Ein neuer Wohnungsmarkt entsteht: Wie man 2023 davon profitiert

Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On The Market. Ich bin Ihr Gastgeber, Dave Meyer. Heute beigetreten mit Henry Washington, Jamil Damji und Kathy Fettke. Allen ein frohes neues Jahr.

Kathy:
Happy New Year.

Jamil:
Happy New Year.

Henry:
Frohes neues Jahr. Leute.

Dave:
Ich weiß, dass diese Folge erst Mitte Januar herauskommt, aber es ist das erste Mal seit Neujahr, dass wir uns wiedersehen. Macht irgendjemand in der Pause etwas, das Spaß macht?

Kathy:
Wir sind in diese Routine geraten. Ich weiß, das macht keinen Spaß, es ist seltsam, aber was das Kalttauchen angeht, machen wir es jeden Tag.

Dave:
Oh.

Kathy:
Jeden Tag, so wie jetzt, ist mir so kalt, aber ich denke, es ist gut für dich. Also mache ich mit.

Jamil:
Eigentlich sind Kalttauchgänge fantastisch. Sie fühlen sich so gut an. Sie fühlen sich furchtbar an, wenn man darin steckt, aber danach ist es, als ob man auf Wolke sieben schwebte.

Kathy:
Unter Drogen, nun ja, das tun Sie. Man bekommt Adrenalin oder so etwas, also wird etwas freigesetzt und man hat tatsächlich das Gefühl, high zu sein, und es ist ein natürliches High, also wird man süchtig danach. Jetzt gehen wir also jeden Tag, jeden Morgen, ins kalte Wasser.

Dave:
Wow. Gehst du einfach direkt ins Meer?

Kathy:
Das wäre eine Möglichkeit, aber unseren Pool wollen wir nicht beheizen. Es ist so teuer, also gehen wir einfach ins Schwimmbad, es hat 50 Grad.

Dave:
Oh mein Gott.

Kathy:
Bleiben Sie dort sieben bis zehn Minuten und es ist kalt.

Henry:
Gute Nacht.

Kathy:
Komm mach mit.

Henry:
Unbedingt.

Dave:
Ich habe gefragt, ob Sie in den Pausen etwas Lustiges gemacht haben, aber ich vermute, dass das für manche Leute als Spaß durchgeht. Wir werden uns heute mit unserem Thema befassen, einem Bericht, den ich geschrieben habe und der den Titel „State of Real Estate Investing 2023“ trägt. Ich habe im Grunde alle meine Gedanken zusammengefasst, und seien wir ehrlich, ich habe viele Ihrer Ansichten aus dem letzten Jahr geklaut und im Wesentlichen zusammengefasst, was meiner Meinung nach auf dem Immobilienmarkt vor sich geht, und einige Fragen, einige Gedanken und einige Ratschläge zu dem gestellt, was passiert ist im Jahr 2023, und ich hoffe, dass wir heute darüber sprechen können.

Kathy:
Ja, Dave, dieser Bericht ist übrigens großartig. So gut. Es ist, als hätten Sie im Jahr 2022 ein weiteres Buch geschrieben. Das ist erstaunlich.

Jamil:
Es ist super aufschlussreich. Ich denke, die Lektüre sollte jedem empfohlen werden, der sich mit Immobilieninvestitionen befassen möchte oder aktuellen Immobilieninvestoren Fragen hat. Wenn dieser Bericht überhaupt Teil des Medienbewusstseins werden könnte, wären wir meiner Meinung nach alle besser vorbereitet. Also Dave, vielen Dank, dass du etwas vorbereitet und geschaffen hast, das gemäßigt, wahr und real ist. Es ist nicht voreingenommen. Ich habe oft das Gefühl, dass wir als Immobilieninvestoren so etwas wie „Hey, Immobilien, Immobilien, Immobilien“ vorantreiben wollen. Aber es war so, als wäre das ein sehr gemäßigter Look gewesen, und ich habe ihn wirklich geschätzt.

Kathy:
Und auf der anderen Seite sind die Nachrichtenmedien immer auf der Suche nach etwas Schrecklichem, worüber sie berichten können, sodass sie, wie soll ich sagen, die Daten immer so manipulieren können, dass die Dinge schlimmer aussehen, als sie sind. Ihre Grafiken in diesem Bericht geben also die Klarheit, die die Menschen brauchen.

Henry:
Ja genau. Das würde mein Punkt sein. Ich denke, was das großartig macht, insbesondere für jemanden, der neu ist oder nicht daran gewöhnt ist, sich Daten, Immobiliendaten, anzusehen, denn das sagen wir oft: Stellen Sie sicher, dass Sie die Daten Ihres Marktes verstehen. Und ich denke, das Tolle daran ist, dass es einen verkürzten Blick auf verschiedene Kennzahlen und einen unvoreingenommenen Blick darauf gibt, wie man sie definiert, und dann spricht man darüber, was sie bedeuten, und dann spricht man darüber, welche Auswirkungen sie derzeit haben.
Ich denke also, selbst wenn Sie dies in fünf Jahren lesen, wenn der Markt völlig anders ist, ist es äußerst wirkungsvoll, zu verstehen, was diese Kennzahlen sind und wie sie sich auf Immobilien und die bevorstehenden Kaufentscheidungen auswirken können. Also ich finde das großartig.

Dave:
Na ja, danke Leute. Und falls jemand, der sich das anhört, es herunterladen möchte: Es handelt sich im Grunde genommen um einen vollständigen Branchenbericht, den wir bei Bigger Pockets jedoch kostenlos verschenken. Sie können es unter größerpockets.com/report herunterladen. Es ist völlig kostenlos. Und wie alle sagten, soll es Ihnen nicht nur ein Verständnis der aktuellen Marktbedingungen vermitteln, sondern Ihnen auch dabei helfen, den Markt in Zukunft zu analysieren, indem Sie einige der Marktdaten verstehen.
Und ich schätze all Ihre freundlichen Worte, aber wir müssen darüber diskutieren, also müssen Sie etwas gemeiner und kritischer sein, wenn wir zum nächsten Abschnitt übergehen.
Also alle, wenn ihr mitmachen wollt, ladet euch das gleich herunter: bigpockets.com/report. Wir machen eine kurze Pause und vertiefen uns dann in den Bericht, damit Sie einige der darin enthaltenen hochrangigen Themen verstehen können.
Also gut, beginnen wir einfach damit, uns einen umfassenden Überblick über den Stand der Immobilieninvestitionen im Jahr 2023 zu verschaffen, denn ich werde das, was ich in den Bericht geschrieben habe, in nur einer Minute zusammenfassen, aber wenn Sie es in etwa 10, 20 Wörtern oder weniger sagen müssten, Jamil, wie würden Sie den aktuellen Stand der Immobilieninvestitionen beschreiben?

Jamil:
In 20 Wörtern oder weniger? Ich würde sagen: aufregend, opportunistisch, motivierend, bargeldintensiv, beängstigend, und machen Sie es.

Dave:
Ich mag es.

Jamil:
Das ist es.

Dave:
Mir gefällt, dass Sie sowohl „aufregend“ als auch „beängstigend“ sagen, weil ich denke, dass das eine sehr gute Art ist, zu beschreiben, was vor sich geht. Was ist mit dir, Henry? Wie würden Sie den aktuellen Stand des Investierens beschreiben?

Henry:
Ja, ich denke, der aktuelle Stand des Investierens ist genau das, was wir alle gefordert haben und was sie sagen: Seien Sie vorsichtig, was Sie verlangen. Wir alle haben in Immobilien investiert, um Vermögen aufzubauen. Nun, Wohlstand entsteht, wenn sich die Gelegenheit ergibt, wenn man mit einem Rabatt kaufen kann. Nun, so sieht der Kauf mit einem hohen Preisnachlass aus. Daher stimme ich Jamil zu. Es ist aufregend und beängstigend, aber Sie müssen es tun, denn das ist es, wonach Sie gefragt haben. Kaufen Sie mit Rabatt und beginnen Sie mit dem Vermögensaufbau.

Dave:
Absolut. Was ist mit dir, Kathy?

Kathy:
Ich werde dies in zwei Worten tun: Vergnügen und Schmerz. Wirklich, ein bisschen wie der Kohlensturz. Es wird viel Schmerz geben, viel Schmerz. Für viele Menschen wird es ein hartes Jahr. Es wird auch Vergnügen geben. Es wird viele Möglichkeiten für die Menschen geben. Deshalb möchte ich einfach die Botschaft aussenden, dass das zum Immobilienbereich gehört. Du gewinnst etwas, du verlierst etwas. Wenn Sie etwas verlieren, kennen Sie einfach den nächsten Deal, dann erhalten Sie ein besseres Angebot und gewinnen etwas. Und die Hoffnung ist, dass man am Ende des Spiels mehr gewonnen als verloren hat.

Dave:
Das ist eine perfekte Art, es zu beschreiben. Ich denke, Sie alle liefern eine wirklich gute Zusammenfassung dessen, was passiert, was im Grunde eine Korrektur ist, und das ist beängstigend, aber es bietet auch Chancen für Leute, die sich höhere Preise leisten können oder deren Preise zu hoch sind oder die zu wettbewerbsfähig sind oder zu sehr beschäftigt. Und genau das beginnen wir zu sehen.
Und wenn Sie den „State of Real Estate“-Bericht 2023 herunterladen, werden Sie sehen, dass ich ihn im Grunde genommen so zusammengefasst habe, dass wir zwei Jahre lang alle wichtigen Themen gesehen haben, und zwar nicht so prägnant wie Sie es gerade getan haben, es handelt sich um einen vollständigen Bericht Variable, jeder wichtige Datenpunkt, der uns hilft, den Immobilienmarkt zu verstehen und vorherzusagen, zeigte in eine Richtung, und zwar nach oben. Das reicht von allem, von Lagerbeständen, Wohnungsangebot, demografischer Nachfrage, Erschwinglichkeit, Hypothekenzinsen, was auch immer, Inflation, was auch immer es war, alles, was als Analyst oder Ökonom darauf hindeutet, dass die Preise steigen.
Und ich weiß, dass es sich für viele Menschen wie eine Blase voller irrationalem Verhalten anfühlt, aber es gibt echte Gründe, warum die Preise gestiegen sind, und nicht alle davon sind irrational. Viele makroökonomische Bedingungen unterstützten dies. Im Grunde genommen haben wir seit Mitte letzten Jahres einige dieser Variablen gesehen. Einige der Dinge, die die Richtung der Immobilienpreise bestimmen, haben auch die andere Seite: Einerseits trieben sie alle die Preise in die Höhe. Jetzt haben wir gesehen, dass vor allem Erschwinglichkeit und Nachfrage ins Gegenteil verkehren, und sie beginnen, die Immobilienpreise zu belasten.
Was wir jetzt sehen, ist ein viel ausgewogenerer Markt. Und ich weiß, im Gegensatz zu den letzten zwei Jahren fühlt sich das Gleichgewicht für viele Leute wie ein Absturz an, weil wir einfach gesehen haben, wie die Dinge so schnell gestiegen sind. Jetzt sehen wir, dass die Preise stagnieren und auf vielen Märkten, auf einigen Märkten noch ein Wachstum zu verzeichnen ist und auf einigen Märkten ein Rückgang zu beobachten ist.
Aber dadurch entsteht im Grunde ein ganz neuer Wohnungsmarkt, den wir schon lange nicht mehr gesehen haben. Und wie Sie gesagt haben, erzeugt dies sowohl Angst als auch, dass es Verluste und Schmerzen geben wird, wie Kathy sagte, aber es wird auch eine Chance geben. Wenn Sie also diese Dynamik und die verschiedenen Variablen, über die ich gerade gesprochen habe, verstehen möchten, gehe ich im Bericht ausführlich darauf ein. Schauen Sie sich das also an.
Aber ich denke, dass ich mich in diesem Podcast gerne nur auf die Chancen- und Risikobereiche konzentrieren würde. Was sind für Sie alle die größten Chancen und von welchen Dingen werden Sie sich persönlich fernhalten? Im Bericht finden Sie 11 Empfehlungen für Investitionen im Jahr 2023. Und Kathy, fangen wir mit Ihnen an. Welche davon oder Sie könnten Ihre eigenen Empfehlungen für 2023 auswählen ist Ihrer Meinung nach für unser Publikum am dringendsten?

Kathy:
Ich meine, die Chance besteht sicherlich darin, Käufer zu sein. Und genau das tun wir, indem wir einen Einfamilien-Mietfonds gegründet haben. Und wir kaufen aktiv, weil wir über Bargeld verfügen. Und das war einer Ihrer Punkte: Wenn Sie Bargeld haben, haben Sie heute Macht und müssen kein eigenes Bargeld haben. Ich meine, das ist OPM, das Geld anderer Leute, man muss herausfinden, wie man das macht. Und es gibt viele Möglichkeiten, aber die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, ist derzeit unglaublich, aber es muss die richtige Immobilie sein.
Für bestimmte gewerbliche Investitionen könnte es etwas früher sein, da sich dieser Markt noch nicht ganz angepasst hat. Es hat nicht die Art und Weise korrigiert, wie es sein könnte und wahrscheinlich auch tun wird. Persönlich werde ich mich wahrscheinlich erst Ende des Jahres mit der Werbung befassen, oder bis sich die Dinge einigermaßen stabilisieren. Aber bei Einfamilienhäusern oder Ein- bis Vierfamilienhäusern sind wir äußerst aktiv, weil dies ein Markt ist, auf dem wir … es gibt derzeit sehr wenig Konkurrenz und die Preise sind gesunken, und dennoch ist die Nachfrage nach Mietobjekten so stark, weil es für die Menschen so schwierig ist kaufe heute.
Deshalb bieten wir den Menschen immer noch diesen tollen Service an, ein Haus zu haben und ein Dach über dem Kopf zu hoffentlich einem erschwinglichen Preis zu haben, weil wir die Immobilien zu einem günstigeren Preis bekommen, was bedeutet, dass wir sie zu einem günstigeren Preis vermieten können.

Dave:
Alles klar, großartig. Ich habe dazu mehrere Fragen. Daher lautete eine der Empfehlungen, möglichst Bargeld zu verwenden. Bedeutet das, dass Sie in Ihrem Fonds sind, Schulden aufbrauchen oder ausschließlich Barkäufe tätigen?

Kathy:
Nun, als Fonds beschaffen wir Investorenkapital. Unser Ziel sind also 20 Millionen in bar. Also beschaffen wir das Geld und erwerben die Immobilien mit Bargeld, das ist das Spiel. Wenn Sie nicht 30 Tage warten müssen, um einen Kredit zu bekommen, sondern einfach mit Bargeld kommen und den Kredit innerhalb von sieben Tagen abschließen können, werden Sie ein ziemlich gutes Geschäft machen, weil es da draußen eine Menge Probleme gibt.
Aber die Idee ist: Sobald wir 50 Immobilien oder sogar 20 Immobilien haben, haben wir lokale Banken, die für die Sanierung bereit sind, und zwar in Höhe von fünf. Es ist unglaublich. Und das sind wiederum lokale Banken, die den Markt verstehen, sie kennen die Immobilien, sie verstehen ihre Sicherheiten, sie wissen, dass wir es so günstig bekommen, dass sie es nicht als riskant empfinden. Die Idee ist also, dass wir 20 bis 30, 40 Häuser kaufen, diese renovieren, das Geld verwenden und noch mehr besorgen. Es ist eine Art BRRRR-Fonds, schätze ich.

Dave:
Nein, das ist eine tolle Idee, denn im Grunde reduzieren Sie Ihre Lagerhaltungskosten. Sie kaufen gegen Bargeld und zahlen keine sechs oder sieben Prozent Zinsen, erhalten keine Überbrückungsschulden oder ähnliches. Und wenn Sie es dann stabilisiert haben und ein solides Einkommen erwirtschaften, können Sie die Schulden bedienen, was sich nach einem recht guten Zinssatz anhört.

Kathy:
Eine wirklich gute Rate, um den LTV ziemlich niedrig zu halten. Aber noch einmal, wenn es ein Mitspracherecht ist, ein LTV von 70, aber wir bekommen unser gesamtes Geld zurück, weil wir die Aufwertung erzwingen, indem wir billig und tief einkaufen. Nochmals ein weiterer Punkt von Ihnen: Wirklich tief einzukaufen, diese wirklich guten Preise und die Buy-Box zu erzielen, ist keine tiefgreifende Erneuerung. Wir kaufen tief ein, aber es ist eine Art leichte Renovierung, was wirklich cool ist. Wann können Sie das tun? Erhalten Sie Rabatte auf Dinge, an denen Sie nicht wirklich viel reparieren müssen. Und das ist die Chance.
Wie gesagt, eine unserer ersten Akquisitionen war ein Haus für 120,000 US-Dollar, ein Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern, direkt neben dem Ort, an dem in Nordtexas viele neue Arbeitsplätze entstehen. Wir stecken vielleicht 20, 30,000 in die Renovierung und den ARV beträgt 220, also nehmen Sie dafür einen LTV von 70 %. Wir bekommen unser Geld zurück und werden es einfach noch einmal machen. Und wenn Sie dann einmal gekauft haben, nehmen Sie das … Sie kaufen die Häuser, Sie nehmen das Geld ab, kaufen weitere Häuser, und dann können Sie es noch einmal tun, weil die Bank Kredite für die nächste Gruppe von Häusern vergibt, die wir gekauft haben.

Dave:
Kathy, du sprichst davon, tief einzukaufen, was wiederum eine der anderen Empfehlungen hier ist, die ich Jamil fragen werde. Ich weiß, das ist Ihr Ding, darüber sprechen wir gleich, aber das Konzept hier besteht im Grunde darin, unter dem Marktwert einzukaufen. Kathy, haben Sie in einem korrigierenden Markt, in dem das Risiko besteht, dass die Marktwerte sinken, eine Faustregel, wie viel unter dem Marktwert Sie suchen, um das Risiko einer weiteren Wertminderung zu mindern?

Kathy:
Nun ja, das ist ein Mietfonds, also schauen wir uns eigentlich den Cashflow an. Und das wäre die Faustregel, denn wir planen, diese fünf bis sieben Jahre lang zu halten, und wir wissen bereits, dass sich die Märkte ändern und wir in ein oder zwei Jahren nicht mehr auf demselben Markt sein werden. Was wir wissen ist, dass es immer noch eine enorme Nachfrage nach Mietobjekten gibt. Es geht uns also nicht so sehr um den Vermögenswert, sondern vielmehr um die Frage: Wird diese Immobilie einen Cashflow generieren, wenn wir das gesamte Renovierungsgeld in sie stecken? So tief, dass es sich um eine BRRRR-Immobilie handelt, wäre das die Hauptsache, die wir zu 70 % sanieren und unser Geld zurückbekommen können.

Dave:
Eindrucksvoll. Nun, Jamil, ich möchte nicht für Sie sprechen und auswählen, welche Empfehlung oder was Ihre Empfehlung für 2023 ist, aber gehört Deep Buying dazu?

Jamil:
Absolut. Wenn ich einen Spitznamen hätte, wäre es „Buy Deep“, das wäre mein Name. Es war schon immer meine Philosophie und ich habe tatsächlich nach dieser Philosophie gelebt, als der Markt verrückt spielte. Viele Leute glaubten nicht, dass man Immobilien immer noch mit enormen Rabatten kaufen konnte, wenn die Leute auf dem primären Einzelhandelsmarkt mehr zahlten als verlangten.
Also ganz schnell, lassen Sie mich das erklären. Der primäre Einzelhandelsmarkt ist MLS, wo die Mehrheit der Menschen mit Immobilien handelt. Der sekundäre Immobilienmarkt ist der, auf dem ich normalerweise tätig bin, da es sich dabei um Immobilien handelt, die nicht auf dem Markt sind und für Investoren notleidend sind und die normalerweise nicht finanziert werden können. Deshalb kaufte ich hier wirklich tolle Schnäppchen und rührte nicht einmal Häuser auf dem Einzelhandelsmarkt an, weil sie überteuert waren und die Verkäufer verrückt waren. Im Moment ist alles umgedreht. Im Moment gehe ich also nicht vom Markt ab. Ich gehe nicht zu privaten Hausbesitzern und sage: „Hey, lass mich dein Haus mit einem Rabatt kaufen“, weil sie immer noch zum Mittagessen unterwegs sind.
Sie glauben immer noch, dass ihre Häuser den Wert haben, für den das Haus weiter unten im März 2022 verkauft wurde, was den höchsten Preis auf dem Markt darstellte. Deshalb möchte ich diesen Streit jetzt gar nicht erst führen. Ich möchte diese Reibung beseitigen. Ich gehe auf den Markt, ich spreche mit Immobilienmaklern, die aktive Angebote haben, die 30, 60, 90 Tage auf dem Markt sind, sitze da, sammle Staub, finde heraus, warum dieser Verkäufer verkaufen möchte, und frage, ob Ob dieser Verkäufer sich mit dem aktuellen Stand der Dinge arrangiert oder nicht, und ob er sich darüber im Klaren ist, dass er einen massiven Rückschlag erleiden wird, wenn er handeln will, und ob er wirklich zum Verkauf motiviert ist, weiß ich im Hinterkopf, dass ich präsentieren kann. Und jedes zehnte Mal gelingt mir das. Und ich kaufe gerade Sachen für 10 % des ARV.
Wenn ich es also zu 50 % des ARV kaufe, folge ich genau dem, was Kathy sagt. Ich könnte das vermieten und es renovieren und es immer und immer wieder machen und aus dieser Situation unendlich viel Nutzen ziehen. Und deshalb ist der tiefe Kauf absolut eine davon. Und zweitens, nicht zu viel Zeit in Anspruch zu nehmen. Ich weiß, dass wir in Ihrem Bericht, Thema zwei, über die Eigentümerfinanzierung gesprochen haben, bei Thema zwei bin ich immer noch vorsichtig, der 900-Pfund-Gorilla in meiner Welt in Thema zwei ist die Verkaufsklausel, deren Formulierung mir nicht unbedingt gefällt in einem Dokument, das im Grunde genommen das, was ich hier getan habe, in einem Thema zwei-Deal abwickelt.
Deshalb entscheide ich mich für eine Eigenheimfinanzierung, die vielleicht etwas teurer ist, 0 % Anzahlung, 0 % Zinsen, 30 Jahre Laufzeit. Und wenn ich das mieten und daraus Geld machen kann, kann ich die Schulden abbezahlen und ein gutes Leben führen.

Dave:
Und ich denke, im Allgemeinen fassen die Leute kreative Finanzierungen in einer Sache zusammen. Und wie Sie sagten, Jamil, es sind zwei verschiedene Dinge. Thema zwei ist, wenn Sie die bestehende Hypothek einer anderen Person übernehmen. Bei Hypotheken gibt es diese sogenannte Fälligkeitsklausel, die besagt, dass die Bank den Restbetrag des Darlehens fällig stellen kann, wenn die Hypothek den Besitzer wechselt. Und das passiert im Allgemeinen nicht, aber es besteht eine Chance. Und genau das sagen Sie, das Risiko ist zu groß für Sie.

Jamil:
Ja, wenn sich Märkte ändern und vor allem Strategien und Leute lauter werden, ist mein bester Freund der Lauteste der Welt, wenn es um Thema zwei geht. Und die Kreditgeber werden darauf aufmerksam werden. Sie werden diese Dinge sehen und sie werden es verstehen und sie werden sagen: „Sind wir dabei?“ Sind wir mit einigen dieser Dinge, die hier vor sich gehen, einverstanden, und sollten wir uns verschärfen und mehr Aufmerksamkeit darauf richten …“ Sehen Sie, wenn Sie Ihre Versicherung bei Punkt zwei falsch machen, wird die Klausel „Fälligkeit bei Verkauf“ in Anspruch genommen. Wenn wir also bei einer Immobilientransaktion so auf Zehenspitzen sein müssen, bin ich nicht begeistert davon.

Dave:
Ich denke auch, dass das Interessante neben dem, was Sie über die Beliebtheit sagen, auch darin besteht, dass die Bank bei dieser Art von Hypothek mit steigendem Zinssatz weniger Anreiz hat, Sie an einer 3-Prozent-Hypothek festzuhalten, weil sie das könnte Kommen Sie herein, sagen Sie das fällig und versuchen Sie dann, eine weitere Hypothek zu 5 % aufzunehmen, was für sie viel besser ist.

Jamil:
Unbedingt.

Dave:
Aber zu Ihrem Punkt: Verkäuferfinanzierung auf der anderen Seite-

Jamil:
Halte es.

Dave:
… dass es im Grunde um alle Konditionen geht, die Sie mit dem Verkäufer aushandeln können, und dass es viel mehr Flexibilität gibt und wenn Sie das mit einem guten Vertrag richtig machen, ist es viel weniger riskant.

Jamil:
Richtig. Und da sind meine zwei größten Wetten im Moment, zu 50 % des ARV zu kaufen und zu halten und dann nach Verkäufern Ausschau zu halten, die vielleicht nicht daran interessiert sind, mit einem Abschlag zu verkaufen, aber Konditionen anbieten wollen, weil der Markt so ist, dass sie sie haben müssen Da die Nachfrage derzeit so hoch ist, ist die Flexibilität, die Sie mir bieten müssen, 0 % Zinsen, 0 % Anzahlung. Ich gebe Ihnen Ihren Preis, aber geben Sie ihn mir über 30 Jahre. Ich stelle sicher, dass ich das Geld auszahlen kann, indem ich einen Mieter beauftrage, diesen die Miete abbezahlen lasse und die Immobilie an meine Kinder weitergebe. Es ist alles gut.

Dave:
Eindrucksvoll. Nun, ich habe noch eine Frage an Sie, Jamil, und dann werde ich diese Frage an Henry richten. Es geht um das Umdrehen, denn eines der Dinge, die ich in dem Bericht geschrieben habe, ist, mit Vorsicht umzudrehen. Und darin habe ich gesagt, dass der erfahrene Flipper James heute nicht hier ist, aber der erfahrene Flipper Henry geht ... Ich frage Sie das, es geht ihm auf diesem Markt wahrscheinlich wirklich gut, aber für mich scheint es eine gefährliche Sache zu sein um damit anzufangen. Und deshalb bin ich neugierig, dass Sie viele Ihrer Großhandelsangebote an Flipper verkaufen. Können Sie uns etwas über die aktuelle Marktstimmung mit Flippern erzählen?

Jamil:
Sie sind eigentlich wirklich bullish. Und noch einmal, weil Sie in der Lage sind, diese wirklich hohen Rabatte zu erhalten, wenn Sie in einem erschwinglichen Preissegment bleiben, denn sehen Sie, eine Hypothek von 7 % auf ein Haus mit 400 oder 300, 350,000, 450,000 US-Dollar kann in einem Haushalt mit zwei Einkommen immer noch erschwinglich sein . Und in dieser Situation wird das Haus auf dem Markt verkauft. Und wenn Sie ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten können, ein großartiges Produkt mit großartigem Design und Sie auf die Qualität der Produkte achten, die Sie anbieten, werden Sie in diesem Spiel dominieren.
Wenn Sie jedoch ein unerfahrener Flipper sind und Delphingrau für alle Ihre Wände verwenden und dies nicht der Fall ist, dann weiß ich, dass mich Delphinflossengrau in den Wahnsinn treiben wird. Wenn Sie Ihre Badezimmer nicht bis zur Decke fliesen, wenn Sie Abstriche machen und dumme Dinge tun, werden Sie Ihr Hemd verlieren. Seien Sie also unbedingt erfahren, verstehen Sie, was Sie tun, bleiben Sie im richtigen Preissegment und Sie werden gewinnen. Wenn Sie fallen, brechen Sie eine dieser Regeln, Sie haben es verdient. Verzeihung. Sie machen. Du hast es versaut.

Dave:
In Ordnung. Nun, danke. Henry, du hast dabei genickt und ich weiß, dass du eine Menge herumdrehst. Was halten Sie davon, im nächsten Jahr umzudrehen?

Henry:
Ich meine, ich denke, du hast es auf den Punkt gebracht. Man muss beim Umdrehen vorsichtig sein. Und wir müssen uns daran erinnern, dass Immobilien ein Spiel mit Zahlen sind. Es war schon immer ein Spiel mit Zahlen. Nur als der Markt superheiß war, musste man nicht unbedingt so genau auf alle Details der Zahlen achten. Wenn Sie erfolgreich sein wollen, müssen Sie noch viel mehr Kennzahlen verstehen, um die richtigen Angebote machen zu können. Für uns ist es also ein Zahlenspiel.
Ich werde auf jeden Fall eine Immobilie kaufen, die ich verkaufen werde, wenn ich sie mit einem Preisnachlass von 50 % bis 60 % bekommen kann, denn ich schaue mir meine letzten drei Verkäufe an, meine letzten drei verkauften Verkäufe, einer wurde für 9 % weniger verkauft als wir Einer wurde für 17 % weniger verkauft, als wir ihn gelistet hatten, und einer wurde für 2 % mehr verkauft, als wir ihn gelistet hatten.
Wenn Sie also rechnen, entspricht das einem durchschnittlichen Rückgang von 12 %. Wenn der Markt früher besser war, kauften wir also mit einem Rabatt von 70 % und machten beim Umdrehen große Gewinne. Jetzt berücksichtige ich das einfach auf der Vorderseite. Wenn ich es bei einem Rückgang um 50 % schaffe, mache ich die gleichen, wenn nicht sogar bessere Gewinne als damals, als der Markt heißer war, denn die Analysen, die Daten, sagen mir, wo ich diese Häuser normalerweise verkaufen kann .
Wenn der ARV jetzt also einen bestimmten Wert erreicht, ziehe ich etwa 12 % ab und komme auf diese Weise wieder zu meinem Angebotspreis zurück. Deshalb rechnen wir auf der Vorderseite nur sorgfältiger, um zu verstehen, was wir kaufen werden. Und dann muss ich einfach danach leben. Ich muss bei den Angeboten, die ich mache, strenger sein.
Ich habe immer Witze gemacht, denn 2021 und 2022 oder 2021 und 2020 waren die Preise so unglaublich. Ich sage: „Mann, ich hätte alles kaufen sollen, wofür ich 2019 und 2018 ein Angebot gemacht habe.“ Ich erinnere mich, dass ich Deals über 5,000 US-Dollar im Jahr 2022 oder 2021 weitergegeben habe, das war albern, aber im Nachhinein ist das Jahr 2020. Aber diese Fundamentaldaten werden mich in diesem Markt retten, diese Fundamentaldaten, bei denen ein Deal meine Zahlen nicht erreicht, selbst wenn es nur 5,000 sind Ich werde nicht darauf eingehen, weil der Markt im Moment nicht nachsichtig ist. Deshalb muss ich mit meinen Zahlen sehr streng sein. Und wenn Sie das schaffen und Ihren Markt verstehen und verstehen, was die Leute zum Kauf bewegt, hat Jamil absolut Recht.
Wenn es sich um einen Haushalt mit zwei Einkommen handelt, ist es viel günstiger und man muss nur verstehen, was sich tatsächlich verkauft. Wenn ich mir jetzt meinen Markt ansehe, verkaufen wir immer noch etwa 90, 90 % des Listenpreises im Verhältnis zum Verkaufspreis. Normalerweise beträgt der Rückgang 10 bis 12 %. Die Dinge verkaufen sich also, wenn sie angesichts des aktuellen Marktes den richtigen Preis haben. Wenn Sie also auf die Kennzahlen achten können, die Ihnen helfen, zu verstehen, wo Sie kaufen können, und wenn Sie bei Ihren Angeboten treu bleiben, kann das Umdrehen meiner Meinung nach immer noch profitabel sein. Aber Sie haben völlig Recht, Sie müssen es mit Vorsicht tun und sehr, sehr streng sein.

Jamil:
Ich wollte noch kurz hinzufügen: Ich denke, mit dem Rückgang um 12 %, von dem Henry spricht, kann man sogar mit dem Design herumspielen, mit einigen wirklich, wirklich guten Designs. Und wenn Sie auf die Qualität des Produkts achten, das Sie herausbringen, und auf die Trends achten, schauen Sie sich die Zeitschriften an und sehen Sie, was die HGTV-Sendungen sind. Und noch einmal: Ich sage das nicht nur, weil ich in der A&E-Fernsehsendung „Triple Digit Flip“ mitspiele, die eine fantastische Sendung ist. Ihr solltet es euch alle ansehen, aber ich sage das nicht nur deswegen. Ich meine es so. Design ist jetzt wichtig und das war vorher nicht der Fall. Wenn Sie also aufpassen, verlieren Sie diese 12 % möglicherweise nicht. Möglicherweise können Sie Ihr Objekt immer noch zum Listenpreis oder nahezu zum Listenpreis verkaufen, weil Sie die Renovierung erfolgreich abgeschlossen haben.

Dave:
Und Henry, nur der Klarheit halber sagen Sie 12 % Rabatt auf den Listenpreis, aber haben Sie mit diesen Deals trotzdem einen Gewinn erzielt?

Henry:
Ja, auf jeden Fall haben wir mit diesen Deals einen Gewinn erzielt. Das liegt an der Due-Diligence-Prüfung, die wir im Voraus durchführen und bei der wir Angebote gemacht haben, auch weil es sich dabei um Immobilien handelt, die ich gekauft habe, als der Markt rückläufig war, und wir einfach damit gerechnet haben, dass wir bei 10 bis 12 % verkaufen müssen Wir erwarteten tatsächlich einen Rückgang zwischen 10 und 10 %. Können wir trotzdem einen Gewinn erzielen? Und absolut. Also nein, ich mache nicht den Gewinn, den ich erwartet hatte, aber wir machen auf jeden Fall immer noch einen Gewinn. Ich musste noch keinen Verlust hinnehmen.

Dave:
Schön für dich. Kathy, wolltest du da reinspringen?

Kathy:
Ja, ich wollte nur einen Kommentar zu dem abgeben, was Jamil gesagt hat, und sagen, dass ich mehrere Male für HGTV-Flipshows vorgesprochen habe, und ich würde dem Produzenten sagen, wir würden zur letzten Gruppe kommen und ich würde sagen: „Das tue ich wirklich nicht.“ Ich liebe es nicht, Eigentum umzudrehen. Es macht mir Angst. Ich bin ein Buy-and-Hold-Investor und denke, dass dies eine großartige Show mit Buy-and-Hold wäre, weil wir es einfach so machen könnten, dass es viel einfacher wäre, sie zu filmen. Du starrst einfach fünf Jahre lang auf das Grundstück“, und sie haben sich einfach nicht darauf eingelassen, Mann.

Jamil:
Oh, das ist toll.

Kathy:
Also, ich weiß es nicht.

Dave:
Das verstehe ich nicht. Das klingt nach einer tollen TV-Show.

Kathy:
Scheint eine tolle Show zu sein. Jedes Jahr sind die Mieten um 4 % gestiegen, und da könnte man einfach eine kleine Show machen.

Jamil:
Toller Pitch. Ich werde dich einigen Leuten vorstellen, Kathy.

Kathy:
Okay. Wir könnten draußen vor dem Haus picknicken. Ich weiß nicht. Deshalb gibt es keine Buy-and-Hold-Shows. Es ist so langweilig.

Dave:
Aber auf lange Sicht macht es Spaß.

Jamil:
Amen.

Dave:
In Ordnung. Nun, die letzte Empfehlung, über die ich sprechen wollte, war Jamil, der mich vorschlug, weil ich das von Henry gestohlen hatte, bevor wir mit den Aufnahmen begannen, aber im Grunde wollte ich noch auf die Investition in Hybridstädte eingehen. Und wie Kathy uns oft erinnert und wir in der Show sehr regelmäßig darüber sprechen, wird sich jeder Markt anders verhalten. Und während wir sehen, dass es in den wirklich sexy Städten, die die Pandemie gewonnen haben, tatsächlich zu den größten Korrekturen kommt.
Ich bin sicher, Jamil, Sie haben ziemlich ehrlich darüber gesprochen, was in Phoenix und in Ihren Nachbarstädten wie Boise, Las Vegas, Austin vor sich geht. Auf der anderen Seite gibt es Städte, die normalerweise keine Wertsteigerungen erzielen, aber über einen starken Cashflow verfügen. Dies sind Städte wie Detroit oder Milwaukee oder viele Orte im Mittleren Westen im Allgemeinen, und so lief es auch vor der Pandemie. Es gab einige Städte, die einen wirklich starken Cashflow hatten, aber sie schätzten das nicht viel.
Dann gibt es Städte, die zwar wahnsinnig an Wert gewinnen, aber im Allgemeinen nicht viel Cashflow bieten. Aber es gibt diese Hybridstädte, und ich gehe davon aus, dass wir zu den regionalen Mustern vor der Pandemie zurückkehren werden, in denen einige Märkte weiterhin einen großartigen Cashflow bieten werden. Einige werden es zu schätzen wissen, aber nicht beide, wie wir es in den letzten zwei Jahren gesehen haben. Aber es gibt einige Städte, die ein bisschen beides gut können, und das sind die Hybridstädte, die ich empfehle. Henry, ich vermute, Sie würden Nordwest-Arkansas als eine dieser Regionen betrachten?

Henry:
Ja Mann. Absolut. Es ist eine großartige Hybridstadt. Du kennst mich, es sind die unsexy-Märkte.

Jamil:
Verwenden wir Daves Begriff „langweilig“. Langweilig.

Henry:
Ja, das ist sehr wahr. Es ist sehr wahr. Es sind die langweiligen Märkte, die Orte, an die Menschen normalerweise nicht denken, wenn sie darüber nachdenken, außerhalb des Staates zu investieren. Das ist ein großes Land. Es gibt viele Orte, die Ihnen einen großen Cashflow und/oder große Wertschätzung bieten können. Auch hier ist das Coole daran, dass es sich um ein Datenspiel handelt und man statt auf Immobilienkennzahlen mehr Wirtschaftsindikatoren betrachtet.
Und wenn Sie die Wirtschaftsindikatoren dafür finden können, was die Menschen aus wirtschaftlicher Sicht dazu bewegt, dort zu leben, dann schauen Sie sich bestimmte Arten von Arbeitsplätzen an und schauen Sie sich dann das Beschäftigungswachstum in diesen Branchen in diesem Bereich an und vergleichen Sie es dann dass man im Vergleich zum durchschnittlichen Preis eines Einfamilienhauses oder eines kleinen Mehrfamilienhauses in der Gegend einige hübsche Gegenden finden kann, die Beschäftigungswachstum, Wachstum in Wachstumsbranchen und steigende oder stagnierende Mietpreise bieten.
Aber wenn Sie wissen, dass Menschen dorthin ziehen und dies auch für diese Jobs tun müssen, erhalten Sie einen guten Indikator für Orte, die Ihnen potenziell einen phänomenalen Cashflow zu angemessenen Einstiegspreisen bieten können. Denn die Erschwinglichkeit ist subjektiv. Menschen, die derzeit in einer Stadt leben, haben vielleicht das Gefühl, dass es für sie nicht erschwinglich ist, dort zu leben, aber wenn diese Leute in Cleveland sind und dann jemand aus Kalifornien versucht zu investieren, sehen sie nach demselben Preis aus, nach diesem Preis In einem Ort wie Cleveland oder einer anderen Stadt scheint es viel erschwinglicher zu sein, weil ihr Dollar viel weiter reicht.
Achten Sie also einfach auf die Wirtschaftsindikatoren in Arbeitsplätzen oder Branchen, von denen Sie glauben, dass sie noch eine Weile bestehen bleiben, und vergleichen Sie diese dann mit den Kosten, die Sie dafür zahlen werden, und den Mieten. Es ist keine schwere Mathematik. Sie können einige tolle unsexy Märkte oder tolle langweilige Märkte finden, die Ihnen einen phänomenalen Cashflow einbringen werden.

Dave:
Absolut. Und ein paar davon, die ich in dem Bericht aufgeführt habe, waren Birmingham, Alabama, Philadelphia und Madison, Wisconsin, aber es gibt viele davon da draußen. Kathy, was denkst du darüber? Ich weiß, dass Sie immer davon sprechen, sich diese großen makroökonomischen Indikatoren anzusehen. Glauben Sie, dass wir zu einigen der eher traditionellen Divergenzen in den regionalen Märkten zurückkehren werden, die auf dem Immobilienmarkt normal sind und die durch die Pandemie irgendwie verschwunden sind?

Kathy:
Ich denke, es hängt wirklich nur von Ihrem Ziel ab. Wenn Sie sich in einer Phase Ihres Lebens befinden, in der Sie wirklich nur nach Cashflow suchen, brauchen Sie nicht wirklich Wachstum, Sie möchten einfach nur um die Welt reisen oder Ihre Kinder großziehen, was auch immer Sie tun und Cashflow haben möchten das Ihren Lebensstil unterstützt, dann möchten Sie in diesen Cashflow-Märkten tätig sein. Und das sind normalerweise Märkte, deren Preise nicht so stark gestiegen sind.
Das Preis-Miet-Verhältnis ist also ausgeglichen, und Birmingham stand für uns als Cashflow-Märkte schon immer auf unserer Liste. Wir lieben Birmingham. Es ist eine tolle Stadt. Bei Real Wealth stand das auf unserer Liste. Indianapolis passt dazu, Kansas City. Das sind Märkte, die einfach vor sich hintuckern. Es gibt genug Wachstum und Beschäftigungswachstum, sodass Sie in jedem Markt ein wenig Wertschätzung und Cashflow erzielen können.
Wenn Sie jedoch wirklich versuchen, ein Portfolio aufzubauen und Ihr Vermögen zum Millionär zu machen, wird das nicht unbedingt der Fall sein. Obwohl dies in den letzten Jahren der Fall war, sind diese Bereiche erheblich gewachsen. Und wir haben in den Jahren 2012 und 2010 in diesen Gegenden gekauft. Ich glaube, wir haben 30 bis 40,000 US-Dollar für Immobilien bezahlt, die heute das Vier- oder Fünffache wert sind. Je nachdem, wann Sie kaufen und ob die Preise ausreichend gesunken sind, könnten Sie also auch in diesen Märkten tatsächlich Aufwärtspotenzial sehen.
Aber noch einmal: Wenn Sie versuchen, ein Nettovermögen aufzubauen, dann möchte ich persönlich immer noch in diesen Wachstumsmärkten tätig sein, und jetzt können Sie einen Deal abschließen. Es ist besser als letztes Jahr, vor allem, wenn Sie mit dem Verkäufer verhandeln können, damit er Abschlagspunkte für Ihr Darlehen aufkauft. Und das ist es, was wir sehen.
Ich meine, die Leute reden darüber, dass sich die Dinge wirklich verlangsamen, aber das sehen wir bei Real Wealth nicht. Wir machen ein Webinar und in diesem einen Webinar wird alles verkauft, weil der Verkäufer mit dem Verkäufer ausgehandelt hat, zwei Punkte zu zahlen, um den Preis zu senken. Sie bekommen also beim Kauf ein besseres Angebot, einen verdammt guten Zinssatz und einen Cashflow in einem Wachstumsmarkt.
Für mich ist es das, wo ich sein möchte. Zugegebenermaßen bekommen wir mit unserem Fonds in Dallas immer noch beides. Es fühlt sich zwar hybrid an, aber ich weiß, was dort passiert. Es entsteht ein neuer Flughafen, was ich eigentlich nicht sagen wollte, weil es jetzt jeder weiß, aber ich habe es einfach gesagt. Und so viele große Arbeitgeber, die Fabriken und ihre Hauptquartiere bauen, werden so schnell nicht verschwinden. Für mich ist es ehrlich gesagt wie ein aufgeladener Hybridmarkt in Nord-Dallas und Süd-Dallas, quasi überall in Texas. Also ja, da es sich um eine Debatte handelt, werde ich mit Ihnen darüber debattieren und für mich sagen: Ich möchte immer noch in Märkten mit hohem Wachstum und Cashflow tätig sein.

Dave:
Hübsch. Ich mag das.

Jamil:
Sie mag Kuchen und isst Kuchen.

Kathy:
Ich mag Kuchen und Kuchen und noch mehr Kuchen, und dann muss ich mich ins kalte Wasser stürzen, um alles zu verbrennen.

Henry:
Dave, ich möchte dir eine Frage stellen. Wenn man sich also diese hybriden Märkte ansieht, geht es für mich darum, die Wirtschaftsindikatoren für das Beschäftigungswachstum zu betrachten, denn das ist auch ein Hinweis darauf, dass die Menschen Geld haben werden, um diese Dinge kaufen zu können . Aber was sind einige der anderen Kennzahlen, die Sie betrachten, um sicherzustellen, dass Sie sowohl Wertschätzung als auch Cashflow erzielen?

Dave:
Ja, ich denke, das ist keine Raketenwissenschaft. Es ist, als wären Bevölkerungswachstum und Wirtschaftswachstum zwei Dinge. Und wir reden viel über das Beschäftigungswachstum, aber ich glaube, die Leute übersehen etwas, das ganz einfach ist: das Lohnwachstum und das Nettoeinkommen in diesen Märkten. Denn wenn Sie mit steigenden Mieten und steigenden Preisen rechnen, brauchen Sie nicht nur eine Menge Arbeitsplätze, sondern auch höher bezahlte Arbeitsplätze.
Ich denke, das sind einige einfache Dinge, die man sich ansehen kann: Bevölkerungswachstum, Lohnwachstum und die Arbeitslosenquote, die meiner Meinung nach in den nächsten Jahren besonders wichtig sein werden. Und wenn Sie konservativ sein wollen, was ich in diesem Markt empfehle, würde ich mir die historischen Arbeitslosenquoten vor der Pandemie ansehen, denn was während der Pandemie passiert ist, ist verrückt. Wir haben etwas noch nie dagewesenes gesehen. Aber blicken Sie zurück auf die Märkte, was in verschiedenen Märkten während der letzten Rezession oder des letzten Wirtschaftsabschwungs passiert ist, und sehen Sie, welche Märkte sich gut entwickelt haben, welche im Vergleich zu anderen widerstandsfähiger waren, was Beschäftigungswachstum, Lohnwachstum und Bevölkerungswachstum angeht sind wahrscheinlich die am stärksten diversifizierten Volkswirtschaften und werden sich wahrscheinlich auch in Zukunft recht gut entwickeln.

Henry:
Ich denke, einer der anderen Vorteile der langweiligen oder unsexy Märkte besteht darin, dass sie normalerweise irgendwo in der Mitte des Landes liegen und viele dieser Orte, die in den letzten Jahren ein enormes Wachstum verzeichneten, Küstenstädte oder näher gelegene Orte waren zu den Küsten, und selbst während des letzten Abschwungs hier waren wir nicht so stark betroffen, aber wir haben es kommen sehen. Wir sahen die Auswirkungen dessen, was an den Küsten passierte, kommen.
Wenn Sie also in einige dieser Märkte investieren, können Sie nicht nur Ihren Cashflow und Ihre Wertschätzung finden, sondern auch, was auf Sie zukommt, wird Sie nicht so sehr überraschen. Sie können planen, wie Sie in diese Vermögenswerte einsteigen und wissen, was auf Sie zukommt. Sie haben also eine gewisse Voraussicht, wenn Sie in diesen Märkten einkaufen.

Jamil:
Als Letztes möchte ich noch hinzufügen: Passen Sie auf, besonders auf diesem langweiligen Markt, dem unsexy-Markt, wie auch immer Sie ihn nennen wollen, sie haben Taschen, die sehr sexy sind. Es gibt Gegenden in Birmingham, in denen ich unbedingt abhängen, abhängen und ein Haus kaufen würde. Es gibt viel Unterhaltung, Essen und tolle Aktivitäten. Seien Sie sich dessen also bewusst. Wenn Sie konservativ sein wollen, dann seien Sie auf diesen Märkten konservativ, aber suchen Sie sich die angesagten Plätze in diesen langweiligen, unsexy Märkten, dann können Sie nicht verlieren.

Dave:
In Ordnung. Nun, ich denke, wir haben fünf der 10 Empfehlungen für 2023 abgedeckt. Wenn Sie sich also noch einmal die anderen ansehen möchten, besuchen Sie bigpockets.com/report. Der letzte Teil des Berichts besteht nur aus fünf Fragen, die ich habe. Zu keinem davon habe ich wirklich eine Meinung. Es sind nur fünf Dinge, die wahrscheinlich den Immobilienmarkt im nächsten und kommenden Jahr beeinflussen werden, aber es besteht große Unsicherheit darüber. Und Sie können alles darüber lesen, aber es gibt eine ganz besondere Frage, die ich Sie zum Abschluss der Show hier fragen möchte.
Und hier geht es um den Gewerbeimmobilienmarkt. Im Allgemeinen handelt es sich bei dem, worüber wir heute gesprochen haben, hauptsächlich um Wohnimmobilien mit vier Einheiten und weniger, aber der Markt für Gewerbeimmobilien ist ganz anders. Es wird durch viele verschiedene Prinzipien und Variablen bestimmt. Besonders interessant für mich ist die Art und Weise, wie Kredite im Gewerbeimmobilienbereich entstehen. Also lasst uns einfach ein wenig darüber reden. Kathy, Sie haben dies vorhin angespielt, als Sie sagten, dass Sie denken, dass Sie es zumindest in der ersten Hälfte des Jahres 2023 vermeiden werden. Können Sie uns sagen, warum?

Kathy:
Wegen Brian Burke: Wenn Sie das On The Market-Interview noch nicht gehört haben, sollten Sie es sich unbedingt anhören. Ich habe es schon einmal gesagt: Wann immer ich ihm begegne, was oft bei verschiedenen Veranstaltungen der Fall ist, ziehe ich ihn beiseite und sage: „Was machst du?“ Weil er einfach so viel Wissen hat und so erfolgreich war.
Der kommerzielle Markt ist einfach noch nicht angekommen. Meiner Meinung nach befindet es sich im freien Fall, aber es merkt es noch nicht einmal. Es weiß es nicht. Es ist so, als wäre es von der Klippe gefahren und es ist nur einer dieser Zeichentrickfilme, von denen man nicht weiß, dass es fällt. Und so sind viele Verkäufer immer noch blind für das, was passiert, und viele Käufer auch. Aber die große Geschichte ist Geld. Immobilien funktionieren in den meisten Fällen nicht ohne Hebelwirkung, und schon gar nicht im gewerblichen Bereich. Die meisten Leute haben keine 150 Millionen, die sie für ein Gebäude anlegen können, oder 30 Millionen oder was auch immer. Es kommt also nur auf die Hebelwirkung an.
Und im Moment ist die Hebelwirkung wirklich fraglich, abgesehen von nur höheren Zinssätzen, die sich vollständig auf den Wert der Immobilie auswirken und dass die Leute das irgendwie nicht sehen, verwirrt mich. Wenn Ihre Kosten steigen, sinkt der Wert der Immobilie, es sei denn, Sie können Ihr Einkommen steigern, und das ist nicht möglich, weil sich die Mieten irgendwie stabilisieren. Wie bringen Sie diese Zahlen zum Laufen?
Aber das größere Thema war wiederum in einem anderen Podcast, der auf einem Liquiditätsmarkt so fantastisch war: Welche Bank wird Kredite vergeben und hat angesichts des Szenarios und der Situation überhaupt das Geld, um Gewerbeimmobilien zu leihen? Da es also so viele Neuausrichtungen gibt, bei denen ziemlich gute Vermögenswerte, anständige Vermögenswerte Kredite haben, die fällig werden und sie verfeinert werden müssen, ist das Geld möglicherweise nicht da, und wenn sie das Geld finden können, wird es teurer. Ich mache mir ehrlich gesagt Sorgen. Ich mache mir ein wenig Sorgen darüber, was auf den kommerziellen Märkten kommt, und vielleicht wird das Problem behoben und eine Wende eingeleitet. Vielleicht kommt die Fed und rettet alle ihre Freunde im Immobilien- und Gewerbeimmobilienbereich. Ich weiß nicht, das ist passiert. Vergessen wir nicht, dass sich die Großbanken gegenseitig retten. Sie wollen auch nicht untergehen. Das könnte dort eine Lösung sein. Ich weiß nicht. Ich halte mich da raus, bis es sich stabilisiert.

Dave:
Nur zur Erinnerung: Letzte Woche hatten wir Brian Burke bei uns. Es ist eine fantastische Show, falls Sie sie sich ansehen möchten. Es war erst vor einer Woche. Ich glaube, es war eine Show wie 69 oder 70. Und Kathy bezieht sich auch auf ein Gespräch, das wir mit dem CEO von Fundrise, Ben Miller, geführt haben, um über die Hebelwirkung bei Gewerbeimmobilien zu sprechen, also Folge 65, wenn Sie sich das ansehen möchten.

Kathy:
Die waren so gut.

Dave:
Ja, großartige, großartige Shows, wenn Sie sich das anhören möchten. Jamil, was denkst du über den Werbespot?

Jamil:
Bei einem Gespräch mit Grant Cardone habe ich kürzlich einen wirklich interessanten Einblick erhalten, und er prognostiziert, dass eine katastrophale Situation im Mehrfamilienbereich bevorsteht. Und das ist seine Prognose: Viele Leute kauften einige fantastische Vermögenswerte im Rahmen einer sehr kurzfristigen Überbrückungsfinanzierung, weil der Markt so überhitzt und so aufregend war und die Leute einstiegen und es so viele Syndizierungen und so viele gab Es wurden Käufe getätigt, und ein Großteil dieser Schulden wird fällig und nichts davon wird refinanziert werden können.
Und so wird es zu einer unglaublichen Implosion kommen, er nennt es den großen Brückeneinsturz, und es wird eine riesige Chance für Mehrfamilieninvestitionen geben, aber das ist noch nicht der Fall. Und deshalb bin ich ein Fan von Grants. Ich beobachte, was er im Bereich Mehrfamilieninvestitionen macht.
Ich persönlich, ihr kennt meine Geschichte mit Mehrfamilienhäusern. Jedes Mal, wenn ich den Brenner berühre, verbrenne ich mich. Und so habe ich zum Glück nicht den 12-Millionen-Dollar-Vermögenswert gekauft, den ich kaufen wollte, weil ich jetzt hier wäre und mir die Augen ausweinen würde, weil ich buchstäblich Millionen von Dollar verloren hätte. Stattdessen verzichtete ich auf eine ernsthafte Einzahlung in Höhe von einer halben Million Dollar, um einen weiteren Tag zu leben. Und so würde ich einer dieser Menschen sein. Ich würde einer dieser Leute auf der Brücke sein, wo sie kurz vor dem Einsturz stand. Und ich denke, es wird viele Investoren geben, die davon betroffen sein werden.

Dave:
Ja, da steckt so viel dahinter. Zunächst einmal war Ihre Geschichte mit dieser Immobilie eine Achterbahnfahrt. Zur Erinnerung: Jamil wird einen Deal abschließen. Aufgrund von Finanzierungsproblemen musste er davon Abstand nehmen und verlor viel Geld. Aber jetzt sagst du, dass du darüber froh bist, auch wenn es damals bestimmt wehgetan hat, aber es hätte schlimmer kommen können, wenn du den Deal tatsächlich durchgezogen hättest.

Jamil:
Oh, ich hätte Millionen und Abermillionen von Dollar verloren. Ich wäre auf keinen Fall aus dieser Sache herausgekommen, weil wir wiederum für die aktuelle Situation zu viel bezahlt haben und Geld in Kapitalverbesserungen gesteckt hätten. Wir hätten dort viele Renovierungsarbeiten durchgeführt. Wir hätten versucht, die Mieten zu drücken, aber es wäre uns vielleicht nicht gelungen. Und als es dann an der Zeit für eine Refinanzierung war, sahen uns all diese Kreditgeber an und sagten: „Tut mir leid, das geht einfach nicht mehr auf die Reihe.“ Daher hätten wir mit mehr Liquidität an den Tisch kommen müssen, die wir möglicherweise nicht hatten. Und so hätten wir am Ende wahrscheinlich den Vermögenswert zurückgegeben, unsere Anzahlung verloren, unsere Renovierungskosten verloren und einen anderen Investor die Gelegenheit nutzen lassen.
Und genau das wäre passiert, und ich denke, dass es in den nächsten 12 bis 18 Monaten eine Menge Gelegenheiten und Situationen genau dieser Art geben wird, die den Menschen möglich sein werden ausnutzen. Und wie Kathy sagte: Schmerz oder Vergnügen, jemandes Schmerz wird in dieser Situation jemandes Vergnügen sein. Ich bin nur froh, dass ich es nicht bin.

Dave:
Ja, ich meine, das ist so ein guter Punkt. Unabhängig von Gewerbeimmobilien ist es einfach eine gute Lektion zum Erkennen der versunkenen Kosten, zum Verzicht darauf und zur Schadensbegrenzung. Ich bin mir sicher, dass es wehgetan hat, davon Abstand zu nehmen, aber es begrenzt Ihr Abwärtsrisiko und war zu diesem Zeitpunkt tatsächlich eindeutig der richtige Schritt. Henry, was ist mit dir? Was denken Sie über den kommerziellen Markt?

Henry:
Ja, Mann, da bin ich offensichtlich vorsichtig. Ich mache keine großen kommerziellen Deals, nicht, dass ich nicht auch den richtigen kommerziellen Deal machen würde, aber ich saß immer im selben Boot, und das ist nur meine Anlagephilosophie im Allgemeinen. Wenn ich etwas anderes als mein normales Brot und Butter mache, dann sind es Singles, kleine Multis, Buy-and-Hold und Single-Family-Flips. Wenn ich etwas anderes machen will, muss es ein selbstverständlicher Deal sein. Und ich habe nicht viele dieser Möglichkeiten gesehen. Ich sehe tatsächlich das Gegenteil.
Ich habe Leute gesehen, die enorm viel Geld für diese großen Mehrfamilienhäuser bezahlt haben, und insbesondere auf meinem lokalen Markt gibt es jede Menge Neubauten, große A-Klasse-Mehrfamilienhäuser gebaut. Ich meine, im wahrsten Sinne des Wortes kann man fünf Meilen fahren und sehen, wie fünf verschiedene Orte gebaut werden, und sie sind alle erstklassig und konkurrieren alle miteinander.
Als diese Dinge nun fertiggestellt werden, fahre ich durch und der Parkplatz ist einfach nicht voll. Ich weiß also, dass eine Menge Geld gesammelt und in diese Immobilien gesteckt wurde, und daher denke ich, dass es eine Chance geben wird, genau wie Jamil und Kathy es später sagten: Menschen, die bei Fälligkeit der Kredite keine Finanzierung dafür bekommen können. Aber ich sehe auch eine Chance in den Wohnungen der C-Klasse, weil ich denke, dass sie einfach nicht so sehr in Betracht gezogen werden, denn was ich sehe, ist, dass die Leute, wenn sie ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen, die A-Klasse kaufen wollen, sie Ich möchte mein gesamtes Geld in die A-Klasse stecken, aber in der B- und C-Klasse gibt es phänomenale Chancen, insbesondere in den Hybridmärkten, von denen Sie sprechen, weil nicht jeder in diesen Hybridmärkten kauft. Und so würde ich die richtige B-, C-Klasse-Gelegenheit kaufen. Ich würde mich in meinem Markt von der A-Klasse fernhalten.

Dave:
Alles klar, gut, großartig. Ich stimme euch eher zu. Ich verstoße gegen eine meiner Regeln oder Faustregeln in Bezug auf Immobilien und versuche nicht, den Markt zu timen, aber beim kommerziellen Markt versuche ich, glaube ich, den Markt ein wenig zu timen. Als Kathy und ich mit Brian sprachen, hat er es gut ausgedrückt. Er sagte, dass da so etwas wie eine Preisübung im Gange sei, oder ich weiß nicht mehr genau, wie er es gesagt hat, Kathy, aber im Grunde hat er gesagt: „Die Leute wissen im Moment nicht, wie man Mehrfamilienvermögen bewertet, und das ist kein Spiel, das ich will.“ Teil zu sein von. Ich werde warten, bis die Käufer und Verkäufer das herausgefunden haben, und als passiver Investor werde ich abwarten, wo sie landen, bevor ich mich wieder darauf einlasse.“
Ich empfehle auch, 721 im Immobilien-Podcast anzuhören, anzuhören und zu zeigen. Ich habe das gerade mit dem CEO von Bigger Pocket, Scott Trench, aufgezeichnet, der seine Gedanken über den Gewerbeimmobilienmarkt teilt. Da gibt es wirklich interessante Einblicke. Wenn Sie also etwas mehr darüber erfahren möchten, schauen Sie sich 721 auf der Real Estate Show an.
Alles klar, vielen Dank euch allen. Das hat viel Spaß gemacht. Wenn Sie den vollständigen Bericht noch einmal lesen möchten, finden Sie ihn unter bigpockets.com/report. Es ist voller weiterer Informationen, Hintergründe, Zusammenhänge, Empfehlungen und Gedanken für das nächste Jahr. Wenn Sie im Jahr 2023 investieren und einige der Chancen nutzen und einige der Risiken vermeiden möchten, über die wir in dieser Sendung gesprochen haben, ist dies hoffentlich ein guter Ausgangspunkt für Sie.
Und natürlich können Sie diesen Podcast das ganze Jahr über weiter anhören. Wir halten Sie über die Marktbedingungen auf dem Laufenden und helfen Ihnen dabei, Ihre Immobilieninvestitionsstrategie an diese Marktbedingungen anzupassen.
Henry, Kathy Jamil, vielen Dank, dass Sie hier sind. Vielen Dank an alle fürs Zuhören und wir sehen uns beim nächsten Mal bei On The Market. On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Kailyn Bennett erstellt, von Kailyn Bennett produziert, von Joel Esparza und Onyx Media bearbeitet, von Pooja Genal recherchiert und ein großes Dankeschön an das gesamte Team von Bigger Pockets.
Der Inhalt der Show On The Market sind nur Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.