NAR-DOJ-kendelsen fordeler agenter over provision, regler for lommeregistrering

Genudgivet af Platon

Abonnenter: 0

Inman-begivenheder er den bedste måde at lære, forbinde og vokse på. Gå ikke glip af den næste, 8.-10. august kl Inman Connect Las Vegas. Slut dig til os på Aria Resort for at få indsigt i fremtiden, opdage nye strategier og netværke med ejendommens bedste og smarteste. Tilmeld dig her.

A domstolsafgørelse til fordel for National Association of Realtors over en undersøgelse af justitsministeriet har trukket en række reaktioner fra agenter, mæglere og andre aktører i industrien, og demonstreret splittelser inden for branchen over to af NAR's regler om køber-mægler-provisioner og lommelister.

Torsdag tilsidesatte en føderal distriktsdomstol i Washington, DC DOJ's anmodning om oplysninger fra NAR om:

deltagelsesreglen, som kræver, at noteringsmæglere tilbyder et generelt ensidigt tilbud om kompensation til købermæglere for at indsende en notering til en ejendomsmægler-tilknyttet multinoteringstjeneste
den klare samarbejdspolitik, som kræver, at noteringsmæglere indsender en notering til deres ejendomsmægler-tilknyttede MLS inden for en hverdag efter markedsføringen af en ejendom til offentligheden

Det er på nuværende tidspunkt uklart, hvad afgørelsen betyder for DOJ's undersøgelse af NAR's politikker, eller om agenturet vil appellere byrettens afgørelse.

Uanset hvad vil disse regler fortsat blive debatteret, da de også er genstand for flere antitrustsager indgivet mod NAR indgivet af private parter, hvoraf nogle DOJ har grebet ind i og ser ud til at blive ved med at blive involveret i.

Sidste uge, den spurgte DOJ at indsende en amicus brief i en sådan sag vedrørende den klare samarbejdspolitik, og en appeldomstol imødekom styrelsens anmodning. Mandag gav retten DOJ indtil den 13. marts til at indsende sin skrivelse og gav NAR indtil den 20. april til at indsende et svarbrev i sagen.

Agenter, mæglere og andre, der kommenterede Inmans artikel om NAR-DOJ-dommen, var blandede med hensyn til deres tanker om kendelsen og de pågældende NAR-regler.

Nogle betragtede DOJ's undersøgelse som et klassisk eksempel på "regeringsoverskridelse" og roste domstolens afgørelse.

"Den sørgelige kendsgerning i denne sag var, hvad NAR skulle bruge for at forsvare sådan en beslutning om sund fornuft?" sagde Keller Williams medstifter Joe Williams.

Joe Williams

"Det blev betalt af alle de hårdtarbejdende ejendomsmæglere gennem deres kontingent? Klasse[c] regeringsoverskridelse. Godt arbejde NAR!”

Jeff Stewart, en agent hos RE/MAX Homefinders, mente, at undersøgelsen afslørede en statslig bias mod ejendomsbranchen og var efter skat.

"Regeringen kan ikke lide det faktum, at ejendomsmæglere stort set alle er uafhængige entreprenører - med de skattefordele, der følger med," sagde Stewart.

Jeff Stewart

”Der er ca. 2 millioner af os i USA, at de gerne vil være W-2-ansatte. Ændring af andelsprovisionstrukturen vil ikke lægge penge tilbage i sælgerens hænder. Det er en begrænset pulje af ressourcer, og hvis køberne skal betale en købers agent – er det ressourcer, der ville gå til udbetaling og lukning af omkostninger. Det vil bare komme tilbage fra sælgerens hænder i transaktionsindrømmelser for at få handlen til at fungere. Den nuværende administration har åbenbart et kæmpe problem med industrimodellen og jagter skatteindtægter."

Andre betragtede reglerne, som DOJ-undersøgelsen var optaget af, som ikke-spørgsmål.

"Godt; vi har en masse problemer at løse i dette land,” sagde Kevin McGrath, managing broker hos Long & Foster, om rettens afgørelse. "Dette er ikke en af dem."

Sharon Mulholland

"Kontraktloven bestemmer, hvordan agenterne bliver betalt, enten af køberen direkte eller gennem sælgeren, som bruger deres udbytte fra køberens salg af deres ejendom til at betale de agenter, der er involveret i transaktionen," sagde Sharon Mulholland, en agent hos Mulholland Realty.

Dick Stoner, mægler hos Reist Corporation, understregede, at køber-mægler-provisioner ikke er anderledes end andre sælger-incitamenter.

"[En] sælger kan tilbyde alle kampagner, de ønsker, uanset om det er ekstreme annoncer eller opslag på sociale medier eller kommissioner fra køberagenter," sagde Stoner.

"Nogle sælgere af produkter tilbyder betalt 'næste dag' levering og andre incitamenter til at se på og købe deres produkter, og køberbureauets kommissionstilbud er det samme - noget for at tiltrække flere købere (dem med agenter) til det pågældende salg."

Andre opfordrede NAR til at foretage ændringer i de nuværende regler og sagde, at det var NAR, der "overdrev".

"Som agent foragter jeg absolut de klare retningslinjer for samarbejde, som er pålagt af NAR," sagde Patrick Harris, en agent hos RE/MAX Crossroads. ”Jeg synes, det er overdrevet og fagligt usundt. Hvis en sælger ikke ønsker at placere deres ejendom i MLS, men er venlig at markedsføre den på andre måder end NAR, og ingen stat eller lokal forening bør ikke have indflydelse i sagen. Det er mellem noteringsmægleren og sælgeren. I sidste ende bør sælgeren være i stand til at gøre, hvad der er i deres bedste interesse."

"[Hvis] NAR virkelig brød sig om at gøre, hvad der er rigtigt for købere og sælgere, [skal de] erklære Limited Agency og Dual Agency som uetisk praksis," tilføjede han. “Du kan ikke have to mestre og udføre dit arbejde effektivt. Nogen føler sig altid ringeagtet, og den eneste, der virkelig vinder, er kurtage med den dobbelte lønseddel."

Patrick Harris | RE/MAX Crossroads

Med hensyn til deltagelsesreglen talte Harris for at tillade, at køberagentprovisionen blev rullet ind i et købers realkreditlån.

"Hovedårsagen til, at køberagentkommission er integreret i noteringskontrakten, er, at størstedelen af långivere nægter at tillade, at køberagentkommissionen er en del af køberens finansiering," sagde han.

"Det her skal ærligt talt ændres, og hvis det skal ændres med magt, er jeg ok med det. Når det er sagt, så har sælgeren deres repræsentant, og køberen fortjener også at have repræsentation til at forhandle på deres vegne. Hele processen er indviklet.”

Derek Eisenberg

Derek Eisenberg, virksomhedsmægler for rabatmæglerfirmaet Continental Real Estate Group, svarede, at det er en "fejlslutning", at långivere ikke tillader, at køberagentprovisioner finansieres.

"Så længe det er på den afsluttende opgørelse, kan det finansieres," sagde han. "Alligevel hvis en långiver stod på ceremonien, kunne parterne bare skrue prisen op og få sælgeren til at betale den. Der er altid mere end én måde at flå en kat på.”

Ralph Odierna, en agent hos Coldwell Banker Realty, pressede på for, at NAR skulle kræve, at sine medlemmer bruger køber-mægleraftaler, når de får nye køberkunder.

"Noteringsaftalen garanterer en kommission til mægleren, fordi de indgik en kontraktlig aftale, og noteringsagenten er registreret for at repræsentere sælgeren," sagde han. "Købers agent bør være forpligtet til at gøre det samme, indgå en købermægleraftale, så de kontraktmæssigt repræsenterer køberen."

Fran Brooks, en agent hos Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, indvilligede i, at alle køberagenter skulle bruge sådanne aftaler.

"Som salgschef opfordrer jeg kraftigt vores agenter til at bruge dem, få gør det - det burde alle," sagde hun.

Atter andre reagerede på en kommentar fra Stephen Brobeck, senior fellow for forbrugervagthunden Consumer Federation of America, som sagde, at afgørelsen "vil begrænse DOJs mulighed for at undersøge konkurrencebegrænsende industripolitikker, der koster forbrugerne milliarder af dollars årligt."

CFA har presset på for en forbud mod boligsælgere at tilbyde køberagentprovision, og hævder, at praksis udgør "uretfærdig begrænsning af handelen." NAR har fastholdt, at provisioner er og altid har været til forhandling, og at provisioner fastsættes af markedet.

"På NAEBA-konferencen udtalte Steve Brobeck fra CFA, at han mente, at køberagenter blev betalt 'for meget' for ejendomme af høj værdi, og det er derfor, CFA har deres kollektive shorts i en flok!" sagde Andrew Show, købermægler hos Buyer's Resource Realty Services. "Deres opfordring til et 'forbud' er meningsløst og uden fortjeneste."

Brobeck fortalte Inman, at Snow miskarakteriserede, hvad han sagde, og hvad han har skrevet i de seneste rapporter.

"Det, jeg sagde, var, at jeg troede, at industriens forsvar på 5-6 procent provision til en vis grad afspejler deres ønske om at bevare store lønninger for at sælge højprisejendomme," sagde Brobeck i en e-mail-meddelelse.

Steve Brobeck

"Og jeg har aldrig opfordret til et 'forbud' mod disse satser, kun for at støtte industripolitikker, såsom ukoblede provisioner, der ville gøre det muligt for et konkurrencepræget marked at fastsætte satserne. Mit gæt er, at på et virkeligt priskonkurrencedygtigt marked vil den årlige kompensation til de mest kompetente og succesrige agenter stige og ikke falde delvist, fordi der ville være mindre flødeskumning af marginale agenter (identificeret i industriens 2015 FARE-rapport). "

Eisenberg, der har arbejdet som konsulent for CFA, sagde, at mange kommentatorer savnede vagthundens pointe om friheden til at forhandle gebyrer med ens professionelle.

"Hvis to personer kommer i en retssag, forhandler sagsøgeren en lønsats med sin advokat, og sagsøgte forhandler en lønsats med sin," sagde Eisenberg.

"Når 49ers spiller mod Eagles i dag, fordi Philly er vært for San Francisco, får Eagles ikke at sige, hvad 49ers betaler deres trænerstab eller spillere. Når en investor sælger 1,000 aktier i AT&T-aktier gennem Morgan Stanley, kan Morgan Stanley ikke oplyse, hvor meget Merrill Lynch får betalt for at skaffe en køber til den pågældende aktie.

"Ejendom er den eneste branche, hvor køberen ikke kan forhandle, hvor meget deres professionelle personale (køberens mægler) får betalt."

Brobeck påpegede, at hans kritikere ikke har sagt, hvorfor det ikke ville resultere i mere konkurrence om ejendomsmæglertjenester at forbyde sælgere at tilbyde køberagentprovisioner.

"Ingen af kommentatorerne forklarer, hvorfor afkobling af provisioner ikke ville føre til en mere priskonkurrencedygtig markedsplads, et traditionelt konservativt mål, som CFA fortaler for, og som vi ønsker blev delt af ejendomsmæglere," sagde han.

Som svar på en kommentators påstand om, at han havde modsat et tilbud om at debattere, sagde Brobeck, at han og CFA altid er klar til offentligt eller privat at diskutere deres kritik af ejendomsmæglerpolitikker.

"Jeg har gjort det til et punkt at svare til hvert enkelt branchemedlem, der har ringet eller skrevet til mig," sagde han.

"Det, der er overrasket, ja endda forbløffet mig, er, at i løbet af de omkring 30 år, jeg har udsendt rapporter, har hverken NAR eller dets tilknyttede selskaber (med undtagelse af Council of MLSs for nylig) inviteret mig til bestyrelsesmøder eller industrikonferencer, hvor jeg ville har en chance for at forklare og debattere vores kritik.

"I de mange år, vi kritiserede bank- og forsikringspolitikker, blev jeg ofte bedt til deres branchemøder for at diskutere disse politikker."

Brobeck sagde, at han talte med bestyrelsen for CMLS i begyndelsen af december.

E-mail Andrea V. Brambila.

Som mig på Facebook | Følg mig på Twitter