تُظهر بيانات التعداد الجديدة إلى أين ينتقل الأمريكيون - وأين يجب أن تستثمر

الأمريكيون محاصرون بالتضخم وارتفاع أسعار المساكن في المدن الكبرى. إنهم يبحثون عن ملاذ في ولايات ذات مناخ دافئ ، وتكلفة معيشية أقل ، وفرص عمل كثيرة - ولايات مثل فلوريدا وتكساس وكارولينا. ان تحليل بيانات التعداد من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يكشف (NAR) عن الولايات التي فقدت سكانها والتي حققت مكاسب سكانية في عام 2022. وتشير الاتجاهات بوضوح إلى أن العديد من الأمريكيين يتحركون استجابةً لمخاوف القدرة على تحمل التكاليف. 

أنماط الهجرة تتغير

إن قرار الانتقال ليس قرارًا سهلاً ، حتى عندما يصبح البقاء في مكانه بعيد المنال. على الرغم من أن الوباء قد وفر الفرصة لمزيد من الأمريكيين العمل عن بعد في الوقت الذي أدت فيه هذه الظروف إلى زيادة الطلب على مساحة أكبر ، لم تؤد إلا إلى زيادة طفيفة في الهجرة الداخلية ، والتي كانت تتراجع منذ عقود. في عام 2022 ، انخفضت الهجرة المحلية إلى أدنى مستوى تاريخي ، وفقًا لـ معهد بروكينجز. 

شهدت حقبة ما بعد الحرب العالمية الثانية انتقال 20٪ من الأمريكيين سنويًا. ذلك لأن سكان الولايات المتحدة كان لديهم عدد أكبر من المستأجرين وعدد أكبر من الأسر ذات الدخل الفردي ، مما يسهل على العائلات الانتقاء والانتقال إلى وظيفة جديدة. بحلول أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، انخفضت معدلات الهجرة إلى ما بين 2000٪ و 13٪ ، وأدى الركود العظيم إلى تراجع الهجرة بشكل أكبر. 

ارتفاع معدلات الرهن العقاري في النصف الثاني من عام 2022 ، جعل الهجرة أقل جاذبية. لم يكن لأصحاب المنازل الذين كانوا قادرين على تأمين الرهون العقارية منخفضة الفائدة خلال فترة انتشار جائحة شراء المساكن حافزًا للهجرة. و بيو للأبحاث يشير إلى أن عددًا أقل من الناس يتجهون إلى المناطق الحضرية حيث ارتفعت الإيجارات بسرعة ، مما عكس اتجاه التحضر. 

ولكن في حين أن الهجرة الإجمالية آخذة في الانخفاض ، فإن الهجرة لمسافات طويلة تزداد سرعتها. انتعشت الحركة عبر المقاطعات في 2021-2022 ، كما فعلت الهجرة بين الدول. قد تكون التحركات لمسافات أطول عاكسة جزئيًا لـ الاتجاهات في التقاعد المبكر القسري واتجاهات ترك العمل الطوعي التي انتشرت خلال هذا الوقت ، حيث استغل الناس هذه التحولات للعثور على وظائف أفضل أو سكن بأسعار معقولة في ولايات أخرى. 

أين يتحرك الناس؟

الولايات الست التي حققت أكبر نسبة نمو سكاني في عام 2022 كانت فلوريدا (+ 1.9٪) ، تكساس (+ 1.6٪) ، نورث كارولينا (+ 1.3٪) ، ساوث كارولينا (+ 1.7٪) ، تينيسي (+ 1.2٪) ، وجورجيا (+ 1.2٪). كانت أريزونا وأيداهو وألاباما وأوكلاهوما ونيفادا أيضًا على رأس قائمة الهجرة الوافدة. 

وفقًا لمؤسسة الضرائب ، قد يكون جزء من السحب انخفاض الضرائب. لكن من المرجح أن هذه المدخرات قد طغت عليها الانخفاض في الرهن العقاري أو مشغلي نفقات الإيجار التي قد تتمتع بها هذه الولايات ، خاصة أولئك القادمين من المناطق الحضرية الرئيسية مثل نيويورك. معهد السياسة المالية تقارير أن الأسرة المتوسطة التي تغادر نيويورك توفر 15 مرة في تكاليف السكن أكثر من تكاليف الضرائب. 

استخدم NAR أيضًا بيانات USPS لتحديد اتجاهات الهجرة بين مناطق المترو. كانت المدن ذات أكبر معدلات نقل للداخل هي أيضًا في الجنوب والغرب. تشمل بعض المناطق التي شهدت أكبر نمو سكاني ما يلي:

• أوكالا ، فلوريدا
• تالاهاسي، فلوريدا
• شارلوت بولاية نورث كارولينا
• سافانا، جورجيا
• هيوستن، تكساس
• دلتونا ، فلوريدا
• ميرتل بيتش ، ساوث كارولينا
• هانتسفيل بولاية ألاباما
• ميامي، فلوريدا
• مكالين، تكساس

تشير NAR إلى أن مناطق Sun Belt هذه شهدت تعافيًا سريعًا في الوظائف بعد الوباء. في هذه المناطق ، هناك حوالي 5٪ وظائف أكثر في المتوسط ​​مما كانت عليه في مارس 2020. 

أين يغادر الناس؟

بينما يجد الأمريكيون منازل جديدة في الجنوب والغرب ، فإنهم يغادرون الولايات التي تعاني من ارتفاع تكاليف الإسكان ، والضرائب المرتفعة ، و / أو النمو البطيء في الوظائف. الولايات التي فقدت معظم السكان في عام 2022 كانت كاليفورنيا (-0.3٪) ونيويورك (-0.9٪) وإلينوي (-0.8٪) ونيوجيرسي (-0.1٪) وماساتشوستس (-0.1٪). 

بعض هذه الولايات لديها محاور حضرية ذات أسعار عقارات مذهلة - متوسط ​​سعر البيع لمنزل في سان فرانسيسكو هو 1.275 مليون دولار- بينما كان آخرون بطيئين في التعافي بعد الوباء. على سبيل المثال ، استعادت منطقة مترو واحدة فقط في إلينوي بالكامل خسائرها في وظائف COVID-19 ، و 86٪ فقط من الوظائف تم استردادها على مستوى الولاية اعتبارًا من يوليو 2022.

أصبحت إعادة التوطين المرتبطة بالسكن أكثر شيوعًا

لطالما كان السكن هو السبب الرئيسي وراء انتقال الناس. إنهم يبحثون عن أحياء أفضل ومساحة أكبر وأسعار معقولة. لكن بيانات التعداد عروض أن التحركات المتعلقة بالسكن أصبحت أكثر شيوعًا أثناء الوباء ، في حين تقلصت نسبة الأشخاص الذين ينتقلون لأسباب تتعلق بالأسرة أو لأسباب تتعلق بالوظيفة بشكل طفيف. انتقل 46٪ من الأمريكيين لأسباب تتعلق بالسكن في عام 2021 ، بزيادة ست نقاط مئوية عن العام السابق. 

عدد الأشخاص الذين يهاجرون الآن أقل من أي وقت مضى. لكن أولئك الذين ينتقلون يقطعون مسافات أبعد. بينما يكافح الناس للعثور على مساكن ميسورة التكلفة في المدن الكبرى التي كانت تاريخياً أكثر الأماكن المرغوبة للعيش فيها ، نشهد المزيد من النمو السكاني في المناطق الجنوبية والغربية. سيؤدي الطلب على المساكن في هذه المناطق في النهاية إلى زيادة أسعار المساكن ، بحيث يمكن للمستثمرين تحليل اتجاهات الهجرة للعثور على مناطق ذات إمكانات نمو مستقبلية.

اعثر على وكيل في دقائق

تطابق مع وكيل عقارات صديق للمستثمر يمكنه مساعدتك في العثور على صفقتك التالية وتحليلها وإغلاقها.

• تبسيط البحث الخاص بك.
• استفد من شبكة موثوقة.
• الاستفادة من خبرة السوق والاستراتيجية.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.