Τα νέα δεδομένα απογραφής δείχνουν πού κινούνται οι Αμερικανοί—και πού πρέπει να επενδύσετε

Οι Αμερικανοί πιέζονται από τον πληθωρισμό και τις αυξανόμενες τιμές των κατοικιών στις μεγάλες πόλεις. Αναζητούν καταφύγιο σε πολιτείες με ζεστά κλίματα, χαμηλότερο κόστος διαβίωσης και πολλές ευκαιρίες εργασίας—πολιτείες όπως η Φλόριντα, το Τέξας και οι Καρολίνες. Ενα ανάλυση των στοιχείων της απογραφής από το Εθνική Ένωση Realtors (NAR) αποκαλύπτει ποιες πολιτείες έχασαν κατοίκους και ποιες σημείωσαν αύξηση πληθυσμού το 2022. Οι τάσεις δείχνουν ξεκάθαρα ότι πολλοί Αμερικανοί μετακινούνται ανταποκρινόμενοι στις ανησυχίες σχετικά με την οικονομική προσιτότητα. 

Τα πρότυπα μετανάστευσης αλλάζουν

Η απόφαση να μετακομίσεις δεν είναι εύκολη, ακόμα και όταν δεν είναι οικονομικά προσιτή η παραμονή. Αν και η πανδημία έδωσε την ευκαιρία σε περισσότερους Αμερικανούς να εργασία από απόσταση Ενώ τροφοδοτούσαν τη ζήτηση για περισσότερο χώρο, αυτές οι συνθήκες είχαν ως αποτέλεσμα μόνο μια ελαφρά άνοδο της εγχώριας μετανάστευσης, η οποία μειώνεται εδώ και δεκαετίες. Το 2022, η τοπική μετανάστευση έπεσε σε ιστορικό χαμηλό, σύμφωνα με Ινστιτούτο Brookings. 

Η μετά τον Β' Παγκόσμιο Πόλεμο εποχή είδε περίπου το 20% των Αμερικανών να μετακινούνται ετησίως. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι ΗΠΑ είχαν έναν νεότερο πληθυσμό με περισσότερους ενοικιαστές και περισσότερα νοικοκυριά με μονοκόμματα, γεγονός που διευκολύνει τις οικογένειες να παραλάβουν και να μετακινηθούν για μια νέα δουλειά. Στις αρχές της δεκαετίας του 2000, τα ποσοστά μετανάστευσης είχαν μειωθεί μεταξύ 13% και 14%, και η Μεγάλη Ύφεση περιόρισε τη μετανάστευση ακόμη περισσότερο. 

Αυξάνονται τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων το δεύτερο εξάμηνο του 2022 έκανε τη μετανάστευση ακόμη λιγότερο ελκυστική. Οι ιδιοκτήτες κατοικιών που μπόρεσαν να κλειδώσουν στεγαστικά δάνεια χαμηλού επιτοκίου κατά τη διάρκεια της πανδημικής έκρηξης της αγοράς κατοικιών δεν είχαν κανένα κίνητρο να μεταναστεύσουν. Και Pew Research σημειώνει ότι λιγότεροι άνθρωποι κατευθύνονται σε αστικές περιοχές όπου τα ενοίκια έχουν αυξηθεί ραγδαία, αντιστρέφοντας την τάση αστικοποίησης. 

Όμως, ενώ η συνολική μετανάστευση μειώνεται, η μετανάστευση μεγάλων αποστάσεων επιταχύνεται. Η κίνηση στις κομητείες αυξήθηκε το 2021-2022, όπως και η μετανάστευση μεταξύ των κρατών. Οι κινήσεις σε μεγαλύτερες αποστάσεις μπορεί εν μέρει να αντανακλούν τάσεις σε τάσεις αναγκαστικής πρόωρης συνταξιοδότησης και οικειοθελούς εγκατάλειψης εργασίας που επικράτησαν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, καθώς οι άνθρωποι εκμεταλλεύτηκαν αυτές τις μεταβάσεις για να βρουν καλύτερες θέσεις εργασίας ή πιο προσιτές κατοικίες σε άλλες πολιτείες. 

Πού κινούνται οι άνθρωποι;

Οι έξι πολιτείες που έφεραν τη μεγαλύτερη πληθυσμιακή αύξηση το 2022 ήταν η Φλόριντα (+1.9%), το Τέξας (+1.6%), η Βόρεια Καρολίνα (+1.3%), η Νότια Καρολίνα (+1.7%), το Τενεσί (+1.2%), και Γεωργία (+1.2%). Η Αριζόνα, το Αϊντάχο, η Αλαμπάμα, η Οκλαχόμα και η Νεβάδα ήταν επίσης ψηλά στη λίστα για την εισερχόμενη μετανάστευση. 

Σύμφωνα με το Φορολογικό Ίδρυμα, μέρος της κλήρωσης μπορεί να ήταν χαμηλούς φόρους. Αλλά αυτές οι αποταμιεύσεις πιθανότατα επισκιάζονται από τη μείωση των εξόδων στεγαστικών δανείων ή ενοικίων που μπορούν να απολαμβάνουν οι μετακινούμενοι σε αυτές τις πολιτείες, ειδικά όσοι προέρχονται από μεγάλες αστικές περιοχές όπως η Νέα Υόρκη. Ινστιτούτο Δημοσιονομικής Πολιτικής εκθέσεις ότι η μέση οικογένεια που εγκαταλείπει τη Νέα Υόρκη εξοικονομεί 15 φορές περισσότερο στο κόστος στέγασης από το φορολογικό κόστος. 

Το NAR χρησιμοποίησε επίσης δεδομένα USPS για να προσδιορίσει τις μεταναστευτικές τάσεις μεταξύ των περιοχών του μετρό. Οι πόλεις με τους μεγαλύτερους ρυθμούς εισερχόμενης μετακίνησης βρίσκονταν επίσης στο Νότο και στη Δύση. Μερικές από τις περιοχές που σημείωσαν τη μεγαλύτερη αύξηση πληθυσμού περιλαμβάνουν:

• Ocala, Φλώριδα
• Ταλαχάσι, Φλόριντα
• Σαρλότ, Βόρεια Καρολίνα
• Σαβάννα της Γεωργίας
• Χιούστον, Τέξας
• Deltona, Φλόριντα
• Μυρτλ Μπιτς, Νότια Καρολίνα
• Huntsville, Αλαμπάμα
• Μαϊάμι, Φλόριντα
• McAllen, Τέξας

Το NAR σημειώνει ότι αυτές οι περιοχές της Sun Belt γνώρισαν ταχεία ανάκαμψη εργασίας μετά την πανδημία. Σε αυτές τις περιοχές, υπάρχουν περίπου 5% περισσότερες θέσεις εργασίας κατά μέσο όρο από ό,τι τον Μάρτιο του 2020. 

Πού φεύγουν οι άνθρωποι;

Καθώς οι Αμερικανοί βρίσκουν νέα σπίτια στο Νότο και τη Δύση, εγκαταλείπουν πολιτείες που έχουν υψηλό κόστος στέγασης, υψηλούς φόρους ή/και αργή ανάπτυξη θέσεων εργασίας. Οι πολιτείες που έχασαν τους περισσότερους κατοίκους το 2022 ήταν η Καλιφόρνια (-0.3%), η Νέα Υόρκη (-0.9%), το Ιλινόις (-0.8%), το Νιου Τζέρσεϊ (-0.1%) και η Μασαχουσέτη (-0.1%). 

Ορισμένες από αυτές τις πολιτείες έχουν αστικούς κόμβους με συγκλονιστικές τιμές ακινήτων—η μέση τιμή πώλησης για ένα σπίτι στο Σαν Φρανσίσκο είναι $ 1.275 εκατομμύρια— ενώ άλλοι άργησαν να ανακάμψουν μετά την πανδημία. Για παράδειγμα, μόνο μια περιοχή του μετρό στο Ιλινόις έχει ανακτήσει πλήρως τις απώλειες θέσεων εργασίας λόγω COVID-19 και μόνο το 86% των θέσεων εργασίας ανακτήθηκαν σε όλη την επικράτεια από τον Ιούλιο του 2022.

Η μετεγκατάσταση που σχετίζεται με τη στέγαση γίνεται ακόμη πιο κοινή

Η στέγαση ήταν πάντα ο πρωταρχικός λόγος που οι άνθρωποι μετακινούνται. Αναζητούν καλύτερες γειτονιές, περισσότερο χώρο και πιο προσιτές τιμές. Αλλά στοιχεία απογραφής δείχνει ότι οι μετακινήσεις που σχετίζονται με τη στέγαση έχουν γίνει ακόμη πιο συχνές κατά τη διάρκεια της πανδημίας, ενώ το ποσοστό των ατόμων που μετακινούνται για λόγους που σχετίζονται με την οικογένεια ή την εργασία έχει συρρικνωθεί ελαφρώς. Το 46% των Αμερικανών μετακόμισε για λόγους που σχετίζονται με τη στέγαση το 2021, αυξημένο κατά έξι ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το προηγούμενο έτος. 

Λιγότεροι άνθρωποι μεταναστεύουν τώρα από ποτέ. Αλλά όσοι μετακομίζουν πηγαίνουν μακρύτερες αποστάσεις. Καθώς οι άνθρωποι αγωνίζονται να βρουν οικονομικά προσιτές κατοικίες στις μεγάλες πόλεις που ιστορικά ήταν τα πιο επιθυμητά μέρη για να ζήσουν, βλέπουμε μεγαλύτερη αύξηση του πληθυσμού στις νότιες και δυτικές περιοχές. Η ζήτηση για στέγαση σε αυτές τις περιοχές θα οδηγήσει τελικά σε αύξηση των τιμών των κατοικιών, έτσι οι επενδυτές μπορούν να αναλύσουν τις τάσεις της μετανάστευσης για να βρουν περιοχές με μελλοντικές δυνατότητες ανάπτυξης.

Βρείτε έναν πράκτορα σε λίγα λεπτά

Ταιριάξτε με έναν φιλικό προς τους επενδυτές κτηματομεσίτη που μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε, να αναλύσετε και να κλείσετε την επόμενη συμφωνία σας.

• Βελτιώστε την αναζήτησή σας.
• Πατήστε σε ένα αξιόπιστο δίκτυο.
• Αξιοποιήστε την τεχνογνωσία της αγοράς και της στρατηγικής.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.