حكم NAR-DOJ يقسم الوكلاء حول العمولة وقواعد الإدراج في الجيب

أحداث Inman هي أفضل طريقة للتعلم والتواصل والنمو. لا تفوت العرض التالي ، 8-10 أغسطس في Inman Connect لاس فيغاس. انضم إلينا في منتجع Aria للحصول على نظرة ثاقبة للمستقبل ، واكتشاف استراتيجيات جديدة ، والتواصل مع أفضل وألمع العقارات. سجل هنا. 

A حكم قضائي لصالح الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بشأن تحقيق وزارة العدل اجتذبت مجموعة متنوعة من ردود الفعل من الوكلاء والوسطاء وغيرهم من اللاعبين في الصناعة، مما يدل على الانقسامات داخل الصناعة حول اثنين من قواعد NAR بشأن عمولات وسيط المشتري وقوائم الجيب.

في يوم الخميس، ألغت محكمة المقاطعة الفيدرالية في واشنطن العاصمة طلب وزارة العدل للحصول على معلومات من NAR بشأن:

• قاعدة المشاركة، التي تتطلب من الوسطاء المدرجين تقديم عرض شامل وأحادي الجانب للتعويض إلى وسطاء المشترين من أجل تقديم قائمة في خدمة قائمة متعددة تابعة للسمسار العقاري
• سياسة التعاون الواضحة، التي تتطلب من الوسطاء المدرجين تقديم قائمة إلى MLS التابعة للسمسار خلال يوم عمل واحد من تسويق العقار للجمهور

ليس من الواضح في هذه المرحلة ما يعنيه الحكم بالنسبة لتحقيق وزارة العدل في سياسات NAR أو ما إذا كانت الوكالة ستستأنف قرار المحكمة المحلية.

وبغض النظر عن ذلك، ستستمر مناقشة هذه القواعد لأنها موضوعات أيضًا دعاوى قضائية متعددة لمكافحة الاحتكار المرفوعة ضد NAR المرفوعة من قبل أطراف خاصة، وبعضها وقد تدخلت وزارة العدل في ويبدو أنه مستعد لمواصلة المشاركة فيه.

في الأسبوع الماضي، في سألت وزارة العدل لتقديم ملخص صديق في إحدى هذه القضايا فيما يتعلق بسياسة التعاون الواضح ووافقت محكمة الاستئناف على طلب الوكالة. وأمهلت المحكمة يوم الاثنين وزارة العدل حتى 13 مارس/آذار لتقديم موجزها، ومنحت NAR مهلة حتى 20 أبريل/نيسان لتقديم ملخص للإجابة في القضية.

كان الوكلاء والوسطاء وغيرهم ممن علقوا على مقالة إنمان حول حكم NAR-DOJ مختلطين فيما يتعلق بأفكارهم حول الحكم وقواعد NAR المعنية.

واعتبر البعض تحقيق وزارة العدل مثالا كلاسيكيا على "تجاوز الحكومة" وأشادوا بقرار المحكمة.

"الحقيقة المحزنة في هذه الحالة هي ما الذي كان على NAR أن ينفقه للدفاع عن مثل هذا القرار المنطقي؟" قال المؤسس المشارك لكيلر ويليامز جو ويليامز.

"هل تم دفع ذلك من قبل جميع السماسرة الذين يعملون بجد من خلال مستحقاتهم؟ كلاسيك [ج] تجاوز الحكومة. عمل جيد نار!

رأى جيف ستيوارت، وكيل شركة RE/MAX Homefinders، أن التحقيق كشف عن تحيز الحكومة ضد صناعة العقارات وكان يسعى وراء أموال الضرائب.

وقال ستيوارت: "الحكومة لا تحب حقيقة أن وكلاء العقارات هم في الغالب مقاولين مستقلين - مع المزايا الضريبية المصاحبة".

"هناك ما يقرب من. 2M منا في الولايات المتحدة يرغبون في أن يصبحوا موظفين في W-2. إن تغيير هيكل العمولة التعاونية لن يعيد الأموال إلى أيدي البائع. إنها مجموعة محدودة من الموارد، وإذا كان على المشترين أن يدفعوا لوكيل المشتري - فهذه هي الموارد التي ستخصص للدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق. سوف يخرج الأمر للتو من أيدي البائع في امتيازات المعاملات لإنجاح الصفقة. من الواضح أن الإدارة الحالية لديها مشكلة كبيرة مع نموذج الصناعة وتطارد عائدات الضرائب.

ورأى آخرون أن القواعد التي اهتم بها تحقيق وزارة العدل ليست قضايا.

"جيد؛ وقال كيفن ماكغراث، مدير الوساطة المالية في شركة Long & Foster، تعليقاً على حكم المحكمة: “لدينا الكثير من المشاكل التي يتعين علينا حلها في هذا البلد”. "هذه ليست واحدة منهم."

قال شارون: "يحدد قانون العقود كيفية حصول الوكلاء على أجورهم، سواء من قبل المشتري مباشرة أو من خلال البائع، الذي يستخدم عائداتهم من بيع ممتلكاتهم من قبل المشتري لدفع الوكلاء المشاركين في الصفقة". مولهولاند، وكيل في شركة مولهولاند العقارية.

أكد ديك ستونر، الوسيط في شركة Reist Corporation، أن عمولات الوسيط بين المشترين لا تختلف عن حوافز البائع الأخرى.

قال ستونر: "يجوز للبائع أن يقدم أي عروض ترويجية يرغب فيها، سواء كانت إعلانات متطرفة أو منشورات على وسائل التواصل الاجتماعي، أو عمولات وكيل المشتري".

"يعرض بعض بائعي المنتجات خدمة التوصيل المدفوعة في "اليوم التالي" وحوافز أخرى للنظر في منتجاتهم وشرائها، كما أن عرض عمولة وكالة المشتري هو نفسه - وهو ما يجذب المزيد من المشترين (أولئك الذين لديهم وكلاء) إلى عملية بيع معينة."

ودعا آخرون NAR إلى إجراء تغييرات على القواعد الحالية، قائلين إن NAR هو الذي "تجاوز الحدود".

قال باتريك هاريس، وكيل شركة RE/MAX Crossroads: "بصفتي وكيلًا، فإنني أحتقر تمامًا إرشادات التعاون الواضحة التي فرضتها NAR". "أشعر أن الأمر مبالغ فيه وغير سليم من الناحية المهنية. إذا كان البائع لا يرغب في وضع ممتلكاته في MLS ولكنه مستعد لتسويقها بطرق أخرى غير NAR ولا ينبغي لأي جمعية حكومية أو محلية أن يكون لها رأي في هذا الشأن. إنه بين شركة الوساطة والبائع. في النهاية يجب أن يكون البائع قادرًا على فعل ما هو في مصلحته.

وأضاف: "[إذا] اهتمت NAR حقًا بفعل ما هو صحيح للمشترين والبائعين، فيجب عليهم إعلان الوكالة المحدودة والوكالة المزدوجة كممارسات غير أخلاقية". "لا يمكن أن يكون لديك سيدين وتقوم بعملك بفعالية. دائمًا ما يشعر شخص ما بالإهانة، والشخص الوحيد الذي يفوز حقًا هو الوساطة ذات الراتب المزدوج.

فيما يتعلق بقاعدة المشاركة، دعا هاريس إلى السماح بدمج عمولة وكيل المشتري في الرهن العقاري للمشتري.

وقال: "السبب الرئيسي وراء دمج عمولة وكيل المشتري في عقد الإدراج هو أن غالبية المقرضين يرفضون السماح للجنة وكيل المشتري بأن تكون جزءًا من تمويل المشتري".

"هذا يحتاج بصراحة إلى التغيير، وإذا كان لا بد من تغييره بالقوة، فأنا موافق على ذلك. ومع ذلك، فإن البائع لديه ممثله والمشتري يستحق أن يكون لديه ممثل للتفاوض نيابة عنه أيضًا. العملية برمتها معقدة."

أجاب ديريك أيزنبرغ، وسيط الشركات في مجموعة كونتيننتال العقارية للوساطة الخصم، أنه من "المغالطة" أن المقرضين لا يسمحون بتمويل عمولات وكيل المشتري.

وقال: "طالما كان ذلك مدرجا في البيان الختامي، فمن الممكن تمويله". "ومع ذلك، إذا وقف المُقرض في حفل، فيمكن للطرفين فقط تضخيم السعر وجعل البائع يدفعه. هناك دائمًا أكثر من طريقة لسلخ قطة.

دفع رالف أودييرنا، الوكيل في شركة Coldwell Banker Realty، إلى أن تطلب NAR من أعضائها استخدام اتفاقيات المشتري والوسيط عندما يحصلون على عملاء مشترين جدد.

وقال: "إن اتفاقية الإدراج تضمن عمولة للوسيط لأنه أبرم اتفاقية تعاقدية ويكون وكيل الإدراج مسجلاً لتمثيل البائع". "يجب أن يُطلب من وكيل المشتري أن يفعل الشيء نفسه، وأن يدخل في اتفاقية وسيط للمشتري بحيث يمثل المشتري تعاقديًا."

وافق فران بروكس، وكيل شركة Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate، على أنه يجب على جميع وكلاء المشترين استخدام مثل هذه الاتفاقيات.

وقالت: "بصفتي مديرة مبيعات، أشجع وكلائنا بشدة على استخدامها، والقليل منهم يفعلون ذلك، وكلهم ينبغي عليهم ذلك".

لا يزال هناك آخرون يتفاعلون مع تعليق من ستيفن بروبيك، زميل بارز في هيئة مراقبة المستهلك في اتحاد المستهلكين الأمريكي، الذي قال إن الحكم "سيحد من قدرة وزارة العدل على التحقيق في سياسات الصناعة المناهضة للمنافسة التي تكلف المستهلكين مليارات الدولارات سنويًا".

لقد دفع CFA من أجل أ فرض حظر على بائعي المنازل الذين يعرضون عمولات وكيل المشتريبحجة أن هذه الممارسة تشكل "تقييدًا غير عادل للتجارة". أكدت NAR أن العمولات كانت ولا تزال قابلة للتفاوض وأن العمولات يتم تحديدها من قبل السوق.

"في مؤتمر NAEBA، ذكر ستيف بروبيك من CFA أنه يعتقد أن وكلاء المشترين يتقاضون أجورًا "أكثر من اللازم" مقابل العقارات ذات القيمة العالية، ولهذا السبب يوجد لدى CFA شورتاتهم الجماعية في مجموعة!" قال أندرو شو، وسيط المشتري في Buyer’s Resource Realty Services. "إن دعوتهم إلى "الحظر" لا معنى لها ولا أساس لها من الصحة."

أخبر بروبيك إنمان أن سنو أخطأ في وصف ما قاله وما كتبه في التقارير الأخيرة.

وقال بروبيك في بيان عبر البريد الإلكتروني: "ما قلته هو أنني أعتقد أن دفاع الصناعة عن عمولات تتراوح بين 5 و6 بالمائة يعكس إلى حد ما رغبتهم في الحفاظ على أيام دفع كبيرة لبيع العقارات باهظة الثمن".

"ولم أدعو قط إلى "حظر" هذه الأسعار، فقط لدعم سياسات الصناعة، مثل العمولات غير المنفصلة، ​​التي من شأنها أن تسمح لسوق تنافسية بتحديد الأسعار. أعتقد أنه في سوق تنافسية الأسعار حقًا، فإن التعويض السنوي للوكلاء الأكثر كفاءة ونجاحًا سيزداد ولن ينخفض ​​جزئيًا لأنه سيكون هناك قدر أقل من القشط من قبل الوكلاء الهامشيين (المحددين في الصناعة). تقرير الخطر 2015). "

وقال أيزنبرغ، الذي عمل مستشارًا لـ CFA، إن العديد من المعلقين لم يلحظوا النقطة التي أثارتها الهيئة الرقابية بشأن حرية التفاوض على الرسوم مع المحترفين.

قال أيزنبرغ: "إذا رفع شخصان دعوى قضائية، يتفاوض المدعي على معدل الأجر مع محاميه ويتفاوض المدعى عليه على معدل الأجر معه".

"عندما يلعب فريق 49ers مع النسور اليوم، لأن فيلي تستضيف سان فرانسيسكو، لا يستطيع النسور أن يقولوا ما يدفعه فريق 49ers لطاقم التدريب أو اللاعبين. عندما يبيع أحد المستثمرين 1,000 سهم من أسهم AT&T من خلال مورجان ستانلي، لا يستطيع مورجان ستانلي تحديد المبلغ الذي تحصل عليه ميريل لينش مقابل شراء مشتري لذلك السهم.

"العقارات هي الصناعة الوحيدة التي لا يستطيع المشتري فيها التفاوض بشأن المبلغ الذي يتقاضاه موظفوه المحترفون (وسيط المشتري)".

وأشار بروبيك إلى أن منتقديه لم يوضحوا لماذا منع البائعين من تقديم عمولات وكيل المشتري لن يؤدي إلى مزيد من المنافسة على خدمات الوساطة العقارية.

قال: "لم يشرح أي من المعلقين لماذا لن يؤدي فصل العمولات إلى سوق أكثر تنافسية في الأسعار، وهو هدف محافظ تقليديًا يدعو إليه معهد المحللين الماليين المعتمدين ونتمنى أن يشاركه السماسرة".

ردًا على تأكيد أحد المعلقين بأنه قاوم عرضًا للمناقشة، قال بروبيك إنه وCFA على استعداد دائمًا لمناقشة انتقاداتهم لسياسات الوساطة العقارية علنًا أو سرًا.

قال: "لقد حرصت على الرد على كل عضو في الصناعة اتصل بي أو كتب لي".

"ما أدهشني، بل وأذهلني، هو أنه خلال الثلاثين عامًا التي كنت أقوم فيها بإصدار التقارير، لم يدعوني أي من NAR أو الشركات التابعة لها (باستثناء مجلس MLSs مؤخرًا) لحضور اجتماعات مجلس الإدارة أو مؤتمرات الصناعة حيث لدينا فرصة لشرح ومناقشة انتقاداتنا.

"في السنوات العديدة التي انتقدنا فيها السياسات المصرفية وسياسات التأمين، كان يُطلب مني في كثير من الأحيان حضور اجتماعات الصناعة لمناقشة هذه السياسات."

وقال بروبيك إنه تحدث إلى مجلس إدارة CMLS في أوائل ديسمبر.

البريد الإلكتروني أندريا ف. برامبيلا.

مثلي في الفيسبوك | لي على متابعة التغريد

• محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
• بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
• المصدر https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/