هذه هي الأسواق الثمانية الأكثر تكلفة للاستثمار فيها خلال عام 8

ويواجه سوق الإسكان في الولايات المتحدة أزمة القدرة على تحمل التكاليف. وكان الجمع بين ارتفاع أسعار المساكن، وارتفاع معدلات الرهن العقاري، وانخفاض القدرة الشرائية، سبباً في دفع القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى أدنى مستوى لها منذ عقود. على هذا النحو، يصعب على المستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء تحديد المدن التي يمكنهم شراء العقارات فيها. 

ولكن لا تزال هناك فرص كبيرة لشراء العقارات، حتى بميزانية محدودة. لقد أجريت البحث وحددت الأسواق الثمانية الأكثر بأسعار معقولة للمستثمرين العقاريين. أدناه، سأشرح كيف وصلنا إلى الوضع الحالي، ومعاييري لاختيار هذه الأسواق، ثم أعطيكم بعض البيانات عن المدن. تحقق من القائمة أدناه وحدد ما إذا كانت أي من هذه المدن تناسب أهدافك الاستثمارية. 

كيف وصلنا إلى هنا 

في هذه المرحلة، يعلم الجميع ما حدث لسوق الإسكان منذ بداية عام 2020: لقد ارتفع كثيرًا. مدفوعًا بالطلب الديموغرافي القوي، والعمل عن بعد، وأسعار الفائدة المنخفضة للغاية، والعديد من العوامل الأخرى، شهد سوق الإسكان سلسلة من الارتفاع المذهل من بداية عام 2020 إلى منتصف عام 2022.

منذ صيف عام 2022، بدأت الأسعار في الانخفاض مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، لكن الارتفاع الذي شهدناه لا يزال مذهلاً. ومن ديسمبر 2019 إلى ديسمبر 2022، ارتفعت الأسعار بنسبة 31% على المستوى الوطني. وفي بعض الأسواق، ارتفعت الأسعار إلى أبعد من ذلك. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار العقارات في أوستن بولاية تكساس بنسبة 43% في هذا الإطار الزمني، على الرغم من انخفاض الأسعار خلال النصف الثاني من عام 2022. 

السبب وراء بدء انخفاض الأسعار في منتصف عام 2022 هو تآكل القدرة على تحمل التكاليف. وعلى الرغم من الارتفاع السريع في الأسعار، ظلت القدرة على تحمل التكاليف في سوق الإسكان قوية لسنوات بسبب انخفاض معدلات الرهن العقاري. ولكن بطبيعة الحال، عندما بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع، بدأت الحقيقة في الظهور. فقد أدى الجمع بين أسعار الفائدة المرتفعة وأسعار المساكن المرتفعة للغاية إلى تآكل القدرة على تحمل التكاليف إلى أدنى مستوياتها منذ عقود من الزمن. أدناه يمكنك أن ترى مدى دراماتيكية مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان الثابت في الولايات المتحدة رفض.

بالطبع، قصة كيف وصلنا إلى هنا والبيانات التي عرضتها هي على المستوى الوطني. في الواقع، سوق الإسكان إقليمي للغاية، ولا تزال هناك أماكن بأسعار معقولة نسبيًا لشراء العقارات في عام 2023. 

آلية العمل

لقد قمت باختيار أربعة معايير لمساعدة المستثمرين على فهم أين يمكنهم القيام باستثمارات ميسورة التكلفة مع إمكانية تحقيق عائد جيد على المدى الطويل. كان على المدينة أن تلبي تعريفي للتكلفة المعقولة وأن تجتاز بعض الاختبارات الأساسية لـ "قابلية الاستثمار". 

1. يجب أن يكون متوسط ​​سعر المنزل في المدينة أقل من متوسط ​​سعر المنزل في الولايات المتحدة ككل (والذي يبلغ حوالي 400,000 ألف دولار حتى كتابة هذه السطور). 
2. كان يجب أن تكون المدينة كبيرة بما يكفي لتكون لديها آفاق اقتصادية جيدة وبيانات موثوقة. لقد قمت بالسحب من مجموعة من أكبر 100 محطة مترو في الولايات المتحدة 
3. من المتوقع أن تنمو المدينة من حيث عدد السكان من عام 2021 إلى عام 2022، وفقًا لتعداد الولايات المتحدة. في حين أن هناك العديد من متغيرات الاقتصاد الكلي التي ترغب في النظر إليها عند اختيار السوق، فربما يكون النمو السكاني هو الأكثر أهمية. تلميح: يوجد الكثير منهم في فلوريدا. 
4. يجب أن تكون نسبة الإيجار إلى السعر (RTP) أعلى من 6% في المدينة. يعد RTP وكيلًا جيدًا للتدفق النقدي، وعلى الرغم من أنك قد ترغب في العثور على صفقة مع RTP بنسبة 75% أو أعلى، إذا كان متوسط ​​مدينة ما 6%، فهذا يعني عادةً أنه يمكنك العثور على صفقات تدفق نقدي قوية. عندما كنت أقوم بهذا التحليل، وجدت أن جميع المدن التي لديها معدلات RTP أعلى من تلك المدرجة في قائمتي شهدت انخفاضًا في عدد السكان. 

معًا، هذه قائمة بالمناطق الحضرية الكبرى التي تكون أسعار المنازل فيها أقل من المتوسط ​​الوطني، والتي تتزايد في عدد السكان، وتتمتع بفرصة جيدة للتدفق النقدي. بالطبع، يمكنني النظر في العديد من المعايير الأخرى لاختيار هذه الأسواق، ولكن هذه القائمة بسيطة وسهلة الفهم وتوفر توجيهًا جيدًا. إذا كنت تفكر جديًا في الاستثمار في أي من هذه الأسواق، فيجب عليك بذل المزيد من العناية الواجبة وفهم السوق بشكل أعمق بكثير مما يسمح به هذا التحليل. 

الأسواق 

ستجد أدناه قائمة بالأسواق الثمانية الأكثر بأسعار معقولة للمستثمرين العقاريين لعام 2023. لاحظ أنه في حين أن جميع هذه الأسواق لديها متوسط ​​أسعار للمنازل أقل بنسبة 15٪ على الأقل من المتوسط ​​الوطني، إلا أن هناك فرقًا كبيرًا في نقطة السعر حتى على هذه القائمة. على سبيل المثال، أرخص سوق، أوكلاهوما سيتي، يبلغ متوسط ​​سعر المنزل فيه حوالي 165,000 ألف دولار، وهو ما يقرب من نصف سعر تامبا، السوق الأغلى في هذه القائمة.

لقد قدمت بعض البيانات الإضافية هنا لتتمكن من مراجعتها: سعر المبيعات على أساس سنوي، ومتوسط ​​الإيجار، ونمو الإيجار، بالإضافة إلى النمو السكاني.

افكار اخيرة

مرة أخرى، إذا كنت تفكر في الاستثمار في أي من هذه الأسواق، فأنت بحاجة إلى بذل المزيد من العناية الواجبة. يجب عليك معرفة المزيد عن الوضع الاقتصادي، والمناخ التنظيمي، والتركيبة السكانية للمنطقة، على سبيل المثال لا الحصر بعض المواضيع الرئيسية. أنت أيضا بحاجة إلى العثور على صفقة جيدة! داخل كل مدينة من هذه المدن، ستكون هناك صفقات ذات عوائد كبيرة وصفقات ذات عوائد سيئة. انها عملك للعثور على الجيدين. 

اعثر على وكيل في دقائق

تطابق مع وكيل عقارات صديق للمستثمر يمكنه مساعدتك في العثور على صفقتك التالية وتحليلها وإغلاقها.

• تبسيط البحث الخاص بك.
• استفد من شبكة موثوقة.
• الاستفادة من خبرة السوق والاستراتيجية.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.