Μια απότομη αύξηση της προσφοράς θα μπορούσε να αυξήσει τις τιμές πολλών οικογενειών φέτος

Τα εμπορικά ακίνητα αντιμετωπίζουν άγχος από διάφορες κατευθύνσεις. Το κύριο άγχος είναι η αύξηση των επιτοκίων, τα οποία ασκούν ανοδική πίεση ανώτατα ποσοστά (που ωθεί προς τα κάτω τις αξίες των περιουσιακών στοιχείων), καθιστώντας το κόστος αναχρηματοδότησης όλο και πιο δύσκολο και δαπανηρό. Ωστόσο, υπάρχει ένας άλλος κίνδυνος, ειδικά για την πολυοικογενειακή θέση των εμπορικών ακινήτων: η υπερπροσφορά. Πρόσφατα δεδομένα υποδηλώνουν ότι μπορεί να υπάρξει βραχυπρόθεσμη υπερπληθώρα πολυοικογενειακών μονάδων που θα εμφανιστούν στην αγορά σε ακατάλληλη στιγμή. 

Για να εξηγήσουμε πλήρως αυτό το ζήτημα, ας ρίξουμε μια ματιά στις κατασκευαστικές τάσεις για ακίνητα πολλαπλών οικογενειών (που ορίζονται ως ακίνητα με πέντε ή περισσότερες μονάδες) τις τελευταίες δεκαετίες. Όπως μπορείτε να δείτε στο παρακάτω γράφημα, μετά από σοβαρές μειώσεις στον αριθμό των πολυοικογενειακών μονάδων την περίοδο 2008-2014, η πολυοικογενειακή κατασκευή και ο συνολικός αριθμός πολυοικογενειακών μονάδων έχουν αυξηθεί σημαντικά. 

Από την αρχή της πανδημίας, η ανοδική τάση της αυξημένης πολυκατοικίας εκτοξεύτηκε ακόμη περισσότερο, και από το 4ο τρίμηνο του 2022, ξεπέρασε το ένα εκατομμύριο μονάδες υπό κατασκευή για πρώτη φορά (τουλάχιστον σύμφωνα με τα στοιχεία της CoStar).

Φυσικά, χρειάζονται αρκετοί μήνες, αν όχι χρόνια, για την κατασκευή πολυοικογενειακών μονάδων, ακόμα και σε καλές στιγμές. Αλλά τα τελευταία χρόνια δεν ήταν εύκολα για τους κατασκευαστές — τουλάχιστον όσον αφορά τα χρονοδιαγράμματα παράδοσης. Με ζητήματα εφοδιαστικής αλυσίδας και περιορισμούς εργασίας, η κατασκευή έχει πάρει περισσότερο χρόνο. Αυτή η τάση έχει ως αποτέλεσμα ένα τεράστιο πλεόνασμα αποθεμάτων που δεν έχει κυκλοφορήσει ακόμη στην αγορά. Κοιτάζοντας το παρακάτω διάγραμμα, μπορείτε να δείτε την πρόβλεψη της CoStar για τις παραδοθείσες μονάδες δείχνει ότι το 2023 είναι το υψηλότερο σε ρεκόρ, με το 2024 να πέφτει λίγο αλλά ακόμα υψηλό. Ναι, η πρόβλεψη είναι δύσκολη, αλλά η πρόβλεψη παραδόσεων κατασκευής είναι λίγο πιο εύκολη από άλλα σύνολα δεδομένων. Λόγω του γεγονότος ότι οι κατασκευαστές και οι προγραμματιστές πρέπει να λάβουν άδειες για την κατασκευή, υπάρχουν στέρεα δεδομένα για έργα που έχουν προγραμματιστεί και βρίσκονται σε εξέλιξη. Προσωπικά, παίρνω αυτή την πρόβλεψη λίγο πιο σοβαρά από ό, τι κάνω άλλες προβλέψεις. 

Η αύξηση της προσφοράς δεν αποτελεί πρόβλημα εάν υπάρχει ανάλογη ζήτηση για να «απορροφηθούν» οι νέες μονάδες — αλλά δεν υπάρχει. Η ζήτηση πέφτει. 

Το παρακάτω διάγραμμα λέει μια πολύ συναρπαστική ιστορία. Πρώτα, κοιτάξτε τις μπλε ράβδους. Αυτό είναι το ίδιο με αυτό που εξετάσαμε παραπάνω — υψηλές παραδόσεις μονάδων τα επόμενα δύο χρόνια. Στη συνέχεια, όμως, κοιτάξτε τις πορτοκαλί ράβδοι που δείχνουν την "Απορρόφηση" (μια μέτρηση εμπορικών ακινήτων που μετρά τη ζήτηση). Δεν συμβαδίζει. 

Μετά από ένα έτος σήμανσης για τη ζήτηση το 2021, η «καθαρή απορρόφηση» (απορρόφηση – ζήτηση) έγινε αρνητική, που σημαίνει ότι έρχεται περισσότερη προσφορά στην αγορά παρά ζήτηση. Ήταν το 2022! Το 2023, ακόμη περισσότερες μονάδες αναμένεται να κυκλοφορήσουν στο διαδίκτυο και όπως δείχνει αυτό το γράφημα, η ζήτηση δεν αναμένεται να συμβαδίσει. Φυσικά, ορισμένοι κατασκευαστές θα μπορούσαν να ακυρώσουν ή να σταματήσουν τα έργα τους, αλλά είναι ένα ακριβή πρόταση που οι οικοδόμοι τείνουν να αποφεύγουν αν είναι δυνατόν. 

Τι συμβαίνει όταν η προσφορά υπερβαίνει τη ζήτηση; Οι κενές θέσεις αυξάνονται, όπως μπορείτε να δείτε σε αυτήν την προβολή CoStar. Αυτό θα πρέπει να απασχολεί οποιονδήποτε στον πολυοικογενειακό χώρο και σε κάθε επενδυτή ακινήτων. Η αύξηση της προσφοράς και η ανάλογη αύξηση των κενών θέσεων μπορεί να μειώσει το εισόδημα και να μειώσει τις τιμές ενοικίασης. Τα δεδομένα που δείχνω, και η ανάλυσή μου, αφορούν εμπορικά ακίνητα, αλλά η πτωτική πίεση στα ενοίκια και η αύξηση των κενών θέσεων σε πολυοικογένειες έχει τη δυνατότητα να διαχυθεί στην αγορά κατοικιών σε ορισμένες περιοχές. 

Φυσικά, αυτά τα δεδομένα σε εθνικό επίπεδο δεν λένε όλη την ιστορία. Έριξα μια ματιά σε πολλές μεμονωμένες αγορές για να δω πώς αυτό συμβαίνει σε περιφερειακό επίπεδο. Αυτό που διαπίστωσα είναι ότι ορισμένες αγορές διατρέχουν σημαντικό κίνδυνο υπεροικοδόμησης. Επέλεξα ένα δείγμα πέντε αγορών που νομίζω ότι διατρέχουν υψηλό κίνδυνο αύξησης των κενών θέσεων και της μείωσης των ενοικίων για πολυοικογένειες: Santa Fe, Νέο Μεξικό. Punta Gorda, Φλόριντα; Myrtle Beach, Νότια Καρολίνα; Κολοράντο Σπρινγκς, Κολοράντο; και Ώστιν του Τέξας.

Όλες αυτές οι αγορές διαθέτουν σημαντικούς αγωγούς κατασκευής, με μεγάλο αριθμό μονάδων που έχουν προγραμματιστεί να βγουν στην αγορά σε σχέση με την τρέχουσα προσφορά και σε σχέση με την αναμενόμενη ζήτηση. 

Από την άλλη, πολλές πόλεις, που βρήκα ότι είναι μικρότερες πόλεις, εξακολουθούν να τα πάνε σχετικά καλά. 

Missoula, Μοντάνα; Αθήνα, Γεωργία; Midland, Τέξας; Provo, Γιούτα; και το Topeka, Κάνσας, έχουν όλα στερεά καθαρή απορρόφηση και οι αγωγοί κατασκευής τους είναι πολύ λογικοί σε σχέση με τα τρέχοντα επίπεδα αποθεμάτων. Για μένα, αυτές οι πόλεις έχουν πολύ μικρότερο κίνδυνο μείωσης κενών θέσεων και ενοικίων. 

Κάθε αγορά είναι μοναδική και δείχνω μόνο μερικά παραδείγματα αγορών σε κίνδυνο και όχι σε κίνδυνο. Αλλά σας ενθαρρύνω να κάνετε κάποια έρευνα μόνοι σας και να προσδιορίσετε πώς είναι η αγορά σας όσον αφορά την κατασκευή. Μπορείτε να βρείτε πολλά καλά δεδομένα δωρεάν στο Ιστοσελίδα της Ομοσπονδιακής Τράπεζας του Σεντ Λούις ή απλώς αναζητώντας δεδομένα απορρόφησης για την περιοχή σας. 

Συμπέρασμα

Τα ακίνητα με πολλές οικογένειες βλέπουν μια υπερπροσφορά στην αγορά να πλήττει την αγορά σε μια ακατάλληλη στιγμή, όπου τα αυξανόμενα επιτόκια ασκούν ήδη πτωτική πίεση στις τιμές και πιέσεις ταμειακών ροών στους χειριστές. Ως εκ τούτου, το 2023 και το 2024 θα μπορούσαν να διαμορφωθούν δύσκολα χρόνια στον πολυοικογενειακό χώρο για τους σημερινούς φορείς. 

Το σημαντικό πράγμα που πρέπει να σημειωθεί εδώ είναι ότι το πλεόνασμα προσφοράς και η έλλειψη ζήτησης πιθανότατα θα είναι βραχυπρόθεσμα. Οι μακροπρόθεσμες οικοδομικές και δημογραφικές τάσεις υποστηρίζουν την ισχυρή ζήτηση για ενοικιαζόμενες μονάδες πολλαπλών οικογενειών και στο μέλλον, κάτι που προμηνύεται καλό για τους επενδυτές. Για παράδειγμα, μια πρόσφατη μελέτη δείχνει ότι οι ΗΠΑ χρειάζονται 4.3 εκατομμύρια περισσότερες πολυοικογενειακές μονάδες τα επόμενα 12 χρόνια για να καλύψουν τη ζήτηση. Ο σχηματισμός νοικοκυριών είναι πιθανό να μειωθεί αυτή τη στιγμή λόγω βραχυπρόθεσμων οικονομικών συνθηκών. Ο πληθωρισμός επηρεάζει αρνητικά την καταναλωτική δύναμη των ενοικιαστών και η οικονομική αβεβαιότητα εμποδίζει τους νέους Αμερικανούς να σχηματίσουν τα δικά τους νοικοκυριά. Δεν είναι σαφές πότε θα τελειώσει αυτή η οικονομική δυσκολία, αλλά όταν συμβεί, η ζήτηση πιθανότατα θα επανέλθει. 

Δεδομένου αυτού, οι επενδυτές θα μπορούσαν να το έχουν καλές ευκαιρίες αγοράς τους επόμενους μήνες και χρόνια. Καθώς τα ανώτατα επιτόκια είναι πιθανό να αυξηθούν, οι τιμές για τις πολυκατοικίες θα πρέπει να μειωθούν. Εάν το NOI μειωθεί επίσης λόγω ζητημάτων υπερπροσφοράς, αυτό θα ωθήσει ακόμη περισσότερο τις τιμές. Αυτό θα μπορούσε να επιτρέψει σε εφευρέτες με λίγη ξηρή ισχύ να μπουν στην πολυοικογένεια σε ελκυστικές τιμές, αλλά να θυμάστε ότι αυτή είναι μια επικίνδυνη στιγμή. Προσέξτε να μην αγοράσετε τίποτα και να κατανοήσετε λεπτομερώς τη δυναμική της αγοράς στην περιοχή σας.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.