البطل المجهول للعقارات في نيويورك 2022 وماذا يعني لعام 2023

كانت قصة عقارات نيويورك في عام 2022 قصة سوقين.

بدأ العام في أفضل الأوقات ، حيث وقع المشترون أعدادًا قياسية من العقود في فبراير ومارس. ثم انقلب شهر أبريل ، وبدأ السوق في التحول. بحلول الخريف ، بدا الأمر وكأن أسوأ الأوقات قد وصلت. كان المشترون نادرون ، وانخفض حجم العقود بشكل كبير ، مع تصاعد المخاوف من انهيار الأسعار. ومع ذلك ، مع إغلاق عام 2022 ، أصبحت أسواق العقارات في مدينة نيويورك هادئة. لا يتعجل المشترون ، والبائعون ليسوا عاجلين ، والأسعار لا تنهار. يشعر السوق بلا دفة ، والقصص تضيع على غير هدى. انتهت قصة الانتعاش.

على هذا النحو ، العام المقبل ، 2023 ، لكتابة قصته بحرية.

مع نظرة مارك توين إلى أن "التاريخ لا يكرر نفسه ، ولكن في كثير من الأحيان القوافي" في الاعتبار ، يعد الآن وقتًا ممتازًا لإلقاء نظرة على فترات المد والجزر لعام 2022 لفهم السياق الذي يدفع السوق نحو المستقبل المجهول بشكل أفضل.

المشترين

بدأ موسم الربيع المزدحم لعام 2022 بالطلب عند مستويات قياسية. كان عدد المبيعات المعلقة في يناير أعلى من السنوات السابقة.

في حين أن هذا كان بشكل أساسي على خلفية شتاء قوي ، استمر الزخم ، وبدأ المشترون في العمل بحلول فبراير ومارس. عززت أسعار الفائدة المنخفضة الكثير من هذا الحماس ولكنها بدأت في الصعود في أوائل عام 2022. في أبريل ، عندما تجاوزت معدلات الفائدة المطابقة 5 ٪ لأول مرة منذ عدة سنوات ، تراجعت السوق. مع انخفاض حجم الصيف من ارتفاعات مذهلة إلى مستويات أكثر نموذجية ، تحول الإدراك من التعافي إلى الوضع الطبيعي.

تقدم سريعًا إلى موسم الخريف النشط - والذي ، كما اتضح ، لم يكن نشطًا للغاية. تُظهر نظرة مقارنة على النسبة المئوية للتغير في متوسط ​​العقد المتجدد لمدة 30 يومًا الموقَّع منذ 1 أكتوبر 2019 ، أن وتيرة موسم الخريف في 2022 انخفضت كثيرًا عن تلك التي كانت في الفترة بين 2019-2021. تبدأ منحنيات الطلب جميعها على حالها إلى حد ما ، لكن الطبيعة الباهتة لعام 2022 كانت واضحة بعد بضعة أسابيع. بقدر ما يتعلق الأمر بالمشترين ، ما هو الاندفاع؟ كانت أسعار الفائدة مرتفعة ، وكانت الخصومات منخفضة.

مع تلاشي عام 2022 ، أصبح التحول المذهل في مدة السوق من الأعلى إلى الأقل واضحًا. تلاشت الارتفاعات القياسية للمبيعات المعلقة في يناير ببطء لتتحول إلى أدنى مستويات الأداء.

الباعة

تركزت قصة الانتعاش على المشترين. الآن ، الأسباب التي لا تعد ولا تحصى لشراء منزل خلال العامين الماضيين معروفة جيدًا: مساحة أكبر ، وأسعار فائدة منخفضة ، وارتفاع الأسعار. العرض هو البطل المجهول في صعود وهبوط السوق.

في الطريق إلى الأعلى ، مع زيادة الطلب ، لم يرتفع العرض بشكل عام. خلق هذا شعوراً بالندرة. كانت القوائم الجديدة محل نزاع شديد ، وأصبح المشترون عاجلين. لاحظ أنه على مدى السنوات العشر الماضية ، أظهر 2021 و 2022 فقط انخفاضًا في العرض من يناير إلى فبراير ، عندما يبدأ العرض عادةً في النمو تحسباً للموسم المزدحم القادم. يعد العرض الضئيل مفيدًا للبائعين لأن إدراجهم يميل إلى الحصول على معاملة النجوم ، لكن التقطر البطيء للمنتج ساعد في تمديد عمل السوق ومنع المشترين من الاستفادة الكاملة من الرافعة المالية التي كانوا يتوقعونها.

ولكن ما يجعل العرض بطلاً هو أنه بقدر ما لم يزد خلال فترة التحضير ، فإنه أيضًا لم يزد أثناء التحول إلى الأسفل. كان هذا صحيحًا بشكل خاص خلال الخريف ، حيث يتراكم المخزون عادةً بعد عيد العمال توقعًا لمشترين الخريف ثم ينخفض ​​مع تجسيد هؤلاء المشترين.

من الغريب أن هذا ما حدث بالضبط في عام 2022 ، باستثناء ، كما هو موضح أعلاه ، كان هناك عدد أقل بكثير من المشترين هذا العام. ومع ذلك ، تقلص المخزون بنفس الوتيرة تقريبًا ، إن لم يكن أسرع قليلاً من معظم السنوات. يشير هذا النقص في القوائم إلى تراجع الاهتمام بين البائعين المحتملين. بعد كل شيء ، بالنسبة للعديد من البائعين ، البيع هو مقدمة للشراء. ظلت الأسعار ثابتة ، لذا فإن أي بائع محتمل سيتداول في هذه المرحلة - وبالتالي ، ليس هناك حاجة ملحة.

الأسعار

بالنسبة للأسعار ، تشير نظرة على متوسط ​​سعر الشقة لإعادة البيع للقدم المربع - وهو وكيل جيد لحركة السعر الإجمالية - إلى أن عام 2022 شهد انخفاضًا طفيفًا في أسعار الشقق العامة على مدار العام. بعد الوصول إلى ارتفاعاتها الأخيرة البالغة 1,472،1,439 دولارًا للقدم المربع في الربعين الأول والثاني ، انخفضت الأسعار بشكل طفيف إلى XNUMX دولارًا في الربع الثالث حيث أصبح تحول السوق واضحًا.

نظرًا لأن هذا الإجراء يتم حسابه باستخدام المبيعات التي من المحتمل أن يتم توقيعها في العقد لعدة أسابيع إن لم يكن أشهر قبل الإغلاق ، فإن الانخفاض بنسبة 2 ٪ في الربع الثالث لا يزال يحتوي على العديد من المبيعات التي تم توقيعها في الربع الثاني.

وعليه ، توقع كثيرون أن يظهر الربع الرابع بشكل أوضح تدهور الأسعار مع تقلص الطلب. ومن المثير للاهتمام ، أنه على الرغم من أن الأداء الباهت للربع الرابع أثار مخاوف بشأن انخفاض الأسعار ، فإن نظرة مبكرة على حركة الأسعار خلال الربع تشير إلى أنه على الرغم من الانخفاض الكبير في حجم المبيعات ، فإن الأسعار لم تتأثر سلبًا حقًا حتى الآن.

هنا حيث يكون السياق مفيدًا. من الأفضل إجراء مقارنات أسعار العقارات على أساس سنوي من أجل تصفية التقلبات الموسمية. مع اقتراب السوق من العام الجديد مع حجم يعمل بالأبخرة مقارنة بهذا الوقت من العام الماضي ، من المشكوك فيه أن الأسعار في الأرباع القادمة ستلبي أو تتجاوز علامة المياه المرتفعة البالغة 1,472،2021 دولارًا والتي تم تحديدها خلال الربعين الأول والثاني من عام XNUMX. بعد ما يقرب من عام من تباطؤ الحجم ، قد تظهر أخيرًا أول انخفاضات في الأسعار على أساس سنوي.

ومع ذلك ، مع انخفاض الطلب في جميع أنحاء البلاد واكتساب العديد من قصص "انهيار المساكن" الاهتمام ، يشير الافتقار إلى حركة الأسعار الدراماتيكية في مدينة نيويورك إلى أن الإسكان قد يكون مبالغًا فيه ، على الأقل في الوقت الحالي ، وأن الانخفاض المحتمل في الأسعار قد يكون أكثر اعتدالًا من قد توحي التوقعات.

وضعه معًا للمشترين والبائعين

مع اقتراب السوق من موسمه المزدحم التالي مع حجم صفقات منخفض وأسعار أضعف ، قد يبدأ المخزون أخيرًا في النمو إلى نقطة يضطر فيها البائعون إلى المنافسة ويتمتع المشترون بالرافعة المالية التي كانوا يتوقعونها.

بالنسبة للمشترين ، هذا يعني التحلي بالصبر ولكن الاستعداد للعمل عندما تأتي الوحدة المناسبة. بالنسبة للبائعين ، هذا يعني التسعير مباشرة من البداية ، أو حتى التقليل من السعر قليلاً ، من أجل جذب الانتباه وتحويل المشترين المحتملين إلى المنافسة مع بعضهم البعض.

ما هي الخطوة التالية؟

في الوقت الحالي ، حل جدل ذعر COVID والتعافي من تلقاء نفسه ، وأسواق الأسهم في حالة تغير مستمر ، وأسعار الفائدة أعلى مما كانت عليه في سنوات عديدة ، والمشترين يشترون ، والبائعون باقون ، وقد يكون هناك أو لا يكون هناك الركود في الطريق. كل هذا يعني أنه لا أحد لديه أي فكرة عما سيحدث في عام 2023.

ولكن ما فائدة قطعة نهاية العام دون رمي القليل من السهام؟ فيما يلي بعض التوقعات للعام المقبل:

• التنبؤ 1: سيكون الصوت أكثر هدوءًا من المعتاد. من المحتمل أن تتجه العقود الموقعة نحو قاع النطاقات النموذجية. مع مخاوف الركود ومخاطر الاقتصاد الكلي الأخرى ، ضع كل ذلك في حالة عدم اليقين الاقتصادي العام.
• التنبؤ 2: سوف يزيد المخزون. ببطء ولكن بثبات ، سيخرج البائعون من الأعمال الخشبية لمعرفة ما إذا كان بإمكانهم أيضًا الحصول على ما حصل عليه جارهم. سيؤدي هذا إلى دفع بعض الأسواق الفرعية بقوة إلى منطقة سوق المشتري.
• التنبؤ 3: الأسعار معتدلة. الحجم (المتوقع) الأكثر هدوءًا ، إلى جانب الزيادة (المتوقعة) في المخزون ، سيضع عبء المنافسة على المشترين على عاتق البائعين. لا شيء مقلق ، مجرد دورة هبوط ، حيث تنخفض الأسعار من ربع إلى ربع بشكل طفيف ، مع انخفاض الأسعار على أساس سنوي أكثر قليلاً.

لكن بشكل عام ، إذا كان هناك شيء واحد مؤكد ، فهو أن سوق العقارات لعام 2023 سيكتب قصته الخاصة - ومن المحتمل ألا يشبه الأسواق في السنوات القليلة الماضية.

• محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
• بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
• المصدر https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/