Eine Angebotsspitze könnte in diesem Jahr die Preise für Mehrfamilienhäuser drücken

Gewerbeimmobilien stehen aus mehreren Richtungen unter Druck. Der Hauptstress sind steigende Zinssätze, die einen Aufwärtsdruck ausüben Cap-Raten (was den Wert der Vermögenswerte senkt), wodurch die Refinanzierungskosten immer schwieriger und teurer werden. Es besteht jedoch ein weiteres Risiko, insbesondere für die Mehrfamilien-Nische der Gewerbeimmobilien: ein Überangebot. Aktuelle Daten deuten darauf hin, dass es möglicherweise kurzfristig zu einem Überangebot an Mehrfamilienhäusern kommt, die zu einem ungünstigen Zeitpunkt auf den Markt kommen. 

Um dieses Problem vollständig zu erklären, werfen wir einen Blick zurück auf die Bautrends für Mehrfamilienhäuser (definiert als Objekte mit fünf oder mehr Wohneinheiten) in den letzten Jahrzehnten. Wie Sie in der Grafik unten sehen können, haben der Mehrfamilienbau und die Gesamtzahl der Mehrfamilienhäuser nach einem starken Rückgang der Zahl der Mehrfamilienhäuser zwischen 2008 und 2014 erheblich zugenommen. 

Seit Beginn der Pandemie hat sich der Aufwärtstrend des Mehrfamilienhausbaus noch weiter verschärft und im vierten Quartal 4 überstieg die Zahl der im Bau befindlichen Einheiten erstmals die Marke von einer Million Einheiten (zumindest den Daten von CoStar zufolge).

Natürlich dauert der Bau von Mehrfamilienhäusern auch in guten Zeiten mehrere Monate, wenn nicht Jahre. Doch die letzten Jahre waren für Bauherren nicht einfach – zumindest was die Liefertermine angeht. Aufgrund von Lieferkettenproblemen und Arbeitsengpässen hat der Bau länger gedauert. Dieser Trend führt zu einem riesigen Überangebot an Lagerbeständen, die noch nicht auf den Markt gekommen sind. Wenn Sie sich die Tabelle unten ansehen, sehen Sie, dass die Prognose von CoStar für ausgelieferte Einheiten zeigt, dass 2023 das höchste aller Rekorde sein wird, während 2024 etwas zurückgeht, aber immer noch hoch ist. Ja, Prognosen sind schwierig, aber die Prognose von Baulieferungen ist etwas einfacher als bei anderen Datensätzen. Da Bauherren und Bauträger Baugenehmigungen einholen müssen, liegen solide Daten über geplante und in der Pipeline befindliche Projekte vor. Ich persönlich nehme diese Prognose etwas ernster als andere Prognosen. 

Eine Erhöhung des Angebots ist kein Problem, wenn eine entsprechende Nachfrage zur „Absorption“ der neuen Einheiten besteht – aber das ist nicht der Fall. Die Nachfrage geht zurück. 

Die folgende Tabelle erzählt eine sehr fesselnde Geschichte. Schauen Sie sich zunächst die blauen Balken an. Das ist dasselbe wie das, was wir oben betrachtet haben – hohe Stückzahlen in den nächsten zwei Jahren. Aber schauen Sie sich dann die orangefarbenen Balken an, die „Absorption“ anzeigen (eine Kennzahl für Gewerbeimmobilien, die die Nachfrage misst). Es hält nicht mit. 

Nach einem starken Nachfragejahr 2021 drehte sich die „Nettoabsorption“ (Absorption – Nachfrage) ins Negative, was bedeutet, dass mehr Angebot auf den Markt kommt als Nachfrage besteht. Das war im Jahr 2022! Im Jahr 2023 werden voraussichtlich noch mehr Einheiten ans Netz gehen, und wie diese Grafik zeigt, wird die Nachfrage voraussichtlich nicht mithalten. Natürlich könnten einige Bauherren ihre Projekte abbrechen oder pausieren, aber das ist eine teures Angebot die Bauherren nach Möglichkeit vermeiden. 

Was passiert, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt? Der Leerstand nimmt zu, wie Sie in dieser CoStar-Prognose sehen können. Dies sollte jedem im Mehrfamilienhausbereich und jedem Immobilieninvestor ein Anliegen sein. Ein erhöhtes Angebot und ein entsprechender Anstieg des Leerstands können die Einnahmen verringern und die Mietpreise drücken. Die Daten, die ich zeige, und meine Analyse beziehen sich auf Gewerbeimmobilien, aber der Druck auf die Mieten und steigende Leerstände bei Mehrfamilienhäusern kann in bestimmten Gegenden auf den Wohnungsmarkt übergreifen. 

Natürlich erzählen diese Daten auf nationaler Ebene nicht die ganze Geschichte. Ich habe mir einige einzelne Märkte angeschaut, um zu sehen, wie sich das regional auswirkt. Ich habe herausgefunden, dass bestimmte Märkte einem erheblichen Risiko einer Überbauung ausgesetzt sind. Ich habe eine Auswahl von fünf Märkten ausgewählt, in denen meiner Meinung nach ein hohes Risiko steigender Leerstände und Mietrückgänge für Mehrfamilienhäuser besteht: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, South Carolina; Colorado Springs, Colorado; und Austin, Texas.

Diese Märkte verfügen alle über umfangreiche Baupipelines, wobei im Verhältnis zum aktuellen Angebot und im Verhältnis zur erwarteten Nachfrage eine große Anzahl von Einheiten auf den Markt kommen soll. 

Andererseits geht es vielen Städten, die meiner Meinung nach kleinere Städte sind, immer noch relativ gut. 

Missoula, Montana; Athen, Georgien; Midland, Texas; Provo, Utah; und Topeka, Kansas, verfügen alle über eine solide Nettoabsorption, und ihre Baupipelines sind im Vergleich zu den aktuellen Lagerbeständen sehr vernünftig. Für mich ist das Risiko von Leerstand und Mietrückgängen in diesen Städten deutlich geringer. 

Jeder Markt ist einzigartig, und ich zeige nur einige Beispiele für gefährdete und nicht gefährdete Märkte. Aber ich ermutige Sie, selbst etwas zu recherchieren und herauszufinden, wie sich Ihr Markt im Baugewerbe entwickelt. Viele gute Daten finden Sie kostenlos auf der Website der St. Louis Federal Reserve Oder indem Sie einfach Absorptionsdaten für Ihre Region googeln. 

Zusammenfassung

Bei Mehrfamilienimmobilien kommt es zu einem ungünstigen Zeitpunkt zu einer Angebotsüberflutung auf dem Markt, da steigende Zinsen bereits einen Abwärtsdruck auf die Preise und einen Cashflow-Druck auf die Betreiber ausüben. Daher könnten 2023 und 2024 für die derzeitigen Betreiber schwierige Jahre im Mehrfamilienhausbereich werden. 

Hierbei ist zu beachten, dass die Angebotsschwemme und die Nachfrageknappheit wahrscheinlich nur kurzfristiger Natur sein werden. Langfristige Bau- und demografische Trends begünstigen auch in Zukunft eine starke Nachfrage nach Mehrfamilien-Mieteinheiten, was ein gutes Zeichen für Investoren ist. Zum Beispiel, eine aktuelle Studie zeigt, dass die USA in den kommenden 4.3 Jahren 12 Millionen weitere Mehrfamilienhäuser benötigen, um die Nachfrage zu decken. Aufgrund der kurzfristigen wirtschaftlichen Lage ist derzeit wahrscheinlich ein Rückgang bei der Haushaltsbildung zu verzeichnen. Die Inflation wirkt sich negativ auf die Kaufkraft der Mieter aus und die wirtschaftliche Unsicherheit hält junge Amerikaner davon ab, einen eigenen Haushalt zu gründen. Es ist unklar, wann diese wirtschaftlichen Schwierigkeiten enden werden, aber wenn dies der Fall ist, wird die Nachfrage wahrscheinlich wieder anziehen. 

Vor diesem Hintergrund könnten Anleger dies getan haben gute Kaufmöglichkeiten in den kommenden Monaten und Jahren. Da die Kapitalisierungsraten wahrscheinlich steigen werden, dürften die Preise für Mehrfamilienhäuser sinken. Wenn auch der NOI aufgrund von Überangebotsproblemen sinkt, wird das die Preise noch weiter drücken. Dies könnte es Erfindern mit etwas Trockenkraft ermöglichen, zu attraktiven Preisen in Mehrfamilienhäuser einzusteigen, aber denken Sie daran: Dies ist eine riskante Zeit. Achten Sie darauf, nicht einfach alles zu kaufen und die Marktdynamik in Ihrer Region im Detail zu verstehen.

Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.