The Unsung Hero Of New York Real Estate 2022 og hvad det betyder for 2023

The Unsung Hero Of New York Real Estate 2022 og hvad det betyder for 2023

Tidsstempel: 31. december 2022 kl. 4:33
Kildeknude: 1856406

Historien om fast ejendom i New York i 2022 var en fortælling om to markeder.

Året startede i bedste velgående, da køberne skrev under på rekordmange kontrakter i februar og marts. Så rullede april rundt, og markedet begyndte at skifte. I efteråret virkede det, som om de værste tider var kommet. Køberne var få, og kontraktvolumen faldt betydeligt, og frygten for priskollaps boblede op. Men efterhånden som 2022 slutter, er ejendomsmarkederne i New York beroliget. Køberne haster ikke, sælgerne haster ikke, og priserne kollapser ikke. Markedet føles rorløst, og fortællingerne er på drift. Opsvingshistorien er slut.

Som sådan er næste år, 2023, fri til at skrive sin egen historie.

Med Mark Twains indsigt om, at "historien ikke gentager sig selv, men ofte rimer" i tankerne, er det nu et glimrende tidspunkt at se tilbage på ebbe og flod i 2022 for bedre at forstå konteksten, der driver markedet ind i den ukendte fremtid.

Købere

Forårets travle sæson 2022 startede med efterspørgsel på rekordniveau. Antallet af ventende salg i januar lå hoved og skuldre over tidligere år.

Selvom dette hovedsageligt var på baggrund af en solid vinter, fortsatte momentumet, og køberne var ude i februar og marts. Lave renter understøttede meget af denne entusiasme, men begyndte at stige i begyndelsen af ​​2022. I april, da de tilpassede renter for første gang i flere år passerede 5 %, skiftede markedet ned. Da sommervolumen faldt fra svimlende højder til mere typiske niveauer, skiftede opfattelsen fra genopretningstilstand til normaliseringstilstand.

Spol frem til efterårets aktive sæson — som, som det viste sig, ikke var særlig aktiv. Et sammenlignende blik på den procentvise ændring i det rullende 30-dages gennemsnitlige kontraktunderskrevne tempo siden 1. oktober 2019 viser, at tempoet i 2022's efterårssæson faldt et godt stykke under tempoet mellem 2019-2021. Efterspørgselskurverne starter alle nogenlunde ens, men den matte karakter af 2022 var tydelig efter et par uger. Hvad angår købere, hvad er hastværket? Renterne var høje, og rabatterne var lave.

Efterhånden som 2022 svinder ud, er det fantastiske skift i markedstenor fra høj til lav tydelig. Rekordhøjene for ventende salg i januar forsvandt langsomt til præstationer i bunden af ​​pakken.

Sælgere

Fokus for gendannelsesfortællingen var centreret omkring købere. Efterhånden er de utallige grunde til at købe bolig gennem de sidste par år velkendte: mere plads, lave renter og stigende priser. Den usungne helt i både markedets stigning og fald er udbuddet.

På vej op, da efterspørgslen steg, gjorde udbuddet generelt ikke. Dette skabte en følelse af knaphed. Nye annoncer blev hårdt bestridt, og købere blev påtrængende. Bemærk, at i løbet af de sidste ti år er det kun 2021 og 2022, der har vist et fald i udbuddet fra januar til februar, hvor udbuddet typisk begynder at bygge op i forventning om den kommende travle sæson. Tæt udbud er fordelagtigt for sælgere, fordi deres notering har en tendens til at få stjernebehandling, men det langsomme dryp af produktet bidrog til at forlænge markedets løb og afholdt købere fra fuldt ud at udnytte den løftestang, de forventede.

Men det, der gør udbuddet til en helt, er, at lige så meget som det ikke steg under opløbet, steg det heller ikke under nedgearingen. Dette var især tilfældet i løbet af efteråret, da lageret typisk opbygges efter Labor Day i forventning om efterårets købere og derefter aftager, efterhånden som disse købere materialiseres.

Mærkeligt nok var det præcis, hvad der skete i 2022, bortset fra, som vist ovenfor, at der var langt færre købere i år. Alligevel faldt lagerbeholdningen i næsten samme tempo, om ikke lidt hurtigere end de fleste år. Denne mangel på opslag tyder på en aftagende interesse blandt potentielle sælgere. For mange sælgere er et salg trods alt en optakt til et køb. Priserne forblev klistrede, så eventuelle potentielle sælgere ville i det væsentlige handle ned på dette tidspunkt - og derfor haster det ikke.

Priser

Hvad angår priser, indikerer et kig på den gennemsnitlige pris pr. kvadratmeter af videresalg af lejligheder – en god proxy for den samlede prishandling – at 2022 prægede et lille fald i de generelle lejlighedspriser i løbet af året. Efter at have nået de seneste højder på $1,472 per kvadratfod i første og andet kvartal, faldt priserne en smule til $1,439 i tredje kvartal, da markedsskiftet blev tydeligt.

Da dette mål er beregnet ved hjælp af salg, der sandsynligvis blev indgået i kontrakt flere uger, hvis ikke måneder før lukning, indeholdt faldet på 2 % i tredje kvartal stadig mange salg, der blev indgået i andet kvartal.

Derfor forventede mange, at fjerde kvartal tydeligere ville vise prisforringelsen i takt med, at efterspørgslen faldt. Interessant nok, selvom fjerde kvartals svage præstationer udløste bekymringer om faldende priser, tyder et tidligt kig på pristiltag i løbet af kvartalet, at på trods af det dramatiske fald i salgsvolumen, er priserne ikke virkelig blevet påvirket negativt endnu.

Her er hvor konteksten kommer til nytte. Sammenligninger af ejendomspriser foretages bedst år-til-år for at bortfiltrere sæsonudsvingets volatilitet. Da markedet går ind i det nye år med volumen, der kører på røg sammenlignet med denne tid sidste år, er det tvivlsomt, om priserne i de kommende kvartaler vil nå eller overstige højvandsmærket på $1,472, der er fastsat i første og andet kvartal af 2021. Efter næsten et år med aftagende volumen kan de første år-til-år prisfald endelig vise sig.

Alligevel, med efterspørgslen nede i hele landet og mange historier om "boligkollaps", der får opmærksomhed, antyder manglen på dramatisk prishandling i New York City, at bolig-FUD kan være overdrevet, i det mindste for nu, og at sandsynlige prisfald kan være mildere end forventninger tilsiger.

At sætte det sammen for købere og sælgere

Efterhånden som markedet går ind i sin næste travle sæson med lavt handlevolumen og svagere priser, kan lagerbeholdningen endelig begynde at bygge til et punkt, hvor sælgere er tvunget til at konkurrere, og købere har den løftestang, de har forventet.

For købere betyder det at være tålmodig, men klar til handling, når den rigtige enhed kommer. For sælgere betyder det prissætning lige fra begyndelsen, eller endda en smule underpris, for at fange opmærksomhed og få potentielle købere til at konkurrere med hinanden.

Hvad er næste?

På nuværende tidspunkt er dialektikken med COVID-panik og bedring løst af sig selv, aktiemarkederne er i sving, renterne er højere end de har været i mange år, købere købte, sælgere bliver siddende, og der er muligvis ikke en recession på vej. Alt dette siger, at ingen har nogen idé om, hvad der vil ske i 2023.

Men hvad gavner et stykke slutningen af ​​året uden at kaste et par pile? Her er et par forudsigelser for det kommende år:

  • Forudsigelse 1: Lydstyrken vil være lavere end normalt. Underskrevne kontrakter vil sandsynligvis vende mod bunden af ​​typiske intervaller. Med recessionsfrygt og andre makrorisici, kridt det hele op til generel økonomisk usikkerhed.
  • Forudsigelse 2: Beholdningen vil stige. Langsomt men sikkert vil sælgerne komme ud af træværket for at se, om de også kan få, hvad deres nabo fik. Dette vil presse nogle delmarkeder solidt ind på købers markedsområde.
  • Forudsigelse 3: Priserne vil aftage. Den (forudsagte) mere stille volumen, i kombination med den (forudsagte) stigning i lagerbeholdningen, vil lægge byrden på sælgerne til at konkurrere om købere. Ikke noget panisk, kun en ned-cyklus, hvor priserne fra kvartal til kvartal falder en smule, mens priserne år-til-år falder lidt mere.

Men overordnet set, hvis der er én ting med sikkerhed, er det, at ejendomsmarkedet i 2023 vil skrive sin egen historie - og sandsynligvis ikke vil ligne markederne i de foregående par år.

Tidsstempel:

Mere fra Forbes RE