ما هو الرهن العقاري الشامل وهل من المنطقي أن يكون لديك؟

في هذه المقالة

يعتبر الرهن العقاري الشامل مفيدًا للمستثمرين العقاريين الذين لديهم محفظة عقارية كبيرة. ويسمى الرهن العقاري أيضًا بالقرض الشامل، وهو يجمع عدة قروض منفصلة في رهن عقاري واحد. بالنسبة للعديد من المستثمرين ذوي الخبرة، فإن الحصول على دفعة واحدة من القرض يجعل التوفيق بين أقساط الرهن العقاري وأسعار الفائدة أكثر سهولة.

ومع ذلك، فإن ترتيب قرض رهن عقاري شامل ليس دائمًا خيار التمويل الأفضل. على سبيل المثال، يصعب تأمين القروض. ومن الممكن أن يؤدي وضع القروض العقارية الفردية تحت "بطانية" واحدة إلى تعريض كافة الممتلكات في المحفظة للخطر.  

متى يكون من المنطقي من الناحية المالية وضع قروض الرهن العقاري المنفصلة في قرض واحد؟ هل هناك مواقف يكون من الأفضل فيها إبقاء القروض الفردية منفصلة وعدم دمجها في رهن عقاري كامل؟

تستكشف هذه المقالة إيجابيات وسلبيات استخدام إعادة تمويل القروض الشاملة لإدارة عقارات متعددة في محفظة عقارية.

تعريف الرهن العقاري الشامل

يُسمى أيضًا قرض المحفظة، الرهن العقاري الشامل هو قرض واحد يغطي عقارين أو أكثر. تتيح لك العملية المبسطة إجراء دفعة شهرية واحدة لكامل القرض، مما يعني أن إدارة عقارات متعددة أصبحت أسهل. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك شراء العقارات أو الاحتفاظ بها أو بيعها دون تفعيل شرط استحقاق البيع. 

هناك بعض الفروق الدقيقة في القروض الشاملة غير المرتبطة بالرهون العقارية التقليدية.

على سبيل المثال، يحتوي الرهن العقاري على شرط الإفراج، مما يسمح لك ببيع عقار واحد دون الحاجة إلى سداد القرض. بالإضافة إلى ذلك، فإن مقرض الرهن العقاري الشامل يعلق امتيازًا على كل عقار يغطيه القرض. ولذلك، فإن التخلف عن سداد الرهن العقاري يمكن أن يؤدي إلى حبس الرهن على جميع الممتلكات المضمونة في القرض.  

إيجابيات الرهن العقاري الشامل

إن معرفة إيجابيات وسلبيات الرهون العقارية الفارغة يمكن أن تساعدك على اتخاذ خيارات استثمار عقاري ذكية. دعونا نلقي نظرة على أربعة أسباب تجعل توحيد العديد من الرهون العقارية أمراً منطقياً من الناحية المالية. 

القروض الشاملة تبسط الأعمال الورقية

من السمات الجذابة لقروض الرهن العقاري الشاملة بساطتها. لا توجد عملية مطولة لطلب القرض في كل مرة لاتخاذ قرار بشراء عقار استثماري. تتضمن عملية طلب القرض الشامل عملية واحدة فقط فحص الائتمان والتحقق من الأصول. وعندما تبيع عقارًا، يسمح لك شرط الإفراج بسداد جزء من المبلغ.  

وبطبيعة الحال، فإن تتبع دفعة شهرية واحدة من الرهن العقاري أسهل من إدارة عدة دفعات. 

التفاوض بشكل أفضل على شروط القرض

أحد الجوانب الإيجابية للقروض الشاملة هو أن لديك القدرة على التفاوض على أسعار فائدة وشروط أفضل. على سبيل المثال، لنفترض أنه يجب عليك الحصول على خمسة أو ستة قروض عقارية تقليدية. في هذه الحالة، لديك قوة تفاوضية قليلة مع المُقرض. ومع ذلك، فإن المبلغ المجمع يبدو أكثر جاذبية للمقرض. 

ميزة أخرى هي أن لديك فقط سعر فائدة واحد للتعامل معه. كما يقدم المقرضون عادةً أسعار فائدة أكثر ملاءمة للمستثمرين الذين يرغبون في دمج الرهون العقارية التقليدية في قروض أكبر. 

الافراج عن المزيد من النقود للاستثمار

إن التفاوض على شروط قرض وأسعار فائدة أفضل يعني شيئًا واحدًا – أن يكون لديك المزيد من الأموال للاستثمار. فيما يلي بعض الطرق التي يمكن أن يمنحك بها الرهن العقاري الشامل المزيد من المال للاستثمار:

• انخفاض رسوم الإنشاء
• انخفاض تكاليف الإغلاق
• إن دفعاتك الشهرية المجمعة أقل بسبب انخفاض أسعار الفائدة
• ليس من الضروري العثور على دفعة أولى كبيرة لتمويل شراء عقار جديد
• تسديد أقساط جزئية عند بيع عقار استثماري

الاستفادة من الأسهم لتجنب الدفعات الأولى

هل تريد أن شراء عقارات بدون نقود؟ إذا كان الأمر كذلك، فإن القرض الشامل يجعل ذلك ممكنا. عند شراء عقار برهن عقاري شامل، لا يتعين عليك دفع دفعة أولى - عادة 20٪ للمستثمرين العقاريين. بدلا من ذلك، يمكنك تقديم حقوق الملكية من العقارات الموجودة كضمان. 

سلبيات الرهن العقاري الشامل

على الرغم من المزايا التي تتمتع بها القروض العقارية الشاملة، فقد لا تكون دائمًا الخيار الأفضل. فيما يلي بعض عيوب دمج عدة قروض في قرض واحد في الاستثمار العقاري. 

ارتفاع الدفعات المقدمة

تعتبر الدفعة الأولى لتأمين الرهن العقاري الشامل أعلى بكثير من الرهن العقاري العادي. وذلك لأن المقرضين يتعرضون لمخاطر مالية أكبر مع هذه القروض الموحدة ويتطلبون المزيد من النقد مقدمًا قبل تمويل القرض. وحتى لو كانت النسبة هي نفسها، فإن الدفعة الأولى ستظل أكبر. 

يستخدم بعض المستثمرين العقاريين قروضًا قصيرة الأجل أو قروضًا متأرجحة لتأمين الرهن العقاري. ولذلك، هناك المزيد من الالتزامات المالية مع القروض الشاملة.

جميع الممتلكات هي ضمانات

أحد الاعتبارات الجادة للرهن العقاري الشامل هو أن جميع عقارات القروض الشاملة هي ضمانات. لذلك، فإن التخلف عن سداد دفعة واحدة قد يعرض محفظتك العقارية بأكملها للخطر. من ناحية أخرى، فإنك تخاطر بخسارة أصل واحد فقط إذا كان لديك قرض تقليدي على عقار واحد وتفويت الدفع.

شروط القرض أقصر

ليس من غير المألوف أن يتم إطفاء القروض العقارية الشاملة على مدى 15 إلى 30 عامًا، على عكس XNUMX عامًا النموذجية لقرض المنزل التقليدي. بالإضافة إلى ذلك، يقوم بعض "مقرضي المحافظ" بتنظيم القروض من خلال دفعات كبيرة. وهذا يتطلب منك سداد الرهن العقاري بالكامل في نهاية المدة. 

من الجيد أن نتذكر أن الرهون العقارية الشاملة يُقصد بها دائمًا أن تكون قروضًا قصيرة الأجل. 

متطلبات أكثر صرامة للتأهل

يقدم عدد أقل من المقرضين قروض الرهن العقاري الشاملة، ويكون التأهل لها أكثر صعوبة. يجب أن يكون لديك درجة ائتمانية ممتازة واحتياطيات نقدية كبيرة لتسديد دفعة أولى - تصل أحيانًا إلى 50% من قيمة القرض. يعد ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ضروريًا أيضًا لإعادة تمويل العديد من القروض في قرض واحد. 

تتغير المبادئ التوجيهية للقروض الشاملة من دولة إلى أخرى

كل ولاية لديها لوائحها الشاملة الخاصة بالقروض العقارية. لذلك، إذا كنت تمتلك استثمارات عقارية في ولايتين أو أكثر، فستحتاج إلى قرض شامل منفصل لكل ولاية. 

أمثلة على الرهن العقاري الشامل

فيما يلي بعض الأمثلة على كيفية استخدام المستثمرين العقاريين للرهن العقاري الشامل لتنمية أعمالهم وتوسيع محافظهم الاستثمارية.

شراء محفظة كاملة: لنفترض أنك تريد شراء محفظة عقارية كاملة من العقارات. وبعد ذلك، بدلًا من الحصول على قروض عقارية مختلفة لكل عقار، يمكنك العثور على مُقرض يقدم "محفظة الرهن العقاري".

قروض للمستثمرين شراء وعقد: لنفترض أن المستثمر لديه قرض رهن عقاري تقليدي على عقار بقيمة 170,000 ألف دولار مع رهن عقاري بقيمة 70,000 ألف دولار. ومع ذلك، يقرر المستثمر شراء عقار استثماري آخر بمبلغ 170,000 ألف دولار. فبدلاً من الحصول على دفعة مقدمة بنسبة 20% بقيمة 34,000 دولار، قاموا بالحصول على قرض شامل باستخدام حقوق الملكية من العقار الحالي. 

المستثمرون الذين يقلبون المنازل: يستطيع صاحب المنزل شراء عدة عقارات لإعادة التأهيل بقرض شامل واحد. وبعد قلب المنزل، يتعين عليهم فقط سداد جزء من المبلغ عند بيع كل عقار. ويمكنهم بعد ذلك شراء جزء علوي آخر من المثبت بموجب القرض الشامل. 

كيفية الحصول على الرهن العقاري الشامل

قد يكون الحصول على قرض عقاري شامل أمرًا صعبًا بالنسبة للمستثمرين في الشركات الناشئة. المقرضون التجاريون تقدم عادةً قروضًا شاملة للمستثمرين المتمرسين الذين لديهم الكثير من النقد والأصول الكبيرة ومحفظة استثمارية قوية.

فيما يلي بعض الحقائق التي يجب تذكرها عند التفكير في دمج عدة قروض عقارية في قرض واحد:

• عادةً ما تحتاج إلى دفعة مقدمة بنسبة 25-50%.
• يجب أن يكون لديك احتياطي نقدي لتغطية فوائد القرض ودفعاته لمدة ستة أشهر.
• جميع العقارات المضمونة بالقرض معرضة لخطر حبس الرهن إذا تخلفت عن سداد الدفعات

كيفية العثور على مقرضي الرهن العقاري الشامل

تقليدي المقرضين الرهن العقاري لا تقدم قروضًا عقارية شاملة. لذلك، يجب عليك البحث عن وسطاء المقرضين التجاريين والمصرفيين للحصول على القرض. ابحث عن المقرضين المتخصصين في الاستثمار العقاري. ومع ذلك، قد تقدم بعض بنوك المجتمع المحلي قروضًا عقارية شاملة لمطوري العقارات والمستثمرين. 

وفي الختام

في حين أن الرهن العقاري الشامل ليس لكل مستثمر، فهو نوع مفيد من أدوات التمويل للمستثمرين الذين لديهم العديد من العقارات في محفظتهم. توفر القروض الشاملة المزيد من الوصول إلى الأموال من خلال إعادة التمويل النقدي وقروض الأسهم، ولا يلزم سوى دفعة شهرية واحدة فقط. ومع ذلك، فإن تأمين القروض أصعب، ويعرض جميع العقارات في المحفظة للخطر إذا تخلفت عن سداد أقساط الرهن العقاري. 

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.