Διαμορφώνεται μια νέα αγορά κατοικίας: Πώς να επωφεληθείτε το 2023

Dave:
Γεια σε όλους. Καλώς ήρθατε στο On The Market. Είμαι ο οικοδεσπότης σου, Dave Meyer. Συνεργάστηκε σήμερα με τους Henry Washington, Jamil Damji και Kathy Fettke. Καλή χρονιά σε όλους.

Κάθι:
Ευτυχισμένο το νέο έτος.

Τζαμίλ:
Ευτυχισμένο το νέο έτος.

Henry:
Καλή χρονιά παιδιά.

Dave:
Ξέρω ότι αυτό το επεισόδιο δεν θα κυκλοφορήσει μέχρι τα μέσα Ιανουαρίου, αλλά είναι η πρώτη φορά που βλεπόμαστε από το νέο έτος. Κάνει κανείς κάτι διασκεδαστικό στο διάλειμμα;

Κάθι:
Μπήκαμε σε αυτή τη ρουτίνα. Ξέρω ότι αυτό δεν είναι διασκεδαστικό, αυτό είναι περίεργο, αλλά από την ψυχρή βουτιά, το κάνουμε κάθε μέρα.

Dave:
Αχ.

Κάθι:
Κάθε μέρα, όπως αυτή τη στιγμή, κρυώνω τόσο πολύ, αλλά υποθέτω ότι είναι καλό για σένα. Οπότε θα το πάω.

Τζαμίλ:
Οι κρύες βουτιές είναι φανταστικές, στην πραγματικότητα. Νιώθουν τόσο καλά. Νιώθουν απαίσια όταν είσαι μέσα σε αυτό, αλλά μετά, είναι σαν να είσαι στο σύννεφο εννέα.

Κάθι:
Στα ναρκωτικά, καλά, το κάνεις. Παίρνεις επινεφρίνη ή κάτι τέτοιο, οπότε κάτι απελευθερώνεται και πραγματικά νιώθεις ότι είσαι ψηλά και είναι ένα φυσικό υψηλό, οπότε εθίζεσαι σε αυτό. Τώρα λοιπόν πηγαίνουμε στο κρύο βουτιά κάθε μέρα, κάθε πρωί.

Dave:
Ουάου. Πας κατευθείαν στον ωκεανό;

Κάθι:
Αυτός θα ήταν ένας τρόπος να το κάνουμε, αλλά η πισίνα μας, δεν θέλουμε να τη ζεστάνουμε. Είναι τόσο ακριβό, οπότε απλά πηγαίνουμε στην πισίνα, είναι 50 βαθμούς.

Dave:
Ω, ρε.

Κάθι:
Μείνε εκεί για επτά με 10 λεπτά και κάνει κρύο.

Henry:
Καληνυχτα.

Κάθι:
Ελάτε να συμμετάσχετε.

Henry:
Απολύτως.

Dave:
Ρώτησα αν έκανες κάτι διασκεδαστικό στο διάλειμμα, αλλά υποθέτω ότι αυτό είναι διασκεδαστικό για μερικούς ανθρώπους. Θα μπούμε στο θέμα μας σήμερα, το οποίο είναι μια έκθεση που έγραψα, η οποία ονομάζεται Κατάσταση Επένδυσης Ακίνητης Περιουσίας για το 2023. Ουσιαστικά συνόψισα όλες τις σκέψεις μου και ας είμαστε ειλικρινείς, έκλεψα πολλές από τις απόψεις σας τον περασμένο χρόνο και ουσιαστικά συνόψισα τι νομίζω ότι συμβαίνει στην αγορά κατοικίας και έθεσα μερικές ερωτήσεις, μερικές σκέψεις και μερικές συμβουλές για αυτό που συνέβη το 2023, και ελπίζω ότι μπορούμε να το συζητήσουμε σήμερα.

Κάθι:
Ναι, Ντέιβ, αυτή η αναφορά είναι καταπληκτική, παρεμπιπτόντως. Τοσο καλα. Είναι σαν να έγραψες ένα άλλο βιβλίο το 2022. Αυτό είναι εκπληκτικό.

Τζαμίλ:
Είναι σούπερ διορατικό. Νομίζω ότι θα πρέπει να συνιστάται η ανάγνωση σε οποιονδήποτε θέλει να ασχοληθεί με τις επενδύσεις σε ακίνητα ή σε τρέχοντες επενδυτές ακινήτων που μπορεί να έχουν ερωτήσεις. Αν αυτή η αναφορά μπορούσε να γίνει μέρος ακόμη και της συνείδησης των μέσων ενημέρωσης, πιστεύω ότι θα ήμασταν όλοι καλύτερα προετοιμασμένοι. Λοιπόν, Dave, σε ευχαριστώ που προετοιμάστηκες και δημιούργησες κάτι που είναι μετριασμένο και αληθινό και αληθινό. Δεν είναι προκατειλημμένο. Αισθάνομαι ότι πολλές φορές ως επενδυτές ακινήτων, θέλουμε να πιέσουμε όπως, hey, ακίνητα, ακίνητα, ακίνητα. Αλλά ήταν σαν να ήταν μια πολύ μετριασμένη εμφάνιση και το εκτιμούσα πραγματικά.

Κάθι:
Και από την άλλη πλευρά, τα μέσα ενημέρωσης αναζητούν πάντα κάτι τρομακτικό για να αναφέρουν, ώστε να μπορούν πάντα, πώς να το πω, να χειραγωγούν τα δεδομένα ώστε τα πράγματα να φαίνονται χειρότερα από ό,τι είναι. Έτσι, τα γραφήματα σας σε αυτήν την αναφορά δίνουν τη σαφήνεια που χρειάζονται οι άνθρωποι.

Henry:
Ναι ακριβώς. Αυτό θα ήταν το θέμα μου. Νομίζω τι είναι αυτό που το κάνει υπέροχο, ειδικά για κάποιον που είναι νέος ή δεν έχει συνηθίσει να εξετάζει δεδομένα, δεδομένα ακινήτων, επειδή τα λέμε πολλά, φροντίστε να κατανοήσετε τα δεδομένα της αγοράς σας. Και νομίζω ότι αυτό που είναι υπέροχο σε αυτό είναι ότι είναι μια συνοπτική ματιά σε διαφορετικές μετρήσεις και μια αμερόληπτη άποψη που τις ορίζεις, και μετά μιλάς για το τι σημαίνουν και μετά μιλάς για το πώς επηρεάζει αυτήν τη στιγμή.
Επομένως, νομίζω ότι ακόμα κι αν το διαβάσετε σε πέντε χρόνια από τώρα, όταν η αγορά είναι εντελώς διαφορετική, η κατανόηση του ποιες είναι αυτές οι μετρήσεις και πώς μπορούν να επηρεάσουν την ακίνητη περιουσία και τις σχεδόν αγοραστικές αποφάσεις είναι εξαιρετικά ισχυρό. Οπότε νομίζω ότι αυτό είναι υπέροχο.

Dave:
Α, ευχαριστώ παιδιά. Και αν κάποιος που το ακούει θέλει να το κατεβάσει, είναι βασικά μια πλήρης αναφορά του κλάδου, αλλά στο Bigger Pockets, το δίνουμε δωρεάν. Μπορείτε να το κατεβάσετε στο biggerpockets.com/report. Είναι εντελώς δωρεάν. Και όπως είπαν όλοι, έχει σκοπό να σας δώσει όχι απλώς να κατανοήσετε τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς, αλλά να σας βοηθήσει να αναλύσετε την αγορά στο μέλλον, κατανοώντας ορισμένα από τα δεδομένα της αγοράς.
Και εκτιμώ όλα τα καλά σας λόγια, αλλά πρέπει να το συζητήσουμε αυτό, επομένως πρέπει να είστε λίγο πιο κακεντρεχείς και λίγο πιο επικριτικοί καθώς προχωράμε στην επόμενη ενότητα.
Οπότε όλοι, αν θέλετε να ακολουθήσετε, πηγαίνετε να το κατεβάσετε τώρα, biggerpockets.com/report. Θα κάνουμε ένα γρήγορο διάλειμμα και, στη συνέχεια, θα βουτήξουμε στην αναφορά, ώστε να κατανοήσετε ορισμένα από τα θέματα υψηλού επιπέδου που υπάρχουν εκεί.
Εντάξει, ας ξεκινήσουμε απλά παίρνοντας τη δική σας άποψη για την κατάσταση των επενδύσεων σε ακίνητα το 2023 γιατί θα συνοψίσω αυτά που έθεσα στην αναφορά σε ένα μόνο λεπτό, αλλά αν έπρεπε να πείτε με 10, 20 λέξεις ή λιγότερες, Τζαμίλ, πώς θα περιγράφατε την κατάσταση των επενδύσεων σε ακίνητα αυτή τη στιγμή;

Τζαμίλ:
Με 20 λέξεις ή λιγότερο; Θα έλεγα συναρπαστικό, ευκαιριακό, κίνητρο, χρηματική ένταση, τρομακτικό και κάντε το.

Dave:
Μου αρέσει.

Τζαμίλ:
Αυτό είναι.

Dave:
Μου αρέσει που λες και συναρπαστικό και τρομακτικό γιατί νομίζω ότι αυτός είναι ένας πολύ καλός τρόπος να περιγράψεις τι συμβαίνει. Τι γίνεται με εσένα, Χένρι; Πώς θα περιγράφατε την τρέχουσα κατάσταση των επενδύσεων;

Henry:
Ναι, νομίζω ότι η τρέχουσα κατάσταση της επένδυσης είναι ακριβώς αυτό που έχουμε ζητήσει όλοι και τι λένε, προσέξτε τι ζητάτε. Όλοι έχουμε επενδύσει σε ακίνητα για να μπορέσουμε να χτίσουμε πλούτο. Λοιπόν, ο πλούτος χτίζεται όταν δημιουργείται η ευκαιρία, όταν μπορείς να αγοράσεις με έκπτωση. Λοιπόν, έτσι μοιάζει η αγορά με μεγάλη έκπτωση. Συμφωνώ λοιπόν με τον Τζαμίλ. Είναι συναρπαστικό και τρομακτικό, αλλά πρέπει να το κάνετε γιατί αυτό ζητήσατε. Αγοράστε με έκπτωση και ξεκινήστε να χτίζετε αυτόν τον πλούτο.

Dave:
Απολύτως. Τι γίνεται με εσένα, Κάθι;

Κάθι:
Θα το κάνω αυτό με δύο λόγια, ευχαρίστηση και πόνο. Πραγματικά, κάτι σαν τη βουτιά άνθρακα. Θα υπάρχει πολύς πόνος, πολύς πόνος. Αυτή θα είναι μια δύσκολη χρονιά για πολλούς ανθρώπους. Θα υπάρχει και ευχαρίστηση. Θα υπάρξουν πολλές ευκαιρίες για τους ανθρώπους. Θέλω λοιπόν να στείλω αυτό το μήνυμα ότι αυτό είναι μέρος της ακίνητης περιουσίας. Κάποια κερδίζεις, κάποια χάνεις. Εάν χάσετε μερικά, απλά μάθετε την επόμενη συμφωνία, θα έχετε καλύτερη συμφωνία και θα κερδίσετε μερικά. Και η ελπίδα είναι ότι στο τέλος του παιχνιδιού, έχετε κερδίσει περισσότερα από όσα έχετε χάσει.

Dave:
Αυτός είναι ένας τέλειος τρόπος να το περιγράψεις. Νομίζω ότι όλοι παρέχετε μια πολύ καλή περίληψη του τι συμβαίνει, η οποία είναι βασικά μια διόρθωση και είναι τρομακτικό, αλλά παρέχει επίσης την ευκαιρία σε άτομα που μπορούν να αντέξουν οικονομικά υψηλότερες τιμές ή που έχουν τιμωρηθεί ή είναι πολύ ανταγωνιστικά ή πολύ απασχολημένος. Και αυτό είναι που αρχίζουμε να βλέπουμε.
Και αν κατεβάσετε την έκθεση για την κατάσταση της ακίνητης περιουσίας για το 2023, θα δείτε ότι βασικά με τον τρόπο που την συνόψισα και όχι τόσο συνοπτικά όσο μόλις κάνατε, είναι μια πλήρης αναφορά εκεί, είναι ότι βασικά για δύο χρόνια βλέπαμε κάθε σημαντικό μεταβλητή, κάθε σημαντικό σημείο δεδομένων που μας βοηθά να κατανοήσουμε και να προβλέψουμε την αγορά κατοικίας έδειχνε προς μια κατεύθυνση και αυτή ήταν προς τα πάνω. Αυτό προέρχεται από τα πάντα, από αποθέματα, προσφορά κατοικιών, δημογραφική ζήτηση, προσιτές τιμές, επιτόκια στεγαστικών δανείων, οτιδήποτε, πληθωρισμό, ό,τι κι αν ήταν, κάθε σημαντικό πράγμα που ως αναλυτής ή ως οικονομολόγος κοιτάζετε έλεγε ότι οι τιμές ανεβαίνουν.
Και ξέρω ότι για πολλούς ανθρώπους, φαίνεται σαν μια φούσκα γεμάτη παράλογη συμπεριφορά, αλλά υπάρχουν πραγματικοί λόγοι για τους οποίους οι τιμές ανέβηκαν και δεν είναι όλοι παράλογοι. Πολλές από τις μακροοικονομικές συνθήκες το υποστήριξαν. Τώρα βασικά από τα μισά του περασμένου έτους, έχουμε δει μερικές από αυτές τις μεταβλητές. Μερικά από τα πράγματα που υπαγορεύουν την κατεύθυνση των τιμών των κατοικιών αντίστροφα, ήταν όλα από τη μία πλευρά που ωθούσαν τις τιμές προς τα πάνω. Τώρα έχουμε δει ως επί το πλείστον η προσιτή τιμή και η ζήτηση να αρχίζουν να πηγαίνουν στην άλλη πλευρά, και έχουν αρχίσει να επιβαρύνουν τις τιμές των κατοικιών.
Και έτσι αυτό που βλέπουμε τώρα είναι μια πολύ πιο ισορροπημένη αγορά. Και ξέρω, σε αντίθεση με τα δύο τελευταία χρόνια, η ισορροπία μοιάζει με συντριβή για πολλούς ανθρώπους, επειδή απλώς βλέπαμε τα πράγματα να ανεβαίνουν τόσο γρήγορα. Τώρα αρχίζουμε να βλέπουμε τις τιμές σταθερές και σε πολλές αγορές και σε ορισμένες αγορές εξακολουθούν να αναπτύσσονται και σε ορισμένες αγορές αρχίζουν να μειώνονται.
Αλλά αυτό ουσιαστικά δημιουργεί μια εντελώς νέα αγορά κατοικίας που δεν έχουμε δει εδώ και πολύ καιρό. Και όπως είπατε, αυτό δημιουργεί και φόβο και θα υπάρξει κάποια απώλεια και λίγο πόνο όπως είπε η Kathy, αλλά θα υπάρξει κάποια ευκαιρία. Και έτσι, αν θέλετε να καταλάβετε αυτές τις δυναμικές και πώς αυτές οι διαφορετικές μεταβλητές για τις οποίες μίλησα μόλις, θα αναφερθώ σε αυτές με πολλές λεπτομέρειες στην έκθεση. Πηγαίνετε λοιπόν να το ελέγξετε.
Αλλά νομίζω ότι για τους σκοπούς αυτού του podcast, θα ήθελα να επικεντρωθώ μόνο στις ευκαιρίες και στους τομείς κινδύνου. Ποιοι είναι οι κύριοι τομείς ευκαιριών που βλέπετε όλοι και ποια είναι τα πράγματα από τα οποία θα μείνετε μακριά; Στην αναφορά υπάρχουν 11 συστάσεις για το πώς να επενδύσετε το 2023. Και η Kathy, ας ξεκινήσουμε από εσάς. Ποιο από αυτά ή εσείς θα μπορούσατε να επιλέξετε τις δικές σας προτάσεις για το 2023 πιστεύετε ότι είναι πιο πιεστικό για το κοινό μας;

Κάθι:
Θέλω να πω, η ευκαιρία είναι σίγουρα να είσαι αγοραστής. Και αυτό κάνουμε καθώς ξεκινήσαμε ένα ενιαίο οικογενειακό ταμείο ενοικίασης. Και αγοράζουμε ενεργά επειδή έχουμε μετρητά. Και αυτό ήταν ένα από τα σημεία σας είναι ότι αν έχετε μετρητά, έχετε δύναμη σήμερα και δεν χρειάζεται να έχετε τα δικά σας προσωπικά μετρητά. Θέλω να πω, αυτό είναι το OPM, τα χρήματα των άλλων, πρέπει να καταλάβετε πώς να το κάνετε αυτό. Και υπάρχουν πολλοί τρόποι, αλλά η ευκαιρία να αποκτήσετε ακίνητη περιουσία είναι απίστευτη αυτή τη στιγμή, αλλά πρέπει να είναι η σωστή ακίνητη περιουσία.
Μπορεί να είναι λίγο νωρίτερα για ορισμένες εμπορικές επενδύσεις, επειδή αυτή η αγορά δεν έχει ακόμη προσαρμοστεί αρκετά. Δεν έχει διορθώσει με τον τρόπο που θα μπορούσε και πιθανότατα θα το κάνει. Έτσι, προσωπικά, πιθανότατα δεν θα κοιτάξω διαφημιστικά μέχρι το τέλος της χρονιάς ή μέχρι να εξομαλυνθούν τα πράγματα. Αλλά σε μια οικογένεια ή μια έως τέσσερις μονάδες, είμαστε εξαιρετικά δραστήριοι επειδή αυτή είναι μια αγορά όπου μπορούμε… υπάρχει πολύ μικρός ανταγωνισμός αυτή τη στιγμή και οι τιμές είναι μειωμένες και παρόλα αυτά η ζήτηση για ενοίκια είναι τόσο, τόσο ισχυρή επειδή είναι τόσο δύσκολο για τους ανθρώπους να αγόρασε σήμερα.
Έτσι, εξακολουθούμε να προσφέρουμε αυτή την εκπληκτική υπηρεσία για τους ανθρώπους να έχουν ένα σπίτι, να έχουν στέγη πάνω από το κεφάλι τους σε προσιτή τιμή, ελπίζουμε ότι παίρνουμε τα ακίνητα σε φθηνότερη τιμή, πράγμα που σημαίνει ότι μπορούμε να τα νοικιάσουμε για λιγότερο.

Dave:
Εντάξει, υπέροχο. Έχω αρκετές ερωτήσεις σχετικά με αυτό. Έτσι, μία από τις συστάσεις ήταν να χρησιμοποιήσετε μετρητά αν μπορείτε. Αυτό σημαίνει ότι είστε στο ταμείο σας, χρησιμοποιείτε κάποιο χρέος ή κάνετε όλες τις αγορές με μετρητά;

Κάθι:
Λοιπόν, ως ταμείο, αντλούμε επενδυτικό κεφάλαιο. Ο στόχος μας λοιπόν είναι 20 εκατομμύρια μετρητά. Έτσι, μαζεύουμε αυτά τα μετρητά και αποκτούμε τα ακίνητα με μετρητά, που είναι το παιχνίδι. Εάν δεν χρειάζεται να περιμένετε 30 ημέρες για να λάβετε ένα δάνειο και μπορείτε απλώς να έρθετε με μετρητά και να κλείσετε σε επτά ημέρες, θα έχετε μια πολύ καλή συμφωνία επειδή υπάρχει μεγάλη αγωνία εκεί έξω.
Αλλά τότε η ιδέα είναι όταν έχουμε 50 ακίνητα ή ακόμα και 20 ακίνητα, έχουμε τοπικές τράπεζες έτοιμες να αναδιοργανωθούν και στα πέντε. Είναι απίστευτο. Και αυτές είναι πάλι, οι τοπικές τράπεζες που καταλαβαίνουν την αγορά, καταλαβαίνουν τα ακίνητα, καταλαβαίνουν τις εξασφαλίσεις τους, ξέρουν ότι τα παίρνουμε τόσο φθηνά που δεν αισθάνονται ότι είναι επικίνδυνο. Έτσι, η ιδέα είναι να αγοράσουμε 20 με 30, 40 σπίτια, να τα διορθώσουμε, να χρησιμοποιήσουμε αυτά τα μετρητά, να πάμε να πάρουμε άλλα. Είναι ένα είδος ταμείου BRRRR, υποθέτω.

Dave:
Όχι, είναι υπέροχη ιδέα γιατί ουσιαστικά μειώνεις το κόστος διατήρησής σου. Αγοράζετε με μετρητά και δεν πληρώνετε αυτό το τόκο έξι ή 7%, δεν λαμβάνετε κανένα χρέος γέφυρας ή κάτι παρόμοιο. Και στη συνέχεια, μόλις το σταθεροποιήσετε και δημιουργήσετε σταθερό εισόδημα, τότε θα είστε σε θέση να εξυπηρετήσετε το χρέος, το οποίο ακούγεται σαν ένα πολύ καλό επιτόκιο που παίρνετε.

Κάθι:
Ένα πολύ καλό ποσοστό διατήρησης του LTV αρκετά χαμηλά. Αλλά και πάλι, αν είναι να πούμε, ένα 70 LTV, αλλά παίρνουμε όλα τα χρήματά μας πίσω επειδή επιβάλλουμε την εκτίμησή του αγοράζοντας φθηνά, αγοράζοντας βαθιά. Και πάλι, άλλο ένα από τα σημεία σας, το να αγοράζετε πραγματικά βαθιά, να αποκτάτε αυτές τις πολύ καλές τιμές και το κουτί αγοράς δεν είναι μια βαθιά ανακαίνιση. Αγοράζουμε βαθιά, αλλά είναι κάπως ελαφριά ανακαίνιση, η οποία είναι πολύ ωραία. Πότε προλαβαίνεις να το κάνεις αυτό; Λάβετε εκπτώσεις σε πράγματα που δεν χρειάζεται πραγματικά να διορθώσετε πάρα πολύ. Και αυτή είναι η ευκαιρία.
Όπως είπα, μία από τις πρώτες μας εξαγορές ήταν ένα σπίτι 120,000 δολαρίων, ένα σπίτι με τρία υπνοδωμάτια, δύο μπάνια ακριβώς δίπλα στο σημείο όπου έρχονται όλες οι τεράστιες νέες θέσεις εργασίας στο Βόρειο Τέξας, βάλουμε ίσως 20, 30,000 για ανακαίνιση και το ARV είναι 220, οπότε πάρτε 70% LTV σε αυτό. Παίρνουμε τα χρήματά μας πίσω και θα το κάνουμε ξανά. Και μετά, μόλις αγοράσετε, πάρτε το… αγοράζετε τα σπίτια, βγάζετε τα χρήματα, αγοράζετε περισσότερα σπίτια, τότε μπορείτε να το κάνετε ξανά γιατί η τράπεζα θα δανείσει την επόμενη ομάδα σπιτιών που αγοράσαμε.

Dave:
Kathy, μιλάς για αγορά βαθιάς, που πάλι είναι μια από τις άλλες συστάσεις εδώ, που θα ρωτήσω τον Jamil. Ξέρω ότι αυτό είναι το δικό σου θέμα, θα μιλήσουμε σε ένα δευτερόλεπτο, αλλά η ιδέα εδώ είναι βασικά να αγοράζεις κάτω από την αξία της αγοράς. Kathy, σε μια διορθωτική αγορά όπου υπάρχει κίνδυνος πτώσης των αγοραίων αξιών, έχεις έναν εμπειρικό κανόνα πόσο κάτω από την αγορά ψάχνεις για να μετριάσεις τυχόν κίνδυνο περαιτέρω υποτίμησης της αξίας;

Κάθι:
Λοιπόν, αυτό είναι ένα ταμείο ενοικίασης, οπότε αυτό που εξετάζουμε είναι πραγματικά η ταμειακή ροή σε αυτό. Και αυτός θα ήταν ο εμπειρικός κανόνας γιατί σχεδιάζουμε να τα κρατήσουμε για πέντε έως επτά χρόνια και ήδη γνωρίζουμε ότι οι αγορές αλλάζουν και δεν θα είμαστε στην ίδια αγορά ένα ή δύο χρόνια από τώρα. Αυτό που γνωρίζουμε είναι ότι εξακολουθεί να υπάρχει τεράστια ζήτηση για ενοίκια. Επομένως, δεν εξετάζουμε τόσο την αξία του ενεργητικού, αλλά πραγματικά είναι, πρόκειται αυτή η ιδιοκτησία να έχει ταμειακές ροές μόλις βάλουμε όλα τα χρήματα για την ανακαίνιση; Τόσο βαθιά που είναι ένα ακίνητο BRRRR, αυτό θα ήταν το κύριο πράγμα που μπορούμε να διορθώσουμε στο 70% και να πάρουμε τα χρήματά μας πίσω.

Dave:
Φοβερός. Λοιπόν, Τζαμίλ, δεν θέλω να μιλήσω για σένα και να επιλέξω ποια είναι η σύστασή σου ή ποια είναι η σύστασή σου για το 2023, αλλά είναι να αγοράσεις βαθιά μία από αυτές;

Τζαμίλ:
Απολύτως. Αν είχα ένα παρατσούκλι, θα ήταν buy deep, αυτό θα ήταν το όνομά μου. Ήταν πάντα η φιλοσοφία μου και πραγματικά ζούσα σε αυτή τη φιλοσοφία όταν η αγορά τρελαινόταν. Πολλοί άνθρωποι δεν πίστευαν ότι θα μπορούσατε ακόμα να αγοράσετε ακίνητα με τεράστιες εκπτώσεις όταν οι άνθρωποι πλήρωναν ρωτώντας στην κύρια αγορά λιανικής.
Πολύ γρήγορα, επιτρέψτε μου να το εξηγήσω αυτό. Η κύρια αγορά λιανικής είναι η MLS όπου η πλειονότητα των ανθρώπων εμπορεύεται ακίνητη περιουσία, η δευτερεύουσα αγορά ακινήτων είναι όπου συνήθως παίζω, στην οποία είναι εκτός αγοράς ακίνητα κινδύνου επενδυτών που συνήθως δεν μπορούν να χρηματοδοτηθούν. Οπότε συνήθιζα να αγόραζα πραγματικά εξαιρετικές προσφορές εδώ και δεν άγγιζε ούτε σπίτια στη λιανική αγορά επειδή θα ήταν υπερτιμημένα και οι πωλητές ήταν τρελοί. Όλα έχουν ανατραπεί αυτή τη στιγμή. Οπότε αυτή τη στιγμή δεν βγαίνω εκτός αγοράς. Δεν πρόκειται να πάω σε ιδιοκτήτες σπιτιού και να πω, "Γεια, επιτρέψτε μου να αγοράσω το σπίτι σας με έκπτωση", επειδή είναι ακόμα έξω για μεσημεριανό γεύμα.
Εξακολουθούν να πιστεύουν ότι τα σπίτια τους αξίζουν ό,τι πουλήθηκε το σπίτι στον δρόμο τον Μάρτιο του 2022, το οποίο ήταν η κορυφή της αγοράς. Και έτσι δεν θέλω καν να έχω αυτό το επιχείρημα αυτή τη στιγμή. Αυτό που θέλω να κάνω είναι να κόψω αυτή την τριβή. Βγαίνω στην αγορά, μιλάω με κτηματομεσίτες που έχουν ενεργές καταχωρίσεις που είναι 30, 60, 90 ημερών στο The Market, κάθονται, μαζεύουν σκόνη, ανακαλύπτω το κίνητρο του γιατί αυτός ο πωλητής θέλει να πουλήσει, ρωτώντας αν ή όχι, αυτός ο πωλητής συμβιβάζεται με την τρέχουσα κατάσταση των γεγονότων και συνειδητοποιούν ότι αν πρόκειται να κάνουν εμπόριο, θα δεχτούν τεράστιο χτύπημα και αν έχουν πραγματικά κίνητρο να πουλήσουν, έχω έναν αριθμό στο μυαλό ότι μπορώ να παρουσιάσω. Και μία στις 10 φορές το καταφέρνω με επιτυχία. Και αγοράζω πράγματα αυτή τη στιγμή στο 50% του ARV.
Και έτσι, όταν το αγοράζω το 50% του ARV, ακολουθώ ακριβώς αυτό που λέει η Kathy. Θα μπορούσα να πάω να το νοικιάσω και να το ξαναφτιάξω και να πάω και να το κάνω ξανά και ξανά και ξανά και να έχω άπειρες αποδόσεις σε αυτή την κατάσταση. Και έτσι η αγορά βαθιάς είναι απολύτως ένα από αυτά. Και μετά δεύτερον, να μην καταναλώνω πολύ χρόνο. Τα οικονομικά των ιδιοκτητών, ξέρω ότι μιλήσαμε στο θέμα δύο της αναφοράς σας, εξακολουθώ να είμαι επιφυλακτικός στο θέμα δύο, ο γορίλας των 900 λιβρών στον κόσμο μου στο θέμα δύο είναι η ρήτρα οφειλής πώλησης που δεν μου αρέσει απαραίτητα να έχω μια διατύπωση σε ένα έγγραφο που ουσιαστικά ξετυλίγει αυτό που έκανα εδώ σε ένα θέμα δύο.
Λοιπόν, θα πάω για πράγματα χρηματοδότησης ιδιοκτητών που μπορεί να έχουν λίγο υψηλότερη τιμή, 0% χαμηλότερα, 0% επιτόκιο, 30ετής διάρκεια. Και αν μπορώ να το νοικιάσω και να το βάλω σε μετρητά, να πληρώσω αυτό το χρέος, να έχω μια καλή ζωή.

Dave:
Και νομίζω ότι γενικά οι άνθρωποι συγκεντρώνουν τη δημιουργική χρηματοδότηση σε ένα πράγμα. Και όπως είπες, Τζαμίλ, είναι δύο διαφορετικά πράγματα. Το δεύτερο θέμα είναι όταν αναλαμβάνετε την υπάρχουσα υποθήκη κάποιου και υπάρχει αυτό το πράγμα στα στεγαστικά δάνεια που ονομάζεται ρήτρα οφειλόμενης στην πώληση, η οποία είναι ότι εάν η υποθήκη αλλάξει χέρια, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει το υπόλοιπο του οφειλόμενου δανείου. Και αυτό γενικά δεν συμβαίνει, αλλά υπάρχει μια πιθανότητα. Και αυτό λέτε, αυτός ο κίνδυνος είναι πολύς για εσάς.

Τζαμίλ:
Ναι, όταν αλλάζουν οι αγορές και ειδικά με τις στρατηγικές και τους ανθρώπους να γίνονται δυνατοί, ο καλύτερός μου φίλος είναι ο πιο δυνατός στον κόσμο όταν πρόκειται για το δεύτερο θέμα. Και οι δανειστές πρόκειται να το προσέξουν. Θα τα δουν αυτά τα πράγματα και θα καταλάβουν και θα πουν, "Μήπως είμαστε σε αυτό". Είμαστε εντάξει με μερικά από αυτά τα πράγματα που συμβαίνουν εδώ, και μήπως πρέπει να είμαστε πιο αυστηροί και να δώσουμε μεγαλύτερη προσοχή σε…» Κοίτα, κάνεις λάθος την ασφάλισή σου σε ένα θέμα δύο, γίνεται επίκληση της ρήτρας οφειλόμενης πώλησης. Οπότε, αν πρέπει να είμαστε αυτό το ακροδάχτυλο σε μια συναλλαγή ακινήτων, δεν είμαι σε αυτό.

Dave:
Πιστεύω επίσης ότι το ενδιαφέρον πράγμα πέρα ​​από αυτό που λέτε για τη δημοτικότητά του είναι ότι σε αυτόν τον τύπο στεγαστικών δανείων με αυξανόμενο επιτόκιο, η τράπεζα έχει λιγότερα κίνητρα να σας αφήσει να δεσμευτείτε από ένα στεγαστικό δάνειο 3%, επειδή θα μπορούσαν Ελάτε, καλέστε το οφειλόμενο και, στη συνέχεια, προσπαθήστε να πάρετε μια άλλη υποθήκη με 5%, που είναι πολύ καλύτερο για αυτούς.

Τζαμίλ:
Απολύτως.

Dave:
Αλλά στο θέμα σου, η χρηματοδότηση πωλητή από την άλλη πλευρά-

Τζαμίλ:
Κράτα το.

Dave:
… ότι βασικά είναι οι όποιοι όροι μπορείτε να διαπραγματευτείτε με τον πωλητή, και έτσι υπάρχει πολύ μεγαλύτερη ευελιξία και εάν το κάνετε σωστά με ένα καλό συμβόλαιο, είναι πολύ λιγότερο επικίνδυνο.

Τζαμίλ:
Σωστός. Και εκεί είναι που τα δύο μεγαλύτερα στοιχήματά μου αυτή τη στιγμή είναι να αγοράσω στο 50% του ARV και να κρατήσω και μετά να πάω και να κοιτάξω πωλητές που μπορεί να μην ενδιαφέρονται να πουλήσουν με έκπτωση, αλλά θέλουν να προσφέρουν όρους επειδή είναι η αγορά, πρέπει να έχουν ευελιξία με τη ζήτηση να είναι εκεί που είναι αυτή τη στιγμή, η ευελιξία που χρειάζομαι να μου παρέχετε είναι 0% επιτόκιο, 0% μειωμένο. Θα σας δώσω την τιμή σας, αλλά δώστε την σε μένα για πάνω από 30 χρόνια. Φροντίζω να μπορώ να τα διαθέσω αυτό, να κολλήσω σε έναν ενοικιαστή, να αφήσω αυτόν τον ενοικιαστή να πληρώσει αυτό το πράγμα και να παραδώσω αυτό το ακίνητο στα παιδιά μου. Είναι όλα καλά.

Dave:
Φοβερός. Λοιπόν, έχω μια ακόμη ερώτηση για εσένα Τζαμίλ, και μετά θα απευθύνω αυτήν την ερώτηση στον Χένρι, είναι να αναποδογυρίσεις γιατί ένα από τα πράγματα που έγραψα στην έκθεση είναι να αναποδογυρίζω με προσοχή. Και σε αυτό είπα ότι οι έμπειροι βατραχοπέδιλα, ο Τζέιμς δεν είναι εδώ σήμερα, αλλά οι έμπειροι βατραχοπέδιλα, ο Χένρι θα πάει… Θα σας ρωτήσω αυτό, μάλλον τα πάνε πολύ καλά σε αυτήν την αγορά, αλλά μου φαίνεται επικίνδυνο πράγμα για να αρχίσεις να προσπαθείς. Και έτσι είμαι περίεργος, πουλάτε πολλές από τις χονδρικές σας προσφορές σε βατραχοπέδιλα. Μπορείτε να μας πείτε λίγα λόγια για το συναίσθημα της αγοράς με τα βατραχοπέδιλα αυτή τη στιγμή;

Τζαμίλ:
Πραγματικά είναι πραγματικά ανοδικοί. Και έτσι πάλι, επειδή μπορείτε να λάβετε αυτές τις πολύ μεγάλες εκπτώσεις εάν παραμείνετε σε ένα σημείο τιμής που είναι προσβάσιμο, επειδή κοιτάξτε, μια υποθήκη 7% σε ένα σπίτι 400 ή 300, 350,000, 450,000 δολαρίων μπορεί ακόμα να είναι προσιτή σε ένα νοικοκυριό διπλού εισοδήματος . Και σε αυτήν την κατάσταση, αυτό το σπίτι θα πουλήσει On The Market. Και αν μπορείτε να προσφέρετε μεγάλη αξία, ένα εξαιρετικό προϊόν με εξαιρετικό σχεδιασμό και προσέχετε την ποιότητα του πράγματος που βγάζετε εκεί έξω, θα κυριαρχήσετε σε αυτό το παιχνίδι.
Ωστόσο, αν είστε άπειρος βατραχοπέδιλο και χρησιμοποιείτε το dolphin grey σε όλους τους τοίχους σας και δεν είστε, ξέρω ότι… το dolphin fin grey θα με τρελάνει. Αν δεν στρώνετε τα μπάνια σας με πλακάκια μέχρι το ταβάνι, εάν κόβετε τις γωνίες και κάνετε χαζά πράγματα, τότε θα χάσετε το πουκάμισό σας. Έτσι, να έχετε απόλυτη εμπειρία, καταλάβετε τι κάνετε, μείνετε στις σωστές τιμές, θα κερδίσετε. Αν πέσεις, σπάσεις κάποιον από αυτούς τους κανόνες, το αξίζεις. Συγνώμη. Κάνεις. Μπέρδεψες.

Dave:
Εντάξει. Λοιπον, ευχαριστω. Χένρι, κουνούσες το κεφάλι μαζί με αυτό και ξέρω ότι κάνεις ένα σωρό ανατροπές. Λοιπόν, τι αισθάνεστε για την ανατροπή τον επόμενο χρόνο;

Henry:
Δηλαδή, νομίζω ότι το κάρφωσες στο κεφάλι. Είναι, πρέπει να αναστρέψετε με προσοχή. Και πρέπει να το θυμόμαστε αυτό, τα ακίνητα είναι ένα παιχνίδι αριθμών. Πάντα ήταν ένα παιχνίδι αριθμών. Απλώς όταν η αγορά ήταν εξαιρετικά καυτή, δεν χρειαζόταν απαραίτητα να δίνετε τόσο μεγάλη προσοχή σε όλες τις λεπτομέρειες των αριθμών. Τώρα, αν θέλετε να είστε επιτυχημένοι, πρέπει να κατανοήσετε πολύ περισσότερες μετρήσεις για να κάνετε τις κατάλληλες προσφορές. Και έτσι για εμάς, είναι ένα παιχνίδι αριθμών.
Θα αγοράσω οπωσδήποτε ένα ακίνητο που πρόκειται να αναστρέψω εάν μπορώ να το πάρω με έκπτωση 50% έως 60% επειδή κοιτάζω τα τρία τελευταία μου flips, τα προηγούμενα τρία flips που πουλήθηκαν, το ένα πωλήθηκε για 9% λιγότερο από εμάς εισήχθη για, ένα πωλήθηκε για 17% λιγότερο από ό, τι το αναφέραμε, ένα πωλήθηκε για 2% υψηλότερα από ό, τι το αναφέραμε.
Έτσι, αν κάνετε τα μαθηματικά, αυτό είναι περίπου κατά μέσο όρο πτώση 12%. Και έτσι, αν προηγουμένως, όταν η αγορά ήταν καλύτερη, αγοράζαμε με έκπτωση 70% και βγάζαμε μεγάλα κέρδη όταν το αναποδογυρίζουμε. Οπότε τώρα το λαμβάνω υπόψη μόνο στην μπροστινή πλευρά. Αν μπορέσω να το πάρω με πτώση 50%, έχω τα ίδια, αν όχι καλύτερα κέρδη από ό,τι όταν η αγορά ήταν πιο καυτή, επειδή τα αναλυτικά στοιχεία, τα δεδομένα μου λένε πού θα μπορώ να πουλήσω συνήθως αυτά τα σπίτια .
Επομένως, εάν το ARV είναι ένας συγκεκριμένος αριθμός τώρα, αφαιρώ περίπου το 12% και μπορώ να επιστρέψω στην τιμή προσφοράς μου με αυτόν τον τρόπο. Απλώς, κάνουμε τα μαθηματικά πιο επιμελώς στην μπροστινή πλευρά για να καταλάβουμε τι πρόκειται να αγοράσουμε. Και τότε πρέπει απλώς να ζήσω με αυτό. Πρέπει να είμαι πιο αυστηρός στις προσφορές που κάνω.
Συνήθιζα να αστειεύομαι, γιατί το 2021 και το 2022 ή το 2021 και το 2020, οι τιμές ήταν τόσο εκπληκτικές. Λέω: «Φίλε, έπρεπε να είχα αγοράσει όλα όσα έκανα προσφορά το 2019 και το 2018». Θυμάμαι ότι πέρασα συμφωνίες άνω των 5,000 $ που το 2022 ή το 2021 ήταν ανόητο, αλλά εκ των υστέρων το 2020. Αλλά αυτά τα θεμελιώδη στοιχεία θα με σώσουν σε αυτήν την αγορά, εκείνα τα θεμελιώδη στοιχεία όπου μια συμφωνία δεν αγγίζει τους αριθμούς μου, ακόμα κι αν είναι μόλις 5,000 μακριά, δεν το πηδάω γιατί η αγορά δεν συγχωρεί αυτή τη στιγμή. Οπότε πρέπει να είμαι πολύ αυστηρός με τους αριθμούς μου. Και αν μπορείτε να το κάνετε αυτό και να κατανοήσετε την αγορά σας και να κατανοήσετε τι είναι αυτό που προκαλεί τους ανθρώπους να αγοράζουν, ο Τζαμίλ έχει απόλυτο δίκιο.
Αν πρόκειται για νοικοκυριό με δύο εισοδήματα, είναι πολύ πιο προσιτό και απλά κατανοήστε τι πουλάει στην πραγματικότητα. Αν κοιτάξω την αγορά μου αυτή τη στιγμή, εξακολουθούμε να πουλάμε κάπου γύρω στο 90, 90% τιμή καταλόγου σε τιμή πώλησης. Συνήθως είναι μια πτώση 10 έως 12%. Έτσι τα πράγματα πουλάνε, πουλάνε όταν τιμολογούνται σωστά, δεδομένης της τρέχουσας αγοράς. Επομένως, εάν μπορείτε να δώσετε προσοχή στις μετρήσεις, που σας βοηθούν να καταλάβετε πού να αγοράσετε και πού αγοράζετε και να τηρήσετε τα όπλα σας σχετικά με τις προσφορές σας, νομίζω ότι η ανατροπή μπορεί να είναι ακόμα κερδοφόρα. Αλλά έχεις απόλυτο δίκιο, πρέπει να το κάνεις με προσοχή και πρέπει να είσαι πολύ, πολύ αυστηρός.

Τζαμίλ:
Ήθελα απλώς να προσθέσω γρήγορα εκεί, νομίζω ότι αυτή η πτώση 12% για την οποία μιλάει ο Henry, μπορείτε ακόμη και να παίξετε με αυτό με το σχεδιασμό, με κάποιο πραγματικά, πολύ καλό σχέδιο. Και αν προσέξεις την ποιότητα του προϊόντος που βγάζεις και προσέξεις τις τάσεις, κοιτάς τα περιοδικά, βλέπεις τι είναι οι εκπομπές HGTV. Και πάλι, δεν το λέω μόνο επειδή είμαι σε μια τηλεοπτική εκπομπή A&E, το Triple Digit Flip, που είναι μια καταπληκτική εκπομπή. Θα πρέπει όλοι να το παρακολουθήσετε, αλλά δεν το λέω μόνο γι' αυτό. Το εννοώ. Ο σχεδιασμός έχει σημασία αυτή τη στιγμή και δεν είχε πριν. Οπότε, αν προσέξεις, μπορεί να μην χάσεις αυτό το 12%. Ίσως μπορείτε να συνεχίσετε να πουλάτε σε αυτήν την τιμή καταλόγου ή κοντά στην τιμή καταλόγου επειδή ολοκληρώσατε την ανακαίνιση.

Dave:
Και ο Henry, για λόγους σαφήνειας, λέτε 12% έκπτωση στην τιμή καταλόγου, αλλά εξακολουθούσατε να έχετε κέρδος από αυτές τις προσφορές;

Henry:
Ναι, σίγουρα αποκομίσαμε κέρδος από αυτές τις συμφωνίες. Αυτό οφείλεται στη δέουσα επιμέλεια που κάνουμε εκ των προτέρων και όπου κάναμε προσφορές, ακόμη και επειδή πρόκειται για ακίνητα που αγόρασα καθώς η αγορά έπεφτε, και έτσι απλά περιμέναμε ότι εάν έπρεπε να πουλήσουμε με 10 έως 12% στις 10 , στην πραγματικότητα κοιτούσαμε πτώση μεταξύ 10 και 15%. Μπορούμε ακόμα να έχουμε κέρδος; Και απολύτως. Οπότε όχι, δεν βγάζω το κέρδος που περίμενα, αλλά οπωσδήποτε εξακολουθούμε να βγάζουμε κέρδος. Δεν χρειάστηκε να πάρω ακόμη απώλεια.

Dave:
Μπράβο σου. Κάθι, ήθελες να πηδήξεις εκεί μέσα;

Κάθι:
Ναι, ήθελα απλώς να κάνω ένα σχόλιο σχετικά με αυτό που είπε ο Τζαμίλ και να πω ότι έκανα οντισιόν αρκετές φορές για κλιπ σόου του HGTV και θα έλεγα στον παραγωγό, θα φτάναμε στην τελευταία ομάδα και θα έλεγα, «Πραγματικά δεν Δεν μου αρέσει η ανατροπή της ιδιοκτησίας. Με τρομαζει. Είμαι επενδυτής αγοράς και κράτησης και νομίζω ότι αυτή θα ήταν μια εξαιρετική παράσταση με αγορά και αναμονή γιατί θα μπορούσαμε απλώς, θα ήταν πολύ πιο εύκολο να κινηματογραφήσουμε. Απλώς κοιτάς το ακίνητο για πέντε χρόνια», και απλά δεν το πήγαν, φίλε.

Τζαμίλ:
Ω αυτό είναι υπέροχο.

Κάθι:
Λοιπόν, δεν ξέρω.

Dave:
Δεν το καταλαβαίνω. Ακούγεται σαν μια υπέροχη τηλεοπτική εκπομπή.

Κάθι:
Φαίνεται μεγάλη παράσταση. Κάθε χρόνο τα ενοίκια αυξάνονταν κατά 4% και θα μπορούσατε απλώς να κάνετε μια μικρή παράσταση για αυτό.

Τζαμίλ:
Υπέροχο γήπεδο. Θα σου συστήσω μερικούς ανθρώπους, Κάθι.

Κάθι:
Εντάξει. Θα μπορούσαμε να κάνουμε πικνίκ έξω από το σπίτι. Δεν γνωρίζω. Γι' αυτό δεν υπάρχουν παραστάσεις buy and hold. Είναι τόσο βαρετό.

Dave:
Αλλά είναι διασκεδαστικό μακροπρόθεσμα.

Τζαμίλ:
Αμήν.

Dave:
Εντάξει. Λοιπόν, η τελευταία από τις συστάσεις για την οποία ήθελα να μιλήσω, ο Jamil με φώναξε γιατί το έκλεψα από τον Henry πριν αρχίσουμε να ηχογραφούμε, αλλά βασικά μια άλλη που ήθελα να ασχοληθώ είναι να επενδύσω σε υβριδικές πόλεις. Και έτσι όπως μας θυμίζει συχνά η Kathy, και μιλάμε πολύ συχνά στην εκπομπή, κάθε αγορά θα συμπεριφέρεται διαφορετικά. Και καθώς έχουμε αρχίσει να βλέπουμε τις πραγματικά σέξι πόλεις που κερδίζουν την πανδημία αρχίζουν να βλέπουν πραγματικά τις μεγαλύτερες διορθώσεις.
Είμαι βέβαιος ότι ο Τζαμίλ, έχεις μιλήσει για αυτό με ειλικρίνεια για το τι συμβαίνει στο Φοίνιξ και στις γειτονικές σου πόλεις όπως το Μπόιζ, το Λας Βέγκας, το Όστιν. Στη συνέχεια, από την άλλη πλευρά, υπάρχουν πόλεις που συνήθως δεν εκτιμούν αλλά έχουν ισχυρές ταμειακές ροές. Αυτές είναι πόλεις όπως το Ντιτρόιτ ή το Μιλγουόκι ή πολλά μέρη στα Midwest γενικά, και κάπως έτσι πήγαιναν τα πράγματα πριν από την πανδημία, υπήρχαν μερικές πόλεις που είχαν πραγματικά ισχυρές ταμειακές ροές, αλλά δεν εκτιμούσαν πολύ.
Στη συνέχεια, υπάρχουν πόλεις που εκτιμήθηκαν σαν τρελοί, αλλά γενικά δεν προσφέρουν πολλές ταμειακές ροές. Υπάρχουν όμως αυτές οι υβριδικές πόλεις και νομίζω ότι η πρόβλεψή μου είναι ότι θα επιστρέψουμε στα περιφερειακά πρότυπα που ήταν πριν από την πανδημία, όπου ορισμένες αγορές θα συνεχίσουν να προσφέρουν μεγάλες ταμειακές ροές. Κάποιοι θα εκτιμήσουν, αλλά όχι και τα δύο όπως έχουμε δει τα τελευταία δύο χρόνια. Αλλά υπάρχουν μερικές πόλεις που τα καταφέρνουν λίγο καλά και στα δύο, και αυτές είναι οι υβριδικές πόλεις που προτείνω. Henry, υποθέτω ότι θα θεωρούσες το Βορειοδυτικό Αρκάνσας μία από αυτές τις περιοχές;

Henry:
Ναι ρε φιλε. Απολύτως. Είναι μια υπέροχη υβριδική πόλη. Με ξέρεις, είναι οι unsexy αγορές.

Τζαμίλ:
Ας χρησιμοποιήσουμε τον όρο βαρετό του Ντέιβ. Βαρετό.

Henry:
Ναι, αυτό είναι πολύ αλήθεια. Είναι πολύ αλήθεια. Είναι οι βαρετές αγορές, τα μέρη όπου οι άνθρωποι συνήθως δεν σκέφτονται όταν σκέφτονται να επενδύσουν εκτός κράτους. Αυτή είναι μια μεγάλη χώρα. Υπάρχουν πολλά μέρη που μπορούν να σας προσφέρουν μεγάλη ταμειακή ροή ή/και μεγάλη εκτίμηση. Και πάλι, αυτό που είναι ωραίο είναι ότι είναι ένα παιχνίδι δεδομένων και αντί να εξετάζετε μετρήσεις ακίνητης περιουσίας, εξετάζετε περισσότερους οικονομικούς δείκτες.
Και αν μπορείτε να βρείτε τους οικονομικούς δείκτες για το τι οδηγεί τους ανθρώπους να ζουν εκεί όσον αφορά την οικονομία, και στη συνέχεια, αν κοιτάξετε ορισμένους τύπους θέσεων εργασίας και στη συνέχεια κοιτάξετε την αύξηση των θέσεων εργασίας σε αυτούς τους κλάδους σε αυτήν την περιοχή και, στη συνέχεια, συγκρίνετε ότι στη μέση τιμή μιας μονοκατοικίας ή μικρών πολυκατοικιών στην περιοχή, μπορείτε να βρείτε μερικές πολύ γλυκές περιοχές που προσφέρουν ανάπτυξη θέσεων εργασίας, αναπτύσσονται σε κλάδους που αναπτύσσονται και τιμές ενοικίασης που είτε αυξάνονται είτε σταθερές.
Αλλά αν γνωρίζετε ότι οι άνθρωποι μετακομίζουν εκεί και πρέπει να το κάνουν για αυτές τις δουλειές, σας δίνει έναν εξαιρετικό δείκτη θέσεων που ενδεχομένως μπορούν να σας προσφέρουν εκπληκτικές ταμειακές ροές σε λογικές τιμές εισόδου. Επειδή η οικονομική προσιτότητα, είναι υποκειμενική. Έτσι, για τους ανθρώπους που ζουν αυτήν τη στιγμή σε μια πόλη, μπορεί να αισθάνονται ότι δεν είναι οικονομικά προσιτό για αυτούς να ζουν εκεί, αλλά αν αυτοί οι άνθρωποι είναι στο Κλίβελαντ και τότε κάποιος από την Καλιφόρνια προσπαθεί να επενδύσει και φαινόταν στην ίδια τιμή, αυτή η τιμή Σε ένα μέρος όπως το Κλίβελαντ ή κάποια άλλη πόλη όπως αυτό, φαίνεται πολύ πιο προσιτό επειδή το δολάριο τους πηγαίνει πολύ πιο μακριά.
Και έτσι απλά δίνοντας προσοχή στους οικονομικούς δείκτες σε θέσεις εργασίας ή κλάδους που πιστεύετε ότι θα υπάρχουν για λίγο και μετά συγκρίνοντάς το με το τι θα σας κοστίσει σε σχέση με τα ενοίκια. Δεν είναι δύσκολα μαθηματικά. Μπορείτε να βρείτε μερικές υπέροχες unsexy αγορές ή μεγάλες βαρετές αγορές που πρόκειται να σας επιστρέψουν εκπληκτικές ταμειακές ροές.

Dave:
Απολύτως. Και μερικά από αυτά που απαρίθμησα στην έκθεση ήταν το Μπέρμιγχαμ, η Αλαμπάμα, η Φιλαδέλφεια και το Μάντισον του Ουισκόνσιν, αλλά υπάρχουν πολλά από αυτά εκεί έξω. Kathy, τι γνώμη έχεις για αυτό; Ξέρω ότι μιλάτε πάντα για την εξέταση αυτών των μεγάλων μακροοικονομικών δεικτών. Πιστεύετε ότι θα επιστρέψουμε σε μερικές από τις περισσότερες, στο είδος της παραδοσιακής απόκλισης στις περιφερειακές αγορές που είναι φυσιολογικό στην αγορά κατοικίας που κάπως εξαφανίστηκε μέσω της πανδημίας;

Κάθι:
Νομίζω ότι εξαρτάται απλώς από τον στόχο σου, πραγματικά. Εάν βρίσκεστε σε ένα στάδιο της ζωής όπου πραγματικά αναζητάτε ταμειακές ροές, δεν χρειάζεστε πραγματικά ανάπτυξη, θέλετε απλώς να ταξιδέψετε στον κόσμο ή να μεγαλώσετε τα παιδιά σας, ό,τι θέλετε να κάνετε και να έχετε ταμειακή ροή που υποστηρίζει τον τρόπο ζωής σας, τότε θέλετε να είστε σε αυτές τις αγορές ταμειακών ροών. Και αυτές είναι συνήθως αγορές που δεν έχουν ανέβει τόσο πολύ σε τιμές.
Και έτσι η αναλογία ενοικίου τιμής είναι ισορροπημένη, και το Μπέρμιγχαμ ήταν πάντα στη λίστα μας για αυτό, για τις αγορές ταμειακών ροών. Αγαπάμε το Μπέρμιγχαμ. Είναι μια μεγάλη πόλη. Στη Real Wealth, αυτό ήταν στη λίστα μας. Η Indianapolis ταιριάζει σε αυτό, το Κάνσας Σίτι. Αυτές είναι αγορές που απλά πάνε μαζί. Υπάρχει αρκετή ανάπτυξη και ανάπτυξη θέσεων εργασίας που μπορείτε να κερδίσετε λίγη εκτίμηση και ταμειακές ροές σε οποιαδήποτε αγορά.
Ωστόσο, εάν πραγματικά προσπαθείτε να δημιουργήσετε ένα χαρτοφυλάκιο και να αυξήσετε τον πλούτο σας σε καθεστώς εκατομμυριούχου, δεν πρόκειται απαραίτητα να συμβεί αυτό. Αν και τα τελευταία χρόνια, αυτές οι περιοχές έχουν ανέβει αρκετά. Και αγοράζαμε σε αυτές τις περιοχές το 2012 και το 2010. Θέλω να πω, νομίζω ότι πληρώναμε 30, 40,000 $ για ακίνητα που αξίζουν τετραπλάσια ή πενταπλάσια από σήμερα. Έτσι, ανάλογα με το πότε αγοράζετε και εάν οι τιμές έχουν μειωθεί αρκετά, θα μπορούσατε να δείτε πραγματικά ανοδικά και σε αυτές τις αγορές.
Αλλά και πάλι, εάν προσπαθείτε να αυξήσετε την καθαρή σας αξία, τότε προσωπικά εξακολουθώ να θέλω να είμαι σε αυτές τις αναπτυσσόμενες αγορές και αυτή τη στιγμή μπορείτε να κάνετε μια συμφωνία. Είναι καλύτερο από πέρυσι, ειδικά αν μπορείτε να διαπραγματευτείτε με τον πωλητή για να τον ζητήσετε να αγοράσει πόντους στο δάνειό σας. Και αυτό είναι που βλέπουμε.
Θέλω να πω, οι άνθρωποι μιλούν για τα πράγματα που επιβραδύνουν πραγματικά, αλλά δεν το βλέπουμε αυτό στην Real Wealth. Κάνουμε ένα διαδικτυακό σεμινάριο και όλα πουλάνε σε αυτό το ένα διαδικτυακό σεμινάριο, επειδή ο πωλητής, έχουμε διαπραγματευτεί με τον πωλητή να πληρώσουμε δύο πόντους για να εξαγοράσουμε την τιμή. Έτσι, λαμβάνουν μια καλύτερη συμφωνία για την αγορά και παίρνουν ένα πολύ καλό επιτόκιο και οι ταμειακές ροές σε μια αναπτυσσόμενη αγορά.
Για μένα, λοιπόν, εκεί θέλω να είμαι. Τώρα, φυσικά, με το ταμείο μας στο Ντάλας, εξακολουθούμε να παίρνουμε και τα δύο. Αισθάνεται υβριδικό, αλλά ξέρω τι συμβαίνει εκεί. Έρχεται νέο αεροδρόμιο, το οποίο δεν ήθελα να πω γιατί τώρα το ξέρουν όλοι, αλλά μόλις το είπα. Και τόσοι πολλοί τεράστιοι εργοδότες που χτίζουν εργοστάσια, χτίζουν τα κεντρικά τους γραφεία, δεν πρόκειται να φύγουν σύντομα. Για μένα, λοιπόν, είναι σαν μια υπερτροφοδοτούμενη υβριδική αγορά στο Βόρειο Ντάλας και στο Νότιο Ντάλας, κάπως γύρω από το Τέξας, ειλικρινά. Λοιπόν, ναι, αφού είναι μια συζήτηση, θα συζητήσω μαζί σας και θα πω για μένα, εξακολουθώ να θέλω να βρίσκομαι σε αγορές υπερ-ανάπτυξης, σε αυτήν την ταμειακή ροή.

Dave:
Ομορφη. Μου αρέσει.

Τζαμίλ:
Της αρέσει το κέικ και να τρώει κέικ.

Κάθι:
Μου αρέσει το κέικ και το κέικ και περισσότερο κέικ, και μετά πρέπει να πάω στο κρύο για να τα κάψω όλα.

Henry:
Ντέιβ, θέλω να σου κάνω μια ερώτηση. Επομένως, εάν εξετάζετε αυτές τις υβριδικές αγορές, για μένα είναι θέμα να δούμε ποιοι είναι οι οικονομικοί δείκτες όσον αφορά την αύξηση της απασχόλησης, γιατί αυτό είναι επίσης μια ένδειξη ότι οι άνθρωποι θα έχουν χρήματα για να μπορούν να αγοράσουν αυτά τα πράγματα . Αλλά ποιες είναι μερικές από τις άλλες μετρήσεις που εξετάζετε και οι οποίες θα διασφαλίσουν ότι θα λάβετε εκτίμηση καθώς και ταμειακές ροές;

Dave:
Ναι, νομίζω ότι δεν είναι επιστήμη πυραύλων. Είναι σαν η αύξηση του πληθυσμού και η οικονομική ανάπτυξη να είναι τα δύο πράγματα. Και μιλάμε πολύ για την αύξηση της απασχόλησης, αλλά νομίζω ότι ένα πράγμα που οι άνθρωποι παραβλέπουν είναι ένα άλλο πολύ εύκολο είναι η αύξηση των μισθών και το καθαρό εισόδημα σε αυτές τις αγορές. Γιατί αν περιμένετε να αυξηθούν τα ενοίκια και οι τιμές να αυξηθούν, όχι μόνο χρειάζεστε ποσότητα θέσεων εργασίας, αλλά χρειάζεστε και υψηλότερα αμειβόμενα.
Επομένως, νομίζω ότι αυτά είναι μερικά εύκολα που μπορούν να εξετάσουν οι άνθρωποι είναι η αύξηση του πληθυσμού, η αύξηση των μισθών, το ποσοστό ανεργίας νομίζω ότι θα είναι ιδιαίτερα σημαντικά τα επόμενα δύο χρόνια. Και αν θέλετε να είστε συντηρητικοί, το οποίο προτείνω σε αυτήν την αγορά, θα κοίταζα τα ιστορικά ποσοστά ανεργίας πριν από την πανδημία, γιατί αυτό που συνέβη στην πανδημία είναι τρελό. Είδαμε κάτι πρωτόγνωρο. Αλλά κοιτάξτε πίσω στις αγορές, τι συνέβη σε διάφορες αγορές στην τελευταία ύφεση ή την τελευταία οικονομική ύφεση και δείτε ποιες αγορές είχαν καλή απόδοση, ποιες ήταν πιο ανθεκτικές σε σχέση με άλλες όσον αφορά την αύξηση της απασχόλησης, την αύξηση των μισθών και την αύξηση του πληθυσμού. είναι πιθανώς οι πιο διαφοροποιημένες οικονομίες και πιθανότατα θα συνεχίσουν να τα πηγαίνουν πολύ καλά στο μέλλον.

Henry:
Νομίζω ότι ένα από τα άλλα οφέλη των βαρετών ή μη σέξι αγορών είναι ότι συνήθως βρίσκονται κάπου στη μέση της χώρας και πολλά από αυτά τα μέρη που είχαν τρομερή ανάπτυξη τα τελευταία δύο χρόνια ήταν παράκτιες πόλεις ή μέρη πιο κοντά στις ακτές, και ακόμη και κατά την τελευταία ύφεση εδώ, δεν επηρεαστήκαμε τόσο πολύ, αλλά το είδαμε να έρχεται. Είδαμε το κυματιστικό αποτέλεσμα αυτού που συνέβη στις ακτές να έρχεται.
Και έτσι το μόνο που πρέπει να πούμε είναι ότι εάν πρόκειται να επενδύσετε σε ορισμένες από αυτές τις αγορές, όχι μόνο μπορείτε να βρείτε τις ταμειακές ροές και την εκτίμησή σας, αλλά αυτό που έρχεται δεν θα σας εκπλήξει και τόσο. Είστε σε θέση να σχεδιάσετε πώς θα μπείτε σε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία γνωρίζοντας τι θα ακολουθήσει στο δρόμο. Επομένως, έχετε κάποια διορατικότητα όταν αγοράζετε σε αυτές τις αγορές.

Τζαμίλ:
Τελευταίο να προσθέσετε, προσοχή, ειδικά σε αυτά, πάλι, η βαρετή αγορά, η unsexy αγορά, όπως θέλετε πείτε το, έχουν τσέπες πολύ σέξι μέσα τους. Υπάρχουν περιοχές στο Μπέρμιγχαμ όπου σίγουρα θα το έκοψα, θα έκανα παρέα, θα αγόραζα ένα σπίτι. Υπάρχει πολλή διασκέδαση, φαγητό, υπέροχα πράγματα να κάνετε. Να το προσέχεις λοιπόν. Εάν πρόκειται να είστε συντηρητικοί, να είστε συντηρητικοί σε αυτές τις αγορές, αλλά βρείτε τα σημεία που ξεπροβάλλουν σε αυτές τις βαρετές, μη σέξι αγορές και δεν μπορείτε να χάσετε.

Dave:
Εντάξει. Λοιπόν, νομίζω ότι καλύψαμε πέντε από τις 10 συστάσεις για το 2023. Επομένως, αν θέλετε να δείτε τις άλλες, πάλι, biggerpockets.com/report. Το τελευταίο μέρος της έκθεσης είναι μόνο πέντε ερωτήσεις που έχω. Δεν έχω πραγματικά άποψη για κανένα από αυτά. Είναι μόνο πέντε πράγματα που πιθανότατα θα επηρεάσουν την αγορά κατοικίας για το επόμενο έτος και το επόμενο έτος, αλλά υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα σχετικά με αυτά. Και μπορείτε να διαβάσετε τα πάντα για αυτούς, αλλά υπάρχει ένα συγκεκριμένο που ήθελα να σας ρωτήσω καθώς τελειώνουμε την εκπομπή εδώ.
Και αυτό αφορά την αγορά εμπορικών ακινήτων. Σε γενικές γραμμές, αυτό για το οποίο μιλάμε σήμερα είναι κυρίως κατοικίες, τέσσερις μονάδες και κάτω, αλλά η αγορά εμπορικών ακινήτων είναι πολύ διαφορετική. Υπαγορεύεται από πολλές διαφορετικές αρχές και μεταβλητές. Ιδιαίτερα με ενδιαφέρει το πώς δημιουργούνται τα δάνεια στον χώρο των επαγγελματικών ακινήτων. Ας μιλήσουμε λοιπόν λίγο γι' αυτό. Kathy, αναφέρθηκες σε αυτό νωρίτερα όταν έλεγες ότι νομίζεις ότι… το αποφεύγεις τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο του 2023. Μπορείς να μας πεις γιατί;

Κάθι:
Λόγω του Brian Burke, αν δεν έχετε ακούσει αυτή τη συνέντευξη στο On The Market, ακούστε οπωσδήποτε. Το έχω ξαναπεί, όποτε τον συναντώ, που είναι συχνά σε διάφορες εκδηλώσεις, θα τον τραβώ στην άκρη και θα του λέω: «Τι κάνεις;» Γιατί είναι τόσο γνώστης και ήταν τόσο επιτυχημένος.
Η εμπορική αγορά απλώς δεν έχει προσγειωθεί ακόμα. Είναι σε λίγο ελεύθερη πτώση κατά τη γνώμη μου, αλλά δεν το ξέρει ακόμα. Δεν γνωρίζει. Είναι σαν να έφυγε από τον γκρεμό και είναι μόνο ένα από αυτά τα κινούμενα σχέδια, δεν ξέρω ότι πέφτει. Και έτσι πολλοί πωλητές εξακολουθούν να είναι τυφλοί σε αυτό που συμβαίνει και πολλοί αγοραστές επίσης. Αλλά η μεγάλη ιστορία είναι τα χρήματα. Τα ακίνητα δεν λειτουργούν χωρίς μόχλευση στις περισσότερες περιπτώσεις, και σίγουρα όχι στα εμπορικά, οι περισσότεροι άνθρωποι δεν έχουν 150 εκατομμύρια για να καταθέσουν σε ένα κτίριο ή 30 εκατομμύρια ή οτιδήποτε άλλο. Επομένως, εξαρτάται απλώς από τη μόχλευση.
Και αυτή τη στιγμή, η μόχλευση είναι πραγματικά υπό αμφισβήτηση αυτή τη στιγμή, εκτός από τα υψηλότερα επιτόκια, τα οποία επηρεάζουν πλήρως την αξία του ακινήτου και ότι κατά κάποιο τρόπο οι άνθρωποι δεν το βλέπουν αυτό με μπερδεύει. Είναι σαν να αυξάνεται το κόστος σας, η αξία αυτού του ακινήτου μειώνεται, εκτός αν μπορείτε να αυξήσετε το εισόδημα και δεν μπορείτε, επειδή τα ενοίκια κάπως σταθεροποιούνται. Πώς θα κάνετε λοιπόν αυτούς τους αριθμούς να λειτουργούν;
Αλλά το μεγαλύτερο ζήτημα, πάλι, ήταν σε ένα άλλο podcast που ήταν τόσο φανταστικό σε μια αγορά στην αγορά ρευστότητας, ποια τράπεζα πρόκειται να δανείσει και μάλιστα έχει τα χρήματα να δανείσει σε εμπορικά ακίνητα δεδομένου του σεναρίου και της κατάστασης; Έτσι, με τόσες πολλές επαναφορές που έρχονται όπου τα αρκετά καλά περιουσιακά στοιχεία, τα αξιοπρεπή περιουσιακά στοιχεία έχουν δάνεια που λήγουν και θα πρέπει να τελειοποιήσουν, τα χρήματα μπορεί να μην υπάρχουν και αν βρουν τα χρήματα, θα είναι πιο ακριβά. Ανησυχώ, ειλικρινά. Ανησυχώ λίγο για το τι έρχεται στις εμπορικές αγορές και ίσως διορθωθεί και ανατραπεί. Ίσως η Fed μπει και σώσει όλους τους φίλους της στα ακίνητα, στα εμπορικά ακίνητα. Δεν ξέρω, αυτό έγινε. Ας μην ξεχνάμε ότι οι μεγάλες τράπεζες διασώζουν η μία την άλλη. Ούτε αυτοί θέλουν να κατέβουν. Θα μπορούσε να είναι μια λύση εκεί. Δεν γνωρίζω. Μένω έξω από αυτό μέχρι να σταθεροποιηθεί.

Dave:
Μόνο για την ιστορία, είχαμε τον Brian Burke την περασμένη εβδομάδα. Είναι μια φανταστική παράσταση αν ήθελες να την δεις. Ήταν μόλις πριν από μια εβδομάδα. Νομίζω ότι ήταν εκπομπή όπως το 69 ή το 70. Και επίσης η Kathy αναφέρεται σε μια συζήτηση που είχαμε με τον Διευθύνοντα Σύμβουλο της Fundrise, Ben Miller, για να μιλήσουμε για τη μόχλευση στα εμπορικά ακίνητα, που είναι το επεισόδιο 65 αν θέλετε να το ελέγξετε.

Κάθι:
Ήταν τόσο καλά.

Dave:
Ναι, υπέροχες, υπέροχες εκπομπές αν θέλετε να το ακούσετε. Τζαμίλ, ποια είναι η γνώμη σου για το εμπορικό σημείο;

Τζαμίλ:
Πήρα μια πολύ ενδιαφέρουσα εικόνα όταν μια συνομιλία με τον Grant Cardone μόλις πρόσφατα, και αυτός προβλέπει μια καταστροφική κατάσταση στον πολυοικογενειακό χώρο που πλησιάζει. Και αυτή είναι η πρόβλεψή του, ότι πολλοί άνθρωποι αγόρασαν μερικά φανταστικά περιουσιακά στοιχεία σε κάποια πολύ βραχυπρόθεσμη χρηματοδότηση γεφυρών επειδή η αγορά ήταν τόσο υπερθερμανθείσα και ήταν τόσο συναρπαστική και ο κόσμος έμπαινε και υπήρχαν τόσα πολλά συνδικάτα και τόσα πολλά πραγματοποιήθηκαν αγορές και μεγάλο μέρος αυτού του χρέους πρόκειται να λήξει και κανένα από αυτά δεν θα μπορέσει να αναχρηματοδοτηθεί.
Και έτσι θα υπάρξει μια απίστευτη κατάρρευση, την αποκαλεί η κατάρρευση της μεγάλης γέφυρας και θα υπάρξει μια τεράστια ευκαιρία για επενδύσεις σε πολλές οικογένειες, αλλά δεν είναι τώρα. Και έτσι είμαι θαυμαστής των Grants. Παρακολουθώ τι κάνει στις επενδύσεις πολλών οικογενειών.
Εγώ προσωπικά, γνωρίζετε την ιστορία μου με την πολυοικογένεια. Κάθε φορά που αγγίζω τον καυστήρα καίγομαι. Και τόσο ευτυχώς δεν αγόρασα αυτό το περιουσιακό στοιχείο των 12 εκατομμυρίων δολαρίων που επρόκειτο να αγοράσω επειδή θα ήμουν εδώ αυτή τη στιγμή και κλαίω τα μάτια μου γιατί θα έχανα κυριολεκτικά εκατομμύρια δολάρια. Αντίθετα, έφυγα από την κατάθεση μισού εκατομμυρίου δολαρίων για να ζήσω άλλη μια μέρα. Και έτσι θα ήμουν ένας από αυτούς τους ανθρώπους. Θα ήμουν ένας από εκείνους τους ανθρώπους στη γέφυρα όπου ήταν έτοιμος να καταρρεύσει. Και νομίζω ότι θα υπάρξουν πολλοί επενδυτές εκεί έξω που επρόκειτο να πιαστούν σε αυτό.

Dave:
Ναι, υπάρχουν τόσα πολλά σε αυτό. Πρώτα απ 'όλα, η ιστορία σας με αυτό το ακίνητο ήταν τρενάκι. Για υπενθύμιση, ο Τζαμίλ πρόκειται να αγοράσει μια συμφωνία. Έπρεπε να απομακρυνθεί από αυτό λόγω χρηματοοικονομικών ζητημάτων και έχασε πολλά χρήματα. Αλλά τώρα λέτε ότι είστε χαρούμενοι γι' αυτό, παρόλο που είμαι σίγουρος ότι πόνεσε εκείνη τη στιγμή, αλλά θα μπορούσε να ήταν χειρότερο αν όντως ολοκληρώσατε τη συμφωνία.

Τζαμίλ:
Ω, θα είχα βγει εκατομμύρια και εκατομμύρια και εκατομμύρια δολάρια. Δεν υπάρχει περίπτωση να είχα ξεφύγει από αυτό το πράγμα, επειδή πληρώναμε και πάλι υπερβολικά για την τρέχουσα κατάσταση και θα βυθίζαμε χρήματα σε κεφαλαιακές βελτιώσεις. Θα κάναμε πολλές ανακαινίσεις εκεί μέσα. Θα προσπαθούσαμε να πιέσουμε τα ενοίκια και μπορεί να μην το είχαμε καταφέρει. Και στη συνέχεια, όταν ήρθε η ώρα της αναχρηματοδότησης, θα έχουμε όλους αυτούς τους δανειστές να μας κοιτάζουν και να λένε: «Συγγνώμη, αυτό δεν είναι πια γραμμένο». Και έτσι θα έπρεπε να έρθουμε στο τραπέζι με περισσότερη ρευστότητα, την οποία μπορεί να μην είχαμε. Και έτσι πιθανότατα θα είχαμε καταλήξει να δώσουμε πίσω το περιουσιακό στοιχείο και να χάσουμε την προκαταβολή, να χάσουμε τα έξοδα ανακαίνισης και να αφήσουμε κάποιον άλλο επενδυτή να έρθει και να εκμεταλλευτεί την ευκαιρία.
Και έτσι ακριβώς αυτό θα είχε συμβεί, και νομίζω ότι θα υπάρξουν πολλές ευκαιρίες και ένας τόνος από τέτοιες ακριβώς καταστάσεις που θα σας έρθουν μέσα στους επόμενους 12 έως 18 μήνες που οι άνθρωποι θα μπορέσουν να εκμεταλλευτείτε. Και όπως είπε η Κάθι, πόνος ή ευχαρίστηση, ο πόνος κάποιου θα είναι ευχαρίστηση κάποιου σε αυτήν την κατάσταση. Απλώς χαίρομαι που δεν είμαι εγώ.

Dave:
Ναι, εννοώ, είναι πολύ καλό σημείο. Ανεξάρτητα από τα εμπορικά ακίνητα, μόνο καλό μάθημα για την αναγνώριση του βυθισμένου κόστους και την απομάκρυνση από αυτό και τον έλεγχο των ζημιών. Είμαι βέβαιος ότι με πονούσε να απομακρυνθείς από αυτό, αλλά περιορίζει τον κίνδυνο μειονέκτημα και στην πραγματικότητα ήταν σαφώς η σωστή κίνηση σε αυτό το σημείο. Henry, τι γίνεται με εσένα; Τι σκέφτεστε για την εμπορική αγορά;

Henry:
Ναι, φίλε, είμαι προφανώς επιφυλακτικός με αυτό. Δεν κάνω μεγάλες εμπορικές συμφωνίες, όχι ότι δεν θα έκανα τη σωστή εμπορική συμφωνία, αλλά ήμουν πάντα στο ίδιο σκάφος, και αυτή είναι απλώς η επενδυτική μου φιλοσοφία γενικά. Αν πρόκειται να κάνω κάτι εκτός του κανονικού μου ψωμιού και βουτύρου, το ψωμί μου και το βούτυρο είναι μονόκλινα, μικρά multi, buy and hold και single οικογενειακά flips. Αν πρόκειται να κάνω κάτι έξω από αυτό, θα πρέπει να είναι μια συμφωνία εντός έδρας, χωρίς μυαλό. Και δεν έχω δει έναν τόνο από αυτές τις ευκαιρίες. Βασικά βλέπω το αντίθετο.
Έχω δει ανθρώπους να έρχονται και να πληρώνουν τεράστια χρηματικά ποσά για αυτές τις προσφορές μεγάλης κλίμακας για πολλές οικογένειες, και ακόμη πιο συγκεκριμένα στην τοπική μου αγορά, υπάρχει ένας τόνος νέων κατασκευών, μεγάλης κλίμακας, κατηγορίας Α, ακίνητα για πολλές οικογένειες χτισμένο. Εννοώ, κυριολεκτικά, μπορείς να οδηγήσεις πέντε μίλια και να δεις πέντε διαφορετικά μέρη να χτίζονται, και είναι όλα Α κατηγορίας, ανταγωνίζονται όλα μεταξύ τους.
Και έτσι καθώς αυτά τα πράγματα ολοκληρώνονται, περνάω με το αυτοκίνητο και το πάρκινγκ απλά δεν είναι γεμάτο. Ξέρω λοιπόν ότι έχει συγκεντρωθεί ένας τόνος χρημάτων και έχει απορριφθεί σε αυτά τα ακίνητα, και έτσι νομίζω ότι θα υπάρξει ευκαιρία, όπως είπαν ο Τζαμίλ και η Κάθι στον δρόμο των ανθρώπων που δεν μπορούν να χρηματοδοτηθούν για αυτά όταν λήξουν τα δάνεια. Αλλά βλέπω επίσης μια ευκαιρία στον χώρο διαμερισμάτων Γ κατηγορίας επειδή πιστεύω ότι απλώς δεν εξετάζονται τόσο πολύ, επειδή ακριβώς αυτό που βλέπω είναι ότι οι άνθρωποι όταν θέλουν να αγοράσουν την πολυκατοικία, θέλουν να αγοράσουν την κατηγορία Α, θέλουν να ρίξουν όλα τα χρήματά τους στην κατηγορία Α, αλλά υπάρχουν εκπληκτικές ευκαιρίες στην κατηγορία Β και Γ, ειδικά στις υβριδικές αγορές για τις οποίες μιλάτε, επειδή δεν αγοράζουν όλοι σε αυτές τις υβριδικές αγορές. Και έτσι θα αγόραζα τη σωστή ευκαιρία Β, Γ τάξης. Θα έμενα μακριά από την Α τάξη στην αγορά μου.

Dave:
Εντάξει, καλά. Τείνω να συμφωνώ μαζί σας παιδιά. Αντιβαίνω σε έναν από τους κανόνες ή τους εμπειρικούς κανόνες μου σχετικά με τα ακίνητα για να μην προσπαθήσω να μετρήσω την αγορά, αλλά με την εμπορική αγορά, νομίζω ότι προσπαθώ να μετρήσω λίγο την αγορά, νομίζω. Όταν η Κάθι και εγώ μιλήσαμε στον Μπράιαν, το είπε καλά. Είπε ότι υπάρχει μια άσκηση τιμολόγησης σε εξέλιξη, ή ξεχνάω ακριβώς πώς το είπε, Kathy, αλλά βασικά είπε: «Οι άνθρωποι δεν ξέρουν πώς να τιμολογούν τα περιουσιακά στοιχεία πολλών οικογενειών αυτήν τη στιγμή, και αυτό δεν είναι ένα παιχνίδι που θέλω να είναι μέρος του. Θα περιμένω μέχρι να το καταλάβουν οι αγοραστές και οι πωλητές και ως παθητικός επενδυτής, θα περιμένω να δω πού θα προσγειωθούν προτού επιστρέψω σε αυτό."
Προτείνω επίσης, ακούστε, ελέγξτε, εμφανίστε το 721 στο podcast Real Estate. Μόλις τελείωσα την ηχογράφηση με τον Διευθύνοντα Σύμβουλο της Bigger Pocket, Scott Trench, ο οποίος μοιράζεται τις σκέψεις του για την αγορά εμπορικών ακινήτων. Πραγματικά ενδιαφέρουσες ιδέες εκεί. Επομένως, εάν θέλετε να μάθετε λίγα περισσότερα για αυτό, ρίξτε μια ματιά στο 721 στο Real Estate Show.
Εντάξει, λοιπόν, σας ευχαριστώ όλους πολύ. Αυτό ήταν πολύ διασκεδαστικό. Αν θέλετε να διαβάσετε ξανά την πλήρη αναφορά, είναι biggerpockets.com/report. Είναι γεμάτο με κάθε λογής περισσότερες πληροφορίες, ιστορικό, πλαίσιο, συστάσεις, σκέψεις για την επόμενη χρονιά. Εάν θέλετε να επενδύσετε το 2023 και να εκμεταλλευτείτε κάποιες από τις ευκαιρίες και να αποφύγετε μερικούς από τους κινδύνους για τους οποίους έχουμε μιλήσει σε αυτήν την εκπομπή, ελπίζουμε ότι αυτό θα είναι ένα καλό μέρος για να ξεκινήσετε.
Και φυσικά, συνεχίστε να ακούτε αυτό το podcast κατά τη διάρκεια του έτους, όπου θα σας ενημερώνουμε για τις συνθήκες της αγοράς και θα σας βοηθήσουμε να προσαρμόσετε τη στρατηγική επενδύσεών σας σε ακίνητα ώστε να ανταποκρίνεστε σε αυτές τις συνθήκες της αγοράς.
Henry, Kathy Jamil, σας ευχαριστώ όλους πολύ που είστε εδώ. Σας ευχαριστούμε όλους που ακούσατε και θα σας δούμε την επόμενη φορά για το On The Market. Το On The Market δημιουργήθηκε από εμένα, τον Dave Meyer και την Kailyn Bennett, την παραγωγή της Kailyn Bennett, την επεξεργασία Joel Esparza και την Onyx Media, την έρευνα της Pooja Genal και ένα μεγάλο ευχαριστώ σε ολόκληρη την ομάδα των Bigger Pockets.
Το περιεχόμενο της εκπομπής On The Market είναι μόνο απόψεις. Όλοι οι ακροατές θα πρέπει να επαληθεύουν ανεξάρτητα σημεία δεδομένων, απόψεις και επενδυτικές στρατηγικές.