وعود، وعود: ماذا لو لم يقم المستأجر التجاري بتنفيذ التزاماته؟

تتطلب عقود الإيجار التجارية من المستأجرين دفع الإيجار. ومع ذلك، فإن هذا المطلب هو مجرد البداية. يوافق المستأجرون أيضًا على المساهمة في الضرائب العقارية. يوافقون على الحفاظ على التأمين. وافقوا على الحفاظ على المساحة نظيفة وفي حالة لائقة. يوافقون على إبلاغ مالك العقار بمعلومات معينة. اتفقوا على عدم وضع القمامة على الرصيف أو وضع علامات قبيحة على النوافذ. باختصار، يعدون بالقيام بكل أنواع الأشياء بما يتجاوز مجرد دفع الإيجار. العديد من المستأجرين ينفذون ما وعدوا به، لكن البعض الآخر لا يفعل ذلك. وفي هذه الحالة ماذا يمكن لصاحب العقار أن يفعل؟

إذا قرأت أي عقد إيجار تجاري، فسوف ترى أنه يمكن لمالك العقار إنهاء عقد الإيجار إذا لم ينفذ المستأجر وعوده. ينص عقد الإيجار أيضًا على أنه إذا تخلف المستأجر عن السداد، فيمكن للمالك الذهاب إلى المكان وإزالة المستأجر وممتلكاته. يحق للمالك أيضًا تغيير الأقفال أو إيقاف تشغيل المرافق. قد يحتاج المالك إلى إعطاء المستأجر تحذيرًا وفترة سماح لتنظيف تصرفاته، ولكن في نهاية المطاف، فإن تقصير المستأجر يمنح المالك الحق في ممارسة جميع أنواع العلاجات الصارمة. تنص العديد من عقود الإيجار التجارية أيضًا على أنه في حالة التخلف عن السداد، يمكن لمالك العقار سحب مبلغ التأمين الخاص بالمستأجر ومطالبة المستأجر بتجديده، واسترداد الإيجار المجاني المسموح به أثناء البناء الأولي للمستأجر، وتسريع الإيجار من خلال نهاية عقد الإيجار. نعم، إذا قرأت عقد إيجار تجاري فإنه يوضح الكثير من الأشياء المخيفة التي يمكن أن تحدث للمستأجر.

ليس بهذه السرعة! غالبًا ما تقف المحاكم في طريق مالك العقار الذي يريد إنهاء عقد الإيجار أو اتخاذ إجراءات صارمة أخرى. سوف تستنتج المحاكم أن خطايا المستأجر لم تكن سيئة بما يكفي لتبرير الإنهاء أو الإجراءات المماثلة. غالبًا ما يعد المستأجر بالقيام بعمل أفضل. غالبًا ما تصدق المحكمة المستأجر وتمنحه فرصة أخرى، وفرصة ثالثة، ورابعة. وفوق كل ذلك، فإن هذه العملية غالباً ما تحدث بوتيرة بطيئة للغاية، على الأقل في مدينة نيويورك، لأن المحاكم غارقة في النزاعات بين المالك والمستأجر وغيرها من المطالبات.

والنتيجة النهائية هي أن أصحاب العقارات لا ينبغي أن يعتقدوا أن لديهم بالفعل الحق في إنهاء عقد الإيجار أو ممارسة حقوق متطرفة أخرى بسبب تقصير المستأجر، خاصة إذا كان التقصير الذي يمكن للمستأجر أن يجادل بأنه غير جوهري. قد يكون القليل من الإيجار غير المدفوع غير مهم. ربما لن تكون هناك أشهر عديدة من الإيجار غير المدفوع، ولكن من المحتمل أن تمنح المحكمة المستأجر المزيد من الوقت. سيستغرق الأمر بعض الوقت للوصول إلى هذا القرار. قد تكون المظلة الممزقة انتهاكًا غير مادي لعهد المستأجر بالحفاظ على المساحة كمطعم من الفئة "أ"، ولكن الفشل في الحفاظ على التأمين كما يتطلب عقد الإيجار قد لا يكون كذلك. وهذا متروك للقاضي. ويبدو أن العديد من القضاة يعتقدون أن أصحاب الأملاك يمتلكون ممتلكاتهم ويحصلون على المال فحسب، وقد راكموا احتياطيات نقدية ضخمة على مر السنين، وينبغي أن يكونوا قادرين على استيعابها ــ ولا شيء من هذا صحيح عادة.

رداً على ذلك، يجب على مالكي العقارات أن يفكروا في تضمين عقود الإيجار الخاصة بهم القدرة على الاستجابة لتخلفات المستأجر بطرق أقل دراماتيكية من إنهاء عقد الإيجار أو إزالة المستأجر من المساحة المستأجرة.

إن الفوائد والرسوم المتأخرة على الإيجار غير المدفوع هي الأسلحة الأولى والأكثر وضوحًا التي يجب على أي مالك عقار تضمينها في عقد الإيجار. ومن المثير للدهشة أن نرى عدد عقود الإيجار، وخاصة القديمة منها، التي لا توفر هذه المدفوعات. عادةً ما تقوم المحاكم بتنفيذها، على الرغم من أن الأمر قد يستغرق بعض الوقت. إذا أدرك المستأجر أنه سيكون في النهاية في مأزق بسبب الفائدة الافتراضية بمعدل مرتفع ورسوم متأخرة، فقد يخلق ذلك حافزًا كافيًا للدفع في الوقت المحدد. إذا كان المستأجر يعاني من نقص المال، فسيريد المالك أن يكون لدى المستأجر حافز لدفع الإيجار قبل الالتزامات الأخرى.

يتحمل المستأجرون أيضًا العديد من الالتزامات المهمة التي تتجاوز الالتزام بدفع الإيجار. قد يحاول مالك العقار المعني بناء تدابير نقدية في عقد الإيجار من أجل الاستجابة لبعض حالات التخلف عن السداد. على سبيل المثال، إذا وعد المستأجر بالبقاء مفتوحًا لساعات معينة، فمن المحتمل ألا تسمح المحكمة للمالك بإنهاء عقد الإيجار إذا انتهك المستأجر وعده، ولكن قد تفرض المحكمة دفعًا محددًا عن كل ساعة يقضيها المستأجر مغلق عندما وافقوا على البقاء مفتوحا. من المفيد لمالك العقار تضمين لغة تشرح سبب كون الدفع معقولًا وسبب أهمية بقاء المستأجر مفتوحًا.

يمكن أيضًا تحويل العديد من المشكلات الأخرى المتعلقة بالإيجار إلى التزامات الدفع. وكمثال آخر، بدلاً من منع المستأجر من بيع عقد الإيجار أو تأجير المساحة من الباطن لشخص آخر، ربما يسمح عقد الإيجار تلقائيًا بمعاملات معينة من تلك الأنواع ولكنه يتطلب أيضًا تعديل الإيجار في حالة حدوثها. ليس من الضروري أن تكون الحالة ثنائية أو "نعم/لا".

إذا كان لعقد الإيجار ضامن وكان مالك العقار يهتم بأن يحافظ الضامن على قوة مالية معينة، فمن المحتمل ألا تسمح المحكمة لمالك العقار بإنهاء عقد الإيجار إذا كان الضامن أقل من المعيار المالي المطلوب. ومع ذلك، قد يدعو عقد الإيجار بدلا من ذلك إلى زيادة الإيجار لتعويض المالك عن تحمل مخاطر أكبر مما كان متوقعا.

إذا سمح المستأجر بتراكم القمامة في الأماكن الخاطئة أو في الأوقات الخاطئة، فغالبًا ما يسمح أي عقد إيجار لمالك العقار بتنظيف الفوضى على نفقة المستأجر. قد يكون من المنطقي أكثر أن نفرض ببساطة رسومًا على إحداث الفوضى، مع توضيح سبب أهمية عدم حدوث مثل هذه الفوضى ولماذا يكون هذا الرسم معقولًا.

باختصار، يجب على أي مالك عقار أن يحاول أن يمنح نفسه ترسانة من الأسلحة الكبيرة والصغيرة لاستخدامها ضد المستأجر المتخلف عن السداد. ويمكن أن تشمل هذه الأسلحة إنهاء عقد الإيجار، ولكنها يجب أن تتضمن أيضًا تدابير أقل من شأنها أن تمنح المالك علاجًا عمليًا لأي تقصير، نظرًا لأن المحاكم لن تنهي عقود الإيجار بسهولة.

المفتاح هنا هو خلق عواقب أصغر وأكثر فورية للسلوك السيئ. وقد تكون العواقب الصغيرة والفورية أكثر إيلاما من العواقب الأكبر، والتي من غير المرجح أن تنجو من تدقيق المحكمة. إذا كان بإمكان مالك العقار تسريع جميع الإيجارات المستحقة بموجب السنوات السبع الأخيرة من عقد الإيجار، وكان المستأجر مدينًا فجأة بستة أو سبعة أرقام من الإيجار المعجل، فإن العديد من المستأجرين سوف يستسلمون. وهذا يعني عادةً التخييم في المكان دون دفع الإيجار، وإدارة أعمال المستأجر حتى وصول المارشال أو الشريف.

الحقوق الصارمة لمالك العقار يمكن أن تترك المستأجر بلا أمل. ولذلك، غالبا ما يتوقف المستأجر عن المحاولة. قد تكون العواقب البسيطة كافية، على الأقل في بعض الأحيان، لتدريب المستأجر على أن مالك العقار لا ينبغي أن يكون دائمًا آخر من يحصل على رواتبه بعد كشوف المرتبات والموردين والتوزيعات على أصحاب المستأجر. مالك العقار ليس شريك المستأجر! من ناحية أخرى، إذا كان المستأجر هو الشريك الفعلي لمالك العقار، فإن المالك يريد أن يكون قادرًا على اتخاذ إجراءات صغيرة ولكنها جادة لإلهام المستأجر لأخذ هذه الشراكة على محمل الجد.

• محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
• بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
• المصدر https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/