Hvad er et almindeligt realkreditlån, og giver det mening at have?

I denne artikel

Et almindeligt realkreditlån er nyttigt for ejendomsinvestorer med en stor ejendomsportefølje. Også kaldet et almindeligt lån, samler realkreditlånet flere separate lån i et enkelt realkreditlån. For mange erfarne investorer gør det nemmere at jonglere med flere afdrag på realkreditlån og renter at have én lånbetaling.

Det er dog ikke altid, at det er den bedste finansieringsmulighed at formidle et almindeligt realkreditlån. For eksempel er lån sværere at sikre. Og at lægge individuelle realkreditlån under ét "tæppe" kan sætte alle ejendomme i porteføljen i fare.  

Hvornår giver det økonomisk mening at lægge separate realkreditlån ind i et enkelt lån? Er der situationer, hvor det er bedst at holde individuelle lån adskilt og ikke samle dem i et helt realkreditlån?

Denne artikel udforsker fordele og ulemper ved at bruge generel lånerefinansiering til at administrere flere ejendomme i en ejendomsportefølje.

Definition af Blanket Mortgage

Også kaldet et porteføljelån, et almindeligt realkreditlån er et enkelt lån, der dækker to eller flere ejendomme. Den forenklede proces giver dig mulighed for at foretage en månedlig betaling for hele lånet, hvilket betyder, at det er nemmere at administrere flere ejendomme. Derudover kan du købe, holde eller sælge ejendomme uden at udløse en forfaldsklausul. 

Der er et par nuancer af almindelige lån, der ikke er forbundet med traditionelle realkreditlån.

For eksempel har realkreditlånet en frigørelsesklausul, så du kan sælge én ejendom uden at skulle betale af på lånet. Derudover hæfter det almindelige realkreditinstitut pant i hver ejendom, der er omfattet af lånet. Derfor kan misligholdelse af et realkreditlån resultere i tvangsauktion på alle ejendomme med sikkerhed i lånet.  

Blanket Mortgage Pros

At kende fordele og ulemper ved blanke realkreditlån kan hjælpe dig med at træffe smarte investeringsvalg i fast ejendom. Lad os se på fire grunde til, at det kan give økonomisk mening at samle flere realkreditlån. 

Generelle lån forenkler papirarbejdet

Et attraktivt træk ved almindelige realkreditlån er deres enkelhed. Der er ingen langvarig låneansøgningsproces hver gang for at beslutte at købe en investeringsejendom. Den generelle låneansøgningsproces involverer kun én kredit check og aktiv verifikation. Og når du sælger en ejendom, giver frigørelsesklausulen dig mulighed for at foretage en delvis tilbagebetaling.  

Det er selvfølgelig nemmere at holde styr på én månedlig betaling på realkreditlån end at administrere flere. 

Bedre forhandling af lånevilkår

Et positivt aspekt ved almindelige lån er, at du har gearing til at forhandle bedre renter og vilkår. Sig for eksempel, at du skal optage fem eller seks konventionelle realkreditlån. I så fald har du ringe forhandlingsstyrke med långiveren. Det samlede beløb ser dog mere attraktivt ud for en långiver. 

En anden fordel er, at du kun har en enkelt rente at forholde dig til. Desuden tilbyder långivere typisk mere favorable renter til investorer, der ønsker at konsolidere konventionelle realkreditlån til større lån. 

Frigiv flere penge til at investere

At forhandle bedre lånevilkår og renter betyder én ting - du har flere penge at investere. Her er nogle måder, hvorpå et almindeligt realkreditlån kan give dig flere penge til at investere:

• Lavere startgebyrer
• Lavere lukkeomkostninger
• Dine kombinerede månedlige betalinger er lavere på grund af lave renter
• Det er ikke nødvendigt at finde en stor udbetaling for at finansiere et nyt ejendomskøb
• Foretag delvise tilbagebetalinger ved salg af en investeringsejendom

Brug egenkapitalen for at undgå udbetalinger

Ønsker du at købe fast ejendom uden penge ned? Hvis ja, gør et almindeligt lån det muligt. Når du køber en ejendom med et almindeligt realkreditlån, behøver du ikke at foretage en udbetaling - typisk 20% for ejendomsinvestorer. I stedet tilbyder du egenkapital fra eksisterende ejendomme som sikkerhed. 

Blanket Pant Cons

På trods af deres fordele er almindelige realkreditlån måske ikke altid det bedste valg. Her er nogle ulemper ved at samle flere lån til et enkelt i ejendomsinvestering. 

Højere udbetalinger

Den første udbetaling for at sikre et almindeligt realkreditlån er betydeligt højere end et almindeligt realkreditlån. Dette skyldes, at långivere er i mere økonomisk risiko med disse konsoliderede lån og kræver flere kontanter på forhånd, før de finansierer lånet. Selvom procentdelen er den samme, vil udbetalingen stadig være større. 

Nogle ejendomsinvestorer bruger kortfristede lån eller swinglån for at sikre realkreditlånet. Derfor er der flere økonomiske forpligtelser med almindelige lån.

Alle ejendomme er pant

En alvorlig overvejelse af et tæppe-type realkreditlån er, at alle de generelle låneejendomme er sikkerhed. Derfor kan misligholdelse af en enkelt betaling bringe hele din ejendomsportefølje i fare. På den anden side risikerer du kun at miste ét aktiv, hvis du har et konventionelt lån på en enkelt ejendom og går glip af en betaling.

Lånetiden er kortere

Det er ikke ualmindeligt, at almindelige ejendomslån bliver amortiseret over ti til 15 år, i modsætning til de typiske 30 år for et traditionelt boliglån. Derudover strukturerer nogle "porteføljelånere" lånene med ballonbetalinger. Det kræver, at du betaler hele realkreditlånet ved udløbet af løbetiden. 

Det er godt at huske, at almindelige realkreditlån altid er ment som kortfristede lån. 

Strengere krav for at kvalificere sig

Færre långivere tilbyder almindelige realkreditlån, og det er sværere at kvalificere sig til dem. Du skal have en fremragende kreditscore og store likviditetsreserver for at foretage en udbetaling - nogle gange op til 50% af låneværdien. Et højere lån til værdi (LTV) er også nødvendigt for at refinansiere flere lån til ét. 

Retningslinjer for almindelige lån ændres fra stat til stat

Hver stat har sine egne generelle regler for ejendomslån. Derfor, hvis du ejer ejendomsinvesteringer i to eller flere stater, har du brug for et separat rammelån for hver stat. 

Eksempler på et almindeligt realkreditlån

Her er et par eksempler på, hvordan ejendomsinvestorer kan bruge et almindeligt realkreditlån til at vokse deres virksomheder og udvide deres porteføljer.

Køb af en hel portefølje: Lad os sige, at du ønsker at købe en hel ejendomsportefølje af ejendomme. Så i stedet for at optage forskellige realkreditlån for hver ejendom, kan du finde en långiver, der tilbyder "porteføljepantebreve."

Lån til buy-an-hold investorer: Antag, at en investor har et traditionelt realkreditlån på en ejendom til en værdi af $170,000 med et realkreditlån på $70,000. Men investoren beslutter sig for at købe en anden investeringsejendom for $170,000. I stedet for at komme med en 20% udbetaling på $34,000, optager de et almindeligt lån ved at bruge egenkapital fra den eksisterende ejendom. 

Investorer, der vender hus: En husflipper kan købe flere genoptræningsejendomme i et enkelt tæppelån. Efter at have vendt huset, skal de kun betale en delvis tilbagebetaling ved salg af hver ejendom. De kan så købe en anden fixer-overdel under tæppelånet. 

Sådan får du et almindeligt realkreditlån

Det kan være svært for nystartede investorer at få et samlet realkreditlån. Kommercielle långivere tilbyder typisk almindelige lån til erfarne investorer med masser af kontanter, betydelige aktiver og en solid investeringsportefølje.

Her er et par fakta, du skal huske, når du overvejer at samle flere realkreditlån til et enkelt:

• Du har typisk brug for en 25-50% udbetaling.
• Du skal have likviditet til at dække lånets renter og betalinger i seks måneder.
• Alle ejendomme med sikkerhed i lånet er i risiko for tvangsauktion, hvis du misligholder betalingerne

Sådan finder du almindelige realkreditlångivere

Konventionel realkreditudbydere ikke tilbyde tæppe realkreditlån. Derfor bør du søge efter kommercielle långivermæglere og bankfolk for lånet. Se efter långivere, der specialiserer sig i ejendomsinvestering. Nogle lokale banker kan dog tilbyde generelle realkreditlån til ejendomsudviklere og investorer. 

Konklusion

Selvom et almindeligt realkreditlån ikke er for enhver investor, er det en nyttig form for finansieringsværktøj for investorer med flere ejendomme i deres portefølje. De almindelige lån giver mere adgang til midler gennem refinansiering og egenkapitallån, og der kræves kun én månedlig betaling. Lånene er dog sværere at sikre, og de sætter alle ejendomsejendomme i porteføljen i fare, hvis du misligholder afdrag på realkreditlån. 

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.