Biden-⁠Harris Administration annoncerer nye tiltag for at beskytte lejere og fremme overkommelig leje

Biden-⁠Harris Administration annoncerer nye tiltag for at beskytte lejere og fremme overkommelig leje

Tidsstempel: 25. januar 2023 2:07
Kildeknude: 1919685

Biden-Harris-administrationen annoncerede en omfattende opfordring til handling i dag, der har til formål at lette byrden af ​​boligomkostninger og forbedre livskvaliteten for lejere, herunder nye tiltag for at øge retfærdigheden på lejemarkedet og yderligere principper for fair boliger.

Disse handlinger stemmer overens med en ny Plan for en lejere Bill of Rights, som opstiller et sæt principper som at slå ned på røveragtige baggrundstjek og kræve, at HUD-almene boligpartnere underretter lejere om lejekontraktens opsigelse på grund af manglende betaling mindst 30 dage i forvejen. Rammen blev drevet af føderale, statslige og lokale partnere og den private sektor for at styrke lejerbeskyttelsen og tilskynde til en overkommelig leje.

Nøglehandlinger omfatter:

  • Federal Trade Commission (FTC) og Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), begge uafhængige agenturer, vil indsamle oplysninger for at identificere praksis, der uretfærdigt forhindrer ansøgere og lejere i at få adgang til eller opholde sig i boliger for at informere håndhævelse og politiske handlinger under hvert agenturs jurisdiktion. Det er første gang, at FTC har udsendt en anmodning om information, der undersøger urimelig praksis på lejemarkedet. De to agenturer vil søge information om en bred vifte af praksisser, der påvirker lejemarkedet, herunder oprettelse og brug af baggrundstjek for lejere, brug af algoritmer i lejerscreeninger, udlejere og ejendomsadministrationsselskabers meddelelser om uønskede handlinger, og hvordan en ansøgers indtægtskilde spiller ind i boligbeslutninger.
  • CFPB vil udstede vejledning og koordinere håndhævelsesindsatsen med FTC for at sikre nøjagtige oplysninger i kreditrapporteringssystemet og holde baggrundstjekvirksomheder ansvarlige for at have urimelige procedurer.
  • Federal Housing Finance Agency (FHFA), et uafhængigt agentur, vil lancere en ny offentlig proces for at undersøge foreslåede handlinger, der fremmer lejerbeskyttelse og begrænsninger for voldsomme huslejestigninger til fremtidige investeringer. FHFA vil opretholde gennemsigtighed gennem hele processen og levere periodiske opdateringer, herunder en inden for 6 måneder, til interesserede interessenter. Som annonceret i november vil FHFA også øge overkommeligheden på flerfamiliemarkedet ved at etablere krav, der tilskynder til finansiering af flerfamilielån, der garanterer billige boliger. I 2022 købte Freddie Mac og Fannie Mae tilsammen $142 milliarder i flerfamilielån, der understøtter over en million enheder. Hvis den samme aktivitet holder i 2023, vil det betyde en investering i cirka 700,000 overkommelige enheder.
  • En workshop i det amerikanske justitsministerium vil informere om potentielle vejledningsopdateringer omkring konkurrencebegrænsende informationsdeling, herunder på lejemarkeder.
  • Det amerikanske ministerium for bolig- og byudvikling vil offentliggøre en meddelelse om foreslået regeludformning, der vil kræve, at offentlige boligmyndigheder og ejere af projektbaserede udlejningsassistanceejendomme skal give mindst 30 dages forudgående varsel, før de opsiger en lejekontrakt på grund af manglende lejebetaling.
  • Administrationen vil afholde kvartalsvise møder med en bred, forskelligartet og varierende gruppe af lejere og lejerfortalere for at sikre, at de fortsat har en plads ved bordet og kan dele ambitiøse ideer til at styrke lejerbeskyttelsen.

Biden sagde, at disse nye meddelelser er en del af et bredere sæt af føderale handlinger, der eksemplificerer principperne i Blueprint for a Renters Bill of Rights, som understreger nøglebeskyttelsen, som enhver lejer fortjener:

  • Sikre boliger af høj kvalitet, tilgængelige og overkommelige: Lejere skal have adgang til boliger, der er sikre, anstændige og overkommelige.
  • Klare og rimelige lejemål: Lejere bør have en klar og retfærdig lejekontrakt, der har defineret lejevilkår, rettigheder og ansvar.
  • Uddannelse, håndhævelse og forbedring af lejerrettigheder: Føderale, statslige og lokale myndigheder bør gøre alt, hvad de kan, for at sikre, at lejere kender deres rettigheder og for at beskytte lejere mod ulovlig diskrimination og udelukkelse.
  • Retten til at organisere: Lejere bør have frihed til at organisere sig uden hindring eller chikane fra deres boligudbyder eller ejendomsadministrator.
  • Forebyggelse, afledning og nødhjælp: Lejere bør have adgang til ressourcer, der hjælper dem med at undgå fraflytning, sikre, at den juridiske proces under en fraflytningssag er retfærdig og undgå fremtidig boligustabilitet.

Derudover samler administrationen statslige og lokale interessenter og private boligaktører for at drive yderligere indsats for at beskytte lejere i overensstemmelse med planen. Som en del af denne indsats lancerer administrationen Resident-Centered Housing Challenge, en opfordring til handling på onsdag til boligudbydere og andre interessenter om at styrke praksis og indgå deres egne selvstændige forpligtelser, der forbedrer livskvaliteten for lejere. Udfordringen, som vil finde sted i løbet af foråret 2023, opfordrer også stater, lokale, stamme- og territoriale regeringer til at forbedre eksisterende politikker og udvikle nye, der fremmer retfærdighed og gennemsigtighed på lejemarkedet.

Tidlige forpligtelser til støtte for udfordringen, som ville påvirke over 15 millioner lejeenheder, omfatter:

  • Wisconsin Housing and Economic Development Authority (WHEDA) og Pennsylvania Housing Finance Agency (PHFA) har begrænset årlige lejestigninger til 5 procent om året for føderalt eller statsstøttede billige boliger. Fra og med 2023 gælder WHEDA-politikken for eksisterende beboere i ejendomme, der anvender statslige eller føderale lavindkomstskattefradrag for boliger. PHFA anvendte denne politik på deres portefølje af 450 ejendomme med PHFA-finansiering i 2022.
  • Medlemmer af Stewards of Affordable Housing for the Future (SAHF), som tilsammen ejer eller administrerer 145,000 boligenheder i hele USA, forpligter sig til at tilbyde fleksible betalingsplaner for beboere med ubetalt husleje, som har beskæftiget sig med ejendomsadministration og til at give følgende meddelelser og beskyttelse, hvor det er tilladt i henhold til lokal lovgivning og finansieringsdokumenter: mindst 30 dages varsel til at fraflytte på grund af manglende betaling af husleje; mindst 5 dage til at afhjælpe en manglende lejebetaling; og 60 dages varsel til lejere om ethvert påtænkt salg eller lukning af en ejendom. SAHF forpligter sig også til at lancere en taskforce bestående af sine medlemmer for at identificere bedste praksis for beboercentreret praksis og dele ressourcer med feltet, herunder modelpolitikker og -procedurer, eksempler på meddelelser og casestudier.
  • Realtor.com Udlejning vil pilotere en ny noteringsproces gennem deres gør-det-selv-udlejer-produkt, Avail, og fremhæve enheder og udlejere, der indikerer, at de hilser Housing Choice Vouchers velkommen. Realtor.com vil være i stand til at dele denne information med sine næsten 5 millioner månedlige lejesøgningsbesøgende. De vil også sikre, at mere end 1.3 millioner Avail-lejere har adgang til deres ansøgningsoplysninger, så de kan indsende deres ansøgning til flere ejendomsejere på platformen uden ekstra omkostninger.
  • National Apartment Association forpligter sig til at fremme beboernes programmering og praksis, såsom at hjælpe lejere med at opbygge og forbedre kredit gennem rapportering af positive lejebetalinger til kreditbureauer, gennem deres hjemmeside, branchebegivenheder og andre indholdskanaler, der når ud til et netværk med mere end 95,000 medlemmer, der ejer og driver mere end 11.6 millioner lejlighedsboliger globalt.
  • National Association of Realtors og dets tilknyttede, Institute of Real Estate Management, forpligter sig til at skabe nye ressourcer til ejendomsforvaltere i deres netværk på 1.5 millioner medlemmer, der fremhæver måder, hvorpå de kan inkorporere beboercentreret ejendomsadministrationspraksis i deres virksomheder. Praksis vil omfatte en række eksempler, der har vist sig effektive, såsom annoncering til potentielle beboere om, at Housing Choice Vouchers accepteres på deres ejendom, give oplysninger om udlejningsassistance og bruge alternative kreditscore til ansøgere uden en detaljeret kredithistorik.
  • National Multifamily Housing Council forpligter sig til at samarbejde med sine 2,000 medlemmer om at identificere forretningsstandarder, der stemmer overens med principperne for beboercentreret ledelsespraksis, såsom at hjælpe beboere med at opbygge kredit, give ressourceinformation til beboere i økonomisk nød og kommunikere disse praksisser gennem en ny ressourcehub på sin hjemmeside.

Biden-administrationen erklærede, at den hilser yderligere tilsagn fra interesserede interessenter velkommen til at forfølge praksis på vej på vej i overensstemmelse med Blueprint-principperne; skabe nye fordele for beboere, der forbedrer deres økonomiske mobilitet, opbygger kredit og forbereder dem til boligejerskab; reducere eller eliminere leje "junk fees", som er de skjulte gebyrer, gebyrer og tilføjelser, der tager kontanter ud af folks lommer; udvide veje til afbødning og forebyggelse af fraflytning; og forbedre og øge kommunikationen om lejerrettigheder. Interesserede partnere kan deltage i udfordringen denne undersøgelse senest den 28. april 2023. Spørgsmål vedrørende White House Resident-Centered Housing Challenge-teamet kan rettes til RCHousingChallenge@who.eop.gov.

Biden påpegede, at over en tredjedel af den amerikanske befolkning - 44 millioner husstande - lejer deres hjem. Før pandemien forekom godt 2 millioner fraflytningsansøgninger og omkring 900,000 udsættelser årligt - uforholdsmæssigt påvirket sorte kvinder og deres børn. Siden da er lejeboliger blevet mindre overkommelige, og nogle udlejere har udnyttet markedsforholdene til at forfølge voldsomme huslejestigninger.

Han sagde: "Dagens meddelelser anerkender, at der er ansvarlige boligudbydere - store som små, nationale og lokale - villige til at behandle lejere retfærdigt, men det holder også ansvarlige dem, der udnytter markedets realiteter på bekostning af lejeres boligadgang og stabilitet."

Siden tiltrædelsen sagde Biden-Harris-administrationen, at den har taget væsentlige skridt for at fremme retfærdighed på lejemarkedet og lette byrden af ​​lejeomkostninger for millioner af amerikanske lejere.

"Administrationen holdt det nationale fraflytningsmoratorium på plads indtil august 2021, hvilket hjalp med at forhindre over 1.5 millioner fraflytningsansøgninger på landsplan," sagde Biden. "Administrationen har leveret over 8 millioner leje- eller hjælpebetalinger for at reducere lejeres risiko for fraflytning eller boligustabilitet gennem Emergency Rental Assistance-programmer og ydet over $769 millioner til boligstabilitetstjenester."

Han tilføjede: "Sidste maj frigav administrationen en Handlingsplan for boligforsyning, som satte målet om at lukke USA's mangel på boligforsyning om fem år. Administrationen har gjort fremskridt langsigtet mål for at give boligkuponer til alle berettigede husstande: Præsidentens budgetter for 2022 og 2023 foreslog at udvide udlejningsbistanden til yderligere 200,000 husstande – og administrationen har sikret udlejningsbistand til mere end 100,000 husstande gennem 2022 og 2033-bevillingerne og den amerikanske redningsplan. . Og i sidste uge offentliggjorde HUD en meddelelse om foreslået regeludformning om sine bestræbelser på at sikre yderligere retfærdig boligbyggeri."

"Biden-administrationens meddelelse er et vigtigt skridt i kampen for at sikre, at alle amerikanere har sikre, anstændige boliger til en overkommelig pris," sagde Thomas Silverstein, associeret direktør for Fair Housing & Community Development Project i Advokatudvalget for Civil Rights Under Law. "Det er dog kun et første skridt, og der er behov for mere konkret handling for at stoppe lejeudskæring, udsættelse uden grund og anden misbrugspraksis."

Han tilføjede: "I kølvandet på afskærmningskrisen har virksomhedsejere bevæget sig aggressivt for at øge deres besiddelser i både enfamilie- og multifamiliesektoren. Resultaterne af dette har været ødelæggende: mistede muligheder for husholdninger med lav og moderat indkomst og især sorte familier til at opbygge rigdom, ublu huslejestigninger og aflastning af grundlæggende vedligeholdelsesansvar til lejere."

National Multifamily Housing Council (NMHC) udgav en erklæring som svar på Bidens meddelelse og bemærkede, at det har arbejdet i god tro med administrationen på sin Resident-Centered Housing Challenge og er glad for at deltage i denne udfordring.

Ifølge NMHC: "Selvom de har afvist opfordringer til fejlslagne politikker såsom national huslejekontrol, er vi skuffede over, at de forfølger potentielt duplikerende og byrdefulde regler, som allerede er behandlet korrekt under statslig og lokal lovgivning. Disse bestræbelser vil ikke gøre noget for at imødegå landets boligmangel og kan modvirke hårdt tiltrængte investeringer i boliger. Vi opfordrer fortsat forvaltningen til at prioritere gennemførelsen Handlingsplan for boligforsyning de udstedte i maj. Den bedste lejebeskyttelse er et rigeligt udbud af boliger."

NMHC bekræftede sin forpligtelse til at arbejde sammen med sine 2,000 medlemmer for at identificere forretningsstandarder, der stemmer overens med principperne for beboercentreret ledelsespraksis, såsom at hjælpe beboere med at opbygge kredit og give ressourceinformation til beboere i økonomisk nød og kommunikere disse praksisser gennem et nyt ressourcecenter. på sin hjemmeside.

"Den konkurrencedygtige og professionelt administrerede lejlighedsindustri er per definition beboercentreret," udtalte NMHC. ”Der er ingen lejeboligbranche uden vores beboere. Vi ser frem til at arbejde sammen med administrationen og relaterede føderale agenturer for at finde produktive løsninger på landets krise med boligoverkommelighed."

National Apartment Association (NAA), en gruppe af lejlighedsejere og sælgere, sagde i en erklæring, at de var skuffede over Det Hvide Hus' meddelelse og føler, at den føderale regering burde holde sig ude af "udlejer/lejer-forholdet."

NAA, som har et netværk på over 95,000 medlemmer, der ejer og driver mere end 11.6 millioner lejlighedsboliger globalt, forpligter sig til at fremme beboernes programmering og praksis, såsom at hjælpe lejere med at opbygge og forbedre kredit gennem rapportering af positive lejebetalinger til kreditbureauer via deres hjemmeside , branchebegivenheder og andre indholdskanaler.

"I månedsvis arbejdede National Apartment Association i god tro med Det Hvide Hus," sagde NAA's præsident og administrerende direktør Bob Pinnegar. "Vi står ved vores forpligtelse til at fremme industriens beboere tjenester og praksis. NAA gjorde også klart industriens modstand mod udvidet føderal involvering i forholdet mellem udlejer og lejer. Kompleks boligpolitik er et statsligt og lokalt spørgsmål, og de bedste løsninger bruger gulerødder over pinde."

Tidsstempel:

Mere fra Forbes RE