محافظ الأصول الأولية لصناديق الطاقة والعقارات والبنية التحتية

انتشرت شعبية صناديق استثمار رأس المال الخاص خلال السنوات الأخيرة. نظرًا لأن الدافع وراء عوائد جذابة يدفع المستثمرين إلى النظر إلى فئات الأصول المختلفة ، فإن استثمارات البنية التحتية والعقارات والطاقة توفر فرصة حقيقية لتنويع المحفظة.

يوفر هذا الطلب فرصة لمالكي الأصول والمطورين لإعادة وضع أنفسهم كجهات راعية من خلال إتاحة الوصول لمقدمي رأس المال إلى حافظة الأصول الأولية ، والتي يشار إليها غالبًا باسم "الأصول الأولية". بمجرد إغلاق الصندوق ، يمكن للراعي بعد ذلك تنويع محفظته بأصول إضافية. يمنح استخدام الأصول الأولية لإطلاق صندوق أو منصة للرعاة فرصة للجهات الراعية لأول مرة فيما يتعلق بجمع الأموال لأن وجود الأصول الأولية يمنح مقدمي رأس المال نظرة ثاقبة ، ومن الناحية المثالية ، الثقة في استثمار مالك المشروع حساب تعريفي.

سواء كانت الأصول الأولية تُدار بالفعل من قبل الراعي أو سيتم نقلها إلى الصندوق أو المنصة عند إغلاقها الأولي أو في مرحلة لاحقة ، فإنها توفر للمستثمرين مسارًا واضحًا لنشر رأس مالهم. هناك عدد لا يحصى من الطرق لهيكلة محافظ الأصول الأولية وتقدم هذه المقالة نظرة عامة على الاعتبارات ذات الصلة ، وتحديداً في مجالات الطاقة والعقارات والبنية التحتية.

تحويل الأصول

غالبًا ما يكون للراعي (عادة مالك و / أو مطور) عدة أصول في مراحل مختلفة من التطوير ، من المشاريع قيد الإنشاء إلى المشاريع الأخرى التي أنجزت بالفعل التشغيل التجاري. من الضروري أن يتم نقل المشاريع التشغيلية بنجاح وأن يكون هناك أيضًا مسار واضح لنقل المشاريع النامية بمجرد نضجها. قد تتخذ الترتيبات التعاقدية الموضوعة لضمان مثل هذا النقل المنظم أشكالًا عديدة. أحد الأمثلة على ذلك هو اتفاقية البيع ، حيث يوافق الصندوق أو المنصة مقدمًا على الشراء ، ويوافق المالك على بيع كل أصل بعد استيفاء شروط معينة سابقة. عادةً ما تتضمن الشروط المحددة مسبقًا تحقيق معالم معينة في تطوير الأصل وتلبية نموذج محدد مسبقًا يتفق عليه الطرفان. يمكن أن تتخذ عملية البيع أيضًا شكل حق العرض الأول أو حق الشفعة لصالح الصندوق أو المنصة ، بشرط أن تسمح آليات إدارة الصندوق أو المنصة بدرجة كافية من إشراف المستثمر فيما يتعلق باتخاذ القرار في يتم تحديد تلك المرحلة ونوع الأصل والمنطقة والمعايير الأخرى أو الغرض من هذه الخيارات. من وجهة نظر الراعي ، يجب صياغة هذه الترتيبات التعاقدية بعناية لضمان الاحتفاظ بالأصول التي لم يتم الحصول عليها من قبل الصندوق أو المنصة أو عرضها على أطراف ثالثة.

العناية الواجبة والإقرارات والضمانات

عند التفكير في الاستثمار في صندوق أو منصة بأصول أولية وعلى عكس سياق الاندماج والاستحواذ البحت ، لن يقوم المستثمرون بشكل منهجي بإجراء العناية القانونية الواجبة المكثفة على الأصول الأساسية الأساسية. سيبذل المستثمرون العناية التجارية المعتادة بشأن الأصول الأولية ، والنموذج وعلى خلفية المدير ، ولكن ما إذا كانت عملية اجتهاد المستثمر ستتضمن أم لا الاجتهاد القانوني بشأن الأصول الأولية (ومداها) قد يعتمد على الحصة التي يأخذها المستثمر في الصندوق واعتبارات أخرى خاصة بذلك المستثمر. يتماشى هذا مع الواقع العملي ، وهو أنه بمجرد الاستثمار في صندوق أو منصة ، لا تتاح للمستثمر الفرصة لإجراء الاجتهاد على الأصول الأخرى المضافة إلى الصندوق لأن التزامه يطلبه المدير بشكل تدريجي للقيام باستثمارات جديدة. على هذا النحو ، عندما يتم نقل الأصول الأولية إلى صندوق أو منصة عند الإغلاق أو في مرحلة لاحقة ، قد يرغب المستثمرون في الحصول على شرط أن الأصول تفي بالمعايير المحددة مسبقًا والتأكد من حصول الصندوق أو المنصة على إقرارات وضمانات من البائع فيما يتعلق بهذه الأصول الأولية لضمان الحماية المناسبة ، مع دعم العهد الكافي و / أو الآليات داخل الصندوق أو المنصة لتصحيح المستثمر ضد حقوق الملكية و / أو حمل و / أو توزيعات البائع أو الشركة التابعة (إلى الحد الذي يكون فيه البائع أو الشركة التابعة هو أيضًا المستثمر).

التسعير

يوجد تضارب مصالح واضح عند تسعير الأصول الأولية. على الرغم من مواءمة المصالح بين الراعي والصندوق أو المنصة فيما يتعلق بالأداء المستقبلي للصندوق ، لا يزال الراعي أو الشركة التابعة له ، بصفته المحول ، في انتظار الربح من بيع الأصول للصندوق .

يتمثل أحد حلول هذا الصراع في حصول الراعي على تقييم مستقل للأصول الأولية كأساس لتحديد سعر التحويل العادل. ومع ذلك ، يمكن أن يضيف هذا التأخير وتكلفة الإغلاق ، وهناك دائمًا خطر التباين بين تقييمات المقيمين المختلفين. في حالة مشاريع البنية التحتية أو الطاقة ، يوجد بديل مثير للاهتمام. نظرًا لأن قيمة الأصول تعتمد بشكل كبير على التدفقات النقدية التي تولدها ولأن تدفقات التدفق النقدي هذه عادةً ما تكون محدودة العدد ويمكن التنبؤ بها أكثر من تلك الخاصة بالشركة التي تبيع منتجات أو خدمات مختلفة ، يمكن للراعي والمستثمر الاتفاق على مالي النموذج الذي سيتم استخدامه للوصول إلى سعر الشراء من خلال التحديث المشترك لبعض متغيرات المدخلات (مثل نموذج تقييم التدفق النقدي المخصوم). يمكن أن يكون للجان الاستثمار و / أو اللجان الاستشارية ذات الأعضاء المستقلين أيضًا مدخلات لتحديد سعر الشراء العادل. من خلال بناء آليات قوية بما فيه الكفاية لتحديد تعديلات التقييم وتسوية أي خلاف قد ينشأ حول التقييمات ، يمكن للمستثمرين والجهات الراعية الوصول إلى نتيجة محايدة بدرجة كافية دون تعقيدات أو تأخيرات مفرطة.

وفي الختام

قدمت هذه المقالة لمحة موجزة عن بعض القضايا الرئيسية التي قد تنشأ عندما يستخدم المالك أو المطور الأصول الأولية لإطلاق صندوق أو منصة. على الرغم من وجود قضايا يجب مراعاتها دائمًا ، كما هو الحال في أي معاملة ، فقد أصبح استخدام الأصول الأولية لإطلاق صندوق استثمار جذاب استراتيجية شائعة بشكل متزايد للجهات الراعية في كل من كندا وخارجها.

المصدر: https://www.mccarthy.ca/en/insights/blogs/ma-and-private-equity-perspectives/seed-asset-portfolios-energy-real-estate-and-infrastructure-funds