প্রতিশ্রুতি, প্রতিশ্রুতি: যদি একটি বাণিজ্যিক ভাড়াটে কাজ না করে?

বাণিজ্যিক ইজারার জন্য ভাড়াটেদের ভাড়া দিতে হয়। সেই প্রয়োজন অবশ্য শুরু মাত্র। ভাড়াটেরাও রিয়েল এস্টেট ট্যাক্সে অবদান রাখতে সম্মত হন। তারা বীমা বজায় রাখতে রাজি। তারা স্থানটি পরিষ্কার এবং শালীন অবস্থায় রাখতে সম্মত। তারা সম্পত্তির মালিককে কিছু তথ্য জানাতে সম্মত হয়। তারা ফুটপাতে আবর্জনা বা জানালায় কুৎসিত চিহ্ন না রাখতে সম্মত হন। সংক্ষেপে, তারা কেবল ভাড়া পরিশোধের বাইরে সব ধরণের কাজ করার প্রতিশ্রুতি দেয়। অনেক ভাড়াটে তারা যা প্রতিশ্রুতি দেয় তা করে, কিন্তু কেউ কেউ তা করে না। সেক্ষেত্রে একজন সম্পত্তির মালিক কি করতে পারেন?

আপনি যদি কোন বাণিজ্যিক ইজারা পড়েন, আপনি দেখতে পাবেন যে ভাড়াটে তার প্রতিশ্রুতি পালন না করলে সম্পত্তির মালিক একটি ইজারা বাতিল করতে পারেন। ইজারা আরও বলে যে যদি ভাড়াটিয়া ডিফল্ট করে, মালিক স্পেসে গিয়ে ভাড়াটে এবং তার জিনিসপত্র সরিয়ে ফেলতে পারে। মালিকের লকগুলি পরিবর্তন করার বা ইউটিলিটিগুলি বন্ধ করার অধিকার রয়েছে। ভাড়াটেকে তার কাজটি পরিষ্কার করার জন্য মালিককে একটি সতর্কতা এবং একটি গ্রেস পিরিয়ড দেওয়ার প্রয়োজন হতে পারে, কিন্তু শেষ পর্যন্ত একজন ভাড়াটে ডিফল্ট বাড়িওয়ালাকে সব ধরনের কঠোর প্রতিকার করার অধিকার দেয়। অনেক বাণিজ্যিক ইজারা এও বলে যে, ডিফল্ট হওয়ার ক্ষেত্রে, সম্পত্তির মালিক ভাড়াটেদের নিরাপত্তা আমানত কমিয়ে দিতে পারে এবং ভাড়াটিয়াকে তা পুনরায় পূরণ করার দাবি করতে পারে, ভাড়াটেদের প্রাথমিক বিল্ডআউটের সময় অনুমতিপ্রাপ্ত বিনামূল্যের ভাড়া ফিরিয়ে আনতে পারে এবং ভাড়াকে ত্বরান্বিত করতে পারে। ইজারা শেষ। হ্যাঁ, আপনি যদি একটি বাণিজ্যিক ইজারা পড়েন তবে এটি ভাড়াটেদের সাথে ঘটতে পারে এমন অনেক ভীতিকর বিষয় তুলে ধরে।

এত দ্রুত না! আদালত প্রায়শই এমন সম্পত্তির মালিকের পথে দাঁড়ায় যে ইজারা বাতিল করতে চায় বা অন্যান্য কঠোর পদক্ষেপ নিতে চায়। আদালত উপসংহারে আসবে যে ভাড়াটেদের পাপগুলি সমাপ্তি বা অনুরূপ ক্রিয়াকলাপকে ন্যায্যতা দেওয়ার জন্য যথেষ্ট খারাপ ছিল না। ভাড়াটে প্রায়ই আরও ভাল করার প্রতিশ্রুতি দেবে। আদালত প্রায়শই ভাড়াটেকে বিশ্বাস করবে এবং তাদের আরেকটি সুযোগ দেবে, এবং একটি তৃতীয় সুযোগ এবং চতুর্থ সুযোগ দেবে। এই সমস্ত কিছুর উপরে, এই প্রক্রিয়াটি প্রায়শই একটি উত্তেজনাপূর্ণভাবে ধীর গতিতে ঘটবে, অন্তত নিউ ইয়র্ক সিটিতে, কারণ আদালতগুলি বাড়িওয়ালা-ভাড়াটে বিরোধ এবং অন্যান্য দাবিতে অভিভূত।

নেট ফলাফল হল যে সম্পত্তির মালিকদের বিশ্বাস করা উচিত নয় যে তাদের প্রকৃতপক্ষে একটি ইজারা বাতিল করার বা ভাড়াটেদের ডিফল্টের জন্য অন্যান্য চরম অধিকার প্রয়োগ করার অধিকার আছে, বিশেষ করে যদি এটি একটি ডিফল্ট হয় যে ভাড়াটে তর্ক করতে পারে তা অমূলক। অবৈতনিক ভাড়ার একটি বিট অযৌক্তিক হতে পারে. অনেক মাসের অবৈতনিক ভাড়া সম্ভবত হবে না, তবে আদালত সম্ভবত ভাড়াটেকে আরও সময় দেবে। সেই সিদ্ধান্তে পৌঁছতে এখনও বেশ সময় লাগবে। একটি ছেঁড়া শামিয়ানা একটি শ্রেণী "A" রেস্তোরাঁ হিসাবে স্থান বজায় রাখার জন্য ভাড়াটেদের চুক্তির একটি অমূলক লঙ্ঘন হতে পারে, কিন্তু ইজারা প্রয়োজন হিসাবে বীমা বজায় রাখতে ব্যর্থতা নাও হতে পারে৷ সেটা বিচারকের ব্যাপার। অনেক বিচারক মনে করেন যে সম্পত্তির মালিকরা কেবল সম্পত্তির মালিক এবং অর্থ পান, বছরের পর বছর ধরে বিশাল নগদ মজুদ জমা করেছেন এবং এটিকে চুষতে সক্ষম হওয়া উচিত - যার কোনটিই সাধারণত সত্য নয়।

প্রতিক্রিয়া হিসাবে, সম্পত্তির মালিকদের তাদের ইজারাগুলির মধ্যে ভাড়াটেদের ডিফল্টগুলির প্রতিক্রিয়া করার ক্ষমতা সম্পর্কে ভাবতে হবে যেগুলি ইজারা শেষ করা বা ভাড়াটেকে লিজ দেওয়া জায়গা থেকে সরিয়ে দেওয়ার চেয়ে কম নাটকীয়।

অবৈতনিক ভাড়ার উপর সুদ এবং বিলম্বের চার্জ হল প্রথম এবং সবচেয়ে সুস্পষ্ট অস্ত্র যা যেকোনো সম্পত্তির মালিককে তার ইজারাতে তৈরি করা উচিত। এটা দেখে আশ্চর্যজনক যে কতগুলি ইজারা, বিশেষ করে পুরানোগুলি, সেই পেমেন্টগুলির জন্য প্রদান করে না। আদালত সাধারণত সেগুলি প্রয়োগ করবে, যদিও এটি কিছু সময় নিতে পারে। যদি একজন ভাড়াটিয়া বুঝতে পারে যে এটি শেষ পর্যন্ত উচ্চ হারে এবং বিলম্বে চার্জে ডিফল্ট সুদের জন্য হুক হবে, যা সময়মতো অর্থ প্রদানের জন্য যথেষ্ট প্রণোদনা তৈরি করতে পারে। যদি ভাড়াটিয়ার অর্থের অভাব হয়, তাহলে একজন মালিক চাইবেন ভাড়াটেকে অন্যান্য বাধ্যবাধকতার আগে ভাড়া দেওয়ার জন্য একটি প্রণোদনা দেওয়া হোক।

ভাড়াটেরা ভাড়া দেওয়ার বাধ্যবাধকতার বাইরেও অনেক অর্থপূর্ণ বাধ্যবাধকতা অনুমান করে। একটি সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির মালিক নির্দিষ্ট ডিফল্টের প্রতিক্রিয়া জানাতে লিজে আর্থিক ব্যবস্থা তৈরি করার চেষ্টা করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, যদি একজন ভাড়াটে নির্দিষ্ট ঘন্টা খোলা থাকার প্রতিশ্রুতি দেন, তাহলে ভাড়াটিয়া তার প্রতিশ্রুতি লঙ্ঘন করলে আদালত সম্ভবত মালিককে ইজারা শেষ করার অনুমতি দেবে না, তবে একটি আদালত ভাড়াটে প্রতি ঘন্টার জন্য একটি ফর্মুলিক অর্থপ্রদান কার্যকর করতে পারে। তারা খোলা থাকতে রাজি হলে বন্ধ। কেন অর্থ প্রদান করা যুক্তিসঙ্গত এবং কেন ভাড়াটেদের জন্য খোলা থাকা গুরুত্বপূর্ণ তা ব্যাখ্যা করার ভাষা অন্তর্ভুক্ত করতে এটি সম্পত্তির মালিককে সাহায্য করে।

অন্যান্য অনেক ইজারা-সম্পর্কিত সমস্যাগুলিও অর্থপ্রদানের বাধ্যবাধকতায় রূপান্তরিত হতে পারে। অন্য একটি উদাহরণ হিসাবে, ভাড়াটেকে তাদের ইজারা বিক্রি করতে বা অন্য কাউকে স্থান সাবলিজ করতে নিষেধ করার পরিবর্তে, ইজারা স্বয়ংক্রিয়ভাবে এই ধরণের কিছু লেনদেনের অনুমতি দিতে পারে তবে সেগুলি ঘটলে ভাড়ার সমন্বয় প্রয়োজন। এটি একটি বাইনারি বা "হ্যাঁ/না" পরিস্থিতি হতে হবে না।

যদি ইজারার একজন গ্যারান্টার থাকে এবং সম্পত্তির মালিক মনে করেন যে গ্যারান্টার একটি নির্দিষ্ট আর্থিক শক্তি বজায় রাখে, তাহলে আদালত সম্ভবত সম্পত্তির মালিককে ইজারা বাতিল করার অনুমতি দেবে না যদি গ্যারান্টার প্রয়োজনীয় আর্থিক মানের নিচে পড়ে। ইজারা পরিবর্তে, তবে, মালিককে প্রত্যাশার চেয়ে বেশি ঝুঁকি নেওয়ার জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য ভাড়া বৃদ্ধির আহ্বান জানাতে পারে।

ভাড়াটিয়া যদি ভুল জায়গায় বা ভুল সময়ে আবর্জনা স্তূপ করার অনুমতি দেয়, তবে যে কোনো ইজারা প্রায়ই সম্পত্তির মালিককে ভাড়াটেদের খরচে জগাখিচুড়ি পরিষ্কার করার অনুমতি দেয়। বিশৃঙ্খলা তৈরির জন্য কেবল চার্জ আরোপ করা আরও বোধগম্য হতে পারে, আবার ব্যাখ্যা সহ যে কেন এই ধরনের গন্ডগোল হওয়া উচিত নয় এবং কেন চার্জ যুক্তিসঙ্গত।

সংক্ষেপে, যে কোনো সম্পত্তির মালিককে খেলাপি ভাড়াটেদের বিরুদ্ধে ব্যবহার করার জন্য বড় এবং ছোট উভয় অস্ত্রের অস্ত্রাগার দেওয়ার চেষ্টা করা উচিত। এই অস্ত্রগুলির মধ্যে ইজারা সমাপ্তি অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে, তবে তাদের কম ব্যবস্থাও অন্তর্ভুক্ত করা উচিত যা মালিককে যে কোনও ডিফল্টের জন্য একটি ব্যবহারিক প্রতিকার দেবে, আদালতগুলি সহজেই ইজারা বাতিল করবে না।

এখানে মূল বিষয় হল খারাপ আচরণের জন্য ছোট এবং আরও তাৎক্ষণিক পরিণতি তৈরি করা। ছোট এবং তাত্ক্ষণিক পরিণতিগুলি বড়গুলির চেয়ে বেশি বেদনাদায়ক হতে পারে, যা আদালতের তদন্তে টিকে থাকার সম্ভাবনা কম৷ সম্পত্তির মালিক যদি ইজারা নেওয়ার শেষ সাত বছরের মধ্যে বকেয়া সমস্ত ভাড়া ত্বরান্বিত করতে পারেন এবং ভাড়াটে হঠাৎ করে ত্বরান্বিত ভাড়ার ছয় বা সাতটি পরিসংখ্যান দেন, তবে অনেক ভাড়াটেরা ছেড়ে দেবেন। এর অর্থ সাধারণত ভাড়া পরিশোধ না করে স্থানটিতে ক্যাম্পিং করা এবং মার্শাল বা শেরিফ না আসা পর্যন্ত ভাড়াটেদের ব্যবসা পরিচালনা করা।

সম্পত্তির মালিকের কঠোর অধিকার ভাড়াটেকে কোনো আশা ছাড়াই ছেড়ে দিতে পারে। অতএব, ভাড়াটে প্রায়ই চেষ্টা বন্ধ করে দেয়। ছোট পরিণামই যথেষ্ট হতে পারে, অন্তত কখনও কখনও, একজন ভাড়াটেকে প্রশিক্ষণ দেওয়ার জন্য যে সম্পত্তির মালিক সর্বদা বেতন, সরবরাহকারী এবং ভাড়াটিয়ার মালিকদের বিতরণের পরে অর্থ প্রদানের জন্য সর্বশেষ হওয়া উচিত নয়। সম্পত্তির মালিক ভাড়াটিয়ার অংশীদার নয়! অন্যদিকে, ভাড়াটে যদি সম্পত্তির মালিকের ডি ফ্যাক্টো অংশীদার হয়, তাহলে মালিক সেই অংশীদারিত্বকে গুরুত্ব সহকারে নিতে ভাড়াটেকে অনুপ্রাণিত করার জন্য ছোট কিন্তু গুরুতর পদক্ষেপ নিতে সক্ষম হতে চায়।

• এসইও চালিত বিষয়বস্তু এবং পিআর বিতরণ। আজই পরিবর্ধিত পান।
• প্লেটোব্লকচেন। Web3 মেটাভার্স ইন্টেলিজেন্স। জ্ঞান প্রসারিত. এখানে প্রবেশ করুন.
• উত্স: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/