Amsterdam Real Boligpriser Højeste i 400 år. En analyse af en boble

Boligpriserne i Amsterdam, korrigeret for inflation, har aldrig været så høje siden historien. Ud over lave renter er årsagen til hurtigt stigende priser en tilbagemeldingscyklus mellem banker og forbrugere, der er blevet afhængige af realkreditudlån og stadigt stigende priser.

Med den store finanskrise – forårsaget af en ejendomsboble – stadig frisk i vores erindring, stiger boligpriserne i mange avancerede økonomier i øjeblikket med ca. rekordhastighed. I Holland steg boligpriserne 19 % i tredje kvartal 2021 sammenlignet med året før.

Nogle økonomer opfatter boligpriserne i Amsterdam – som jeg har opnået det længstvarende indeks af – for at være overvurderet siden 2020, baseret på en model for huslejepriser og renter. Andre peger på politikker implementeret i Vesten gennem mange årtier, som har skabt en "feedback-cyklus for boligfinansiering," hvori banker er blevet afhængige af realkreditlån, hvilket giver næring til boligpriserne, og forbruget i stigende grad er afhængig af den "rigdom", der genereres af stigende priser. Fordi denne tendens får banker til at låne mindre kredit til produktive virksomheder, er selve kernen af ​​økonomier svækket.

Det længst kørende ejendomsindeks  

Adskillige byggesten til kapitalismen er blevet opfundet i Amsterdam, Hollands hovedstad (Holland). I slutningen af ​​16-tallet begav hollænderne sig på handelsekspeditioner over havet til Asien. I 1600 var der seks spæde "Østindiske" selskaber, der sejlede fra hollandske havne. For at bekæmpe spansk og portugisisk konkurrence og ikke konkurrere mod hinanden, fusionerede de seks eksisterende virksomheder til ét: Det Forenede Østindiske Kompagni (De Forenede Oost-Indiske Compagnieeller VOC for kort). VOC blev formelt chartret i 1602 og blev det første aktieselskab, hvor dets aktier skiftede hænder på den første børs. Penge fra hele Europa strømmede ind i Holland. På grund af VOC's ekstraordinære succes var Amsterdam nødt til at udvide, og gjorde det ved at grave tre kanaler rundt om den middelalderlige bymidte: herengracht, Keizersgrachtog Prinsengracht.

Transaktionspriserne på fast ejendom på Herengracht, den fineste af dem alle, er omhyggeligt registreret. I 1997 byggede den hollandske økonom Piet Eichholtz et prisindeks over huse på Herengracht med en konstant kvalitet fra 1628 til 1973. Dette var fødslen af Herengracht Index. Eichholtz' indledende forskning viste, at de reale boligpriser (korrigeret for forbrugerprisinflation) gradvist ændrede sig over tid, men var nogenlunde ens i 1973 sammenlignet med priserne i 1628.

Eichholtz et al offentliggjorde en opdatering om historiske boligpriser i Amsterdam i 2020. Til denne publikation indsamlede Eichholtz et al. et dybere sæt data, som starter i 1620 og omfatter huse fra et større område. Selvom tallene viser, at priserne begyndte at stige markant fra 1990'erne og frem, var deres konklusion, at boligmarkedet ikke var i en boble baseret på huslejepriser og renter.

En af Eichholtz' kolleger, Mathijs Korevaar, var så venlig at give mig deres data frem til september 2021. I en e-mail skrev han til mig, at efter 2019 er priserne steget i en sådan grad, at deres model antyder, at fast ejendom i Amsterdam nu er overvurderet. Nedenfor er diagrammet over Amsterdams reale boligpriser fra 1620 til september 2021.  

Hvad skete der i 1990'erne, der pressede boligpriserne langt over priserne under Hollands Guldalder i det 17. århundrede og anden guldalder i slutningen af ​​det 19. århundrede? For at få en bredere forståelse af boligmarkedet – ud over en model baseret på huslejepriser og renter – læste jeg arbejdet af en økonom med speciale i jord, bolig og bank: Josh Ryan-Collins.

Realkreditrevolutionen

Ifølge Ryan-Collins har der været to store udviklinger på boligmarkedet siden begyndelsen af ​​det 19. århundrede: en ændring i grundskat og finansiel deregulering. Selvom han mest forskede i angelsaksiske økonomier, krydstjekkede jeg hans resultater i Holland.  

Klassiske økonomer, såsom Adam Smith og John Stuart Mill, betragtede jord som et aktiv, der ikke kan sammenlignes med andre aktiver, hovedsagelig fordi det er i fast forsyning og ubevægeligt. Hvis efterspørgslen efter jord stiger, stiger prisen uden at udløse mere udbud. Som en konsekvens heraf, hvis der er økonomisk vækst, stiger værdien af ​​jord - som husene bygges på - uforholdsmæssigt i forhold til varer og tjenesteydelser (selvom ejeren af ​​jorden ikke spiller nogen rolle i skabelsen af ​​denne værdi). Smith og Mills løsning var at beskatte jord, mere end arbejde eller overskud. Faktisk var jordskat i det 18. og 19. århundrede en vigtig indtægtskilde i USA og Europa.

Så kom de neoklassiske økonomer, der gjorde op med de førnævnte teorier på land. I det 20. århundrede opstod et skift fra jordskat til indkomstskat. Det blev stadig mere attraktivt at eje et hus som et finansielt aktiv. Det eneste, der manglede, var en måde at finansiere fast ejendom på. 

Fra 1930'erne til 1970'erne pålagde regeringerne i de fleste avancerede økonomier bankerne "kreditvejledning", hvilket begrænsede realkreditlån. Bankerne foretrækker at udlåne realkredit frem for erhvervskredit, fordi førstnævnte er mindre risikabelt. Normalt fungerer huset købt med et realkreditlån som sikker sikkerhed for lånet. I tilfælde af at låntageren går konkurs, kan banken få sikkerheden, og skaden er begrænset. I tilfælde af udlån til en virksomhed kan der ikke stilles sikkerhed eller sikkerhed af lav kvalitet. For samfundet er udlån til produktive virksomheder dog afgørende, da det skaber bæredygtig økonomisk vækst og indkomster til at betjene gæld. Men kreditvejledningen er langsomt blevet afviklet, og som følge heraf overhalede bankernes realkredit ikke-realkreditlån i 1995. Realkreditrevolutionen var en kendsgerning.

En bank skaber penge ud af den blå luft, når den udlåner kredit. Så hvis bankerne udlåner realkredit, udvides pengemængden, men pengene bruges på et begrænset antal huse. Pengemængden er elastisk, mens udbuddet af huse er uelastisk. Ikke så mærkeligt, at boligpriserne steg i 1990'erne. Efterfølgende blev tilbagemeldingscyklussen for boligfinansiering udløst: Højere boligpriser skabte mere efterspørgsel efter realkreditlån, hvilket pumpede priserne yderligere op, hvilket resulterede i mere efterspørgsel efter realkreditlån, og så videre.

Securitiseringen af ​​realkreditlån, der tog fart i 1990'erne, bidrog også til "cyklussen." Securitisation gør det muligt for banker at samle og pakke realkreditlån til en Mortgage Backed Security (MBS). Et illikvidt aktiv (pant) omdannes til et likvidt aktiv (MBS), der kan sælges for eksempel til en pensionskasse. Banker tjener gebyrer for at sælge MBS'er, og når værdipapirerne er ude af deres balance, giver det mere plads til nye realkreditlån.

Sidst men ikke mindst betød kapitalkontrollen, der blev ophævet efter Bretton Woods sammenbrud i 1971, at bankerne ikke længere var afhængige af indenlandske indskud til deres finansiering. Bankerne fik adgang til internationale pengemarkeder, hvor de kunne tiltrække yderligere finansiering til boligkredit.

Eskalerende ejendomspriser resulterer i en højere boligpris i forhold til indkomst og dermed mindre forbrugerforbrug. Dette tab i udgifter i den boligfinansierende feedback-økonomi kompenseres af den "rigdom", der genereres af øgede boligpriser. Folk, der har urealiserede gevinster på deres ejendom, vil f.eks. bruge mere, fordi de føler sig rigere (formueeffekt), eller optage endnu et realkreditlån for at købe en båd (hæve egenkapitalen). Andre menneskers overskud stiger ved at spekulere i fast ejendom. Men forbruget kan kun følge med, så længe kredsløbet foreviges.

Konklusion

Kredsløbet har brug for mere gæld og stigende boligpriser. Denne uholdbare gældsspiral består af centralbankernes nåde ved at sænke renten. Efter min mening ligner ovenstående en ponzi-ordning, og boligmarkedet er i en boble. Selvom jeg ikke er sikker på, hvor længe denne situation vil vare, og hvordan boblen vil springe. Måske vil de nominelle boligpriser falde, måske vil inflationen stige, så de reale boligpriser følger deres langsigtede gennemsnit. Et problem med faldende nominelle priser er, at det kan rive banksystemet ned, noget centralbankerne ønsker at forhindre, da bankerne har massiv eksponering mod realkreditlån.  

Jeg vil gerne understrege, at ikke alle (avancerede) økonomier har det samme boligmarked. Realkreditgælden stiger heller ikke lineært. Efter den store finanskrise i 2008 faldt boligpriserne og realkreditgælden i mange økonomier. Som reaktion på krisen kom regeringerne til undsætning for at redde banker og støtte økonomien - hvilket øgede den offentlige gæld. Boblen fik ikke lov til at tømmes helt ud. Renterne ramte nul, realrenterne blev negative, og cyklussen blev reaktiveret. Boligpriserne steg igen.  

Desuden en akademisk papir (“Flere realkreditlån, lavere vækst?”) fra 2016 af Dirk Bezemer et al udtaler:

I nyindsamlede data om 46 økonomier over 1990-2011 viser vi, at den finansielle udvikling siden 1990 mest skyldtes vækst i kreditgivning til ejendoms- og andre aktivmarkeder, som har en negativ vækstkoefficient. … Vi finder positive væksteffekter for kreditstrømme til ikke-finansielle forretninger, men ikke for kreditstrømme på realkredit- og andre aktivmarkeder. …

Ikke nok med at realkreditrevolutionen "trængte" kredit til produktive virksomheder, kreditstrømmen til realkredit har en negativ væksteffekt.

Kan det være, at realkreditrevolutionen, som har kvælt væksten, kombineret med et fiat internationalt pengesystem, der muliggør ubegrænsede gældsniveauer, har affødt den største gældsfælde i verdenshistorien?

Endelig, i Holland, og jeg formoder andre steder, er den mest nævnte løsning for uoverkommelige boliger simpelthen at bygge flere huse. Denne tilgang mislykkes, fordi banker altid kan udskrive penge hurtigere, end nogen kan bygge huse. Løsningen skal findes på efterspørgselssiden, ikke udbudssiden.

Hvis du kunne lide at læse denne artikel, så overvej at støtte Guldobservatøren og tilmeld dig nyhedsbrevet.

Kilder

• Belasting & Douane Museum. Digitale rejse gennem historien af ​​belastingen i Nederlandene

• Bezemer, D. 2014. Schumpeter kan have ret igen: Den funktionelle differentiering af kredit.

• Bezemer, D., Grydaki, M. og Zhang, L. 2016. Flere realkreditlån, lavere vækst?

• Bezemer, D., Samarina, A. og Zhang, L. 2017. Skiftet i bankkreditallokering: nye data og nye resultater.

• Eichholtz, P. 1997. A Long Run House Price Index: The Herengracht Index, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B, og Lindenthal, T. 2012. Huspriser og grundlæggende: 355 års beviser.

• Ferguson, N. 2008. Pengenes opstigning.

• Harari, YN 2018. Penge.

• Jordà, Ò., Schularick, M. og Taylor, AM 2014. Den store pantsætning: boligfinansiering, kriser og konjunkturer.

• Korevaar, M., Eichholtz, P., og Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel i Amsterdam. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Er en Ingrijpende Herziening af het Gemeentelijke Belastinggebied Mulighed?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. Indvirkningen af ​​securitisering af realkreditlån på boligboble og subprime-lånekrise: et selvorganiseringsperspektiv.

• Riel, A. van. 2016. Het Financieel Stelsel i Historisch Perspectief.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A. og Greenham, T. 2012. Hvor kommer penge fra?

• Ryan-Collins, J. 2019. Hvorfor har du ikke råd til et hjem?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ