Private Equity: Passive, rentable investeringer, du sandsynligvis aldrig har hørt om

Mindy:
Velkommen til BiggerPockets Money Podcast, hvor vi interviewer Sachin Khajuria og taler om private equity.
Hej, hej, hej, mit navn er Mindy Jensen og med mig er som altid min private equity-støttede medvært Scott Trench.

Scott:
Tak, Mindy. Fantastisk at være her. Og i dag er vi ikke større lommer, vi er private lommer.

Mindy:
Det er vel bedre større privat.

Scott:
Det er rigtigt.

Mindy:
Større egenkapital. Skal vi ikke engang sige det?

Scott:
Det er fantastisk. Mindy og jeg er her for at gøre økonomisk uafhængighed mindre skræmmende, bare for en anden, for at introducere dig til enhver pengehistorie, fordi vi virkelig tror på, at økonomisk frihed er opnåelig for alle, uanset hvornår eller hvor du starter.

Mindy:
Uanset om du vil gå på tidlig pension og rejse verden rundt, fortsætte med at foretage store investeringer i aktiver som fast ejendom eller starte din egen virksomhed, hjælper vi dig med at nå dine økonomiske mål og få penge af vejen, så du kan starte dig selv mod dine drømme.

Scott:
Elsker det. Nå, før vi går ind i det, skal vi tale om private equity. Og jeg ved, at private equity har, jeg vil bruge to ord afhængigt af dit synspunkt, enten et stigma eller en mystik knyttet til det for mange mennesker. Vi ønsker at afmystificere det i dag og gøre det mere tilgængeligt. Bare for at introducere emnet, essensen af ​​det er, at folk vil rejse en pulje af kapital, lad os kalde det en milliard dollars eller tre hundrede millioner dollars. Og de kommer til at bruge den kapital til at investere i virksomheder. De kommer til at købe måske 10, 15, 20 virksomheder, og deres mål er at vokse disse virksomheder til at likvidere dem og derefter sælge dem for at producere overskud og gjort godt over en periode på fem til syv år, de kunne fordoble en milliarder dollars eller 300 millioner dollars eller hundredvis af millioner af dollars og tjene en masse profit for de mennesker, der investerede med dem, og så tjene en procentdel af den fortjeneste.
Så de tjener måske 2 og 20. 2 % af de 1 milliard dollars kan gå til gebyrer, som de opkræver hvert år for at betale deres personale til at betale deres løn, den slags ting. Og så igen, de 20, de 20 % af overskuddet på den trinvise milliard, som de tjener. Så det er en meget lukrativ måde at tjene penge på og en meget kraftfuld måde at opbygge rigdom på. Det er også godt for kommanditister eller investorer, der investerer i fonden, fordi de har chancen for at få bedre afkast, end de kan få på offentlige markeder. Meget i overensstemmelse med konceptet med at investere i en lejlighedssyndikering. For eksempel kan nogen, et stort syndikat rejse en fond og købe flere lejlighedssyndikationer. Det er det samme koncept som private equity-investeringer. Skab en stor fond, køb flere virksomheder, vækst dem eller forsøg at skabe overskud og returner derefter kapitalen til aktionærerne efter tre, fem, syv år.

Mindy:
Inden vi bringer Sachin ind, lad os tage en hurtig pause.
Og vi er tilbage. Sachin Khajuria. Velkommen til BiggerPockets Money Podcast. Jeg er super spændt på at tale med dig i dag.

Sachin:
Mange tak. Jeg er også meget spændt. Jeg elsker det, I laver, og jeg er glad for at være med.

Mindy:
Sachin Khajuria er tidligere partner hos Apollo, et af verdens største alternative kapitalforvaltningsfirmaer og er desuden investor i fonde, der administreres af bl.a. Blackstone og Carlyle, og han har 25 års erfaring med investeringer og finansiering. Så jeg er super spændt på at tale med dig om private equity. Hvad er private equity-modellen, og hvorfor skal jeg bekymre mig om den?

Sachin:
Det er et godt spørgsmål at starte med. Så private equity er i bund og grund et middel til at investere, det er illikvidt, det er privat, det er ikke de offentlige markeder. Og hvad tærsklerne for private equity-investeringer gør, er, at de låner ud til en virksomhed, eller de investerer i, at den virksomhed enten tager kontrol eller en betydelig andel. De søger derefter at forbedre den forretning over en periode på f.eks. fem til syv år. Og så sælger de deres investering. Så de går ind, de søger at forbedre sig, og så går de ud. Så sagt sådan lyder det meget enkelt, ligesom at købe et hus eller en lejlighed, gøre det ud og så sælge det. Men selvfølgelig her gør vi det hovedsageligt med driftsvirksomheder i stedet for blot aktiver, anlægsaktiver.
Så grunden til, at dette er vigtigt for dig, hvorfor du bør bekymre dig, er, at private equity ikke er en esoterisk del af Wall Street. Det er overalt. Det er i kemivirksomheder, energiselskaber. Kunne være ejeren af ​​dine børns børnehaver. Det kan være ejeren af ​​de hospitaler, du går på. Det kan være udlån til en række virksomheder, som du bruger eller forbruger produkter og tjenester fra. Din arbejdsgiver kan være ejet af private equity.

Scott:
BiggerPockets er en private equity-støttet virksomhed.

Sachin:
Værsgo. Så det er nok den vigtigste grund til, at du skal bekymre dig, faktisk, at BiggerPockets er en private equity-støttet. Men bortset fra vittigheder er det absolut vigtigt, at du indser, at det ikke er Wall Street, det er Main Street. Og når du først indser, at private equity-selskaber er investeret på tværs af økonomien på samme måde, som du tror, ​​at store offentlige virksomheder er vigtige, alle de store teknologiske navne, Apple, Amazon, Microsoft osv., ved du sikkert på grund af COVID, alle de store pharma-navne nu, Pfizer og AstraZeneca eller så videre og så videre, du har virkelig brug for at kende de store finansielle navne. De store finansnavne, især siden finanskrisen, hvor mange banker trådte tilbage fra udlånsaktiviteter og andre aktiviteter, som private equity har trådt ind i, er de store finansnavne som Blackstone, Carlyle og så videre.
Og så hvis du kender til Apple og Amazon i den offentlige verden, og du ikke rigtig kender til nogle af disse store private equity-selskaber i den private verden, er det noget, der skal ændres. Og der, hvor det virkelig rammer hjem, er, når du ser på din egen portefølje. Hvis du ser på, hvad der skete med din egen portefølje i '22, kunne det have været hårdt, som det var for mange mennesker. Hvis man ser på udsigterne for '23, er udsigterne ikke store. Hvis du ser på din egen portefølje og spørger dig selv, uanset hvad jeg er investeret i, er jeg så investeret i fast ejendom? Har jeg offentlige aktier? Er jeg 60-40? Som mange mennesker plejede at være i aktier og obligationer. Bliver jeg tilstrækkeligt kompenseret for de risici, jeg har taget? Og forstår jeg virkelig disse risici? Eller skulle jeg overveje at lære mere om private markeder, illikvide markeder, hvor jeg måske har råd til at låse lidt kapital op i et stykke tid, men samtidig vil jeg ikke få den volatilitet, som vi i øjeblikket ser på de offentlige markeder og jeg kan, hvis jeg træffer den rigtige beslutning, tjene et højere afkast pr. risikoenhed.
Giver det mening? Jeg ved godt, at det er et langt svar på dit spørgsmål, men giver det mening? Der er to dele, hvad det er, og hvorfor du skal bekymre dig.

Scott:
Absolut. Jeg mener, det er gennemgående. Det er en stor del af økonomien. Hver dag interagerer vi med virksomheder, der er private equity-støttede, uanset om vi ved det eller ej.
Kan du forklare, hvorfor det er blevet så udbredt? Hvordan tjener disse virksomheder penge? Hvordan skaffer de kapital? Hvordan investerer de det? Hvorfor har private equity dette, jeg vil bruge to ord afhængigt af, hvem den person, der taler, er, det har et stigma eller en mystik forbundet med det i den store finansverden? Hvorfor er det så lukrativt?

Sachin:
Så lad os bryde det ned. Så nummer et, alt kan kun virkelig lykkes over en længere periode, hvis det leverer. Dette er ikke en etårig boble, dette er ikke en seneste mode, det er ikke drevet af krypto, der måske eller måske ikke fungerer, eller en anden tendens, der er dukket op i den seneste tid. Dette er noget, der langsomt er vokset, men folk har ikke rigtig været klar over det. Grunden til, at det er vellykket, er, at de mennesker, der udfører denne aktivitet, de professionelle investorer, der driver private equity-firmaer og laver handlerne på vegne af investorer, pensionsfonde, statslige formuefonde og i stigende grad enkeltpersoner, de generelt har succes med at øge mængden af ​​kapital, der er kommet ind, så det beløb, der går ud, som de returnerer, er mere, end de bringer ind. Og det er virkelig drevet. Succesen er det, der har drevet denne industri.
Nu smider jeg et nummer ud. Industrien er omkring 12 billioner dollars i størrelse, så den er ikke så stor som de offentlige markeder, men den er ved at nå dertil. Og jeg tror, ​​at det i det næste årti sandsynligvis vil overstige 20 billioner. Så i vores børns levetid kan du se på snesevis af billioner af dollars af penge, der forvaltes af private markedsfirmaer, hvilket kun er et astronomisk tal. Og når du tror, ​​at mange af disse fonde bruger gearing oven i de penge, der er forpligtet til dem, når de foretager investeringer, er den faktiske købekraft et multiplum eller vil være et multiplum af det, titusindvis af billioner af dollars. Så derfor er den så stor. Årsagen er, at det generelt virker i gennemsnit. Det virker generelt, fordi det leverer. Det er ikke løn pr. gevinst. Det er ikke en hedgefond, hvor mærket går op, mærket går ned, det er kontanter i kontanter. Gammeldags. I sidste ende. Hvis du ikke får penge ud, er der et problem. Du burde få kontanter ud og mere udbetalinger, som du sætter ind. Og så kan du beregne dit multiplum af kontanter, du har sat ind, og det interne afkast, IRR, på, hvor meget du ved, genererer på årsbasis for at få der.
Så grunden til, at det er lukrativt, som du udtrykker det, at gå til anden del af dit punkt er, at incitamentet for investeringsprofessionelle er meget anderledes end ved passiv investering. Dette er meget aktiv investering i en skala på flere billioner dollars. Så i passiv investering investerer du i en god ETF, lad os sige. De opkræver måske 10 basispoint, 50 basispoint, eller måske en investeringsforening lidt mere, afhænger af strategien, afhænger af virksomheden, men de tager generelt ikke en del af overskuddet. Her tager de en del af det overskud, du tjener, og det er virkelig derfor, de gør det. De vil have et administrationsgebyr, der normalt er de 2 % eller en variation på 2 % af aktiver under forvaltning er administrationsgebyret, men de gør det ikke rigtigt for det. Selvom det kan ende med at blive et stort tal med den slags tal, vi har talt om. De gør det virkelig, fordi de vil tage en del af overskuddet.
Lad os tage noget som industriens benchmark, som er 20 % af overskuddet. Hvis du giver dem en milliard dollars, er du en stor pensionsfond, og de fordobler det for dig. De har tjent dig en milliard dollars, uden at du har lavet så meget arbejde eller noget arbejde gennem investeringens levetid. Selvfølgelig har du overvåget det, du har opretholdt relationer, du har gjort alle de vigtige fiduciære ting, men du har ikke arbejdet på aftalerne. De har taget din milliard, som millioner af lærere rundt om i landet kunne bidrage med, og de har lavet den til 2 milliarder. Det, de vil gøre, er, at de tager 20 %.
Så med andre ord, hvis man sætter administrationsgebyrerne til side et sekund, den milliard af overskud, der er blevet genereret, vil de beholde 200 millioner og de vil give dig 800 millioner. Man kan sige, ja, det er 200 mio. Ja, men de har tjent dig 800 millioner, som du ikke ville have tjent, hvis du gjorde det selv. De 200 millioner, selvfølgelig, de professionelle tager selvfølgelig ikke det hele selv, det er givet til de mennesker, der investerer i de midler, de lægger op. Så de 20 %, der kommer ind, fordeles derefter på alle investorerne og så selvfølgelig de professionelle investeringsfolk.
Så gå til stigmatiseringen, se, det er først og fremmest store tal, og alt, der har meget store tal forbundet med sig, genererer opmærksomhed. Uanset om det er milliardæren i Silicon Valley, eller det er en milliardær industrimand, eller når vi går tilbage til, da vi plejede at have konglomerater, plejede fyrene at lede de store konglomerater i landet, før de blev brudt op. Ethvert af disse store tal, disse store kompensationer vil tiltrække opmærksomhed. Og jeg tror, ​​at det kan vippe diskussionen om opfattelsen i nogle kredse. Jeg tror, ​​det er en del af det mystiske [uhørbare 00:11:55] stigma.
Den anden del er indtil for nylig, de fleste af disse firmaer var private partnerskaber. Den mystiske del kommer ind, fordi der bare ikke var rigtig meget talt om, kendt om, der er ingen rigtige hjemmesider. Disse var generelt private partnerskaber, selvom de forestiller sig store mængder penge. Det, der er rigtig godt, er, at de største er blevet offentliggjort. Og så nu er de i det væsentlige offentlige virksomheder, og der er en enorm mængde afsløring om, hvem der arbejder i dem, hvad deres baggrund er. Du kan læse 10K'erne, køerne, du kan blive investor i aktien. Du kan sikkert købe noget af gælden, hvis de udsteder noget gæld. Så det er derfor, jeg tror, ​​at der tidligere har været stigmatisering på nogle af de involverede numre, noget af mystikken omkring det, og jeg tror, ​​at mystikken falder, efterhånden som vi lærer mere om de handler, der er involveret i private equity, efterhånden som vi lærer mere om de personer, der er involveret i private equity.
For i sidste ende er dette i høj grad en menneskelig forretning, Scott, der er intet automatiseret ved det. Det handler om dommen fra håndfulde individer, der administrerer milliarder af dollars eller i nogle tilfælde hundredvis af milliarder af dollars. Jo mere vi ved om de mennesker, der gør det, jo mere vi kigger bag gardinet, jo mere forstår vi det og forhåbentlig bliver vi fortrolige med de fyre, der gør det godt og finder ud af, hvor vi skal være at placere vores penge til at styre vores egen økonomiske fremtid.

Scott:
Fantastisk. Lad os gå ind på nogle af personerne. Gå os igennem, hvordan et typisk dealteam ser ud, og hvad disse private equity-professionelle gør i hverdagen.

Sachin:
Nå, lad os selvfølgelig tage min erfaring med, at de større virksomheder har en tendens til at være rimelig stramme i måden, de forvalter ressourcer på. Så du vil typisk ikke have snesevis af mennesker, der arbejder på en transaktion. Du vil have et kerneteam af investeringseksperter. Disse fagfolk vil være, kald det, tre, fire, måske fem, men efter min erfaring er det typisk som tre, fire fyre. En af de mest seniorer, en der kommer i møllen og en der styrer tallene. Og måske er der en smule dobbeltarbejde, hvis aftalen er særlig kompleks, eller den har bestemte vinkler, der er flere geografiske områder involveret, eller der er forskellige produkter involveret, eller måske skal der et par personer til at analysere det, men det er generelt i enkeltcifrede, kan vi sige, med hensyn til aftaleholdene. Og de er virkelig bundet til hoften, de arbejder sammen nat og dag, og de er på en måde i gang med at forstå en sektor og branche og derefter præsentere investeringsideer for investeringsudvalget for at få dem godkendt.
I de fleste firmaer tror jeg, især efter min erfaring, min mening, at de bedste firmaer, de mennesker, der laver aftalerne, så forbliver med disse aftaler gennem aftalernes levetid. Så de går ikke bare væk, de rådgiver ikke bare om projektet og forsvinder så. De bliver ved de aftaler. Så faktisk, hvis du tænker over det Scott, bliver det en stor del af deres liv. Hvis du ejer dette aktiv i fem, syv år, er det fem, syv år af dit liv, at du skal arbejde på denne aftale og sørge for, at det bliver en succes. Du startede aftalen, du er 25, du er 30, 32, måske endnu ældre, når du har forladt. Så du har en massiv interesse i, at det her går godt, fordi det ikke kun er en stor del af dit job, det er en stor del af dit liv.
Det er generelt sådan, deal kassen er konstrueret. Og oven i det, vil du ofte have masser af driftseksperter, lidt ældre fyre, og disse kvinder og mænd er i 50'erne eller derover, måske har der været tidligere administrerende direktører for industrier, der er relevante for denne virksomhed, og disse driftsrådgivere vil være en del af bænken for at hjælpe med særlige input. Og så har du selvfølgelig alle tredjepartsrådgivere, bankfolk, advokater og så videre og så videre. Men vi taler i starten om, hvem der er i kerneteamet, hvem der er inde i firmaet.

Scott:
Hvor mange aftaler ville et dealteam lave eller arbejde på?

Sachin:
Det er et rigtig godt spørgsmål. I fuld flow ved at begå kapital, er det svært at gøre mere end to, selvom jeg har set nogle mennesker strække tre. Men i virkeligheden, når du lige skal til at forpligte dig, er det svært at gøre mere end to, og i mange tilfælde er det kun én. Men når du leder efter, kan du selvfølgelig se på mange projekter på samme tid. Så du jonglerer sådan set alle sammen med projekter på forskellige stadier.
Jeg mener, den måde jeg vil beskrive det på er, hvis du er læge eller kirurg, og du analyserer en tilstand, når du laver analysen af ​​undersøgelsen, kan du se på mange patienter, men du er kun nogensinde vil lave en operation på samme tid, håber jeg i det mindste. Så det filtrerer ned til, hvad du virkelig skal gøre, og så udvides det igen, når du har gjort det. Når først du har gjort handlen, og du har investeret pengene, føler du selvfølgelig ikke bare, at arbejdet er udført. Det hårde arbejde starter for alvor. Du sætter pengene ind, du har ikke tjent nogen, før de er kommet ud, og selvfølgelig laver du det her for investorerne. Og så når du først har forpligtet dig til en transaktion, arbejder du sandsynligvis på nogle få på samme tid igen, indtil du afslutter, hvorefter det igen bliver mere intenst. Men det kan være år tilbage.

Scott:
Så bare for at opsummere et par punkter indtil videre, fortæl mig, om jeg har ret her. Vi har et fiktivt private equity-firma, der har rejst en milliard dollars fra pensionsfonden, der er et investeringsudvalg bestående af folk, der er de endelige godkendere af investeringsbeslutninger om at købe eller sælge ejendomme, og der er aftalehold, der arbejder på individuelle aftaler eller bringer aftaler til dette investeringsudvalg. Disse aftaleteams kan være så lidt som tre eller fire personer, og de kan arbejde på to til tre investeringer ad gangen, sandsynligvis kun to i slutningen af ​​dagen. Er det en god opsummering af, hvor vi er?

Sachin:
Ja, jeg mener sandsynligvis to, hvis de er meget levende, eller hvis de er ved at forpligte sig, måske endda kun én. Men hvis du leder efter, kan du gå op til at se på fire, fem, seks transaktioner på samme tid. Men du vil selvfølgelig gerne balancere at kunne begå dybde i et transaktionsprojekt med bredde på tværs af at være et fuldt udnyttet medlem af teamet. Og så er vi i den rigtige boldgade afhængigt af hvilken fase af projekterne. Korrekt.

Scott:
Okay, fantastisk. Og dette private equity-selskab vil købe, hvor mange virksomheder, og hvor værdifulde vil disse virksomheder være?

Sachin:
Så her er svaret, det afhænger helt af hvilken slags virksomhed. Jeg mener, hvis du rejser en milliard dollars, vil du ikke bruge 1 milliard hele fonden i én transaktion. Så du spreder det sandsynligvis over mindst 10, måske 15, måske endda 20 forskellige investeringer. Selvom nogle virksomheder har en meget koncentreret strategi, og de kunne sige, ja, vi vil højst have 10 i en bestemt sektor, eller mindst 100 millioner pr. handel, så de har mindre end 10 af egenkapitalen. Men det kommer an på.
Jeg vil sige, jo større fonden er, selvfølgelig, lad os sige, at du har en fond på 20 milliarder, vil du søge at være effektiv. Du ønsker ikke at skrive $50 millioner checks og bruge alle disse ressourcer, fordi det sandsynligvis kræver næsten lige så mange ressourcer eller timers arbejde at arbejde på en lille aftale, som det gør en big deal. Så hvis du har en meget stor fond, vil du ligesom sikre dig, at checken giver mening i forhold til de ressourcer, du har. Men jeg synes som en meget, meget grov tommelfingerregel, at jeg ville blive overrasket, hvis du lægger mere end 5 til 10 % i en enkelt aftale. Du kan starte højere end det og derefter syndikere ned, med andre ord sælge noget af din egenkapital videre til investorer, der ønsker en ekstra eksponering uden for fonden. Men du vil omhyggeligt styre, hvordan du konstruerer din portefølje, for uanset hvor ret du tror, ​​du kan have, hvis du tager fejl, og du har lagt 20 % af din fond i én sektor, er det en udslettelse. Så mener jeg, at det sandsynligvis er katastrofalt for fondens resultater.

Scott:
Så er det rimeligt at sige, at et private equity-selskab med en milliard dollars i aktiver kan købe 1.5 til 2 milliarder dollars i samlet virksomhedsværdi ved at bruge gearing, og det vil være fordelt på 10 til 15 handler? I en typisk verden vil det naturligvis variere på tværs af disse virksomheder.

Sachin:
Jeg vil sige, at du sandsynligvis ville have en smule mere indflydelse på det. Så jeg vil sige, at hvis du har 1 mia. i egenkapital, har du sandsynligvis mere end 2 mia. i købekraft, måske endda 3 mia. Men jeg vil sige et sted mellem 2 til 2.5 milliarder af købekraft.

Scott:
Fantastisk. Og hvor mange mennesker beskæftiger disse virksomheder? Det er højst sandsynligt tusindvis af ansatte, der er ansat i de virksomheder, der er købt af denne fond?

Sachin:
Kunne være snesevis af ansatte, hvis det er en folk som forretning, men hvis det er en tung forretning, kan det selvfølgelig være hundreder eller tusindvis af ansatte pr. virksomhed. Nu er det selvfølgelig ansatte i porteføljeselskabet, ikke i private equity-firmaet. Så de er ansat i investeringsselskabet, som private equity-selskabet vil have sine midler til at investere i.

Scott:
Fantastisk. Og det er altså den mekanisme, hvorved private equity er i stand til at kontrollere så meget af amerikansk rigdom og amerikansk forretning med så få mennesker. Sandsynligvis mange mennesker, der lytter til denne podcast, kender ikke nogen, der arbejder i private equity, men mange af virksomhederne, måske halvdelen af ​​de virksomheder, de har interageret med i år... Har været to, tre dage inde i året, da denne optagelse , halvdelen af ​​de virksomheder, de interagerer med på daglig basis, kan være ejet eller støttet af private equity i mange tilfælde.

Sachin:
Det bliver en god portion Scott. Men frem for kontrol, vil jeg sige indflydelse. For husk, private equity-folk, de forveksler ikke sig selv som ledelse. De træffer ikke CEO-beslutninger. De hjælper og vejleder eller interagerer med, arbejder med, samarbejder med ledelsesteamene i disse virksomheder. Så det er indflydelse på tværs af økonomien i stor skala, i stor skala.

Scott:
Så lad os gå igennem det. Hvad er indflydelsen, hvilke beslutninger træffer disse private equity-professionelle? Vi forstår, ja, at foretage investeringen i virksomheden i første omgang. Men hvad er de beslutninger, de ville træffe i driftsfasen, i den fem til syv år lange periode, og hvornår det så er tid til at sælge? Hvordan påvirker de beslutninger i disse faser?

Sachin:
Nå, måden at påvirke typisk gennem bestyrelsen. Så du ville have bestyrelsesrepræsentanter, du kan kontrollere bestyrelsen, hvis du har købt virksomheden direkte, og du ville have en ikke-direktør tilstedeværelse i bestyrelsen, du er ikke en direktør. Det er meget vigtigt at forstå det. Du skal have fremragende ledelse. Og nok det hårdeste arbejde i denne handel udføres på butiksgulvet af ledelsesteamene, ikke af private equity-professionelle. Det er kombinationen, det er den symbiose af arbejde mellem private equity-investeringsprofessionelle og ledelsesteamene, der giver anledning til, at værdi forhåbentlig skabes over tid.
Når du nu går ind i en aftale, har du en investeringsafhandling. Du vil sige, jeg tror, ​​at disse ting kommer til at ske for denne virksomhed på denne måde eller på denne måde, og hvis vi kan styre, at disse ting sker og også få disse ting til at ske, kan det være en forbedring i produktlinjen, det kan koste omkostninger. cutting, kunne være opkøb, kunne være bedre finansiering, så tror jeg, at når vi forlader, vil vi have denne gruppe af resultater for vores afkast ved exit. Så det, de gør hele tiden, er at kalibrere den investeringsafhandling, hjælpe med at eksekvere den, fungere som sparringspartner for ledelsen, skabe netværk, skabe kontakter. Det er ret detaljerede ting. Jeg mener, meget af det arbejde, der sker ind imellem bestyrelsesmøderne, man møder ikke bare op til et bestyrelsesmøde en gang hver anden måned, hygger sig med dem, diskuterer tingene i bestyrelsen og forsvinder så bare. Meget af arbejdet foregår i arbejdssessioner mellem bestyrelsesmøderne.
Så du er lidt som en ekstra ressource, giver det mening for ledelsen i den virksomhed? Og du er en stærk ressource, fordi du som virksomhed vil have en masse data, der kommer ind fra hele verden. Det er et af de kapitler, jeg har lagt i bogen, der hedder Biblioteket. Der er et enormt bibliotek af informationer, som disse firmaer har om sektorer på tværs af økonomien, og du vil give den information på den rigtige måde, under de rigtige forhold, i den rigtige form, i samarbejde med ledelsesteamet for at hjælpe dem med at træffe beslutninger. Sådan virker det. Du hjælper ledelsesteamet med at træffe beslutninger.
Nogle gange skal man selvfølgelig træde til, måske skal man skifte ledelse. Det ville være din beslutning, hvis du gjorde det som en professionel private equity-investering, som et team. Men i bund og grund arbejder du med dem for at træffe beslutninger, og i sidste ende vil du arbejde sammen med dem for at finde ud af, hvem de rigtige personer at sælge til er, hvis du skulle gå offentligt, fordi du selvfølgelig har været privat hele tiden, eller skal du sælge til en anden enten et andet private equity-firma eller et strategisk firma i slutningen af ​​perioden?

Scott:
Fantastisk. Kan du give et eksempel eller to på vellykkede handler i private equity?

Sachin:
Jo da. Det er vigtigt, selv hvis de lykkes, at jeg ikke gennemgår casestudier af rigtige transaktioner, men jeg kan give et hvilket som helst antal eksempler, der er opdigtet.

Scott:
Hvad med et eksempel fra din bog, som-

Sachin:
Ja, sikkert.

Scott:
Hvad med et af de fiktive eksempler fra din bog, som jeg syntes var fremragende?

Sachin:
Jeg tror, ​​at et af de bedste eksempler faktisk er meget relevant i dag. Så i dag er gearing dyrt. Renterne er steget. I dag er det ikke let at rejse gæld, som det var, lad os sige, for et par år siden eller endda et år siden. Så hvad private equity-selskaber gjorde sidste gang, det skete, som var i finanskrisen, var, at de faktisk ændrede takt næsten fuldstændigt. Og en række af dem så på sektorer, som private equity typisk ikke investerede i. Så de skabte virkelig nye sektorer til investeringer. Et af de bedste eksempler på det var inden for forsikring.
Så hvis du tænker på forsikring, er du ligesom forsikring, det er måske lidt kedeligt, giver det virkelig mening for private equity at købe og sælge? Det er ret teknisk, ret specialiseret. Men det, der skete i finanskrisen, var en række virksomheder, efter finanskrisen, 2008, 2009 plus lignende forhold som i dag, selvom de var endnu mere akutte, begyndte de at se på denne sektor og indse, ja, hvad hvis jeg ikke gør det lægge så meget gæld i denne aftale, og jeg er i stand til at sætte flere penge på arbejde ved at investere i al egenkapital eller hovedsageligt i egenkapital, og jeg køber en virksomhed, der ikke er så direkte korreleret til makroøkonomien? Så lige fra starten, gætter du ikke på, hvornår der er en recession, eller hvor dyb den er, eller hvornår du kommer ud. Du siger, lad os bare gå væk fra det. Lad os til en vis grad afkoble det og se på en virksomhed, der har en anden cyklus end konjunkturcyklussen.
Det tog, tror jeg, mere end et år med læring, uddannelse, forskning i forsikringsbranchen. Og så begyndte de at købe disse virksomheder, og de indså, at der er meget arbejde at gøre på aktivsiden. Med andre ord, float, de penge, som vi alle betaler i præmier og så bare sidder i disse selskaber, og hvordan de forvalter de penge, fordi nogle gange blev pengene ikke forvaltet så godt hos forsikringsselskaber. Der er meget at gøre på ansvarssiden, nogle gange skrev forsikringsselskaberne virksomheden for at få den størst mulige bog for en virksomhed, fordi det var sådan, de blev kompenseret. Hvem har den største bog? Hvem skriver mest forsikring? I modsætning til, overraskelse, overraskelse, hvem tjener mest på den forsikring, de skriver?
Så du kan begynde at tænke på en masse ret ligetil måder, som de så på disse virksomheder, som var lad os sige uelskede eller ubemærkede, og de begyndte at vende tingene om. Sagt, lad os trimme, hvad der sker på aktivsiden. Lad os trimme, hvad der sker på ansvarssiden. Lad os forbedre omkostningerne. Måske var IT'en ikke så avanceret, lad os offshore nogle ting. Og så begyndte de at foretage opkøb. Og så før du ved af det, da vi begyndte at dukke op på finanskrisen og de offentlige markeder kom tilbage og handleaktiviteten generelt kom tilbage, var de i stand til at forlade de forsikringsselskaber, som der tidligere var, lad os sige, uopdagede gens, upolerede eller hvad jeg kan lide at kalde smarte tilbud, som de havde købt til eller omkring eller endda under bogført værdi. Med andre ord betalte de ikke nogen reel goodwillpræmie over den bogførte værdi af balancen. Og de var i stand til at sælge dem som en værdifuld franchise et par år senere. De gjorde dette i virkelig stor skala, milliarder dollar plus checks pr. aftale.
Det synes jeg er et rigtig interessant eksempel og sikkert et, hvor jeg på forhånd ikke ville have, og måske mange af dine lyttere, ikke ville have tænkt på det. Wow, er mit forsikringsselskab ejet af private equity? Åh, det er interessant. Hvad betyder det? Hvordan påvirker det mig? Betyder det, at jeg får bedre service, dårligere service? Hvad sker der? Det synes jeg er et af de store generationsskifter, store skift vi har set. Og nu er der selvfølgelig så mange private equity-selskaber i forsikringsbranchen, som de aldrig var i før.

Scott:
Hvordan er afkastet fra private equity? Det er den fundamentale grund til, at vi her diskuterer dette, er det giver afkast og måske mere end alternativer eller har historisk set. Hvad har de været, og hvad er dine udsigter for dem, for afkast i private equity i de næste par år? Du lyder ret bearish.

Sachin:
Ja, så jeg tror, ​​det er her, det er lidt ligesom at sige, hvad udsigterne er for alle aktier på det offentlige marked, eller hvad er udsigterne for alle aktier, eller hvor gode film vil blive, som de udkommer næste år? Du kan bare ikke give et generisk svar. Du skal være meget mere specifik. Og hvis vi ser på den slags firmaer, vi taler om i min bog, taler vi om vinderen, dem, der konstant klarer sig godt. De kan have op- og nedture, de kan selvfølgelig lave fejl, men generelt set er kørselsretningen op, op. Generelt bliver de større, og de returnerer mere kapital, end de trækker ind, fordi de pr. fond klarer sig godt. Private equity-handler har en tendens til at have to håndtag på afkastet i form af IRR, i det mindste.
Så hvis du for eksempel har en kapitalfond, der giver dig 12 % om året, er du måske ikke så tilfreds med det, især når renten, Fed rammer renterne, hvor de er. Hvis du ved, du kan lægge penge i statskasser og tjene 5 %, kan du være bekymret, hvorfor du låser penge inde over 5, 7 år plus, og du kun tjener 12. Jeg tror, ​​du virkelig ser på 20'erne i termer af IRR'er. Det er sådan set der, jeg begynder at tænke, at-

Scott:
Efter gebyrer.

Sachin:
Efter net-net, net-net af alting. Det er det, der begynder at ligne en private equity-investering for mig, en god en. Det er et meget kraftfuldt filter, for ligesom når du ser på alle hedgefonde eller alle aktier eller alle obligationer, er der vinderne og fyrene i midten, og der er folk, der ikke klarer sig så godt. Så jeg tror, ​​at succesrige private equity bør have en track record med denne form for håndtag.
Nu er de meget vigtige forbehold for det, hvoraf en er årgangen. Man kunne have årgange, hvor alle blev fanget, og så de 12%, man fik, var mod 5% for alle andre. Du er nødt til at se på det og bare acceptere det og ikke på en måde vise nag til firmaet, sige hvorfor kun er 12? Og du skal også se på, hvad alle andre gør. Og jeg ser personligt også på, hvad likvide markeder gør, for husk, dine penge er låst inde. Så i et år, hvor S&P tjener 20 %, kan du se på dit private equity-selskab og sige, hvordan kan det være, at min dårligt likvide investering kun tjener 22? Men hvad nu, hvis S&P det næste år taber 20 %, og din private equity-investering stadig optages med yderligere 5, 10 plus? Pludselig bliver du forelsket i den. Du bliver, åh, det er fantastisk.
Så det er derfor, vi har denne samtale, som går ud på at se på din portefølje og spørge dig selv, kan jeg låse en del af min kapital op? Og hvis jeg virkelig kan låse det inde, og jeg ved, at det stort set er låst, hvor laver jeg så mit hjemmearbejde for at finde ud af, hvilke af disse strategier, der giver mening for mig, for mit eget tilfælde, mine personlige forhold, og skal jeg have eksponering for private markeder? Og du kan ende med at tænke, at jeg skal lægge 10, 20, hvad som helst, procent af min portefølje i dette, når jeg lærer mere om det og ændrer den slags eksponeringer, jeg har.

Mindy:
Okay, så jeg er en almindelig person. Hvordan kan jeg investere i private equity og private markeder, eller skal jeg være en akkrediteret investor eller endda en kvalificeret køber?

Sachin:
Det er et godt spørgsmål. Så først og fremmest, hvis du er offentligt ansat, er du sandsynligvis allerede investeret i private equity, eller der er en stor chance for, at du er det, men du kan bare ikke følge det så tæt eller endda vide om det. Så lærere, brandmænd, politikvinder og mænd, mange af de pensionskasser, der forvalter disse offentlige pensionssystemer, allokerer de ofte til private equity. Det betyder selvfølgelig ikke, at du træffer beslutningen, men det betyder, at de mennesker, der driver de pensionskasser, som dine penge går ind i, og millioner som dig, allerede er i private equity. Mange af dem.
Den nemmeste måde at finde ud af det er bare at slå det op. Du slår op på hjemmesiden. Slå op, om de har en allokering til det, der kaldes private equity eller alternativer. Altså alternativer til aktier og obligationer. Det er alt, hvad det betyder i virkeligheden. Der er meget jargon i branchen. Du er sikkert allerede en investor. Jeg tror dog, at det, du mener, er, hvordan jeg selv træffer beslutningen om, hvorvidt jeg skal gå ind eller ej.
Nu var det historisk kun for institutionelle investorer. Så begyndte du at få disse feeder-midler fra de store formueforvaltere, som ville samle relativt stadig store checks, tror jeg, 500,000 checks, 250,000 checks og derefter aggregere en masse af disse og derefter præsentere et bundt af disse checks til et kapitalfond og sig, se, vi har rejst 300, 400, 500 millioner fra alle disse individuelle rimeligt velhavende folk, og så ville de få en tildeling. Det, der sker nu, er, at private equity, det er der ikke helt, men det går, detailhandel som en regulering ændrer sig langsomt, efterhånden som private equity-selskaber lærer om, hvordan man leverer produkter til detailmarkedet. Så jeg vil ikke sige, at den er der endnu. Jeg tror, ​​at feeder-fondene og de mennesker, der samler checks, nu sænker tærsklen. Så det er ikke som hundredtusindvis af dollars, det er nu i titusindvis af dollars. Men de træffer stadig beslutningen for dig, du betaler dem, og så går de ud og træffer en investeringsbeslutning.
Men inden alt for længe, ​​inden for de næste par år, vil vi have en situation, hvor jeg ikke er sikker på, at du kan downloade den på din smartphone, men du vil være i stand til at logge ind og vælge den eller den eller den kapitalfond, du vil investere i ligesom man kan i dag med offentlige midler. Derfor synes jeg, det er en trend, du skal gå foran og lære mere om, før valget er over dig, og du ikke ved, hvad du skal gøre.

Scott:
Fantastisk. To opfølgende spørgsmål der. I praktisk forstand, hvis jeg ønsker at investere i de næste seks måneder, og jeg er en akkrediteret investor, og jeg vil sætte 50 ind, hvad er den mekanisme, hvormed jeg bogstaveligt talt kan gøre det? Hvad er mine muligheder?

Sachin:
Hvis du har den slags penge, arbejder du sandsynligvis sammen med nogen i en eller anden forstand for måske ikke nødvendigvis at administrere dine penge, men i det mindste tale med om penge eller rådgive om penge. Hvis det er en bank, lad os sige, du arbejder med-

Scott:
Alt jeg gør er at lytte til BiggerPockets penge.

Sachin:
Så i så fald er der en række firmaer, der samler disse kontroller for dig, og de er rimeligt nemme at finde. Jeg vil ikke tilslutte nogen af ​​dem. Men du kan nemt finde disse firmaer, der udfører samlede kontroller. Nu, afhængigt af hvor du bor og alle reglerne og så videre, er det måske eller måske ikke muligt for dig på det niveau at lægge penge i dem endnu. Men du bør bestemt gøre research for at se, om du er på det niveau, hvor du som en akkrediteret professionel investor er i stand til at gøre det.
Du vil sikkert også opdage, at nogle af de store kapitalforvaltere allerede har fået fonde, som du kan investere i, som har nogle elementer af private equity i sig. Men jeg tænker, at hvis det er noget så kortsigtet som i de næste seks måneder, hvordan gør jeg det så? Du har virkelig brug for at tale med en professionel formuerådgiver og se, hvad der er på menuen, der er relevant for mig i min jurisdiktion, givet min portefølje, og du skal virkelig få det rigtige råd om, hvad menuen er. Og så ærligt talt, hvis det var mig, tager du dig tid til at lære om præcis, hvad det er, du går ind til. Vælg ikke bare et varemærke, vælg ikke bare det, der er på menuen og find ud af, hvad de historiske afkast er, lær mere om produktet. Bare at investere i noget nyt. Man ville ikke lige pludselig gå ind i en boligblok på den anden side af landet uden at lave sine lektier. På samme måde skal du ikke bare sige, ja, jeg er berettiget til det, lad mig bare gå efter det.
Så jeg tror, ​​taler til professionelle rådgivere, formueforvaltere og så videre. Der er mange i, hvad jeg vil kalde den velhavende gruppe, der er begyndt at tale mere om dette, og du vil se, hvad der er på menuen for dig. Det er sandsynligvis det bedste næste skridt i den tidsramme, da industrien fortsætter med at udvikle produkter, der er skræddersyet til en person som dig selv.

Scott:
En sidste tanke her. Går vi tilbage til for eksempel en milliard-dollar-fond og 2 og 20. En milliard dollars, jeg kommer til at tjene 20 millioner om året, det er de 2 %, i administrationsgebyrer. Sandsynligvis kommer meget af det til at betale personalet, dealteams, for eksempel, der kører mange af disse aftaler. Og de kommer til at få 20% af overskuddet på dette. Er der en incitamentsrisiko der? I den forstand, at det klart tilskynder private equity-teamene til at rejse så meget kapital som muligt og drive så meget profit som muligt. Og der er et element af et gratis spin, hvis du vil i det, ikke? Jeg rejser kapitalen, og jeg får 2 % uanset hvad der sker, og jeg får 20 % af overskuddet, hvis der er nogen. Ville det ikke give mening bare at hæve så meget, som jeg overhovedet kunne, og gå efter det? Og hvis jeg mister det, okay, jeg er ude. Og hvis jeg vinder, så tjener jeg hundredvis af millioner af dollars i det scenarie.
Er der en lille smule incitamentrisiko der, eller opfordrer det industrien til at tage mere risiko eller opføre sig for aggressivt i nogle tilfælde efter din mening?

Sachin:
Efter min mening nej. Fordi du ville være ude af drift med én fond, og du ville sandsynligvis aldrig arbejde igen. Sådan skal man ikke opføre sig. Så du skal huske, at der er masser af regler, eksamener, licenser, tilsyn. Hvis du har rejst penge fra andre mennesker, og du blæser dem bare for at få managerhonorarerne, tror jeg, du ser på alle mulige problemer, og det er åbenbart bare den forkerte ting at gøre.
Jeg tror, ​​at det, du kan finde, selvfølgelig er, at du kan lave fejl, og hvad mange af disse udtryk har, eller det, der kaldes en forhindringshastighed. Så du skal have mindst et vist afkast for at kunne få de 20%. Så det er ikke sådan, at du kan få 1% afkast, og du får 20% af de 1%, du ofte skal lave, de siger ofte, at 8% er en minimumshurtig, du skal lave. Du får 20% over de 8, og hvis du rammer 8%, så er der en indhentning. Så du får 20% af alt. Men vilkårene varierer naturligvis fra fond til fond. Men jeg har ikke set det som et problem i de sidste 25 år.
Det, jeg har set som et problem, er selvfølgelig ikke alle virksomheder, der får det rigtige. Og det, jeg forsøgte at gøre i min bog, er at destillere lektionerne om, hvordan man identificerer på en meget sund fornuft, ingen nonsens måde, hvad er de vigtigste DNA-træk? Hvad er de principper, som jeg har set fælles for de virksomheder, der fortsat har succes gennem markedsmiljøer? Og de har alle, hvis ikke de fleste af dem, hos disse firmaer.
Så det, jeg har set ikke fungere, er, når nogle firmaer bare har... De ansætter alle de samme smarte mennesker. Lad os antage, veluddannede, velmente, kloge mennesker, ærlige mennesker, alt det, og de alle gør dette af de rigtige grunde. Og nogle virksomheder kan slå aktiemarkedet år efter år, måske nemmere, når aktiemarkedet er på vej ned, men nogle mennesker gennem markedsmiljøet kan fortsætte med at præstere. Og nogle, hvis man ser på en 10 års track record, 20 år endda, kan de ikke. Hvad er anderledes? Hvad sker der? Hvad synes jeg om de differentierende faktorer? Det tror jeg er der, svaret ligger på dit spørgsmål. Det vil sige, at der er visse træk i de bedste firmaer, der tillader dem, jeg tror, ​​at blive ved med at udvikle sig, blive ved med at forbedre sig, og de har et bestemt DNA. Det er derfor, jeg tror, ​​de vil fortsætte med at vinde, som de har gjort i de sidste 25 år plus.

Scott:
Jeg ved godt, jeg sagde det sidste, men jeg har en anden idé, noget andet, der lige dukkede op i mit hoved, nemlig stigende renter. Renterne stiger. Det betyder, at du skal gøre det bedre med din aftale, have endnu bedre resultater for private equity-handler, så de giver mening. For hvis renterne bliver højere, vil det reducere mit cash flow i løbet af handlens levetid. Hvis jeg bruger gæld, vil det skade min evne til at sælge i den næste fase.
På de offentlige markeder bliver det prissat med det samme, fordi alle oplysningerne er offentlige, aktierne handles på daglig basis. Private equity-selskaber kan f.eks. holde i mange år. Så det, vi har set i sidste halvdel af 2022 og sandsynligvis på vej ind i 2023, er, at aftalevolumen kollapser. Der er bare ikke lavet ret mange aftaler. Betyder det, at værdiansættelserne er faldet i private equity-området efter din mening, og at de bare ikke er blevet realiseret af virksomhederne, fordi de er mindre likvide og ikke handles på samme måde som offentlige aktiemarkeder? Ser du det som en modvind på vej ind i næste år?

Sachin:
Så der er et par ting der. Så lad os prøve at pakke hvert af disse punkter ud. Så der er ingen tvivl om, at et miljø med høje renter vil skade mange aftaler, hvis disse aftaler, hvis disse aftaler, var baseret på, at renterne forbliver meget lave i aftalens varighed. Der kræves mere cashflow, uanset om du ruller det op i en form for plukkerente, betaler i naturalier eller sammensætter renten, eller om du betaler kontant. Selvfølgelig, hvis dine renteudgifter er højere, så er det en anden brug for de kontanter, der kan bruges enten til at vækste virksomheden eller til at tilbagebetale udbytte til investorerne eller en kombination af de to eller et andet virksomhedsformål.
Men jeg tror, ​​at gå tilbage til det, jeg sagde i det foregående punkt, så køber de bedre firmaer ikke virksomheder, hvor de antager, at multipla forbliver høje for evigt, og renterne forbliver lave for evigt. Det gør de ikke. De siger, lad os antage, at multipla trækker sig sammen, fordi vi er i en boble, eller vi er i et robust aktiemiljø, lad os antage, at renterne kun er kunstigt lave på grund af først finanskrisen og så desværre COVID. Og så tror jeg, det virkelig afhænger af transaktionerne, men generelt, ja, det burde være sværere for alle, når renterne er høje, hvis de har optaget gæld på disse investeringer.
Hvordan er det prissat? Nå, de fleste værdiansættelser foretages naturligvis kvartal til kvartal, især hos de store virksomheder, og i det mindste dem, jeg har set uden at give noget væk, afspejler forskelle i miljøet ret præcist. Men selvfølgelig er det på en måde teoretisk, for ja, det er gået ned i dette kvartal, det kan gå op i næste kvartal, men før det er solgt, ved du det ikke rigtigt. Jeg har set masser af handler, nogle af de mest spændende aftaler, spændende på mange måder, hvor investeringen blev skrevet ned, fordi tingene bare ikke gik særlig godt, men netop fordi de var i stand til at holde handlen i 7 år , måske endda 10 år, de vendte det om, og måske lavede de endda en dobbelt i slutningen af ​​det. Det er meget svært at gøre på de offentlige markeder, især hvis du har ledelsesteams, der måske er blevet udskiftet inden for den tidsramme. Her er aftaleholdene, det er deres aftale, det er et problem, men det er dit problem, det er vores problem. Så du bliver ved med det måske i op til 10 år.
Så jeg tror, ​​at en af ​​fordelene ved modellen, igen, for en del af din kapital, der giver mening for dig, er en af ​​fordelene ved modellen, at du har disse meget afstemte investeringsprofessionelle på linje i den forstand, som du har været at tale om Two and Twenty, er en enorm tilpasningsmekanisme, fordi du virkelig tjener penge, når og kun hvis investorerne tjener penge. Og så vil du ikke bruge 10 år af dit liv og ikke tjene noget. Du ønsker selvfølgelig, at alt skal lykkes, og du bliver ikke ændret som et ledelsesteam, som professionelle investorer med få måneders eller års mellemrum. Så som et resultat, er det ikke Wall Street, det er ikke investeringsbank, der er ingen reel ansættelses- eller fyringsmentalitet, som du har set i Wall Street gennem årtier. Typisk er disse hold rimeligt stabile. Så du vil se værdiansættelser gå op og ned. Men jeg tror, ​​at fordelen ved at holde det i længere tid, jeg tror, ​​det er til fordel for investorerne igen for den del af deres kapital, som de har det godt med at låse inde.
Jeg synes en positiv ting ved højere renter, selvfølgelig kommer det ned til, at private equity-selskaber er meget gode til at pivotere. Hvis du finder ud af, at der er sektorer, der er bedre at investere i, når renterne er højere, kunne være en lånevirksomhed, kreditvirksomhed, kunne være en bank, kunne være noget andet, som drager fordel af et højere rentemiljø, vil de dreje til det. Og de vil sige, fantastisk, ligesom vi ombestemte os, og vi tegnede forsikring, eller vi kiggede, og vi laver nu pharma, lad os se på at få mere kredit. Og et af de mest spændende områder at investere i i dag er faktisk privat kredit, hvor man i modsætning til mange af de offentlige kreditfirmaer ser, hvad der er sket med højforrentede obligationer og gearingslån. Jeg mener, de markeder blev ramt i '22. Privat kredit har faktisk været ret attraktivt for disse private equity-selskaber, for disse alternative kapitalforvaltningsfirmaer, fordi de er i stand til at dreje og sætte flere ressourcer i den del af virksomheden, der kan drage fordel af de høje renter. Giver det mening?

Scott:
Absolut. Sværere og sværere at få gode afkast på aktieinvesteringer, men grunden til det er, at renterne stiger. Det er klart, at det oplagte skridt så er at sætte mere eksponering i gæld. Disse typer af private udlån kan give rigtig gode afkast, 10 plus procent i nogle tilfælde, når man medregner pointene ved origination og 8, 9, 10% renterne i en stor del af gælden. Så elsker det. Jeg vil vædde på, at vi vil se, at en masse private equity fortsætter med at skifte til det område.
Så Sachin, jeg forstår, at det rigtige svar er at tale med din formuerådgiver om at gå ind i private equity, men ærligt talt føles det som om, at der i det mindste burde være et sted at indtaste dette på Google for at lære om dette eller finde ud af private equity-investeringer . Hvad er der derude, som jeg kan begynde uden at skulle bare gå helt igennem en hyret privat rådgiver? Er der noget tilgængeligt på internettet?

Sachin:
Så se, det er et rigtig godt spørgsmål, og jeg tror, ​​at en af ​​de ting, industrien mangler, er god uddannelse for alle på en no-nonsens måde om private markeder, ikke kun private equity, men alle private markeder, inklusive investering i ejendomsinfrastruktur, privat kredit og så videre. Nu er der gode ressourcer hist og her. Du vil lære noget af det meste, der er derude, uanset om det er en akademisk tekst eller en praktikertekst, men ofte er det ikke rettet mod en bred masse velhavende, lad os sige, publikum. Hvis det er skrevet af en praktiserende læge om sig selv og deres egen livshistorie, er det, hvad du får. Hvis det er en akademisk tekst, kan den være mere teoretisk eller måske et meget dybt dyk ned i en bestemt transaktion. Det eksisterer bare ikke rigtigt for alle, og det var en af ​​grundene til at skrive 2 og 20 var for at prøve at få alle til at forstå, hvordan godt ser ud? Hvad er kriterierne for succes, som jeg har set? Hvad skal du være på udkig efter, når du begynder at undersøge denne branche i dybden for dig?
Jeg tror, ​​at vi gennem nogle sponsorer gav folk, der købte store mængder af bogen, tusindvis af eksemplarer til alle de community colleges, som vi kunne finde i hele Amerika. Jeg tror, ​​vi har givet omkring 1500 eksemplarer af bogen til indre bybiblioteker, små folkeskoler, steder, hvor vi virkelig ønsker, at alle skal læse denne bog, låne den, give den tilbage til biblioteket, låne den, låne den og virkelig prøve at forstå dette af alle de grunde, vi talte om. Men det burde virkelig være noget, som flere mennesker kan lære om på en meget let, fordøjelig bidstørrelsesmåde, hvor folk ikke forsøger at sælge dig noget, de prøver bare at oplyse dig om din rejse for selv at beslutte, om det giver mening for dig. Så jeg synes, branchen gør det så dårligt.
Når det er sagt, er der mange kurser, du kan tage på gymnasier. Der er websteder, brancheorganet, American Investment Council har faktisk en anstændig hjemmeside, men jeg tror, ​​det går lidt tilbage til det, du sagde om mystikken, og måske i nogle kredse en vis skepsis over for industrien, og ikke alle ville tro alt, hvad de læser eller lytter til, fordi de på en måde spekulerer på, om nogen forsøger at sælge dem noget. Så jeg tror, ​​der er plads til det, og jeg er sikker på, at det vil komme, fordi en af ​​de vigtigste dele, det, der vil gøre detailinvesteringer i private equity meget vellykket, er, hvis alle kender til det, og de føler sig godt tilpas med det, de er. bliver uddannet om, før de bliver bedt om at købe det.

Scott:
Elsker det. Det lyder som om vi har brug for private lommer, en BiggerPockets til private equity for at nedbryde dette og hjælpe folk med at uddanne sig. Men et godt sted at starte, jeg vil sætte det i stikkontakten for dig, er igen din bog Two and Twenty: How the Masters of Private Equity Always Win. Igen, jeg nød det virkelig og troede, at det var en fremragende primer inden for private equity og virkelig validerede de erfaringer, jeg har haft i løbet af de sidste fire år, hvor jeg har arbejdet med vores partnere hos McCarthy Capital.

Sachin:
Tak.

Scott:
For dem, der lytter, kan du finde et link til Sachins bog, nogle af de ressourcer, du lige har nævnt, og shownoterne på biggerpockets.com/moneyshow374

Sachin:
Tak skal du have. Det har været en sand fornøjelse. Jeg er meget taknemmelig. Tak skal du have.

Mindy:
Okay, det var Sachin Khajuria, og det var et ret dybt dyk i private equity. Scott, hvad syntes du om episoden?

Scott:
Jeg har virkelig stor respekt for Sachin. Jeg synes igen, hans bog, Two and Twenty, jeg syntes var en rigtig sjov læsning og en rigtig god introduktion til private equity. Han er tydeligvis meget bullish og har længe været branchedeltager, og det har han ret til at være. Jeg tror, ​​at der er gode og dårlige ting ved private equity, men jeg tror, ​​det er en rigtig god mulighed for folk, der har midlerne og er villige til at lægge hjemmearbejdet i for at lære om bestemte fonde og bestemte strategier, som de kan investere i. Det er en fantastisk måde at potentielt opnå bedre afkast, som du kan få på aktiemarkedet eller endda i fast ejendom i nogle tilfælde. Hvis du er villig til at acceptere mere risiko og har mindre likviditet, er du ikke i stand til at sælge eller høste disse kontanter, før private equity-selskabet realiserer afkastet ved at sælge virksomheder eller likvidere virksomhederne.

Mindy:
Scott, du har lige sagt noget, som jeg gerne vil understrege, men det kan jeg ikke, fordi dette er et lydformat, så jeg vil tage det op igen. Du sagde, at dette er en fantastisk mulighed for folk, der er villige til at lave deres lektier. Jeg parafraserer, fordi jeg ikke kan huske de præcise ord, der blev brugt. Gør dit hjemmearbejde om dette. Sig ikke bare, åh, Mindy og Scott havde denne fyr med i showet, derfor må private equity være det næste sted, jeg skal sætte mine penge ind.
A, du behøver ikke at være investeret i alt. Og B, hvis du investerer i noget, skal du forstå, hvad du laver. Så hvis denne episode fascinerede dig, og du vil lære mere om private equity, skal du absolut lave dit hjemmearbejde. Gå og køb denne bog, foretag research og lær mere om dette, før du kaster penge i vinden og opdager, åh, jeg vidste ikke, hvad jeg lavede, og jeg har bare mistet det hele.

Scott:
Absolut. Ja. Det er ikke noget, man bare skal dumpe penge i. Og jeg vil sige det samme for andre typer investering hvor. En praktisk anvendelse af dette er, at hvis du overvejer at investere i en syndikering eller syndikeret fond, vil de bruge et koncept, der ligner det, Sachin lige har beskrevet her. Faktisk har syndikatoren en endnu bedre model end mange private equity-selskaber, fordi de vil opkræve en variation på 2 og 20, et administrationsgebyr. Lad os sige, at der rejses 100 millioner dollars til at investere i lejlighedskomplekser. De vil opkræve 2% eller $2 millioner om året for at administrere pengene. De får en variation på to 20% af overskuddet, måske med en foretrukken tærskel. Og i det syndikeringsrum vil syndikatoren få et overtagelsesgebyr. Når de køber aktivet, får de typisk omkring 1% af handlen i et anskaffelsesgebyr, som en ejendomsmægler ville, der i mange tilfælde går i deres lommer. Altså en meget lignende model. Denne model er konsistent på tværs af mange ting, og jeg tror, ​​det er essentielt at forstå den, hvis du ønsker at komme ind i verden af ​​alternativ investering. Vigtigt for at forstå kompensationsstrukturen og hvad incitamenterne er for forvalterne af dine penge og derefter at gå ind i, hvad de specifikke strategier, de bruger, er for at tjene penge.

Mindy:
Absolut. Det er vigtigt at forstå, hvad du investerer i, før du sætter dine penge derind.
Okay, Scott, jeg vil sige, at den upassende vittighed i begyndelsen af ​​showet blev bragt til dig i dag af vores producer, Caitlin Bennett. Tusind tak, Caitlin, for den inspiration.

Scott:
Større menige.

Mindy:
Det afslutter denne episode af BiggerPockets Money Podcast. Han er Scott Trench, og jeg er Mindy Jensen og siger, pas på isbjørn.

Scott:
Hvis du nød dagens afsnit, så giv os venligst en femstjernet anmeldelse på Spotify eller Apple. Og hvis du leder efter endnu mere pengeindhold, er du velkommen til at besøge vores YouTube-kanal på youtube.com/BiggerPocketsMoney.

Mindy:
BiggerPockets Money blev skabt af Mindy Jensen og Scott Trench, produceret af Caitlin Bennett. Redigering af Exodus Media. Copywriting af Nate Weintraub. Til sidst en stor tak til BiggerPockets-teamet for at gøre dette show muligt.