Den Prozess des Schließens eines Hauses verstehen

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Es macht Spaß, Häuser zu besichtigen und sich den zukünftigen Lebensstil vorzustellen, aber der eigentliche Kauf eines Hauses kann stressig sein. Eine Umfrage ergab, dass fast die Hälfte aller Hausbesitzer während des Hauskaufprozesses mindestens einmal geweint hat (einschließlich 65 % der Käufer der Generation Z). Die meisten Amerikaner empfinden den Prozess des Hauskaufs als kompliziert genauso schlimm wie gefeuert zu werden. 

Bei all den endlosen Anrufen mit der Hypothekenbank und möglicherweise seltsamen Anfragen des Verkäufers gibt es ein leuchtendes Licht, auf das man sich freuen kann: den Abschlusstermin. Dies ist der Tag, an dem Ihr Stress beim Hauskauf ein Ende hat und Sie der rechtmäßige Eigentümer des Hauses sind. 

Wissen ist Macht und es hilft, bei Ihrem Abschlusstermin darüber informiert zu sein, was Sie erwartet. Hier erfahren Sie, was Sie im Vorfeld der Hausschließung wissen müssen und wie Sie dafür sorgen, dass die Hausschließung reibungslos verläuft.

Wie lange dauert die Schließung eines Hauses? 

Im Durchschnitt dauert es zwischen 30 bis 45 Tage, um ein Haus abzuschließen. Dieses Fenster hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab. Als Hauskäufer arbeiten Sie mit dem Verkäufer zusammen, um einen angemessenen Abschlusstermin zu vereinbaren, der mit seinem Zeitplan und seinen Finanzierungsbedürfnissen übereinstimmt. Zu den Faktoren, die zum Abschlussdatum beitragen, gehören: 

• Finanzierung. Barkäufer können ein Haus (im Durchschnitt) schneller abschließen, da sie nicht auf die Genehmigung ihres Kredits durch eine Bank warten müssen. 
• Belegung. Leerstehende Häuser können schneller geschlossen werden, da der Verkäufer nicht ausziehen muss. Ein Verkäufer könnte versuchen, den Abgabetermin zu verschieben, wenn er packen und umziehen muss. 
• Inspektionsfristen. Selbst motivierte Käufer und Verkäufer müssen einige Wochen mit der Terminvereinbarung warten Hausinspektion, Titelsuche und Bewertungen. 
• Insurance. Der Käufer benötigt möglicherweise einen längeren Zeitraum, um eine Hausratversicherung abzuschließen und damit der Versicherungsschutz eintritt. 
• Subjektive Faktoren. Beide Parteien werden ihre Gründe dafür haben, den Abschlussprozess zu verschieben oder zu verschieben. Dazu gehören die Ferienzeit, der Schul- oder Arbeitsbeginn und der Zeitplan des Käufers für den Umzug. 

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Theoretisch kann ein Barkäufer ein leerstehendes Haus innerhalb weniger Tage abschließen. Allerdings wünschen sich die meisten Menschen eine Frist von einigen Wochen, um sich auf den Umzug vorzubereiten, die Nebenkosten zu übertragen und die notwendigen Inspektionen durchzuführen, bevor sie der Übernahme des Hauses zustimmen.

Wann sind Sie bereit, ein Haus zu schließen? 

Zwei Dinge müssen geschehen, bevor Sie bereit sind, ein Haus zu schließen: 

• Sie müssen die Finanzierung sicherstellen oder über genügend Bargeld verfügen, um die Immobilie zu kaufen. 
• Alle der Eventualverbindlichkeiten im Angebot genannten Bedingungen müssen von beiden Parteien erfüllt werden. 

Die Finanzierung spielt im Zeitrahmen des Abschlusses eine wichtige Rolle. Ein Barkäufer muss nicht auf den Kreditgeber warten und den Zeichnungsprozess abschließen. Sie müssen nur einen Scheck ausstellen. Ein Käufer, der mit einem Hypothekengeber zusammenarbeiten muss, muss den Zeitplan der Bank einhalten. 

Ein 30-tägiges Abschlussfenster gilt für die meisten Kreditgeber als schnell. Dies bedeutet, dass es nur sehr wenige Probleme mit dem Darlehen gab und beide Parteien schnell daran arbeiteten, die Hypothek zu genehmigen. Ein langsamer Kreditprozess kann über 60 Tage hinausgehen. 

Ihr Kreditgeber sendet Ihnen eine Liste mit den Voraussetzungen für die Kreditgenehmigung zu. Dazu gehören detaillierte Unterlagen zu Ihren Finanzen (Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen, Rentenkonten usw.) und Informationen zum Haus. Viele Hypothekengeber verlangen von Käufern eine Hausinspektion und -bewertung, um sicherzustellen, dass die Immobilie in gutem Zustand und zu einem angemessenen Preis ist. Die Erledigung dieser Aufgaben braucht Zeit. 

Während Sie mit dem Hypothekengeber zusammenarbeiten, arbeiten beide Parteien daran, die erforderlichen Eventualverbindlichkeiten im Hausangebot zu erfüllen. Sie können beispielsweise eine Option für den Hausverkauf hinzufügen, bei der der Kauf dieses Hauses erst dann erfolgen kann, wenn Sie Ihre aktuelle Immobilie verkaufen. Sie können auch Reparaturmöglichkeiten hinzufügen, wenn der Käufer vor Ihrem Einzug das Dach ersetzen oder die Verkabelung des Hauses erneuern muss. Ihr Immobilienmakler und der Makler des Verkäufers werden als Vermittler fungieren, um sicherzustellen, dass alle Eventualitäten erfüllt sind.

Was bedeutet „frei zum Schließen“? 

Ihr ultimatives Ziel als Käufer ist es, den Status „Clear to Close“ zu erreichen, was bedeutet, dass alle Ihre Hypothekenpapiere vollständig sind und alle Eventualverbindlichkeiten für Ihr Eigenheim erfüllt sind. Zu diesem Zeitpunkt wird die Titelgesellschaft die entsprechenden Unterlagen zusammentragen und einen Abschlusstermin vereinbaren.

„Clear to close“ bedeutet, dass Ihre Arbeit als Käufer erledigt ist. Sie sind bereit, den Abschlusstermin wahrzunehmen, und es gibt keine erkennbaren Hindernisse für den Hauskauf.

Wie lange dauert der Abschlussvorgang?  

Einer der Hauptvorteile der Durchsicht aller Kreditdokumente und Eventualverbindlichkeiten vor Erreichen des Clear to Close-Status besteht darin, dass der eigentliche Abschlusstermin nicht sehr lange dauert. Sie können damit rechnen, dass der Termin ein bis zwei Stunden in Anspruch nimmt, um alles durchzugehen. 

Die meisten dieser Treffen finden persönlich statt, einige Titelgesellschaften haben jedoch aufgrund der COVID-19-Pandemie begonnen, virtuelle Abschlusstermine anzubieten. Auch wenn die Pandemie nachlässt, bieten sie diese Option weiterhin zur Bequemlichkeit der Käufer an.

Der Closing Agent (in der Regel von der Bank oder der Titelgesellschaft) möchte sicherstellen, dass Sie jedes Dokument, das Sie unterzeichnen, verstehen – und daher zustimmen. Sie führen Sie durch jeden Vertrag und was er für Ihr Zuhause bedeutet. Während dieser Zeit können Sie Fragen zu den Dokumenten stellen, um sicherzustellen, dass Sie ihnen zustimmen. Die Titelgesellschaft behält die meisten der unterzeichneten Dokumente nach der Fertigstellung.

Was sollten Sie zum Abgabetermin mitbringen? 

Die gute Nachricht ist, dass Sie noch nicht alle notwendigen Abschlussdokumente zusammengestellt haben – der Großteil Ihrer Arbeit wird für Sie erledigt. Es gibt jedoch einige Dinge, die Sie zu diesem Treffen mitbringen müssen. Ihr Makler sollte Ihnen eine Liste mit den Dingen geben, die Sie zum Abschlusstermin mitbringen müssen, sobald Sie sich für den Abschluss entschieden haben. Diese beinhalten: 

• Foto-Identifikation. Je nach Titelunternehmen müssen Sie möglicherweise mehrere Arten von amtlichen Lichtbildausweisen mitbringen. Dazu gehören Ihr Führerschein, Reisepass, Wählerausweis oder Arbeitsausweis. 
• Nachweis der Hausratversicherung. Die meisten Kreditgeber genehmigen keine Wohnungsbaudarlehen ohne Versicherung. Diesen sollten Sie Ihrem Kreditgeber vorab zusenden oder mitbringen. 
• Blankoschecks. Möglicherweise müssen Sie bei diesem Termin zusätzliche Abschlusskosten tragen. Bringen Sie für alle Fälle ein paar Bankschecks oder beglaubigte Schecks mit. 

Sie sollten auch andere mitbringen Leihunterlagen die Sie vielleicht bei sich haben oder brauchen. In dieser zunehmend digitalen Welt werden die meisten Kreditdokumente online gespeichert. Denken Sie darüber nach, einen Laptop oder ein Tablet mitzubringen, damit Sie schnell alle Informationen zu Ihrem Kreditvoranschlag abrufen können. Der Bankvertreter sollte bei Bedarf auch online auf relevante Dokumente zugreifen können.

Wer nimmt am Abschlusstermin teil? 

Es gibt mehrere Leute, die das können beim Abschlusstermin anwesend sein, aber nicht alle müssen da sein. Einige dieser Personen erledigen ihre Unterlagen möglicherweise vorher oder reichen ihre Unterschriften digital ein. Andere sind möglicherweise nicht in der Lage, persönlich an dem Termin teilzunehmen, können aber bei Problemen auf Abruf sein.

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Der Käufer

Zunächst müssen Sie als Käufer selbstverständlich beim Closing anwesend sein. Wenn mehrere Personen auf dem Titel stehen (Sie und Ihr Ehepartner), sollten Sie beide an diesem Termin teilnehmen. Es kann jedoch vorkommen, dass eine Person als Vertreter beider Parteien anwesend sein kann. 

Der Verkäufer

Der Verkäufer des Hauses kann am Abschlusstermin teilnehmen oder auch nicht. Sie könnten einen früheren Zeitpunkt wählen, der für sie geeignet ist, um das Haus zu schließen und die Schlüssel zu übergeben. Sobald der Papierkram erledigt ist, können Sie mit Ihrem Teil des Abschlussprozesses fortfahren. Wenn der Verkäufer seinen Papierkram bereits erledigt hat, kann es sein, dass Ihr Termin schneller geht. 

Der Abschlussagent

Die meisten Abschlusstermine finden bei der Titelgesellschaft statt. Sie können davon ausgehen, dass ein Vertreter Sie durch jedes Dokument führt und während des Termins mit anderen Parteien kommuniziert. Sie werden wahrscheinlich einen Konferenzraum reservieren, in dem jeder den Abschlussprozess bequem absolvieren kann. 

Ihr Kreditsachbearbeiter

Wenn Sie sich einen Kredit bei einer örtlichen Bank gesichert haben oder mit einer zusammenarbeiten lokaler Kreditgeber, könnten sie am Abschlusstermin teilnehmen. Es ist hilfreich, sie zur Hand zu haben, wenn Probleme auftreten, und sie können bestätigen, dass der Kredit gültig und von der Bank genehmigt ist. 

Der Agent des Käufers

Möglicherweise nimmt auch Ihr Immobilienmakler an diesem Treffen teil. Bitten Sie sie, vorbeizukommen, wenn Sie Fragen zu den Dokumenten haben oder sich dort wohler fühlen. Ihre Anwesenheit ist nicht erforderlich. Klären Sie daher rechtzeitig ab, ob sie dort sein werden. 

Ein Immobilienanwalt

In manchen Bundesstaaten muss jeder Hausverkaufsvertrag vor dem Abschlusstermin von einem Anwalt überprüft werden. Dieser Anwalt kann auch beim Abschluss anwesend sein, um die Unterschriften zu überwachen und zu bestätigen, dass alles in Ordnung ist. 

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Ein Hauskauf muss Sie nicht zu Tränen rühren. Der richtige Makler kann Ihnen bei der Haussuche, dem Angebot, der Anzahlung, dem Darlehen und dem Abschlussprozess helfen. Sie können Ihnen die richtigen Informationen geben, damit Sie sicher sein können, einen Kredit zu beantragen und die erforderlichen Eventualverbindlichkeiten zu erfüllen. 

>>MEHR: Was Käufer über Rückmietverträge wissen müssen

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• Quelle: https://www.fastexpert.com/blog/closing-on-a-house/