Entschuldung ist ein Begriff, den Sie wahrscheinlich noch nicht gehört haben. Und seien Sie nicht überrascht; Die meisten Nachrichtensender werden nie darüber berichten, was Deleveraging ist oder was was es für den Immobilienmarkt bedeutet. Aber diese Kapitalbeschränkung könnte implodieren Immobilienmarkt, was dazu führte, dass zahlreiche Investoren und Fonds pleitegingen und der Rest den Rest aufsammeln musste. Diese gewaltige Veränderung steht bevor, aber keine Angst; Wenn Sie richtig gekauft haben, könnten Sie einer der wenigen Glücklichen mit einem sein Buffet von Cashflow Angebote zur Auswahl.
Wer könnte also besser nach dieser drohenden Krise fragen als Ben Miller, Mitbegründer und CEO von Fundrise? Er war an beiden Enden der Kreditvergabe tätig und kaufte nicht nur bedeutende Vermögenswerte mit Krediten, sondern stellte die Finanzierung auch anderen zur Verfügung, die sie benötigten. Ben prognostiziert einen massiven Wandel auf dem Immobilienmarkt das wird schockiert die Anleger bis ins Mark und könnte dazu führen, dass sich die Wirtschaft verschlechtert. Diese Entschuldungskrise, von der Ben spricht, ist kein einfaches Konzept, aber wenn man erst einmal versteht, wie und warum sie passiert, wird man Schalten Sie ein Stück Wissen frei, das 99 % der anderen Anleger übersehen.
Ben spricht darüber, wie Überbrückungskredite und Floating-Finanzierung Tausende von Investoren (und Kreditgebern) in Schwierigkeiten gebracht haben, warum? Banken werden im Jahr 2023 knapp bei Kasse seinund die Szenarien, die sich im nächsten Jahr abspielen könnten, wenn alles schief geht. Machen Sie keinen Fehler, dies ist KEINE Weltuntergangsprognose oder ein hypothetischer Hype, der die Anleger beunruhigen soll. Der Schuldenabbau ist ein reales Szenario, das hätte passieren können Kaskadeneffekte seit Jahrzehnten. Wenn Sie investieren, ist dies eine ENTSCHEIDENDE Episode, die Sie einschalten sollten.
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Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On the Market. Ich bin Dave Meyer, Ihr Gastgeber war heute mit James Dainard in Seattle. James, bereit für das Spiel?
James:
Ich bin bereit. Ich habe meine Hustenbonbons bekommen. Ich bin bereit zu schreien, denn ... Der 12. Mann ist eine echte Sache, also werde ich mit ihm schreien.
Dave:
Ich wollte schon immer dort zu einem Spiel gehen. Ist es wirklich etwas anderes?
James:
Oh, wenn du wieder hier bist, werde ich dich mitnehmen. Ja, ich bin schon lange Dauerkarteninhaber. Es ist laut. Als Beast Mode das Beast Quake machte, war das das Intensivste, was ich je in meinem Leben gehört habe, es war absolut verrückt.
Dave:
Ja, das hört sich lustig an. Nun, ich werde in zwei Wochen in Seattle sein, aber Sie werden leider nicht dort sein. Aber nächstes Jahr machen wir es.
James:
Wenn es ein Spiel gibt, kann ich Ihnen vielleicht Karten geben, lassen Sie mich den Zeitplan überprüfen.
Dave:
Ich bin auf jeden Fall dabei. Kommen wir nun zu den Immobilien. Heute haben wir also Ben Miller, den CEO von Fundrise, der ganz offengelegt der Sponsor unserer Show ist. Aber Ben ist der sachkundigste Mensch in Sachen Immobilien, den ich in meinem Leben getroffen habe. Und das ist eine fantastische Folge und ein fantastisches Interview, das wir gerade hatten. Können Sie allen Zuhörern kurz zusammenfassen, was sie hier erwarten können?
James:
Ich denke, das ist eine großartige Folge. Das ist tatsächlich eines meiner Lieblingsprojekte, die wir gemacht haben, und der Grund dafür ist, dass alle nach dieser Gelegenheit suchen und im Moment erstarrt sind. Sie meinen, ich werde nichts kaufen, bis ich herausgefunden habe, was ich kaufen soll. Ben spricht darüber, was in unserer Pipeline auf uns zukommt und wie wir uns als Investor darauf vorbereiten können, wo die größten Chancen liegen. Und die Hinweise, die er macht, sind: Jeder möchte wissen, wo er seinen Reichtum verdienen kann. Darüber werden wir in dieser Folge sprechen.
Dave:
Und ich möchte hier nur eine kleine Offenlegung geben, da einiges von dem, worüber Ben spricht, etwas fortgeschrittener ist. Wir befassen uns mit den Details des Bankensystems und der Art und Weise, wie Kredite in Immobilien, insbesondere Gewerbeimmobilien, generiert werden. Aber es ist von entscheidender Bedeutung, was Ben darüber denkt, was gerade im Immobilienbereich passiert. Und er liefert wirklich gute konkrete Beispiele dafür, wie sich einige der sich verändernden Dynamiken auf den Schuldenmärkten und dieser große Schuldenabbau, wie er ihn nennt, den wir in den nächsten Jahren erleben werden, auf Gewerbeimmobilien auswirken könnten. Es ist also eine faszinierende Episode, ich persönlich habe eine Menge gelernt, aber seien Sie vorab gewarnt, dass hier einige nerdige Kuriositäten enthalten sind. Aber ich weiß, dass es Leuten wie James und mir sehr gut gefallen hat.
James:
Ich liebe es, diese Scheiße mit Ben zu drehen. Ich glaube, ich habe dir vor der Show eine E-Mail geschickt. Ich dachte, ich müsste mir diesen Podcast zweimal anhören, um ihn zu verstehen, aber er ist faszinierend und hat wahrscheinlich meine gesamte Strategie dafür verändert Das werde ich im Jahr 2023 machen.
Dave:
Wow. In Ordnung. Nun, das sind gewagte Worte. Wenn James es also so ernst genommen hat, möchten Sie sich das unbedingt anhören. Wir machen also eine kurze Pause, sind dann aber gleich wieder beim CEO von Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, der CEO von Fundrise. Willkommen zurück bei On the Market. Vielen Dank, dass Sie hier sind.
Ben:
Danke, dass ihr mich habt, Jungs.
Dave:
Nun ja, wir sind aufgeregt, denn das letzte Mal hatten wir ein tolles Gespräch und haben viel über „Build to Rent“ gesprochen, aber James und ich haben uns beide kürzlich einen Podcast angehört, in dem Sie waren. James gab zu, dass er es sich zweimal angehört hatte, weil es ihm so gut gefiel. Da ging es um den Schuldenabbau. Ich glaube, in dieser Podcast-Folge wurde das „Großer Schuldenabbau“ genannt und es war faszinierend. Deshalb hatten wir gehofft, dort anzufangen und etwas über Ihre Meinung zu diesem Thema zu erfahren. Können Sie uns zunächst etwas darüber erzählen, was Entschuldung ist?
Ben:
Ja. Es bedeutet also, die Höhe Ihrer Schulden zu reduzieren, die Verschuldung zu verringern und die Verschuldung zu verringern. Ich denke, dass dies in den kommenden ein bis zwei Jahren eine Belastung für die Wirtschaft und alle Vermögenswerte darstellen wird.
Dave:
Wenn Sie also über den Schuldenabbau im Immobilienbereich sprechen, sagen Sie damit, dass bestehende Immobilieneigentümer ihre Hebelwirkung auf Immobilien reduzieren werden oder dass künftige Käufe weniger Schulden beanspruchen werden? Oder wie würden Sie das Phänomen des Schuldenabbaus bei Immobilieninvestitionen beschreiben?
Ben:
Das Argument, das ich richtig mache, ist, dass praktisch das gesamte Finanzsystem, nicht nur der Immobiliensektor, seine Schulden reduzieren und Schulden abbauen muss. Und das liegt daran, dass wir uns 15 Jahre lang in einem Niedrigzinsumfeld befanden, im Grunde genommen in einem Nullzinsumfeld, und davor 40 Jahre lang in einem Umfeld fallender Zinsen. Das ist also eine lange Zeit. Und wir bewegen uns in einem Umfeld mit hohen und steigenden Zinsen, also ist es im Grunde so, als ob man ein Fisch wäre und jetzt in der Luft wäre. Es ist eine grundlegende Veränderung, eine völlig andere Umgebung. Und in diesem Umfeld steigender Zinsen oder hoher Zinsen ist die Höhe der Schulden, die ein Vermögenswert tragen kann, geringer. Um es genauer auszudrücken: Sie haben ein Unternehmen, Sie haben ein Wohnhaus und Sie haben ein bestimmtes Einkommen daraus, sagen wir einfach eine Million Dollar pro Jahr. Wenn sich Ihr Schuldendienst verdoppelt, was bedeutet, dass der Schuldendienst aller im neuen Zinsumfeld mindestens um das Zweifache, vielleicht sogar um das Dreifache gestiegen ist, können Sie nicht mehr den gleichen Schuldendienst leisten wie vorher. Sie müssen also weniger Schulden für den Vermögenswert haben.
Dave:
Und sehen Sie, dass dies bereits in Ihrem Portfolio geschieht, oder wie bemerken Sie, dass sich dies manifestiert?
Ben:
Nun, ich kann über uns sprechen und dann kann ich aus erster Hand darüber sprechen, was ich sehe. Wir sind also ein wenig anders als die meisten Kreditnehmer. Wir haben im Wesentlichen so etwas wie einen öffentlichen REIT, es gibt öffentlich registrierte REITs und daher ist unser Leverage viel geringer. Unser durchschnittlicher Leverage in unseren Fonds beträgt 45 %, 43 %. Das ist also viel weniger, als die meisten Unternehmen oder Betriebe ihre Vermögenswerte nutzen. Ein typischer privater Kreditnehmer möchte wahrscheinlich 75 %, 65 %, vielleicht 80 % verschulden. Im Grunde haben wir also nicht wirklich das Problem mit der höheren Hebelwirkung, aber wir haben ein paar Vermögenswerte, bei denen ich es habe, weil es sich um die durchschnittliche Hebelwirkung handelt, also sind einige höher. Und wenn ich mir einen Vermögenswert ansehe, gebe ich Ihnen ein Beispiel für einen Vermögenswert und wie er sich entwickelt und was er bedeutet, und Sie können das dann auf viele andere Kreditnehmer übertragen. Wir haben also eine 300-Millionen-Dollar-Lagerlinie, die eine Menge Mietwohnungen bei einer großen Investmentbank hält, und wir haben diese Kreditlinie oder Lagerlinie, es ist ein Revolver, den man kaufen, abbezahlen und leihen kann es wieder. Vor etwa 18 Monaten.
Und als wir es bekamen, kauften wir eine Zinsobergrenze und ich denke, dass die Diskussion über Zinsderivate ein wirklich interessanter Teilbereich dieses Themas ist. Und im Grunde leihen die Investmentbanken Ihnen gerne ihre Bilanzen, und dann nehmen Sie diese und kaufen Immobilien oder etwas anderes, und dann verbriefen sie sie. Im Grunde besteht ihr Geschäft darin, Gebühren zu generieren, und sie nutzen ihre Bilanz, um im Grunde genommen mehr Kapitalverwaltungsgebühren, also Kapitalmarktgebühren, zu erhalten. Genau das tun sie also. Sie gewähren Ihnen also nicht wirklich Kredite, sondern stellen Ihnen lediglich eine Brücke zu den Verbriefungsmärkten her. Und auf den Verbriefungsmärkten konnte man letztes Jahr, vor 12 Monaten, Kredite aufnehmen … das Portfolio, das wir aufgebaut haben, konnte man zu einem festen Zinssatz von 2.25 % für fünf Jahre leihen, und jetzt liegt der Verbriefungsmarkt bei 6 %.
Also müssen wir diese Linie mit dieser Investmentbank zurückzahlen, wir müssen sie zurückzahlen, das werden wir tun und wir müssen sie von wahrscheinlich 73 % Hebelwirkung auf 55 % Hebelwirkung senken. Und das ist im Grunde eine Anzahlung von etwa 15, 20 %. Aber es ist ein Beispiel dafür, dass man, wenn die Zinssätze so stark gestiegen sind, grundsätzlich zurückzahlen muss. Und wir müssen nicht zurückzahlen, bis die Obergrenze, die Zinsobergrenze, abläuft. Grundsätzlich ist die Höhe des Darlehens, das wir erhalten haben, zu hoch für einen Zinssatz von 6, 7, 8 %. Wir haben also die Liquidität, wir haben eine Menge Liquidität, also wird es für uns kein Problem sein. Aber für viele Kreditnehmer: Wenn Ihr Kreditgeber sich umdreht und sagt, Sie müssen einen Scheck über 20 % des Kredits ausstellen, und das brauche ich für jeden einzelnen Kredit, der fällig wird, oder für jeden Kredit, den Sie im Grunde nehmen werden eine neue Immobilie, das ist im Grunde das Problem für viele Kreditnehmer.
James:
Ja, das ist wirklich interessant, denn mit dem plötzlichen Zinsanstieg ist dies der schnellste Zinsanstieg, den wir je erlebt haben. Wir sehen das in allen Segmenten und ich denke, jeder sieht, wie diese Zinssätze steigen, und das sind sie alle Ich denke, dass der Immobilienmarkt zusammenbrechen wird und dass eine Art Absturz bevorsteht. Und schon seit einiger Zeit denke ich, dass es diesen Investitionsfriedhof geben wird, genau wegen dem, worüber Sie sprechen, wo die Darlehenswerte mit dem aktuellen Geld nicht stimmen und es einen enormen Liquiditätsbedarf zur Rückzahlung geben wird diese Kredite jetzt. Und ich kenne viele Apartment-Typen aus den letzten vier, fünf oder zwei Jahren. Ich weiß, dass wir unser Portfolio auf 5, 7 und 9 Jahre mit festen Zinssätzen aufgestockt haben, weil ... oder in 10 Jahren, weil wir es getan haben Ich möchte nicht in diese Liquiditätskrise geraten. Aber ich habe das Gefühl, dass ich das jetzt überall bei jeder Art von Hebelwirkung sehe, bei der es sich um hartes Geld handelt, es könnte sich um Bankkredite handeln, es könnten kommerzielle Kredite sein, bei denen sich der Vermögenswert jetzt nicht mehr amortisieren kann und es zu diesem riesigen Defizit kommen wird Geld. Und ich denke, hier sehen wir die größte Chance, nämlich die Nachfrage nach Liquidität.
Dave:
Es hört sich also so an, als ob im Allgemeinen ... ich meine, im gesamten Spektrum der Gewerbeimmobilien sehen wir Menschen mit variablen Zinssätzen oder Gewerbekrediten, die ihre Laufzeit erreichen. Sie stehen grundsätzlich vor der Aussicht, dass entweder ihr aktueller Kredit steigt oder dass sie ihren Kredit zurückzahlen oder zu einem viel höheren Zinssatz umfinanzieren müssen. Und dies wird zu vielen Liquiditätsproblemen bei Gewerbeimmobilien führen. Betrifft dies also vor allem Wohnimmobilien oder ist dies bei allen Anlageklassen der Fall?
Ben:
Wohnen ist wahrscheinlich das Beste.
Dave:
Ach wirklich? Huch.
Ben:
Und das Büro ist wahrscheinlich das Schlimmste. Ich weiß nicht, in meinem Podcast hatte ich Larry Silverstein, den Eigentümer und Entwickler des World Trade Centers, und er und ich … Es war einfach ein verrücktes Interview und er redete darüber, er sagt: „Ich war … Er ist 91 Jahre alt.“ und er spricht von einem Gebäude, das er entwickelt und das 5 Milliarden Dollar wert ist.
Dave:
Du brauchst nur eins, wenn es 5 Milliarden sind, dann bist du ziemlich gut.
James:
Das funktioniert clever.
Dave:
Et voilà ...
Ben:
Im Vergleich zu ihm bin ich ein Piker. Aber wie dem auch sei, in all diesen großen Innenstädten gibt es Bürogebäude, die einfach … oh mein Gott, einfach nicht finanzierbar sind. Im wahrsten Sinne des Wortes konnte man in dem Land keine Bank finden, die einem einen Kredit um jeden Preis gewährte, Punkt. Erledigt. Es ist null Liquidität. Liquidität bedeutet die Fähigkeit, an Geld zu kommen. Kein Geld, also ist das Büro das Schlimmste. Aber wenn Sie ein kleines Unternehmen sind, vergessen Sie es, es ist alles. Also habe ich diese Woche, diese Woche, mit einer anderen Gruppe von Banken gesprochen? Diese Woche, ja, gestern und vorgestern hat eine der Banken, bei denen wir Kreditnehmer sind, eine gute Beziehung zu ihnen. Und sie sagten mir, dass dies eine der 15 größten Banken des Landes sei, Hunderte Milliarden Dollar an Vermögenswerten, Hunderte Milliarden Dollar. Und sie sagten zu mir: Woher bekommen Banken ihr Geld, oder? Das ist eine Frage, oder? Ich liebe es zu verstehen, wie meine Gegenparteien funktionieren. Denn wenn Sie verstehen, wie sie funktionieren, verstehen Sie auch, wie sie sich verhalten werden. Etwa 90 Prozent ihres Geldes stammen bei den Banken aus Abflüssen.
Dave:
Ich habe diesen Begriff noch nie gehört.
Ben:
Ob Banken, Versicherungen oder Vermögensverwaltung: Sie haben Geschäfte, die sich auszahlen, und wenn sie sich auszahlen, haben Sie Geld, das Sie umschichten oder weitergeben können. Man nennt es also Abfluss.
Dave:
Oh ok.
Ben:
Also ja, das ist eigentlich der Ort, an dem die meisten Kredite vergeben werden … Wenn Sie zu einer Bank gehen und sich Geld leihen, dann stammt das eigentlich von jemand anderem, der seinen Kredit zurückgezahlt hat, und deshalb können sie Ihnen mehr Geld leihen, weil sie normalerweise ziemlich stark verschuldet sind, genau wie Banken neunmal oder so gehebelt. Von allen verschuldeten Menschen sind die Banken am stärksten verschuldet. Neun Mal ist also etwa 90 % gehebelt, und ich denke, dass sie technisch gesehen tatsächlich zu 92–3 % gehebelt sind. Wie dem auch sei, diese Bank hat im Jahr 30 im Grunde genommen wahrscheinlich 2022 Milliarden Dollar geliehen. Ich sagte ihnen, was ist mit Ihnen los und wie läuft es mit dieser Liquiditätskrise? Und er sagt zu mir: Unsere Prognose für die Kreditvergabe, die wir im Jahr 2023 vergeben können, basierend auf der Menge an Abflüssen, die wir haben werden, ist, dass wir bis nächsten Dezember in der Lage sein werden, Kredite in Höhe von hundert Millionen Dollar zu vergeben.
Dave:
Dies ist eine Bank mit Vermögenswerten in Höhe von Hunderten Millionen Dollar.
Ben:
Hunderte Milliarden.
Dave:
Milliarden.
Ben:
Normalerweise hätten sie, ich weiß nicht, 30, 40, 50 Milliarden in einem einzigen Jahr verliehen. Und sie haben nächstes Jahr nur XNUMX Millionen zur Kreditvergabe.
Dave:
Was! Ist es nur...
Ben:
Ja.
Dave:
Okay. Sie sagen also, dass sich keiner dieser Deals auszahlen wird, weil man davon ausgeht, dass sie in Zahlungsverzug geraten oder dass einfach niemand verkaufen wird, oder woher kommt der Mangel an Abwicklung?
Ben:
Das Wesentliche ist: Damit sich ein Geschäft auszahlt, muss es entweder verkauft werden, und niemand wird verkaufen, oder der Kreditnehmer muss Ihnen einen Scheck ausstellen, den er wahrscheinlich durch die Refinanzierung bei jemand anderem erhalten hat. Aber da Ihnen niemand etwas finanzieren wird, wird auch niemand seine Kredite zurückzahlen. Das ist, was passiert, es ist eine Tatsache. Im Vorfeld des letzten Podcasts habe ich mich in den letzten zwei Wochen mit wahrscheinlich sieben der 7 größten Banken des Landes getroffen. 15 von 7, alle genau gleich.
Dave:
Wirklich?
Ben:
Sie sind alle genau in der gleichen Situation, ja.
James:
Deshalb habe ich mir diese Folge zweimal angehört.
Ben:
Die Leute haben mir nicht geglaubt. Ich war auf Reddit und sie meinten: Auf keinen Fall, das kann nicht wahr sein.
James:
Du hast doch von den Schildkröten gesprochen, oder? Wirst du die Schildkrötenkonzepte durchgehen? Denn das ist ein sehr komplexes Thema und es hat es sehr greifbar gemacht und es ist so, als würde es nie enden…. Machen Sie weiter, Ben, erklären Sie es.
Ben:
Okay. Wenn ich dem hier gerecht werden kann, denn ich bin normalerweise nicht gut darin, mich prägnant zu äußern. Der Sinn der Geschichte über die Banken besteht also darin, dass man nicht oft darüber nachdenkt, woher die Banken ihr Geld nehmen. Und in der Politik gibt es ein Sprichwort, das besagt: „Folge immer dem Geld.“ Sie müssen dem Geld folgen, also werden Sie sich von der Bank leihen, aber woher hat die Bank das Geld? Die Bank hat es von Einlegern bekommen, sie haben es durch eine Rückzahlung bekommen und dann hat die Bank das gehebelt, die Banken sind gehebelt, sie leihen sich, jeder auf dem Markt, der Ihnen Kredite gibt, hat sich gegen sein Vermögen geliehen. Um es einfacher zu machen: Wenn Sie zu einer Bank gehen und ihr Ihr Haus als Sicherheit geben, bekommen Sie Geld von ihnen und sie haben Ihre Sicherheiten. Eine Sicherheit ist ein Vermögenswert und sie nehmen diese Vermögenswerte und nehmen Kredite gegen sie auf.
Ihr Kreditgeber ist nun also ein Kreditnehmer von jemand anderem, Ihr Kreditgeber ist auch ein Kreditnehmer und von wem leiht er sich dieses Geld? Eine weitere Institution, die sich ebenfalls Geld geliehen hat. Es gibt also diese unendliche Kette, in der jeder ein Kreditnehmer und ein Kreditgeber im System ist, und das stapelt sich. In einer Welt mit hartem Geld haben Sie eine Immobilie bei einem Kreditgeber mit hartem Geld, und der Kreditgeber mit hartem Geld hat möglicherweise Kredite gegen dieses Portfolio an Krediten mit hartem Geld von einer Bank aufgenommen. Und die Bank verfügt über diese Sicherheiten und hat Kredite für dieses Kreditportfolio aufgenommen. Die Bank ist also verschuldet und woher hat sie sich das Geld geliehen? Sie leihen sich das Geld aus verschiedenen Teilen des Verbriefungsmarktes. Wer hat das zum Beispiel mit Repo-Darlehen angekurbelt? Und es gibt einfach so viel mehr Schulden im System, als Sie sehen können. Und weil wir im Grunde von einem Niedrigzinsumfeld zu einem Hochzinsumfeld übergegangen sind, ist jeder in dieser Kette von der Kreditaufnahme zum Kreditgeber, vom Kreditgeber zum Kreditnehmer, jeder ist überschuldet. 90 % des Marktes, ein großer Teil des Marktes ist überschuldet.
Wenn es also zu Zahlungsausfällen oder Rückzahlungen kommt, handelt es sich nur um einen Kaskadeneffekt. Und ich gebe Ihnen ein Beispiel. Ich kenne einen großen, großen Private-Equity-Fonds, von dem wahrscheinlich jeder gehört hat, sagen wir mal, ich weiß nicht, Top drei oder vier und Land, jeder Private-Equity-Fonds hat in den letzten 10 Jahren Kreditfonds und Schuldenfonds aufgelegt. Und sie gingen hinaus und wurden Kreditgeber. Wenn Sie also ein Mehrfamilienhaus oder ein Bürogebäude haben und sich von ihnen, sagen wir, 75 % des Geldes geliehen haben, haben sie sich umgedreht und sich das Geld von einer Bank geliehen. Und so haben sie Immobilien im Wert von 75 Millionen Dollar, sie leihen Ihnen 55 Millionen, dann leihen sie sich XNUMX Millionen von Wells Fargo, der in diesem Teil des Marktes eigentlich ziemlich aktiv ist, sie nennen es eine A-Note. Und dann der Private-Equity-Fonds, wir behalten die B-Note und dann denkt der Kreditnehmer im Grunde nur, dass das Geld von diesem Fonds geliehen wurde, aber in Wirklichkeit ist es wirklich komplizierter.
Was also passiert, ist, sagen wir, Sie haben einen Kredit bei diesem Kreditfonds und Ihr Kredit wird am 1. Dezember fällig, und Sie gehen zum Kreditfonds und sagen: „Hey, ich brauche eine Verlängerung, der Markt ist schrecklich, das werde ich nicht tun.“ Wenn Sie das noch heute verkaufen, verlängern wir den Kredit einfach um 12 Monate. Nun, dieser Kreditfonds wird Nein sagen, weil er einen Kredit von einer Bank hat, und er wendet sich an die Bank und sagt: „Hey Bank, wir müssen diesen Kredit verlängern.“ Und die Bank sagt: Nein, bezahl mich. Weil bestimmte Banken sagen: F-Sie bezahlen mich. Und so dreht sich der Kreditfonds um und sagt: Nein, bezahl mich. Und Sie sind mit dem Kreditnehmer zusammen, der sagt: „Nein, nein, schauen Sie, es ist in Ordnung, der Immobilie geht es gut, geben Sie mir einfach eine Verlängerung.“ Ich meine, worüber reden wir? Geben Sie mir einfach eine Verlängerung.
Wie oft sind Sie schon einmal zu einer Bank gegangen und diese hat nur erwartet, dass sie den Kredit verlängert. Es ist wie nichts, gut, ich zahle eine kleine Gebühr, lasst uns das Ding einfach verlängern. Nein, du kannst es nicht verlängern, bezahle mich. Nun, wie viel willst du? 10 %, 20 %, sie müssen ihren Kreditgeber zurückzahlen, weil sie den Kredit abbauen müssen, sie haben diese Sicherheit tatsächlich verwendet, um das Geld für die Zahlung an Sie zu erhalten. Es gibt also diese Kette, in der niemand zurückzahlen kann, weil jeder von jemand anderem geliehen hat. Wenn Sie also einen Kredit haben und glauben, dass Sie ihn in den nächsten 12 Monaten verlängern werden, nur weil es der Immobilie gut geht, und Sie zur Bank gehen, werden Sie überrascht sein, dass sie „Nein“ sagt.
Dave:
Was passiert dann? Ich denke nur, dass das gesamte System offensichtlich so sehr davon abhängt, dass diese Kette weiter funktioniert. Was passiert, wenn ... Wie Sie sagten, könnte jeder der Kreditgeber zu jedem Zeitpunkt einfach sagen: „Bezahl mich nicht.“ Was passiert also mit, sagen wir mal, einem Betreiber einer Mehrfamilienimmobilie, was passiert, wenn er keine Liquidität erhält oder sich nicht refinanzieren kann? Wie läuft das alles ab?
Ben:
Es gibt also ein paar Möglichkeiten, also machen wir das Einfache bis zum Schwierigen. Der einfache Weg ist also, dass der Mehrfamilienhausbetreiber sagt: „Gut, ich werde alle meine verdammten Aktien und Anleihen verkaufen, die ich besitze. Sie haben wahrscheinlich Geld draußen und sie verkaufen alles und zahlen es ab, sie werden ihr Geld nicht verlieren.“ Apartmentgebäude. So können sie umkehren, ihr gesamtes Vermögen verkaufen und den Kreditgeber zurückzahlen. Das ist eine Luxussituation. Ich möchte nur auf die zweite Konsequenz hinweisen, die darin besteht, dass viele Menschen ihre liquiden Mittel wie Aktien und Anleihen verkaufen müssen, um ihre Kredite zurückzuzahlen. Und ich spreche davon, dass selbst große Institutionen dies tun müssen. Sie müssen ihre Kredite zurückzahlen und somit wird die Liquidität wegfallen.
Und wenn es Zwangsverkäufer gibt, sinken die Preise. Genau das geschah in England. Wenn Sie sich an das Vereinigte Königreich vor zwei Monaten erinnern, stiegen die Gilts oder die britischen Staatsanleihen in die Höhe, und all diese Pensionsfonds mussten umkehren und andere Vermögenswerte verkaufen, um im Grunde ihre Marge auf ihre Staatsanleihen, auf ihre Gilts, zu decken. Die Liquiditätskrise ereignete sich also nicht bei britischen Staatsanleihen, sondern tatsächlich bei CLOs. Aus diesem Grund sind die Kaskadeneffekte viel hinterhältiger, da sie die liquiden Märkte treffen, denn dort bekommt man Geld, dort bekommt man Liquidität. Jemand in der Branche muss sich Liquidität besorgen. Sagen wir einfach, der Kreditnehmer sagt, ich kann zurückzahlen.
Szenario zwei: Sie können nicht zurückzahlen, sie gehen zum Kreditgeber und der Kreditgeber sagt ... Kommt auf den Kreditgeber an, wenn Sie also über einen Kreditfonds sprechen, werden sie eine Zwangsvollstreckung vornehmen, sie müssen es tun, sie tun es nicht Sie haben die Wahl, zu verlängern und so zu tun, als ob das in den letzten 15 Jahren das Spielbuch für das gesamte Bankwesen gewesen wäre. Sie können es nicht tun, sie können nicht verlängern und so tun, weil der Kredit nicht mehr abdeckt. Wer den Zinssatz zahlt, den es nicht abdeckt, verstößt einfach buchstäblich gegen die FDIC-Vorschriften, die besagen, dass man Kapitalquoten haben muss, also scheitert es einfach, sodass sie keine Wahl haben. Die Regulierungsbehörde wird sie dazu zwingen, dieses Darlehen in Verzug zu bringen. Kreditfonds werden also abgeschottet.
Der Private-Equity-Fonds, an den ich gedacht habe, hat letzten Monat zwei Deals von großen, berühmten Kreditnehmern zwangsvollstreckt. Und das alles passiert, niemand redet darüber, es kommt nicht in die Nachrichten. Aber Sie hätten vom Kreditnehmer und vom Private-Equity-Fonds gehört. Sie sind froh, den Wohnimmobilienvertrag zu besitzen, den sie zwangsversteigert haben. Aber auch wenn sie der Kreditgeber sind, müssen sie dennoch den Senior zurückzahlen. Denn wenn sie eine Zwangsvollstreckung vornehmen, haben sie ein großes Wohnhaus und sagen 80 % … Und ich kenne einen Deal, bei dem das in einer Großstadt passiert ist, der Deal im Grunde … Selbst bei 80 % muss dieser Kreditfonds seinen Senior zurückzahlen Kreditgeber, es reicht nicht aus. Selbst wenn sie die Zwangsvollstreckung vorgenommen haben, ist der vorrangige Kreditgeber, der jetzt über diesen Vermögenswert verfügt, gegenüber seinem vorrangigen Kreditgeber immer noch zu stark verschuldet. Folgst du?
James:
Ja, es ist nur mit der Kasse verbunden, es ist ein völliges Durcheinander.
Ben:
Ja, also ist es verwirrend. Ich wünschte fast, ich könnte Namen sagen, aber das würde mich zu sehr in Schwierigkeiten bringen. Also nenne ich nur Folgendes: Sie sind zum ABC-Kreditgeber gegangen und haben sich 80 % geliehen, ABC-Kreditgeber, jetzt ist Ihr Apartmenthaus mit 200 Wohneinheiten zwangsversteigert, toll, sie haben ein 200-Wohnhaus, aber sie haben Kredite vom XYZ-Kreditgeber aufgenommen und Der XYZ-Kreditgeber sagt immer noch: Zahlen Sie mich aus, zahlen Sie mich aus, zahlen Sie mich aus. Also muss selbst dieser ABC-Kreditgeber einiges verkaufen … Sie müssen einen Kapitalabruf durchführen, sie müssen Liquidität beschaffen und zurückzahlen. Und so wird dem System erneut Liquidität entzogen. Wenn dem System Liquidität entzogen wird, fallen die Preise. Es ist das Gegenteil von quantitativer Lockerung, das Gegenteil von dem, was im Jahr 2021 passiert ist, wo all dieses Geld überall war und die Preise überall stiegen, Geld wird aus dem System abgezogen.
Wenn Sie sich mit der Geldmenge auskennen, wird die Geldmenge M2 aufgrund dieser Entschuldungsdynamik und auch der quantitativen Verknappung sinken. Ich glaube also, dass Sie nächstes Jahr tatsächlich einen Liquiditätsschock erleben werden, wenn all dieses Geld das System verlässt. Das ist also ein zweites Szenario. Sie haben auch eine Zwangsvollstreckung für ein Bürogebäude angeordnet und fragen sich: „Was soll ich mit diesem Bürogebäude machen?“ Das Bürogebäude ist wahrscheinlich weniger wert als ihr Darlehen, viel weniger, vielleicht sogar weniger als das Darlehen des vorrangigen Kreditgebers. Sie könnten das ganze Bürogebäude der eigentlichen Bank XYZ Bank, Bank of America oder so etwas überlassen. Büros sind standardmäßig links und rechts eingestellt. Es wird ein Blutbad geben und alle reden über die Umwandlung von Büros in Wohnungen, sie wissen nicht, wovon sie reden.
Dave:
Ja, wir hatten ein paar Leute in dieser Show, die sagten: „Ja, das funktioniert nicht.“
Ben:
Es ist nur ein Akademiker oder jemand, der über die Regierungspolitik spricht, es ist so, als würde man träumen.
Dave:
Es hört sich so an, als ob realistischerweise vielleicht 5 % der Büros umgebaut werden könnten, wenn überhaupt.
Ben:
Ein offensichtlicher Punkt: Wie oft steht ein Bürogebäude hundertprozentig leer?
Dave:
Ja, genau.
Ben:
Niemals, es sind immer etwa fünf Mieter da und dieses Gebäude ist zu 20 % vermietet. Wie soll man ein Gebäude renovieren, wenn es zu 20 % vermietet ist und fünf Mieter hat? Das geht nicht.
Dave:
Ja, es macht keinen Sinn.
Ben:
Wie dem auch sei, die interessante Frage [unhörbar 00:26:43] ist grundsätzlich, ob die Regulierungsbehörde … Im Moment hat die Regulierungsbehörde den Banken den Schaden zugefügt, der wirklich … Einfach absolut [unverständlich 00:26:50] für sie. Die Frage ist also, ob die Regulierungsbehörde anfängt, wegzuschauen und zu sagen: „Okay, ich weiß, dass Sie all diese Vermögenswerte haben, die im Grunde genommen in Verzug sind und nicht gedeckt sind, ich werde wegschauen.“ Das ist eine Frage, die … Ich weiß es nicht, ich vermute, dass die Regulierungsbehörde das aus mehreren Gründen nicht tun wird. Ich sage das oft in meiner kleinen Welt, aber dies ist mehr im Jahr 1992 als in jeder anderen Zeit unseres Lebens.
James:
Im Jahr 1992 bekamen die Investmentgesellschaften … Jeder denkt an den Absturz wie an 2008. Aber von 1988 bis 1992 gerieten die Investmentbanken ins Wanken und es kam zu der gleichen Art von Liquiditätsengpass, weil die Fed überhaupt nicht eingriff. Sie haben bei diesen Investments nicht weggeschaut ... Ich habe das gelesen und war nicht der Meinung, dass 90 % der Investmentgesellschaften in dieser Zeit einfach unter Druck geraten sind? Es war eine astronomische Menge, die mich irgendwie schockierte und ich möchte sagen, dass sie sich erst nach gut zwei, drei Jahren erholen konnten.
Ben:
Ja. Ich sage also, dass das die schlimmste Immobilienkrise in der amerikanischen Geschichte war, viel schlimmer als 2008. Die meisten Menschen in unserem Alter haben sie weit vor uns erlebt ... Im Grunde genommen bestand der politische Ansatz damals darin, sie alle niederbrennen zu lassen, und ich glaube, 8,000 Banken wurden zwangsvollstreckt Und jedem Entwickler wurden die Kredite gekündigt, sodass jeder Entwickler, den Sie nennen können, entweder sein gesamtes Vermögen verloren hat oder praktisch kurz davor stand, sein gesamtes Vermögen zu verlieren, niemand wurde verschont. Und so sieht man bei der Politik und ganz allgemein bei menschlichem Verhalten oft, dass wenn etwas Schlimmes passiert ist, die Leute diesen Fehler erst wiederholen, wenn genug Zeit vergangen ist, die die Leute vergessen haben, und dann machen sie es noch einmal.
Dave:
Scheint, als wäre es an der Zeit. Ja, es ist 30 Jahre her.
James:
Wir sind wirklich überfällig.
Ben:
Ja, also schließt sich bei uns der Kreis. Wenn es in diesem Zyklus nicht passiert, passiert es definitiv beim nächsten Abschwung. Denn es scheint einfach so, als ob all diese Kreditgeber, die sich zu sehr verschuldet haben, all diese Kreditnehmer, die sich zu sehr verschuldet haben, wie die Bösewichte, und wir sollten sie einfach alle verbrennen lassen. Und es fühlt sich politisch sehr befriedigend an, sodass wir dieses Mal vielleicht wieder dort landen.
Dave:
Sie glauben einfach nicht, dass es nach dem, was vor 15 Jahren passiert ist, den politischen Willen gibt, Banken erneut zu retten?
Ben:
Und die Rettung von Private-Equity-Fonds und die Rettung der Reichen, das bedeutet nicht … Ich denke, dass es in diesem Jahrzehnt wahrscheinlich keine weiteren Anreize geben wird. Rettungsaktionen und Konjunkturprogramme, vergessen Sie es.
James:
Ja, hör auf mit dem Anreiz. Aber manchmal muss man die Dinge doch ein bisschen brennen lassen, oder? Ich meine, das ist Kapitalismus.
Dave:
Das ist Kapitalismus. Ja, das ist das Grundlegende...
Ben:
Okay.
James:
Und das, worüber Ben spricht, ist eine große Sache, und zwar in allen Bereichen dieser... Die Leute haben in den letzten zwei Jahren überall nur Geld verdient und gute Erträge erzielt. Und das betrifft nicht nur den Mehrfamilienhausbereich und diese Bürogebäude, auch der Hard-Money-Bereich war wirklich schlecht. Diese Kreditgeber kamen herein, verkauften die Schuldverschreibungen zu 7 %, 8 % und jetzt zahlen diese Kreditgeber an ihre vorrangige Bank, sie zahlen 10, 11 %, und was passiert, sind diese „Fix and Flip or Burn“-Investoren, sie Sie kommen herein und sie gehen, hey, meine Projekte dauern zu lange, ich bin über dem Budget, der Wert ist irgendwie gesunken, ich brauche diese Verlängerung und ihre Preise werden um fünf, sechs Punkte erhöht, oder sie haben mit Geld hereinzukommen, oder sie werden überhaupt nicht verlängert. Wir sind in Washington eigentlich ein Hard-Money-Kreditgeber und wir haben so viele Anfragen zur Refinanzierung anderer Kreditgeber erhalten, weil diese keine Wahl haben, der Kreditgeber derzeit nicht verlängert und das eine große, große Sache verursacht. Und dann schauen wir uns den Kredit an Werte an und das ist unsere Antwort: Ja, wir können diesen Kredit aufnehmen, aber Sie müssen weitere 15 % einbringen, und diese Leute haben ihn nicht.
Und das ist das Erschreckende: Im Jahr 2008 sahen wir in den Wohngebieten viele REOs und Bankbesitzer. Aber das ist so, als ob man seine Rechnungen nicht bezahlen kann, wenn man das Geld nicht hat. Und diese Investmentbanken und Kreditgeber müssen das hinnehmen … Es wird eine Menge REOs und Ersatzurkunden geben, die an diese Banken zurückgehen, und Banken werden … Wir haben alle Angst vor der Absicherung Die Fonds würden bei all diesem Wohnungserwerb die größten Wohneigentümer sein, und sie basierten möglicherweise nur darauf, dass notleidende Kredite an sie zurückkamen.
Ben:
Und noch einmal: Alle interessanten Dinge sind Konsequenzen zweiter/dritter Ordnung. Die Konsequenz zweiter Ordnung ist also alles, was Sie gerade gesagt haben, James, dass die Bewertungen sinken werden, weil Sie all diese schlechten REO-Bewertungen haben werden und die Leute zum Verkauf gezwungen werden, und das wird Ihren LTVs wirklich schaden . Dann werden Sie also Geld leihen oder sich umfinanzieren, und dann werden die LTVs noch schlechter sein, und dann wird es mehr Zwangsvollstreckungen geben. Wir befinden uns also in diesem Kreislauf, der gerade erst zu bröckeln beginnt ... es ist dieser Teufelskreis, der zu Ende geht, und das ist eine der anderen Konsequenzen auf ganzer Linie. Und in jedem [unverständlichen 00:32:19] sind wir ein FinTech, jetzt kaufen, später zahlen. Erraten Sie, was? Super gehebelt.
Dave:
Ja. Sie haben gesagt, dass die Schätzungen sinken werden. Ich gehe also davon aus, dass es Ihrer Meinung nach zu einem erheblichen Rückgang der Immobilienwerte bei Gewerbeimmobilien kommen wird? Das muss doch sein, oder?
Ben:
Ja, keine Frage. Es ist vor allem deshalb eine großartige Chance, weil es hier nicht um organische Preise geht, also um den Preis, zu dem Banken Dinge verkaufen. Es gibt keinen Zusammenhang mit dem, was Ihrer Meinung nach nach den nächsten, wahrscheinlich 24 Monaten echten Abschwungs und Bedrängnis tatsächlich wert ist. Es besteht also die Möglichkeit zu kaufen oder Kredite zu vergeben, und wenn man nur geringe Schulden hat, hat Larry Silverstein im wahrsten Sinne des Wortes gesagt: Man macht schreckliche Krisen durch, kommt daraus heraus, besitzt immer noch das Gebäude und jetzt ist er es im Wert von 10 Milliarden Dollar oder so. Es ist Teil des Spiels. Lassen Sie sich nicht in den Teil des Spiels verwickeln, in dem Sie im Grunde Ihr Vermögen verlieren.
Dave:
Sie haben also Ben erwähnt, dass es viele Möglichkeiten gibt. Wie würden Sie den Zuhörern empfehlen, einige der bevorstehenden Möglichkeiten zu nutzen, die Sie sehen?
Ben:
Sie können mit den Banken sprechen, sich an die Banken wenden, die Banken werden ... Sie haben es noch nicht und sind sehr langsam. Die Makler, die die gesamte Kreditvergabe getätigt haben, werden zu Maklern für dieses Mittelkapital, dieses Brückenkapital, ich nenne es Lückenfinanzierung, Rettungsfinanzierung. Alle Makler, die sich zuvor um die Suche nach vorrangigen Krediten gekümmert haben, werden diese Arbeit nun übernehmen. Daher sind die Makler wahrscheinlich die größte Quelle des Kapitalflusses. Es ist komisch, dass der Aktienmarkt meiner Meinung nach immer noch ein weiteres Bein im Minus hat, und dann wirkt sich die Rezession an den Märkten insgesamt auf die Gewinne aus. Sie möchten also in diesem Teil des Zyklus im Kreditbereich sein, weil der tatsächliche Wert, der tatsächliche opportunistische Wert meiner Meinung nach noch in weiter Ferne liegt. Aber die Kreditgeber sind in Wirklichkeit die Quelle. Aber der Dealflow wird überall sonst versickern.
James:
Ich weiß, dass wir Kontakt aufgenommen haben und auf jeden Fall viele Reaktionen erhalten. Die verschiedenen Arten von Kreditgebern sind ein wenig, ich denke, ich sehe es zuerst. Diese lokalen Hard-Money-Leute sehen es im Moment definitiv zuerst, weil die Banknoten kürzere Laufzeiten haben, es handelt sich normalerweise um 6- bis 12-Monats-Banknoten, während einige dieser anderen Banknoten eine Laufzeit von 2, 3, 5 Jahren haben. Und es wird eine Menge Inventar angezeigt. Ich habe ziemlich viele Anrufe von Kreditgebern erhalten, die sagten: „Hey, wir haben einfach diese Rückkaufurkunde als Ersatz genommen, oder wir werden dies pfänden, was können Sie dafür bezahlen?“ Und normalerweise mögen sie meine Nummer nicht, aber die Nummer ist die Nummer. Aber Sie können es jetzt mit den kleineren Kreditgebern vor Ort machen. Das sind keine großen Geschäfte, aber es gibt derzeit Volumen für kleinere oder mittelständische Investoren. Und es kommt gerade auf den Markt.
Dave:
Und es hört sich so an, als ob Ben, Sie bei Fundrise einen Kreditfonds zusammenstellen, um einen Teil davon zu nutzen.
Ben:
Ja, wir hatten schon seit langem eine Kreditstrategie, aber wir haben sie in den letzten zwei Jahren etwas verkleinert, weil sie einfach... Wir haben sie hauptsächlich woanders eingesetzt, weil sie nicht attraktiv war. Und jetzt ist es plötzlich so... Ich habe das Gefühl, dass das, was jetzt oder in den nächsten paar Jahren passiert, uns oder uns fünfmal in unserem Leben passieren wird, die Art von Geschäften, die wir sehen werden, die Art von Krediten, die wir vergeben können . Ich habe das Jahr 2008 miterlebt, ich habe all diese Narben von 2008 und in 85 % der Fälle läuft alles wie gewohnt weiter. Und dann kommt es ein paar Mal vor, dass es einfach darum geht, ob das ganze Spiel entschieden oder verloren ist. Und ja, wir werden uns zuerst mit Krediten befassen und dann mit Eigenkapital. Weil man fast die andere Seite davon sehen konnte, konnte man sicher sein, dass es nicht von Dauer ist. Es sind ein paar Jahre des Übergangs zu einer im Wesentlichen neuen Kreditaufnahmeumgebung.
Und manche Leute haben Pech, denn mitten in dieser Zeit sind ihre Fälligkeiten fällig, im Grunde genommen in dieser Zeit, in der es hohe Zinsen und keine Liquidität gibt, und das ist scheiße. Für sie ist es bedauerlich, aber für jemand anderen ist es eine Chance, ein Problem ist eine Chance. Ich nenne Ihnen ein weiteres Beispiel: Das ist außerhalb des Immobiliensektors, aber wir haben einen Technologiefonds aufgelegt und diskutieren darüber. Ich weiß nicht, ob wir das tun werden, weil es so kontrovers ist, aber ich habe es getan Verkaufsberichterstattung, ich habe das alles gekauft … Ich bin reingekommen und habe angefangen, Kredite an all diese großen … Investmentbanken zu vergeben, sie bekommen diese Deals und verbriefen sie, und das Problem ist, dass sie all diese Deals, die sie aufgeben oder syndizieren wollten, sie, sagen sie, bekommen haben Bleiben wir dabei, spricht man von hängenden Krediten. Sie haben also Dutzende Milliarden dieser aufgeschobenen Kredite. Und ein bekanntes Beispiel ist, dass Twitter Schulden in Höhe von 12 Milliarden Dollar hat. Und ich weiß genau, wer sie hat, und ich spreche mit ihnen und denke, irgendwann werden sie diese Schulden einfach umsonst abstoßen. Sie werden mich einfach von dieser Sache wegbringen wollen. Und wir diskutieren intern: Ist das eine gute Gelegenheit oder ist das einfach zu chaotisch?
Dave:
Wow.
Ben:
Es ist so chaotisch.
Dave:
Es sind die brandneuen Schulden.
Ben:
Ja, ja, die neuen Schulden. Ich weiß also nicht, ob es eine gute Idee ist oder nicht. Das ist eine interessante Frage, aber so etwas ist verrückt. Twitter war vor einem Jahr 44 Milliarden wert und Sie fragen sich: Gefällt es mir mit 5 Milliarden? Ich weiß es vielleicht nicht.
Dave:
Das muss eine lustige Debatte sein.
Ben:
Nun ja, es ist einfach so, dass ich den Lärm nicht wirklich will. Das ist das Problem daran, es ist nicht nur eine Bewertungsfrage, ich treffe hier nur eine wirtschaftliche Entscheidung, aber ich bin mir nicht sicher, ob das zulässig ist. Aber es dient nur der Veranschaulichung, es veranschaulicht einfach, dass es eine besondere Zeit ist, diese Art von Investitionsmöglichkeit zu haben.
Dave:
In Ordnung. Nun, Ben, vielen Dank. Das war sehr, sehr aufschlussreich, ich habe enorm viel gelernt. Und ehrlich gesagt ist es wirklich überraschend, dass die Leute nicht darüber reden. Ich schätze, das ist vielleicht meine letzte Frage an Sie: Warum wird darüber nicht umfassender gesprochen?
Ben:
Ja, es hat so viel Spaß gemacht, hier zu sein. Alle reden darüber, aber Anfang Februar war ich besessen von der Pandemie, im Februar 2020. Und wir fuhren nach Kalifornien, meine Kinder, meine Frau und ich, wir wollten zum Valentinstag in Kalifornien sein. Und ich dachte: „Wir können nicht hingehen“ und zwang die Kinder, im Flugzeug Masken zu tragen, und meine Frau meinte: „Du verlierst es verdammt noch mal“, sie war so sauer auf mich, und irgendwann wurde es allen bewusst. Es gibt etwas, bei dem Informationen an die Öffentlichkeit gelangen müssen, und das summiert sich: Es ist ein Übermaß an Daten erforderlich, bevor sich die Leute ändern. Und dann passiert es auf einmal.
Dave:
Die Leute wollen unbequeme Nachrichten nicht glauben.
Ben:
Und es ist einfach so, als wären die Leute beschäftigt, es geht nicht darum, worauf sie sich konzentrieren. Und so braucht es einfach genug Pings, bevor die Leute anfangen, aufmerksam zu werden. Deshalb... zumindest denke ich, dass das so ist... Und natürlich reden alle, in diesem Fall alle Teilnehmer am Finanzsystem, nicht darüber, das ist das Letzte, worüber sie reden wollen. Sie wollen sagen, dass alles großartig ist. Und das Gleiche gilt für China: Sie sagen: Alles ist großartig, achten Sie nicht auf die Türen, die wir in Wuhan zuschweißen. Es gibt also wieder aktive Teilnehmer, die verhindern wollen, dass daraus eine Geschichte wird, und das ist für die Medien verwirrend und es dauert eine Weile, bis es fertig wird.
Dave:
Also gut, wir müssen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen, sobald sich die Sache zugetragen hat. Wir würden uns freuen, Ihre Meinung zu erfahren, da Sie im Moment offensichtlich ein bisschen wie ein Kanarienvogel in der Kohlenmine sind und uns im Voraus warnen. Wir wissen Ihre Zeit wirklich zu schätzen, Ben. Es macht immer viel Spaß, wenn Sie kommen. Vielen Dank, dass Sie dabei sind.
Ben:
Ja, danke, dass du mich hast.
James:
Danke Ben.
Dave:
Ich weiß nicht, ob ich jetzt aufgeregt oder ängstlich sein soll.
James:
Ich bin tatsächlich sehr aufgeregt, weil ich das Gefühl habe, dass wir alle nach dieser riesigen Chance suchen und dass dies eine große Sache sein wird. Eine Zeit lang habe ich immer über diesen Investorenfriedhof nachgedacht und denke, es könnte ein Bankerfriedhof sein, kein Investorenfriedhof.
Dave:
Ja. Sie sagen das schon seit einiger Zeit, dass es sich konkret und nur damit es jeder versteht, dass es sich hauptsächlich um Gewerbeflächen handelt, dies könnte sich auch auf Wohngebäude auswirken, wie Ben sagte, es gibt all diese sekundären und tertiären Auswirkungen, aber es könnte sein Wirklich interessant für Leute, die ... Syndikatoren haben, Leute, die Geld sammeln können, um zu versuchen, diese Vermögenswerte jetzt oder in den nächsten sechs Monaten wirklich günstig zu kaufen, was auch immer.
James:
Und vor allem, weil Banken keine Vermögenswerte besitzen wollen. Oft wollen sie sie nicht, sie wollen sie loswerden. Und wenn Sie über Liquidität verfügen, wird das einen großen, großen Unterschied machen … Das sage ich schon seit einiger Zeit, denn das Seltsame ist, dass ich gesehen habe, wie Leute über zwei Jahre hinweg und vor sechs Monaten viel Geld verdient haben Ich würde sagen: Oh, ich bin knapp bei Kasse. Und ich frage mich: Nun ja, Sie haben in den letzten zwei Jahren so viel Geld verdient, warum sind Sie dann knapp bei Kasse? Und das könnte im Jahr 2023 Früchte tragen, es wird einen Bedarf an etwas Liquidität geben und alles könnte auf der Straße liegen.
Dave:
Sie sind die perfekte Person, um diese Frage zu beantworten, denn Sie machen von allem ein bisschen: Sie verleihen, tauschen aus und kaufen notleidende Vermögenswerte. Wenn all das, was Ben glaubt, in Erfüllung geht und wir beginnen, Liquiditätsengpässe und sinkende Preise bei Gewerbeimmobilien zu beobachten, wie würden Sie dann am besten davon profitieren?
James:
Was uns betrifft, denke ich, dass wir versuchen, uns mit mehr Private-Equity- und Equity-Partnern zusammenzutun, um hier mehr Geld einzubringen. Ein gutes Beispiel ist, dass wir in den letzten 120 bis 150 Tagen mehr Syndizierungsgeschäfte abgeschlossen haben als in den beiden Jahren zuvor, weil die Liquidität knapp ist. Aber die Zusammenarbeit mit Investoren, die gerade über Bargeld verfügen, ist der Schlüssel zu allem. Und ob es sich um „Fix and Flip“-Wohnungen handelt, ob es sich um Burr-Immobilien oder Cashflow-Immobilien handelt, für uns möchten Sie dort ansetzen, wo die Liquidität ist. Für uns sammeln wir gerade etwas Geld, weil wir in diesen Kaufscheinen eine Chance sehen, in Verzug geratene Gebäude zu kaufen und dann einfach damit zu beginnen, die Beziehung zu diesen Menschen auf Papier aufzubauen.
Und wie Ben gesagt hat, ist es schwierig, die großen Banken zu erreichen. Man kann sie nicht erreichen, ich kenne dort niemanden. Aber bei diesen kleinen lokalen Kreditgebern könnten Sie sich an sie wenden und sagen: „Hey, ich habe Liquidität, ich suche nach Projekten, lassen Sie mich wissen, was Sie haben.“ Und ich kann Ihnen sagen, dass wir in letzter Zeit einige ziemlich gute Käufe getätigt haben, bei denen ich denke, ich werfe einfach eine kleine Anzahl weg und sie machen den Deal. Sie fragen sich: Können Sie es in fünf Tagen abschließen? Und wir sind in der Lage, das irgendwie rauszuklicken. Sprechen Sie also einfach mit den Leuten, die in diesem Bereich tätig waren, all diesen harten Geldtypen, die Sie zwei Jahre lang belästigt haben, um Ihnen Geld zu leihen, reden Sie mit ihnen, sehen Sie, welche Möglichkeiten es gibt, und halten Sie dann Ihre Liquidität bereit, tun Sie es nicht Stürzen Sie sich auf den Deal und stellen Sie sicher, dass es der richtige ist.
Dave:
Das ist ein sehr guter Rat. Alles klar, danke James, das hat viel Spaß gemacht. Es macht mir wirklich Spaß, mit dir und Ben zu reden. Es ist immer ein Gespräch auf hohem Niveau, ziemlich nerdig und skurril, aber ich denke, für diejenigen von uns, die die Wirtschaft und die Grundlagen, wie das alles funktioniert, wirklich mögen, ist dies eine wirklich unterhaltsame Episode.
James:
Oh, ich liebe es, Ben dabei zu haben. Ich fange an, mich auszutoben, und wir gehen in Kaninchenlöcher hinein, es macht alle Spaß, dort hinunterzugehen.
Dave:
Oh ja, absolut. Als sich die Kameras ausschalteten, versuchten wir Ben davon zu überzeugen, uns nach DC kommen und persönlich mit ihm abhängen zu dürfen, also machen wir das vielleicht das nächste Mal.
James:
Oh, ich bin hundertprozentig dabei.
Dave:
Alles klar, vielen Dank, James, viel Spaß beim Spiel.
James:
Ja, los, Hawks.
Dave:
Ich habe in diesem Kampf nicht wirklich etwas dagegen, aber ich werde für Sie die Hawks anfeuern, also hoffentlich müssen Sie das nicht tun ... Ich schätze, kann ich das in der Luft sagen?
James:
Ja, ich habe gerade eine große Wette auf dem Spiel.
Dave:
Möchten Sie allen sagen, wie hoch Ihre Wette bei diesem Spiel der Seahawks ist?
James:
Ja, ich glaube, mein Mund hat mich in Schwierigkeiten gebracht, weil wir gegen die 49ers spielen, sie haben ein talentierteres Team. Und ich habe mit einem meiner guten Freunde, der auch ein 49er-Fan ist, eine Wette abgeschlossen, dass der Verlierer einen ganzen Tag lang den Speedo mit dem Logo des anderen Teams im Pool tragen muss. Ich hoffe also wirklich, dass ich es nicht bin.
Dave:
Ja. Nun ja, ich werde in eurem Namen die Seahawks unterstützen, aber das ist eine ziemlich lustige Wette, und hoffentlich habt ihr es nicht einfach zu vielen Leuten erzählt, das ist das Ende der Episode, also hört vielleicht niemand mehr zu.
James:
Ja, jeder sollte den Sieg der Seahawks befürworten, niemand will mich in einem Speedo sehen.
Dave:
In Ordnung. Vielen Dank, Mann, das hat viel Spaß gemacht. Vielen Dank fürs Zuhören. Dies ist unsere letzte Folge des Jahres. Wir wünschen allen ein frohes neues Jahr. Wir wissen es wirklich zu schätzen, dass Sie uns in unserem ersten Jahr für On The Market helfen und unterstützen. Wir sehen uns im Jahr 2023.
„On The Market“ wurde von mir, Dave Meyer und Kaylin Bennett erstellt. Produziert von Kaylin Bennett, Schnitt von Joel Esparza und Onyx Media, recherchiert von Pooja Jinda und ein großes Dankeschön an das gesamte BiggerPockets-Team.
Der Inhalt der Show On The Market sind nur Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.
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In dieser Folge behandeln wir
- Schuldenabbau erklärt und warum so viele Investoren mit Millionen von Dollar auf dem Spiel stehen
- Welche Immobilienbranche wird es am härtesten treffen wenn sich die Deleveraging-Krise manifestiert
- Warum überhaupt Banken sind überschuldet und für Dominoeffekt das könnte dazu führen finanzielles Chaos
- Die Szenarien, die sich abspielen könnten, wenn Banken beginnen, die Geldmenge einzuschränken und Investoren geraten in Verzweiflung
- Das riesige Chance für Investoren wenn überschuldete Kredite fällig werden und Vermögenswerte werden zu einem Bruchteil der Kosten verkauft
- Wer wird gewinnen und nach dem massiven Schuldenabbau lebend herauskommen
- Und So Viel mehr!
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