Käufer: Was Sie über einen Rückmietvertrag wissen müssen (2023)

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Sobald ein Verkäufer ein Angebot für sein Haus annimmt, beginnt die Uhr zu ticken. Von diesem Moment an bis zum letzten Rundgang müssen sie alles aus dem Grundstück entfernen und das Haus reinigen, damit es für Sie als nächsten Bewohner bereit ist. Während dieser Zeit versucht der Verkäufer normalerweise, sein nächstes Zuhause zu kaufen oder nach Lagermöglichkeiten zu suchen, während er sich zwischen den Häusern befindet. 

Käufer haben die Möglichkeit, Verkäufern zu helfen, die sich Sorgen um diese Zwischenphase des Wohneigentums machen. Sie können in ihr Angebot einen Rückmietvertrag aufnehmen, der das Eigentum an der Immobilie überträgt, während der Verkäufer auf dem Gelände bleibt.  

Was ist ein Rent-Back-Vertrag und warum sollte ein Hauskäufer einen solchen Vertrag abschließen? Erfahren Sie mehr über diese nützliche Klausel und wann Sie sie verwenden.

Was ist ein Rückmietvertrag? 

A Rückmietvertrag ist ein Geschäft, bei dem der Käufer das Haus abschließt und dem Verkäufer erlaubt, dort für einen kurzen Zeitraum zu wohnen. Die Immobilie gehört offiziell dem Käufer, aber der Verkäufer muss nicht sofort gehen. Stattdessen zahlt der Verkäufer dem Käufer Miete. Rückmietvereinbarungen können unangenehme Zwischenperioden beseitigen, in denen Verkäufer aus dem Haus ausziehen müssen, aber möglicherweise nirgendwo hingehen können. 

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Hier sind einige Beispiele dafür, wie Rent-Back-Vereinbarungen Verkäufern helfen:

• Ein Hausbesitzer muss sein Haus verkaufen und die Gewinne verwenden, um seine nächste Immobilie zu kaufen. Für die kurze Zeit zwischen dem Hausverkauf und dem nächsten Einzugstermin haben sie jedoch keine Bleibe. Der Käufer stimmt einer Rückmietfrist zu, bis der Verkäufer ausziehen kann.
• Der Verkäufer kauft ein Neubauobjekt, aber das Haus ist wegen Verzögerungen noch nicht bezugsfertig. Der Verkäufer verlangt eine Rückmietoption, damit er bis zum Abschluss der Bauarbeiten im Haus bleiben kann. 
• Ein Hausbesitzer möchte die Immobilie jetzt verkaufen, ist sich aber nicht sicher, wo er als nächstes wohnen möchte. Der Käufer stimmt einem Rückmietvertrag zu, damit er sich die Häuser ansehen kann. 

Ein Rückmietvertrag kann je nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer nur einen Monat oder bis zu sechs Monate dauern. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, einen Rückmietvertrag zu erstellen und die Bedingungen des befristeten Mietvertrags zu steuern.

Wie profitieren Käufer von Rent-Back-Vereinbarungen?

Es gibt mehrere Gründe, warum Käufer erwägen sollten, Rent-back-Optionen in ihre Angebote aufzunehmen. Während dies hauptsächlich ein Werkzeug ist, um Verkäufern dabei zu helfen, unangenehme Lücken zu füllen, können Käufer bei der Suche nach Häusern die Rent-Back-Optionen nutzen.

Sie können Ihr Angebot hervorheben

Einer der wichtigsten Bestandteile eines Wohnungsangebots ist der Abschlusstermin. Dies ist normalerweise der Tag, an dem der Verkäufer das Haus verlassen muss, damit der Käufer einziehen kann. Hochmotivierte Verkäufer möchten vielleicht einen Abschlusstermin in ein paar Wochen – besonders wenn das Haus leer steht. Andere Verkäufer möchten jedoch möglicherweise den Abschlusstermin verschieben, während sie sich auf den Umzug vorbereiten. 

Ein Rent-Back-Vertrag schafft einen Kompromiss zwischen diesen beiden Optionen. Sie können dem Verkäufer einen angemessenen Schlusstermin setzen, ohne dass er das Objekt räumen muss. Der derzeitige Hausbesitzer könnte die zusätzliche Zeit zu schätzen wissen, um herauszufinden, wohin er als nächstes umziehen wird. 

Sie können die Immobilie schneller sichern

Der Hausverkaufsprozess kann unbeständig sein. Käufer und Verkäufer verhandeln ständig über alles, von Reparaturen nach der Inspektion bis hin zu Umzugsfristen. Je länger Sie damit verbringen, zwischen Ihrer Einzahlung und dem Abschluss zu navigieren, desto länger müssen Sie in der Ungewissheit leben, dass etwas schief geht. 

Der Abschluss eines Rent-Back-Vertrags ermöglicht Ihnen dies schneller auf das Haus schließen Es gibt also keine Probleme beim Kauf der Immobilie. 

Sie können sich beim Umzug Zeit lassen

Der Abschluss eines Rückmietvertrags kann sinnvoll sein, wenn Sie auch Zeit für die Umzugsplanung benötigen. Wenn Sie von einem Staat in den nächsten ziehen, kann es schön sein, ein paar zusätzliche Monate Zeit zu haben, um Ihre Sachen zu packen und Ihre Angelegenheiten in Ihrer Altstadt zu erledigen. Dies gibt Ihnen auch Zeit, einen anderen Job in Ihrer neuen Stadt zu finden, während Sie Ihrem derzeitigen Arbeitgeber mitteilen, dass Sie gehen.

Was sind die Nachteile von Rent-Back-Vereinbarungen?

Es gibt finanzielle und zeitliche Beschränkungen, um Ihrem Angebot eine Rückmietvertragsoption hinzuzufügen. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, sollten Sie diese Nachteile berücksichtigen, bevor Sie einen dieser Verträge abschließen.

Sie müssen warten, bis Sie auf Ihr Zuhause zugreifen können

Die meisten Käufer beginnen den Suchprozess, wenn sie bereit sind, ihre aktuelle Situation zu verlassen und ein neues Zuhause zu finden. Sie haben zumindest eine gewisse Dringlichkeit bei der Wohnungssuche. Ein Rückmietvertrag kann Ihren Zeitplan für das Leben in Ihrem neuen Haus verschieben und an Ihre persönlichen Vorlieben anpassen.

Wenn Sie beispielsweise davon träumen, die Winterferien in einem Haus zu verbringen, könnten Sie mit einem Rückmietvertrag bis zum Frühjahr in einer Wohnung bleiben. 

Ihr aktueller Mietvertrag könnte enden

Ein Rückmietvertrag kann je nach Zeitplan einen Monat oder mehrere Monate dauern. Allerdings kann sich Ihre aktuelle Wohnsituation in dieser Zeit ändern. Wenn Sie mieten, könnte Ihr Mietvertrag enden und Ihr Vermieter könnte Ihre monatlichen Zahlungen erhöhen oder Sie zum Auszug auffordern. Bis zum Ablauf des Rückmietvertrags könnten Sie sich in einer unbequemen Wohnsituation befinden. 

Die Rent-Back-Periode kann unbefristet sein

Wenn Sie ein Hausangebot machen, schließen Sie in der Regel eine Option ein, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum (z. B. für bis zu sechs Monate) zurückzumieten. Wenn der Verkäufer nach einem Haus sucht, haben Sie möglicherweise keinen klaren Zeitplan, wie lange er auf dem Grundstück bleiben wird. Aus einem einmonatigen Vertrag könnte ein dreimonatiger Mietvertrag und dann ein sechsmonatiger Rückmietvertrag werden. 

Stellen Sie sicher, dass Sie in Ihrem Rückmietvertrag klare Bedingungen haben, wie lange der Verkäufer in der Wohnung bleiben kann.

Möglicherweise müssen Sie Vermieterpflichten übernehmen

Obwohl der Verkäufer noch auf dem Grundstück wohnt, ist er nicht mehr für die Instandhaltung des Hauses verantwortlich. Sie werden im Wesentlichen ihr Vermieter, bis sie ausziehen. Das bedeutet, dass Sie eine Kaution anfordern, monatliche Mietzahlungen einziehen, Reparaturen durchführen müssen, wenn etwas kaputt geht, und eine Vereinbarung darüber treffen müssen, wie oft Sie das Haus betreten dürfen (wenn überhaupt). Der Verkäufer ist bis zum Auszug Ihr Mieter.

Tipps zur Entwicklung eines effektiven Mietvertrags mit Verkäufern

Ihr Makler sollte haben Muster für Rückmietverträge die Sie verwenden können, oder Sie können diese Beispiele online finden. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Anwalt für Immobilienrecht oder einen Vertragsanwalt, um eine Vereinbarung zwischen beiden Parteien zu erstellen. Hier sind ein paar Tipps, um sicherzustellen, dass Ihre Vereinbarung wirksam und für den Verkäufer einfach zu befolgen ist. 

• Stellen Sie sicher, dass es einen formellen Mietvertrag gibt, den der Verkäufer vor dem Abschlusstermin sieht und unterzeichnet, wenn er das Eigentum an dem Haus überträgt. 
• Geben Sie die Laufzeit des Mietvertrags und die monatlichen Mietzahlungen des Eigentümers an. 
• Klären Sie, welche Partei die Nebenkosten übernimmt, und prüfen Sie, ob Sie die Strom-, Wasser- und Müllkonten auf Ihren Namen übertragen müssen. 
• Identifizieren Sie Prozesse für die Durchführung von Reparaturen und schließen Sie Klauseln ein, wonach der Verkäufer für alle von ihm verursachten Schäden aufkommen muss. 
• Fügen Sie einen Abschnitt für die Rechte des Eigentümers an der Immobilie hinzu, einschließlich wann Sie auf das Haus zugreifen können. 

Dieser sollte wie jeder andere Mietvertrag aussehen, den ein Vermieter abschließt. Gehen Sie zum Zeitpunkt der Schließung durch das Grundstück und machen Sie Fotos von dem Raum. Es sollte auch ein letzter Rundgang erfolgen, bevor der ehemalige Eigentümer das Grundstück verlässt, wo Sie nach neuen Schäden und Problemen suchen, für die er verantwortlich ist.

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Alternative Option: Verwenden Sie ein SIP-Formular

Nicht jeder Rückmietvertrag hat eine Laufzeit von drei bis sechs Monaten. Ihr Verkäufer benötigt möglicherweise nur wenige Wochen, um den Umzug von einem Ort zum nächsten zu optimieren. Wenn dies der Fall ist, erwägen Sie stattdessen den Abschluss einer Seller-in-Possession (SIP)-Vereinbarung. Dies wird normalerweise verwendet, wenn der Verkäufer weniger als 30 Tage nach dem Abschlusstermin auf dem Grundstück bleibt. Eine SIP-Vereinbarung deckt dieselben Grundlagen ab wie die Rent-Back-Vereinbarung, ist jedoch für die kurzfristige Nutzung vorgesehen. 

Sie können auch SIP-Vereinbarungsvorlagen online finden, wenn Sie und der Verkäufer eine verwenden möchten.

Beginnen Sie noch heute mit dem Hauskaufprozess

In einem umkämpften Markt müssen Sie Angebote machen, die auffallen. Wenn Sie einen flexiblen Umzugszeitplan haben, sollten Sie allen von Ihnen gemachten Wohnungsangeboten eine Rückmietklausel hinzufügen. Dies ist eine Möglichkeit, auf sich aufmerksam zu machen, auch wenn Sie nicht über dem Listenpreis bieten oder andere Zugeständnisse machen können.

Eine weitere Möglichkeit, die Chancen zu erhöhen, dass Ihre Angebote akzeptiert werden, besteht darin, mit einem hochwertigen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten. Erfahrene und sachkundige Immobilienmakler wissen, wie man mit den Agenten der Verkäufer kommuniziert und ihre Kunden auf sich aufmerksam macht. Bei FastExpert paaren wir Käufer mit Top-Immobilienmakler die nachweislich erfolgreich sind. 

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• Quelle: https://www.fastexpert.com/blog/buyers-what-is-a-rent-back-agreement/