموسًا للغاية وهو مثل هذا الذي لا ينتهي أبدًا…. انطلق يا بن ، انطلق واشرح الأمر.
بن:
تمام. إذا كان بإمكاني القيام بذلك بشكل عادل هنا ، لأنني لا أجيد الإيجاز في العادة. لذا فإن الهدف من القصة حول البنوك هو أنك لا تفكر كثيرًا في المكان الذي تحصل فيه البنوك على أموالها. وهناك قول مأثور في السياسة ، وهو دائمًا اتباع المال. عليك أن تتبع المال ، لذا ستقترض من البنك ، لكن من أين حصل البنك على المال؟ لقد حصل عليها البنك من المودعين ، وحصلوا عليها من المودعين ، ثم رفع البنك ذلك ، والبنوك تقترض ، وتقترض أي شخص في السوق يقرضك مقابل أصولهم. فقط لمحاولة تبسيط ذلك ، إذا ذهبت إلى أحد البنوك ومنحتهم منزلك كضمان ، فإنك تحصل على المال منهم ولديهم ضماناتك. الضمان هو أحد الأصول ويأخذون تلك الأصول ويقترضون مقابلها.
إذن الآن مقرضك مقترض من شخص آخر ، والمقرض الخاص بك هو أيضًا مقترض ومن يقترضون هذه الأموال؟ مؤسسة أخرى اقترضت المال أيضًا. إذن هناك سلسلة لا نهائية من الجميع مقترض ومقرض في النظام وهي تتراكم. في عالم المال الصعب ، لديك عقار مع مقرض الأموال الصعبة ، وربما اقترض مقرض المال الثابت مقابل تلك المحفظة من قروض الأموال الصعبة من أحد البنوك. والبنك لديه هذا الضمان وقد اقترض ذلك البنك مقابل محفظة القروض تلك. إذاً البنك معزز ومن أين اقترضوا المال؟ يقترضون الأموال من أجزاء مختلفة من سوق التوريق. على سبيل المثال ، من رفع ذلك من خلال قروض إعادة الشراء. وبالتالي ، هناك ديون في النظام أكثر بكثير مما يمكنك رؤيته. ولأننا انتقلنا بشكل أساسي من بيئة أسعار فائدة منخفضة إلى بيئة سعر فائدة مرتفع ، فكل شخص في سلسلة الاقتراض هذه إلى مُقرض ، ومن مُقرض إلى مقترض ، كل شخص لديه رافعة مالية كبيرة. 90 في المائة من السوق ، جزء كبير من السوق قد زاد عن الحد.
وحالما تحدث حالات التخلف عن السداد أو مع حدوث مدفوعات ، يكون ذلك مجرد تأثير متتالي. وسأعطيك مثالا. أعرف صندوقًا كبيرًا وكبيرًا للأسهم الخاصة ، ربما سمع الجميع عنه ، دعنا نقول ، لا أعرف ، الثلاثة أو الأربعة الأوائل والبلد ، بدأ كل صندوق أسهم خاصة صناديق ائتمانية على مدى السنوات العشر الماضية ، صناديق الديون. وخرجوا وصاروا مقرضين. لذا إذا كان لديك مبنى سكني أو مبنى إداري واقترضت منهم ، فلنفترض 10٪ من المال ، استداروا واقترضوا تلك الأموال من أحد البنوك. وبالتالي لديهم ممتلكات بقيمة مائة مليون دولار ، أقرضوا لك 75 مليونًا ، استداروا واقترضوا 75 مليونًا من Wells Fargo الذي هو في الواقع نشط جدًا في هذا الجزء من السوق ، يسمونه ملاحظة. ثم صندوق الأسهم الخاصة ، نحتفظ به بملاحظة ثم يعتقد المقترض بشكل أساسي أن الأموال قد اقترضت من هذا الصندوق ، لكنها في الواقع أكثر تعقيدًا من ذلك.
إذن ما يحدث هو ، لنفترض أن لديك قرضًا من صندوق الائتمان هذا وقرضك يستحق السداد في الأول من كانون الأول (ديسمبر) وانتقلت إلى صندوق الائتمان وتقول ، مرحبًا ، أحتاج إلى تمديد ، السوق فظيع ، لن أقوم بذلك بيع هذا اليوم ، دعونا فقط نمد هذا القرض لمدة 1 شهرًا. حسنًا ، سيقول صندوق الائتمان هذا لا لأن لديهم قرضًا من أحد البنوك ويلتفتون إلى البنك ويقولون مرحبًا بنك ، نحن بحاجة إلى تمديد هذا القرض. والبنك مثل لا ، ادفع لي. لأن بعض البنوك تقول ، أنت تدفع لي. ولذا فإن صندوق الائتمان يستدير ويقول ، لا ، ادفع لي. وأنت مع المقترض تقول لا ، لا ، يبدو الأمر جيدًا ، العقار يعمل بشكل جيد ، فقط أعطني مهلة. أعني ما الذي نتحدث عنه؟ فقط أعطني تمديد.
كم مرة ذهبت إلى أحد البنوك ومن المتوقع فقط تمديد القرض. إنه لا يشبه أي شيء ، حسنًا سأدفع رسومًا رمزية ، دعنا فقط نمد هذا الشيء. لا ، لا يمكنك تمديدها ، ادفع لي. حسنا كم تريد؟ 10٪ ، 20٪ ، يحتاجون إلى تحويل سداد المقرض لأنهم مضطرون للتخلي عن القرض ، لقد استخدموا بالفعل هذه الضمانات للحصول على المال لدفعك. إذاً هناك سلسلة من لا أحد يستطيع أن يسدد لأن الجميع اقترض من شخص آخر. وبالتالي ، إذا كان لديك قرض ، فأنت تعتقد أنك ستمدده خلال الـ 12 شهرًا القادمة لمجرد أن العقار يسير على ما يرام وأنت تذهب إلى البنك ، فقد تفاجأ بقولهم ، لا.
ديف:
إذن ماذا يحدث بعد ذلك؟ أعتقد فقط أن النظام بأكمله يعتمد بشكل واضح على استمرار هذه السلسلة في العمل ، ماذا يحدث عندما ... كما قلت ، في أي وقت يمكن لأي مقرض أن يكون مثل ، لا تدفع لي. إذن ماذا يحدث ، دعنا نقول فقط مشغل عقار متعدد العائلات ، ماذا يحدث عندما لا يتمكنون من الحصول على السيولة أو لا يستطيعون إعادة التمويل؟ كيف يتم كل هذا؟
بن:
لذلك هناك بعض الاحتمالات ، لذلك دعونا نفعل ما هو سهل وصعب. لذا فالطريقة السهلة هي أن العامل متعدد العائلات يقول جيدًا ، سأقوم ببيع جميع الأسهم والسندات المخيفة التي أملكها ، ربما لديهم أموال في الخارج ويبيعونها جميعًا ويدفعون ، لن يخسروا المباني السكنية. حتى يتمكنوا من الالتفاف وبيع جميع أصولهم ودفع للمقرض. هذا وضع فاخر. أريد فقط أن أشير إلى العواقب الثانية لذلك وهي أن الكثير من الناس سيضطرون إلى بيع أصولهم السائلة مثل الأسهم والسندات لسداد قروضهم. وأنا أتحدث عن حتى المؤسسات الضخمة التي ستضطر للقيام بذلك. سيتعين عليهم سداد قروضهم وبالتالي ستختفي السيولة.
وعندما تجبر البائعين ، تنخفض الأسعار. كان هذا بالضبط ما حدث في إنجلترا. إذا كنتم تتذكرون المملكة المتحدة قبل شهرين ، فقد ارتفعت قيمة الذهب أو الخزانة البريطانية وكان على جميع صناديق المعاشات التقاعدية أن تستدير وتبيع أصولًا أخرى لتغطية هامشها الأساسي على سنداتها المالية وعلى سنداتها الذهبية. لذلك لم تحدث أزمة السيولة بالذهب ولكن في الواقع في CLOs. لهذا السبب تكون التأثيرات المتتالية أكثر خداعًا لأنها ستضرب الأسواق السائلة لأن هذا هو المكان الذي تحصل فيه على المال ، وهذا هو المكان الذي تحصل فيه على السيولة. شخص ما على طول الخط سيضطر إلى الحصول على السيولة. لنفترض فقط أن المقترض يقول إنني أستطيع السداد.
السيناريو الثاني لا يمكنهم سداده ، يذهبون إلى المُقرض ويقول المُقرض ... يعتمد على المُقرض ، لذلك إذا كنت تتحدث عن صندوق الائتمان ، فسيتم حبس الرهن العقاري ، وعليهم أن يفعلوا ذلك ، ولا يفعلون ذلك لديهم خيار ، والتمديد والتظاهر بأن ذلك كان بمثابة قواعد اللعبة لجميع الأعمال المصرفية على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية ، ولا يمكنهم فعل ذلك ، ولا يمكنهم التمديد والتظاهر لأن القرض لم يعد يغطي. من الذي سيدفع سعر الفائدة الذي لا يغطيه ، إنه فقط يفشل حرفيًا في لوائح FDIC الخاصة بهم التي تنص على أنه يجب أن يكون لديك نسب رأس مال ، لذلك فهي تفشل ، لذلك ليس لديهم خيار. ستقوم الجهة التنظيمية بجعلهم يتخلفون عن سداد هذا القرض. لذا فإن صناديق الائتمان سوف تغلق الرهن.
صندوق الأسهم الخاصة الذي كنت أفكر فيه ممنوعًا على صفقتين الشهر الماضي من مقترضين مشهورين. وكل هذا يحدث ، لا أحد يتحدث عنه ، إنه لا يأتي في الأخبار. لكنك سمعت عن المقترض وستسمع عن صندوق الأسهم الخاصة. الصفقة السكنية التي حظروا عليها ، يسعدهم امتلاكها. ولكن على الرغم من كونهم المقرضين ، لا يزال يتعين عليهم دفع مبلغ كبير. لأنه إذا قاموا بحجز الرهن ، فسيكون لديهم مبنى سكني كبير وسيقولون 80٪ ... وأنا أعلم بوجود صفقة حدثت في مدينة كبيرة ، الصفقة أساسًا ... حتى عند 80٪ يجب على صندوق الائتمان أن يدفع لكبيرهم المقرض ، هذا لا يكفي. حتى لو قاموا بحجز الرهن ، فإن المقرض الكبير الذي لديه تلك الأصول الآن ممنوع من الرهن عليه ، فإنه لا يزال مُقرضًا مع كبار المقرضين. هل تتبع؟
جيمس:
نعم ، لقد تم الاستدانة فقط ، إنها فوضى كاملة.
بن:
نعم ، هذا محير. لذلك كنت أتمنى أن أقول أسماء لكنها ستضعني في مأزق كبير. لذلك سأقوم فقط بتسمية مثل ، لقد ذهبت إلى بنك ABC واقترضت 80٪ ، مقرض ABC ، الآن ممنوع في مبنى شقتك المكون من 200 وحدة ، رائع ، لديهم 200 وحدة سكنية ، لكنهم اقترضوا من مقرض XYZ و المقرض XYZ لا يزال يقول ادفع لي ، ادفع لي ، ادفع لي. لذا ، حتى أن مُقرض ABC يجب أن يبيع بعضًا ... عليهم أن يقوموا باستدعاء رأس المال ، وعليهم الحصول على السيولة ، والسداد. وهكذا هناك مرة أخرى يتم امتصاص السيولة من النظام. مع امتصاص السيولة من النظام ، تنخفض الأسعار. إنه عكس التيسير الكمي ، على عكس ما حدث في عام 2021 حيث كان هناك كل هذا المال في كل مكان وارتفعت الأسعار في كل مكان ، يتم سحب الأموال من النظام.
إذا كنت معتادًا على عرض النقود ، فسوف ينخفض M2 بسبب هذا التشديد الديناميكي والكمي. لذلك سترون في الواقع ، أعتقد أن حدوث صدمة سيولة العام المقبل حيث تترك كل هذه الأموال النظام. إذن هذا هو السيناريو الثاني. هم أيضًا ممنوعون في مبنى إداري وهم مثل F هذا ، ماذا سأفعل بمبنى المكتب هذا؟ ربما تكون قيمة المبنى الإداري أقل من قرضهم ، أو أقل بكثير ، أو ربما أقل في الواقع من قرض كبار المقرضين. قد يعطون هذا المبنى المكتبي بالكامل للبنك الفعلي XYZ أو بنك أمريكا أو شيء من هذا القبيل. المكاتب الافتراضية فقط اليسار واليمين. سيكون حمام دم والجميع يتحدث عن تحويل المكتب إلى سكني ، ولا يعرفون ما الذي يتحدثون عنه.
ديف:
نعم ، لقد كان لدينا عدد قليل من الأشخاص في هذا العرض يأتون ويكونون مثل ، نعم ، هذا لا يعمل.
بن:
إنه مجرد شخص أكاديمي أو شخص ما يتحدث عنه ، سياسة الحكومة ، كما لو كنت تحلم.
ديف:
يبدو أنه ربما يمكن تحويل 5٪ من المكاتب بشكل واقعي ، إذا كان ذلك ممكنًا.
بن:
نقطة واحدة واضحة ، كم مرة يكون مبنى المكاتب شاغراً بنسبة مائة بالمائة؟
ديف:
نعم صحيح.
بن:
أبدًا ، هناك دائمًا ما يقرب من خمسة مستأجرين هناك ، وهذا المبنى مؤجر بنسبة 20 ٪ ، كيف يمكنك تجديد مبنى عندما يكون هناك 20 ٪ مؤجر مع خمسة مستأجرين ، لا يمكنك ذلك.
ديف:
نعم ، هذا غير منطقي.
بن:
على أي حال ، فإن السؤال [غير مسموع 00:26:43] المثير للاهتمام هو في الأساس هل المنظم ... في الوقت الحالي ، يعاني المنظم من الأذى على البنوك التي ... لذا فإن السؤال هو ، هل يبدأ المنظم في النظر في الاتجاه الآخر ويقول ، حسنًا ، أعلم أن لديك كل هذه الأصول التي هي في الأساس في حالة تخلف عن السداد ولا تغطيها ، سأنظر في الاتجاه الآخر. هذا سؤال ... لا أعرف ، أظن أن المنظم لن يفعل ذلك ، لمجموعة من الأسباب. أقول هذا كثيرًا في عالمي الصغير ، لكن هذا أكثر من عام 00 مقارنة بأي فترة أخرى في حياتنا.
جيمس:
في عام 1992 ، حصلت شركات الاستثمار ... الجميع يفكر في الانهيار الذي حدث في عام 2008. ولكن في الفترة من 1988 إلى 1992 اهتزت البنوك الاستثمارية وكان نفس النوع من أزمة السيولة لأن بنك الاحتياطي الفيدرالي لم يتدخل على الإطلاق. لم ينظروا بالطريقة الأخرى في هذا الاستثمار ... كنت أقرأ عن ذلك ولم يكن مثل 90٪ من الشركات الاستثمارية قد تعرضت للضرر خلال تلك الفترة؟ لقد كان مقدارًا فلكيًا صدمني نوعًا ما ولم يتمكنوا من التعافي لمدة عامين أو ثلاثة أعوام ، كما أريد أن أقول.
بن:
نعم. لذلك أقول إن هذه كانت أسوأ أزمة عقارية في التاريخ الأمريكي ، وهي أسوأ بكثير من عام 2008. معظم الناس في عصرنا ، كان الطريق أمامنا ... لذلك كان نهج السياسة في ذلك الوقت هو السماح لهم جميعًا بالحرق ، وأعتقد أنهم منعوا من دخول 8,000 بنك وكان كل مطور قد تم استدعاء قروضه ، لذلك كل مطور يمكنك تسميته إما أنه فقد جميع أصوله أو كان على وشك أن يفقد جميع أصوله ، لم ينج أحد. وهكذا في كثير من المرات التي تراها مع السياسة وفي الواقع بشكل عام مع السلوك البشري ، إذا حدث شيء ما كان سيئًا ، لا يكرر الناس هذا الخطأ حتى يمر وقت كافٍ ينسى الناس ثم يفعلونه مرة أخرى.
ديف:
يبدو أن الوقت قد حان. نعم ، لقد مرت 30 عامًا.
جيمس:
لقد تأخرنا حقًا.
بن:
نعم ، نحن مثل الدائرة الكاملة. إذا لم يحدث ذلك في هذه الدورة ، فسيحدث بالتأكيد في المرة القادمة التي يكون لدينا فيها دورة أسفل. لأنه يبدو تمامًا مثل كل هؤلاء المقرضين الذين تجاوزوا الرافعة المالية ، كل هؤلاء المقترضين الذين تجاوزوا الاستدانة ، يبدون مثل الرجل السيئ ويجب علينا فقط السماح لهم جميعًا بالحرق. وهو يشعر بالرضا من الناحية السياسية ، لذلك قد ينتهي بنا الأمر مرة أخرى هذه المرة.
ديف:
أنت فقط لا تعتقد أن هناك شهية سياسية لإنقاذ البنوك مرة أخرى بعد ما حدث قبل 15 عامًا؟
بن:
وإنقاذ صناديق الأسهم الخاصة وإنقاذ الأثرياء ، هذا لا يفعل ... أعتقد أنه من المحتمل ألا يكون هناك المزيد من التحفيز هذا العقد. عمليات الإنقاذ والتحفيز ، انس الأمر.
جيمس:
أجل ، أوقف التحفيز. لكن في بعض الأحيان عليك أن تدع الأشياء تحترق قليلاً ، أليس كذلك؟ أعني أن هذه هي الرأسمالية.
ديف:
هذه هي الرأسمالية. نعم ، هذا هو الأساس ...
بن:
حسنا.
جيمس:
وما يتحدث عنه بن هو صفقة كبيرة ، إنها في جميع المجالات المختلفة من هذا ... كان الناس فقط متوسطي المال في كل مكان خلال العامين الماضيين ويحققون عوائد جيدة. ولا يقتصر الأمر على المساحة متعددة العائلات ومباني المكاتب هذه فحسب ، بل إن مساحة المال الصعبة كانت سيئة حقًا أيضًا. سيأتي هؤلاء المقرضون ، ويبيعون الأوراق النقدية بسعر 7٪ ، و 8٪ ، والآن يدفع هؤلاء المقرضون إلى بنوكهم الكبرى ، ويدفعون 10 ، 11٪ ، وما يحدث هو أن هؤلاء يقلبون أو يحرقون المستثمرين ، قادمون وسيذهبون ، مهلا ، مشاريعي تستغرق وقتًا طويلاً ، لقد تجاوزت الميزانية ، نوع القيمة انخفض ، أحتاج إلى هذا التمديد ومعدلاتهم ترتفع بمقدار خمس أو ست نقاط أو أنهم يحصلون للدخول بالمال أو أنهم لا يتم تمديدهم على الإطلاق. نحن في الواقع مقرض مالي صعب في واشنطن ولدينا العديد من الطلبات لإعادة تمويل المقرضين الآخرين لأنه ليس لديهم خيار ، ولن يمدد المقرض الآن وهو يتسبب في صفقة كبيرة وكبيرة. وبعد ذلك ننظر إلى القرض إلى القيم وهذه هي إجابتنا ، نعم يمكننا تقديم هذا القرض ولكن عليك تخفيض 15٪ أخرى وهؤلاء الأشخاص لا يملكونها.
وهذا ما هو مرعب للغاية ، في عام 2008 رأينا الكثير من الفرص العقارية والبنوك التي تمتلكها من خلال المساحة السكنية. لكن هذا مثل ، إذا لم يكن لديك المال ، فلن تتمكن من دفع فواتيرك. وهذه البنوك الاستثمارية والمقرضين ، عليهم أن يأخذوا هذا ... سيكون هناك الكثير من الفرص العقارية والعودة إلى هذه البنوك والبنوك ستصبح ... كلنا خائفون من أن كانت الصناديق ستصبح أكبر مالك سكني مع كل هذا الاستحواذ على المساكن وقد يكون ذلك فقط على أساس القروض المعدومة التي تعود إليهم.
بن:
ومرة أخرى ، كل الأشياء المثيرة للاهتمام هي النتائج من الدرجة الثانية / الثالثة. لذا فإن النتيجة الثانية هي كل ما قلته للتو ، جيمس ، هو أن التقييمات ستبدأ في الانخفاض لأنك ستحصل على كل علامات REO السيئة وسيضطر الأشخاص إلى البيع وسيؤذي ذلك حقًا قيمة LTV الخاصة بك. . إذن ، ستذهب لاقتراض المال أو إعادة التمويل ، ومن ثم ستصبح عقود LTV أسوأ ومن ثم ستصبح المزيد من حبس الرهن. لذلك نحن ندخل في هذه الحلقة التي تبدأ في التمزق ... إنها هذه الحلقة المفرغة ، وهذه إحدى النتائج الأخرى في جميع المجالات. وفي كل [غير مسموع 00:32:19] نحن متخصصون في التكنولوجيا المالية ، اشتر الآن وادفع لاحقًا. خمين ما؟ معزز سوبر.
ديف:
نعم. قلت إن التقييمات ستنخفض ، لذا أفترض أنك تعتقد أنه سيكون هناك انخفاض كبير في قيمة العقارات عبر أصول العقارات التجارية؟ يجب أن ، أليس كذلك؟
بن:
نعم ، ليس هناك شك. إنها فرصة عظيمة أساسًا لأننا لا نتحدث عن التسعير العضوي ، السعر الذي تبيع البنوك الأشياء به ، لا توجد علاقة بما تعتقد أنه يستحق بالفعل بعد اليوم التالي ، على ما أعتقد ، ربما 24 شهرًا من الانكماش الحقيقي والضيق. وبالتالي هناك فرصة للشراء أو فرصة للإقراض ، وإذا كان لديك مبلغ منخفض من الديون ، فهذا ما قاله لاري سيلفرشتاين حرفيًا ، تمر بأزمات مروعة ، تخرج منها ، ما زلت تملك المبنى والآن هو بقيمة 10 مليارات دولار أو ما شابه. إنه جزء من اللعبة ، فلا تتورط في جزء من اللعبة حيث تفقد أصولك بشكل أساسي.
ديف:
لقد ذكرت بن ، أن هناك الكثير من الفرص ، للأشخاص الذين يستمعون إلى هذا ، كيف توصيهم بالاستفادة من بعض الفرص القادمة التي تراها؟
بن:
يمكنك الذهاب للتحدث إلى البنوك ، والتواصل مع البنوك ، وستتلقى البنوك… ليس لديهم ذلك بعد وهم بطيئون حقًا. السماسرة الذين كانوا يفعلون كل الإقراض سوف يتحركون ليصبحوا وسطاء لرأس المال المتوسط ، هذا رأس المال الجسر ، أسميه تمويل الفجوة ، تمويل الإنقاذ. جميع الوسطاء الذين كانوا يقومون في السابق بالعمل لإيجاد قروض كبيرة لك سيقومون بهذا العمل الآن. لذا ربما يكون السماسرة أكبر مصدر للتدفق. من المضحك ، سوق الأسهم ، ما زلت أعتقد أنها ساقطة أخرى ، ومن ثم الأسواق بشكل عام ، الركود يضرب الأرباح. لذلك تريد أن تكون في رصيد ، تريد أن تحصل على الفضل في هذا الجزء من الدورة لأن القيمة الحقيقية ، القيمة الانتهازية الحقيقية التي أعتقد أنها لا تزال بعيدة المنال. لكن المقرضين هم حقا منابع. لكن تدفق الصفقات سيتسرب إلى كل مكان آخر.
جيمس:
أعلم أننا تواصلنا مع هذا الأمر وبالتأكيد نتلقى الكثير من الاستجابة. الأنواع المختلفة من المقرضين قليلاً ، أعتقد أن رؤيتها أولاً. من المؤكد أن هؤلاء الرجال المحليين الذين يمثلون المال الثابت يرون ذلك أولاً الآن لأن الملاحظات قصيرة الأجل ، وعادةً ما تكون من 6 إلى 12 شهرًا بينما بعض هؤلاء الآخرين ، هم 2 ، 3 ، 5 سنوات. وهناك الكثير من المخزون بدأ بالظهور. لقد تلقيت عددًا كبيرًا من المكالمات من المقرضين تقول ، مهلا ، لقد استردنا هذا الفعل بدلاً من ذلك أو سنقوم بإيقاف هذا ، ما الذي يمكنك دفعه مقابل ذلك؟ وهم لا يحبون رقمي عادةً ، لكن الرقم هو الرقم. ولكن يمكنك القيام بذلك الآن مع المقرضين المحليين الأصغر ، فهي ليست صفقات كبيرة ولكن هناك حجم قادم للمستثمرين الأصغر أو المستثمرين من الدرجة المتوسطة في الوقت الحالي. وهي ستطرح في السوق كما نتحدث.
ديف:
ويبدو أن Ben ، تقوم بتجميع صندوق ائتمان في Fundrise للاستفادة من بعض هذا.
بن:
نعم ، لقد كانت لدينا استراتيجية ائتمانية لفترة طويلة ، لكننا قمنا بتغيير حجمها على مدار العامين الماضيين لأنها كانت ... كنا ننشرها في الغالب في مكان آخر لأنها لم تكن جذابة. والآن فجأة أصبح الأمر أشبه ... أشعر أن ما يحدث الآن أو في العامين المقبلين سيحدث لنا أو بالنسبة لنا خمس مرات في حياتنا ، نوع الصفقات التي سنراها ، نوع الإقراض الذي يمكننا القيام به . مررت خلال عام 2008 ، ولدي كل هذه الندوب منذ عام 2008 ، لذا فإن 85٪ من الوقت يعمل كالمعتاد. ثم هناك عدة مرات يتم فيها صنع أو فقدان لعبة الكرة بأكملها. لذا ، نعم ، سنقوم بالائتمان أولاً ثم بعد ذلك سنفعل الإنصاف ثانيًا. نظرًا لأنه يمكنك رؤية الجانب الآخر من هذا تقريبًا ، يمكنك أن تشعر بالثقة أنه ليس دائمًا. لقد مرت سنتان من الانتقال إلى بيئة اقتراض جديدة بشكل أساسي.
وبعض الناس سيئ الحظ ، لديهم آجال استحقاق مستحقة في منتصف هذا ، في الأساس هذه الفترة حيث توجد معدلات عالية ولا يوجد سيولة وهذا سيء. إنه أمر مؤسف بالنسبة لهم لكنها فرصة لشخص آخر ، المشكلة فرصة. سأعطيكم مثالًا آخر ، هذا خارج العقارات ، لكن لدينا صندوقًا تكنولوجيًا أطلقناه ونحن نناقش هذا ، لا أعرف ما إذا كنا سنفعل ذلك لأنه مثير للجدل ، لكن لدي تغطية المبيعات ، كنت أشتري كل هذا ... لقد جئت وبدأت في إقراض كل هذه البنوك الاستثمارية الكبيرة ... حصلوا على هذه الصفقات وقاموا بتأمينها والمشكلة هي كل هذه الصفقات التي كانوا يعتزمون تسريحها أو تجميعها ، كما يقولون ، لقد حصلوا عالق ، يسمى قروض معلقة. لذلك لديهم عشرات المليارات من كل هذه القروض المعلقة. وأحد الأمثلة المعروفة هو أن لديهم 12 مليار دولار من ديون تويتر. وأنا أعرف بالضبط من يمتلكها ، وأنا أتحدث معهم ، وأحب ، في مرحلة ما ، أنهم سيتخلصون من هذا الدين مقابل لا شيء. سيكونون مثل ابتعدي عن هذا الشيء. ونحن نتناقش داخليًا ، هل هذه فرصة جيدة أم أن هذا مجرد فوضى للغاية؟
ديف:
نجاح باهر.
بن:
إنه فوضوي للغاية.
ديف:
إنه الدين الجديد.
بن:
أجل ، أجل ، الدين الجديد. لذلك لا أعرف ما إذا كانت فكرة جيدة أم لا. هذا سؤال مثير للاهتمام ، لكن هذا النوع من الأشياء مجنون. كانت قيمة تويتر قبل عام 44 مليار ، وأنت مثل ، هل يعجبني في 5 مليارات؟ لا أعرف ، ربما.
ديف:
يجب أن يكون النقاش ممتعًا.
بن:
حسنًا أيضًا ، لا أريد الضجيج حقًا. هذه هي المشكلة ، الأمر ليس مجرد سؤال تقييم ، أنا فقط أتخذ قرارًا اقتصاديًا هنا ، لكنني لست متأكدًا من أن ذلك مسموح به. لكنه مجرد توضيح ، إنه يوضح تمامًا أنه حان وقت خاص للحصول على هذا النوع من فرص الاستثمار.
ديف:
حسنًا. حسنًا بن ، شكرًا جزيلاً لك. لقد كان هذا ثاقبًا جدًا ، لقد تعلمت قدرًا هائلاً. وبصراحة ، من المدهش حقًا أن الناس لا يتحدثون عن هذا. لذا أعتقد أنه ربما يكون هذا هو سؤالي الأخير لك ، لماذا لا يتم الحديث عن هذا على نطاق أوسع؟
بن:
نعم ، لقد كان من الممتع أن أكون هنا. يتحدث الجميع عن هذا ، ولكن في أوائل فبراير ، كنت مهووسًا بالوباء ، فبراير ، 2020. وكنا نذهب إلى كاليفورنيا ، أنا وزوجتي وأطفالي ، سنكون في كاليفورنيا في عيد الحب. وكنت مثل ، لا يمكننا الذهاب وجعل الأطفال يرتدون أقنعة على متن الطائرة وتشبه زوجتي ، أنت تخسرها ، لقد كانت منزعجة جدًا مني وفي وقت ما استيقظ الجميع على ذلك. هناك شيء يجب أن تتسرب فيه المعلومات إلى الجمهور وتجمعها ، وتتطلب رجحان البيانات قبل أن يتحول الناس. ثم يحدث ذلك مرة واحدة.
ديف:
لا يريد الناس تصديق الأخبار المزعجة.
بن:
كما أن الناس مشغولون تمامًا ، فهذا ليس ما يركزون عليه. ولذا فإن الأمر يتطلب عددًا كافيًا من الأصوات قبل أن يبدأ الناس في الانتباه. لهذا السبب ... على الأقل أعتقد أن هذا مثل ... وبالطبع الجميع ، في هذه الحالة جميع المشاركين في النظام المالي ، لا يتحدثون عن ذلك ، هذا هو آخر شيء يريدون التحدث عنه. يريدون أن يقولوا كل شيء على ما يرام. ونفس الشيء مع الصين ، إنهم مثل ، كل شيء على ما يرام ، لا تولي اهتماما للأبواب التي نغلقها في ووهان. لذا مرة أخرى ، هناك مشاركين نشيطين يحاولون منع هذا من أن يصبح قصة وهذا أمر محير لوسائل الإعلام ويستغرق الأمر بعض الوقت حتى يتخرج.
ديف:
حسنًا ، حسنًا ، سيتعين علينا المتابعة معك قريبًا بمجرد أن يتكشف هذا ، نود الحصول على رأيك لأنه من الواضح أنك مجرد طائر كناري في منجم الفحم الآن ، يحذرنا في وقت مبكر. لذلك نحن نقدر حقًا وقتك يا Ben ، هذا دائمًا ما يكون ممتعًا للغاية عندما تأتي ، لذا شكرًا جزيلاً على انضمامك إلينا.
بن:
نعم ، شكرا لاستضافتي.
جيمس:
شكرا بن.
ديف:
لا أعرف ما إذا كان يجب أن أكون متحمسًا أم خائفًا الآن.
جيمس:
أنا في الواقع متحمس للغاية لأنني أشعر أننا جميعًا نبحث عن تلك الفرصة الهائلة وستكون هذه صفقة كبيرة. لفترة من الوقت كنت أفكر دائمًا في مقبرة المستثمرين هذه وأعتقد أنها قد تكون مقبرة مصرفي ، وليست مقبرة مستثمر.
ديف:
نعم. لقد كنت تقول هذا لفترة من الوقت ، على وجه التحديد ، وفقط لكي يفهمها الجميع ، نحن نتحدث عن تجارية في الغالب ، يمكن أن ينتقل هذا إلى سكني كما قال بن ، هناك كل هذه التأثيرات الثانوية والثالثية ، ولكن يمكن أن يكون مثير للاهتمام حقًا للأشخاص الذين لديهم… نقابة ، الأشخاص الذين يمكنهم جمع الأموال لبدء الذهاب ومحاولة شراء هذه الأصول بسعر رخيص حقًا الآن أو في الأشهر الستة المقبلة ، أيا كان.
جيمس:
وخاصة لأن البنوك لا تريد امتلاك الأصول. في كثير من الأحيان لا يريدونهم ، يريدون التخلص منهم. وإذا كانت لديك سيولة ، فستحدث فرقًا كبيرًا وكبيرًا في ... كنت أقول ذلك منذ فترة لأن الشيء الغريب هو أنني رأيت الناس يجنون الكثير من المال على مدار عامين ثم منذ ستة أشهر سأكون مثل ، أوه ، أنا مربوط بالمال. وأنا مثل ، حسنًا ، لقد جنيت هذا القدر من المال على مدار العامين الماضيين ، فلماذا تعاني من ضائقة مالية؟ ويمكن أن يؤتي ثماره في عام 2023 ، ستكون هناك دعوة لبعض السيولة وقد يكون كل شيء في الشارع.
ديف:
أنت شخص مثالي للإجابة على هذا السؤال لأنك تفعل القليل من كل شيء ، تقرض ، تقلب ، تشتري الأصول المتعثرة. إذا كان كل ما يعتقد بن أنه سيؤتي ثماره ، وبدأنا نرى أزمة سيولة ، وانخفاض الأسعار في العقارات التجارية ، فكيف تتطلع للاستفادة منها على أفضل وجه؟
جيمس:
بالنسبة لنا ، أعتقد أننا نحاول الاستعداد مع المزيد من الأسهم الخاصة وشركاء الأسهم إلى حيث نحاول جلب بعض الدولارات الأكبر في هذا الشأن. وخير مثال على ذلك هو أننا أبرمنا المزيد من الصفقات المجمعة في آخر 120 إلى 150 يومًا مما فعلناه في العامين الماضيين لأن السيولة في أزمة. لكن الشراكة مع المستثمرين الذين لديهم نقود في الوقت الحالي هي مفتاح كل شيء. وسواء كانت شققًا ثابتة وقلبًا ، فيمكن أن تكون خصائص شائكة أو خصائص تدفق نقدي ، بالنسبة لنا ، فأنت تريد أن تعلق على مكان وجود السيولة. بالنسبة لنا ، نحن نجمع بعض المال الآن لأننا نرى الفرصة مع ملاحظات الشراء هذه ، وشراء المباني المتعثرة ، وبعد ذلك فقط نبدأ حقًا في بناء علاقة مع هؤلاء الأشخاص بالورق.
ومثل ما تحدث عنه بن ، من الصعب الوصول إلى البنوك الكبرى. لا يمكنك الحصول عليها ، لا أعرف أي شخص هناك. لكن هؤلاء المقرضين المحليين الصغار ، يمكنك التواصل معهم والقول ، مهلاً ، لدي سيولة ، أنا أبحث عن مشاريع ، أخبرني بما لديك. ويمكنني أن أخبرك أننا حصلنا على بعض عمليات الشراء الجيدة إلى حد ما مؤخرًا حيث أحب ، لقد طرحت رقمًا منخفضًا وقاموا بالصفقة. إنهم مثل ، هل يمكنك إغلاقها في خمسة أيام؟ ونحن قادرون على النقر فوق ذلك نوعًا ما. لذا ، مجرد التحدث إلى الأشخاص الموجودين في تلك المساحة ، كل هؤلاء الرجال الذين يضايقونك لمدة عامين لإقراضك المال ، والتحدث معهم ، ومعرفة الفرص المتاحة ثم الاحتفاظ بالسيولة في متناول اليد ، لا تفعل ذلك التسرع في هذه الصفقة ، وتأكد من أنها الصفقة الصحيحة.
ديف:
هذه نصيحة جيدة للغاية. حسنًا ، شكرًا لك جيمس ، لقد كان هذا ممتعًا جدًا. أنا أستمتع حقًا بإجراء محادثة معك ومع بن. إنها دائمًا محادثة عالية المستوى ، أشياء مهووسة جدًا ومتزعزعة ، لكن أعتقد بالنسبة لأولئك منا الذين يحبون الاقتصاد حقًا وبغض النظر عن كيفية عمل كل هذا ، هذه حلقة ممتعة حقًا.
جيمس:
أوه ، أنا أحب وجود بن. أبدأ في التنزه ونذهب إلى جحور الأرانب ، كلهم ممتعون للنزول.
ديف:
أوه نعم ، بالتأكيد. عندما تم إيقاف الكاميرات ، كنا نحاول إقناع بن بالسماح لنا بالخروج إلى العاصمة والتسكع معه شخصيًا ، لذلك ربما سنفعل ذلك في المرة القادمة.
جيمس:
أوه ، أنا مائة بالمائة.
ديف:
حسنًا ، شكرًا جزيلاً يا جيمس ، استمتع باللعبة.
جيمس:
نعم ، اذهب يا هوكس.
ديف:
ليس لدي أي كلب حقًا في هذه المعركة ، لكنني سأجذب الصقور من أجلك ، لذا آمل ألا تضطر إلى ... أعتقد ، هل يمكنني قول ذلك على الهواء؟
جيمس:
نعم ، لقد حصلت على رهان كبير على الخط الآن.
ديف:
هل تريد أن تخبر الجميع ما هو رهانك في لعبة Seahawks هذه؟
جيمس:
نعم ، أعتقد أن فمي أوقعني في المشاكل لأننا نلعب مع 49ers ، لديهم فريق موهوب أفضل. وقد راهنت مع أحد رفاقي الطيبين والذي هو أيضًا من مشجعي 49er أن الخاسر يجب أن يرتدي شعار الفريق الآخر Speedo إلى المسبح ليوم كامل. لذلك أنا آمل حقًا ألا أكون أنا.
ديف:
نعم. حسنًا ، سأقوم بالتجذير من أجل Seahawks من أجلك ، لكن هذا رهان مضحك جدًا ، وآمل ألا تخبر الكثير من الناس ، هذه هي نهاية الحلقة ، لذلك ربما لم يعد أحد يستمع.
جيمس:
نعم ، يجب أن يتجذر الجميع في فوز Seahawks ، ولا يريد أحد رؤيتي في Speedo.
ديف:
حسنًا. حسنًا ، شكرًا جزيلاً يا رجل ، لقد كان هذا كثيرًا من المرح. شكرًا لكم جميعًا على الاستماع ، فهذه هي الحلقة الأخيرة من العام ، وسنة جديدة سعيدة للجميع ، ونقدر حقًا مساعدتنا لنا ودعمنا خلال عامنا الأول في On The Market ، وسنراك في عام 2023.
تم
المحتوى المعروض في برنامج On The Market عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- وأوضح التخلص من الديون ولماذا يتواجد العديد من المستثمرين على المحك للحصول على ملايين الدولارات
- التي الصناعات العقارية سوف يكون الأكثر تضررا عندما تتجلى أزمة تقليص المديونية
- لماذا حتى البنوك مثقلة بالديون و تأثير الدومينو يمكن أن يسبب الفوضى المالية
- السيناريوهات التي يمكن أن تحدث عندما تبدأ البنوك في تقييد المعروض النقدي و يأس المستثمرون
- • فرصة هائلة للمستثمرين مع استحقاق قروض مفرطة المديونية و تبدأ الأصول في البيع بجزء بسيط من التكلفة
- من سيفوز وجعلها على قيد الحياة بعد أن يتم تخفيض المديونية الجماعية
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
تواصل مع بن:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- اشتراك شهرين
- 15 سنة
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ايه بي سي
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- مطلق
- إطلاقا
- أكاديمي
- استحواذ
- في
- نشط
- في الواقع
- يضيف
- قابل للتعديل
- اعترف
- متقدم
- مميزات
- نصيحة
- بعد
- ضد
- قدما
- AIR
- الكل
- سابقا
- دائما
- أمريكا
- أمريكي
- كمية
- و
- آخر
- إجابة
- شقة
- شقق سكنية
- شهية
- تفاح
- نقدر
- نهج
- حجة
- حول
- الأصول
- إدارة الأصول
- ممتلكات
- يرفق
- اهتمام
- جذاب
- المؤلفة
- المتوسط
- الى الخلف
- سيئة
- كفالة
- عمليات الإنقاذ
- الرصيد
- ورقة التوازن
- مصرف
- Bank of America
- مصرفي
- البنوك والمصارف
- النظام المصرفي
- البنوك
- على أساس
- في الأساس
- أساس
- لان
- أصبح
- أن تصبح
- قبل
- يجري
- اعتقد
- أفضل
- مراهنة
- أفضل
- كبير
- أكبر
- أكبر
- مليار
- المليارات
- فواتير
- قطعة
- دم
- مجلس
- الخطّ الغامق
- السندات
- الحدود
- الاقتراض
- اقترضت
- المقترضين
- الاقتراض
- اشترى
- العلامة تجارية
- جديدة
- استراحة
- BRIDGE
- سد
- جلب
- بصورة عامة
- وسطاء
- ميزانية
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- حرق
- الأعمال
- الأعمال
- يشترى
- اشتر الآن وادفع لاحقًا
- شراء
- يشتري
- كاليفورنيا
- دعوة
- تسمى
- دعوات
- كاميرات
- لا تستطيع
- قبعة
- الموارد
- رأسمالية
- حقيبة
- النقد
- تدفق مالي
- اشتعلت
- سبب
- مما تسبب في
- مركز
- الرئيس التنفيذي
- معين
- سلسلة
- تغيير
- رخيص
- التحقق
- الصين
- خيار
- اختار
- دائرة
- المدينة
- فصول
- اغلاق
- المؤسس المشارك
- فحم
- مباشر
- تأتي
- آت
- تجاري
- العقارات التجارية
- الشركات
- مقارنة
- إكمال
- تماما
- مجمع
- معقد
- مفهوم
- المفاهيم
- واثق
- مربك
- النتائج
- محتوى
- استمرار
- المثير للجدل
- محادثة
- تحويل
- تحويلها
- إقناع
- جوهر
- استطاع
- البلد
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- تغطية
- تغطية
- ويغطي
- تحطم
- خلق
- ائتمان
- صناديق الائتمان
- أزمة
- حاسم
- بشكل حاسم
- أزمة
- حالياًّ
- البيانات
- نقاط البيانات
- ديف
- يوم
- أيام
- dc
- صفقة
- المخصصة
- مناقشة
- مناقشة
- دين
- عقد
- ديسمبر
- القرار
- رفض
- انخفاض
- الترتيب
- الافتراضات
- قطعا
- الطلب
- تابع
- يعتمد
- نشر
- المودعين
- وصف
- تفاصيل
- المطور
- تطوير
- فعل
- فرق
- مختلف
- استوعب
- إفشاء
- العرض
- محنة
- مكروب
- لا
- كلب
- فعل
- دولار
- دولار
- لا
- يوم القيامة
- الأبواب
- إلى أسفل
- هبوط
- قطرات
- تفريغ
- أثناء
- ديناميكي
- دينامية
- في وقت مبكر
- أرباح
- تخفيف
- اقتصادي
- اقتصاد
- تأثير
- الآثار
- إما
- في مكان آخر
- البريد الإلكتروني
- تمكين
- ينتهي
- إنكلترا
- استمتع
- كاف
- كامل
- البيئة
- إنصاف
- خاصة
- جوهر
- أساسيا
- عزبة
- الأثير (ETH)
- تقييم
- حتى
- EVER
- كل شخص
- الجميع
- كل شىء
- بالضبط
- مثال
- أمثلة
- متحمس
- القائمة
- توقع
- متوقع
- شرح
- شرح
- مد
- تمديد
- جدا
- مواجهة
- فشل
- بإنصاف
- فال
- هبوط
- مألوف
- مشهور
- مروحة
- خيالي
- ساحر
- أسرع
- المفضلة—الحقيبة
- مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- رسوم
- الرسوم الدراسية
- قليل
- حارب
- الشكل
- تمويل
- مالي
- نظام مالي
- التمويل
- نهاية
- FINTECH
- الاسم الأول
- سمك
- حل
- ثابت
- نقف
- تدفق
- ركز
- اتباع
- توقعات
- قبل كل شيء
- إلى الأمام
- جزء
- تبدأ من
- مجمد
- إثمار
- بالإضافة إلى
- مرح
- صندوق
- التمويل
- أموال
- مضحك
- لعبة
- فجوة
- معدّات الأطفال
- على العموم
- ولدت
- توليد
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- Go
- الله
- يذهب
- الذهاب
- خير
- حكومة
- سياسة الحكومة
- درجة
- خريج
- عظيم
- شخص
- التوصل
- تعليق
- يحدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- الثابت
- وجود
- سمعت
- بشكل كبير
- التحوط
- صناديق التحوط
- مساعدة
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- تلميحات
- تاريخ
- ضرب
- المشاهدات
- ضرب
- حائز
- يحمل
- ثقوب
- نأمل
- أمل
- مضيف
- منـزل
- إسكان
- كيفية
- HTTPS
- ضخم
- الانسان
- مئات
- مئات الملايين
- جرح
- الضجيج
- سوف
- فكرة
- التأثير
- الآثار
- وشيك الحدوث
- أهمية
- in
- دخل
- القيمة الاسمية
- بشكل مستقل
- معلومات
- مجنون
- مؤسسة
- المؤسسات
- التأمين
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- المقابلة الشخصية
- المخزون
- الاستثمار
- استثمار
- بنوك الاستثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- مسائل
- IT
- نفسها
- انضم
- انضمام
- ينضم إلينا
- الاجتماعية
- احتفظ
- القفل
- اطفال
- نوع
- علم
- المعرفة
- معروف
- نقص
- أكبر
- اسم العائلة
- العام الماضي
- أطلقت
- قيادة
- تسرب
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- يترك
- مغادرة
- LEND
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- مستوى
- الرافعة المالية
- LG
- الحياة
- خط
- سائل
- سيولة
- أزمة السيولة
- استماع
- القليل
- قرض
- القروض
- محلي
- شعار
- طويل
- وقت طويل
- يعد
- بحث
- أبحث
- فقد
- فقدان
- الكثير
- حب
- أحب
- منخفض
- فاخرة
- M2
- صنع
- رائد
- جعل
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- كثير
- كثير من الناس
- هامش
- تجارة
- الأسواق
- ماسكات
- كتلة
- هائل
- الرياضيات
- نضج
- يعني
- الوسائط
- المذكورة
- ماير
- منتصف
- وسط
- ربما
- طحان
- مليون
- مليون دولار
- مليون دولار
- ملايين
- خطأ
- موضة
- مال
- عرض النقود
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- أكثر
- فم
- خطوة
- متعدد الأسرة
- الاسم
- أسماء
- تقريبا
- بالضرورة
- حاجة
- الشبكات
- جديد
- السنة الجديدة
- أخبار
- التالي
- ضجيج
- عادة
- ملاحظة
- عدد
- كثير
- واضح
- Office
- مكاتب
- حسنا
- قديم
- ONE
- عقيق يماني
- طريقة التوسع
- عامل
- مراجعة
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- مقابل
- طلب
- عضوي
- أخرى
- أخرى
- في الخارج
- الكلي
- مفرطة المديونية
- الخاصة
- كاتوا ديلز
- أصحاب
- تملك
- مدفوع
- وباء
- ورق
- جزء
- المشاركون
- الشريكة
- الشراكة
- شركاء
- أجزاء
- مرت
- دفع
- معاش
- مجتمع
- فى المائة
- فترة
- دائم
- شخص
- شخصيا
- ظاهرة
- اختيار
- قطعة
- خط أنابيب
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- لعب
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- سياسة
- سياسي
- سياسي
- سياسة
- تجمع
- محفظة
- إمكانيات
- توقع
- إعداد
- جميل
- سابق
- سابقا
- السعر
- الأسعار
- التسعير
- خاص
- الأسهم الخاصة
- المحتمل
- المشكلة
- أنتج
- مشروع ناجح
- HAS
- الملكية
- احتمال
- ويوفر
- جمهور
- علانية
- مشتريات
- وضع
- وضع
- زلزال
- كمي
- التيسير الكمي
- تشديد كمي
- سؤال
- سريع
- بسرعة
- رفع
- رفع
- معدل
- الأجور
- التي تم الوصول إليها
- نادي القراءة
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- القيمة الحقيقية
- سبب
- الأسباب
- مؤخرا
- ركود
- نوصي
- استعادة
- رديت
- تخفيض
- مسجل
- قوانين
- منظم
- صلة
- تذكر
- الاجار
- كرر
- مثل
- طلبات
- يتطلب
- إنقاذ
- استجابة
- REST
- عائدات
- النوادي الثرية
- تخلص من
- ارتفاع
- ارتفاع
- هزت
- جذر
- تأصيل
- دائري
- اندفاع
- قال
- صالح
- الأملاح
- نفسه
- خائفة
- سيناريوهات
- جدول
- قصاصات
- صراخ
- SEA
- المخضرمين
- سياتل
- الثاني
- ثانوي
- التوريق
- رؤية
- يبدو
- شرائح
- بيع
- الباعة
- بيع
- إحساس
- الخدمة
- نقل
- التحول
- صدمت
- اطلاق النار
- النقص
- ينبغي
- إظهار
- هام
- الاشارات
- منذ
- عزباء
- حالة
- SIX
- ستة أشهر
- حجم
- بطيء
- صغير
- الأعمال الصغيرة
- الأصغر
- سمارت
- متستر
- So
- بعض
- شخص ما
- شيء
- قريبا
- مصدر
- الفضاء
- المساحات
- تحدث
- يتحدث
- تختص
- على وجه التحديد
- طيف
- رعاية
- الرعاة
- كومات
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- يبدأ
- خطوة
- لا يزال
- حافز
- مخزون
- سوق الأوراق المالية
- الأسهم
- الأسهم والسندات
- قلة النوم
- قصتنا
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- شارع
- هذه
- مفاجئ
- ملخص
- فائق
- تزويد
- تموين
- الدعم
- دعم
- مندهش
- مفاجئ
- نقابة
- نظام
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- موهوب
- حديث
- الحديث
- محادثات
- فريق
- التكنولوجيا
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- بعد الثانوي
- •
- بنك الاحتياطي الفيدرالي
- المملكة المتحدة
- العالم
- من مشاركة
- أنفسهم
- هناك.
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- يعتقد
- هذا الأسبوع
- فكر
- الآلاف
- ثلاثة
- عبر
- طوال
- تذكرة
- تذاكر
- تشديد
- الوقت
- مرات
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- طن
- جدا
- تيشرت
- موضوع
- تماما
- تجارة
- النص الكامل
- انتقال
- سندات الخزانة
- خزينة
- هائل
- مشكلة
- صحيح
- منعطف أو دور
- تحول
- تحول
- أو تويتر
- أنواع
- نموذجي
- عادة
- Uk
- خزينة المملكة المتحدة
- مع
- فهم
- يؤسف له
- وحدة
- المقبلة
- us
- تستخدم
- عادة
- قيمنا
- القيم
- تحقق من
- فيديو
- عمليا
- حجم
- مطلوب
- المخزن
- تحذير
- واشنطن
- طرق
- ثروة
- أسبوع
- أسابيع
- ترحيب
- الآبار
- ويلز فارجو
- ابحث عن
- ما
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- زوجة
- سوف
- كسب
- كلمات
- للعمل
- عامل
- أعمال
- العالم
- أسوأ
- قيمة
- سوف
- اكتب
- مكتوب
- خاطئ
- عام
- سنوات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر