رؤية جرين: الاستعانة بمصادر خارجية ، والتقاعد في العقارات ، والاستثمار في الكلية

ديفيد:
هذا هو برنامج BiggerPockets Podcast 714. معظم الناس في الكلية لا ينظرون إليه على أنه وقت لكسب المال. إنهم ينظرون إليه على أنه وقت للاستمتاع ووقت للنمو. يمكنك أن تفعل كل هذه الأشياء وتستمر في كسب المال يا رجل. لذلك أود أن أدفعك نحو العثور على وظيفة حيث يمكنك كسب المزيد ثم اطلب من والديك أو أي شخص آخر تعرفه أن يوقع معك على قرض لشراء عقار مستأجر ويفضل أن يكون شخصًا لديه بعض الخبرة في الاستثمار في العقارات. يمكنهم ضمان هذه الصفقة والتأكد من أنها ستعمل من أجلك. تعجبني هذه الطريقة أكثر من شراء منزل يمتلكه شخص آخر الآن مع مستأجرين من المحتمل جدًا أن يكونوا مثيرين للمشاكل وأن تكون تجربتك الأولى كمستثمر عقاري في سيناريو كهذا.

ديفيد:
ما أخباركم جميعا؟ هذا هو ديفيد جرين، مضيف برنامج Seeing Greene. أليس من السخرية أننا نسميها "رؤية جرين"، لكن اسم عائلتي هو "رؤية جرين" أيضًا؟ ما هي احتمالات أن ينتهي بي الأمر باستضافة عرض يحمل نفس اسم اسم عائلتي؟ مجنون، أليس كذلك؟ لقد فعلنا ذلك منذ سنوات مضت، لكننا لم نتمكن من التفكير في اسم. في حلقة اليوم، إذا لم تكن قد استمعت إلى واحدة من قبل، فسوف أتلقى الأسئلة والتعليقات منك، قاعدة مستمعينا، وأجيب عليها ليسمعها الجميع. يتعلق الأمر بتفاصيل بناء الثروة العقارية، وكيف تبدأ رحلتك، وكيف تنهي رحلتك. لقد حصلنا على القليل من كل شيء وحصلنا على عرض رائع لك اليوم.

ديفيد:
في عرض اليوم، سوف تتعلم متى يمكنك تقليص مواردك المالية وما إذا كان يجب عليك استخدام HELOC أو الاستمرار في توفير المال لتوسيع محفظتك الاستثمارية. أين يمكن العثور على العقارات خارج السوق التي ليست قوائم ولكنها عقارات لا ينظر إليها الآخرون أو يرونها، ومتى يجب عليك البدء في الاستفادة من المساعدة من أحد المساعدين بالإضافة إلى أفضل طريقة للقيام بذلك.

ديفيد:
لدينا أسئلة من أشخاص في الكلية لم يشتروا منزلهم الأول بعد، ومن أشخاص يقتربون من التقاعد ويحاولون معرفة أفضل نوع من فئات الأصول بالنسبة لهم في حياتهم. هذه حلقة رائعة قضيت وقتًا رائعًا في القيام بها. أعلم أنك ستحب الاستماع. لذا اربط حزام الأمان ودعنا نبدأ.

ديفيد:
قبل أن نفعل ذلك، التراجع السريع اليوم هو ما هو معدلك التراكمي؟ لقد سمعت أهدافنا والتقيت بالمتدربين لدينا في بداية عام 2023. حسنًا، ما هو هدفك؟ هل يمكنك وضع خطة واضحة وهل يمكنك اتخاذ إجراءات بشأن تلك الخطة لجعل عام 2023 مختلفًا وأفضل مما كان عليه عام 2022؟ تذكر أن الحياة لا تتحسن بالصدفة، بل تتحسن بالاختيار. حسنًا، لننتقل إلى السؤال الأول اليوم.

أحمد:
أهلا ديفيد. شكرا لاستضافتي. سبب تواصلي هو أنني على مفترق طرق. أعمل بدوام كامل كرجل إطفاء وأمتلك شركة تدريب شخصية. أنا أملك أيضًا عائلة مكونة من عائلتين مؤجرة بالكامل. السبب وراء وجودي على مفترق طرق هو أنني أشعر أن مقدار الوقت الذي أخصصه في التدريب الشخصي ومقدار الإيرادات التي يولدها ربما لا يستحق وقتي وربما يمكنني جني المزيد من المال في مكان آخر. لدي معرفة قوية جدًا بسوق العقارات هنا في بوسطن. ومع ذلك، ليس لدي أي رغبة في أن أكون وكيل عقارات.

أحمد:
لقد عملت مع الكثير من العمال والتجار والمقاولين هنا في قسم الإطفاء. لذا، كانت إحدى الأفكار التي خطرت ببالي هي الشراكة مع أحدهم لإنشاء شركة إنشاءات، حيث سأستخدم بعد ذلك رأس المال الناتج عن ذلك، وأعيده مباشرة إلى العقارات وأدمج العقارات أيضًا مع شركة البناء من خلال الشراء والإصلاح. المزيد من المنازل. لا أعرف إذا كانت هذه فكرة جيدة. لا أعرف أي شخص فعل ذلك، لكني أعلم أنني بحاجة إلى القيام بشيء ما. أعلم أنك تقول دائمًا أن العقارات هي لعبة بطيئة لتحقيق الثراء، لكنني ما زلت لا أشعر أنني أستخدم وقتي بحكمة ويمكنني استخدامه بشكل أفضل. شكراً جزيلاً.

ديفيد:
دانيال، أنا أحب هذا السؤال. سأخمن أن لهجتك من بوسطن، وبعضهم من تلك المنطقة. لا أعرف على وجه اليقين، ولكن هذا ما أعتقده وأشكرك أيضًا على خدمتك كمستجيب أول. هناك الكثير من الأشياء التي أحبها في قصتك. سأقفز إلى ذلك الآن. أنت محتال. أحب ذلك. أنت لست حالما. أنت لا تجلس هنا وتقول: "سأترك وظيفتي وسأذهب لأفعل شيئًا وآمل أن ينجح". أنت تعمل بهذه الوظيفة. إنها مهمة صعبة. أي شخص يعمل كرجل إطفاء، أو مستجيب أول بأي شكل من الأشكال، لديك سلطات إنفاذ القانون، ولديك المسعفون، ولديك درجات أقل من المسعفين، ولديك درجات أعلى، هؤلاء الأشخاص لديهم الكثير من السياسات ، عليهم أن يفهموا ويختبروا ما يجب عليهم اجتيازه والإجراءات، وعليهم حفظها وعليهم أداءها بالفعل. لا يمكنهم الحضور إلى العمل وعدم القيام بأي شيء في أغلب الأحيان.

ديفيد:
هناك الكثير من المواهب في هذه المجموعة وهذا أحد الأسباب التي تجعلني أعشق المستجيبين الأوائل هو أنهم قادرون على القيام بأكثر من مجرد ما يفعلونه وبعضهم يريد ذلك. لذلك دعونا ندخل في السيناريو المحدد الفعلي الخاص بك هنا. أنت تعمل كرجل إطفاء. أنت تجني بعض العملات الإضافية كمدرب شخصي. لا أعتقد أن التدريب الشخصي هو عمل تجاري تدخل فيه لأنك تريد كسب المال. هذا شيء تفعله لأنك متحمس له. لذلك هذا لا يطرق المدربين الشخصيين.

ديفيد:
إنهم يخدمون غرضًا نبيلًا بشكل لا يصدق، خاصة أولئك الذين لا يتدربون مع الأشخاص الذين يتمتعون بالقوة، إنهم يتدربون مع أشخاص غير صحيين بشكل رهيب وغير لائقين ويحتاجون إلى شخص لديه الموهبة ومهارة التشجيع و الموقف الإيجابي والمساءلة للمساعدة في جعلهم في حالة جيدة.

ديفيد:
يقوم هؤلاء الأشخاص بإنقاذ حياتهم وإطالة أمدها بطريقتهم الخاصة تمامًا كما يفعل المستجيب الأول. نحن لا نتحدث عن ذلك. نحن نتحدث عما إذا كان هدفك هو كسب المال، فهذا ليس عملاً تجاريًا. سوف تتحسن. سوف تصبح غير سعيد. لن تستمتع به. تعجبني فكرتك في إنشاء شركة إنشاءات وربما أرغب في أن أقدم لك بعض النصائح حول الطريقة العملية للقيام بذلك.

ديفيد:
لذلك سوف تتكامل بشكل جيد مع أعمال الاستثمار العقاري الخاصة بك. ستكون أيضًا طريقة أسهل لكسب المال ومع الخلفية التي لديك، وتحديدًا قاعدة بيانات للأشخاص الذين يعرفونك، مثلك ويثقون في أنك تعمل معهم في قسم الإطفاء وأقسام الإطفاء الأخرى، ستحصل على بعض المصداقية. تريد أن تكون الرجل الذي يقوله الناس: "مرحبًا، أسمعك تتحدث عن رغبتك في إعادة تصميم مطبخك. عليك أن تضرب ابني، أحمد. سوف يفعل ذلك من أجلك. إنه يعتني بنا." هناك طريقة لبدء العمل فورًا في هذا العمل.

ديفيد:
لا أعرف إذا كنت أرغب في البدء بالبناء. عندما أفكر في البناء، أفكر في المقاول ثم أفكر في التراخيص والسندات والتأمين والكثير من العمل الذي سيتعين عليك القيام به مقدمًا قبل أن تدر أي نوع من الإيرادات. لذلك لا أعرف إذا كان هذا ما تقصده بالبناء، ولكن هذا ما كنت أفكر فيه. أعتقد أنك تبدأ شكلاً من أشكال الخدمة اليدوية، بحيث تقوم بإصلاح الأشياء التي تنكسر. أنت تعمل مثل الأرضيات. هذا شيء كبير. يمكن أن توفر لك الأرضيات والطلاء بعض الأعمال فورًا.

ديفيد:
ربما تجد بعض الأشخاص الذين لديهم بعض الخبرة في استخدام الحوائط الجافة، والألواح الصخرية، والأعمال الخشبية حتى يتمكنوا من إصلاح العفن الجاف الموجود بالخارج. قليلا من النجارة. لا شيء ضخم. القليل من السباكة، حتى تتمكن من استبدال الأحواض، يمكنك استبدال المراحيض. اشياء تجميلية. تريد أن تكون الشخص الذي يمكنه أن يأتي ويقول، "مرحبًا، لقد حصلوا على صفقة جارية في Lowe’s أو Home Depot أو عبر الإنترنت." انظر إلى هذا الصنبور. يمكنني تثبيت هذا. يمكنني أن أحضر لك ستة منهم بهذا السعر. فيقولون: "رائع، هذا رائع. نعم افعل ذلك."

ديفيد:
ومن ثم عليك أن تعمل على زيادة جهدك، وإضافة ذلك إلى تكلفة المواد. يا إلهي، لقد حصلت على عرض يمكنك تعيينه لشخص ما. إنه أمر سهل للغاية ويمكنك تحقيق إيرادات قبل أن تستثمر الكثير من الوقت أو رأس المال أو الطاقة في العمل. إذا سلكت طريق المقاول، فإنك تستثمر قدرًا كبيرًا من العمل والوقت والطاقة في هذا المسعى قبل أن ترى دولارًا على الإطلاق. لذلك أنا لا أحب ذلك. ابدأ بالطريق الماهر. ببطء، تعرف على نوع الفرص التجارية التي تحصل عليها ثم ابحث عن المتخصصين الذين يمكنك جلبهم لمساعدتك في هذا النوع من العمل.

ديفيد:
في نهاية المطاف، سوف تقوم بإجراء اتصالات التسقيف. سوف تحصل على السباكين. سوف تحصل على تنسيق الحدائق. أعتقد أنك إذا كنت جيدًا في ذلك، أعني إذا كنت سأبدأ من جديد، فمن المحتمل أن أتبع هذا الطريق بدلاً من أن أكون وكيلًا عقاريًا لأن هناك حاجة إلى أشخاص يمكنهم القيام بالبناء. يمكنك إضافة الكثير من القيمة إلى عقار أو حياة شخص ما إذا كان بإمكانك القدوم والقيام بعمل جيد وجدير بالثقة وإنجاز تلك الأشياء في الوقت المحدد.

ديفيد:
لذا فأنا أحب هذه الفكرة، خاصة إذا كنت في متناول يدك. تخيل أن لديك درجة معينة من الكفاءة الميكانيكية. إذا كنت تعمل كرجل إطفاء الآن، فربما يتعين عليك أن تتعلم كيفية إصلاح الأشياء، وإصلاحها، وتجميع الأشياء معًا، والتعامل مع المعدات التي تستخدمها. من المحتمل أن تترجم جيدًا إلى أعمال البناء ونحن بحاجة إلى أشخاص جيدين في هذا العمل. لذا نعم يا رجل، أنا أساندك تمامًا. لقد حصلت على ختم الموافقة على Seeing Greene. أود أن أراك تمضي قدمًا في ذلك ثم أخبرنا كيف ستسير الأمور.

ديفيد:
حسنًا، سؤالنا التالي يأتي من فريدا التي عاشت في نيويورك طوال الـ 25 عامًا الماضية وانتقلت للتو إلى لاس فيغاس في وقت مبكر من هذا العام. تقول فريدا: "باعتباري مبتدئًا في مجال الاستثمار العقاري، لا يمكنني حقًا العثور على عائد نقدي إيجابي مقابل الإيجار طويل الأجل في فيجاس. هل يجب أن أنتقل إلى سوق أخرى أم يجب أن أنتظر انخفاض الأسعار في فيغاس لاكتساب بعض الخبرة قبل أن أنتقل إلى سوق جديدة؟" هذا سؤال جيد، فريدا. أعتقد أن الجميع يسأل نفس الشيء.

ديفيد:
لا يمكنني العثور على عائد نقدي في أي مكان. كان السؤال هو أين يمكنني الحصول على أكبر عائد نقدي؟ والسؤال الآن هو هل يمكنني الحصول على عائد نقدي؟ وهذا يقود الناس إلى الاستثمار في أسوأ الأسواق التي لا تزال تظهر شكلاً من أشكال العائد النقدي على النقد، على الأقل من الناحية النظرية ثم لا ينجحون في كثير من الأحيان. من المحتمل أنك ستواجه وقتًا عصيبًا للغاية في سوق ساخنة مثل فيجاس. أي سوق ينتقل إليه الكثير من الناس، يريد الناس العيش فيه.

ديفيد:
أنت لا تتنافس مع المستثمرين فحسب، بل تتنافس مع أصحاب المنازل العاديين. لذلك كان من المعتاد أن أصحاب المنازل فقط هم الذين يشترون شقة ثلاثية، لكن الآن أصبح الناس أذكياء وقد تعلموا، واستمعوا إلى أشياء مثل هذه واكتشفوا، "أنا لست مستثمرًا. أريد سكنا أساسيا. لكنني لا أريد أن أدفع ثلاثة آلاف شهريًا. سأشتري هذا الثلاثي. سأؤجر الوحدتين الأخريين وسأدفع 500 فقط في الشهر وسأدفع 700 فقط في الشهر بدلاً من 3,000”.

ديفيد:
أنت الآن تتنافس مع الشخص الذي اعتاد شراء منزل ليعيش فيه لنفسه وهو على استعداد لدفع أكثر منك لأنه لم يخرج من جيبه سوى 700 دولار بدلاً من 3,000، مما يعني أنهم إننا نجني 2,300 دولار شهريًا وأنت تنظر إلى الأمر على هذا النحو، "يا رجل، سأجني مائة دولار فقط شهريًا أو لن أجني أي دولارات شهريًا من استثماري." إنهم في وضع مفيد مقارنة بك. لديهم نفوذ في هذه المفاوضات، وفي أي سوق ينتقل إليه الأشخاص، إذا كنت تتنافس مع مشتري مسكن أساسي، فستواجه هذه المشكلة.

ديفيد:
لذلك هذا ليس لك فقط، بل لكل من يستمع إليه وهو محبط. غالبًا ما تحاول الحصول على تدفق نقدي في سوق تتنافس فيه مع أصحاب المنازل العاديين، وسوف يهزمونك في كل مرة لأنهم يستطيعون دفع أكثر منك. ليس لديهم نفس التوقعات التي لديك. إنهم يحصلون على معدل فائدة أفضل بصفتهم مالكي منزل الإقامة الأساسي بدلاً من المستثمر وما إلى ذلك.

ديفيد:
لذا، إذا كنت تصر على شراء عقار متعدد الأسر، فقد لا تكون فيغاس هي المكان الأفضل للقيام بذلك. كما قلت، قد تضطر إلى البحث في مكان آخر. ولكن هذا هو المكان الذي أقدم فيه عادة للناس النصيحة حول هل يمكنك اختراق المنزل؟ ألا يمكنك أن تشعر بالراحة لمدة عام أو حتى أقل من ذلك، إذا حدث خطأ ما ولم تتمكن من البقاء معه حيث تشتري منزلاً لتعيش فيه، تصبح مخترق المنزل الذي يشتري التريبلكس بدلاً من المستثمر الذي يخسر في كل مرة.

ديفيد:
تحصل على العقار بهذه الطريقة، ثم تخرج منه خلال عام وتحصل على هذا العقار الذي أصبح الآن يتدفق نقدًا أو قريبًا، لكنك تضع فقط 20% مقدمًا، وليس 20% مقدمًا. لقد أنفقت سدس المال، أليس كذلك؟ يمكنك أن تفعل ستة منها بنفس المبلغ أو ما يقرب من ستة يمكنك شراء واحدة إذا قمت بدفع 25 أو XNUMX٪. أحب أن أرى المزيد من المستثمرين يسلكون هذا الطريق. أعلم أن هذا ليس مريحًا، لكنه غالبًا ما يكون الخيار الأكثر ربحية لديك.

ديفيد:
لذا، إذا كنت ستشتري في فيغاس، فمن المحتمل أن أفكر في اختراق المنازل، وإذا لم تكن على استعداد لاختراق المنازل، فمن المحتمل أن يتعين عليك البحث في سوق مختلفة والذهاب إما إلى الإيجار قصير الأجل الطريق أو المسار متعدد العائلات في بيئة أقل تنافسية.

نيت:
مرحبًا يا ديفيد وجميع مستمعي BP هناك، هذا هو Nate، مؤلف الإعلانات لشبكة BiggerPockets Podcast Network. أنا هنا مع سؤال من جوردون، وهو من منطقة خليج سان فرانسيسكو. أنا أيضًا من منطقة خليج سان فرانسيسكو. ديفيد موجود في منطقة خليج سان فرانسيسكو الآن. إذن يا ديفيد، هل يمكنك الإجابة على هذا السؤال لجميع مشجعي Warriors هناك؟ يسأل جوردون: "لقد وجدت أن تعليقات ديفيد الأخيرة حول القلعة مقابل التقدير في منطقة الخليج ذات صلة بشكل خاص. أنا وزوجتي في منتصف الأربعينيات وأواخرها ونتطلع إلى التقاعد خلال 10 إلى 15 عامًا. مما أرى، 1.5 مليون دولار يمكن أن توفر لنا منزلًا لأسرة واحدة في جزء مرغوب فيه أكثر من منطقة الخليج، ولكن يمكن أيضًا استخدامه بدلاً من ذلك لبناء خمس إلى ثماني وحدات سكنية متعددة الأسر ومنطقة أقل رغبة. ما هو اللعب الأفضل للتقاعد خلال 10 إلى 15 سنة؟ ارتفاع أسعار المنازل أو ارتفاع الإيجارات؟ أخبرنا يا ديفيد."

ديفيد:
حسنًا. شكرًا لك نيت على مساعدتك في السؤال هناك، ثم شكرًا لك جوردون على طرحه. أولاً، نحن جيران. نحن في منطقة الخليج. يجب أن تتواصل معي مباشرة حتى نتمكن من مساعدتك في القيام بذلك. الشيء نفسه ينطبق على أي شخص آخر في كاليفورنيا. ما زلت أبيع المنازل هنا. الآن، لكل من ليس في كاليفورنيا، دعونا نجري هندسة عكسية لهذا السؤال لمعرفة كيف يمكننا استخدام هذا لتطبيق الثروة في كل مكان. أولاً، هناك بعض النقاط الرئيسية في سيناريو جوردون. لديه ما بين 10 إلى 15 عامًا، وهي فترة لا بأس بها من المدرج وأنا سعيد لأنه تم طرح هذا الأمر.

ديفيد:
ثانيًا، يتم صياغة السؤال على النحو التالي: هل أعيش في حي جيد، أم عائلة واحدة أم حي غير جيد، متعدد الأسر؟ هذه ليست خيارات رائعة للتحرك ذهابًا وإيابًا مع جوردون. لا أريد أن أراك تدخل إلى منطقة سيئة متعددة الأسر في أي جزء من البلاد. الآن، ليس جيدًا جدًا إذا كنت تقارن هذا بأفضل الأحياء في أي مكان وتقول الآن، "حسنًا، إنه ليس رائعًا، ولكنه B ناقص وهو ليس جيدًا جدًا،" فلا بأس.

ديفيد:
لكن إذا كنا نتحدث عن أحياء من الدرجة D، فلا، لن نشتري في تلك الأحياء مهما حدث. هذا غير منطقي لأن الإيجارات لن ترتفع كما تعتقد، والأموال التي ستهدرها في الشاغر ومشاكل عمليات الإخلاء وتدمير المستأجرين للممتلكات ستدمر أي أموال تعتقد أنها ستجنيه من التدفق النقدي. إذًا لا يتعلق الأمر بما إذا كنت أشتري في حي جيد أو حي سيئ من أجل التقدير مقابل الأسهم، بل يتعلق الأمر أكثر هل أشتريه في حي جيد أو حي جيد من أجل التقدير أو من أجل الأسهم؟

ديفيد:
لا، هذا نفس الشيء. للتقدير أو للتدفق النقدي. أريد أن أوضح أن هذا ما نناقشه هنا. إذا كنت في موقف حيث لديك 10 إلى 15 عامًا، فمن المحتمل أنك ستقوم بشراء أفضل في الحي الأفضل، عقار علوي مثبت، وتضيف إليه قيمة بنفسك، وتحصل على أفضل صفقة ممكنة، السماح لها بالتقدير ثم انتظار انخفاض الأسعار حتى ترتفع قيمة العقارات بشكل أكبر.

ديفيد:
إذا كان لديك ما بين 10 إلى 15 عامًا، فأنا واثق جدًا من أنه خلال هذا الإطار الزمني، من المحتمل جدًا أن يحدث ذلك. إذا كان أمامك ثلاث إلى خمس سنوات، فسأقدم لك نصيحة مختلفة تمامًا. حسنًا؟ والآن، لنفترض أننا سلكنا الطريق الآخر. عندما نقول أننا سنشتري عائلة صغيرة متعددة، من خمس إلى ثماني وحدات. أعتقد أن هذه ليست عائلة صغيرة متعددة، إنها مجرد عائلة عادية متعددة. خمس إلى ثماني وحدات وسنحصل على التدفق النقدي.

ديفيد:
في معظم الأسواق، أحب هذا اللعب أكثر. قد تكون منطقة الخليج مختلفة بعض الشيء، لكني أحب ذلك أكثر لأن التدفق النقدي الذي تجنيه من تلك الوحدات الخمس إلى الثماني يمكن استخدامه لتعويض الرهن العقاري الذي ستدفعه مقابل المنزل الذي تريد العيش فيه السبب الوحيد الذي يجعلني أقول إن منطقة الخليج على وجه التحديد قد لا تكون أفضل رهان لك هو أن الأجور هنا مرتفعة جدًا والمخزون منخفض جدًا لدرجة أن تقدير قيمة العقار يحدث بشكل طبيعي غير متناسب مع بقية المناطق دولة.

ديفيد:
كثيرًا ما تسمع الناس يقولون: "لا أستطيع أن أصدق أن سعر المنزل يمكن أن يصل إلى 1.5 مليون دولار". أتفهم ذلك، لكنك أيضًا لا تحصل على أجر 100 دولار في الساعة لتكون ممرضًا أينما كنت تعيش. أو أنك لست رجل إطفاء، يمكنهم أن يكسبوا 110,000 أو إذا كنت تعمل لوقت إضافي يمكنك أن تجني 180,000. بعض الأشخاص الذين يستمعون إلى رجال الإطفاء هؤلاء يحصلون على أجر قدره 45,000 ألف دولار سنويًا ويعتقدون أن الحصول على مليون ونصف أمر مستحيل. لذا عليك أن تضع في اعتبارك أن المناطق ذات أسعار المنازل المرتفعة حقًا، مثل مانهاتن أو نيويورك أو جنوب كاليفورنيا أو منطقة الخليج أو شمال كاليفورنيا، غالبًا ما ترتبط بأجور مرتفعة للغاية وهذا هو السبب وراء ذلك.

ديفيد:
الآن، عندما تقوم بالتأجير للأشخاص في أسوأ الأحياء في نفس المواقع كما لو كنت في منطقة الخليج، كاليفورنيا، لكنه حي سيء حقًا، فأنت تؤجر للأشخاص الذين لا ترتفع أجورهم بنفس القدر مثل الأشخاص الذين يشترون منزلًا بقيمة 1.5 مليون دولار، مما يعني أن لديك مشكلة من نوع جديد. لأنه على الرغم من أن المنزل نفسه سيكون مكلفًا، إلا أن المستأجر الذي تستأجره لن يتمكن من الحصول على هذه الزيادات الكبيرة في الأجور.

ديفيد:
أنت لا تؤجر للممرضات ورجال الإطفاء. لن يعيشوا في حي من الدرجة D. هذا أحد الأسباب التي تجعلني أقول أنه عليك الابتعاد عن تلك العقارات. لن تحصل على أي من فوائد السوق التي تحاول الشراء فيها. لن تحصل على هذه الفوائد إلا عندما تستفيد من التركيبة السكانية للموقع الفعلي، والذي سيكون في هذه الحالة الأشخاص الذين يعملون في صناعة التكنولوجيا أو في مجال الصحة العامة في مكان ما لديه خطة معاشات تقاعدية حيث سيتم زيادة زياداتهم إلى ما يفعلونه وسيكون لديهم الأموال التي تتدفق.

ديفيد:
لذلك أود أن أساعدكم يا رفاق في العثور على بعض الأحياء الصاعدة والقادمة. ابحث عن منزل يمكنك أن تعيش فيه وتتقلب. أنت فقط تقوم بإصلاحه ببطء مع مرور الوقت. تحصل على الكثير من اللقطات المربعة. ربما تحتوي على وحدة ADU يمكن تأجيرها لتحويلها إلى عقار مستأجر. ربما تحتوي على وحدة ADU ولها مرآب أو قبو يمكن تحويله، لذا يمكنك الحصول على ثلاث وحدات من وحدة واحدة. كل شيء قانوني تماما. كل ذلك يتوافق تمامًا مع الكود وستستفيد من ارتفاع الأسعار من خلال المنازل السكنية لأسرة واحدة في أفضل الأحياء. لو كنت وكيلك، وآمل أن أكون كذلك. هذه هي النصيحة التي سأقدمها لك.

ديفيد:
الآن، يمكنني قراءة التعليقات من العروض السابقة وأرى ما تقولونه جميعًا. الأول يأتي من مكارا نوان. "أنا فقط أحب هذا الرجل الأصلع الذي يدعى ديفيد. أحب حقيقة ردك على تعليق سلبي حول عرض المخاطر بشكل مناسب للمستثمرين. لا أعتقد أن أي شخص يمكن أن يفعل أفضل من الطريقة التي فعلت بها. باهِر. أنت ترد بطريقة لا يمكن أن تكون مسيئة لأي شخص. أنا فقط أحبك يا ديفيد. حسنا شكرا لك على ذلك ميكارا. من المحتمل أن يكون هذا أفضل تعليق تلقيناه على الإطلاق لأي شخص، خاصة أنه كان بسبب ردي على شيء سلبي.

ديفيد:
ما أحبه في إشارتك إلى هذا، وأنا ممتن لك لقول ذلك، يا مكارا، هو أنني أحب عندما يجلب الناس الدخان. لا أخشى أن يقول أحدهم: "أعتقد أن هذا يبدو خطأً. لا أعتقد أن هذا يمكن أن ينجح. أو لا بأس بالتحدي طالما أنك تفعل ذلك باحترام ومدروس. تمام؟ لا تدعو الأسماء. لا تختلق اتهامات تشهيرية غير صحيحة. هذا غير لائق. ولكن إذا قلت فقط، في هذه الحالة اعتقد أحدهم أنني لم أسلط الضوء على المخاطر المناسبة للمستثمرين، وأعرض المخاطر بشكل مناسب للمستثمرين، لذلك ربما كنت في رأيهم أسلط الضوء على عناصر معينة من العقارات مع ترك العناصر الأخرى. أريدكم يا رفاق أن تفعلوا ذلك. اخبرني المزيد. أخبرني بما لا تفهمه. أخبرني لماذا لا توافق على ذلك.

ديفيد:
تعال من مكان الفضول، وبعد ذلك عندما أعطي الإجابة، عادةً ما يفتح عقلك على شيء لم تكن تراه من قبل. لذلك أنا أقدر يا مكارا اعترافك بأنني فعلت ذلك بطريقة لم تكن مسيئة. يجب أن أخبرك بشيء، قلت العام الماضي إن هذا دفعني إلى اتخاذ إجراء، وأخرجني من التحليل والشلل واشتريت أول ثلاث عقارات مستأجرة في الأشهر الـ 16 الماضية. وأيضًا يا مكارا، تهانينا على شراء ثلاثة عقارات في 16 شهرًا. انا فخور بك جدا. ذلك رائع. من الواضح أنك تتخذ إجراءً. استمر في القيام بالمزيد من ذلك، ثم تابعنا هنا في BiggerPockets لمعرفة كيفية سير الأمور.

ديفيد:
تعليقنا التالي يأتي من آن وين. "أشكركم على هذا الفيديو. هذا ملهم ومحفز. لقد تعلمت الكثير من Seeing Greenes أكثر من جميع مقاطع فيديو BP الأخرى. من فضلك احصل على المزيد منها ولنكن أكثر غرينًا. شكرًا لك. في كل مرة أسمع شخصًا يقول إنني صديق لـ Greene أو واعي لـ Greene، أعلم أنهم يتحدثون عني.

ديفيد:
التعليق التالي يأتي من آني كوفو. "مرحبًا ديفيد، أنا سعيد لأنني وجدت BiggerPockets. أنا وزوجتي ليس لدينا الكثير من الأشخاص في دائرتنا المهتمين بالعقارات. كلما استمعت إلى العروض أكثر، أدركت أننا توسعنا بسرعة وليس بالطريقة التقليدية، لذلك نحن جديدون على عمليات شراء العقارات التقليدية ونميل نحو الإيجارات قصيرة الأجل. هل لديك أي نصيحة، هو سؤال عام، ولكن كان من الصعب العثور على معلومات أعتقد أنها ستساعدنا في الانتقال إلى المستوى التالي. نحن نحاول الاستفادة من عقاراتنا الحالية ولكننا لسنا متأكدين حقًا من أين نبدأ. شكرا وآمل أن أسمع منك.

ديفيد:
تمام. هذا تعليق وسؤال وأنا أقدر وجوده هناك يا آني. ستكون هذه معلومات واسعة جدًا، لذا يمكنني بسهولة تقديم النصائح للأشخاص الذين يستمعون إليها في اتجاه آخر. من الصعب الإجابة على شيء كهذا. لذلك فقط خذ الأمر مع حبة الملح، حسنًا؟ هذا سوق صعب للغاية لتحقيق العمل، أليس كذلك؟ ويمكنني أن أخبرك لماذا ارتفعت أسعار الفائدة إلى درجة أن المستثمرين يواجهون صعوبة بالغة في التدفق النقدي. لكن المبيعات المماثلة لم تنخفض بدرجة كافية لأننا ما زلنا قريبين جدًا من الوقت الذي نبيع فيه المنازل بأسعار مرتفعة قياسية يمكن للبائعين والمثمنين تبريرها بسهولة بأسعار أعلى بكثير مما يرغب السوق في دفعه.

ديفيد:
لذا، لديك ضغط على جانب القيمة حيث تكون الأسعار أعلى مما ينبغي، ثم لديك ضغط على جانب التدفق النقدي لأن أسعار الفائدة مرتفعة مما يجعل الربحية أقل مما ينبغي. نحن عالقون في قدر الضغط هذا كمستثمرين. الآن، إذا كنت شخصًا يتطلع إلى شراء منزل للعيش فيه فقط، فلن يشعر بنفس المستوى من الضغط، حسنًا؟

ديفيد:
إنه خاص بالمستثمرين الذين يحاولون التدفق النقدي. أنا لا أقول لا تشتري العقارات المستأجرة. إذا وجدت صفقة جيدة، وإذا وجدت المكان الذي تعمل فيه الأرقام، فنعم، افعل ذلك. ما أقوله هو من المستوى العام العام، هذا ليس سوقًا حيث أتحرك مثل الكرات إلى الحائط، وشعر جنوني مشتعل يلتقط أكبر قدر يمكنني الحصول عليه. كنت أفعل ذلك عندما كانت الأسعار أقل بثلاث نقاط مما أحصل عليه الآن.

ديفيد:
غالبًا ما يتم اقتباس أسعار ممتلكاتي الشخصية بمعدلات بالعشرات، حسنًا؟ من الصعب جدًا بالنسبة لي أن أجعله يعمل. كانت أسعار هذه الصفقات نفسها مشابهة جدًا لما هي عليه الآن، عندما كنت أحصل على أسعار السبعات. وكان ذلك فرقا كبيرا جدا. لذا نصيحتي لمعظم الناس... مرة أخرى، هذا ليس كل السيناريوهات. أنا لا أقول: "اشتري الآن، بيع الآن". انها ليست بهذه البساطة. بشكل عام، ركز على توفير أموالك. ضع تركيزك على سداد ديونك ذات أسعار الفائدة المرتفعة.

ديفيد:
ضع تركيزك على ترتيب منزلك المالي. لا تزال شراء العقارات عندما تجدها. لن أخصص الكثير من الوقت لتحليل الصفقات بقدر ما أخصص وقتًا لتحليل ميزانيتي. أين تذهب أموالي؟ هل كنت أنفق المال بشكل تافه خلال السنوات الخمس الماضية لأنه كان يأتي بسهولة؟ وإذا لم يكن الأمر سهلاً، فهل سأقع في مشكلة؟ هل لدي أربع عضويات في صالة الألعاب الرياضية ولا أحتاج إليها؟

ديفيد:
هل أنا مشترك في Netflix أم أن لدي فاتورة كابل بقيمة 250 دولارًا شهريًا ولا أشاهد التلفزيون حتى؟ هل تعرف أين تذهب أموالك؟ عندما كنت طفلاً صغيرًا، كان لديهم هذا القول البسيط: "إنها الساعة 10:00 مساءً. هل تعرف أين هم أولادك؟"

ديفيد:
حسنًا، هل تعرف أين أموالك؟ لذلك أنا أستثمر في العقارات، ولكن عندما يتباطأ الاقتصاد إلى هذه النقطة، أبدأ في إيلاء المزيد من الاهتمام للدفاع. أين أنفق أموالي؟ ما مقدار المال الذي أستطيع توفيره؟ ما مدى استقرار وظيفتي؟ هل يمكنني الحصول على مصدر ثانٍ للدخل لأنني لا أعرف ما إذا كانت الأمور ستزداد سوءًا. هذه هي النصيحة التي سأقدمها لك.

ديفيد:
إذا لم تتمكن من العمل في مجال العقارات، فلا يزال بإمكانك بناء الثروة من خلال الأدوات الأخرى المتاحة لك. حسنًا. نحن نحب ونقدر مشاركتك. شكرا جزيلا لكم يا رفاق على ترك هذه التعليقات. الرجاء الاستمرار في القيام بذلك. كل ما عليك فعله هو متابعتنا على YouTube حيث يتم تسجيل هذه البودكاست ويمكنك في الواقع رؤية الفيديو، ورؤية وجهي، ورؤية الضوء الأخضر خلفي، ورؤية هذا الشيء حيث لا أعرف ماذا أفعل بيدي و اتبعنا هناك.

ديفيد:
يمكنك ترك تعليقات حول ما تعتقده ثم يرجى الاشتراك في قناتنا على YouTube ومشاركتها مع أي شخص تحبه. نريد أن نصل إلى الأفضل. لذا، إذا تركت لنا تعليقًا، أو راسلتنا، وأخبرتنا بما ترغب في رؤية المزيد منه، فقد تجد طريقك إلى العرض، ولكن حتى لو لم تفعل ذلك، فسيساعدنا ذلك على جعل العرض أفضل. حسنًا ، نعود إلى أسئلتنا هنا. الفيديو التالي يأتي من كاليب لابيل في دنفر، كولورادو.

كاليب:
مهلا، ماذا يحدث ديفيد؟ مهلا، سؤال سريع بالنسبة لك. أحاول معرفة ما إذا كان يجب علي استخدام HELOC الخاص بي أم لا أو ما إذا كان يجب علي توفير المزيد من النقود لشراء العقار المستأجر التالي. لذلك كان لدي حد ائتماني قدره 80,000 ألف دولار تقريبًا. لقد استخدمت حوالي 26,000 جنيهًا إسترلينيًا لشراء مسكن أساسي جديد لي ولخطيبي. لذلك يمكنني الحصول على 53 دولارًا آخر، 54 عامًا. لذلك أحاول معرفة هل من الحكمة أن أدخر أموالي ثم استخدمها لشراء عقار جاهز للاستخدام؟ هذا نوع ما أفكر فيه الآن.

كاليب:
أم أنه من الأفضل استخدام HELOC والدخول في اللعبة عاجلاً؟ أعلم أنه في حلقة سابقة، أعتقد أنك ألمحت إلى توخي الحذر الشديد مع HELOCs بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. لذا أريد الحصول على نصيحتك بشأن ما إذا كان ينبغي علي توفير أموالي واستخدامها أم لا، أم أنه من الأفضل الدخول إلى اللعبة الآن باستخدام HELOC الخاص بي؟ شكرا للجميع على النصائح. نقدر ذلك، ديفيد.

ديفيد:
سؤال عظيم هناك كالب. هذا هو في الواقع ما يدور حوله فيلم Seeing Greene. هذه هي أنواع الأسئلة التي أريد منكم أن تطرحوها. الآن، لا أستطيع الإجابة على سؤالك على الفور لأن هناك معلومة كنت سأحتاجها، ولم أحصل عليها. أريد أن أعرف مدى السرعة التي يمكنك بها توفير المال. إذا كنت أنت وخطيبك قادرين على توفير ألف دولار شهريًا فقط، فلن أقدم لك نصيحة للاستفادة القصوى من HELOC والذهاب لشراء عقار استثماري في السوق الذي نتواجد فيه حاليًا.

ديفيد:
ولكن إذا قلت لي: "لا، لا، نحن نوفر ما بين ثمانية إلى 10,000 دولار شهريًا فيما بيننا، وسأميل أكثر نحو ذلك إذا وجدت صفقة تعجبك، فتابع وضعها على HELOC. والسبب هو أن الأموال التي حصلت عليها في بقية صورتك المالية كافية لإنقاذك إذا لم يسير الاستثمار نفسه على ما يرام.

ديفيد:
هذا هو السبب في أنني أشير إلى هذا. هناك أوقات في هذه الصناعة حيث أقدم نصائح مختلفة تمامًا عن جميع معاصريني. أريد فقط أن تفهموا يا رفاق لماذا أفعل ذلك. على مدى السنوات الخمس إلى الست الماضية، كان من الصعب تفويتها. كنا نطبع الكثير من الأموال، حتى لو ارتكبت خطأ ما، أو دخلت اللعبة بصفقة سيئة، أو كان هناك شيء لم تفهمه بشأن الاستثمار العقاري، فإن أول صفقتين أو صفقتين تميل إلى الحدوث أكثر من غيرها. كانت مخاطرتك لا تزال محدودة جدًا نظرًا لوجود الكثير من الأموال التي كانت تتدفق. يمكنك فقط بيع العقار والتعادل في أسوأ السيناريوهات.

ديفيد:
الأمر ليس كذلك الآن. تختلف النصيحة التي أقدمها الآن عما كنت سأقدمه لك قبل ثلاث إلى أربع سنوات لأننا لم نشهد خطة الإنقاذ التي حصلنا عليها عندما كنا نطبع النقود كما كنا من قبل. الآن، عليك في الواقع التركيز على أكثر من مجرد الاستثمار العقاري لتعويض دخلك. عليك أن تفكر في كيفية الحفاظ على دخلك ثابتًا إذا كنت ستستثمر في العقارات، لأنك ستواجه أوقاتًا عصيبة.

ديفيد:
لقد قلت ذلك من قبل، أنت تريد بناء حصن مالي، وليس منزل الشجرة. لقد أفلتت من بيوت الأشجار في السنوات السبع إلى الثماني الماضية، حتى تتمكن من بنائها بسرعة، وسيشتريها الناس. الآن عليك أن تخطط للعاصفة. لذا فإن النصيحة الأولى التي سأقدمها لك هي هل تعيشون تحت إمكانياتكم؟ هل تقوم بحفظ أموالك؟ هل أنت آمن ماليًا وسليمًا حتى قبل أن نتحدث عن العقارات؟

ديفيد:
إذا كنت كذلك، فأعتقد أنه من المقبول استخدام HELOC لشراء عقار جاهز للاستخدام بدلاً من الانتظار حتى تقوم بتوفير المزيد من المال. إذا لم تكن كذلك، فسوف أميل أكثر نحو توفير المال للدفعة الأولى. ربما تكمله مع HELOC، أليس كذلك؟ ربما توفر 40 ألفًا ثم تقترض 15 أو 20 من HELOC من أجل... لذلك لا يتعين عليك الانتظار ستة أشهر أخرى قبل أن تشتري هذا المنزل الذي يعجبك حقًا.

ديفيد:
لكنني أود أن أراك تركز على توفير المزيد من المال واستثماره والاحتفاظ بـ HELOC كخطة الإنقاذ الخاصة بك، حيث ينفد المال من أجل إعادة التأهيل. لديك بضعة أشهر سيئة من الشواغر حيث لم يتم الحجز، مهما كانت الحالة. تحتاج إلى سحب الأموال من HELOC لتغطية ديونك حتى تتمكن من سدادها مباشرة من خلال أرباح العقار أو الأموال التي تجنيها. ولكن لتلخيص ذلك، فكر في الأموال التي تجنيها خارج العقارات عند اتخاذ القرارات العقارية.

ديفيد:
إذا كنت تجني أموالاً جيدة، فيمكنك استخدام HELOC في وقت سابق. إذا كنت لا تجني أموالاً جيدة ولا تدخرها، أود أن أراك تدخرها، ولا بأس في عدم النظر إلى أحد النقيضين. ليس عليك استخدام أموالك أو HELOC. يمكنك في الواقع مزج الاثنين معًا. لكني أحب أن أراك توفر المزيد من المال، وساعات العمل. تبدو وكأنك شاب. أنت لست متزوجا تماما بعد. الآن هو الوقت المناسب لوضع مستقبلك المالي في مقدمة خططك وبذل كل ما في وسعك للاستعداد لذلك بدلاً من القول: "أنا شاب. سأعيش قليلاً فقط." ومن ثم تقضي بقية حياتك محاولًا العودة من كارثة مالية كان من الممكن أن تحدث عند الشراء في السوق الخطأ.

ديفيد:
سؤالنا التالي يأتي من كريس ريكنباخ من هيكوري بولاية نورث كارولينا. "أنا طالب جامعي وبدأت الاستثمار في العقارات المستأجرة، وبما أنني في الكلية، فأنا غير مؤهل للحصول على القروض العادية العامة لأنه ليس لدي دخل. لقد قرأت الكثير. لقد وجدت فرصة رائعة لاستئجار العقارات مع مستأجرين من شأنها أن تتدفق نقدًا لأنها مشغولة بالفعل. أنا على استعداد لاتخاذ إجراء، ولكن هذه هي العقبة التي أواجهها في الوقت الحالي. أريد أن أعرف ما إذا كان ينبغي علي الانتظار حتى أتخرج وأحصل على وظيفة بدوام كامل لأتمكن من الاستمرار فيها أو استخدام دخل الإيجار كدخل لي حتى أتمكن من التأهل للمنزل.

ديفيد:
حسنا. سؤال جيد هنا، كريس. دعونا نحلل هذا. أولاً، ربما لا ترغب في شراء هذا العقار إذا كان به مستأجرين. لن يخبرك الجميع بهذا، لكني سأخبرك بذلك. إنه ليس ضمانًا بأن المستأجرين لا يدفعون أو أنهم يمثلون مشكلة. إن الاحتمالية الإحصائية لوراثة مستأجرين سيئين أعلى بكثير مما لو وجدت مستأجرين خاصين بك. وكل شخص اشترى عقارًا مع مستأجرين يومئ برأسه الآن قائلًا: "أبشر بذلك يا أخي. أخبره أكثر. قلها بصوت أعلى للأشخاص الذين في الخلف."

ديفيد:
في كثير من الأحيان، لا يبيع الملاك عقاراتهم حتى لو كان بإمكانهم الحصول على عائد أفضل. إنهم فقط لا يفكرون في الأمر. ولا يخطر على البال بيع العقار حتى تكون هناك مشكلة مع المستأجر أو مشكلة في المنزل. إنها نفس سيارتك. هل يمكنني الحصول على سيارة أجمل؟ نعم. هل سألقي نظرة على سيارات مختلفة وأضع وقتي وطاقتي فيها؟ لا، لأن هناك أشياء أكثر أهمية يجب أن أركز عليها.

ديفيد:
ولكن ماذا يحدث عندما يبدأ شيء ما في الانهيار في السيارة ويصل الأمر إلى تلك النقطة حيث تقول: "المزيد والمزيد من الأشياء سوف تنكسر طوال الوقت." ما هو أول شيء نفعله دائما؟ أحتاج إلى بيعها وجعل إصلاح جميع الأشياء التي ستتعطل في هذه السيارة مشكلة شخص آخر. لهذا السبب عندما تشتري سيارة مستعملة، غالبًا ما تسوء الأمور وتعتقد أن حظك سيئ للغاية، لكنه لم يكن حظًا سيئًا. لقد انتظرت للتو لشراء سيارة عندما أراد شخص آخر التخلص من المشاكل.

ديفيد:
يمكن أن يحدث نفس الشيء مع العقارات المستأجرة ولا ترغب في الوقوع في تلك الحفرة. كطالب جامعي، أفضل كثيرًا أن أراك تشتري منزلًا وتؤجره للمستأجرين الذين هم طلاب جامعيون آخرون يدفع آباؤهم دفعات الإيجار لهم، وليس للمستأجرين الذين لا تعرف شيئًا عنهم. أفضل أن تحصل على منزل مكون من أربع أو خمس غرف نوم، وتضيف إليه غرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم، وتشتري شيئًا به الكثير من الحمامات وتؤجره لطلاب جامعيين آخرين للحصول على دخل.

ديفيد:
الآن، المشكلة الأخرى التي ذكرتها هي أنه ليس لديك دخل لأنك في الكلية، لذا لا يمكنك الحصول على قرض. هل لا يمكنك العمل عندما تكون في المدرسة؟ أعني هل تأخذ 20 وحدة في الوقت الذي لا تستطيع فيه الحصول على وظيفة؟ وإذا حصلت على وظيفة، فقد لا تظل مؤهلاً للحصول على قرض، لكنه سيضعك في موقف يشعر فيه الناس براحة أكبر عند إقراضك المال. عملت عندما كنت في المدرسة.

ديفيد:
في الواقع، لم أروي القصة كثيرًا، لكنني بذلت قصارى جهدي. عندما كنت في الكلية وتخرجت من الكلية وكانت تكاليف مدرستي مدفوعة، بدون أي دين. لقد دفعت سيارتي بالكامل نقدًا وأكثر من مائة ألف دولار في البنك. وكان ذلك يعادل توفير 500 دولار أسبوعيًا من العمل في المطاعم وتقديم الإكراميات.

ديفيد:
الآن، ربما لا يستطيع الجميع توفير هذا القدر من المال، لكنني لا أعتقد أنه من المستحيل توفير نصف ذلك، أليس كذلك؟ إذا قمت بتوفير 250 دولارًا فقط في الأسبوع، فهذا ممكن جدًا. ذلك لأن معظم الناس في الكلية لا ينظرون إلى الأمر على أنه وقت لكسب المال. إنهم ينظرون إليه باعتباره وقتًا للاستمتاع، ووقتًا للنمو. يمكنك أن تفعل كل هذه الأشياء ومازلت تجني المال يا رجل. لذلك أود أن أدفعك نحو العثور على وظيفة يمكنك من خلالها كسب المزيد ثم اطلب من والديك أو أي شخص آخر تعرفه أن يوقع معك على قرض لشراء عقار مستأجر، ويفضل أن يكون شخصًا لديه بعض الخبرة في الاستثمار في العقارات.

ديفيد:
يمكنهم ضمان هذه الصفقة والتأكد من أنها ستعمل من أجلك. تعجبني هذه الطريقة أكثر من شراء منزل يمتلكه شخص آخر الآن مع مستأجرين من المحتمل جدًا أن يكونوا مثيرين للمشاكل وأن تكون تجربتك الأولى كمستثمر عقاري في سيناريو كهذا.

ديفيد:
سؤالنا التالي يأتي من دارين جونز في تولسا. يقول دارين: "أسمع الكثير عن المساعدين الافتراضيين. أنا أتساءل عما إذا كان توظيف واحد يستحق الاستثمار ". أنا متأكد من أن دارين هنا يشير إلى المساعدين الافتراضيين. "لعبة متابعة البريد الإلكتروني الخاصة بي تتراجع. يمكن أن يكون صندوق الوارد الخاص بي مرهقًا. أود أن أكون قادرًا على اجتياز كرة المهام الصغيرة التي تم إعدادها والتقاطها ولفها لسهولة الغمس في العقارات. أعلم بأنك تعلم." إنه يستخدم تشبيهات كرة السلة هنا، لذلك أعلم أن دارين معجب حقيقي بالبودكاست وربما Seeing Greene. "في أي مرحلة من رحلتك العقارية قمت بإضافة مساعد؟ ما هي أكبر فائدة حتى الآن؟ "

ديفيد:
حسنًا، سؤال جيد. اسمحوا لي أن أوضح بعض الأشياء. هناك أشياء معينة في الحياة وخاصة في الأعمال التجارية والاستثمار العقاري بدرجة أقل حيث تختلف الطريقة التي نشرح بها كيفية عملها كثيرًا عن الخبرة التي لديك في الممارسة العملية. دعونا نلتزم بتشبيه كرة السلة هنا. أستطيع أن أخبرك أنك ستخرج من الاختيار واللف. سوف تضع كتفك للأسفل، وسوف تنعطف عند الزاوية، وسوف تقود السيارة طوال الطريق إلى الحافة، وسوف تذهب لتضعها جانبًا. هذا يبدو عظيما.

ديفيد:
يمكنني رسمها على السبورة وأظهر لك علامة X، وهنا حرف O، وهذا هو السهم الذي يوضح المكان الذي ستذهب إليه. من السهل أن تفهم من الناحية المفاهيمية ما ستفعله. تنفيذ ذلك حيث يكون لديك لاعب آخر يحاول بالفعل منعك من القيام بذلك ولم تتدرب عليه كثيرًا للحصول على بعض التفاصيل وربما يتضمن ذلك المراوغة بيدك اليسرى، وليس اليمنى، حيث أنت لست جيدًا. وأوه، هناك رجلان ضخمان جدًا بالقرب من الحافة ويحاولان منعك من القدرة على وضع الكرة ويتدربان أيضًا.

ديفيد:
الآن، يصبح التنفيذ أصعب بكثير من الفهم المفاهيمي لما تحاول القيام به ويكون العمل على هذا النحو. في كثير من الأحيان، عندما نشرح كيفية توسيع نطاق الأعمال التجارية، وكيفية النمو، نقول أشياء مثل، "عليك أن تستعيد وقتك، وعليك الاستفادة من وقتك، وعليك تعيين شخص آخر." تلك هي الإجابات الصحيحة. عليك أن تخرج من الاختيار واللف. عليك أن تقود سيارتك إلى الحافة. يمارس الأشخاص الناجحون ذلك كثيرًا ويفهمون الفروق الدقيقة والدقة في إنجازه.

ديفيد:
يعاني معظم الأشخاص الذين يوظفون المساعدين الافتراضيين بشدة لأن المساعدين المساعدين لا يخرجون من الصندوق ويكونون جاهزين للانطلاق. تمامًا مثل معظم الأشخاص الذين يحاولون وضع الكرة على الحافة، يكافحون بشدة لأن هناك شخصًا يحاول منعك من القيام بذلك. لن تقوم فقط بتعيين VA وتطلب منهم الرد على رسائل البريد الإلكتروني الخاصة بك. سوف يفعلون كل شيء بشكل خاطئ. سيقولون الشيء الخطأ. سوف يقومون بإبعاد الأشخاص الذين تريدهم أن يأتوا إليك. سيقومون بتحديد مواعيد لك، للأشخاص الذين لا ترغب في التحدث إليهم. سوف تشعر بالإحباط الشديد. تمام؟

ديفيد:
تخيل أن يكون لديك طفل صغير يبلغ من العمر ستة أو سبعة أعوام وتكليفه بمهمة ما في المنزل. أريدك أن تطبخ هذا الطعام أو أريدك أن تنظف هذا الشيء. عليك أن تقضي الكثير من الوقت لتبين لهم كيف ينبغي أن يبدو الأمر عند الانتهاء من ذلك. قل لأي طفل صغير، اذهب ورتب سريرك ولا تنظر إلى ما يفعلونه. هل يرتبون السرير كما يفعلون في الفندق؟ بالطبع لا. إنهم يقومون بأسرع وأسرع وأقذر سرير تم صنعه. كنت سأفعل ذلك. لم أكن أرغب في القيام بذلك، لذلك لم أحاول جاهداً.

ديفيد:
هذا ما ستحصل عليه عندما تقوم بتعيين مساعد. السبب الوحيد الذي يدفعك إلى توظيف واحد هو إذا كنت على استعداد لتخصيص قدر كبير من الوقت مقدمًا لتدريبهم ومن ثم ربما يتعين عليك القيام بذلك مرارًا وتكرارًا حتى تحصل على المستوى المناسب لفريقك. ليس كل لاعب يقوم كل فريق بصياغته في الدوري الاميركي للمحترفين ينجح في ذلك. ليس كل لاعب يقوم بصياغته كل فريق جامعي ينجح في ذلك. ليس كل لاعب يحتفظ به كل فريق في المدرسة الثانوية في القائمة هو في الواقع عضو مساهم في الفريق. معظمهم لا يفعلون ذلك. يتم قطع الاختبارات الخاصة بمعظم الأشخاص.

ديفيد:
هل أنت على استعداد لإجراء تجربة بعد تجربة، وبعد تجربة، واحدًا تلو الآخر لتحصل على مساعد قد يكون قادرًا على مساعدتك في صندوق الوارد الخاص بك؟ وبعد ذلك، بمجرد أن يفعلوا ذلك، قد يستقيلون ويذهبون للحصول على وظيفة أخرى وعليك البدء من جديد. أنا لا أحاول التبول في Cheerios الخاص بك، يا أخي، ولكني أحاول أن أشرح لك أن هذا هو ما يبدو عليه الأمر عندما تحاول توسيع نطاق الأعمال التجارية. ستضع الكثير من الوقت والمال والطاقة مقدمًا وتأمل أن تحصل على عائد على هذا الاستثمار لاحقًا.

ديفيد:
لا أحد يخبرك بهذا عندما يطلبون تعيين مساعد افتراضي، وهذا ما أقصده. من السهل أن نقول على السبورة، هذه هي الطريقة التي تسير بها المسرحية. إن تنفيذها فعليًا أصعب بكثير. لذلك لن أبعدك عن هذه الفكرة، بل سأقول، من الأفضل أن تلتزم بالقيام بذلك لفترة طويلة من الوقت والقيام بأشياء كبيرة قبل أن تجذب أشخاصًا آخرين لمحاولة مساعدتك على التوسع. .

أليكسي:
مهلا، ديفيد، كيف الحال؟ اسمي أليكسي وايمان. أنا من سياتل، واشنطن. شكرا لإجابتك على سؤالى. أولاً، أريد فقط أن أشكرك على إنشاء BiggerPockets Podcast. لقد تعلمت الكثير. لقد كنت أشاهد دينيًا كل يوم خلال الأشهر القليلة الماضية. إذا لم تكن هناك حلقة جديدة في يوم معين، فأنا أعود وأعود إلى الوراء بالترتيب الزمني محاولًا استيعاب أكبر قدر ممكن من المعلومات الرائعة.

أليكسي:
أنا مستثمر عقاري جديد نسبيًا. اشتريت شقتي الأولى في عام 2021 في منطقة سياتل. يتم تأجيرها حاليًا. لديّ مستأجر هناك بعقد إيجار لمدة 12 شهرًا، ويحصل على حوالي 400 دولار شهريًا من التدفق النقدي. أنا أتطلع إلى فرصتي القادمة. أريد أن أدخل في اختراق المنازل. أرغب في شراء نسخة تجريبية أو رباعية الدفع، لكني أواجه صعوبات في العثور على تلك الفرص في السوق.

أليكسي:
لذا فإن سؤالي يتكون من جزأين. الجزء الأول هو كيف يمكنني العثور فعليًا على تلك القوائم خارج السوق؟ أين أذهب للعثور عليهم؟ وثانيًا، عندما يتعلق الأمر بالتمويل، كيف يمكنني العثور على مقرضي القطاع الخاص؟ لقد اشتريت شقتي الأولى من خلال شركة وساطة تقليدية وحصلت على قرض تقليدي عليها، ثابت لمدة 30 عامًا، لكنني أعلم أنه مع القرض التالي، أريد التعمق أكثر في القطاع الخاص.

أليكسي:
لذلك أنا فضولي كيف يمكنني العثور على تلك الفرص؟ وأيضًا، مرة أخرى، السؤال الأول، كيف يمكنني العثور على قوائم خارج السوق؟ شكرا جزيلا يا رفاق. أنا أقدر لك تجميع مقاطع الفيديو هذه معًا. أحب أن أسمع منك. شكرًا.

ديفيد:
حسناً، أليكسي. سؤال عظيم. سأقضي وقتًا ممتعًا في الإجابة على هذا السؤال. سأحاول أن أجعلها مسلية قدر الإمكان. لنبدأ ببعض المفاهيم الخاطئة التي ربما يمكنني توضيحها لك. سمعتك تقول مرتين كيف يمكنني العثور على قوائم خارج السوق؟ هذا هو التناقض. إذا كانت خارج السوق، فهي ليست قائمة. لن تجدهم. وحقيقة أنها خارج السوق تعني أنه لا يمكن العثور عليها. تمام؟

ديفيد:
عندما يريد شخص ما بيع منزله ويطرحه في السوق، فإنه يحاول الحصول على أكبر عدد ممكن من المشترين. ولذا وضعوا ذلك في مكان يذهب إليه المشترون للبحث عن المنازل. لقد وضعوها على MLS ثم Zillow، وRedfin، وRealtor وجميع مواقع البوابات هذه هي بعد ذلك تضخيم أو تعبير لما هو موجود في MLS. ويقوم وكلاء العقارات بإرسالهم إلى منازل عملائهم من MLS.

ديفيد:
كل شيء يذهب إلى MLS إذا أراد شخص ما بيع منزله. ما تبحث عنه عندما تبحث عن شيء خارج السوق هو البائع الذي قد لا يعرف حتى ما إذا كان يريد بيع منزله، حسنًا؟ من الصعب جدًا العثور عليه. أنت تحاول العثور على شخص يمتلك عقارًا ثم إقناعه ببيعه أو معرفة ما إذا كان يريد بيعه، لكنه لم يعلم بذلك.

ديفيد:
لذلك لا يوجد مكان تذهب إليه للعثور على هذه القوائم خارج السوق. أقول هذا لأنني أسمع الكثير من الناس، وخاصة الأشخاص الجدد في مجال العقارات، يطرحون هذا السؤال. إنهم يطرحون السؤال الخطأ وما يحدث هو أنهم يقولون: "أين تذهب للعثور على الصفقات خارج السوق؟ هل تذهب إلى رووفستوك؟ هل تذهب إلى LoopNet؟ أين تجد الصفقات التي لا يملكها أي شخص آخر؟

ديفيد:
حسنًا، إذا كان هناك مكان كهذا، فإن الأشخاص الذين يمتلكون عقاراتهم سيضعونها في المكان الذي يبحث عنه الجميع حتى يتمكنوا من بيعها مقابل المزيد من المال أو سيذهب جميع الأشخاص الذين يبحثون عن MLS إلى هذا المكان والآن لم يعد خارج السوق بعد الآن. ولهذا السبب لن تجده أبدًا. الآن، يعجبني السؤال الذي أعتقد أنك تطرحه هنا، وهو كيف يمكنني العثور على شيء ما خارج السوق؟ لأنه لا يوجد شيء في السوق، أليس كذلك؟ انا احب ذلك كثيرا.

ديفيد:
إذا كنت تبحث عن تطبيقات المواعدة عبر الإنترنت ولم تتمكن من العثور على الفتاة التي تعجبك وذلك لأن لديهم الكثير من الخيارات الأخرى، فمن الأفضل أن تبحث عن فتاة ليست موجودة في تطبيقات المواعدة. لديك فرصة أفضل بكثير للتعرف على الشخص بطريقة أكثر عضوية إذا قابلته بشكل طبيعي.

ديفيد:
أعلم أنني أفهم تعليقاتك حول كيفية معرفة شخص وجد زوجته على Tinder، وهذا ممكن. من فضلك، فهمت. يمكن أن يحدث. نحن نتحدث إحصائيا هنا. من الأفضل أن تبحث عن شخص لا يواعد 40 شخصًا آخر إذا كنت تحاول الزواج. حسنًا، أنت تحاول الزواج من العقارات. أنت تحاول شراء منزل، لذلك لا ترغب في ملاحقة المنزل الذي يضم 40 شخصًا محتملًا آخرين يحاولون جميعًا الحصول عليه. فأين يمكنك الذهاب للعثور على الأشخاص الذين يمتلكون منازل؟ حسنًا، أول شيء يمكنك فعله هو الحصول على قائمة بالأشخاص الذين يمتلكون منازل في منطقة ما.

ديفيد:
الآن، ما يمكن أن يجعل هذا الأمر أسهل بالنسبة لك هو أن المدن تميل إلى تقسيم نفسها وفقًا لعائلة واحدة ومتعددة الأسر، حيث لا يكون لديك عادةً مبنى ثلاثي في ​​وسط حي مكون من عائلة واحدة. عادة ما يضعونهم جميعًا في نفس الجزء من المدينة. لذا يمكنك الذهاب إلى مكتب مخطط مدينتك أو مدينتك... أو ليس مجلس المدينة، ولكن مثل قسم المدينة أو يمكنك الاتصال بهم ويمكنك القول: "أريد الحصول على قائمة بجميع الأشخاص الذين يمتلكون منازل في هذه المنطقة، في هذا الحي، في هذه المنطقة." إنها جميعها ملكية عائلية واحدة... أو آسف، إنها جميع العقارات متعددة الأسر.

ديفيد:
ثم يمكنك تخطي التتبع وإما الاتصال أو إرسال رسائل إلى عنوان الشخص. الآن، هذه في الواقع معلومات عامة. لذا، فإن العقار المستأجر في 123 Main Street، ربما لا يعيش المالك في 123 Main Street. إنهم يعيشون في 321 شارع فورست. ويمكنك إرسال رسائل بالبريد إلى عنوان Forest Street تقول فيها: "أريد شراء المنزل الواقع في 123 Main Street". هذه هي الطريقة التي يكسب بها الكثير من تجار الجملة أموالهم.

ديفيد:
هذه إحدى الطرق التي يمكنك من خلالها القيام بذلك. يمكنك أيضًا أن تطرق الأبواب وتتحدث مع المستأجرين وتسأل عن معلومات مالكهم. إنها طريقة بطيئة وشاقة للقيام بذلك، لكنها قد تنجح. هناك برامج أخرى مثل Invelo تقدمها BiggerPockets للأشخاص الأعضاء المحترفين الذين يمكنك استخدامها لإرسال تلك الرسائل لك فعليًا. هذه هي الطريقة التي سأقوم بها. سأقوم بالتسجيل للحصول على عضوية احترافية.

ديفيد:
سأستخدم الاسم ديفيد، حتى تتمكن من الحصول على خصم عليه عندما تذهب لملئه. سأذهب مباشرة إلى إنفيلو وأقول: "حسنًا، أرسل رسائل إلى هذا الجزء من المدينة وهذا ما أريد أن تقوله الرسالة وسأنفق أي مبلغ من المال". ثم أضع رقم هاتف أو صفحة مقصودة أو بريدًا إلكترونيًا أو أي شيء أريد من الأشخاص الذين يمتلكون تلك العقارات أن يستجيبوا له إذا أرادوا البيع، وأبدأ المحادثة هناك.

ديفيد:
والشيء الآخر الذي يمكنك فعله هو العثور على تجار الجملة في مدينتك الذين يقومون بذلك بالفعل ويمكنك الحصول عليهم منهم. هذه ليست قوائم خارج السوق، ولكنها فرص خارج السوق ويمكنك محاولة شراء منزل من تاجر جملة ثم التأكد من حصولك على الفحص الذي تم إجراؤه. في كثير من الأحيان، لن تحصل على نفس الحماية التعاقدية التي ستحصل عليها إذا كنت تشتريها من خلال سمسار عقارات مرخص وكنت تفعل ذلك بالطريقة الصحيحة.

ديفيد:
ولكن يمكنك الوصول إلى الصفقات التي لا يبيعها الآخرون بهذه الطريقة. لذلك هناك طريقان يمكنك اتباعهما. أنا أحب الزحام. يعجبني أنك تقول: "مرحبًا، لا يوجد أحد يعجبني في تطبيق المواعدة. سأذهب لأجد نفسي." أعتقد أن المزيد من الأشخاص يجب أن يفعلوا ذلك وأتمنى لك حظًا سعيدًا.

ديفيد:
الجزء الآخر من سؤالك، أليكسي، كان يتعلق بالتمويل الخاص. تمام؟ قد يكون ذلك أكثر تعقيدًا بعض الشيء لأن الأشخاص عادة ما يرغبون في رؤية سجل حافل لديك. لذا، سأبدأ بالأشخاص الموجودين في حياتك الذين يثقون بك كثيرًا والذين لا يحصلون على عائد على أموالهم. بدلًا من القول: "مرحبًا، هل تريد تمويل شراء العقار الخاص بي؟" هذا يبدو محفوفًا بالمخاطر للغاية. أود أن أقول: "ما هو المعدل الذي تحصل عليه من أموالك في البنك؟ أوه، أنت تحصل على 1٪. كيف تريد الحصول على 8% بدلاً من ذلك؟ اخبرني المزيد."

ديفيد:
حسنًا، سأستخدم أموالك كدفعة أولى على العقارات ثم سأدفع لك عائدًا بنسبة 8٪ على تلك الأموال وسيأتي من التدفق النقدي للعقار المستأجر. هذه هي أفضل طريقة لإجراء تلك المحادثة. سأوجهك أيضًا إلى بودكاست BiggerPockets، الحلقات 636 و637 و654 و655. أجرينا مقابلة مع إيمي محجوري التي تعلم الناس كيفية الحصول على هذا النوع من سيناريوهات العرض التقديمي المصعد حيث يمكنهم إخبار الأشخاص برغبتهم في ذلك اقترض المال منهم ثم اذهب إلى هناك وأطلق النار.

ديفيد:
انها مجرد مثل المواعدة. كما كنت أقول سابقًا، كلما زاد عدد الأشخاص الذين تتحدث إليهم، كلما زاد عدد الأشخاص الذين تضع نفسك أمامهم، زادت فرصتك في التعرف فعليًا على أحدهم، وبناء علاقة، ونأمل في العثور على التمويل الخاص بك والفرصة الأفضل. الصفقة التي تحتاجها.

ديفيد:
حسناً، الجميع. وأود أن أخصص دقيقة أخرى لأشكركم جميعاً على استماعكم ومشاركتكم. في كل مرة يكتب شخص ما سؤالاً أو يرسل مقطع فيديو، يكون لدينا محتوى يمكننا تقديم عرض منه، وأحصل على فرصة لمشاركة المعلومات التي ستسمعونها جميعًا. لذا، شكرًا لك على المساهمة وشكراً على الاستماع. أدرك أن هناك العديد من الخيارات في الوقت الحالي فيما يتعلق بالطريقة التي انتشرت بها وسائل التواصل الاجتماعي، والبودكاست، ويوتيوب، وكلها حيث يمكنك الاستماع إلى أي شخص، وأنا أقدر حقًا أنك تستمع إلي وتتابعنا هنا في BiggerPockets.

ديفيد:
لذلك أشكرك بصدق وصدق على القيام بذلك. إذا كنت تريد معرفة المزيد عني أو عن رأيي في الأمور، يمكنك الاستماع إلى حلقات Seeing Greene للآخرين أو يمكنك متابعتي على وسائل التواصل الاجتماعي @davidgreene24. يوتيوب، أنا أيضًا @davidgreene24. هناك حرف E في نهاية Greene. وأريد أن أشجعكم جميعًا على ترك تعليق لي على YouTube. أعطني تقييمًا لمكانك المفضل للاستماع إلى ملفات البودكاست، سواء كان Apple Podcast أو Spotify أو أيًا كان. يرجى تقديم مراجعة بخمس نجوم حتى يتمكن المزيد من الأشخاص من سماع هذا. ثم تأكد من إعجابك بـ BiggerPockets والمحتوى الذي ننشره والاشتراك فيه ومتابعته. إذا كان لديك دقيقة، فاستمع إلى فيديو بودكاست آخر. إذا لم تقم بذلك، سوف أراك قريبا.