â € <â € <Dies ist der vierte in einer Reihe von 10 Berichten über die Herausforderungen, vor denen die größten Makler, Portale und iBuyer des Landes im Jahr 2023 stehen. Schauen Sie zurück, wenn Inman in die größten Hindernisse des neuen Jahres für RE/MAX, Offerpad, CoStar und mehr eintaucht Monat. Und schau zurück die Herausforderungen, denen sie sich im Jahr 2022 stellen mussten.
Kein Elefant im Raum: Für iBuying lief 2022 nicht alles wie geplant, und wer anders als Opendoor ist der König der iBuyer.
Ein Jahr, das ein klares Zeichen setzen sollte Weg zur Profitabilität endete damit, dass das Unternehmen vor einem stand existentielles Dilemma sein Geschäftsmodell neu erfinden, seine Aktien fallen und seine Zukunft ist ungewisser als je zuvor.
Im Jahr 2022 entließ Opendoor Mitarbeiter und schloss einige seiner Nebendienste. Anstatt das Tempo beim Kauf von Eigenheimen zu erhöhen, schloss das Unternehmen das Jahr 2022 mit einem Rückzug ab, nachdem es gemeldet hatte, dass es in drei Monaten bis September fast 1 Milliarde US-Dollar verloren hatte. Es verlagerte seinen Fokus auf eine neue Seite seines Geschäfts. Dann es sein Präsident und sein CEO sind abgereist.
Auch wenn es der klare Spitzenreiter in diesem Bereich blieb, ging Opendoor von dem einfachen Versuch, eine einmalige Wohnungskrise zu überstehen, dazu über, sich völlig neu zu erfinden.
Wie wir es in den letzten zwei Jahren getan haben, hat sich Inman an Opendoor und Branchenbeobachter gewandt, um die möglichen Wege des Unternehmens nach vorne und die größten Herausforderungen auf dem Weg ins neue Jahr abzuschätzen.
„Die größere Herausforderung hier ist die Glaubwürdigkeit“, sagte Mike DelPrete, ein Branchenanalyst, der iBuyers genau verfolgt. „Letztes Jahr ist Zillow in Flammen aufgegangen. [Im November] flammt RedfinNow aus. Der Aktienkurs von Offerpad liegt seit Wochen unter einem Dollar.“
„Alle Fragen sind, kann dieses Geschäft überleben? Sie haben gerade 1 Milliarde Dollar verloren“, fuhr DelPrete fort. "Was jetzt? Und hat iBuying eine Zukunft?“
Weiter von der „Q2-Kohorte“
Die Ursache für die jüngsten finanziellen Probleme von Opendoor lässt sich auf Häuser wie 1776 E. 2700 S. im Highland Park-Viertel von Salt Lake City zurückführen.
Dieses Opendoor-Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern, das vor dem Höhepunkt des Marktes für 745,000 US-Dollar notiert war, verkaufte sich nicht so schnell wie so viele andere in der Nähe. Es verkaufte sich auch nicht, als das Unternehmen den Preis im März auf 734,000 USD oder im April auf 707,000 USD senkte.
Monat für Monat, wie Häuser in Salt Lake City und landesweit ihre beispielloser Preisanstieg, Opendoor senkte den Listenpreis für zahlreiche seiner Häuser. Gleichzeitig stiegen die Zinssätze schnell und die Käufer sahen zu, wie ihre Kaufkraft rapide schrumpfte.
Laut MLS-Aufzeichnungen kaufte Opendoor das Haus in 1776 East im August 678,000 für 2021 US-Dollar. Es wurde schließlich für 570,000 Dollar verkauft, ein Verlust von 16 Prozent.
Verstärken Sie das jetzt durch Tausende von Häusern in Märkten in den USA, die die gleiche Marktkorrektur durchlaufen, und es stellt eine Herausforderung für das Unternehmen dar, die ging als iBuying-Spitzenreiter hervor indem er wächst, um alle paar Monate Häuser im Wert von Milliarden Dollar zu kaufen und zu verkaufen.
Viele der Häuser, die es im Vorfeld des Höhepunkts des Wohnungsmarkts gekauft hat, verbleiben in seinem Bestand, viele sind jetzt weniger wert als zu dem Zeitpunkt, als das Unternehmen sie kaufte.
Das Unternehmen hat einen banal klingenden Namen für eines seiner größten Probleme: „Die Q2-Kohorte“.
Dies ist der Bestand an Häusern, die Opendoor zwischen April und Juni gekauft hat. Opendoor kaufte im zweiten Quartal 3,653 2022 weitere Häuser – als die Der Markt hat seinen Höhepunkt erreicht – als es verkauft wurde.
Nach dem anfänglichen Schock und dem Schlag auf das Endergebnis ab Mitte 2022 ist Opendoor nun dabei, diese Geldverlierer schnell zu entlasten, damit es wieder ein Bestandsbuch zurückgewinnen kann, das es wieder profitabel machen könnte.
„Wir fahren fort, das Bestandsbuch zu löschen, das wir im zweiten Quartal erworben haben. Wir machen das schnell“, sagte der frühere Präsident Andrew Low Ah Kee in einem Interview kurz vor seinem Rücktritt im Dezember. "Die Realität ist, dass wir diese Häuser besitzen und wir werden sie so schnell wie möglich verkaufen."
Opendoor ging gegen Ende des Jahres zu einer konservativen Haltung über, kaufte weit weniger Häuser und verlagerte den Fokus auf neue Tools und Funktionen, von denen es hofft, dass sie in Zukunft einen größeren Teil seines Geschäfts ausmachen werden.
Aber der Schmerz kann andauern. Das Unternehmen verzeichnete im dritten Quartal einen Verlust von fast 1 Milliarde US-Dollar, und die Unternehmensführung hat in letzter Zeit vorsichtige Aussichten geäußert.
„Q4 wird der Tiefpunkt für uns“, sagte Low Ah Key.
Krallen aus einem tiefen Loch
Anhaltende finanzielle Schwierigkeiten gingen einer Entrümpelung voraus Führungsteam des Unternehmens. Im Dezember gab das Unternehmen bekannt, dass Gründer Eric Wu aus der Position des CEO ausscheiden und Präsident Andrew Low Ah Kee zurücktreten würde.
Low Ah Kee wird bis zum Ende des ersten Quartals vor seinem Abgang als Berater fungieren. Wu wird als Präsident von Marketplace fungieren, einem der wichtigsten neuen Schwerpunkte des Unternehmens.
Die Schritte machten deutlich, dass das Unternehmen das Gefühl hatte, große Änderungen vornehmen zu müssen, um das Schiff in Ordnung zu bringen. Doch unter den Anlegern stieß der Schritt auf eine Frage: Warum jetzt?
„Diese Änderung kommt offensichtlich zu einer sehr turbulenten Zeit für das Unternehmen“, sagte er Ryan Tomasello, ein Händler bei Keefe, Bruyette & Woods. „Durch diese Verlangsamung des Wohnungsbaus navigieren. Ich denke, dass Investoren diese Umstrukturierung als eine Erweiterung der Liste der Risiken betrachten werden, mit denen das Unternehmen derzeit in Bezug auf die Ausführung konfrontiert ist.“
In den Wochen nach dem Führungswechsel fiel die Aktie des Unternehmens auf eine gefährliche Schwelle von rund 1 US-Dollar pro Aktie. Unterhalb dieses Punktes riskiert das Unternehmen, von der Nasdaq gestrichen zu werden.
Unternehmensvertreter sagen, dass sie in einer guten Position sind, um dem Gegenwind des Marktes jahrelang standzuhalten, wenn sie ihr Geschäftsmodell ändern.
Im November verfügte das Unternehmen über eine Kreditkapazität von bis zu 11.8 Milliarden US-Dollar, von denen 8.2 Milliarden US-Dollar zugesagt waren. Es verfügte über weitere 1.5 Milliarden Dollar in bar und 6.1 Milliarden Dollar in Eigenheimen.
„Wir wissen, dass wir eine starke Kapitalbasis haben, ein Produkt, das die Verbraucher lieben und wollen, und ich würde sagen, dass der echte Makrotrend, gegen den wir spielen, nicht die Volatilität auf dem Immobilienmarkt ist, sondern der Wunsch der Verbraucher danach Wechsel von einer Offline- zu einer Online-Transaktion“, sagte Low Ah Kee.
Einige Investoren sind jedoch nicht so optimistisch und sagen, das Unternehmen habe das kurzfristige Risiko für das Unternehmen „heruntergespielt“.
„Über den Übergang zu Exclusives hinaus sehen wir auch ein anhaltendes Tail-Risiko von [Opendoors] iBuyer-Finanzierung, bei der alternde Lagerbestände und zusätzliche Wertminderungen weitere Nachschussforderungen auslösen könnten, die die Liquidität weiter verringern“, sagte Keefe, Bruyette & Woods in einem Dezember-Ausblick auf Opendoor.
Das Unternehmen erwartet nun selbst im besten Szenario ein hartes Jahr für Opendoor im gesamten Jahr 2023, wobei das Unternehmen hinter dem breiteren Markt zurückbleibt.
Opendoors „abrupte Umstellung auf die unsichere „Exclusives“-Strategie lässt das Unternehmen während einer turbulenten Immobilienkorrektur ohne ein bewährtes Geschäftsmodell zurück“, sagte Keefe, Bruyette & Woods.
Allerdings singen nicht alle Anleger die gleiche Melodie, und öffentliche Aktien erholten sich Anfang Januar leicht.
Finanzdienstleistungs- und Analyseunternehmen BTIG ein neues Kursziel setzen für die Aktien des Unternehmens bei 6 $ und Opendoor-Aktien stiegen bis zum 1.66. Januar auf 13 $.
Glaubwürdigkeit wahren
Ein Fundament, auf das Opendoor zurückgreift, ist seine Glaubwürdigkeit bei den Verbrauchern.
Unternehmensleiter sagten, dass der Net Promoter Score (NPS) von Opendoor oder ein Maß für die Kundenzufriedenheit mit einem Unternehmen mit 80 bis 90 von 100 stark ist. Das bedeutet, dass Kunden, die Erfahrung in der Zusammenarbeit mit dem Unternehmen haben, die Erfahrung genossen haben.
Das Unternehmen sagt, dass schwierige, aber strategische Entscheidungen, die im Jahr 2022 getroffen wurden, dazu beigetragen haben, es bei Kunden und der Öffentlichkeit in guter Gunst zu halten.
Beim ersten Anzeichen dafür, dass die Zinssätze den Markt dramatisch abkühlen würden, sagten Unternehmensvertreter, sie hätten eine schwierige, aber strategische Entscheidung getroffen, Verträge für Häuser zu erfüllen, von denen sie wussten, dass sie an Wert verlieren könnten.
„Es ist die Überzeugung, dass Vertrauen wichtig ist“, sagte Low Ah Kee. „Das war tatsächlich hinter und unter unserer Entscheidung, Verträge nicht früher in diesem Jahr zu kündigen.“
Tatsächlich sagte das Unternehmen, es halte an der Q2-Kohorte fest, obwohl es wusste, dass sie wahrscheinlich im Preis fallen würden. Dies hatte enorme Auswirkungen auf die finanzielle Leistung des Unternehmens in den kommenden Monaten.
Aber mit mehreren Milliarden Dollar in seiner Kasse und einem konservativen Ansatz beim Kauf von Eigenheimen auf dem heutigen Markt konzentriert sich das Unternehmen auf die Entwicklung neuer Tools, die auf der Popularität des Markennamens aufbauen können.
Die Herausforderung von Opendoor besteht laut DelPrete darin, die Glaubwürdigkeit mit einer langen Liste von Spielern zu wahren.
„Das kann Glaubwürdigkeit für Investoren, Führungskräfte im Immobilienbereich und Immobilienmakler bedeuten“, sagte DelPrete. „Alle Fragen sind, kann dieses Geschäft überleben? Sie haben gerade 1 Milliarde Dollar verloren, was nun und gibt es eine Zukunft für iBuying? Gibt es einen Weg zur Rentabilität? Das ist die größte Herausforderung: Es gibt eine Glaubwürdigkeitsherausforderung.“
Den richtigen Maßstab finden
Im Vorfeld des Jahres 2022 konzentrierte sich Opendoor wie in den vergangenen Jahren darauf, als Market Maker zu agieren.
In einem neuen und technologiegetriebenen Modell des Kaufs von Häusern, der Reparatur und des Weiterverkaufs – idealerweise mit Gewinn – entschied sich Opendoor, sich durch die Steigerung seines Volumens als Marktführer zu etablieren.
Während Offerpad in Volumen von Hunderten operierte, kaufte und verkaufte Opendoor in mehreren Quartalen Zehntausende von Häusern im Wert von Milliarden von Dollar. Der beispiellose Anstieg der Immobilienpreise half dem Unternehmen, seine ersten und einzige profitable Quartal in den ersten Monaten des Jahres 2022.
Als es eine Handvoll Konkurrenten hatte, bestand die Strategie von Opendoor darin, größer als die anderen zu werden. Als Zillow sich 2021 aus dem iBuying-Spiel zurückzog, ging Opendoor mit voller Kraft voran.
In den vier Quartalen von Juli 2021 bis Juni 2022 hat Opendoor 47,975 Haushalte gewonnen. Im selben Zeitraum wurden 38,933 Häuser verkauft.
Diese Ausweitung, sagte DelPrete Ende letzten Jahres, habe „das Risiko exponentiell erhöht“.
Als 2022 eine deutliche Verlangsamung des Immobilienmarktes zu verzeichnen war, erwies sich dieses Risiko als extrem.
„Als Zillow und Opendoor skaliert wurden, fiel dies mit großen Marktschwankungen zusammen und sie bekamen einen großen Schlag ins Gesicht“, sagte DelPrete Ende 2022 gegenüber Inman.
Was als zentraler Weg begann, um es zum König von iBuying zu machen, entwickelte sich schnell zu einer der größten Bedrohungen für das Unternehmen. Da das Unternehmen daran arbeitet, seine überteuerten Häuser abzustoßen, hat sich Opendoor zu Beginn des Jahres einem konservativen, „risikofreien“ Geschäftsmodell verschrieben.
„Wir kompensieren das nicht absichtlich durch viele Neuakquisitionen“, sagte Carrie Wheeler den Investoren nur wenige Wochen vor ihrer Ernennung zum CEO. „Wir sind risikoavers.“
Opendoor wird weiterhin Häuser kaufen und verkaufen, sagten seine Führungskräfte, und der konservative Ansatz beim Kauf von Häusern trägt dazu bei, seinen Bestand mit Häusern auszugleichen, die es mit Gewinn verkauft.
„Dieses neue Buch kommt mit positiven Margen herein“, sagte Low Ah Kee. „Sie werden genau so performen, wie wir es von ihnen erwarten.“
Aufbau von 'Exklusiven'
Gegen Ende des Jahres 2022 begann Opendoor, sich verstärkt auf seine „Exklusiv“-Marktplatz, dem neuen Schwerpunkt des Unternehmens in naher Zukunft.
Das Unternehmen hofft, dass sein Exclusives-Marktplatz unabhängige Käufer und Verkäufer anzieht und das Unternehmen in die Mitte der Immobilientransaktionen der Verbraucher stellt. Opendoor erhebt von Verkäufern eine Gebühr von 5 Prozent, vermeidet es aber, sein eigenes Geld aufbringen zu müssen, um Häuser zu kaufen oder zu reparieren.
„Wir werden die Plattform sein, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen“, sagte Low Ah Kee. „Marketplace ist kein Dreh- und Angelpunkt. Es ist seit [Anfang] da. Wir haben lange, lange an den Stücken gearbeitet. Wir werden weiterhin Innovationen rund um das Thema entwickeln, weil es das ist, was wir tun.“
Bis Ende 2022 hoffte Opendoor, dass Exclusives 30 Prozent seines Transaktionsvolumens ausmachen würden.
Für einige rückt die Verschiebung von Opendoor näher an den Bereich bestehender Immobilienmodelle heran.
"Es ist FSBO, aber es wird von Opendoor verkauft", sagte DelPrete. „Und um es klar zu sagen, dieser Exclusives-Marktplatz, wenn Sie an diesen Pitch für Verkäufer denken … das klingt genau wie ein Immobilienmakler. Es sollte beachtet werden, dass der Drehpunkt von Opendoor in dieser Richtung näher am traditionellen Modell liegt.“
Während dieses Schwenks muss Opendoor die Prognose der Analysten von Keefe, Bruyette & Woods übertreffen, die sagten, dass die Umstellung auf Exclusives im Laufe des Jahres 2023 „erhebliche Betriebsverluste mit sich bringen“ würde.
iBuying neu definiert
Es ist der Moment, auf den viele gewartet haben: Wenn Opendoor in einem der längsten Bullenmarktzyklen der Geschichte nur Gewinne einfahren könnte, wie würde es dann weitergehen, wenn es nach Süden ging?
„Wenn sie in ihrem besten Quartal nach 5 Jahren bei 6-10 Prozent (Margen) liegen und ein Makler genau die gleiche Gewinnspanne erzielen kann, aber nicht 4 Milliarden Dollar in einem Quartal ausgeben muss, um das zu erreichen, warum in den hWürden Sie so viel Geld ausgeben, nur um die gleiche Rendite zu erzielen?“ sagte Hank Sörensen, Gebietsleiter der RE/MAX Realtec Group in Florida. „Ich sehe keinen Weg für sie.“
Selbst wenn sich der neue Marktplatz als profitabel erweisen sollte, sagten die Führungskräfte von Opendoor, dass das Unternehmen weiterhin Barangebote für Häuser machen würde.
Das versetzt das Unternehmen in die Lage, sein ursprüngliches iBuying-Modell weiterzuführen, jedoch mit einem konservativeren Ansatz und einer Quelle für Ersatzangebote, wenn ein Haus nicht den Anforderungen von Opendoor entspricht.
„Das hilft uns, Verbraucher, die vielleicht nicht in unserer Kaufbox sind, mit Käufern in unserem Netzwerk zu verbinden“, sagte Low Ah Kee. „Auf diese Weise können wir Verkäufer, die unser Angebot für nicht stark genug halten, mit einem Käufer in unserem Netzwerk verbinden, der ihnen etwas Überzeugendes bieten kann.“
Der Schlüssel wird darin liegen, das Geschäft profitabel voranzutreiben, sagte DelPrete.
„Ich kann in mein Lieblingscafé gehen und mir kostenlos einen Kaffee holen und ihn großartig finden“, sagte DelPrete. „Aber als Unternehmen muss es funktionieren und Sinn machen.“
Mit dem nächsten Konkurrenten im Rückspiegel und dem glühend heißen Markt war Opendoor bereit, als Market Maker voranzuschreiten.
Stattdessen verlief das Jahr für den iBuying-König nicht wie geplant. Zwanzig dreiundzwanzig wird ein Kampf ums Überleben sein.
„Es ist einfach, Geld zu verdienen, wenn jeder Geld verdient, sicher“, sagte er Mike Drutar, Hauptmakler und Eigentümer von NextHome Paradise Realty auf Hawaii. „Aber Mathe ist Mathe, und der Markt geht zurück.“
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