সরবরাহের একটি স্পাইক এই বছর মাল্টিফ্যামিলি দামকে ট্যাঙ্ক করতে পারে

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিভিন্ন দিক থেকে চাপের সম্মুখীন হচ্ছে। প্রাথমিক চাপ হচ্ছে সুদের হার বৃদ্ধি, যা ঊর্ধ্বমুখী চাপ সৃষ্টি করছে ক্যাপ হার (যা সম্পদের মূল্যকে নিচের দিকে ঠেলে দেয়), পুনঃঅর্থায়নের খরচ ক্রমবর্ধমান কঠিন এবং ব্যয়বহুল করে তোলে। কিন্তু বিশেষ করে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের বহু-পারিবারিক স্থানের জন্য আরেকটি ঝুঁকি তৈরি হয়েছে: অতিরিক্ত সরবরাহ। সাম্প্রতিক তথ্য পরামর্শ দেয় যে একটি অপ্রয়োজনীয় সময়ে বাজারে আঘাতকারী মাল্টিফ্যামিলি ইউনিটগুলির একটি স্বল্পমেয়াদী আধিক্য থাকতে পারে। 

এই সমস্যাটি সম্পূর্ণরূপে ব্যাখ্যা করার জন্য, চলুন বিগত কয়েক দশক ধরে বহু-ফ্যামিলি বৈশিষ্ট্য (পাঁচ বা ততোধিক ইউনিট সহ বৈশিষ্ট্য হিসাবে সংজ্ঞায়িত) নির্মাণের প্রবণতাগুলি একবার দেখে নেওয়া যাক। আপনি নীচের গ্রাফে দেখতে পাচ্ছেন, 2008-2014 থেকে বহু পরিবার ইউনিটের সংখ্যা মারাত্মকভাবে হ্রাস পাওয়ার পরে, বহু পরিবার নির্মাণ এবং বহু পরিবার ইউনিটের মোট সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে। 

মহামারীর শুরু থেকে, বহু-পরিবার বিল্ডিংয়ের ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা আরও বিস্ফোরিত হয়েছে, এবং Q4 2022 পর্যন্ত, প্রথমবারের মতো নির্মাণাধীন এক মিলিয়ন ইউনিট অতিক্রম করেছে (অন্তত CoStar-এর তথ্য অনুসারে)।

অবশ্যই, মাল্টিফ্যামিলি ইউনিট তৈরি করতে কয়েক মাস লাগে, বছর না হলেও, ভালো সময়েও। কিন্তু সাম্প্রতিক বছরগুলো নির্মাতাদের জন্য সহজ ছিল না-অন্তত ডেলিভারির সময়সূচির ক্ষেত্রে। সরবরাহ শৃঙ্খলের সমস্যা এবং শ্রমের সীমাবদ্ধতার সাথে, নির্মাণ আরও বেশি সময় নিয়েছে। এই প্রবণতার ফলে বিপুল পরিমাণ ইনভেন্টরি হয় যা এখনও বাজারে আসেনি। নীচের চার্টের দিকে তাকালে, আপনি দেখতে পাচ্ছেন বিতরণ করা ইউনিটগুলির জন্য CoStar-এর পূর্বাভাস দেখায় যে 2023 রেকর্ডে সর্বোচ্চ, 2024 কিছুটা নীচে নেমেছে তবে এখনও বেশি। হ্যাঁ, পূর্বাভাস করা কঠিন, তবে নির্মাণ সরবরাহের পূর্বাভাস অন্যান্য ডেটাসেটের তুলনায় একটু সহজ। বিল্ডার এবং ডেভেলপারদের নির্মাণের জন্য পারমিট পাওয়ার প্রয়োজনের কারণে, পরিকল্পনা করা এবং পাইপলাইনে থাকা প্রকল্পগুলি সম্পর্কে শক্ত তথ্য রয়েছে। ব্যক্তিগতভাবে, আমি অন্যান্য পূর্বাভাসের চেয়ে এই পূর্বাভাসটিকে একটু বেশি গুরুত্ব সহকারে নিই। 

নতুন ইউনিটগুলিকে "শোষণ" করার জন্য আনুপাতিক চাহিদা থাকলে সরবরাহ বৃদ্ধি একটি সমস্যা নয়—কিন্তু তা নেই। চাহিদা কমে যাচ্ছে। 

নীচের চার্টটি একটি খুব আকর্ষক গল্প বলে। প্রথমে নীল বারগুলো দেখুন। এটি আমরা উপরে যা দেখেছি তার মতোই - পরবর্তী দুই বছরে উচ্চ ইউনিট বিতরণ। কিন্তু তারপরে কমলা বারগুলি দেখুন যা "শোষণ" দেখায় (একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট মেট্রিক যা চাহিদা পরিমাপ করে)। এটা রাখা হয় না. 

2021 সালে চাহিদার জন্য একটি ব্যানার বছরের পর, "নেট শোষণ" (শোষণ - চাহিদা) নেতিবাচক হয়ে গেছে, যার অর্থ বাজারে চাহিদার তুলনায় বেশি সরবরাহ আসছে। সেটা ছিল 2022 সালে! 2023 সালে, আরও বেশি ইউনিট অনলাইনে আসবে বলে আশা করা হচ্ছে, এবং এই গ্রাফটি দেখায়, চাহিদা গতি বজায় রাখার প্রত্যাশিত নয়। অবশ্যই, কিছু নির্মাতা তাদের প্রকল্প বাতিল বা বিরতি দিতে পারে, কিন্তু এটি একটি ব্যয়বহুল প্রস্তাব যে নির্মাতারা সম্ভব হলে এড়িয়ে চলেন। 

সরবরাহের চাহিদা ছাড়িয়ে গেলে কী ঘটে? শূন্যতা বৃদ্ধি পায়, আপনি এই CoStar অভিক্ষেপে পূর্বাভাস দেখতে পারেন। এটি মাল্টিফ্যামিলি স্পেসের যে কেউ এবং যেকোনো রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীর জন্য উদ্বেগের বিষয় হওয়া উচিত। সরবরাহ বৃদ্ধি এবং শূন্যপদে সামঞ্জস্যপূর্ণ বৃদ্ধি আয় হ্রাস করতে পারে এবং ভাড়ার হার কমিয়ে দিতে পারে। আমি যে ডেটা দেখাচ্ছি, এবং আমার বিশ্লেষণ, তা বাণিজ্যিক সম্পত্তি সম্পর্কিত, তবে ভাড়ার উপর নিম্নমুখী চাপ এবং বহু পরিবারে ক্রমবর্ধমান শূন্যপদ নির্দিষ্ট এলাকায় আবাসিক বাজারে ছড়িয়ে পড়ার সম্ভাবনা রয়েছে। 

অবশ্যই, এই জাতীয়-স্তরের ডেটা পুরো গল্প বলে না। আঞ্চলিক স্তরে এটি কীভাবে চলছে তা দেখতে আমি বেশ কয়েকটি পৃথক বাজারের দিকে নজর দিয়েছি। আমি যা পেয়েছি তা হল যে নির্দিষ্ট বাজারগুলি ওভারবিল্ডিংয়ের উল্লেখযোগ্য ঝুঁকিতে রয়েছে। আমি পাঁচটি বাজারের একটি নমুনা বাছাই করেছি যেগুলি আমি মনে করি বহু পরিবারের জন্য শূন্যপদ এবং ভাড়া হ্রাসের উচ্চ ঝুঁকিতে রয়েছে: সান্তা ফে, নিউ মেক্সিকো; পান্তা গোর্দা, ফ্লোরিডা; মার্টেল বিচ, দক্ষিণ ক্যারোলিনা; কলোরাডো স্প্রিংস, কলোরাডো; এবং অস্টিন, টেক্সাস।

এই সব বাজারেই উল্লেখযোগ্য নির্মাণ পাইপলাইন রয়েছে, যেখানে বর্তমান সরবরাহের তুলনায় এবং প্রত্যাশিত চাহিদার তুলনায় অনেক বেশি ইউনিট বাজারে আঘাত করার জন্য নির্ধারিত রয়েছে। 

অন্যদিকে, অনেক শহর, যেগুলোকে আমি ছোট শহর বলে মনে করেছি, সেগুলো এখনো তুলনামূলকভাবে ভালো করছে। 

মিসুলা, মন্টানা; এথেন্স, জর্জিয়া; মিডল্যান্ড, টেক্সাস; প্রোভো, উটাহ; এবং টোপেকা, কানসাস, সকলেরই কঠিন নেট শোষণ রয়েছে এবং তাদের নির্মাণ পাইপলাইন বর্তমান জায় স্তরের তুলনায় খুবই যুক্তিসঙ্গত। আমার কাছে, এই শহরগুলিতে খালি জায়গা এবং ভাড়া হ্রাসের ঝুঁকি অনেক কম। 

প্রতিটি বাজার অনন্য, এবং আমি ঝুঁকিপূর্ণ এবং ঝুঁকিপূর্ণ নয় এমন বাজারের কয়েকটি উদাহরণ দেখাচ্ছি। তবে আমি আপনাকে নিজে কিছু গবেষণা করতে এবং নির্মাণের ক্ষেত্রে আপনার বাজার কীভাবে কাজ করছে তা সনাক্ত করতে উত্সাহিত করি। আপনি বিনামূল্যে অনেক ভাল ডেটা খুঁজে পেতে পারেন সেন্ট লুই ফেডারেল রিজার্ভ ওয়েবসাইট অথবা শুধুমাত্র আপনার স্থানীয় এলাকার জন্য শোষণ ডেটা গুগলিং করে। 

উপসংহার

মাল্টিফ্যামিলি প্রপার্টিগুলি একটি অপ্রয়োজনীয় সময়ে বাজারে সরবরাহের আধিক্য দেখতে পাচ্ছে, যেখানে ক্রমবর্ধমান সুদের হার ইতিমধ্যেই মূল্যের উপর নিম্নমুখী চাপ এবং অপারেটরদের উপর নগদ প্রবাহের চাপ সৃষ্টি করছে৷ যেমন, 2023 এবং 2024 বর্তমান অপারেটরদের জন্য মাল্টিফ্যামিলি স্পেসে কঠিন বছর হতে পারে। 

এখানে লক্ষণীয় গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল সরবরাহের আধিক্য এবং চাহিদার ঘাটতি সম্ভবত স্বল্পমেয়াদী হবে। দীর্ঘমেয়াদী বিল্ডিং এবং জনসংখ্যার প্রবণতা ভবিষ্যতে বহু-পরিবার ভাড়া ইউনিটগুলির জন্য শক্তিশালী চাহিদাকে সমর্থন করে, যা বিনিয়োগকারীদের জন্য ভাল। উদাহরণ স্বরূপ, একটি সাম্প্রতিক গবেষণা দেখায় যে যুক্তরাষ্ট্রের চাহিদা মেটাতে আগামী 4.3 বছরে আরও 12 মিলিয়ন মাল্টিফ্যামিলি ইউনিট প্রয়োজন। স্বল্পমেয়াদী অর্থনৈতিক অবস্থার কারণে পারিবারিক গঠন সম্ভবত এখনই কমছে। মুদ্রাস্ফীতি ভাড়াটিয়াদের ব্যয় করার ক্ষমতাকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করছে এবং অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তা তরুণ আমেরিকানদের তাদের নিজস্ব পরিবার গঠনে বাধা দিচ্ছে। এই অর্থনৈতিক অসুবিধা কখন শেষ হবে তা অস্পষ্ট, তবে যখন এটি হবে, চাহিদা আবার বাড়বে। 

এর পরিপ্রেক্ষিতে বিনিয়োগকারীরা থাকতে পারে ভাল কেনার সুযোগ আগামী মাস এবং বছরগুলিতে। ক্যাপ রেট বাড়ার সম্ভাবনা আছে, বহু পরিবারের জন্য দাম কমতে হবে। অতিরিক্ত সরবরাহের সমস্যার কারণে যদি NOIও কমে যায়, তাহলে তা দামকে আরও নিচে ঠেলে দেবে। এটি কিছু শুষ্ক শক্তির সাথে উদ্ভাবকদের আকর্ষণীয় মূল্যে বহু পরিবারে প্রবেশ করার অনুমতি দিতে পারে, কিন্তু মনে রাখবেন- এটি একটি ঝুঁকিপূর্ণ সময়। শুধুমাত্র কিছু কিনবেন না এবং আপনার স্থানীয় এলাকার বাজারের গতিশীলতা বিশদভাবে বুঝতে সতর্ক থাকুন।

বিগারপকেট দ্বারা নোট: এগুলি লেখকের লেখা মতামত এবং অগত্যা বিগারপকেটের মতামতের প্রতিনিধিত্ব করে না।