Løfter, løfter: Hvad hvis en kommerciel lejer ikke optræder?

Løfter, løfter: Hvad hvis en kommerciel lejer ikke optræder?

Tidsstempel: 11. januar 2023 kl. 10
Kildeknude: 1898388

Erhvervslejekontrakter kræver, at lejere betaler husleje. Det krav er dog kun begyndelsen. Lejere er også enige om at bidrage til ejendomsskatten. De er enige om at opretholde forsikringen. De er enige om at holde rummet rent og i anstændig stand. De er enige om at rapportere visse oplysninger til ejendommens ejer. De er enige om ikke at sætte skrammel på fortovet eller grimme skilte i vinduerne. Kort sagt lover de at gøre alle mulige ting ud over blot at betale husleje. Mange lejere gør, hvad de lover, men nogle gør ikke. Hvad kan en ejendomsejer i så fald gøre?

Hvis du læser en erhvervslejekontrakt, vil du se, at ejendomsejeren kan opsige en lejekontrakt, hvis lejeren ikke overholder sine løfter. Lejekontrakten siger også, at hvis lejeren misligholder, kan ejeren gå ind i rummet og fjerne lejeren og dens ejendele. Ejeren har også ret til at skifte låse eller slukke for forsyningerne. Ejeren skal muligvis give lejeren en advarsel og en henstandsperiode for at rydde op i sin handling, men i sidste ende giver en lejers misligholdelse udlejeren ret til at udøve alle former for drakoniske retsmidler. Mange erhvervslejekontrakter siger også, at ejendomsejeren i tilfælde af misligholdelse kan trække på lejerens sikkerhedsdepositum og kræve, at lejeren genopbygger det, tilbagekræve gratis leje tilladt under lejers indledende opbygning og fremskynde lejen gennem lejemålets ophør. Ja, hvis du læser en erhvervslejekontrakt, lægger den op til en masse skræmmende ting, der kan ske for en lejer.

Ikke så hurtigt! Domstolene vil ofte stå i vejen for en ejendomsejer, der ønsker at opsige en lejekontrakt eller foretage andre drakoniske handlinger. Domstolene vil konkludere, at lejerens synder ikke var slemme nok til at retfærdiggøre opsigelse eller lignende handlinger. Lejeren vil ofte love at gøre det bedre. Retten vil ofte tro på lejeren og give dem en chance til, en tredje chance og en fjerde. For at toppe det hele vil denne proces ofte ske i et uhyggeligt langsomt tempo, i det mindste i New York City, fordi domstolene er så overvældet af udlejer-lejer-tvister og andre krav.

Nettoresultatet er, at ejendomsejere ikke skal tro, at de faktisk har ret til at opsige en lejekontrakt eller udøve andre ekstreme rettigheder for en lejers misligholdelse, især hvis det er en misligholdelse, som lejeren kan hævde er uvæsentlig. En smule ubetalt husleje kan være ligegyldigt. Mange måneders ubetalt husleje ville det nok ikke være, men retten ville nok alligevel give lejeren mere tid. Det ville stadig tage et stykke tid at nå frem til den beslutning. Et revet fortelt kan være en immateriel overtrædelse af lejers pagt om at opretholde rummet som en klasse "A" restaurant, men manglende opretholdelse af forsikring, som lejekontrakten kræver, er det muligvis ikke. Det er op til dommeren. Mange dommere synes at mene, at ejendomsejere bare ejer ejendom og får penge, har akkumuleret massive likviditetsbeholdninger gennem årene og burde være i stand til at suge dem op - ingen af ​​dem er typisk sande.

Som reaktion herpå bør ejendomsejere overveje at indbygge i deres lejekontrakter evnen til at reagere på lejers misligholdelse på måder, der er mindre dramatiske end at opsige lejemålet eller fjerne lejeren fra det lejede rum.

Renter og morarenter på ubetalt husleje er det første og mest åbenlyse våben, som enhver ejendomsejer bør indbygge i sin lejekontrakt. Det er forbløffende at se, hvor mange lejemål, især ældre, der ikke giver mulighed for disse betalinger. Domstole vil normalt håndhæve dem, selvom det kan tage et stykke tid. Hvis en lejer indser, at det i sidste ende vil være på krogen for morarenter til en høj sats og sene gebyrer, kan det bare skabe et nok incitament til at betale til tiden. Hvis lejeren mangler penge, vil en ejer ønske, at lejeren har et incitament til at betale husleje før andre forpligtelser.

Lejere påtager sig også mange betydningsfulde forpligtelser ud over forpligtelsen til at betale husleje. En bekymret ejendomsejer kan forsøge at indbygge økonomiske foranstaltninger i lejekontrakten for at reagere på visse misligholdelser. For eksempel, hvis en lejer lover at holde åbent bestemte tidspunkter, så vil en domstol sandsynligvis ikke tillade ejeren at opsige lejemålet, hvis lejeren overtræder sit løfte, men en domstol kan meget vel håndhæve en formel betaling for hver time, lejeren er lukket, da de blev enige om at holde åbent. Det hjælper for ejendomsejeren at inkludere sprog, der forklarer, hvorfor betalingen er rimelig, og hvorfor det er vigtigt for lejeren at holde åbent.

Mange andre leasingrelaterede forhold kunne også konverteres til betalingsforpligtelser. Som et andet eksempel, i stedet for at forbyde lejeren at sælge deres lejemål eller fremleje pladsen til en anden, kan lejemålet måske automatisk tillade visse transaktioner af denne type, men også kræve en lejejustering, hvis de opstår. Det behøver ikke at være en binær eller "ja/nej" situation.

Hvis lejemålet har en kautionist, og ejendomsejeren bekymrer sig om, at kautionisten opretholder en vis økonomisk styrke, vil en domstol formentlig ikke tillade, at ejendomsejeren kan opsige lejemålet, hvis kautionisten kommer under den krævede økonomiske standard. Lejemålet kan dog i stedet kræve en lejeforhøjelse for at kompensere ejeren for at tage mere risiko end forventet.

Hvis lejeren tillader at affald hober sig op de forkerte steder eller på de forkerte tidspunkter, vil enhver lejekontrakt ofte give ejendommens ejer mulighed for at rydde op i rodet på lejers regning. Det kan måske give mere mening blot at pålægge et gebyr for at lave rod, igen med en forklaring på, hvorfor det er vigtigt, at sådanne rod ikke skal ske, og hvorfor afgiften er rimelig.

Kort sagt bør enhver ejendomsejer forsøge at give sig selv et arsenal af både store og små våben til at bruge mod en misligholdt lejer. Disse våben kan omfatte opsigelse af lejekontrakter, men de bør også omfatte mindre foranstaltninger, der vil give ejeren en praktisk løsning på enhver misligholdelse, eftersom domstolene ikke uden videre vil opsige lejekontrakter.

Nøglen her er at skabe mindre og mere umiddelbare konsekvenser for dårlig opførsel. Små og umiddelbare konsekvenser kan være mere smertefulde end større, som sandsynligvis ikke overlever en domstols undersøgelse. Hvis ejendomsejeren kan og vil fremskynde hele den leje, der skal betales under de sidste syv år af en lejekontrakt, og lejeren pludselig skylder seks eller syv cifre i fremskyndet leje, så vil mange lejere bare give op. Det betyder normalt at campere ude i rummet uden at betale husleje og drive lejerens virksomhed, indtil marskalen eller sheriffen ankommer.

Ejendomsejerens drakoniske rettigheder kan efterlade lejeren uden håb. Derfor stopper lejeren ofte med at forsøge. Mindre konsekvenser kan i hvert fald nogle gange være tilstrækkeligt til at oplære en lejer i, at ejendomsejeren ikke altid skal være den sidste, der får løn efter løn, leverandører og udlodninger til lejers ejere. Ejendomsejeren er ikke lejers partner! På den anden side, hvis lejeren er ejendomsejerens de facto partner, så ønsker ejeren at kunne foretage små, men seriøse tiltag for at inspirere lejeren til at tage dette partnerskab seriøst.

Tidsstempel:

Mere fra Forbes RE