Υποσχέσεις, υποσχέσεις: Τι γίνεται αν ένας εμπορικός μισθωτής δεν αποδίδει;

Υποσχέσεις, υποσχέσεις: Τι γίνεται αν ένας εμπορικός μισθωτής δεν αποδίδει;

Χρονική σήμανση: 11 Ιανουαρίου 2023 10:00 π.μ.
Κόμβος πηγής: 1898388

Οι εμπορικές μισθώσεις απαιτούν από τους ενοικιαστές να πληρώνουν ενοίκιο. Ωστόσο, αυτή η απαίτηση είναι μόνο η αρχή. Οι ενοικιαστές συμφωνούν επίσης να συνεισφέρουν στους φόρους ακίνητης περιουσίας. Συμφωνούν να διατηρήσουν την ασφάλιση. Συμφωνούν να διατηρήσουν τον χώρο καθαρό και σε αξιοπρεπή κατάσταση. Συμφωνούν να αναφέρουν ορισμένες πληροφορίες στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Συμφωνούν να μην βάζουν σκουπίδια στο πεζοδρόμιο ή άσχημες πινακίδες στα παράθυρα. Με λίγα λόγια, υπόσχονται να κάνουν κάθε είδους πράγματα πέρα ​​από την απλή πληρωμή ενοικίου. Πολλοί ενοικιαστές κάνουν αυτό που υπόσχονται, αλλά κάποιοι όχι. Σε αυτή την περίπτωση, τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου;

Εάν διαβάσετε οποιαδήποτε εμπορική μίσθωση, θα δείτε ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να καταγγείλει μια μίσθωση εάν ο ενοικιαστής δεν εκπληρώσει τις υποσχέσεις του. Η μίσθωση λέει επίσης ότι εάν ο ενοικιαστής αθετήσει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μπει στο χώρο και να αφαιρέσει τον ενοικιαστή και τα υπάρχοντά του. Ο ιδιοκτήτης έχει επίσης το δικαίωμα να αλλάξει τις κλειδαριές ή να απενεργοποιήσει τα βοηθητικά προγράμματα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να χρειαστεί να δώσει στον ενοικιαστή μια προειδοποίηση και μια περίοδο χάριτος για να καθαρίσει την πράξη του, αλλά τελικά μια αθέτηση υποχρεώσεων του ενοικιαστή δίνει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να ασκήσει κάθε είδους δρακόντεια ένδικα μέσα. Πολλές εμπορικές μισθώσεις αναφέρουν επίσης ότι, σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να αναλάβει την εγγύηση του ενοικιαστή και να απαιτήσει από τον ενοικιαστή να την αναπληρώσει, να ανακτήσει το δωρεάν ενοίκιο που επιτρεπόταν κατά την αρχική κατασκευή του ενοικιαστή και να επιταχύνει το μίσθωμα μέσω του λήξη της μίσθωσης. Ναι, αν διαβάσετε μια εμπορική μίσθωση παρουσιάζει πολλά τρομακτικά πράγματα που μπορεί να συμβούν σε έναν ενοικιαστή.

Οχι τόσο γρήγορα! Τα δικαστήρια συχνά στέκονται εμπόδιο σε έναν ιδιοκτήτη ακινήτου που θέλει να καταγγείλει μια μίσθωση ή να προβεί σε άλλες δρακόντειες ενέργειες. Τα δικαστήρια θα καταλήξουν στο συμπέρασμα ότι οι αμαρτίες του ενοικιαστή δεν ήταν αρκετά κακές για να δικαιολογήσουν την καταγγελία ή παρόμοιες ενέργειες. Ο ενοικιαστής συχνά υπόσχεται ότι θα τα πάει καλύτερα. Το δικαστήριο συχνά πιστεύει στον ενοικιαστή και του δίνει άλλη μια ευκαιρία, και τρίτη ευκαιρία και τέταρτη. Επιπροσθέτως, αυτή η διαδικασία θα συμβαίνει συχνά με εξαντλητικά αργό ρυθμό, τουλάχιστον στη Νέα Υόρκη, επειδή τα δικαστήρια είναι τόσο κατακλυσμένα με διαφορές ιδιοκτητών-ενοικιαστών και άλλες αξιώσεις.

Το καθαρό αποτέλεσμα είναι ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν θα πρέπει να πιστεύουν ότι έχουν πραγματικά το δικαίωμα να τερματίσουν μια μίσθωση ή να ασκήσουν άλλα ακραία δικαιώματα για αθέτηση πληρωμών ενός ενοικιαστή, ειδικά εάν πρόκειται για αθέτηση πληρωμών που ο ενοικιαστής μπορεί να ισχυριστεί ότι δεν έχει σημασία. Λίγο απλήρωτο ενοίκιο μπορεί να είναι ασήμαντο. Πολλοί μήνες απλήρωτου ενοικίου πιθανότατα δεν θα ήταν, αλλά το δικαστήριο πιθανότατα θα έδινε στον ενοικιαστή περισσότερο χρόνο. Θα χρειαζόταν ακόμα αρκετός χρόνος για να φτάσουμε σε αυτήν την απόφαση. Μια σκισμένη τέντα μπορεί να αποτελεί επουσιώδη παραβίαση της διαθήκης του ενοικιαστή να διατηρήσει τον χώρο ως εστιατόριο κατηγορίας «Α», αλλά η αποτυχία διατήρησης της ασφάλισης όπως απαιτεί η μίσθωση μπορεί να μην είναι. Αυτό είναι στο χέρι του δικαστή. Πολλοί δικαστές φαίνεται να πιστεύουν ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων απλώς κατέχουν ακίνητα και παίρνουν χρήματα, έχουν συσσωρεύσει τεράστια αποθέματα μετρητών με την πάροδο των ετών και θα έπρεπε να είναι σε θέση να τα απορροφήσουν – κανένα από τα οποία δεν είναι τυπικά αλήθεια.

Σε απάντηση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να σκεφτούν να ενσωματώσουν στις μισθώσεις τους τη δυνατότητα να ανταποκρίνονται στις αθετήσεις των ενοικιαστών με τρόπους που είναι λιγότερο δραματικοί από τον τερματισμό της μίσθωσης ή την απομάκρυνση του ενοικιαστή από τον μισθωμένο χώρο.

Οι τόκοι και οι καθυστερήσεις στο απλήρωτο ενοίκιο είναι τα πρώτα και πιο προφανή όπλα που κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να ενσωματώσει στη μίσθωση του. Είναι εκπληκτικό να βλέπουμε πόσες μισθώσεις, ιδιαίτερα παλαιότερες, δεν προβλέπουν αυτές τις πληρωμές. Τα δικαστήρια συνήθως τα επιβάλλουν, αν και μπορεί να χρειαστεί λίγος χρόνος. Εάν ένας ενοικιαστής συνειδητοποιήσει ότι τελικά θα είναι έτοιμος για τόκους υπερημερίας με υψηλό επιτόκιο και καθυστερημένες χρεώσεις, αυτό μπορεί απλώς να δημιουργήσει αρκετό κίνητρο για να πληρώσει εγκαίρως. Εάν ο ενοικιαστής δεν έχει χρήματα, ένας ιδιοκτήτης θα θέλει ο ενοικιαστής να έχει ένα κίνητρο να πληρώσει το ενοίκιο πριν από άλλες υποχρεώσεις.

Οι ενοικιαστές αναλαμβάνουν επίσης πολλές σημαντικές υποχρεώσεις πέρα ​​από την υποχρέωση πληρωμής ενοικίου. Ένας ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να προσπαθήσει να ενσωματώσει νομισματικά μέτρα στη μίσθωση προκειμένου να ανταποκριθεί σε ορισμένες αδυναμίες. Για παράδειγμα, εάν ένας ενοικιαστής υπόσχεται να μείνει ανοιχτός ορισμένες ώρες, τότε το δικαστήριο πιθανώς δεν θα επιτρέψει στον ιδιοκτήτη να τερματίσει τη μίσθωση εάν ο ενοικιαστής παραβεί την υπόσχεσή του, αλλά ένα δικαστήριο μπορεί κάλλιστα να επιβάλει μια τυπική πληρωμή για κάθε ώρα που ο ενοικιαστής έκλεισε όταν συμφώνησαν να παραμείνουν ανοιχτά. Βοηθά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να συμπεριλάβει τη γλώσσα που εξηγεί γιατί η πληρωμή είναι λογική και γιατί είναι σημαντικό για τον ενοικιαστή να παραμείνει ανοιχτός.

Πολλά άλλα ζητήματα που σχετίζονται με τη μίσθωση θα μπορούσαν επίσης να μετατραπούν σε υποχρεώσεις πληρωμής. Ως άλλο παράδειγμα, αντί να απαγορεύεται στον ενοικιαστή να πουλήσει τη μίσθωσή του ή να υπομισθώσει τον χώρο σε κάποιον άλλο, ίσως η μίσθωση θα μπορούσε να επιτρέπει αυτόματα ορισμένες συναλλαγές αυτού του τύπου, αλλά και να απαιτεί προσαρμογή ενοικίου εάν πραγματοποιηθούν. Δεν χρειάζεται να είναι μια δυαδική ή «ναι/όχι» κατάσταση.

Εάν η μίσθωση έχει εγγυητή και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου φροντίζει ώστε ο εγγυητής να διατηρεί μια ορισμένη οικονομική ισχύ, το δικαστήριο πιθανώς δεν θα επέτρεπε στον ιδιοκτήτη του ακινήτου να καταγγείλει τη μίσθωση εάν ο εγγυητής πέσει κάτω από το απαιτούμενο οικονομικό επίπεδο. Αντίθετα, η μίσθωση θα μπορούσε να απαιτήσει αύξηση ενοικίου για να αποζημιωθεί ο ιδιοκτήτης για μεγαλύτερο ρίσκο από το αναμενόμενο.

Εάν ο ενοικιαστής αφήνει τα σκουπίδια να συσσωρεύονται σε λάθος μέρη ή σε λάθος στιγμές, οποιαδήποτε μίσθωση θα επιτρέπει συχνά στον ιδιοκτήτη του ακινήτου να καθαρίσει το χάος με έξοδα του ενοικιαστή. Μπορεί να είναι πιο λογικό να επιβάλλουμε απλώς μια χρέωση για το χάος, και πάλι με μια εξήγηση για το γιατί είναι σημαντικό να μην συμβαίνουν τέτοια προβλήματα και γιατί η χρέωση είναι λογική.

Εν ολίγοις, οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης ακινήτου θα πρέπει να προσπαθήσει να δώσει στον εαυτό του ένα οπλοστάσιο όπλων τόσο μεγάλων όσο και μικρών για να τα χρησιμοποιήσει εναντίον ενός αθέμιτου μισθωτή. Αυτά τα όπλα μπορεί να περιλαμβάνουν καταγγελία μίσθωσης, αλλά θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνουν μικρότερα μέτρα που θα δώσουν στον ιδιοκτήτη μια πρακτική λύση για οποιαδήποτε αδυναμία, δεδομένου ότι τα δικαστήρια δεν θα τερματίσουν εύκολα τις μισθώσεις.

Το κλειδί εδώ είναι να δημιουργηθούν μικρότερες και πιο άμεσες συνέπειες για κακή συμπεριφορά. Οι μικρές και άμεσες συνέπειες μπορεί να είναι πιο οδυνηρές από τις μεγαλύτερες, οι οποίες είναι απίθανο να επιβιώσουν από τον έλεγχο ενός δικαστηρίου. Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί και επιταχύνει όλο το ενοίκιο που οφείλεται στα τελευταία επτά χρόνια μιας μίσθωσης και ο ενοικιαστής χρωστάει ξαφνικά έξι ή επτά νούμερα επιταχυνόμενης μίσθωσης, τότε πολλοί ενοικιαστές απλώς θα τα παρατήσουν. Αυτό συνήθως σημαίνει να κάνετε κάμπινγκ στον χώρο χωρίς να πληρώσετε ενοίκιο και να λειτουργήσετε την επιχείρηση του ενοικιαστή μέχρι να φτάσει ο στρατάρχης ή ο σερίφης.

Τα Δρακόντεια δικαιώματα του ιδιοκτήτη του ακινήτου μπορούν να αφήσουν τον ενοικιαστή χωρίς ελπίδα. Ως εκ τούτου, ο ενοικιαστής συχνά σταματά να προσπαθεί. Μικρότερες συνέπειες μπορεί να αρκούν, τουλάχιστον μερικές φορές, για να εκπαιδεύσουμε έναν ενοικιαστή ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν πρέπει να είναι πάντα ο τελευταίος που πληρώνεται μετά τη μισθοδοσία, τους προμηθευτές και τις διανομές στους ιδιοκτήτες του ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν είναι συνεργάτης του ενοικιαστή! Από την άλλη πλευρά, εάν ο ενοικιαστής είναι ο de facto συνεργάτης του ιδιοκτήτη του ακινήτου, τότε ο ιδιοκτήτης θέλει να μπορεί να λάβει μικρές αλλά σοβαρές ενέργειες για να εμπνεύσει τον ενοικιαστή να λάβει σοβαρά αυτή τη συνεργασία.

Σφραγίδα ώρας:

Περισσότερα από Forbes Re