Die Mischung aus (relativ) hohen Zinssätzen und wirtschaftlicher Volatilität sowie der Tatsache, dass die meisten Hausbesitzer feste, niedrig verzinsliche Schulden haben, hatte dazu geführt, was Immobilienökonomen sagten Bill McBride bezeichnet als die „Verkäufer streiken.“ Wie zu erwarten ist, beginnen die Bauträger im Anschluss an diese Sturheit einen „Bauerstreik“, um diesem Beispiel zu folgen.
As CNBC berichtet Ende Oktober, „Laut der US-Volkszählung gingen die Baubeginne für Einfamilienhäuser im September im Jahresvergleich um fast 19 % zurück. Die Baugenehmigungen, die ein Indikator für den zukünftigen Bau sind, gingen um 17 % zurück. PulteGroup, einer der größten Hausbauer des Landes, berichtete, dass seine Stornierungsquote von 15 % im zweiten Quartal dieses Jahres auf 24 % im dritten gestiegen sei.“
Rick Palacios Jr., Forschungsleiter bei John Burns Real Estate Consulting, hat ein interessanter Faden über die Ansichten von Bauherren aus der ganzen Grafschaft. Es ist nicht gerade gut.
Die Kommentare der Hausbauer zu unserer Umfrage in diesem Monat waren ungefähr so negativ, wie ich sie bisher gesehen habe. Hier sind einige der Marktfarben, die aufgefallen sind …
— Rick Palacios Jr. (@RickPalaciosJr) 9. November 2022
Zu einigen Beispielen gehört ein Bauunternehmer in Boston, der sagte: „Der Oktober war außergewöhnlich schwach“, in Baltimore: „Der Markt ist schrecklich“ und in Wilmington: „Der Markt stürzt von einer Klippe“ usw.
Du hast die Idee.
Insgesamt gehen die Baubeginne bei Einfamilienhäusern rapide zurück. Etwas überraschend ist jedoch, dass die Zahl der Baubeginne im Mehrfamilienhausbereich relativ stabil bleiben. Es ist wahrscheinlich, dass der Mehrfamilienhausbau bis zu einem gewissen Grad durch staatliche Subventionen unterstützt wird LIHTC-Projekte, aber trotzdem werden sie wahrscheinlich bald sinken.
Natürlich ist mit einer deutlichen Verlangsamung der Bautätigkeit zu rechnen. Neubauten hängen immer stark von den Zinssätzen ab, und die Federal Reserve hat den Diskontsatz eingeführt, der dem Hypothekenmarkt zugrunde liegt von 0.25% auf 4.5% in weniger als einem Jahr.
Der Grund Es ist unwahrscheinlich, dass der Immobilienmarkt zusammenbricht Dies liegt daran, dass Hausbesitzer anders als im Jahr 2008 zinsgünstige Schulden mit festem Zinssatz haben, die Kreditvergabestandards relativ streng sind und die meisten über ein angemessenes Eigenkapital in ihren Häusern verfügen. Das alles hat absolut nichts mit der Kalkulation zu tun, die Bauherren bei der Entscheidung über den Bau einer Immobilie anwenden. Mit anderen Worten: Die Fundamentaldaten, die den Immobilienmarkt stützen, gelten nicht für den Markt für Neubauten. Dadurch geht der Neubau drastisch zurück und könnte möglicherweise einstürzen.
Mit anderen Worten: Die Bauherren sind frustriert und streiken.
Sie können dies jedoch nicht tun, bevor sie nicht beendet und liquidiert haben, was zu einem kleinen Unglück in der amerikanischen Wirtschaft werden könnte: ein Überangebot an Neubauten.
Die kommende Neubauschwemme
Bereits, ein Rekord von 29% der zum Verkauf stehenden Häuser in den Vereinigten Staaten sind Neubauten. Stornierungen des Käufers erhöht 7.5% für Neubauten von September bis Oktober und zeigte keine Anzeichen einer Abschwächung. Die Lagerbestände für Neubauten sind von Januar 50 bis Oktober um über 2022 % gestiegen, von 5.7 Monaten auf 8.9 Monate. (Im Allgemeinen gilt ein Lagerbestand von sechs Monaten als ausgeglichener Markt).
Und während der Verkauf neuer Häuser in der Regel länger dauert als der vorhandene Bestand, ist die Kluft zwischen beiden inzwischen recht groß geworden. Im Oktober waren nur 3.3 Monate Bestand vorhanden (immer noch ein Verkäufermarkt), also nur ein Drittel dessen, was bei Neubauten der Fall war.
Leider gibt es keinen wirklichen Grund zu der Annahme, dass es besser wird, bevor es schlimmer wird. Während Inflation ist etwas abgekühltDie Fed hat angedeutet, dass sie plant, die Zinsen (relativ gesehen) hoch zu halten. mindestens bis 2023.
Aber vielleicht noch wichtiger ist, wie Bill McBride betont, dass sich derzeit mehr Wohneinheiten im Bau befinden als je zuvor!
„Rot steht für Einfamilienhäuser. Derzeit sind 794 Einfamilienhäuser (rot) im Bau … Blau steht für 2+ Einheiten. Derzeit befinden sich 928 Mehrfamilienhäuser im Bau. Das ist der höchste Wert seit Dezember 1973!“
„Insgesamt befinden sich 1.722 Millionen Einheiten im Bau. Das ist die Rekordzahl an im Bau befindlichen Einheiten aller Zeiten.“
Der Anstieg der Bautätigkeit war zum großen Teil darauf zurückzuführen der bundesweite Wohnungsmangel, was überwiegend was ist führte zu explodierenden Immobilienpreisen in den vergangenen Jahren. Darüber hinaus haben Lieferkettenprobleme viele Prognosen verzögert, was dazu geführt hat, dass ein Rückstand an Immobilien länger als geplant im Bau bleibt.
Im Gegensatz zu Hausbesitzern, die selten zum Verkauf gezwungen werden, haben Bauherren leider kaum eine Wahl. Sicherlich werden viele diese neuen Gebäude mieten, aber der Mietmarkt ist bereits dazu bereit beginnt gesättigt zu werden. Für die meisten bleibt ihnen keine andere Wahl, als auf einem Käufermarkt zu verkaufen, der wahrscheinlich noch deutlich stärker werden wird.
Zusammenfassung
Mit bemerkenswerten Ausnahmen (vor allem solche, die staatlich subventioniert werden, wie LIHTC) ist es wahrscheinlich nicht der beste Zeitpunkt, um neue Entwicklungsprojekte zu starten. Wenn Sie als Bauträger gerade an einem solchen Neubau arbeiten, wäre es eine Überlegung wert, zumindest darüber nachzudenken, ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, die Immobilie (oder einige der Immobilien, wenn Sie eine Wohnsiedlung entwickeln) zu vermieten.
Wenn der Verkauf die einzige Option ist, wäre es ratsam, der Zeit einen Schritt voraus zu sein. Während die Preise für Bestandsimmobilien im nächsten Jahr voraussichtlich nur moderat sinken werden, dürften die Preise für Neubauimmobilien deutlich stärker sinken. Sie möchten nicht dabei erwischt werden, wie Sie den Markt nach unten jagen, während Sie Ihre Lagerbestände behalten. Ich würde empfehlen, Marktführer zu sein und den Preis im Voraus zu senken. Anbieten attraktiver Anreize, wie z Zinsrate Auch Rückkäufe (bei denen der Bauunternehmer den Kreditgeber dafür bezahlt, den Zinssatz für den Käufer im ersten Jahr oder länger zu senken) sollten in Betracht gezogen werden.
Jeder Investor und Entwickler wird in diesem Geschäft irgendwann einen Rückschlag erleiden. Es ist besser, sich jetzt damit abzufinden, als zu hoffen, dass Sie zum gleichen Preis verkaufen können, den der typische Hausbesitzer hätte, als er mit Zinssätzen im Bereich von 3 % kaufte. Zu hoffen, dass sich der Markt wieder auf den Stand von vor sechs Monaten bewegt, wird Sie wahrscheinlich in die Schranken weisen, da die Haltekosten jeden Gewinn, den Sie hätten erzielen können, auffressen. Und danach müssen Sie es wahrscheinlich irgendwann für noch weniger als den Rabatt verkaufen, den Sie im Voraus hätten anbieten können.
Wenn Sie andererseits ein Haus kaufen möchten – insbesondere eines zum Wohnen – und frustriert darüber sind, dass dieses Meme viel näher an der Realität ist, als es einem solchen Käufer lieb wäre:
Neue Häuser wären etwas, über das man nachdenken sollte. Achten Sie insbesondere auf die angebotenen Rate-Buy-Downs. So oder so werden Sie in den Verhandlungen mit Sicherheit die Oberhand behalten.
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