Case-Shiller er en god ressource - men kender disse blinde vinkler

Case-Shiller er en god ressource - men kender disse blinde vinkler

Tidsstempel: 11. marts 2024 kl. 5:00
Kildeknude: 2511188

Denne rapport er udelukkende tilgængelig for abonnenter af Inman Intel, Inmans data- og forskningsarm, der tilbyder dyb indsigt og markedsintelligens inden for boligejendomme og proptech. Tilmeld dig i dag.

Et af de mest citerede mål for amerikanske boligpriser er kommet under beskydning i de seneste uger, efter at en opkomling-firmas kritik antændte en bredere diskussion om, hvilke datakoncepter industrien skal spore - og hvordan.

A offentlig post i slutningen af ​​januar af Parcl Labs fangede fantasien hos ejendomsdatainsidere, da det satte spørgsmålstegn ved S&P CoreLogic Case-Shiller Index, en månedlig pristracker, der af mange anses for at være en go-to-kilde til boligpristendenser.

Det er ikke første gang, en så vidt refereret industri-målepind er blevet undersøgt, og det vil ikke være den sidste.

For at forstå disse argumenter undersøger Intel, hvad Case-Shiller og lignende modeller forsøger at opnå, hvordan man fortolker dem, og hvilke blinde vinkler andre dataudbydere i stigende grad søger at udfylde.

Læs mere i hele rapporten nedenfor.

Oprindelsen af ​​en 'guldstandard'

I årtier har ejendomsmæglere erkendt mange problemer med blot at spore rå boligpriser.

Et af de største problemer? Gruppen af ​​boliger, der sælges på et år, ligner måske ikke de boliger, der sælges i den næste periode. En pludselig stigning i boliglånsrenten kan f.eks. drive flere købere til et lavere prisniveau uden at udøve så meget nedadgående pres på boligpriserne inden for samme niveau.

Det er et af de problemer, som Case-Shiller-indekset er designet til at løse.

Økonomerne Karl Case, Robert Shiller og Allan Weiss formulerede dette indeks i slutningen af ​​1980'erne. Det er baseret på konceptet "gentaget salg". I stedet for at følge priserne på solgte huse i en periode, følger indekset priserne på de enkelte huse over tid.

Det er langt fra den eneste foranstaltning, der er sat op på denne måde. Loan Performance Home Price Index, en anden CoreLogic-dataserie, bruger prisfastsættelsesteknikken for gentagne salg, ligesom Federal Housing Finance Agency House Price Index.

I et blogindlæg, der diskuterer forholdet mellem vurderingsværdier og boligprisbevægelser, skrev FHFA's Justin Contat og Daniel Lane: "Gentagelsessalgsindekset er industriens guldstandard, da det er 'konstant kvalitet' og lider under mindre end middelværdier eller medianværdier fra stikprøveforskelle."

Case-Shillers nationale husprisindeks er mere end en simpel op-og-ned-måler; med tiden er det blevet et benchmark for både boliger og landets bredere økonomi. Indekset og dets undergruppe af flere større byområder er et nøgleværktøj, der bruges af politiske beslutningstagere og investorer i deres beslutninger.

Mens mange påpeger en af ​​dens potentielle ulemper - en to-måneders forsinkelse i dataene - peger de også generelt på et andet tidsbaseret element for dets popularitet. En tidsserie på flere årtier med en strengt afprøvet metodik kommer ikke hver dag.

"Hvad Case og Shiller sætter sammen er virkelig guldstandarden for prisændringer på boligmarkedet," sagde Edward Glaeser, professor i økonomi ved Harvard University, i et interview for The New York Times nekrolog over Karl-sagen. "Det har skønheden ved at være både gennemsigtigt og pålideligt."

Tager en tur til kongen

Den sidste tirsdag i februar blev S&P CoreLogic Case-Shiller-indeksene frigivet, som hver måned, der går år tilbage. Og som et urværk genererede de overskrifter sekunder senere. 

Men det var det en anden overskrift, udgivet et par uger tidligere, der lavede et sprøjt i data- og forskningskredse, da det satte spørgsmålstegn ved årtiers accepterede prisovervågningsstandarder.

Dette dristige skud på tværs af standardbærerens bue kom fra en januar-artikel af Parcl Labs, en af ​​et voksende antal dataudbydere, der udfordrer den institutionelle orden, der sætter uret til indikatorer som Case-Shiller-udgivelsen.

En talsmand for S&P Global afviste at svare detaljeret på en anmodning om kommentar til indlægget, og dirigerede i stedet Intel til Case-Shillers metodeside.

Parcl Labs, der kører på en pandemi-æra digital ejendomsmentalitetsskifte, giver investorer mulighed for at satse på markeder frem for fysisk ejendom. Den fokuserer på at bestemme daglig værdi og trendhandling. Ved at gøre det hævder Parcl, at det tilføjer et nyt lag af information i ejendomspriser og analyser.

Parcls artikel, skrevet af medstifter Jason Lewris og Vice President of Strategy Lucy Ferguson, hævdede, at Case-Shiller "mangler brugbarhed til det moderne boligmarked."

Deres liste over problemer med Case-Shiller var lang og inkluderede følgende:

  • Bagudskuende data, der er to måneder gamle. I de senere år har flere dataudbydere bevæget sig i retning af at tilbyde kunder daglige opdateringsrapporter i stedet for kvartalsvise eller månedlige. Parcls indlæg hævder, at denne tendens forlader Case-Shiller - som udgives med to måneders forsinkelse — længere bag kurven end nogensinde.
  • Bruger kun enfamilies gentagne salg, men ikke engang dem alle, til at måle boligværdiændringer. Ud over at udelukke nye byggeboliger, andelsboliger og ejerlejligheder, ophæver Case-Shiller-metoden også enhver handel, der finder sted inden for seks måneder efter hinanden. En undersøgelse fra Parcl i 2022 hævdede, at Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index på grund af disse udelukkelser udelod 42 procent af salget i de 10 største statistiske storbyområder.

  • Nedsættelse af ældre eller lav-omsætningsboliger med mere end 50 procent i nogle tilfælde. Selvom Case-Shiller ikke nødvendigvis udelukker ældre boliger eller huse med betydelige forskelle mellem salg, ændrer metodevægtningsjusteringer i høj grad deres virkning. Parcl konkluderede, at på grund af det, der har handlet i San Francisco på det seneste, bliver de fleste salg inden for det byområdes indeks diskonteret og nogle så meget som 45 procent.
  • Brug af MSA-grænser i dets 10- og 20-metro-område viser maling med en for bred pensel. Folk bor i New York City, Boston eller Chicago, men ligesom enhver anden fast ejendom er udbud, efterspørgsel og værdi lokaliseret dynamik. Følgende diagram illustrerer for eksempel ydeevnedeltaet mellem metroen San Francisco og selve byen.

Diagram af Parcl Labs

En enkelt kilde til sandhed?

Selvom Lewris tror på, at Case-Shiller er en ufuldkommen datakilde, ser Lewris stadig noget nytte i det for nu: Nemlig at hjælpe Parcl Labs-teamet med at blive klogere og forstå specifikke markedsforhold, eller hvordan de fleste tilhængere bruger det.

Lewris skrev i et nyligt blogindlæg, at Parcl-teamet forsøgte at rekonstruere Case-Shiller-metoden så godt det kunne for at hjælpe med at "forudsige", hvordan den ville opføre sig i de seneste uger.

"Denne rapport giver os indsigt i, hvordan markeder udvikler sig for enfamiliehuse, der gentagne gange sælges, og som falder uden for definitionen af ​​hjemvending," skrev Lewris.

Hver gang Case-Shiller frigives, giver Parcl en obduktion af, hvor tæt det var på at forudsige resultaterne. Decembers var stort set på niveau med de fleste måneder, med Parcls estimater generelt meget tæt på, selvom de var ude af retning.

I sidste ende har Parcl Labs dog et lige så dristig mål som enhver informationsudbyder i enhver branche: Dens erklærede mission er at skabe en ny global standard for prisfastsættelse og analyser af boligejendomme, hovedsageligt ved at skabe en enkelt kilde til boligvurdering.

Denne idé er både elegant i konceptet og skræmmende i praksis. I stedet for at have flere systemservere og adgangspunkter er ideen at skabe ét system, der integrerer, udspørger, samler og formidler data. Hverken konceptet eller jagten på at producere et sådant datareservoir er nyt, og om Parcl - eller en anden opkomling dataudbyder - vil overbevise industrien om, at den har knækket koden, er endnu uvist.

Nogle eksperter mener dog, at det har fungeret godt i årtier at have forskellige kilder, der kompetent og effektivt tilbyder forskellige dataprodukter. Hvis noget ikke er i stykker, hævder de, er der ingen grund til at reparere det.

”Vi bruger FHFA-serien, som er en gensalgsmodel, og vi kan lide den. Men Case-Shiller er bevist, og jeg tror ikke, det er gået i stykker,” sagde Ali Wolf, cheføkonom for Zonda. “Parcl laver noget nyt og anderledes, og deres data har en værdi. Men det gør ikke Case-Shiller forkert eller irrelevant.”

Send en e-mail til Chris LeBarton

Tidsstempel:

Mere fra jeg Inaki