NAR-DOJ-Entscheidung spaltet Agenten über Provision und Pocket-Listing-Regeln

Neuauflage von Plato

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A Gerichtsurteil zugunsten der National Association of Realtors in einer Untersuchung des Justizministeriums hat eine Vielzahl von Reaktionen von Agenten, Maklern und anderen Akteuren der Branche hervorgerufen und die Uneinigkeit innerhalb der Branche über zwei der NAR-Regeln zu Käufer-Makler-Provisionen und Pocket-Listings deutlich gemacht.

Am Donnerstag wies ein Bundesbezirksgericht in Washington, D.C. das Auskunftsersuchen des DOJ an die NAR zu Folgendem ab:

die Teilnahmeregel, die von börsennotierenden Maklern verlangt, den Käufermaklern ein pauschales, einseitiges Vergütungsangebot anzubieten, um eine Listung bei einem mit dem Makler verbundenen Mehrfachlistungsdienst einzureichen
die Clear Cooperation Policy, die von börsennotierenden Maklern verlangt, innerhalb eines Werktages nach der Vermarktung einer Immobilie an die Öffentlichkeit eine Auflistung bei ihrem mit dem Makler verbundenen MLS einzureichen

Es ist derzeit unklar, was das Urteil für die Untersuchung der NAR-Richtlinien durch das DOJ bedeutet oder ob die Behörde gegen die Entscheidung des Bezirksgerichts Berufung einlegen wird.

Unabhängig davon werden diese Regeln weiterhin diskutiert, da sie auch Gegenstand von sind mehrere Kartellverfahren gegen NAR eingereicht, eingereicht von privaten Parteien, von denen einige die Das DOJ hat eingegriffen und scheint bereit zu sein, sich weiterhin daran zu beteiligen.

Letzte Woche hat die Fragte das DOJ in einem solchen Fall einen Amicus Brief bezüglich der Clear Cooperation Policy einzureichen, und ein Berufungsgericht gab dem Antrag der Agentur statt. Am Montag gab das Gericht dem DOJ bis zum 13. März Zeit, seinen Schriftsatz einzureichen, und NAR bis zum 20. April, um eine Stellungnahme zu dem Fall einzureichen.

Agenten, Makler und andere, die Inmans Artikel über das NAR-DOJ-Urteil kommentierten, waren hinsichtlich ihrer Ansichten zum Urteil und zu den fraglichen NAR-Regeln unterschiedlicher Meinung.

Einige betrachteten die Untersuchung des DOJ als ein klassisches Beispiel für „staatliche Übergriffe“ und lobten die Entscheidung des Gerichts.

„Die traurige Tatsache in diesem Fall war, was NAR ausgeben musste, um eine solche vernünftige Entscheidung zu verteidigen?“ sagte Keller Williams-Mitbegründer Joe Williams.

Joe Williams

„Das wurde von all den hart arbeitenden Maklern durch ihre Beiträge bezahlt? Klassische Regierungsüberschreitung. Gute Arbeit, NAR!“

Jeff Stewart, ein Makler bei RE/MAX Homefinders, meinte, dass die Untersuchung eine Voreingenommenheit der Regierung gegenüber der Immobilienbranche aufdeckte und auf Steuergeldern beruhte.

„Der Regierung gefällt die Tatsache nicht, dass Immobilienmakler größtenteils unabhängige Auftragnehmer sind – mit den damit verbundenen Steuervorteilen“, sagte Stewart.

Jeff Steward

„Es gibt ca. 2 Millionen von uns in den USA sagen, dass sie gerne W-2-Angestellte sein würden. Eine Änderung der genossenschaftlichen Provisionsstruktur führt nicht dazu, dass das Geld wieder in die Hände des Verkäufers gelangt. Es handelt sich um einen begrenzten Ressourcenpool, und wenn die Käufer einen Makler bezahlen müssen, handelt es sich um Ressourcen, die für die Anzahlung und die Abschlusskosten verwendet werden. Es wird dem Verkäufer einfach in Form von Transaktionszugeständnissen aus der Hand gegeben, damit das Geschäft zustande kommt. Die derzeitige Regierung hat offensichtlich ein großes Problem mit dem Branchenmodell und ist auf der Suche nach Steuereinnahmen.“

Andere betrachteten die Regeln, mit denen sich die DOJ-Untersuchung befasste, als unproblematisch.

"Gut; Wir haben in diesem Land viele Probleme zu lösen“, sagte Kevin McGrath, geschäftsführender Makler bei Long & Foster, über die Entscheidung des Gerichts. „Das ist keiner von ihnen.“

Sharon Mulholland

„Das Vertragsrecht bestimmt, wie die Makler bezahlt werden, sei es direkt vom Käufer oder über den Verkäufer, der seinen Erlös aus dem Verkauf seiner Immobilie durch den Käufer verwendet, um die an der Transaktion beteiligten Makler zu bezahlen“, sagte Sharon Mulholland, ein Makler bei Mulholland Realty.

Dick Stoner, Makler bei der Reist Corporation, betonte, dass sich Käufer-Makler-Provisionen nicht von anderen Verkäuferanreizen unterscheiden.

„[Ein] Verkäufer kann beliebige Werbeaktionen anbieten, sei es extreme Werbung oder Social-Media-Beiträge oder Käuferprovisionen“, sagte Stoner.

„Einige Verkäufer von Produkten bieten eine kostenpflichtige Lieferung am nächsten Tag und andere Anreize, sich ihre Produkte anzusehen und zu kaufen, und das Provisionsangebot der Käuferagentur ist dasselbe – etwas, um mehr Käufer (diejenigen mit Agenten) für den jeweiligen Verkauf zu gewinnen.“

Andere forderten die NAR auf, Änderungen an den aktuellen Regeln vorzunehmen, und sagten, es sei die NAR, die „übertrieben“ sei.

„Als Makler verachte ich die von NAR auferlegten klaren Kooperationsrichtlinien absolut“, sagte Patrick Harris, Makler bei RE/MAX Crossroads. „Ich halte es für übertrieben und beruflich unzumutbar. Wenn ein Verkäufer seine Immobilie nicht in das MLS einbringen möchte, sich aber damit einverstanden erklärt, sie auf andere Weise als NAR zu vermarkten, und kein staatlicher oder lokaler Verband in dieser Angelegenheit mitreden möchte. Es findet zwischen dem Listing-Makler und dem Verkäufer statt. Letztendlich sollte der Verkäufer in der Lage sein, das zu tun, was in seinem besten Interesse ist.“

„[Wenn] NAR wirklich daran interessiert wäre, das Richtige für Käufer und Verkäufer zu tun, [sollte] sie eingeschränkte und doppelte Agentur als unethische Praktiken deklarieren“, fügte er hinzu. „Man kann nicht zwei Meister haben und seine Arbeit effektiv erledigen. Irgendjemand fühlt sich immer beleidigt und der Einzige, der wirklich gewinnt, ist die Vermittlung mit dem doppelten Gehalt.“

Patrick Harris | RE/MAX-Kreuzung

In Bezug auf die Beteiligungsregel plädierte Harris dafür, die Provision des Käufers in die Hypothek des Käufers einzubeziehen.

„Der Hauptgrund dafür, dass die Maklerprovision des Käufers in den Listungsvertrag integriert ist, besteht darin, dass die Mehrheit der Kreditgeber es ablehnt, die Provision des Käufers als Teil der Finanzierung des Käufers zuzulassen“, sagte er.

„Das muss sich ehrlich gesagt ändern, und wenn es sich mit Gewalt ändern muss, bin ich damit einverstanden. Alles in allem hat der Verkäufer seinen Vertreter und der Käufer hat es verdient, dass er auch in seinem Namen verhandelt. Der ganze Prozess ist kompliziert.“

Derek Eisenberg

Derek Eisenberg, Unternehmensmakler für Discount-Brokerage Continental Real Estate Group, antwortete, es sei ein „Irrtum“, dass Kreditgeber die Finanzierung von Maklerprovisionen für Käufer nicht zulassen.

„Solange es in der Schlussabrechnung steht, kann es finanziert werden“, sagte er. „Wenn sich ein Kreditgeber dennoch auf Zeremonien einließ, könnten die Parteien einfach den Preis erhöhen und ihn vom Verkäufer zahlen lassen. Es gibt immer mehr als eine Möglichkeit, eine Katze zu häuten.“

Ralph Odierna, ein Makler bei Coldwell Banker Realty, drängte darauf, dass die NAR von ihren Mitgliedern verlangt, Käufer-Makler-Vereinbarungen zu nutzen, wenn sie neue Käuferkunden gewinnen.

„Die Listing-Vereinbarung garantiert dem Makler eine Provision, da er eine vertragliche Vereinbarung getroffen hat und der Listing-Agent nachweislich den Verkäufer vertritt“, sagte er. „Vom Makler des Käufers sollte verlangt werden, das Gleiche zu tun und einen Maklervertrag für den Käufer abzuschließen, damit er den Käufer vertraglich vertritt.“

Fran Brooks, Maklerin bei Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, stimmte zu, dass alle Käufermakler solche Vereinbarungen nutzen sollten.

„[A]als Vertriebsleiterin ermutige ich unsere Agenten nachdrücklich, sie zu nutzen. Nur wenige tun dies – alle sollten es tun“, sagte sie.

Wieder andere reagierten auf einen Kommentar von Stephen Brobeck, Senior Fellow der Verbraucherschutzbehörde Consumer Federation of America, der sagte, das Urteil „wird die Fähigkeit des Justizministeriums einschränken, wettbewerbswidrige Branchenrichtlinien zu untersuchen, die Verbraucher jährlich Milliarden von Dollar kosten.“

CFA hat auf eine gedrängt Verbot für Hausverkäufer, Maklerprovisionen anzubieten, mit der Begründung, die Praxis stelle eine „unfaire Handelsbeschränkung“ dar. NAR hat behauptet, dass Provisionen schon immer verhandelbar seien und dass Provisionen vom Markt festgelegt würden.

„Auf der NAEBA-Konferenz erklärte Steve Brobeck von der CFA, dass er der Meinung sei, dass Käufermakler für hochwertige Immobilien „zu viel“ bezahlt würden, und DAS ist der Grund, warum die CFA ihre kollektiven Short-Positionen in großer Zahl hat!“ sagte Andrew Show, Käufermakler bei Buyer’s Resource Realty Services. „Ihre Forderung nach einem ‚Verbot‘ ist unsinnig und unbegründet.“

Brobeck sagte Inman, dass Snow seine Aussagen und seine jüngsten Berichte falsch dargestellt habe.

„Was ich gesagt habe, war, dass ich denke, dass die Verteidigung der Branche mit 5-6 Prozent Provisionen in gewissem Maße ihren Wunsch widerspiegelt, hohe Gewinne für den Verkauf hochpreisiger Immobilien zu erhalten“, sagte Brobeck in einer per E-Mail versandten Erklärung.

Steve Brobeck

„Und ich habe nie ein ‚Verbot‘ dieser Tarife gefordert, sondern nur zur Unterstützung von Branchenpolitiken, wie zum Beispiel entkoppelten Provisionen, die es einem wettbewerbsorientierten Markt ermöglichen würden, die Tarife festzulegen.“ Ich gehe davon aus, dass in einem wirklich preiswettbewerbsorientierten Markt die Jahresvergütung der kompetentesten und erfolgreichsten Agenten zum Teil steigen und nicht sinken würde, weil es weniger „Creme-Skimming“ durch marginale Agenten gäbe (wie in der Branche angegeben). DANGER-Bericht 2015). "

Eisenberg, der als Berater für die CFA gearbeitet hat, sagte, dass viele Kommentatoren den Punkt der Aufsichtsbehörde über die Freiheit, mit dem Fachmann über Honorare zu verhandeln, übersehen hätten.

„Wenn zwei Personen in einen Rechtsstreit verwickelt werden, verhandelt der Kläger mit seinem Anwalt über einen Gehaltssatz und der Angeklagte mit seinem Anwalt über einen Gehaltssatz“, sagte Eisenberg.

„Wenn die 49ers heute gegen die Eagles spielen, weil Philly San Francisco empfängt, können die Eagles nicht sagen, was die 49ers ihrem Trainerstab oder ihren Spielern zahlen. Wenn ein Investor 1,000 AT&T-Aktien über Morgan Stanley verkauft, kann Morgan Stanley nicht angeben, wie viel Merrill Lynch dafür bezahlt wird, einen Käufer für diese Aktie zu finden.

„Die Immobilienbranche ist die einzige Branche, in der der Käufer nicht darüber verhandeln kann, wie viel sein Fachpersonal (der Makler des Käufers) bezahlt.“

Brobeck wies darauf hin, dass seine Kritiker nicht dargelegt hätten, warum ein Verbot für Verkäufer, Maklerprovisionen anzubieten, nicht zu mehr Wettbewerb um Immobilienmaklerdienstleistungen führen würde.

„Keiner der Kommentatoren erklärt, warum die Entkopplung der Provisionen nicht zu einem preislich wettbewerbsfähigeren Markt führen würde, ein traditionell konservatives Ziel, das von CFA vertreten wird und von dem wir uns wünschen, dass es von den Immobilienmaklern geteilt wird“, sagte er.

Als Reaktion auf die Behauptung eines Kommentators, er habe sich einem Diskussionsangebot widersetzt, sagte Brobeck, er und CFA seien jederzeit bereit, ihre Kritik an der Immobilienvermittlungspolitik öffentlich oder privat zu diskutieren.

„Ich habe es mir zur Aufgabe gemacht, jedem einzelnen Branchenvertreter zu antworten, der mich angerufen oder mir geschrieben hat“, sagte er.

„Was mich überrascht und sogar erstaunt hat, ist, dass mich in den rund 30 Jahren, in denen ich Berichte veröffentliche, weder NAR noch seine Tochtergesellschaften (mit Ausnahme des Council of MLSs in letzter Zeit) zu Vorstandssitzungen oder Branchenkonferenzen eingeladen haben, wo ich es getan hätte Gelegenheit haben, unsere Kritik zu erläutern und zu diskutieren.

„In den vielen Jahren, in denen wir Bank- und Versicherungspolicen kritisiert haben, wurde ich häufig zu ihren Branchentreffen eingeladen, um über diese Policen zu diskutieren.“

Brobeck sagte, er habe Anfang Dezember mit dem Vorstand von CMLS gesprochen.

E-Mail Andrea V. Brambila.

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