En stigning i udbuddet kunne give flere familiepriser i år

Erhvervsejendomme står over for stress fra flere retninger. Det primære stress er stigende renter, som presser opad loft satser (hvilket presser aktivværdierne ned), hvilket gør refinansieringsomkostninger stadig sværere og dyrere at komme med. Men der er en anden risiko, der opstår, specifikt for multifamilienichen i erhvervsejendomme: overudbud. Nylige data tyder på, at der på kort sigt kan være en overflod af flerfamilieenheder, der rammer markedet på et uhensigtsmæssigt tidspunkt. 

For fuldt ud at forklare dette problem, lad os tage et kig tilbage på byggetendenser for flerfamilieejendomme (defineret som ejendomme med fem eller flere enheder) i løbet af de sidste mange årtier. Som du kan se i nedenstående graf, er der efter kraftige fald i antallet af flerfamilieenheder fra 2008-2014, flerfamiliebyggeri og det samlede antal flerfamilieenheder steget betydeligt. 

Siden begyndelsen af ​​pandemien er den opadgående tendens med øget flerfamiliebyggeri eksploderet yderligere, og fra 4. kvartal 2022 oversteg den en million enheder under opførelse for første gang (i hvert fald ifølge CoStars data).

Det tager selvfølgelig flere måneder, hvis ikke år, at bygge flerfamilieenheder, selv i gode tider. Men de seneste år har ikke været lette for bygherrer - i hvert fald med hensyn til leveringsplaner. Med forsyningskædeproblemer og arbejdsbegrænsninger har byggeriet taget længere tid. Denne tendens resulterer i en enorm mængde af lagerbeholdninger, som endnu ikke er kommet på markedet. Ser du på diagrammet nedenfor, kan du se CoStars prognose for leverede enheder viser, at 2023 er den højeste rekord, hvor 2024 falder lidt, men stadig højt. Ja, prognose er vanskelig, men forudsigelse af byggeleverancer er en smule nemmere end andre datasæt. På grund af det faktum, at bygherrer og bygherrer skal have tilladelser til byggeri, er der solide data om projekter, der er planlagt og i pipelinen. Personligt tager jeg denne prognose lidt mere seriøst, end jeg gør andre prognoser. 

En stigning i udbuddet er ikke et problem, hvis der er forholdsmæssig efterspørgsel efter at "absorbere" de nye enheder - men det er der ikke. Efterspørgslen falder. 

Skemaet nedenfor fortæller en meget overbevisende historie. Først skal du se på de blå søjler. Det er det samme, som vi så på ovenfor – høje enhedsleverancer over de næste to år. Men se så på de orange søjler, der viser "Absorption" (en kommerciel ejendomsværdi, der måler efterspørgsel). Det følger ikke med. 

Efter et bannerår for efterspørgsel i 2021 blev "nettoabsorption" (absorption - efterspørgsel) negativ, hvilket betyder, at der kommer mere udbud på markedet, end der er efterspørgsel. Det var i 2022! I 2023 forventes endnu flere enheder at komme online, og som denne graf viser, forventes efterspørgslen ikke at følge med. Selvfølgelig kunne nogle bygherrer annullere eller sætte deres projekter på pause, men det er en dyrt forslag som bygherrer har en tendens til at undgå, hvis det overhovedet er muligt. 

Hvad sker der, når udbuddet overgår efterspørgslen? Ledig stilling stiger, som du kan se forudsagt i denne CoStar-fremskrivning. Dette bør være en bekymring for alle i flerfamilierummet og for enhver ejendomsinvestor. En stigning i udbuddet og en tilsvarende stigning i tomgangen kan mindske indkomsten og presse lejepriserne ned. De data, jeg viser, og min analyse, vedrører erhvervsejendomme, men et nedadgående pres på huslejer og stigende tomgang i flerfamiliehuse har potentiale til at smitte ud på boligmarkedet i visse områder. 

Naturligvis fortæller disse data på nationalt niveau ikke hele historien. Jeg tog et kig på flere individuelle markeder for at se, hvordan dette udspiller sig på regionalt plan. Det, jeg fandt, er, at visse markeder er i betydelig risiko for overbygning. Jeg tog et udpluk af fem markeder, som jeg mener har høj risiko for stigende tomgang og fald i huslejen for flerfamiliehuse: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, South Carolina; Colorado Springs, Colorado; og Austin, Texas.

Disse markeder har alle betydelige byggerørledninger med et stort antal enheder, der er planlagt til at ramme markedet i forhold til det nuværende udbud og i forhold til forventet efterspørgsel. 

På den anden side har mange byer, som jeg fandt som mindre byer, det stadig relativt godt. 

Missoula, Montana; Athen, Georgien; Midland, Texas; Provo, Utah; og Topeka, Kansas, har alle solid nettoabsorption, og deres konstruktionsrørledninger er meget rimelige i forhold til nuværende lagerniveauer. For mig har disse byer en meget mindre risiko for tomgang og huslejefald. 

Hvert marked er unikt, og jeg viser blot nogle få eksempler på markeder, der er i fare og ikke i risiko. Men jeg opfordrer dig til selv at lave noget research og identificere, hvordan dit marked klarer sig med hensyn til konstruktion. Du kan finde masser af god data gratis på St. Louis Federal Reserves hjemmeside eller bare ved at google absorptionsdata for dit lokalområde. 

Konklusion

Multifamilieejendomme oplever, at en overflod af udbud rammer markedet på et uhensigtsmæssigt tidspunkt, hvor stigende renter allerede lægger et nedadgående pres på priserne og pres på pengestrømme på operatørerne. Som sådan kan 2023 og 2024 forme sig til at blive svære år i flerfamilieområdet for nuværende operatører. 

Det vigtige at bemærke her er, at udbudsoverfloden og efterspørgselsmangel sandsynligvis vil være kortsigtet. Langsigtede bygningsmæssige og demografiske tendenser understøtter en stærk efterspørgsel efter flerfamiliehuse langt ud i fremtiden, hvilket lover godt for investorerne. For eksempel, en nylig undersøgelse viser, at USA har brug for 4.3 millioner flere flerfamilieenheder i de kommende 12 år for at imødekomme efterspørgslen. Husstandsdannelsen er sandsynligvis faldet lige nu på grund af kortsigtede økonomiske forhold. Inflationen påvirker lejernes købekraft negativt, og økonomisk usikkerhed forhindrer unge amerikanere i at danne deres egne husholdninger. Det er uklart, hvornår denne økonomiske vanskelighed vil ende, men når den gør det, vil efterspørgslen sandsynligvis stige igen. 

I betragtning af dette kunne investorerne have gode købsmuligheder i de kommende måneder og år. Med prisloftet, der sandsynligvis vil stige, bør priserne for multifamilier falde. Hvis NOI også falder på grund af problemer med overudbud, vil det presse priserne yderligere ned. Dette kunne give opfindere med en vis tør magt mulighed for at komme ind i multifamilie til attraktive priser, men husk - dette er en risikabel tid. Pas på ikke at købe noget som helst og forstå markedsdynamikken i dit lokalområde i detaljer.

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.