Mit Zinssätzen, die mehr als doppelt so hoch sind wie vor einem Jahr, und dem Vertrauen der Käufer in den Tank, ist es offensichtlich, dass 2023 einen neuen Wohnungsmarkt für Käufer, Verkäufer und Hausbesitzer bereithält. Die unglückliche Realität eines Marktabschwungs ist, dass einige Hausbesitzer in finanzielle Not geraten und nicht in der Lage sind, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten und Leerverkaufsoptionen in Betracht zu ziehen.
Hier kommt der Prozess der Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen ins Spiel. Dies kann eine ausgezeichnete Option sein, die Hausbesitzer vor der Zwangsvollstreckung bewahrt und gleichzeitig Hauskäufern und Investoren die Möglichkeit bietet, Immobilien zu einem reduzierten Preis zu erwerben.
Ein Leerverkauf kann ein komplizierter Prozess sein und einschüchternd wirken. Das Verständnis der Einzelheiten dieser Transaktion kann jedoch allen Beteiligten helfen. Aus diesem Grund sind wir heute hier, um alles zu besprechen, was zu einem erfolgreichen Leerverkauf gehört – von der Erkenntnis, wann einer angemessen ist, bis zum Abschluss. Die Grundlagen und Nuancen dieser Art von Transaktion werden vollständig umrissen, also fangen wir an!
Was ist ein Leerverkauf?
Ein Leerverkauf ist eine unkonventionelle Art des Immobilienverkaufs, bei der viele Parteien zusammenarbeiten, um eine vorteilhafte Einigung zu erzielen. Es handelt sich um eine Transaktion, die es einem finanziell angeschlagenen Eigentümer, der vor einer Zwangsvollstreckung steht, ermöglicht, von der Bank oder dem Hypothekengeber die Genehmigung zum Verkauf seines Eigentums zu erhalten.
Dies sind Eigentümer, die Hypothekenzahlungen verpasst haben oder verpassen werden. Diese Art des Verkaufs vermeidet effektiv eine Zwangsvollstreckung und gibt dem Verkäufer die Möglichkeit, aus seiner lähmenden Hypothekenschuld herauszukommen. Wenn diese Arten von Verkäufen stattfinden, bedeutet dies normalerweise, dass die Bank weniger für das Darlehen akzeptiert, als darauf geschuldet wird – dieser Betrag wird als kurze Rückzahlung bezeichnet.
Angesichts der Tatsache, dass viele Märkte im ganzen Land an Wert verlieren, ist es kein Wunder, dass Leerverkäufe immer beliebter werden – sie bieten Hausbesitzern einen Hoffnungsschimmer in einer scheinbar aussichtslosen Situation.
Der Leerverkaufsprozess.
Wenn ein Eigenheimbesitzer seine Immobilie durch einen Leerverkauf verkauft, erhält der Hypothekeninhaber den gesamten Erlös aus dem Verkauf, und der Eigenheimbesitzer verliert seine Anzahlung und jegliches frühere Eigenkapital. Während dieser Transaktionen erklärt sich der Kreditgeber jedoch normalerweise bereit, alle verbleibenden Schulden des Darlehens zu erlassen. Wenn sie sich dafür entscheiden, die Differenz zu verfolgen, durchlaufen sie ein Gerichtsverfahren, das als Mangelurteil bezeichnet wird.
Sie fragen sich vielleicht: „Warum sollte ein Kreditgeber weniger Geld annehmen, als ihm zusteht?“ Während der finanzielle Verlust nicht ideal ist, ziehen es die meisten Kreditgeber vor, Zwangsvollstreckungen zu vermeiden, da sie hohe Rechtskosten, Marketingkosten und mehr Zeit als eine Zwangsvollstreckung verursachen. Wie lange dauern Leerverkäufe? Dazu kommen wir später in diesem Artikel. Aber oft bietet es die beste Option für alle Parteien.
Wie funktionieren Leerverkäufe für Verkäufer?
Es gibt kein schlimmeres Gefühl, als zu sehen, wie Ihre Ersparnisse aufgebraucht sind, und zu wissen, dass der nächste Monat einer der letzten Monate sein könnte, in denen Sie sich Ihre Hypothekenzahlungen leisten können. Lähmende Schulden können finanziell und emotional destruktiv sein. Zum Glück für Hausbesitzer in den Vereinigten Staaten hat das Kreditsystem eine Leerverkaufsoption, die Unterwasser-Hausbesitzern helfen kann, aus der Verschuldung herauszukommen und mit dem nächsten Kapitel ihres Lebens fortzufahren.
Bei der Einleitung eines Leerverkaufs muss der Verkäufer sein Finanzdokumentationspaket einreichen, um die Genehmigung seines Kreditgebers zu erhalten. Abhängig davon, wie der Kreditgeber dieses Paket und die geforderte Differenz zwischen geschuldetem und Marktpreis bewertet, kann er zustimmen, den Antrag des Hausbesitzers anzunehmen. Anders als bei einer Zwangsvollstreckung liegt es bei einem genehmigten Verkauf in der Verantwortung des Hausbesitzers, die Immobilie zu verkaufen. Hausbesitzer sollten wissen, dass nicht alle Immobilienmakler Leerverkäufe tätigen. Schließlich sollten Sie wissen, dass der Kreditgeber nach Erhalt eines Angebots eingreifen wird, um die Verhandlungen abzuschließen. Sobald alle Parteien dem Angebot und den Bedingungen zugestimmt haben, findet ein Verkauf statt.
Die Vorteile von Leerverkäufen für Verkäufer.
Das kurze und süße ist, dass sie nicht so schädlich sind wie Zwangsvollstreckungen oder Zwangsvollstreckungen. Wenn nach dem Verkauf ein Kreditmangel verbleibt, wirkt sich dies negativ auf die Kreditwürdigkeit eines Verkäufers aus, aber der Schaden ist nicht annähernd so schlimm wie bei den Alternativen. Die Zwangsvollstreckung bleibt sieben Jahre lang auf der Kreditauskunft eines Verkäufers, an welchem Punkt die Zahlungsunfähigkeit „ausläuft“ und die Kredithistorie des Verkäufers klar wird.
Wie lange dauert es, bis Leerverkäufe von einem Kreditgeber genehmigt werden?
Bevor ein Hausbesitzer seine Immobilie verkaufen kann, muss er seinen Leerverkauf vom Kreditgeber genehmigen lassen, was von ihm verlangt, dass er die finanziellen Umstände mit einem Härtefallnachweis belegt. Hausbesitzern, die als zahlungsfähig gelten, wird diese Option nicht gewährt. Ihr Briefpaket für finanzielle Härten sollte Dokumente wie Ihr W-2, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Mahnschreiben, Schuldenauszüge und andere Einkommensnachweise enthalten. Wenn Sie diesen Prozess starten, müssen Sie berücksichtigen, wie lange es dauert, bis ein solcher Verkauf von einem Kreditgeber genehmigt wird.
Es kann Wochen bis Monate dauern, bis ein Kreditgeber einem Hausbesitzer den Leerverkauf seines Hauses genehmigt. Wenn Sie also glauben, dass Sie diesen Weg einschlagen müssen, ist es am besten, den Prozess so bald wie möglich zu beginnen.
Soll ich mein Haus über einen Leerverkauf verkaufen?
Ein Leerverkauf sollte nicht Ihre erste Wahl sein. Es ist immer am besten, sich nach anderen Optionen umzusehen. Ein Kreditgeber könnte Ihnen beispielsweise erlauben, Ihre Hypothekenzahlungen für einen bestimmten Zeitraum auszusetzen. Angenommen, Sie können eine Darlehensänderung erhalten, Ihr Darlehen refinanzieren oder mit Ihrem Kreditgeber verhandeln. In diesem Fall ist es immer am besten, den Zwangsverkauf Ihrer Immobilie und die negativen Auswirkungen auf Ihre Kreditauskunft zu vermeiden. Leerverkäufe können jedoch ein hilfreicher Ausstieg sein, wenn die Zinssätze höher sind als Ihr aktuelles Darlehen und Sie keine bessere Option haben. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditsachbearbeiter oder Bankberater, um festzustellen, ob dies eine geeignete Option für Sie ist.
Wie funktionieren Leerverkäufe für Käufer?
Wenn Sie den Kauf einer Leerverkaufsimmobilie in Betracht ziehen, müssen Sie verstehen, wie eine Leerverkaufstransaktion abläuft. Der Prozess des Kaufs eines Eigenheims in einem Leerverkaufsprozess ähnelt einem traditionellen Verkauf, es gibt jedoch einige zusätzliche Schritte. Darüber hinaus müssen Sie wissen, wie lange Short Takes dauern, da der Zeitrahmen erheblich länger sein kann als bei einem traditionellen Verkauf, der für Hauskäufer oft ein Dealbreaker ist.
Schritt 1: Lassen Sie sich Ihre Finanzierung genehmigen.
Der erste Schritt bei jedem Kauf von Wohnimmobilien, einschließlich des Kaufs einer Leerverkaufsimmobilie, besteht darin, eine Vorabgenehmigung einzuholen, damit Sie genau wissen, wie viel Sie ausgeben können. Ein Kreditgeber wird ein Angebot ohne ein begleitendes Vorabgenehmigungsschreiben nicht annehmen.
Schritt 2: Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Immobilienmakler eine Immobilie zu finden.
Die meisten Immobilienkäufer schauen sich nicht nur Leerverkaufsobjekte an oder beabsichtigen sogar, eine Leerverkaufstransaktion einzugehen. Sie entscheiden sich entweder wegen ihres reduzierten Preises für Leerverkaufsimmobilien oder verlieben sich in das Haus. Leerverkäufe werden in der MLS genauso wie herkömmliche Notierungen aufgeführt, sollten jedoch deutlich als Leerverkäufe gekennzeichnet sein.
Schritt 3: Führen Sie Ihre Due-Diligence-Prüfung für den Leerverkaufsprozess durch.
Da beim Leerverkauf von Immobilien ein Eigentümer mehr schuldet, als die Immobilie wert ist, sollten Sie wissen, wie Sie herausfinden können, wie viel mehr der Kredit beträgt als der aktuelle Wert der Immobilie. Als nächstes müssen Sie vergleichbare kürzlich verkaufte Immobilien mit Ihrem Immobilienmakler überprüfen, um festzustellen, ob die Leerverkaufsliste wirklich zum oder unter dem Marktwert liegt oder ob die Immobilie tatsächlich zu hoch gelistet ist. Ein Käufer sollte sich bei einem solchen Verkauf bemühen, einen vom Marktwert reduzierten Preis zu erzielen. Der Kauf eines Leerverkaufs erfordert mehr Zeit und Geduld als ein normaler Verkauf.
Schritt 4: Angebot abgeben.
Wenn Sie ein Angebot für einen Leerverkauf abgeben, muss es vom Verkäufer und Kreditgeber akzeptiert werden. Um den Leerverkaufsprozess zu starten, muss ein Verkäufer bereits finanzielle Härten nachweisen, damit er den Zwangsvollstreckungsprozess vermeiden kann. Allerdings muss nun die Bank den Kaufpreis akzeptieren. Wenn Sie daran denken, ein niedriges Angebot zu machen, denken Sie daran, dass ein Kreditgeber wahrscheinlich kein Angebot annehmen wird, das weit unter dem Marktwert oder dem angegebenen Kaufpreis liegt. Es kann mehrere Wochen bis Monate dauern, bis ein Kreditgeber die Genehmigung für ein Angebot erhält.
Schritt 5: Hausinspektion.
Käufer bei Leerverkaufstransaktionen müssen wissen, dass eine dieser Immobilien beim Kauf so verkauft wird, wie sie ist. Das bedeutet, dass selbst bei einem Problem mit der Immobilie der Eigentümer nicht verpflichtet ist, es zu beheben, und die Bank eine Inspektion nicht als Verhandlungsinstrument akzeptiert. Eine Inspektion liefert jedoch wertvolle Informationen und zeigt an, ob Sie beim Kauf mehr Geld in die Immobilie investieren müssen.
Schritt 6: Schließen
Der letzte Schritt eines Leerverkaufskaufs besteht darin, sicherzustellen, dass der Kreditgeber der Haupthypothek und alle anderen Hypotheken- oder Pfandgläubiger dem Verkauf zustimmen und bereit sind, die Immobiliensicherheiten freizugeben.
Zusätzlich zur Genehmigung des Kreditgebers müssen Verkäufer Folgendes vorlegen:
- Eine Liste aller zusätzlichen Pfandrechte an der Immobilie.
- Nachweis über Einkommen und Vermögen.
- Härtefallbrief.
- Eine vergleichende Marktanalyse, die vergleichbare Immobilien umfasst.
Sobald alle Unterlagen eingereicht und genehmigt wurden, kann der Leerverkauf abgeschlossen werden.
Sollten Sie eine Leerverkaufsimmobilie kaufen?
Der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie kann eine großartige Möglichkeit sein, ein gutes Geschäft mit Immobilien zu machen. Aber sie kommen nicht ohne ihre Herausforderungen; Leerverkäufe neigen dazu, den Zeitrahmen des Hauskaufprozesses zu verlängern. Wenn Sie schnell eine Immobilie kaufen müssen, halten Sie sich am besten an einen traditionellen Hauskauf.
Wie lange dauern Leerverkäufe?
Wenn Sie jemals mit einer Bank zusammengearbeitet haben, wissen Sie bereits, dass sie über Ebenen von Systemen, Prozessen und Prüfungen verfügt, die abgeschlossen werden müssen, bevor eine Entscheidung getroffen wird, und das ist während des Leerverkaufsprozesses nicht anders. Von Anfang bis Ende kann ein Leerverkaufsprozess bis zu sechs Monate dauern. Ob Sie Käufer oder Verkäufer sind, ein erfahrener Immobilienprofi kann Sie bei diesem Prozess unterstützen.
Ob bei Leerverkäufen oder konventionellen Eigenheimverkäufen, auf diesem Wohnungsmarkt ist es wichtig, beim Kauf- und Verkaufsprozess Geduld zu bewahren. Die Werte von Eigenheimen ändern sich schnell als Reaktion auf ein neues Kreditumfeld.
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