الرئيس التنفيذي لشركة HousingWire: هذا النقص في المخزون قد يستمر لعقود من الزمن

ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في السوق. هذا هو ديف، مضيفك. اليوم، سننضم إلينا أحد العاملين في مجال البيانات ووسائط السوق في OG في هذه الصناعة بأكملها. اسمه كلايتون كولينز. وهو الرئيس التنفيذي لشركة HousingWire Media. إذا لم تكن على دراية بـ HousingWire، فهي واحدة من أكبر شركات الإعلام في سوق الإسكان في هذه الصناعة. إنهم لا يركزون حقًا على المستثمرين كما نفعل هنا في BiggerPockets. إنهم يركزون على السوق الأوسع، مثل مقرضي الرهن العقاري، ووكلاء العقارات، والكثير من هذه الأنواع من الأشياء. لكن كلايتون وفريقه، استحوذوا بالفعل على شركات البيانات على مدى العامين الماضيين، ولذا فإن لديهم بعضًا من أحدث البيانات مقارنة بأي من المصادر الموجودة هناك.
لذا، سأستضيف كلايتون اليوم للتحدث معه حول بعض التغييرات الأخيرة التي شهدناها في السوق. لذلك، كما تعلمون جميعًا، يعد المخزون مشكلة كبيرة حقًا هذا العام، ولديهم بعض من أحدث المعلومات حول ذلك، لذلك أنا متحمس للتحدث معه حول ما إذا كان هناك تحول يحدث نحن ندخل في فصل الشتاء لأنني بدأت أشعر بشيء ما، ولدي فضول لرؤية ما يراه. سنتحدث أيضًا عن توقعات كلايتون لمعدلات الرهن العقاري، وأنا أعلم أن هذا شيء يريد الناس معرفته حقًا، لذا سأتحدث إلى كلايتون وأحصل على رأيه حول الاتجاه الذي ستتجه إليه معدلات الرهن العقاري ولماذا.
أعلم أننا جميعًا نحب التكهن، ولكن هناك بعض اتجاهات الاقتصاد الكلي والجوانب الفنية المهمة حقًا التي تحدث خلف الكواليس والتي يعرفها كلايتون كثيرًا وسيساعدنا في مشاركتها معنا اليوم. هذا ما حصلنا عليه لك اليوم. سيكون عرضا رائعا. إنها ممتعة للغاية. كلايتون رائع حقًا في شرح بعض الموضوعات المهمة حقًا في سوق الإسكان. لذلك سنقوم بإحضاره خلال دقيقة واحدة فقط هنا. لكن أولاً، سنأخذ استراحة سريعة.
كلايتون كولينز، مرحبًا بك في "في السوق". شكرا لوجودكم هنا.

كلايتون:
ديف، إنه لمن دواعي سروري. يسعدني أن أكون ضيفك اليوم.

ديف:
حسنًا، نعم، سيكون هذا كثيرًا من المرح. بالنسبة للأشخاص الذين لم يستمعوا بعد إلى HousingWire Podcast، هل يمكنك أن تخبرنا قليلاً عن نفسك وعن عملك في HousingWire؟

كلايتون:
نعم، سعيد ل. لذلك أنا الرئيس التنفيذي لشركة HW Media حيث يسعدني قيادة فريق HousingWire لدينا. في HousingWire، نركز على تزويد المتخصصين في مجال الإسكان بدءًا من الوساطة العقارية ووكلاء ومنشئي القروض وقادة أسواق رأس المال العقاري ومقدمي خدمات القروض بالصورة الكاملة لاقتصاد الإسكان. لذلك لدينا فريق من المحررين والمراسلين الذين يغطون كل ما يحدث في قطاع الإسكان بدءًا من سوق الإسكان وأخبار أسعار الفائدة وحتى حركة الأشخاص والشركات وعمليات الاندماج والاستحواذ والابتكار. كل ما يحدث في السكن.
لقد دخلت في هذا المشروع، وسأخبرك المزيد عن خلفيتي يا ديف، كنوع من المصرفيين، ولكن بطريقة ما انغمست في استضافة بودكاست. الآن، أنا مقدم برنامج أخبار الإسكان. لذلك، كل أسبوع، أقوم بإجراء مقابلات مع مختلف المديرين التنفيذيين في صناعة الإسكان من المديرين التنفيذيين لبنوك الرهن العقاري إلى الاقتصاديين حول ما يحدث في عالمهم. نبقيها كمحادثة على مستوى مجلس الإدارة ونتحدث عن بعض المواضيع الصعبة التي لا يمكنهم التحدث عنها دائمًا، وأحاول أن أستخرج بعضًا من تلك المعرفة المثيرة في هذا التنسيق الممتع حقًا الذي أعتقد أنه لدينا أنا وأنت كلاهما نما على الحب.

ديف:
أوه بالتأكيد. نعم، وهو عرض عظيم. أنا أستمع كثيرًا، وتستقبل ضيوفًا ممتازين، لذلك أوصي به بالتأكيد.

كلايتون:
أنا أقدر ذلك.

ديف:
أحد الأشياء الأخرى التي لم تتطرق إليها حتى، وأنا أتابع شركة HousingWire لسنوات عديدة، هو أنك استحوذت مؤخرًا على Altos Research، وكان لدينا مؤسسها، مايك سيمونسن، في العرض. هو وأنا ودودون أيضًا. الآن، أنتم يا رفاق تتابعون بعضًا من أحدث بيانات سوق الإسكان، بصراحة، هذا ما أرى. هل يمكنك إخبارنا بالمزيد حول ما تنظرون إليه جميعًا؟

كلايتون:
نعم. لذا يا ديف، أقدر سؤالك عن ذلك. ألتوس جزء مهم من تلك العبارة التي أستخدمها، "الصورة الكاملة". لذلك نحن نعتقد أن أخبار الأعمال ومحتوى الأعمال يسيران في دورة تطورية مستمرة تميل أكثر فأكثر نحو المحتوى الغني بالبيانات، والبحث والمعلومات الخاصة، والصحافة التي تعتمد على السرد وسرد القصص هي جزء مهم للغاية من مجتمع غني بالبيانات. النظام البيئي. إنها الطريقة التي يستهلك بها المحترفون المعلومات. لكننا نعلم أنه من أجل تحقيق ما نريد تحقيقه في HousingWire من خلال كوننا الصورة الكاملة، نحتاج إلى خبراء مثل مايك وبيانات مثل التي نحصل عليها من Altos لتلوين تلك الصورة حقًا.
يتتبع Altos 100% من القوائم النشطة في الدولة. لذلك نود أن نفكر في Altos باعتبارها مصدر البيانات الأكثر لحظية لما يحدث في سوق العقارات النشط. لذلك نحن نراقب كل قائمة نشطة، وكل تغيير في الأسعار، وكل معلق، وجميع البيانات التي تحرك معلومات السوق، ويستخدم مستخدمونا، وهم في المقام الأول وكلاء العقارات، ومتخصصو حقوق الملكية، ومنشئو القروض، تلك المعلومات لإبلاغ منازلهم بشكل أفضل المشترين والبائعين وشركاء الإحالة.
لذلك نحن نأخذ كل بيانات السوق النشطة هذه، ونقوم بفك تشفيرها وتنظيفها وجعلها مفهومة حتى يتمكن المحترفون على المستوى المحلي من أن يكونوا الخبراء في سوقهم ويعرفون بالضبط ما يحدث في الرمز البريدي الخاص بهم، أو مدينتهم، أو حيهم. لدينا بعض التصورات الرائعة حقًا للبيانات وصحة السوق التي نطلق عليها مؤشر Market Action Index، ونجلب كل هذه الأدوات مباشرة إلى المحترفين الذين يعملون مع مشتري وبائعي المنازل كل يوم، ونسهل عليهم فهم ما هو يحدث في السكن.

ديف:
نعم. عظيم. أعني أنني أتفق تمامًا مع عرض القيمة. إنها الفكرة الكاملة وراء العرض أيضًا، وهي أننا نحتاج إلى المزيد من المعلومات السردية المبنية على البيانات في عالم اليوم، وأنتم تقومون بعمل رائع في هذا الأمر. فقط لمن يستمع، يمكنك التحقق من ذلك. الكثير منها متاح فقط على HousingWire. يمكنك التحقق من ذلك هناك، لكن أخبرنا يا كلايتون. ما الذي تراه الآن لأن المخزون كان بالفعل قصة العام؟ أعتقد أنها كلمة العام في قطاع العقارات، لكن الأمور بدأت تبدو مختلفة بعض الشيء مع اقترابنا من الربع الرابع. ماذا ترى؟

كلايتون:
نعم. أعني أنه كان أمرًا لا يصدق... لا أريد استخدام المصطلح المبتذل المتمثل في تحدي السوق. لقد كان سوقًا معقدًا يا ديف. لذلك، على مدى العام ونصف العام الماضيين، شهدنا أسعار الفائدة، وأسعار الفائدة على الرهن العقاري تنمو بوتيرة أسرع مما شهدناه في أي وقت تقريبًا في التاريخ، ونحن الآن في مرحلة حيث أسعار الفائدة عند أعلى مستوياته خلال 20 عامًا، وهذا يخلق بعض الديناميكيات الصعبة حقًا في السوق. في معظم البيئات التي تتوسع فيها أسعار الفائدة بسرعة وتصل إلى أعلى مستوياتها منذ عدة عقود، ستبدأ في رؤية بعض الألم الخطير في الأصول الأساسية، وستبدأ في رؤية انخفاض أسعار المنازل. ولكن هناك هذه الديناميكية الأخرى، وهي الكلمة التي ذكرتها للتو، "المخزون"، والتي جعلت هذا السوق المليء بالتحديات أكثر من مجرد سوق معقد أو معقد.
لذلك، اعتمادًا على الأبحاث التي تتابعها والمحللين الذين تثق بهم، هناك وجهة نظر مفادها أننا كنا نعمل على بناء الأسر في الولايات المتحدة لمدة 13 عامًا على الأقل، وأن تكوين الأسر قد تجاوز بكثير المخزون الجديد القادم إلى السوق. لذلك لدينا هذه الدفعة الديموغرافية لمشتري المنازل لأول مرة والأشخاص الذين يشكلون الأسر التي تخلق الطلب في اقتصاد الإسكان الأمريكي، ونحن لم نواكب ذلك. وقد أدى هذا النقص في المعروض إلى فرض قيود على المخزون، وعلى الرغم من الضغوط الناجمة عن أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فقد شهدنا ارتفاع أسعار المنازل. في معظم الأسواق، استمر ارتفاع أسعار المنازل، مما يخلق هذه الديناميكية غير الصحية حقًا حيث يواجه مشتري المنازل لأول مرة، والمشترين المتكررين جميعًا تحديات القدرة على تحمل التكاليف في العثور على المنزل الذي يريدونه، ويخلق سيناريو غير تقليدي إلى حد كبير في النظام البيئي للإسكان السكني.

ديف:
نعم. قطعاً. أعني، أعتقد أننا جميعًا اعتدنا على حالة المخزون المنخفض هذه.

كلايتون:
نعم.

ديف:
هل ترى أي شيء في بياناتك أو في رأيك فقط من شأنه أن يزيد العرض؟ نتحدث كثيرًا في البرنامج عن الطلب لأن ذلك يبدو أكثر تقلبًا، لكني أواجه صعوبة في ذلك. لقد كنت أسأل الكثير من الضيوف هذا. هل تعتقد أن أي شيء سيغير صورة العرض حتى نهاية هذا العام وربما حتى عام 2024؟

كلايتون:
هل تريد مني أن أبحث عن البطانات الفضية أو-

ديف:
بالتأكيد. تفعل كل ما تريد القيام به.

كلايتون:
لا، أعتقد أن الواقع هو أنني لا أرى ديناميكية تغير المخزون أو حالة العرض بشكل جذري في المستقبل المنظور. أعتقد أننا نتطلع إلى سوق متعدد السنوات، وربما متعدد العقود، حيث نعمل في مخزون أقل، وإمدادات أقل، وسوق محدودة العرض. الآن، نحن نعلم الخروج من فيروس كورونا في سوق تحرك بسرعة لا تصدق نحو الأعلى من حيث الحجم، ومن ثم أصبح من الصعب الآن تتبع هذه الزيادة في أسعار الفائدة التي تقيسها المقاييس على أساس سنوي، وسيكون هناك ضجيج في كل قم بقياس المكان الذي ننظر فيه إلى التطبيع على أساس شهري وعام بعد عام حتى بالنسبة لفيروس كورونا. هناك الكثير من الضجيج في المقاييس السنوية.
لذلك، اليوم، ونحن نجلس في خريف عام 2023، نراقب بيانات Altos Research، ونرى أن المخزون اليوم لا يزال أقل بنسبة 5٪ من مخزون العام الماضي على الرغم من أننا كنا نشاهد زيادة في المخزون كل أسبوع على مدى الأشهر القليلة الماضية. لذلك بدأنا نرى هذا الاتجاه حيث يتوفر المزيد من المخزون، وهذا متاح بسبب تمديد أيام السوق. لذا فإن المنازل لا تتحرك بالسرعة التي تقترب بها أسعار الفائدة من نطاق 7.5% و8%. لذا فإن المنازل تجلس لفترة أطول، وبالتالي يتزايد المخزون. الآن، العنوان السهل هناك، الدب السكني، شخصية فتى الفقاعة، محللنا، لوغان مهتشامي، سوف-

ديف:
نعم، نحن معجبين كبيرين بلوغان.

كلايتون:
نعم.

ديف:
أنا أحب لوغان. مصطلحاته مضحكة.

كلايتون:
نعم. إنه عبقري عندما يتعلق الأمر بالمصطلحات الملونة. بعض اللاعبين في هذا النظام البيئي السكني الذي نعمل فيه. لذلك، عقلية فتى الفقاعة. سيكون الأمر مثل، "يا إلهي، نحن نتطلع إلى عدة أشهر حيث يتزايد المخزون كل أسبوع. هذه مشكلة في التخمير." لكننا ما زلنا موجودين في مكان به عدد منازل أقل بنسبة 5% مقارنة بالعام الماضي، ولست مسلحًا بالبيانات عندما دخلنا في هذه المحادثة، ديف، ولكننا أقل بكثير مما كنا عليه في كل نقطة تقريبًا قبل -COVID من حيث الشكل الطبيعي لمستويات مخزون المساكن.

ديف:
آه أجل.

كلايتون:
لذلك سأحذرك الآن. سيكتب شخص ما عنوانًا رئيسيًا ويقول مثل: "المخزون آخذ في الارتفاع. أسعار المنازل يتم تخفيضها. نحن نتجه نحو فقاعة، سوق مضطرب. كل شيء سوف ينفجر." بياناتنا لا تظهر ذلك. نحن نظهر أننا نتسلق، ولكننا نعود نحو مكان أكثر صحة قليلاً، أكثر صحة قليلاً، ولكننا لا نزال في سوق إسكان غير صحي إلى حد كبير، وهذا عدم الصحة يغذيه انخفاض المخزون وتحديات القدرة على تحمل التكاليف التي تعقدها معدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل.

ديف:
نعم. أعتقد أنه من المهم جدًا أن ينتبه الأشخاص ليس فقط إلى نسبة التغير، بل أيضًا إلى الأرقام المطلقة عندما ينظرون إلى بعض هذه البيانات لأن هناك شيئًا ما... كما ناقشنا هذا العرض قليلًا، هو أن هناك شيء يسمى التأثير الأساسي. عندما تقارن هذا العام بعام شاذ مثل العام الماضي، فإن البيانات تبدو مجنونة بعض الشيء. ولكن إذا قمت بتصغير الصورة قليلاً ونظرت إلى ما يزيد عن 5 أو 10 سنوات، يمكنك أن ترى أنه تاريخيًا، كان المخزون أعلى بكثير مما كان عليه حتى اليوم على الرغم من أنه بدأ في الزيادة.
الآن، هذه مقدمة جيدة لأحد الأشياء التي أردت أن أسألك عنها لأنه في أسواق معينة، بدأنا نرى اقتراب المخزون أو حتى تجاوز مستويات ما قبل الوباء. هذه هي بعض المدن التي شهدت ازدهارًا بسبب فيروس كورونا مثل بويز وأوستن، وأعتقد أن فيجاس ورينو، أو تلك الملفات الشخصية، ولكن بعض هذه الأسواق كانت مستقرة بالفعل ... كانت على ما يرام خلال الأشهر القليلة الماضية على الرغم من أنها كانت في مرحلة تصحيح في السابق. فهل ترى أي تغير في الطلب أو أي ضغط نزولي على الأسعار في تلك الأسواق؟

كلايتون:
نعم. لذلك قمنا بنشر بعض الأبحاث المستندة إلى بيانات من CoreLogic حول بعض الأسواق التي من المرجح أن تشهد انخفاضًا في الأسعار، يا ديف. ما نراه في تلك البيانات هو أن هناك محركات مختلفة في كل تلك الأسواق. إذًا هناك أسواق، كما هو الحال في أوهايو وبنسلفانيا، مدفوعة بنقص النمو السكاني ونقص نمو الوظائف، ثم هناك أسواق في فلوريدا أو كما نفكر في عبارات الأزمة الأخيرة، شهدت ولايات الرمال نموًا سريعًا ارتفاع الأسعار، وهو أقرب إلى التطبيع منه إلى ... ولكنه التطبيع الذي سيظل أعلى بكثير من المعدل الأساسي قبل فيروس كورونا.
لذلك هناك محركات مختلفة لما نراه في كل سوق. أعتقد أننا رأينا الكثير من العروض الوفرة والمبالغة في الطلب في بعض الأسواق التي كانت شائعة حقًا أثناء فيروس كورونا، لا سيما في الولايات التي تتمتع بأسلوب حياة أفضل، وتطبق أكثر تراخيًا لبعض قيود فيروس كورونا، ولا توجد ضرائب على دخل الولاية، والأشياء التي جذبت الناس على مدى العامين الماضيين. ستشهد بعض هذه الولايات تباطؤًا في ارتفاع أسعار المنازل، وقد تشهد بعض الأسواق بعض الانخفاضات في الأسعار، لكنني أعتقد أن الأمر كبير جدًا... من الصعب تحديد تلك الأسواق على أنها أسواق فقاعية أو مناطق أزمات. إنه مجرد نظام بيئي متقلب للتسعير شهد ارتفاعًا سريعًا ويحاول العثور على نقطة التوازن.

ديف:
نعم. إنه أمر غريب لأنه يبدو أنه كان هناك هذا التصحيح، على الأقل تصحيح متواضع على المستوى الوطني. وكان أكثر وضوحا في هذه الأنواع من الأسواق. منذ حوالي عام في الربع الرابع من عام 4، وربما في الربع الأول، ثم تحسنت الأمور على الأقل من منظور السعر إذا كنت شخصًا يريد أسعارًا مرتفعة. أعتقد أن بعض المستثمرين من مستثمرينا لا يريدون ارتفاع الأسعار.

كلايتون:
رقم

ديف:
الآن، يبدو الأمر كما لو أن الأمور تحسنت، وأعتقد أن الكثير من الناس بدأوا يفكرون، "حسنًا. لقد وجدنا القاع." من وجهة نظرك، هناك تمرين التسعير هذا الذي يحدث مثل "ما هو الحقيقي؟ ماذا كانت وفرة كوفيد أو هذا التغيير الهائل في أنماط الهجرة؟ لكن الآن، يبدو الأمر وكأننا سنعود... بالنسبة لي على الأقل، يبدو الأمر وكأننا نعود إلى ممارسة التسعير لأن الأسعار لن تتباطأ، ونحن الآن نقبل... أشعر وكأننا في الأخير بعد شهرين أو ثلاثة أشهر، هناك أخيرًا قبول على مستوى السوق بأن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يخادع وأنه سيبقي أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول، وعلينا جميعًا أن نتعامل مع هذا الأمر. الآن، سيكون هناك تمرين التسعير الثاني الذي سيستمر.

كلايتون:
دعونا لا نسميها حتى ممارسة التسعير. دعونا نسميها بالطريقة التي من المفترض أن تعمل بها الأسواق.

ديف:
هذا صحيح. نعم. هذا حرفيا السوق.

كلايتون:
عندما ترتفع تكلفة رأس المال، يكون هناك ضغط على أسعار الأصول.

ديف:
نعم.

كلايتون:
لذلك نحن ننظر في المقام الأول إلى اقتصاد الإسكان من خلال عدسة مالك المنزل السكني، وأنا أعلم أن جمهور BiggerPockets يميل أكثر نحو فئة المستثمرين. إنها عدسة مختلفة، وهناك القليل من التحليلات المختلفة التي تدخل في الوقت المناسب للشراء أو البيع عندما تبحث عن سقف فوق رأسك أو أصل يحقق عائدًا. لكن السر من جانب المستثمرين هو فهم العناوين الرئيسية على المستوى الوطني، وعلى مدى الأشهر الاثني عشر الماضية، على المستوى الوطني، ما زلنا نشهد ارتفاعًا في أسعار المساكن الوطنية بنسبة تقترب من 12٪. وعلى مدى الأشهر الاثني عشر المقبلة، نتوقع ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 4% إلى 12%، ولكن أين الانحرافات عن ذلك؟
المقال الذي سلطت الضوء عليه وسألتني عنه، حيث من المفترض أن تنخفض أسعار المنازل، وأعتقد أن هذا التقلب هو المكان الذي يمكن العثور فيه على الفرص، ومن المؤكد أن بيئة أسعار الفائدة هذه تضع ضغوطًا على معايير التسعير. أعتقد أن هذا يخلق فرصة لمشتري المنازل والمستثمرين على حد سواء. لست متأكدًا من أننا سنفعل... لن نبشر بأطروحة "الزواج من المنزل، حدد السعر"، ولكن عليك أن تفكر في بيئات الأسواق الشتوية، عندما يكون الوقت مناسبًا لشراء سوق الشتاء البيئات، عندما يكون الوقت مناسبًا للاحتفاظ بها، وغالبًا ما تؤدي التكلفة المرتفعة لأسواق رأس المال إلى خلق ضغط هبوطي على أسعار الأصول وهو أمر أهتم به.

ديف:
نعم نعم. قطعاً. هذه نقطة جيدة جدًا، وأنا فضولي. قلت ماذا؟ نمو بنسبة 3% إلى 4% على مدى الأشهر الاثني عشر المقبلة، فهل هذا صحيح؟

كلايتون:
نعم. أعني أننا نتحدث عن هذا، مقال أسعار المنازل من CoreLogic، لذا فأنا أعتمد على تقديراتهم.

ديف:
حسنا.

كلايتون:
هناك بعض التقديرات الواسعة جدًا. أعني أنه لا يزال لدينا بنوك استثمارية تتوقع ارتفاعًا سلبيًا في أسعار المساكن، لكن معظم خبراء اقتصاديي الإسكان الذين يراقبون ذلك يتوقعون نطاقًا يتراوح بين 3% إلى 4% على المستوى الوطني.

ديف:
انا فضولي. يجب أن يكون كل ذلك في حالة انخفاض في الأسعار، أليس كذلك؟ أعتقد أنني لا أرى شخصيًا كيف ستستمر الأسعار في الارتفاع، ما لم تنخفض الأسعار، لذلك يجب أن تنخفض، وهناك فرصة جيدة لانخفاض الأسعار في العام المقبل. أنا فقط أقول أن هذا يجب أن يكون السبب.

كلايتون:
تصفيات رائعة هناك، ديف. أعتقد أن كل خبير اقتصادي في مجال الإسكان أتابعه يتوقع انخفاض أسعار الفائدة بحلول نهاية عام 2024. الآن، التمني والتفاؤل والحقيقة. لا أعرف.

ديف:
نحن لا نعرف.

كلايتون:
أعتقد أن التنبؤ بأسعار الفائدة على المدى الطويل هي لعبة حمقاء، وليس هناك فوز فيها.

ديف:
انه صعب جدا. نعم. نعم. عندما بدأنا في الاستقرار في منتصف الستة أعوام، بدأ الجميع يشعرون بالارتياح تجاه ذلك، ثم بدأت عائدات السندات في الجنون في الشهر الماضي. يبدو الأمر وكأن لا أحد يعرف حقًا. نعم، لدينا بيانات وظائف جيدة، لكن لا أحد يفهم تمامًا سبب ارتفاع السندات. هناك عمليات بيع ضخمة تجري الآن.

كلايتون:
أعني أن السبب الرئيسي وراء اتساع نطاق سندات الرهن العقاري هو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يشتري.

ديف:
نعم.

كلايتون:
لدينا قروض طويلة الأجل... انظر إلى العقد الماضي، حيث كان الفارق بين القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 10 سنوات و30 عامًا هو 130، 140 نقطة أساس. نحن نجلس عند 300 الآن، وذلك بسبب الاحتياطي الفيدرالي. لا يتحكم الاحتياطي الفيدرالي في أسعار الفائدة فحسب، بل يتحكم أيضًا في دواسة الوقود لشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وهذا يخلق ضغطًا لا يصدق على النظام البيئي لسوق رأس المال والذي يمكن القول إنه أكثر تأثيرًا على السعر الذي يدفعه المستهلكون والمستثمرون مقابل الديون حتى من بعض تحركات أسعار الفائدة.
لذا فإن الاحتياطي الفيدرالي له تأثير كبير على فروق الأسعار في الوقت الحالي، وهذا شيء يمكن إصلاحه. إذا بدأنا نرى تطبيع شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وبدأت سوق السندات في العمل كما ينبغي، وبدأت البنوك والاحتياطي الفيدرالي في العودة إلى السوق وشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، فسنكون نرى تغييرا هائلا في الرهن العقاري لمدة 30 عاما بمعدل ثابت نحو الأفضل. لكن الآن، هل تريد أن تعرف من يشتري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟ لا أحد.

ديف:
بلى. بالضبط.

كلايتون:
هذا سوق ميت، وهذا يخلق انتشارًا كبيرًا حقًا.

ديف:
نعم. لذا، فقط لكي يفهم الجميع ما نتحدث عنه هنا. إذا لم تكن مألوفًا، فالضمان المدعوم بالرهن العقاري هو في الأساس عندما يقوم الناس بتجميع مجموعة من القروض العقارية المختلفة، ويتم بيعها في الأسواق للمستثمرين. طوال معظم السنوات الخمس عشرة الماضية، أو نحو ذلك، كان بنك الاحتياطي الفيدرالي أحد أكبر المشترين للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وكجزء من جهودهم الرامية إلى "التشديد الكمي" للحد من المعروض النقدي، فإنهم يعملون على خفض كمية السندات التي يشترونها.
أحد المحركات الرئيسية لمعدلات الرهن العقاري، كما أشار كلايتون للتو، هو الفارق بين العائد على مدى 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري. عادة، كما قلت، يكون حوالي 1.5٪ أو 150 نقطة أساس. الآن، أصبح الأمر ضعف ذلك تقريبًا، ويرجع الفارق إلى الكثير من الأشياء المعقدة المختلفة، ولكن أحد الأشياء الرئيسية هو الطلب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وهذا هو المحرك الرئيسي للفارق، ومع انخفاض الطلب، تنخفض أسعار هذه الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، مما يؤدي إلى ارتفاع العائدات وأسعار الفائدة. لذا آمل أن يكون هذا منطقيًا، لكنني أتفق معك تمامًا، كلايتون، على أن هذا عامل معقد للغاية في هذا السيناريو بأكمله وربما أحد أسباب التفاؤل بأن أسعار الفائدة ستنخفض لأن أسعار الفائدة على الرهن العقاري يمكن أن تنخفض بدون سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية هبوط.

كلايتون:
ماذا يحدث إذا بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض؟ ونتوقع أن الطلب على محمد بن سلمان سوف يرتفع. لذلك، في الوقت نفسه، مع انخفاض أسعار الفائدة، سيضيق الفارق، وستنخفض الأسعار بشكل أسرع. لذا فإن أحد الأسباب وراء اتساع الفارق في الوقت الحالي هو من يريد شراء شريحة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بمعدل فائدة 7.5% أو 8%؟ سيتم إعادة سداد هذه القروض بسرعة كبيرة، لذا يحتاج المستثمرون إلى سداد مستحقاتهم بسرعة. لذا فهم يطالبون حقًا... هناك ضغط تسعيري على محفظة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لأن القروض سيتم تجديدها في اللحظة التي نرى فيها تغيرًا في أسعار الفائدة. لذا فإن أصحاب تلك الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يحتاجون إلى الحصول على أموالهم بسرعة. في السنة الأولى أو السنتين الأولتين، يحتاجون إلى تحقيق هامشهم على الضمان، وهذا أحد الأسباب الأخرى لوجود ضغط كبير على الفارق بين شرائح الرهن العقاري لمدة 10 سنوات وشرائح الرهن العقاري لمدة 30 عامًا. لذلك هناك احتمال أن يتحرك هذا السوق بسرعة كبيرة في الاتجاه الآخر.

ديف:
مثير للاهتمام. نعم.

كلايتون:
لكننا لم نعثر على نقطة الهاوية حيث يوجد مشترين راغبين في السوق. إذا لم يقم بنك الاحتياطي الفيدرالي بالشراء، فلن تشتري البنوك، ونحن نجلس في هذه المواجهة القوية الآن حيث لا أحد يشتري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، ولا يرغب المستهلكون في شراء المنازل بمعدل فائدة 8٪، ومع ذلك لا تزال هناك أزمة مخزون ، لذلك تظل أسعار المنازل مرتفعة. إنه شيق.

ديف:
نعم، إنه أمر مثير للاهتمام بالتأكيد، وأنا سعيد لأنك طرحت هذا الأمر لأنني أعتقد أنه بالنسبة لبعض الناس، من غير المنطقي أنك لا تريد معدل فائدة على الرهن العقاري بنسبة 7٪ لأنك كبنك، قد تعتقد أن معدلات الرهن العقاري الأعلى تساوي ربحًا أعلى . ولكن كما ذكرت بوضوح، كلايتون، أن هذه القروض لن يتم الاحتفاظ بها على المدى الطويل. على الأقل هذا هو الاعتقاد السائد، وهو أن المعدلات ستنخفض في نهاية المطاف، وأن كل شخص لديه رهن عقاري بنسبة 7٪ أو 8٪ سوف يقوم بإعادة التمويل إلى رهن عقاري بنسبة 5٪ أو 6٪، أو أي شيء آخر.
بعد ذلك، الكثير من الرهون العقارية السكنية لا تحتوي على غرامات الدفع المسبق أو أي شيء من هذا القبيل، وبالتالي فإن الطريقة الوحيدة التي يجني بها البنك المال هي عن طريق فرض سعر فائدة أعلى مقدمًا، وهو بالضبط ما يفعلونه. لقد أصبح الأمر تقنيًا بعض الشيء، لكنه مهم حقًا لأن الجميع يريد أن يعرف إلى أين تتجه أسعار الفائدة على الرهن العقاري، والكثير من الناس ينظرون إلى بنك الاحتياطي الفيدرالي ويقولون: "أوه، بنك الاحتياطي الفيدرالي يفعل هذا. بنك الاحتياطي الفيدرالي يفعل ذلك." يؤثر هذا على الأمور، ولكن هناك سوق السندات الأخرى بأكملها، سوق MBS الذي يلعب دورًا كبيرًا جدًا في معدلات الرهن العقاري في الوقت الحالي. لذا نأمل أن يساعد هذا الجميع على تعلم القليل عنه.

كلايتون:
الدفع المسبق موضوع مهم لذا فإن الرهون العقارية هي واحدة من الأوراق المالية الوحيدة التي لا تحتوي على أي نوع من عقوبة الدفع المسبق. إنه جزء فريد من اقتصاد الإسكان في الولايات المتحدة. لذا، إذا كنت تاجر سندات أو مستثمرًا ذا دخل ثابت، ويمكنك الحصول على عائد من ديون الشركات التي لها غرامات الدفع المسبق وستكون لها مدة أطول، فهذا استثمار أفضل بكثير في الوقت الحالي من الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا الذي نعرفه سيتم إعادة تأهيلهم، وسيتم إخراج حاملي محمد بن سلمان. لذا، فهو عامل معقد هناك، ولكن ربما يكون مكانًا أفضل لقضاء بعض الوقت بدلاً من الحديث عن الاتجاه الذي ستتجه إليه الأسعار، فهو مثل ما يحدث عندما تتحرك الأسعار؟
ديف، أحد الأشياء التي نفكر فيها... قلقون، مفكرون، متفائلون. إنها دائرة متحدة المركز غريبة في الوقت الحالي، ولكن إذا تحركت الأسعار للأسفل بمعدل كبير، فسيكون ذلك بمثابة الهاوية لمزيد من المخزون القادم إلى السوق لأن مشتري المنازل هم بائعو المنازل. لذا، بمجرد أن يبدأ مالك المنزل في الشعور بالثقة واتخاذ قرار النقل أو قرار النقل، سيعود هذا المشتري المتكرر إلى اللعبة، مما سيخلق المزيد من المخزون لأنه سيبيع منزله السابق، وهو أمر جيد شيء. إنه يزيت السوق ويخلق حجمًا لهذه الصناعة، ولكن ما من المحتمل أيضًا أن يفعله هو وضع بعض الرياح في أشرعة ارتفاع أسعار المنازل مرة أخرى. لذا، إذا رأينا أسعار الفائدة تتحرك بشكل ملحوظ إلى ما دون السبعة خلال الستينيات، ولا سمح الله، تعود إلى الخمس سنوات، فأعتقد أننا سنشهد ارتفاع أسعار المنازل يعود إلى سن المراهقة، وسنعود مرة أخرى في وضع محفوف بالمخاطر حيث نتحدث عن قضايا القدرة على تحمل التكاليف مرة أخرى.

ديف:
نجاح باهر.

كلايتون:
هذه المرة، مدفوعًا بسعر الأصل، وليس بتكلفة رأس المال.

ديف:
مثير للاهتمام. رائع. هل تعتقد أن هناك نقطة انعطاف حيث ستحصل على هذا الارتفاع في التقدير من حيث الأسعار؟

كلايتون:
هناك نقطة انعطاف هناك.

ديف:
نعم. أعني، لقد رأيت بعض البيانات من شركة John Burns العقارية أو الأبحاث والاستشارات، وتقول Zillow إنها حوالي 5.5٪ أعتقد أنها هي المكان المناسب.

كلايتون:
أعتقد أن هذا منخفض جدًا. أعتقد أن السوق في حالة جنون كاملة عند 5.5٪.

ديف:
انا افعل ذلك ايضا. منطقي.

كلايتون:
أعتقد أن لدينا اقتصاد إسكان فعال للغاية بنسبة 6٪. إذا عدنا إلى الخمسات، أعتقد أننا في أرض الهيجان.

ديف:
نحن في مشكلة. نعم.

كلايتون:
نحن نواصل الحديث عن مشتري المنازل لأول مرة. لا يتم ربط مشتري المنازل لأول مرة أو يتوقفون على قروض بنسبة 3٪ لأنهم لم يحصلوا عليها. ربما سمعوا عن ذلك، لكنهم ليسوا مثلي الذين لديهم مقبضان على رهنهم العقاري، ولن يذهبوا إلى أي مكان أبدًا.

ديف:
نعم. لم يتم الاكتتاب بهم، ورأوا ما سيكون عليه دفعهم الشهري.

كلايتون:
نعم. لذلك سيكونون مفككين قليلاً. ستكون أنوفهم خارجة عن السيطرة قليلاً، لكنهم لم يتمكنوا أبدًا من الوصول إلى تكلفة رأس المال هذه. آمل ألا يحدث ذلك مرة أخرى أبدًا لأننا نعرف ما يحدث مع... تكلفة الديون بنسبة 3% تعني أننا في حرب عالمية مع جائحة وطني وبعض الأشياء السيئة حقًا التي تحدث في مجتمعنا العالمي.

ديف:
حق. نعم.

كلايتون:
أعني أنني لا أريد التنبؤ بذلك أو الرهان عليه لأنه ليس بالأمر الجيد.

ديف:
نعم. أنت وكن كلاهما. نعم. إنه أمر مثير للاهتمام لأن... رغم ذلك، أتساءل. السؤال الكبير بالنسبة لي هو ما طرحته للتو، وأنا سعيد لأنك فعلت ذلك، وهو أنه في الأوقات التقليدية، ترى هذا السيناريو حيث عندما يكون هناك ضعف في سوق الإسكان، يرتفع المخزون. من الواضح أن هذا ليس ما يحدث في هذا السوق، وبالتالي فإن افتراضك، الذي أفترضه أيضًا، هو أن العكس سيكون صحيحًا، أنه عندما تنخفض الأسعار، سيبدأ العرض والقوائم الجديدة على الأقل في الزيادة. إذا حدث ذلك بشكل متناسب أم لا، فأعتقد أن هذا سؤال كبير حقًا. إذا كنا سنبدأ في رؤية المزيد من الطلب أو ربما المزيد من العرض، أو مقدار العرض الذي يأتي عبر الإنترنت، فلا يزال هذا سؤالًا كبيرًا. أستطيع أن أرى بالضبط ما تتحدث عنه، أو أستطيع أن أرى، في بعض النواحي، الطلب يعود للتو عبر الإنترنت دون قدر كبير من العرض المتناسب، الأمر الذي قد يؤدي إلى هذا النوع من الجنون الذي تتحدث عنه أيضًا.

كلايتون:
نعم.

ديف:
لذلك أعتقد أنه من المهم مراقبة ما إذا كانت الأسعار تنخفض ومتى تنخفض.

كلايتون:
إذا أردنا ربط الصورة بأكملها ورأينا هذه البيئة حيث يبدأ المخزون في العودة وتكون أسعار الفائدة مستساغة، فسنبدأ في رؤية بيئة يبدأ فيها الترابط بين سوق الملكية وسوق الإيجار في جذب المزيد من الاهتمام. لذلك أعتقد أننا وصلنا الآن إلى مرحلة أصبح فيها مشتري المنازل لأول مرة، غير قادرين على الوصول إلى ملكية المنازل بسبب أسعار الأصول وتكلفة رأس المال. لذا فإن مشتري المنازل المحتملين لأول مرة يختارون الاستمرار كمستأجرين ومواصلة الاستئجار.

ديف:
نعم.

كلايتون:
في الأسبوع الماضي، شاهدنا عناوين الأخبار في صحيفة وول ستريت جورنال، وشاهدنا روايات من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين حول قيام مشتري المنازل المحتملين لأول مرة بتمديد عقود إيجارهم. أعتقد أن هناك بعض العناوين الرئيسية في صحيفة وول ستريت جورنال حول أشخاص يقولون: "لقد أخذت هذا المنزل كدفعة أولى وذهبت إلى أوروبا واخترت السفر". إذن هناك بعض الأشخاص... الآن، نعلم جميعًا كيف تم تطوير بعض مصادر هذه المقالات. إنه لا يمثل دائمًا جميع السكان، ولكن هناك رواية مفادها أن بعض الأشخاص الذين كانت لديهم ملكية منازل في مواقعهم يتراجعون عن ذلك، ويستمرون في الاستئجار، ويعيشون حياتهم السعيدة. لكن هذا العنوان تحول عند مستوى معين من المخزون، عند مستوى معين من سعر الفائدة حيث يقرر هؤلاء المستأجرون، "مرحبًا، لقد عادت ملكية المنازل الآن إلى مجموعة الخيارات الخاصة بي، وسأقوم بهذه القفزة."
لذا، في النهاية، يعود الأمر برمته إلى التركيبة السكانية، ولدينا موجة ديموغرافية قوية جدًا مكونة من 20 عامًا وأوائل 30 عامًا والذين إما يشكلون أسرًا اليوم أو يشكلون أسرًا في المستقبل القريب، ولا يهم ما يحدث في الأسواق المالية، وأسواق أسعار الفائدة. ليس لدينا عرض من المساكن لتلبية الطلب من التركيبة السكانية الحالية. لذا فإن هؤلاء الأشخاص إما سيمتلكون أو سيستأجرون. سيكون هناك طلب على كلا الجانبين، وستكون هناك حركة بين الاثنين، وسيكون ذلك مدفوعًا بأسعار الفائدة.

ديف:
نعم. سيكون هذا أمرًا مثيرًا للاهتمام بالنسبة لنا، ولجمهورنا على وجه الخصوص لأنني أعتقد أنه يشير إلى فكرة أن إيجاراتهم يمكن أن تبدأ في النمو مرة أخرى أيضًا. لقد رأينا هذا النمو الجنوني في الإيجارات، وقد تم تسويته بالفعل. ولكن إذا تحقق هذا السيناريو الذي تصفه، فإنه يشير إلى زيادة الطلب على الإيجارات، ويمكنني بالتأكيد رؤية حدوث ذلك. هناك بالتأكيد مسار منطقي حيث يمكن أن يحدث ذلك.

كلايتون:
الشيء المجنون في سوق الإيجار هو أنه من الممكن تغيير حجم مخزون الإيجار بشكل أسرع من حجم مخزون الملكية. لذلك تمكن مطورو العائلات المتعددة من جلب الكثير من المخزون إلى السوق بسرعة كبيرة بوتيرة لا يستطيعها بناة المنازل. لذا فإن سوق الإيجار لديه قدر أكبر من السيطرة على مستقبله مما أعتقد أن سوق ملكية المنازل يفعله للأفضل أو للأسوأ.

ديف:
هذا ممتع. نعم.

كلايتون:
يمكن أن يحدث البناء الزائد بسرعة، ويمكن إنشاء مشاكل المخزون أو حلها. أود أن أترك الأمر لك، ديف، بشأن المكان الذي تعتقد أننا فيه في تلك الدورة.

ديف:
لا يبدو نظام Multifamily رائعًا، أعني، من منظور زيادة العرض كما نرى… أعتقد أنه في الربع الثالث من عام 3، سنشهد أعلى تسليم للوحدات على الإطلاق عند نقطة بدأ فيها التراجع بالفعل، ويبدو أننا سنحصل على عمليات تسليم أعلى من المتوسط ​​لـ... ليست لدي البيانات أمامي، ولكن أعتقد أن لدينا عمليات تسليم أعلى من المتوسط، وهذا يعني فقط وصول وحدات جديدة عبر الإنترنت لأخرى على الأقل سنة. لذلك أعتقد أن هذا سيخلق وضعًا مثيرًا للاهتمام للغاية للعائلات المتعددة حيث أصبحت الإيجارات منخفضة بالفعل، وترتفع معدلات الحد الأقصى، وهناك تدفق للعرض. لهذا السبب أعتقد أننا قلنا في برنامجنا أن قيم العائلات المتعددة ستنخفض قليلاً، وما زلت أعتقد أن هذا صحيح، ولكن ربما تكون محادثة لبودكاست آخر بالكامل.

كلايتون:
نعم، إنه نظام بيئي معقد، ورأس المال متعدد الأسر مهم. أعتقد أن بعض البنوك نفسها التي كانت تدعم المطورين والمشغلين متعددي الأسر في التطوير وخطوط الائتمان ستبدأ في ملء بعض... لديهم تعرض لسوق المكاتب أيضًا، وسيكون هناك بعض الضغط على الوصول إلى الديون والوصول إلى خطوط الائتمان، والبدء في رؤية ذلك يظهر في النظام البيئي بالفعل.

ديف:
قطعاً. بصراحة، لقد تطور الأمر بشكل أبطأ قليلاً مما كنت أتوقعه، لكنني أعتقد أن هذه ستكون قصة رئيسية في عام 2024.

كلايتون:
لذا، لن نقوم بتحويل جميع مباني المكاتب إلى شقق، أليس كذلك؟ هل نحن نفعل ذلك؟

ديف:
أتمنى. أعني أنهم يستمرون في الحديث عن ذلك، لكن من كل ما أنظر إليه، أقول إن الأمر ليس ممكنًا أو سهلاً كما يريده الناس. لذلك سيكون لطيفا. لكن قبل أن أذهب يا كلايتون، نحن نتحدث عن قصص لعام 2024 مع عملك الإعلامي هنا. هل هناك أي قصص أخرى في عام 2024 تتطلع إليها أو تعتقد أنها ستكون مثيرة للاهتمام بشكل خاص؟

كلايتون:
نعم. أعني، أعتقد أن الإسكان مثير للاهتمام من وجهة نظر وسائل الإعلام لأنه قطاع يمر بتغير سريع، ومهمتنا ورؤيتنا هي تقديم الصورة الكاملة للعاملين في مجال الإسكان. أعتقد، كشركة تعمل في مجال الإعلام والبيانات، أننا أكثر أهمية من أي وقت مضى في فترة التغيير. لذلك أنا متحمس لدعم جمهورنا ودعم مستخدمينا ونحن نمر بسوق متقلب. إنه لأمر محزن ومخيب للآمال أننا رأينا الكثير من المهنيين المؤهلين والناجحين حقًا يخرجون من الصناعة مع انخفاض حجم العقارات والرهن العقاري. نحن نمر الآن بموجة حيث يوجد انخفاض ملحوظ جدًا في القوة، في عدد الأشخاص الذين يشكلون جزءًا من هذه الصناعة.

ديف:
نعم، الموظفين.

كلايتون:
من المحزن والمؤلم مشاهدته، ولكنه أيضًا نقطة انعطاف مهمة حقًا في العقارات السكنية. نحن نشهد انخفاضًا في الأحجام، ولكننا نشاهد أيضًا التغيير على المستوى الوطني. بعض الدعاوى القضائية الرئيسية التي تحدث حول عمولات وكلاء العقارات والوسطاء. واعتماداً على نتائج تلك المبادرات، وهناك بعض وجهات النظر المتباينة إلى حد كبير، فقد يكون ذلك بمثابة هاوية لتغيير كبير في الطريقة التي يتم بها شراء المنازل وبيعها، ومن المحتمل أن يفتح الباب أمام موجة ابتكار قوية للغاية.

ديف:
أحب صوت موجة الابتكار. لا أتمنى أن يفقد أي شخص قميصه، لكن أتمنى أن تكون موجة ابتكار ترفع كل السفن.

كلايتون:
نعم. رقم: موجات الابتكار. هناك فائزون وخاسرون، ولكن في النهاية، تم إنشاء هذه الصناعة لدعم مالك المنزل، ويبدو أن التغييرات التي نشهدها في السوق الآن، على الرغم من كونها مؤلمة، تشير إلى حل أكثر كفاءة واقتصادية تجاه ملكية المنازل . سيأتي ذلك مع التكنولوجيا. سيأتي مع وصول أسرع وأكثر حرية إلى البيانات والمعرفة والمعلومات، ولكن نأمل أن يخلق اقتصاد إسكان سريع الحركة وسهل الوصول إليه وهو أمر رائع لأصحاب المنازل، وفي النهاية، لا يزال مكانًا مثمرًا للغاية القيام بأعمال تجارية للمقرضين، ومحترفي العقارات، ومن ثم الأشخاص مثلي ومثلك الذين يعملون في النظام البيئي.

ديف:
حسنًا. عظيم. حسنًا، أنا على ثقة من أنكم جميعًا ستغطيون هذا عن كثب. إذا أراد أي شخص متابعة عمل كلايتون وفريقه في HousingWire، فيمكنك العثور عليهم على موقع Housingwire.com. كلايتون، شكرًا جزيلاً لانضمامك إلينا. نحن نقدر ذلك.

كلايتون:
ديف، إنه لمن دواعي سروري. شكرًا لك.

ديف:
تم إنشاء On The Market بواسطتي أنا وديف ماير وكايلين بينيت. العرض من إنتاج كايلين بينيت مع تحرير Exodus Media. تتم كتابة الإعلانات بواسطة Calico Content، ونريد أن نتقدم بالشكر الجزيل للجميع في BiggerPockets لجعل هذا العرض ممكنًا.