Sind Sie ein Erstkäufer von Eigenheimen? Oder sind Sie ein erfahrener Käufer, der Ihren Wohnraum aufwerten oder verkleinern möchte? Unabhängig von Ihrer Erfahrung ist die Navigation im Immobilienmarkt kann entmutigend sein, insbesondere wenn es darum geht, die komplexe Fachsprache und die rechtlichen Aspekte zu verstehen, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind. Ein wichtiges Konzept, mit dem alle Hauskäufer vertraut sein sollten, ist jedoch die Bewertungskontingenz. In diesem Leitfaden werden wir untersuchen, was eine Wertermittlung ist und wie sie sich auf Ihren Weg zum Hauskauf auswirken kann.
Was ist ein Wertgutachten?
Bei einer Wertermittlungsklausel handelt es sich um eine Klausel in einem Immobilienvertrag, die es dem Hauskäufer ermöglicht, von der Transaktion zurückzutreten oder die Verkaufsbedingungen neu zu verhandeln, wenn die Immobilienbewertung niedriger ausfällt als der vereinbarte Kaufpreis.
Wenn ein Käufer beantragt eine Hypothek Um ein Haus zu kaufen, verlangt der Kreditgeber eine Schätzung der Immobilie, um ihren Marktwert zu ermitteln. Fällt das Gutachten niedriger aus als der vereinbarte Kaufpreis, ist der Käufer möglicherweise nicht in der Lage, eine Finanzierung in voller Höhe zu erhalten, und muss möglicherweise die Differenz aus eigener Tasche bezahlen oder die Verkaufsbedingungen neu aushandeln.
Mit einem Bewertungsvorbehalt kann sich der Käufer davor schützen, mehr als den Marktwert der Immobilie zahlen zu müssen. Fällt das Schätzgutachten niedriger aus als der Kaufpreis, hat der Käufer die Möglichkeit, ohne Vertragsstrafe vom Verkauf zurückzutreten oder die Verkaufsbedingungen neu zu verhandeln, um den Schätzwert widerzuspiegeln.
Was ist ein bedingtes Angebot?
Ein bedingtes Angebot ist eine Art Angebot eines Käufers zum Kauf einer Immobilie, das von der Erfüllung bestimmter Bedingungen abhängt. Diese Bedingungen beziehen sich in der Regel auf den Verkauf der aktuellen Immobilie des Käufers, die Sicherstellung der Finanzierung, das Bestehen einer Hausinspektion oder darauf, dass das zu bewertende Haus den angemessenen Marktwert widerspiegelt.
Beispielsweise könnte ein Käufer ein bedingtes Angebot für eine Immobilie machen, die er kaufen möchte, das Angebot ist jedoch vom Verkauf seines aktuellen Hauses abhängig. Wird das Haus innerhalb einer bestimmten Frist verkauft, wird aus dem bedingten Angebot ein verbindliches Angebot und der Verkauf erfolgt wie geplant.
Wie funktioniert ein Wertgutachten?
Eine Bewertungskontingenz besagt, dass der Verkauf der Immobilie davon abhängt, dass die Immobilie auf einen bestimmten Wert geschätzt wird. So funktioniert das:
- Käufer und Verkäufer vereinbaren einen Kaufpreis für die Immobilie.
- Der Käufer lässt die Immobilie von einem professionellen Gutachter bewerten, um deren Wert zu ermitteln. Der Gutachter berücksichtigt Faktoren wie Größe, Lage, Zustand und Aktualität der Immobilie vergleichbare Umsätze in der Region.
- Wenn der geschätzte Wert der Immobilie dem zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreis entspricht oder diesen übersteigt, ist die Eventualverbindlichkeit erfüllt und der Verkauf kann wie geplant erfolgen.
- Liegt der Schätzwert der Immobilie unter dem vereinbarten Kaufpreis, hat der Käufer mehrere Möglichkeiten, wie zum Beispiel:
- Verhandeln Sie mit dem Verkäufer über eine Senkung des Kaufpreises, um ihn an den Schätzwert anzupassen.
- Fordern Sie den Verkäufer auf, Reparaturen oder Modernisierungen an der Immobilie vorzunehmen, um deren Wert zu steigern.
- Verzichten Sie ganz auf den Verkauf, da die Eventualität es ihnen ermöglicht, dies ohne Strafe zu tun.
Eine Wertermittlung ist wichtig, da sie den Käufer davor schützt, zu viel für eine Immobilie zu bezahlen, die den Kaufpreis nicht wert ist. Es bietet dem Käufer auch die Möglichkeit, neu zu verhandeln oder vom Verkauf zurückzutreten, wenn die Immobilie zu einem niedrigeren Wert als erwartet bewertet wird.
Unterschied zwischen der Bewertungskontingenz und einer Finanzkontingenz
Ein Bewertungsrisiko und ein Finanzierungsrisiko sind zwei gängige Arten von Eventualverbindlichkeiten, die in einem Immobilienkaufvertrag enthalten sind. Hier sind die wichtigsten Unterschiede zwischen ihnen:
- Definition: Eine Bewertungsvoraussetzung ist eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag, die den Verkauf der Immobilie davon abhängig macht, dass der Schätzwert der Immobilie einen bestimmten Wert erreicht oder überschreitet. Eine Finanzierungsvoraussetzung hingegen ist eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag, die den Verkauf der Immobilie davon abhängig macht, dass der Käufer eine Finanzierung für den Kauf der Immobilie erhält.
- Zweck: Der Zweck einer Wertermittlung besteht darin, den Käufer davor zu schützen, zu viel für die Immobilie zu bezahlen. Der Zweck einer Finanzierungsvorsorge besteht dagegen darin, den Käufer vor einer vertraglichen Verpflichtung zum Kauf der Immobilie zu schützen, wenn er nicht in der Lage ist, die Finanzierung sicherzustellen.
- Timing: Ein Beurteilungsvorbehalt ist in der Regel im ersten Teil enthalten Kaufvertrag und wird normalerweise während des Inspektionszeitraums behoben. Ein Finanzierungsvorbehalt ist in der Regel auch im ersten Kaufvertrag enthalten und wird gelöst, sobald der Käufer die Finanzierung gesichert hat, was mehrere Wochen dauern kann.
Was passiert, wenn das Haus zu einem günstigeren Preis als Ihrem Angebot bewertet wird?
Liegt der Schätzpreis des Hauses unter dem Angebot, liegt der Schätzwert der Immobilie unter dem vereinbarten Kaufpreis. Diese Situation kann mehrere Konsequenzen haben, darunter:
- Neuverhandlung des Kaufpreises: Wenn der Schätzpreis des Hauses unter dem Angebot liegt, kann der Käufer mit dem Verkäufer verhandeln, um den Kaufpreis entsprechend dem Schätzwert zu senken. Stimmt der Verkäufer einer Preisminderung zu, kann der Käufer mit dem Kauf fortfahren.
- Zusätzliche Anzahlung: Möchte der Käufer die Immobilie dennoch zum vereinbarten Preis erwerben, auch wenn der Schätzwert geringer ist, muss der Käufer möglicherweise einen höheren Wert anlegen Anzahlung um den Minderwert des Schätzwerts auszugleichen. Dies liegt daran, dass der Kreditgeber ein Hypothekendarlehen nur bis zur Höhe des Schätzwerts der Immobilie gewährt.
- Stornierung des Deals: Wenn der Verkäufer nicht bereit ist, den Kaufpreis neu zu verhandeln, und der Käufer nicht in der Lage oder nicht bereit ist, eine höhere Anzahlung zu leisten, kann das Geschäft storniert werden. Dies kann für beide Seiten frustrierend sein, da die Transaktion dadurch nicht wie geplant verlaufen kann.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine niedrige Bewertung nicht immer ein Ausschlusskriterium ist. Wenn Käufer und Verkäufer bereit sind, gemeinsam eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden, können sie möglicherweise dennoch mit dem Kauf fortfahren.
Beispiel für eine Notfallbewertung
Hier ist ein Beispiel dafür, wie eine Bewertungskontingenz bei einer Immobilientransaktion eingesetzt werden könnte:
Bob ist am Kauf eines interessiert Haus in Las Vegas das ist für 400,000 US-Dollar gelistet. Er macht ein Angebot von 400,000 US-Dollar und der Verkäufer nimmt sein Angebot an. Bevor der Verkauf jedoch stattfinden kann, muss die Immobilie bewertet werden, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis fair und angemessen ist.
Wenn das Gutachten zurückkommt und die Immobilie mit 380,000 US-Dollar bewertet, hat Bob die Möglichkeit:
- Gehen Sie vom Deal weg und erhalten Sie seinen ernstes geld einzahlen Zurück.
- Verhandeln Sie mit dem Verkäufer über eine Senkung des Kaufpreises, um ihn an den Schätzwert anzupassen.
- Stimmen Sie zu, den ursprünglichen Kaufpreis zu zahlen, auch wenn die Immobilie günstiger bewertet wurde.
In diesem Szenario verfügt Bob über den Schutz einer Bewertungsvorsorge, die es ihm ermöglicht, vom Geschäft zurückzutreten oder den Preis neu zu verhandeln, wenn die Immobilie nicht den vereinbarten Wert erreicht.
Was ist eine Beurteilungslückenklausel?
Eine Bewertungslückenklausel ist eine Bestimmung in einem Immobilienvertrag, die die Differenz zwischen dem geschätzten Wert der Immobilie und dem zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreis regelt.
Wenn ein Käufer eine Finanzierung für den Kauf einer Immobilie erhält, verlangt der Kreditgeber auch ein Wertgutachten, um sicherzustellen, dass die Immobilie den Kreditbetrag wert ist. Auf einem umkämpften Immobilienmarkt kann ein Käufer anbieten, mehr als den Schätzwert der Immobilie zu zahlen, um den Kauf zu sichern. In diesem Fall kann eine Bewertungslückenklausel in den Vertrag aufgenommen werden, um die mögliche Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem geschätzten Wert auszugleichen.
In der Klausel kann festgelegt werden, dass der Käufer verpflichtet ist, die Differenz bis zu einem bestimmten Betrag aus eigener Tasche zu begleichen, wenn der geschätzte Wert unter dem Kaufpreis liegt. Alternativ kann die Klausel es dem Käufer ermöglichen, vom Vertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis neu zu verhandeln, wenn der Schätzwert deutlich unter dem vereinbarten Preis liegt.
Eine Bewertungslückenklausel soll sowohl den Käufer als auch den Verkäufer schützen, indem sie eine klare Vorstellung davon vermittelt, wie zu verfahren ist, wenn der geschätzte Wert vom Kaufpreis abweicht.
Wann sollte ich ein Beurteilungskontingent in Anspruch nehmen oder darauf verzichten?
Hier sind einige Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie entscheiden, ob Sie ein Beurteilungskontingent in Anspruch nehmen oder darauf verzichten möchten:
Nutzen Sie eine Beurteilungskontingenz, wenn:
- Sie erhalten eine Finanzierung: Wenn Sie eine Finanzierung für den Kauf der Immobilie erhalten, verlangt der Kreditgeber in der Regel ein Wertgutachten, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.
- Die Immobilie ist einzigartig: Wenn es sich um eine einzigartige Immobilie handelt und es nicht viele vergleichbare Objekte gibt, die für die Bewertung herangezogen werden könnten, kann es sinnvoll sein, eine Bewertungsvoraussetzung einzubeziehen, um sich zu schützen, falls der Gutachter die Immobilie niedriger als den Kaufpreis bewertet.
- Sie befürchten, zu viel zu bezahlen: Wenn Sie befürchten, dass Sie möglicherweise zu viel für die Immobilie bezahlen, können Sie durch die Einbeziehung einer Wertermittlung einen Ausweg finden, wenn die Immobilie nicht dem Kaufpreis entspricht.
Verzichten Sie auf eine unvorhergesehene Beurteilung, wenn:
- Sie sind Barkäufer: Wenn Sie ein Barkäufer sind und für den Kauf der Immobilie keine Finanzierung benötigen, können Sie erwägen, auf die Bewertungspflicht zu verzichten. In diesem Fall gehen Sie das Risiko ein, dass die Immobilie nicht für den Kaufpreis bewertet wird. Wenn Sie jedoch mit diesem Risiko einverstanden sind, kann der Verzicht auf die Eventualverbindlichkeit Ihr Angebot für den Verkäufer attraktiver machen.
- Die Immobilie ist sehr gefragt: Wenn sich die Immobilie auf einem hart umkämpften Markt befindet und mehrere Angebote vorliegen, kann der Verzicht auf die Bewertungspflicht Ihr Angebot wettbewerbsfähiger machen. Beachten Sie jedoch, dass Sie möglicherweise dafür verantwortlich sind, die Differenz in bar auszugleichen, wenn die Immobilie nicht mit dem Kaufpreis bewertet wird.
- Sie sind vom Wert überzeugt: Wenn Sie Ihre eigenen Nachforschungen angestellt haben und sicher sind, dass die Immobilie den Kaufpreis wert ist, können Sie erwägen, auf die Kostenschätzung zu verzichten. Beachten Sie jedoch, dass Sie möglicherweise erneut dafür verantwortlich sind, die Differenz in bar auszugleichen, wenn die Immobilie nicht mit dem Kaufpreis bewertet wird.
Was bestimmt den Schätzwert eines Hauses?
Der Schätzwert eines Hauses wird von einem zugelassenen Gutachter ermittelt, der verschiedene Faktoren bewertet, wie zum Beispiel:
- Eigenschaften der Immobilie: Der Gutachter berücksichtigt die Quadratmeterzahl der Immobilie, die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, das Alter der Immobilie und etwaige einzigartige Merkmale wie ein Pool oder ein Kamin.
- Standort: Der Gutachter prüft den Standort der Immobilie, einschließlich der Nachbarschaft, der nahegelegenen Annehmlichkeiten und des Schulbezirks.
- Vergleichbare Objekte: Der Gutachter vergleicht die Immobilie mit kürzlich verkauften Immobilien in der Gegend, die in Größe, Alter und Ausstattung ähnlich sind, um einen fairen Marktwert zu ermitteln.
- Zustand der Immobilie: Der Gutachter beurteilt den Zustand der Immobilie, einschließlich aller notwendigen Reparaturen oder Modernisierungen.
- Markt-Trends: Der Gutachter berücksichtigt Markttrends und wirtschaftliche Bedingungen, die sich auf den Wert der Immobilie auswirken können.
- Zoneneinteilung und Nutzungsbeschränkungen: Der Gutachter berücksichtigt alle Zoneneinteilung oder Nutzungsbeschränkungen, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen können.
Alle diese Faktoren werden vom Gutachter berücksichtigt, um den fairen Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Der Schätzwert ist wichtig für die Bestimmung des Höchstbetrags, den ein Kreditgeber zu finanzieren bereit ist, und hilft Käufer und Verkäufer, einen fairen Preis für die Immobilie auszuhandeln.
Welche anderen Arten von Immobilienrisiken gibt es?
Es gibt mehrere andere Arten von Eventualverbindlichkeiten im Immobilienbereich die Käufer zu ihrem eigenen Schutz in ihre Kaufverträge aufnehmen können. Hier sind einige häufige Arten von Eventualverbindlichkeiten:
- Finanzierungsnotfall: Diese Eventualverbindlichkeit ermöglicht es dem Käufer, von der Transaktion zurückzutreten, wenn er nicht in der Lage ist, die Finanzierung für den Kauf der Immobilie sicherzustellen.
- Inspektionsfall: Dieser Notfall ermöglicht es dem Käufer, einen Fachmann zu beauftragen Hausinspektion durchgeführt, um eventuelle Probleme mit der Immobilie festzustellen. Wenn erhebliche Probleme festgestellt werden, kann der Käufer Reparaturen aushandeln oder von der Transaktion zurücktreten.
- Titelkontingenz: Diese Eventualverbindlichkeit ermöglicht es dem Käufer, von der Transaktion zurückzutreten, wenn es Probleme mit dem Eigentumsrecht der Immobilie gibt, wie z. B. Pfandrechte oder Streitigkeiten über das Eigentum.
- Eventualfall Hausverkauf: Diese Eventualverbindlichkeit wird genutzt, wenn der Käufer sein aktuelles Zuhause verkaufen muss, bevor er die neue Immobilie kauft. Wenn der Käufer sein Haus nicht verkaufen kann, kann er von der Transaktion zurücktreten.
Die Aufnahme dieser Eventualverbindlichkeiten in den Kaufvertrag kann dem Käufer mehr Schutz und Flexibilität bei der Transaktion verschaffen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Einbeziehung zu vieler Eventualverbindlichkeiten das Angebot für den Verkäufer weniger attraktiv machen kann. Käufer sollten daher überlegen, welche Eventualverbindlichkeiten für sie am wichtigsten sind.
FAQs zu Bewertungsrisiken
Gibt es eine Frist für die Wertermittlung?
Die Frist für die unvorhergesehene Bewertung wird zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt und beträgt in der Regel 7 bis 10 Tage nach Durchführung der Bewertung. Versäumt der Käufer die Frist, kann er sein Recht verlieren, den Vertrag aufgrund des Gutachtenergebnisses zu kündigen. Es ist wichtig, mithilfe eines Vertrags alle Fristen im Vertrag zu verstehen und einzuhalten Immobilienmakler oder Anwalt.
Wie lange ist ein Gutachten gültig?
Gutachten gelten in der Regel 120 Tage (4 Monate) ab dem Datum des Berichts als gültig, die Gültigkeitsdauer kann jedoch je nach Art des Darlehens und den Anforderungen des Kreditgebers variieren. Staatlich abgesicherte Kredite können eine längere Laufzeit von bis zu 180 Tagen (6 Monaten) haben. Allerdings können Marktbedingungen und andere Faktoren den Wert der Immobilie im Laufe der Zeit beeinflussen, sodass die Schätzung nur eine Momentaufnahme des Werts der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt darstellt.
Kann ein Verkäufer zurücktreten, wenn die Bewertung hoch ist?
Es kommt selten vor, dass ein Verkäufer von einer Transaktion zurücktritt, weil der Schätzwert hoch ist. Im Allgemeinen ist der Verkäufer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags gesetzlich verpflichtet, die Immobilie unabhängig vom Schätzwert zum vereinbarten Preis an den Käufer zu verkaufen. Abhängig von den Vertragsbedingungen und den Landesgesetzen kann es jedoch einige Ausnahmen geben. Käufer und Verkäufer sollten den Kaufvertrag sorgfältig prüfen und sich bei Bedenken an einen Immobilienmakler oder Anwalt wenden.
Wer bezahlt ein Gutachten?
Bei einer typischen Hauskauftransaktion ist der Käufer für die Bezahlung des Wertgutachtens als Teil seines Kaufpreises verantwortlich Abschlusskosten. In einigen Fällen kann der Verkäufer jedoch zustimmen, die Kosten für das Gutachten zu übernehmen.
Wie lange dauert ein Gutachten?
Das Zeitrahmen für ein Gutachtenl kann abhängig von Faktoren wie der Größe und Komplexität der Immobilie, der Arbeitsbelastung des Gutachters und den örtlichen Marktbedingungen variieren. Im Allgemeinen kann der Bewertungsprozess einige Tage bis einige Wochen dauern.
Was kostet ein Gutachten?
Das Kosten für ein Gutachten variiert je nach Standort, Größe und Komplexität der Immobilie, liegt jedoch typischerweise zwischen einigen hundert Dollar und mehreren hundert Dollar.
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