NAR: Τα νέα στεγαστικά δάνεια Fannie και Freddie θα χτυπήσουν τη μεσαία τάξη

Οι νέες αγορές απαιτούν νέες προσεγγίσεις και τακτικές. Εμπειρογνώμονες και ηγέτες του κλάδου ανεβαίνουν στη σκηνή Inman Connect Νέα Υόρκη τον Ιανουάριο για να βοηθήσετε στην πλοήγηση στη μετατόπιση της αγοράς — και να προετοιμαστείτε για την επόμενη. Γνωρίστε τη στιγμή και ελάτε μαζί μας. Εγγραφείτε εδώ.

Μια κίνηση της ομοσπονδιακής ρυθμιστικής αρχής της Fannie Mae και του Freddie Mac για την εξάλειψη των προκαταβολικών προμηθειών για όσους αγοράζουν σπίτι για πρώτη φορά με περιορισμένα μέσα είναι καλή και καλή, αλλά η αύξηση των τελών για τους αγοραστές της μεσαίας τάξης δεν είναι ο τρόπος για να γίνει, η Εθνική Ένωση Μεσιτών ( NAR) διατηρεί.

Σε συνέχεια των αλλαγών στις τιμές που ανακοινώθηκαν πέρυσι, η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA) την Πέμπτη ανακοίνωσε νέους πίνακες τιμολόγησης για τον υπολογισμό των προκαταβολών, γνωστών ως προσαρμογές τιμών δανείου (LLPAs), για στεγαστικά δάνεια που πρόκειται να πουληθούν στη Fannie και στον Freddie.

Η ενημερωμένα τέλη, που τίθενται σε ισχύ την 1η Μαΐου, έλαβε επίσης μικτές κριτικές από την Mortgage Bankers Association, η οποία προέτρεψε την FHFA να δώσει περισσότερο χρόνο στους δανειστές για να ενσωματώσουν τους ενημερωμένους πίνακες στην τιμολόγησή τους.

Οι προκαταβολικές προμήθειες που χρεώνουν η Fannie και ο Freddie στους δανειστές μπορούν να προσθέσουν χιλιάδες δολάρια σε κόστος για τους αγοραστές κατοικιών - ιδιαίτερα εκείνους με ελαττωμένη πίστωση που κάνουν μικρότερες προκαταβολές.

Με τις αυξανόμενες τιμές των κατοικιών να πιέζουν το συμμορφούμενο όριο δανείου της Fannie και του Freddie ξεπεράσει το όριο του 1 εκατομμυρίου δολαρίων σε πολλές αγορές υψηλού κόστους, η FHFA χρησιμοποιεί τα LLPA ως εργαλείο για να βοηθήσει περισσότερους Αμερικανούς με χαμηλό εισόδημα να γίνουν αγοραστές κατοικιών και να βοηθήσει τους δανειστές να αντιμετωπίσουν τα φυλετικά κενά ιδιοκτησίας σπιτιού.

Την περασμένη άνοιξη, Παρήγγειλε η FHFA Η Fannie και ο Freddie θα αυξήσουν τις προμήθειες για τα δάνεια δεύτερης κατοικίας και τα δάνεια "συμμορφούμενων jumbo" πάνω από το όριο δανείου που συμμορφώνεται με τη βασική γραμμή (επί του παρόντος 726,200 $). Τον Οκτώβρη ανακοίνωσε η FHFA ότι θα απαιτούσε η Fannie και ο Freddie να εξαλείψουν τις προκαταβολές για τους αγοραστές για πρώτη φορά κατοικιών, τους δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος και τις υποεξυπηρετούμενες κοινότητες «για να προωθήσουν τη βιώσιμη και δίκαιη πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγαση».

Αυτές οι αλλαγές πολιτικής έχουν ενσωματωθεί στους νέους πίνακες τιμολόγησης, οι οποίοι έχουν επαναβαθμονομηθεί σε νέες κατηγορίες πιστοληπτικής ικανότητας και αναλογίας δανείου προς αξία και κάνουν διαφοροποίηση μεταξύ δανείων αγοράς, αναχρηματοδότησης επιτοκίου και προθεσμίας και αναχρηματοδότησης με μετρητά.

Σάντρα Τόμσον

«Αυτές οι αλλαγές στις προκαταβολές θα ενισχύσουν την ασφάλεια και την ευρωστία των Επιχειρήσεων ενισχύοντας την ικανότητά τους να βελτιώνουν την κεφαλαιακή τους θέση με την πάροδο του χρόνου», δήλωσε η διευθύντρια του FHFA Sandra Thompson σε δήλωση. «Κλείδοντας τις προκαταβολικές καταργήσεις τελών που ανακοινώθηκαν τον περασμένο Οκτώβριο, η FHFA κάνει ένα ακόμη βήμα για να διασφαλίσει ότι οι Επιχειρήσεις θα προωθήσουν την αποστολή τους για τη διευκόλυνση της δίκαιης και βιώσιμης πρόσβασης στην ιδιοκτησία σπιτιού».​​

Ενώ η NAR είπε ότι μπορεί να υποστηρίξει τις περισσότερες αλλαγές που ανακοινώθηκαν το περασμένο φθινόπωρο, ορισμένοι αγοραστές κατοικιών «μεσαίου πλούτου» με καλά πιστωτικά σκορ που επιδιώκουν να αγοράσουν σπίτια με «μέτριες» προκαταβολές θα πληρώσουν υψηλότερες προμήθειες, όπως και οι δανειολήπτες με υψηλότερο χρέος προς βαθμολογίες εισοδήματος.

Κάτω από τον πίνακα τιμολόγησης σε ισχύ σήμερα, για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης με πιστωτικό σκορ 710 που αγοράζει ένα σπίτι με 15 τοις εκατό μειωμένη θα εκτιμάται με προκαταβολή 1 τοις εκατό. Σύμφωνα με το μήτρας τιμών που τίθεται σε ισχύ την 1η Μαΐου, η προκαταβολή για την ίδια πιστωτική βαθμολογία και LTV θα είναι 1.5 τοις εκατό. Για έναν δανειολήπτη που παίρνει ένα δάνειο 315,000 $ για να το αγοράσει σπίτι με μέση τιμή, είναι μια προκαταβολή 4,725 $ σε σύγκριση με $3,150 σήμερα.

Kenny Parcell

«Μετά την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων κατά τρεις τοις εκατό, δεν είναι τώρα η ώρα να αυξηθούν τα τέλη για τους αγοραστές κατοικιών», δήλωσε ο πρόεδρος του NAR, Kenny Parcell. δήλωση.

Η NAR αντιτίθεται επίσης στις αυξήσεις τελών για αγοραστές κατοικιών σε αγορές υψηλού κόστους που λαμβάνουν δάνεια που συμμορφώνονται με jumbo και λέει ότι η Fannie και ο Freddie δεν έχουν ακόμη εφαρμόσει μειώσεις τελών εγγύησης που επιβάλλονται από τον νόμο περί περικοπών φόρων και θέσεων εργασίας του 2017

«Οι αγοραστές κατοικιών πληγώνονται και αυτές οι αλλαγές είναι καθυστερημένες», είπε η Parcell. "Τωρα ειναι η ωρα."

Ο πρόεδρος του MBA, Bob Broeksmit, δήλωσε ότι η «εκτεταμένη επανεπεξεργασία» των πινάκων τιμολόγησης θα χρειαστεί χρόνο για να αξιολογηθεί, όσον αφορά τον πλήρη αντίκτυπο στους δανειολήπτες και στην αγορά.

Μπομπ Μπρούκσμιτ

«Η αρχική μας ανασκόπηση δείχνει ότι το νέο πλαίσιο έχει ως αποτέλεσμα μια μέτρια καθαρή αύξηση της συνολικής τιμολόγησης, κάτι που αποτελεί ανησυχία δεδομένων των συνεχιζόμενων προκλήσεων προσιτότητας και του περιβάλλοντος υψηλότερων επιτοκίων», δήλωσε ο Broeksmit σε δήλωση.

«Με την περίοδο αιχμής της αγοράς κατοικίας να συμπίπτει με αυτές τις αλλαγές, η FHFA θα πρέπει να εξετάσει πρόσθετες αλλαγές στο πρόγραμμα για να βελτιώσει την οικονομική προσιτότητα, συμπεριλαμβανομένης της αύξησης του ορίου μέσου εισοδήματος για τα προϊόντα χαμηλής προκαταβολής [Fannie και Freddie]», είπε ο Broeksmit. «Αυτή η κίνηση θα διευρύνει την επιλεξιμότητα για δανειολήπτες που μπορούν να ανταποκριθούν στη μηνιαία υποχρέωση πληρωμής στεγαστικού δανείου, αλλά δεν έχουν σημαντικές οικονομίες για να κάνουν μια μεγάλη προκαταβολή».

Ο Broeskmit προέτρεψε την FHFA να είναι ευέλικτη στην εφαρμογή των νέων δικτύων τιμολόγησης σε περίπτωση που ορισμένοι δανειστές δυσκολευτούν να τα ενσωματώσουν έως την 1η Μαΐου.

Ένας εμπορικός όμιλος που εκπροσωπεί τους ασφαλιστές στεγαστικών δανείων εξέφρασε την ικανοποίησή του για τη νέα δομή προκαταβολών, λέγοντας ότι θα οδηγήσει σε εξοικονομήσεις και μειώσεις κόστους για πολλούς δανειολήπτες που καλούνται από τους Fannie και Freddie να συνάψουν ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων επειδή κάνουν προκαταβολές μικρότερες από 20 τοις εκατό.

Ο εμπορικός όμιλος, US Mortgage Insurers (USMI), δήλωσε σε α δήλωση ότι «εκτιμά τη στοχαστική προσέγγιση της FHFA να μειώσει στρατηγικά το περιττό κόστος για τους δανειολήπτες των προσαρμογών της τιμής του δανείου», επικροτεί τον οργανισμό για «μια μετρημένη και συνετή προσέγγιση στον εντοπισμό περιοχών όπου το αρχικό κόστος θα μπορούσε να προσαρμοστεί και για πολλούς να μειωθεί, διατηρώντας παράλληλα δέσμευση για ισχυρή διαχείριση κινδύνου».

Πάρε το Inman's Extra Credit Newsletter παραδίδεται απευθείας στα εισερχόμενά σας. Μια εβδομαδιαία συλλογή όλων των μεγαλύτερων ειδήσεων στον κόσμο των στεγαστικών δανείων και κλεισίματος που παραδίδεται κάθε Τετάρτη. Κάντε κλικ εδώ για να εγγραφείτε.

Email Ματ Κάρτερ