Nedslående er et udtryk, du sikkert ikke har hørt. Og bliv ikke overrasket; de fleste nyhedsnetværk vil aldrig dække, hvad nedgearing er eller hvad det betyder for ejendomsmarkedet. Men denne kapitalindsnævring kunne implodere Boligmarkedet, hvilket får adskillige investorer og fonde til at gå under, så resten kan samle resterne op. Denne massive forandring er ved at ske, men bliv ikke for bange; hvis du købte rigtigt, kan du være en af de heldige få med en buffet af pengestrømme tilbud at vælge imellem.
Så hvem er bedre til at spørge om denne forestående krise end Ben møller, Medstifter og administrerende direktør for fundrise? Han har været i begge ender af udlån, ikke kun købt betydelige aktiver med kredit, men også leveret finansieringen til andre, der har brug for det. Ben forudser en massiv ændring på ejendomsmarkedet det vil chokere investorer til kernen og kunne efterlade økonomien dårligere for slid. Denne nedbringende krise, Ben taler om, er ikke et simpelt koncept, men når du først forstår, hvordan og hvorfor det sker, lås op for et stykke viden, som 99 % af andre investorer savner.
Ben fortæller om hvordan bro lån , flydende finansiering har sat tusindvis af investorer (og långivere) i klemme, hvorfor banker vil være spændt på kontanter i 2023, og de scenarier, der kan udspille sig i løbet af det næste år, hvis alt går galt. Tag ikke fejl, dette er IKKE en dommedagsprognose eller en hypotetisk hype beregnet til at bekymre investorer. Nedgearing er et reelt scenario, der kunne have været kaskadeeffekter i årtier. Hvis du investerer, er dette en VIGTIGT episode at tune ind på.
Klik her for at lytte til Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
Dave:
Hey alle sammen. Velkommen til På markedet. Jeg er Dave Meyer, din vært sluttede sig til James Dainard oppe i Seattle i dag. James, klar til kampen?
James:
Jeg er klar. Jeg fik mine hostedråber. Jeg er klar til at skrige som... Den 12. mand er en rigtig ting, så jeg vil skrige med ham.
Dave:
Jeg har altid ønsket at gå til et spil der. Er det virkelig noget andet?
James:
Åh, når du er tilbage her, tager jeg dig. Ja, jeg har været erfaren billetholder i lang tid. Det er højt. Da Beast Mode lavede beast-skælvet, var det det mest intense, jeg nogensinde har hørt i mit liv, det var helt vildt.
Dave:
Ja, det lyder sjovt. Jeg skal til Seattle om to uger, men du kommer desværre ikke til at være der. Men næste år gør vi det.
James:
Hvis der er en kamp, jeg måske kan give dig billetter, så lad mig tjekke tidsplanen.
Dave:
Jeg er bestemt med. Lad os komme til fast ejendom. Så i dag har vi Ben Miller, som er administrerende direktør for Fundrise, som netop fuld afsløring er sponsor for vores show. Men Ben er de mest vidende mennesker om fast ejendom, jeg har mødt i mit liv. Og det her er en fantastisk episode og et interview, som vi lige har haft. Kan du give et kort resumé til alle, der lytter, om, hvad de kan forvente at høre her?
James:
Jeg synes, det er sådan en fantastisk episode. Dette er faktisk en af mine favorit, som vi har gjort, og grunden er, at alle leder efter denne mulighed, og de er frosset lige nu. De er ligesom, jeg kommer ikke til at købe noget, før jeg finder ud af, hvad jeg skal købe. Ben taler om, hvad der kommer ned i vores pipeline og som investor for at forberede sig på, hvor de store muligheder er. Og de hints, han giver, er... alle vil gerne vide, hvor de skal skabe rigdommen, det er det, vi skal tale om i denne episode.
Dave:
Og jeg vil bare give en lille smule afsløring her, fordi noget af det Ben taler om er lidt mere avanceret. Vi kommer ind på detaljerne i banksystemet og hvordan lån genereres i fast ejendom, specifikt erhvervsejendomme. Men det er afgørende vigtigt for, hvad Bens tanker er om, hvad der sker inden for fast ejendom lige nu. Og han giver virkelig gode konkrete eksempler på, hvordan nogle af de skiftende dynamikker på gældsmarkederne og denne store nedgearing, som han kalder det, som vi vil se i løbet af de næste par år kan påvirke kommercielle ejendomsaktiver. Så det er en fascinerende episode, jeg har personligt lært en masse, men vær lige før advaret om, at der er noget nørdet skændsel herinde. Men jeg ved, at for folk som James og jeg elskede vi det.
James:
Jeg elsker at skyde det her lort med Ben, jeg tror, jeg sendte dig en e-mail før showet, jeg var ligesom, jeg var nødt til at lytte til denne podcast to gange for at fordøje den, men den er fascinerende, og den ændrede nok hele min strategi for, hvad Jeg skal gøre i 2023.
Dave:
Wow. Okay. Nå, det er dristige ord, så hvis James har taget det så alvorligt, vil du bestemt lytte til dette. Så vi tager en hurtig pause, men så er vi straks tilbage med CEO for Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, administrerende direktør for Fundrise. Velkommen tilbage til På markedet. Tusind tak fordi du er her.
Ben:
Tak for at have mig fyre.
Dave:
Nå, vi er spændte, for sidste gang havde vi en god samtale, hvor vi talte meget om Build to Rent, men James og jeg har begge lyttet til en podcast, du var på for nylig. James indrømmede, at han lyttede til den to gange, fordi han kunne lide den så meget. Det talte om de-gearing, jeg tror, det blev kaldt den store de-leveraging i den podcast-episode, og det var fascinerende. Så vi håbede på at starte der og bare lære lidt om dine tanker om dette emne. Så kan du bare starte med at fortælle os lidt om, hvad de-gearing er?
Ben:
Ja. Så det betyder at reducere mængden af gæld, du har, mindre gearing, de-levere og det er dybest set, jeg tror, vil være en skralde på økonomien og på alle aktiver det kommende år eller to.
Dave:
Og så når du taler om den nedgearing med hensyn til fast ejendom, siger du, at eksisterende ejendomsejere vil reducere mængden af gearing, de har på ejendomme, eller vil køb på en fremadrettet basis bruge mindre gæld eller hvordan vil du beskrive fænomenet de-gearing, når det vedrører ejendomsinvestering?
Ben:
Så det argument, jeg gør rigtigt, er, at stort set hele det finansielle system, ikke kun fast ejendom, skal reducere mængden af gæld, det har, det er nødt til at mindske gearingen. Og det skyldes, at vi var i et miljø med lav rente, stort set nulrentemiljø, i 15 år, og før det havde vi været i et faldende rentemiljø i 40 år. Så det er lang tid. Og vi flytter til et højt og stigende rentemiljø, så du er dybest set, det er som om du er en fisk, og nu er du i luften. Det er en havændring, et helt andet miljø. Og i det stigende rente- eller højrentemiljø er mængden af gæld, som et aktiv kan støtte, mindre. Så for at sætte regnestykket på det snarere, har du en virksomhed, du har en lejlighedsbygning, og du har en vis indkomst fra det, lad os bare sige en million dollars om året. Når din gældsbetjening fordobles, hvor alles gældsbetjening i det nye rentemiljø er steget mindst 2x, måske 3x, kan du ikke støtte den samme gældsbetjening, som du kunne før. Så du skal have mindre gæld på aktivet.
Dave:
Og ser du, at dette allerede begynder at ske i din portefølje, eller hvordan bemærker du, at dette manifesterer sig?
Ben:
Nå, jeg kan tale om os, og så kan jeg tale om, hvad jeg ser førstehånds. Så vi er lidt anderledes end de fleste låntagere. Vi har i det væsentlige, hvad der er som en offentlig REIT, der er offentligt registrerede REIT'er, og så vores gearing er meget lavere. Vores gennemsnitlige gearing i vores fonde er 45 %, 43 %. Så det er meget lavere, end de fleste virksomheder eller virksomheder udnytter deres aktiver. En typisk privat låntager ønsker sandsynligvis at løfte 75%, 65%, måske 80%. Så for os har vi dybest set ikke det her højere gearingsproblem, men vi har et par aktiver, hvor jeg har det, fordi det er den gennemsnitlige gearing, så nogle er højere. Og når jeg ser på et... vil jeg give dig et eksempel på aktiv, og hvordan det udspiller sig, og hvad det betyder, og du kan så ekstrapolere det til en masse andre låntagere. Så vi har en lagerlinje på $300 millioner, der rummer en masse lejeboliger med en stor investeringsbank, og vi har den kreditlinje eller lagerlinje, det er en revolver, så du kan købe, du kan betale det ned, du kan låne det igen. For cirka 18 måneder siden.
Og så da vi fik det, købte vi et renteloft, og jeg synes, at det at tale om rentederivater er en virkelig interessant undergruppe under dette emne. Og dybest set, hvad investeringsbankerne kan lide at gøre, er at låne deres balance til dig, og så tager du den, og du køber fast ejendom eller noget, og så går de og de securitiserer den. Dybest set er deres forretning egentlig ved at generere gebyrer, og de bruger deres balance til grundlæggende at gøre det muligt for sig selv at få flere kapitalforvaltningsgebyrer, kapitalmarkedsgebyrer. Så det er virkelig det, de gør. Så de låner ikke rigtig ud til dig, de bygger bare bro over dig til securitiseringsmarkederne. Og securitiseringsmarkeder, sidste år, for 12 måneder siden, kunne du låne… den portefølje, vi byggede, kunne du låne 2.25 % fast i fem år, og nu er securitiseringsmarkedet 6 %.
Så vi skal betale den linje ned med den investeringsbank, vi skal betale den ned, det gør vi, og vi er nødt til at bringe den ned fra, hvad det sandsynligvis var 73 % gearing til 55 % gearing. Og det er dybest set en lønnedgang på omkring 15, 20%. Men det er illustrativt for, når renten er steget så meget, at man som udgangspunkt skal betale ned. Og vi skal ikke betale ned, før loftet udløber, renteloft, dybest set er størrelsen af det lån, vi fik, for stor til en rente, der er 6, 7, 8%. Så vi har likviditeten, vi har meget likviditet, så det bliver ikke et problem for os. Men for mange låntagere, hvis din långiver vender sig om og siger, at jeg har brug for, at du skriver en check på 20 % af lånet, og det har jeg brug for i hvert enkelt lån, der forfalder, eller ethvert lån, som du dybest set vil få for en ny ejendom, det er i bund og grund problemet for rigtig mange låntagere.
James:
Ja, det er virkelig interessant, for med den pludselige stigning i renterne er dette den hurtigste, vi nogensinde har set, at renterne stiger så hurtigt, vi ser det i alle segmenter, og jeg tror, at alle ser disse renter stige, og de er alle tænker, at boligmarkedet kommer til at styrte, og at der er en form for krak på vej. Og i et stykke tid har jeg tænkt på, at der vil være denne investeringskirkegård på grund af præcis det, du taler om, hvor udlånsværdierne ikke fungerer med de nuværende penge, og der vil være et massivt likviditetsbehov at betale ned. disse lån lige nu. Og jeg kender mange lejlighedsmænd i de sidste fire eller fem år eller de sidste to år, jeg ved, at vi forskudte vores portefølje til 5, 7 og 9 år på faste renter, fordi... Eller om 10 år, fordi vi gjorde det. ønsker ikke at komme ind i den likviditetsklemme. Men jeg føler, at jeg ser dette nu overalt på enhver form for gearing, hvor det er hårde penge, det kunne være bankvirksomhed, det kunne være kommercielle lån, hvor aktivet nu ikke længere kan betale sig selv, og der vil være denne enorme mangel på penge. Og jeg tror, det er her, vi kommer til at se den største mulighed komme, er efterspørgslen efter likviditet.
Dave:
Så det lyder som om generelt... Jeg mener på tværs af spektret af kommerciel ejendomsmægler, at vi ser folk, der har justerbare renter eller kommercielle lån, når modenhed. De står dybest set over for udsigten til enten at få deres nuværende lån op, eller de bliver nødt til at betale deres lån tilbage eller refinansiere til en meget højere rente. Og dette kommer til at forårsage en masse likviditetsproblemer på tværs af erhvervsejendomme. Så først og fremmest, er dette for det meste med boligerhverv, eller ser du dette på tværs af aktivklasserne?
Ben:
Bolig er nok det bedste.
Dave:
Virkelig? Yikes.
Ben:
Og kontor er nok det værste. Jeg ved det ikke, på min podcast havde jeg Larry Silverstein, ejerudvikleren af World Trade Center, og han og jeg... Det var bare et sindssygt interview, og han taler om, han er ligesom, jeg har været... Han er 91 år gammel og han taler om en bygning, som han er ved at udvikle, som er 5 milliarder dollars.
Dave:
Du skal kun bruge én, hvis det er 5 milliarder, så er du ret god.
James:
Det virker smart.
Dave:
Værsgo.
Ben:
Jeg er en piker i forhold til ham. Men alligevel, du har kontorbygninger i alle disse store byer, der er ligesom, åh min gud, de er bare... de er ufinansierbare. Bogstaveligt talt kunne du ikke få en bank i landet til at give dig et lån for enhver pris, punktum. Færdig. Det er nul likviditet. Likviditet betyder evnen til at få penge. Ingen penge, så kontor er det værste. Men hvis du er en lille virksomhed, så glem det, det er alt. Så jeg talte med en anden flok banker i denne uge, i denne uge? Denne uge, ja, i går og i forgårs, en af de banker, vi er en låntager, stort forhold til dem. Og de fortalte mig, så dette er en top 15 største bank i landet, hundredvis af milliarder af dollars af aktiver, hundredvis af milliarder af dollars. Og de sagde til mig, så vejen... hvor får bankerne penge, ikke? Det er et spørgsmål, ikke? Jeg elsker at forstå, hvordan mine modparter fungerer. For hvis du forstår, hvordan de fungerer, forstår du, hvordan de vil opføre sig. Så banker, 90 nogle procent af deres penge kommer fra afstrømning.
Dave:
Har aldrig hørt det udtryk.
Ben:
Bank- og forsikrings- eller formueforvaltning, du har aftaler, der betaler sig, og efterhånden som de betaler sig, har du penge til at omplacere eller genudlåne. Så det kaldes afstrømning.
Dave:
Åh okay.
Ben:
Så ja, det er faktisk der, de fleste udlån... Når du går i en bank og låner penge, er det faktisk fra en anden, der har betalt deres lån ud, og det er derfor, de kan låne dig flere penge, fordi de normalt er temmelig kraftigt løftet op, banker er løftet ni gange eller noget. Af alle de mennesker, der er gearede, er bankerne de mest løftede. Og så ni gange er som 90 % gearede, og jeg tror, de rent faktisk er som 92-3 % gearede rent teknisk. Så i hvert fald, så denne bank lånte i bund og grund sandsynligvis 30 milliarder dollars i 2022. Jeg sagde til dem, hvad sker der med jer, og hvordan går det med denne likviditetsklemme? Og han siger til mig, for 2023 er vores prognose for mængden af udlån, vi kan yde baseret på mængden af afstrømning, vi vil have, i december næste år, at vi vil være i stand til at låne hundrede millioner dollars ud.
Dave:
Dette er en bank med hundredvis af millioner af dollars af aktiver.
Ben:
Hundredvis af milliarder.
Dave:
Milliarder.
Ben:
De ville normalt have lånt, jeg ved det ikke, 30, 40, 50 milliarder på et enkelt år. Og de har kun hundrede millioner at låne ud næste år.
Dave:
Hvad! Er det bare…
Ben:
Ja.
Dave:
Okay. Så du siger, at ingen af disse aftaler vil betale sig, fordi de tror, at de vil misligholde eller bare ingen vil sælge, eller hvor kommer den manglende afstrømning fra?
Ben:
Essensen er, at for at en aftale skal betale sig, skal den enten sælges, og ingen vil sælge, eller låntageren skal skrive en check til dig, som de sandsynligvis har fået ved at refinansiere med en anden. Men da ingen vil finansiere dig, vil ingen betale deres lån af. Det er det, der sker, det er et faktum. Før den sidste podcast i de sidste to uger har jeg mødtes med sandsynligvis 7 af de 15 bedste banker i landet. 7 af de 15, alle nøjagtig det samme.
Dave:
Virkelig?
Ben:
De er alle i nøjagtig samme situation, ja.
James:
Det er derfor, jeg lyttede til den episode to gange.
Ben:
Folk troede mig ikke. Jeg var på Reddit, og de syntes, på ingen måde, det kan ikke være sandt.
James:
Du talte om skildpadderne, ikke? Vil du gennemgå skildpaddekoncepterne? Fordi dette er et meget komplekst emne, og det gjorde det meget håndgribeligt, og det er sådan, at det aldrig slutter…. Gå videre Ben, gå videre og forklar det.
Ben:
Okay. Hvis jeg kan gøre det retfærdigt her, for jeg er normalt ikke god til at være kortfattet. Så pointen med historien om bankerne er, at man ikke ofte tænker på, hvor bankerne får deres penge fra. Og der er et ordsprog i politik, som altid er følg pengene. Du skal følge pengene, så du vil låne i banken, men hvor har banken fået pengene fra? Banken fik det fra indskydere, de fik det fra en udbetaling, og så løftede banken det, bankerne er gearet, de låner, alle på markedet, der låner ud til dig, lånte mod deres aktiv. Bare for at prøve at gøre det nemmere, hvis du går til en bank og giver dem dit hus som sikkerhed, får du penge fra dem, og de har din sikkerhed. En sikkerhed er et aktiv, og de tager disse aktiver, og de låner mod dem.
Så nu er din långiver en låner fra en anden, din långiver er også en låner og hvem låner de de penge af? En anden institution, der også lånte penge. Så der er denne uendelige kæde af alle er en låntager og en långiver i systemet, og det stables op. I en verden med hårde penge har du en ejendom med en långiver med hårde penge, den hårde pengeudlåner kan have lånt mod den portefølje af hårde pengelån fra en bank. Og banken har den sikkerhed, og den bank har lånt mod den portefølje af lån. Så banken er løftet, og hvor har de lånt pengene fra? De låner pengene fra forskellige dele af securitiseringsmarkedet. For eksempel hvem løftede det op med repo-lån. Og så er der bare så meget mere gæld i systemet, end du kan se. Og fordi vi grundlæggende gik fra et miljø med lav rente til et miljø med høj rente, alle i den kæde af låntagning til långiver, långiver til låntager, er alle overbelånte. 90 nogle procent af markedet, en stor del af markedet er overbelånt.
Og så efterhånden som misligholdelserne sker, eller når lønnedsættelserne sker, er det bare en kaskadeeffekt. Og jeg vil give dig et eksempel. Jeg kender en stor, stor private equity fond, alle har sikkert hørt om dem, lad os sige, jeg ved det ikke, top tre eller fire og land, hver private equity fond startede kreditfonde i løbet af de sidste 10 år, gældsfonde. Og de gik ud og blev långivere. Så hvis du har en lejlighedsbygning eller en kontorbygning, og du lånte af dem, lad os sige 75 % af pengene, så vendte de om og lånte pengene i en bank. Og så de har en ejendom på hundrede millioner dollars, de låner dig 75 millioner, de vendte om og lånte 55 millioner fra Wells Fargo, som faktisk er ret aktiv i denne del af markedet, de kalder det en A-seddel. Og så kapitalfonden, vi holder det B-seddel og så tror låntageren stort set bare, at pengene er lånt fra denne fond, men det er faktisk mere kompliceret end som så.
Så hvad der sker er, lad os sige, at du har et lån med denne kreditfond, og dit lån forfalder den 1. december, og du går over til kreditfonden og siger, hej, jeg har brug for en forlængelse, markedet er forfærdeligt, jeg vil ikke sælg dette i dag, lad os bare forlænge dette lån med 12 måneder. Den kreditfond vil sige nej, fordi de har et lån fra en bank, og de vender sig til banken og siger hej bank, vi er nødt til at forlænge dette lån. Og banken er ligesom nej, betal mig. Fordi visse banker siger, F-du betaler mig. Og så vender kreditfonden sig om og siger, nej, betal mig. Og du siger, at låntageren siger nej, nej, det ser godt ud, ejendommen har det fint, giv mig bare en forlængelse. Jeg mener, hvad taler vi om? Bare giv mig forlængelse.
Hvor mange gange har du gået i en bank, og det forventes blot at forlænge lånet. Det ligner ingenting, fint, jeg betaler et lille gebyr, lad os bare forlænge det her. Nej, du kan ikke forlænge det, betal mig. Hvor meget vil du have? 10%, 20%, de skal vende tilbage til at betale deres långiver ned, fordi de er nødt til at aflevere lånet, de brugte faktisk denne sikkerhed for at få pengene til at betale dig. Så der er denne kæde, hvor ingen ikke kan betale ned, fordi alle har lånt fra en anden. Og så hvis du har et lån, du tror, du vil forlænge det inden for de næste 12 måneder, bare fordi ejendommen har det godt, og du går i banken, vil du måske blive overrasket over, at de siger nej.
Dave:
Så hvad sker der så? Jeg tror bare, at hele systemet åbenlyst er så afhængigt af, at denne kæde fortsætter med at fungere, hvad sker der, når... Som du sagde, kunne enhver af långivere på ethvert tidspunkt bare være, nej betal mig. Så hvad sker der med, lad os bare sige en operatør af en flerfamilieejendom, hvad sker der, når de ikke kan få likviditet, eller de ikke kan refinansiere? Hvordan foregår det hele?
Ben:
Så der er et par muligheder, så lad os gøre det lette til det hårde. Så den nemme måde er, at flerfamilieoperatøren siger fint, jeg har tænkt mig at sælge alle mine vilde aktier og obligationer, jeg ejer, de har sikkert penge udenfor, og de sælger det hele og betaler ned, de vil ikke miste deres lejlighedsbygninger. Så de kan vende om og sælge alle deres aktiver og betale långiveren ned. Det er en luksussituation at være. Jeg vil blot påpege den anden ordens konsekvenser af, at mange mennesker bliver nødt til at sælge deres likvide aktiver som aktier og obligationer for at betale ned på deres lån. Og jeg taler om, at selv massive institutioner bliver nødt til at gøre dette. De bliver nødt til at betale ned på deres lån, så mængden af likviditet vil forsvinde.
Og når man har tvangssælgere falder priserne. Så det var præcis, hvad der skete i England. Hvis I husker Storbritannien for to måneder siden, steg guld- eller britiske statskassen, og alle disse pensionsfonde måtte vende om og sælge andre aktiver for stort set at dække deres margin på deres statskasser, på deres statskasser. Så likviditetskrisen skete ikke i guld, men faktisk i CLO'er. Så det er derfor, at kaskadeeffekterne er meget mere luskede, fordi det vil ramme de likvide markeder, fordi det er der, du får penge, det er der, du får likviditet. Nogen langs linjen bliver nødt til at få likviditet. Så lad os bare sige, at låntageren siger, at jeg kan betale ned.
Scenarie to kan de ikke betale ned, de går til långiveren, og långiveren siger... Det afhænger af långiveren, så hvis du nu taler om kreditfond, vil de tvangsauktionere, det skal de, det gør de ikke har et valg, den forlænge og lade som om, der var spillebogen for hele banksektoren i de sidste 15 år, de kan ikke gøre, de kan ikke forlænge og lade som om, fordi lånet ikke længere dækker. Hvem kommer til at betale den rente, som den ikke dækker, den fejler bogstaveligt talt deres FDIC-regler, der siger, at du skal have kapitalforhold, så den fejler det bare, så de har ikke noget valg. Tilsynsmyndigheden vil få dem til at misligholde det lån. Så kreditmidler kommer til at afskærme.
Den private equity-fond, jeg tænkte på, udelukkede to handler i sidste måned fra store berømte låntagere. Og alt dette sker, ingen taler om det, det rammer ikke nyhederne. Men du ville have hørt om låntageren, og du ville have hørt om kapitalfonden. Boligaftalen, de afskærmede, er de glade for at eje. Men selvom de er långiver, skal de stadig betale senioren ned. For hvis de afskærmer, har de en stor lejlighedsbygning, og de vil sige 80 %... Og jeg kender til en aftale, hvor dette skete i en større by, handlen dybest set... Selv med 80 % skal kreditfonden betale deres senior ned. långiver, det er ikke nok. Selv hvis de afskærmede, den senior långiver, som har det aktiv nu, de afskærmede på, er det stadig overbelastet med deres senior långiver. Følger du med?
James:
Ja, det er bare udnyttet til kassen, det er et komplet rod.
Ben:
Ja, så det er forvirrende. Så jeg ville næsten ønske, jeg kunne sige navne, men det vil få mig i alt for mange problemer. Så jeg vil bare nævne, at du gik til ABC-udlåner, og du lånte 80%, ABC-långiver, nu udelukket på din 200-enheder-lejlighedsbygning, fantastisk, de har en 200-enheder-lejlighedsbygning, men de lånte fra XYZ-långiver og XYZ-långiver siger stadig, betal mig ned, betal mig, betal mig ned. Så selv den ABC-långiver er nødt til at sælge nogle... De skal foretage et kapitalopkald, de skal have likviditet, betale ned. Og så er der igen likviditet ved at blive suget ud af systemet. Efterhånden som likviditeten bliver suget ud af systemet, falder priserne. Det er det modsatte af kvantitative lempelser, modsat hvad der skete i 2021, hvor der var alle disse penge overalt, og priserne steg overalt, penge bliver trukket ud af systemet.
Hvis du er bekendt med pengemængden, vil M2 falde på grund af denne nedgearingsdynamik og også kvantitative stramninger. Så du vil faktisk se, at jeg tror et likviditetschok næste år, da alle disse penge forlader systemet. Så det er et andet scenarie. De har også afskærmet en kontorbygning, og de er sådan her, hvad skal jeg med denne kontorbygning? Kontorbygningen er sandsynligvis mindre værd end deres lån, langt mindre, måske faktisk mindre end seniorlångivernes lån. De kan give hele den kontorbygning til den faktiske bank XYZ bank, bank of America eller noget. Kontorer er kun standard venstre og højre. Det bliver et blodbad, og alle taler om konvertering fra kontor til bolig, de ved ikke, hvad de taler om.
Dave:
Ja, vi har haft et par mennesker i dette show, der kom og sagde, ja, det virker ikke.
Ben:
Det er bare en akademiker eller nogen, der taler om det, regeringens politik, det er som om, du drømmer.
Dave:
Det lyder som om, at 5 % af kontorerne realistisk kunne konverteres, hvis det.
Ben:
En indlysende pointe, hvor ofte er en kontorbygning hundrede procent tom?
Dave:
Yeah sikkert.
Ben:
Aldrig, der er altid nogle fem lejere derinde, og denne bygning er 20% udlejet, hvordan renoverer man en bygning, når der er 20% lejet med fem lejere, det kan man ikke.
Dave:
Ja, det giver ikke mening.
Ben:
Anyways, spørgsmålet [uhørbart 00:26:43] interessant er dybest set gør regulatoren ... Lige nu har regulatoren ondt på bankerne, der virkelig ... Bare absolut [uhørbar 00:26:50] for dem. Så spørgsmålet er, om tilsynsmyndigheden begynder at se den anden vej og sige, okay, jeg ved, at du har alle disse aktiver, der dybest set er i misligholdelse og ikke dækker, jeg vil se den anden vej. Det er et spørgsmål, der er... Jeg ved det ikke, jeg formoder, at regulatoren ikke vil gøre det, af en masse grunde. Jeg siger det meget i min lille verden, men det er mere 1992, end det er nogen anden periode i vores liv.
James:
I 1992 fik investeringsselskaberne... Alle tænker på krakket som 2008. Men i 1988 til 1992 blev investeringsbankerne rystet, og det var den samme type likviditetskrise, fordi Fed slet ikke trådte ind. De så ikke den anden vej i disse investeringer... Jeg læste op på det, og var det ikke sådan, at 90 % af investeringsselskaberne lige blev hamret i løbet af den tid? Det var noget astronomisk beløb, at det chokerede mig, og de kunne ikke komme sig i godt to, tre år, vil jeg sige.
Ben:
Ja. Så jeg siger, at det var den værste ejendomskrise i amerikansk historie, langt værre end 2008. De fleste mennesker på vores alder, det er langt før os... Så dybest set var den politiske tilgang dengang, at lade dem alle brænde, og de udelukkede, jeg tror, 8,000 banker og hver udvikler fik tilkaldt deres lån, så hver udvikler, du muligvis kan nævne, mistede enten alle deres aktiver eller var næsten ved at miste alle deres aktiver, ingen blev skånet. Og så mange gange, man ser med politik og faktisk generelt med menneskelig adfærd, er, at hvis der skete noget, der var slemt, så gentager folk ikke den fejl, før der er gået nok tid, som folk har glemt, og så gør de det igen.
Dave:
Det virker som om det er på tide. Ja, det er 30 år siden.
James:
Vi er virkelig forsinket.
Ben:
Ja, så vi er ligesom hele cirklen. Hvis det ikke sker i denne cyklus, sker det helt sikkert næste gang, vi har en down-cyklus. For det ser bare ud til, at alle disse långivere, der fik overskud, alle disse låntagere, der fik overskud, de virker som den onde fyr, og vi burde bare lade dem alle brænde. Og det føles meget politisk tilfredsstillende, så vi ender måske der igen denne gang.
Dave:
Tror du bare ikke, at der er politisk appetit på at redde banker igen efter det, der skete for 15 år siden?
Ben:
Og redde private equity-fonde og redde de rige, det gør det ikke... Jeg tror, der nok ikke vil være mere stimulans i dette årti. Bailouts og stimulans, glem det.
James:
Ja, stop stimulus. Men nogle gange må man lade tingene brænde lidt på, ikke? Jeg mener, det er kapitalisme.
Dave:
Det er kapitalisme. Ja, det er det grundlæggende...
Ben:
Okay.
James:
Og det, Ben taler om, er en stor sag, det er i alle de forskellige områder af dette... Folk var bare mellembemandede penge overalt i de sidste to år og tjente gode afkast. Og det er ikke kun i multi-familien og disse kontorbygninger, den hårde penge plads var virkelig dårlig også. Disse långivere ville komme ind, de ville sælge sedlerne til 7 %, 8 %, og nu betaler disse långivere til deres seniorbank, de betaler 10, 11 %, og det, der sker, er at de fikser og vender eller brænder investorer, de 'kommer ind, og de går, hey, mine projekter tager for lang tid, jeg er over budget, værdien faldt på en måde, jeg har brug for den forlængelse, og deres kurser stiger fem, seks point, ellers har de at komme ind med penge, ellers bliver de bare slet ikke forlænget. Vi er faktisk en hård penge långiver oppe i Washington, og vi har haft så mange anmodninger om refinansiering af andre långivere, fordi de ikke har noget valg, långiveren vil ikke forlænge lige nu, og det forårsager en stor, big deal. Og så kigger vi på lånet til værdier, og det er vores svar, ja, vi kan gøre dette lån, men du skal indbringe yderligere 15 % ned, og disse mennesker har det ikke.
Og det er det, der er så skræmmende, i 2008 så vi en masse REO'er og bankejere gennem boligområdet. Men det er sådan, at hvis du ikke har pengene, kan du ikke betale dine regninger. Og disse investeringsbanker og långivere, de bliver nødt til at tage det her... Der vil komme en masse REO'er og gerninger i stedet for at gå tilbage til disse banker, og bankerne vil blive... vi er alle sammen forskrækkede over, at hækken fonde ville blive den største boligejer med al denne boligerhvervelse, og de kunne måske bare være baseret på dårlige lån, der kommer tilbage til dem.
Ben:
Og så igen, alle de interessante ting er anden/tredje ordens konsekvenser. Så den anden ordens konsekvens er alt, hvad du lige sagde James, er, at vurderingerne vil begynde at falde, fordi du vil have alle disse dårlige REO-karakterer, og folk vil blive tvunget til at sælge, og det vil virkelig skade dine LTV'er . Så vil du gå til at låne penge eller refinansiere, og så bliver LTV'erne endnu værre, og så vil de være flere tvangsauktioner. Så vi går ind i denne cyklus, der lige begynder at gå i stykker... det er denne onde cirkel nede, og det er en af de andre konsekvenser over hele linjen. Og i hver [uhørbar 00:32:19] er vi en FinTech, køb nu, betal senere. Gæt hvad? Super løftet.
Dave:
Ja. Du sagde, at vurderingerne ville falde, så jeg formoder, at du tror, at der vil ske et betydeligt fald i ejendomsværdier på tværs af kommercielle ejendomsaktiver? Det skal det, ikke?
Ben:
Ja, der er ingen tvivl. Det er i bund og grund en fantastisk mulighed, fordi vi ikke taler om organisk prissætning, den pris, som banker sælger ting til, og der er ingen sammenhæng til, hvad du faktisk synes er værd efter de næste, tror jeg, sandsynligvis 24 måneder med reel nedtur og nød. Og så er der en mulighed for at købe eller mulighed for at låne ud til, og hvis du har lav gæld, er dette bogstaveligt talt, hvad Larry Silverstein sagde, du går igennem forfærdelige kriser, du kommer ud af det, du ejer stadig bygningen, og nu er han værd 10 milliarder dollars eller noget. Det er en del af spillet, bliv ikke fanget i den del af spillet, hvor du stort set mister dit aktiv.
Dave:
Så du nævnte Ben, at der er mange muligheder, for folk, der lytter til dette, hvordan vil du anbefale, at de udnytter nogle af de kommende muligheder, du ser?
Ben:
Du kan gå og tale med bankerne, henvende dig til bankerne, bankerne vil have... De har det ikke endnu, og de er virkelig langsomme. De mæglere, der foretog alt udlån, vil flytte til at blive mæglere for denne mellemkapital, denne brokapital, jeg kalder det gap-finansiering, redningsfinansiering. Alle de mæglere, der tidligere gjorde arbejdet for at finde dig seniorlån, vil nu gøre dette arbejde. Så mæglerne er nok den største kilde til flow. Det er sjovt, aktiemarkedet, jeg tror stadig, at de er endnu et ben nede, og så overordnet set rammer recessionen indtjeningen. Så du ønsker at være i kredit, du ønsker at være i kredit denne del af cyklussen, fordi den reelle værdi, den virkelige opportunistiske værdi, jeg tror, er stadig en vej væk. Men långivere, de er virkelig hovedvandene. Men aftalestrømmen kommer til at sive alle andre steder.
James:
Jeg ved, at vi har nået ud, og vi får helt sikkert en masse respons. De forskellige typer af långivere er en lille smule, tror jeg at se det først. Disse lokale hårde penge-fyre ser det helt sikkert først lige nu, fordi sedlerne er kortere, de er normalt 6 til 12 måneders sedler, hvor nogle af disse andre er 2, 3, 5 år. Og der er en masse varelager, der begynder at dukke op. Jeg har fået en del opkald fra långivere, der siger, hej, vi har lige taget denne skøde tilbage, ellers vil vi udelukke dette, hvad kan du betale for det? Og de kan typisk ikke lide mit nummer, men nummeret er nummeret. Men du kan gøre det lige nu med de lokale mindre långivere, de er ikke store tilbud, men der kommer volumen igennem for de mindre investorer eller investorer i mellemklassen lige nu. Og det kommer på markedet, mens vi snakker.
Dave:
Og det lyder som om, Ben, du sammensætter en kreditfond hos Fundrise for at drage fordel af noget af dette.
Ben:
Ja, vi har haft en kreditstrategi i lang tid, men vi havde på en måde justeret den tilbage i løbet af de sidste to par år, fordi den bare var... Vi implementerede for det meste andre steder, fordi den ikke var attraktiv. Og nu er det pludselig ligesom... Jeg føler, at det, der sker nu eller i de næste par år, vil ske for os eller for os fem gange i vores liv, den slags aftaler, vi vil se, den slags lån, vi kan lave . Jeg gik gennem 2008, jeg har alle disse ar fra 2008 og så 85% af tiden er det business as usual. Og så er der et par gange, hvor det bare er hele boldspillet er lavet eller tabt. Og så ja, vi kommer til at lave kredit først, og så laver vi egenkapital for det andet. Fordi du næsten kunne se den anden side af dette, kunne du føle dig sikker på, at det ikke er permanent. Det er et par år med overgang til i det væsentlige et nyt lånemiljø.
Og nogle mennesker er uheldige, de havde forfald midt i denne periode, dybest set denne periode, hvor der er høje renter og ingen likviditet, og det stinker. Det er uheldigt for dem, men det er en mulighed for en anden, problemet er en mulighed. Jeg vil give dig et andet eksempel, det er uden for fast ejendom, men vi har en teknologifond, vi lancerede, og vi diskuterer dette, jeg ved ikke, om vi vil gøre det, fordi det er så kontroversielt, men jeg har salgsdækning, jeg købte alt dette... Jeg kom ind og begyndte at låne ud til alle disse store... Investeringsbanker, de får disse aftaler, og de securitiserer dem, og problemet er, at alle de aftaler, de havde til hensigt at afskedige eller syndikere, siger de, de fik sidder fast med, det kaldes hængte lån. Så de har titusindvis af milliarder af alle disse hængte lån. Og et eksempel på en, der er velkendt, er, at de har 12 milliarder dollars i Twitters gæld. Og jeg ved præcis, hvem der har det, og jeg taler med dem, og jeg tænker, på et tidspunkt vil de bare dumpe denne gæld for ingenting. De vil bare være som at få mig væk fra det her. Og vi diskuterer internt, er dette en god mulighed, eller er det bare for rodet?
Dave:
Wow.
Ben:
Det er så rodet.
Dave:
Det er den helt nye gæld.
Ben:
Ja, ja, den nye gæld. Så jeg ved ikke om det er en god idé eller ej. Det er et interessant spørgsmål, men den slags er sindssygt. Twitter var 44 milliarder værd for et år siden, og du tænker, kan jeg lide det til 5 milliarder? Jeg ved det ikke, måske.
Dave:
Det må være en sjov debat at have.
Ben:
Det er også ligesom, jeg vil ikke rigtig have støjen. Det er problemet med det, det er ikke kun et evalueringsspørgsmål, jeg tager kun en økonomisk beslutning her, men jeg er ikke sikker på, at det er tilladt. Men det er bare illustrativt, det er bare totalt illustrativt for, at det er et særligt tidspunkt at have den slags investeringsmuligheder.
Dave:
Okay. Nå Ben, mange tak. Det har været meget, meget indsigtsfuldt, jeg har lært enormt meget. Og ærligt talt er det virkelig overraskende, at folk ikke taler om dette. Så jeg gætter på, at det måske er mit sidste spørgsmål til dig, er hvorfor der ikke bliver talt mere bredt om dette?
Ben:
Ja, det var så sjovt at være her. Alle taler om dette, men tilbage i begyndelsen af februar var jeg besat af pandemien, februar 2020. Og vi skulle til Californien, mine børn og min kone og jeg, vi skulle være i Californien til Valentinsdag. Og jeg tænkte, at vi ikke kan gå hen og få børnene til at bære masker på flyet, og min kone syntes, at du er ved at miste det, hun var så irriteret på mig, og på et tidspunkt vågnede alle op til det. Der er noget, hvor information skal lække ud til offentligheden, og det tilføjer, det kræver en overvægt af data, før folk vil skifte. Og så sker det på én gang.
Dave:
Folk vil ikke tro på ubelejlige nyheder.
Ben:
Og det er ligesom folk har travlt, det er ikke det, de er fokuseret på. Så der skal bare nok ping til, før folk begynder at være opmærksomme. Så det er derfor... i det mindste tror jeg, det er ligesom... Og selvfølgelig er alle, i dette tilfælde alle deltagerne i det finansielle system, de taler ikke om det, det er det sidste, de vil tale om. De vil gerne sige, at alt er fantastisk. Og det samme med Kina, de er ligesom, alt er fantastisk, vær ikke opmærksom på de døre, vi svejser lukket i Wuhan. Så igen, der er aktive deltagere, der forsøger at forhindre det her i at blive en historie, og det er forvirrende for medierne, og det tager et stykke tid, før det er færdigt.
Dave:
Okay, vi bliver nødt til at følge op med dig, så snart dette udfolder sig, vi ville elske at få din mening, fordi du åbenbart er lidt af en kanariefugl i kulminen lige nu, og advarer os på forhånd. Så vi sætter virkelig pris på din tid Ben, det er altid meget sjovt, når du kommer, så mange tak for at være med.
Ben:
Ja, tak for at have mig.
James:
Tak Ben.
Dave:
Jeg ved ikke, om jeg skal være spændt eller bange lige nu.
James:
Jeg er faktisk ekstremt spændt, fordi jeg føler, at vi alle leder efter den enorme mulighed, og det bliver en stor ting. I et stykke tid har jeg altid tænkt på denne investorkirkegård, og jeg tror, det kunne være en bankmandskirkegård, ikke en investorkirkegård.
Dave:
Ja. Du har sagt dette i et stykke tid, at specifikt, og bare for alle at forstå, vi taler om det meste kommercielt, dette kunne bløde ind i boliger, som Ben sagde, der er alle disse sekundære og tertiære påvirkninger, men det kunne være virkelig interessant for folk, der har... Syndikatorer, folk, der kan rejse penge til at begynde at gå og prøve at købe disse aktiver virkelig billigt lige nu eller i de næste seks måneder, uanset hvad.
James:
Og især fordi bankerne ikke ønsker at eje aktiver. Mange gange vil de ikke have dem, de vil gerne af med dem. Og hvis du har likviditet, vil det gøre en stor, stor forskel i... Jeg har sagt det i et stykke tid, fordi det mærkelige er, at jeg har set folk tjene mange penge over to år, og for seks måneder siden Det ville være som om, åh, jeg er spændt på kontanter. Og jeg tænker, at du lige har tjent så mange penge i løbet af de sidste to år, hvorfor er du bundet til kontanter? Og det kan blive til noget i 2023, der vil være et krav om noget likviditet, og det kan alt sammen være på gaden.
Dave:
Du er en perfekt person til at besvare dette spørgsmål, fordi du gør lidt af hvert, du låner ud, du vender, du køber nødlidende aktiver. Hvis alt det, som Ben tror vil blive udmøntet, gør det, og vi begynder at se likviditetskrisen, faldende priser på erhvervsejendomme, hvordan ville du så se ud for bedst at udnytte det?
James:
For os tror jeg, at vi forsøger at geare op med flere private equity og equity-partnere til, hvor vi forsøger at få nogle større dollars ind på dette. Et godt eksempel er, at vi har lavet flere syndikeringsaftaler i de sidste 120 til 150 dage, end vi gjorde de foregående to år, fordi likviditeten er på klem. Men at samarbejde med investorer, der har kontanter lige nu, er nøglen til alt. Og uanset om det er fix and flip lejligheder, det kunne være burr ejendomme eller cash flow ejendomme, for os vil du gerne knytte til hvor likviditeten er. For os indsamler vi nogle penge lige nu, fordi vi ser muligheden med disse købssedler, køb af misligholdte bygninger og så bare virkelig begynde at opbygge forholdet til disse mennesker med papir.
Og ligesom det Ben talte om, er det svært at få fat i de store banker. Du kan ikke få fat i dem, jeg kender ingen der. Men disse små lokale långivere, du kan kontakte dem og sige, hej, jeg har likviditet, jeg leder efter projekter, lad mig vide, hvad du har. Og jeg kan fortælle dig, at vi har fået nogle ret gode køb for nylig, hvor jeg er ligesom, jeg smider bare et lavt tal ud, og de klarer aftalen. De siger, kan du lukke den om fem dage? Og vi er i stand til at klikke det ud. Så bare at tale med de mennesker, der har været i det rum, alle disse hårde penge fyre, der har chikaneret dig i to år for at låne dig penge, tal med dem, se hvilke muligheder der er og så hold din likviditet ved hånden, lad være med at skynd dig ind i den aftale, sørg for at det er den rigtige.
Dave:
Det er et meget godt råd. Okay, tak James, det var meget sjovt. Jeg nyder virkelig at tale med dig og Ben. Det er altid en samtale på højt niveau, temmelig nørdede og skæve ting, men jeg tror, at for dem af os, der virkelig kan lide økonomien og skruerne i, hvordan det hele fungerer, er dette en rigtig sjov episode.
James:
Åh, jeg elsker at have Ben på. Jeg begynder at nørde, og vi går ned i kaninhuller, de er alle sjove at gå ned.
Dave:
Åh ja, absolut. Da kameraerne slukkede, forsøgte vi at overbevise Ben om at lade os komme ud til DC og hænge ud med ham personligt, så måske vi gør det næste gang.
James:
Åh, jeg er hundrede procent med.
Dave:
Okay, mange tak James, god fornøjelse med spillet.
James:
Ja, gå Hawks.
Dave:
Jeg har ikke rigtig nogen hund i denne kamp, men jeg vil rode efter Hawks for dig, så forhåbentlig behøver du ikke... Må jeg sige det i luften?
James:
Ja, jeg har et stort væddemål på linjen lige nu.
Dave:
Vil du fortælle alle, hvad din indsats er på dette Seahawks-spil?
James:
Ja, jeg tror, min mund fik mig i problemer, fordi vi spiller mod 49ers, de har et bedre talentfuldt hold. Og jeg lavede et væddemål med en af mine gode venner, som også er 49er-fan, om, at taberen skal bære det andet holds logo Speedo til poolen en hel dag. Så jeg håber virkelig, det ikke er mig.
Dave:
Ja. Nå, jeg vil rode til Seahawks for din skyld, men det er et ret sjovt væddemål, og forhåbentlig fortalte du ikke bare for mange mennesker, at dette er slutningen af episoden, så måske er der ingen, der lytter længere.
James:
Ja, alle burde være rod over, at Seahawks vinder, ingen vil se mig i en Speedo.
Dave:
Okay. Mange tak mand, det var meget sjovt. Tak til jer alle for at lytte, dette er vores sidste afsnit på året, så godt nytår til alle, vi sætter stor pris på, at I hjælper os og støtter os gennem vores første år for On The Market, vi ses i 2023.
On The Market er skabt af mig, Dave Meyer og Kaylin Bennett. Produceret af Kaylin Bennett, redigering af Joel Esparza og Onyx Media, researchet af Pooja Jinda, og en stor tak til hele BiggerPockets-teamet.
Indholdet på showet On The Market er kun meninger. Alle lyttere bør uafhængigt verificere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.
Se podcasten her
I denne episode dækker vi
- Nedgearing forklaret og hvorfor så mange investorer er på spil for millioner af dollars
- Hvilken ejendomsbrancher vil blive hårdest ramt når nedgearingskrisen viser sig
- Hvorfor selv banker er overragede og dominoeffekt det kunne forårsage økonomisk kaos
- Scenarierne, der kan udspille sig, når banker begynder at begrænse pengemængden og investorer bliver desperate
- store muligheder for investorer efterhånden som overskudslån forfalder og aktiver begynder at sælge for en brøkdel af prisen
- Hvem vinder og gøre det levende efter massenedgearingen har fundet sted
- og So Meget mere!
Links fra showet
Forbind med Ben:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? Tjek vores sponsor side!
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 måneder
- 15 år
- 15 %
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- evne
- I stand
- Om
- om det
- absolutte
- absolut
- akademisk
- erhvervelse
- tværs
- aktiv
- faktisk
- Tilføjer
- justerbar
- indrømmede
- fremskreden
- Fordel
- rådgivning
- Efter
- mod
- forude
- LUFT
- Alle
- allerede
- altid
- amerika
- amerikansk
- beløb
- ,
- En anden
- besvare
- lejlighed
- lejligheder
- appetit
- Apple
- værdsætter
- tilgang
- argument
- omkring
- aktiv
- formueforvaltning
- Aktiver
- vedhæfte
- opmærksomhed
- attraktivt
- forfatter
- gennemsnit
- tilbage
- Bad
- kaution
- redningspakker
- Balance
- Balance
- Bank
- Bank of America
- bankmand
- Bank
- banksystem
- Banker
- baseret
- I bund og grund
- grundlag
- fordi
- bliver
- blive
- før
- være
- Tro
- BEDSTE
- Bet
- Bedre
- Big
- større
- Største
- Billion
- milliarder
- Sedler
- Bit
- blod
- board
- pin
- Obligationer
- grænse
- låne
- Lånte
- låntagere
- låntagning
- købte
- brand
- Brand New
- Pause
- BRIDGE
- brodannelse
- bringe
- bredt
- mæglere
- budget
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- brænde
- virksomhed
- virksomheder
- købe
- køb nu betal senere
- Købe
- Buys
- california
- ringe
- kaldet
- Opkald
- kameraer
- kan ikke
- kasket
- kapital
- kapitalismen
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- fanget
- Årsag
- forårsager
- center
- Direktør
- vis
- kæde
- lave om
- billig
- kontrollere
- Kina
- valg
- Vælg
- Circle
- By
- klasser
- Luk
- Medstifter
- Kul
- Collateral
- Kom
- kommer
- kommerciel
- erhvervsejendomme
- Virksomheder
- sammenlignet
- fuldføre
- fuldstændig
- komplekse
- kompliceret
- Konceptet
- begreber
- sikker
- forvirrende
- Konsekvenser
- indhold
- fortsættende
- kontroversielle
- Samtale
- Konvertering
- konverteret
- overbevise
- Core
- kunne
- land
- Par
- kursus
- dæksel
- dækning
- dækker
- dækker
- Crash
- oprettet
- kredit
- kreditmidler
- krise
- afgørende
- afgørende
- stykket
- Nuværende
- data
- datapunkter
- Dave
- dag
- Dage
- dc
- deal
- Tilbud
- debat
- debattere
- Gæld
- årti
- december
- beslutning
- Afvis
- Faldende
- Standard
- defaults
- definitivt
- Efterspørgsel
- afhængig
- afhænger
- implementering
- indskydere
- beskrive
- detaljer
- Udvikler
- udvikling
- DID
- forskel
- forskellige
- Fordøje
- videregivelse
- Skærm
- nød
- nødstedte
- Er ikke
- Dog
- gør
- Dollar
- dollars
- Dont
- dommedag
- døre
- ned
- NEDREJNING
- Drops
- dumpe
- i løbet af
- dynamisk
- dynamik
- Tidligt
- Indtjening
- lempelse
- Økonomisk
- økonomi
- effekt
- effekter
- enten
- andetsteds
- muliggøre
- ender
- England
- nyde
- nok
- Hele
- Miljø
- egenkapital
- især
- Essensen
- væsentlige
- ejendom
- Ether (ETH)
- evaluering
- Endog
- NOGENSINDE
- alle
- alles
- at alt
- præcist nok
- eksempel
- eksempler
- ophidset
- eksisterende
- forvente
- forventet
- Forklar
- forklarede
- udvide
- udvidelse
- ekstremt
- vender
- mislykkes
- retfærdigt
- Fall
- Faldende
- bekendt
- berømt
- ventilator
- fantastisk
- fascinerende
- hurtigste
- Favorit
- tillid
- Fed
- gebyr
- Gebyrer
- få
- kæmpe
- Figur
- finansiere
- finansielle
- finansielle system
- finansiering
- Finde
- ende
- fintech
- Fornavn
- Fisk
- Fix
- fast
- Flip
- flow
- fokuserede
- følger
- Forecast
- fremmest
- Videresend
- fraktion
- fra
- frosset
- bære frugt
- fuld
- sjovt
- fond
- finansiering
- fonde
- sjovt
- spil
- kløft
- Gear
- generelt
- genereret
- generere
- få
- få
- Giv
- Go
- Gud
- Goes
- gå
- godt
- Regering
- Regeringens politik
- klasse
- eksamen
- stor
- Guy
- hamret
- Hænge
- ske
- skete
- sker
- Gem
- Hård Ost
- have
- hørt
- stærkt
- hæk
- Hedgefonde
- hjælpe
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- hints
- historie
- Hit
- Hits
- rammer
- holder
- besidder
- Huller
- Forhåbentlig
- håber
- host
- hus
- boliger
- Hvordan
- HTTPS
- kæmpe
- menneskelig
- Hundreder
- hundreder af millioner
- Hurt
- Hype
- SYG
- idé
- KIMOs Succeshistorier
- Påvirkninger
- forestående
- vigtigt
- in
- Indkomst
- Forøg
- uafhængigt
- oplysninger
- SINDSSYG
- Institution
- institutioner
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessant
- Interview
- opgørelse
- investere
- investering
- investeringsbanker
- investor
- Investorer
- spørgsmål
- IT
- selv
- sluttede
- sammenføjning
- slutter sig til os
- Retfærdighed
- Holde
- Nøgle
- børn
- Venlig
- Kend
- viden
- kendt
- Mangel
- største
- Efternavn
- Sidste år
- lanceret
- førende
- lække
- LÆR
- lærte
- læring
- Forlade
- forlader
- LÅNE
- långiver
- långivere
- udlån
- Niveau
- Leverage
- LG
- Livet
- Line (linje)
- Flydende
- Likviditet
- likviditetsklemme
- Lytte
- lidt
- lån
- Lån
- lokale
- logo
- Lang
- lang tid
- længere
- Se
- leder
- taber
- miste
- Lot
- kærlighed
- elskede
- Lav
- Luksus Boliger
- M2
- lavet
- større
- lave
- Making
- mand
- ledelse
- mange
- mange mennesker
- Margin
- Marked
- Markeder
- Masker
- Masse
- massive
- matematik
- modenhed
- midler
- Medier
- nævnte
- Meyer
- Mid
- Mellemøsten
- måske
- Miller
- million
- Millioner dollar
- millioner dollars
- millioner
- fejltagelse
- tilstand
- penge
- pengemængde
- Måned
- måned
- mere
- mest
- munden
- bevæge sig
- multi-familie
- navn
- navne
- næsten
- nødvendigvis
- Behov
- net
- Ny
- nye år
- nyheder
- næste
- Støj
- Normalt
- Noter
- nummer
- talrige
- Obvious
- Office
- kontorer
- Okay
- Gammel
- ONE
- Onyks
- betjene
- operatør
- Udtalelse
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- modsat
- ordrer
- organisk
- Andet
- Andre
- uden for
- samlet
- overraskede
- egen
- ejer
- ejere
- ejer
- betalt
- pandemi
- Papir
- del
- deltagere
- partner
- partnering
- partnere
- dele
- Bestået
- Betal
- betale
- pension
- Mennesker
- procent
- perfekt
- periode
- permanent
- person,
- Personligt
- fænomen
- pick
- stykke
- pipeline
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- spiller
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- politik
- politisk
- politisk
- politik
- pool
- portefølje
- muligheder
- forudsige
- Forbered
- smuk
- tidligere
- tidligere
- pris
- Priser
- prissætning
- private
- Kapitalfond
- sandsynligvis
- Problem
- produceret
- projekter
- egenskaber
- ejendom
- udsigten
- giver
- offentlige
- offentligt
- indkøb
- sætte
- Sætte
- jordskælv
- kvantitativ
- Kvantitative lempelser
- kvantitativ stramning
- spørgsmål
- Hurtig
- hurtigt
- rejse
- hæve
- Sats
- priser
- nået
- Læsning
- klar
- ægte
- fast ejendom
- reel værdi
- grund
- årsager
- for nylig
- recession
- anbefaler
- Recover
- reducere
- registreret
- regler
- regulator
- forhold
- huske
- Lej
- gentag
- repræsentere
- anmodninger
- Kræver
- redde
- svar
- REST
- afkast
- Rich
- Rid
- Rise
- stigende
- rystet
- rod
- rode
- rundt
- haste
- Said
- skyld
- salg
- samme
- bange
- scenarier
- planlægge
- skrot
- skrigende
- HAV
- krydret
- Seattle
- Anden
- sekundær
- securitisation
- se
- synes
- segmenter
- sælger
- Sælgere
- Salg
- forstand
- tjeneste
- skifte
- SKIFT
- chokeret
- skydning
- underskud
- bør
- Vis
- signifikant
- Simpelt
- siden
- enkelt
- Situationen
- SIX
- Seks måneder
- Størrelse
- langsom
- lille
- Small Business
- mindre
- Smart
- Luskede
- So
- nogle
- Nogen
- noget
- Snart
- Kilde
- Space
- rum
- tale
- Taler
- særligt
- specifikt
- Spectrum
- sponsorere
- Sponsorer
- Stakke
- starte
- påbegyndt
- Starter
- starter
- Trin
- Stadig
- stimulus
- bestand
- aktiemarkedet
- Lagre
- Aktier og obligationer
- Stands
- Story
- strategier
- Strategi
- gade
- sådan
- pludselige
- RESUMÉ
- Super
- forsyne
- leverer
- support
- Støtte
- overrasket
- overraskende
- syndikat
- systemet
- Tag
- tager
- tager
- talentfuld
- Tal
- taler
- Talks
- hold
- tech
- vilkår
- tertiære
- Fed
- UK
- verdenen
- deres
- selv
- Der.
- ting
- ting
- Tænker
- tænker
- denne uge
- tænkte
- tusinder
- tre
- Gennem
- hele
- billet
- billetter
- stramning
- tid
- gange
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- Ton
- også
- top
- emne
- HELT
- handle
- Transcript
- overgang
- Treasuries
- statskassen
- enorm
- problemer
- sand
- TUR
- Drejede
- Drejning
- typer
- typisk
- typisk
- Uk
- UK SKATSKYTTELSE
- under
- forstå
- uheldig
- enhed
- kommende
- us
- brug
- sædvanligvis
- værdi
- Værdier
- verificere
- video
- næsten
- bind
- ønskede
- Warehouse
- advarsel
- washington
- måder
- Rigdom
- uge
- uger
- velkommen
- Wells
- Wells Fargo
- Hvad
- Whats
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- kone
- vilje
- vinde
- ord
- Arbejde
- arbejder
- virker
- world
- Værst
- værd
- ville
- skriver
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul