একটি কম্বল বন্ধকী কি এবং এটা কি অর্থে আছে?

এই অনুচ্ছেদে

একটি কম্বল বন্ধকী একটি বড় রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিও সহ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য দরকারী। কম্বল লোনও বলা হয়, বন্ধকী একাধিক পৃথক ঋণকে একক বন্ধকীতে একত্রিত করে। অনেক অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারীদের জন্য, একটি লোন পেমেন্ট বেশ কয়েকটি বন্ধকী পেমেন্ট এবং সুদের হারকে আরও সহজ করে তোলে।

যাইহোক, একটি কম্বল বন্ধকী ঋণের ব্যবস্থা করা সর্বদা সর্বোত্তম অর্থায়নের বিকল্প নয়। উদাহরণস্বরূপ, ঋণ সুরক্ষিত করা কঠিন। এবং একটি "কম্বল" এর অধীনে পৃথক বন্ধকী রাখা পোর্টফোলিওর সমস্ত সম্পত্তিকে ঝুঁকিতে ফেলতে পারে।  

কখন এটি একটি একক ঋণে পৃথক বন্ধকী ঋণ রাখা আর্থিক অর্থবোধ করে? এমন পরিস্থিতি আছে যখন পৃথক ঋণগুলিকে আলাদা রাখা এবং সম্পূর্ণ বন্ধকীতে একীভূত না করা ভাল?

এই নিবন্ধটি একটি রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিওতে একাধিক সম্পত্তি পরিচালনা করতে কম্বল লোন পুনঃঅর্থায়ন ব্যবহার করার সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি অন্বেষণ করে৷

কম্বল বন্ধকী সংজ্ঞা

পোর্টফোলিও লোনও বলা হয়, একটি কম্বল বন্ধক হল একটি একক ঋণ যা দুই বা ততোধিক সম্পত্তি কভার করে। সরলীকৃত প্রক্রিয়া আপনাকে সম্পূর্ণ ঋণের জন্য একটি মাসিক অর্থ প্রদান করতে দেয়, যার অর্থ একাধিক সম্পত্তি পরিচালনা করা সহজ। অতিরিক্তভাবে, আপনি বিক্রয়ের কারণে কোনো ক্লজ ট্রিগার না করেই সম্পত্তি কিনতে, ধরে রাখতে বা বিক্রি করতে পারেন। 

কম্বল ঋণের কয়েকটি সূক্ষ্মতা রয়েছে যা ঐতিহ্যগত বন্ধকের সাথে সম্পর্কিত নয়।

উদাহরণস্বরূপ, বন্ধকের একটি রিলিজ ক্লজ রয়েছে, যা আপনাকে ঋণ পরিশোধ না করে একটি সম্পত্তি বিক্রি করতে দেয়। অতিরিক্তভাবে, কম্বল বন্ধকী ঋণদাতা ঋণ দ্বারা আচ্ছাদিত প্রতিটি সম্পত্তির বিরুদ্ধে একটি লিয়ান সংযুক্ত করে। অতএব, একটি বন্ধকীতে খেলাপি হলে ঋণে সুরক্ষিত সমস্ত সম্পত্তি ফোরক্লোজার হতে পারে।  

কম্বল বন্ধকী পেশাদার

ফাঁকা বন্ধকীগুলির সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি জানা আপনাকে স্মার্ট রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ পছন্দ করতে সাহায্য করতে পারে। আসুন চারটি কারণ দেখি কেন বেশ কয়েকটি বন্ধকী একত্রিত করা আর্থিক অর্থপূর্ণ হতে পারে। 

কম্বল ঋণ কাগজপত্র সহজতর

কম্বল বন্ধকী ঋণের একটি আকর্ষণীয় বৈশিষ্ট্য হল তাদের সরলতা। একটি বিনিয়োগ সম্পত্তি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য প্রতিবার কোন দীর্ঘ ঋণ আবেদন প্রক্রিয়া নেই। কম্বল ঋণ আবেদন প্রক্রিয়া শুধুমাত্র একটি জড়িত ক্রেডিট চেক এবং সম্পদ যাচাই। এবং যখন আপনি একটি সম্পত্তি বিক্রি করেন, রিলিজ ক্লজ আপনাকে আংশিক পরিশোধ করতে দেয়।  

অবশ্যই, একটি মাসিক বন্ধকী পেমেন্ট ট্র্যাক রাখা একাধিক পরিচালনার চেয়ে সহজ। 

ঋণের শর্তাবলী নিয়ে আলোচনা করা ভালো

কম্বল লোনের একটি ইতিবাচক দিক হল যে আপনার কাছে আরও ভাল সুদের হার এবং শর্তাদি নিয়ে আলোচনা করার সুবিধা রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, বলুন আপনাকে অবশ্যই পাঁচ বা ছয়টি প্রচলিত বন্ধক নিতে হবে। সেই ক্ষেত্রে, ঋণদাতার সাথে আপনার সামান্য আলোচনার ক্ষমতা আছে। যাইহোক, সম্মিলিত পরিমাণ ঋণদাতার কাছে আরও আকর্ষণীয় দেখায়। 

আরেকটি সুবিধা হল যে আপনার সাথে মোকাবিলা করার জন্য শুধুমাত্র একটি একক সুদের হার আছে। এছাড়াও, ঋণদাতারা সাধারণত বিনিয়োগকারীদের জন্য আরও অনুকূল সুদের হার অফার করে যারা প্রচলিত বন্ধকীগুলিকে বড় ঋণে একীভূত করতে চায়। 

বিনিয়োগ করতে আরো নগদ মুক্তি

আরও ভাল ঋণের শর্তাবলী এবং সুদের হার নিয়ে আলোচনা করার অর্থ হল একটি জিনিস - আপনার বিনিয়োগ করার জন্য আরও নগদ আছে। এখানে কিছু উপায় রয়েছে যে কীভাবে একটি কম্বল বন্ধকী আপনাকে বিনিয়োগের জন্য আরও অর্থ দিতে পারে:

• কম উৎপত্তি ফি
• কম ক্লোজিং খরচ
• কম সুদের হারের কারণে আপনার সম্মিলিত মাসিক পেমেন্ট কম
• একটি নতুন রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের অর্থায়নের জন্য একটি বড় ডাউন পেমেন্ট খুঁজে বের করার প্রয়োজন নেই৷
• একটি বিনিয়োগ সম্পত্তি বিক্রি করার সময় আংশিক পরিশোধ করুন

ডাউন পেমেন্ট এড়াতে ইক্যুইটিতে ট্যাপ করুন

তুমি কি চাও কোন টাকা নিচে রিয়েল এস্টেট কিনুন? যদি তাই হয়, একটি কম্বল ঋণ এটি সম্ভব করে তোলে। একটি কম্বল বন্ধকী সহ একটি সম্পত্তি কেনার সময়, আপনাকে একটি ডাউন পেমেন্ট করতে হবে না - সাধারণত রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য 20%। পরিবর্তে, আপনি জামানত হিসাবে বিদ্যমান সম্পত্তি থেকে ইক্যুইটি অফার. 

কম্বল বন্ধকী কনস

তাদের সুবিধা থাকা সত্ত্বেও, কম্বল বন্ধকী সবসময় সেরা পছন্দ নাও হতে পারে। এখানে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে একাধিক ঋণকে একত্রিত করার কিছু অসুবিধা রয়েছে। 

উচ্চতর ডাউন পেমেন্ট

একটি কম্বল বন্ধকী সুরক্ষিত করার জন্য প্রাথমিক ডাউন পেমেন্ট একটি নিয়মিত বন্ধক থেকে উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি। এর কারণ হল ঋণদাতারা এই একত্রিত ঋণের সাথে আরও বেশি আর্থিক ঝুঁকিতে থাকে এবং ঋণের অর্থায়নের আগে আরও নগদ অগ্রিম প্রয়োজন। শতাংশ একই হলেও, ডাউন পেমেন্ট এখনও বড় হবে। 

কিছু রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী বন্ধকী সুরক্ষিত করার জন্য স্বল্পমেয়াদী ঋণ বা সুইং লোন ব্যবহার করে। অতএব, কম্বল ঋণ সঙ্গে আরো আর্থিক বাধ্যবাধকতা আছে.

সমস্ত সম্পত্তি জামানত

একটি কম্বল-টাইপ বন্ধকী একটি গুরুতর বিবেচনা যে সমস্ত কম্বল ঋণ সম্পত্তি জামানত হয়. অতএব, একটি একক অর্থপ্রদানে ডিফল্ট করা আপনার সম্পূর্ণ রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিওকে ঝুঁকিতে ফেলতে পারে। অন্যদিকে, আপনি শুধুমাত্র একটি সম্পদ হারানোর ঝুঁকি যদি আপনার একটি একক সম্পত্তিতে প্রচলিত ঋণ থাকে এবং একটি অর্থপ্রদান মিস করেন।

ঋণের মেয়াদ কম

প্রচলিত গৃহ ঋণের জন্য সাধারণ 15 বছরের বিপরীতে কম্বল রিয়েল এস্টেট ঋণগুলি দশ থেকে 30 বছরের মধ্যে বর্জন করা অস্বাভাবিক নয়। উপরন্তু, কিছু "পোর্টফোলিও ঋণদাতা" বেলুন প্রদানের মাধ্যমে ঋণ গঠন করে। এর জন্য আপনাকে মেয়াদ শেষে সম্পূর্ণ বন্ধকী পরিশোধ করতে হবে। 

এটা মনে রাখা ভাল যে কম্বল বন্ধকী সবসময় স্বল্পমেয়াদী ঋণ বোঝানো হয়। 

যোগ্যতা অর্জনের জন্য আরও কঠোর প্রয়োজনীয়তা

কম ঋণদাতা কম্বল বন্ধকী ঋণ অফার করে, এবং তাদের জন্য যোগ্যতা অর্জন করা কঠিন। ডাউন পেমেন্ট করার জন্য আপনার অবশ্যই একটি চমৎকার ক্রেডিট স্কোর এবং বড় নগদ রিজার্ভ থাকতে হবে — কখনও কখনও ঋণের মূল্যের 50% পর্যন্ত। একটি উচ্চতর লোন-টু-ভ্যালু (LTV) একাধিক ঋণকে একটিতে পুনঃঅর্থায়ন করার জন্যও প্রয়োজনীয়। 

কম্বল ঋণের নির্দেশিকা রাজ্য থেকে রাজ্যে পরিবর্তিত হয়

প্রতিটি রাজ্যের নিজস্ব কম্বল রিয়েল এস্টেট ঋণ প্রবিধান আছে। অতএব, আপনি যদি দুই বা ততোধিক রাজ্যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মালিক হন, তাহলে প্রতিটি রাজ্যের জন্য আপনার আলাদা কম্বল লোনের প্রয়োজন হবে। 

একটি কম্বল বন্ধকী উদাহরণ

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা কীভাবে তাদের ব্যবসা বাড়াতে এবং তাদের পোর্টফোলিওগুলি প্রসারিত করতে একটি কম্বল বন্ধকী ব্যবহার করতে পারে তার কয়েকটি উদাহরণ এখানে রয়েছে।

একটি সম্পূর্ণ পোর্টফোলিও কেনা: বলুন আপনি সম্পত্তির একটি সম্পূর্ণ রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিও কিনতে চান। তারপর, প্রতিটি সম্পত্তির জন্য বিভিন্ন বন্ধক নেওয়ার পরিবর্তে, আপনি "পোর্টফোলিও বন্ধক" অফার করার জন্য একটি ঋণদাতা খুঁজে পেতে পারেন।

ক্রয়-আন-হোল্ড বিনিয়োগকারীদের জন্য ঋণ: ধরুন একজন বিনিয়োগকারীর $170,000 বন্ধকী সহ $70,000 মূল্যের একটি সম্পত্তির উপর একটি ঐতিহ্যগত বন্ধকী ঋণ রয়েছে৷ যাইহোক, বিনিয়োগকারী $170,000 এর জন্য আরেকটি বিনিয়োগ সম্পত্তি কেনার সিদ্ধান্ত নেয়। $20 এর 34,000% ডাউন পেমেন্ট নিয়ে আসার পরিবর্তে, তারা বিদ্যমান সম্পত্তি থেকে ইক্যুইটি ব্যবহার করে একটি কম্বল লোন নেয়। 

বিনিয়োগকারীরা যারা বাড়ি ফ্লিপ করেন: একটি হাউস ফ্লিপার একটি একক কম্বল ঋণে বেশ কয়েকটি পুনর্বাসন সম্পত্তি কিনতে পারে। বাড়িটি ফ্লিপ করার পরে, প্রতিটি সম্পত্তি বিক্রি করার সময় তাদের শুধুমাত্র একটি আংশিক পরিশোধ করতে হবে। তারা তখন কম্বল লোনের অধীনে আরেকটি ফিক্সার-আপার কিনতে পারে। 

কিভাবে একটি কম্বল বন্ধক পেতে

স্টার্টআপ বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি কম্বল বন্ধক পাওয়া কঠিন হতে পারে। বাণিজ্যিক ঋণদাতা সাধারণত প্রচুর নগদ, বিশাল সম্পদ এবং একটি কঠিন বিনিয়োগ পোর্টফোলিও সহ পাকা বিনিয়োগকারীদের কম্বল লোন অফার করে।

একটি একক বন্ধকীকে একীভূত করার বিষয়ে বিবেচনা করার সময় এখানে কয়েকটি তথ্য মনে রাখতে হবে:

• আপনার সাধারণত 25-50% ডাউন পেমেন্ট প্রয়োজন।
• ছয় মাসের জন্য ঋণের সুদ এবং পেমেন্ট কভার করার জন্য আপনার কাছে অবশ্যই নগদ মজুদ থাকতে হবে।
• ঋণের দ্বারা সুরক্ষিত সমস্ত সম্পত্তি ফোরক্লোজারের ঝুঁকিতে থাকে যদি আপনি অর্থ প্রদানে ডিফল্ট করেন

কম্বল বন্ধকী ঋণদাতাদের খুঁজে কিভাবে

প্রচলিত বন্ধকী ndণদাতা কম্বল বন্ধকী অফার করবেন না. অতএব, আপনার ঋণের জন্য বাণিজ্যিক ঋণদাতা দালাল এবং ব্যাংকারদের সন্ধান করা উচিত। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে বিশেষজ্ঞ যারা ঋণদাতাদের সন্ধান করুন। যাইহোক, কিছু স্থানীয় কমিউনিটি ব্যাঙ্ক রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার এবং বিনিয়োগকারীদের কম্বল বন্ধক অফার করতে পারে। 

উপসংহার

যদিও একটি কম্বল বন্ধকী প্রতিটি বিনিয়োগকারীর জন্য নয়, এটি তাদের পোর্টফোলিওতে বেশ কয়েকটি বৈশিষ্ট্য সহ বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি দরকারী ধরণের অর্থায়নের সরঞ্জাম। কম্বল লোনগুলি নগদ-আউট পুনঃঅর্থায়ন এবং ইক্যুইটি ঋণের মাধ্যমে তহবিলগুলিতে আরও অ্যাক্সেসের প্রস্তাব দেয় এবং শুধুমাত্র একটি মাসিক অর্থপ্রদানের প্রয়োজন হয়। যাইহোক, ঋণগুলি সুরক্ষিত করা কঠিন, এবং যদি আপনি বন্ধকী অর্থ প্রদানে ডিফল্ট করেন তবে তারা পোর্টফোলিওতে সমস্ত রিয়েল এস্টেট সম্পত্তিকে ঝুঁকির মধ্যে রাখে। 

বিগারপকেট দ্বারা নোট: এগুলি লেখকের লেখা মতামত এবং অগত্যা বিগারপকেটের মতামতের প্রতিনিধিত্ব করে না।