Seeing Greene: Outsourcing, συνταξιοδότηση με ακίνητα και επένδυση στο κολέγιο

Ντέιβιντ:
Αυτό είναι το BiggerPockets Podcast show 714. Οι περισσότεροι άνθρωποι στο κολέγιο δεν το βλέπουν σαν μια στιγμή για να κερδίσουν χρήματα. Το φαίνονται σαν μια εποχή για να διασκεδάσουν και σαν καιρός να μεγαλώσουν. Μπορείς να κάνεις όλα αυτά και να βγάζεις χρήματα, φίλε. Θα σας ωθούσα λοιπόν να βρείτε μια δουλειά όπου θα μπορούσατε να κερδίζετε περισσότερα και στη συνέχεια να ζητήσω από τους γονείς σας ή κάποιον άλλον που γνωρίζετε να συνάψουν μαζί σας ένα δάνειο για να αγοράσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, κατά προτίμηση κάποιον με κάποια εμπειρία επενδύοντας σε ακίνητα. Μπορούν να αναλάβουν αυτή τη συμφωνία και να βεβαιωθούν ότι θα λειτουργήσει για εσάς. Μου αρέσει αυτός ο τρόπος περισσότερο από το να αγοράσω ένα σπίτι που έχει κάποιος άλλος αυτή τη στιγμή με πολύ πιθανούς προβληματικούς ενοικιαστές και να έχεις την πρώτη σου εμπειρία ως επενδυτής ακινήτων σε ένα τέτοιο σενάριο.

Ντέιβιντ:
Τι συμβαίνει όλοι; Αυτός είναι ο David Greene, ο οικοδεσπότης του Seeing Greene. Δεν είναι ειρωνικό που το λέμε Seeing Greene, αλλά το επίθετό μου είναι επίσης Seeing Greene; Ποιες είναι οι πιθανότητες να καταλήξω να φιλοξενώ μια εκπομπή που έχει το ίδιο όνομα με το επίθετό μου; Τρελός, σωστά; Θα το είχαμε κάνει πριν από χρόνια, αλλά δεν μπορούσαμε να σκεφτούμε όνομα. Στο σημερινό επεισόδιο, αν δεν έχετε ακούσει ένα πριν, θα πάρω ερωτήσεις και σχόλια από εσάς, τη βάση ακροατών μας και θα απαντήσω σε αυτά για να τα ακούσουν όλοι. Πρόκειται για τις ιδιαιτερότητες δημιουργίας πλούτου της ακίνητης περιουσίας, πώς να ξεκινήσετε το ταξίδι σας, πώς να τελειώσετε το ταξίδι σας. Έχουμε λίγο από όλα και έχουμε μια υπέροχη παράσταση για εσάς σήμερα.

Ντέιβιντ:
Στη σημερινή εκπομπή, θα μάθετε πότε μπορείτε να ρυθμίσετε τα οικονομικά σας και εάν πρέπει να χρησιμοποιήσετε ένα HELOC ή να συνεχίσετε να εξοικονομείτε χρήματα για να επεκτείνετε το χαρτοφυλάκιό σας. Πού μπορείτε να βρείτε ακίνητα εκτός αγοράς που δεν είναι καταχωρίσεις αλλά ακίνητα που άλλα άτομα δεν βλέπουν ή δεν βλέπουν και πότε πρέπει να αρχίσετε να αξιοποιείτε τη βοήθεια ενός βοηθού καθώς και τον καλύτερο τρόπο για να το κάνετε αυτό.

Ντέιβιντ:
Έχουμε ερωτήσεις από άτομα στο κολέγιο που δεν έχουν αγοράσει ακόμη το πρώτο τους σπίτι και άτομα που πλησιάζουν στη συνταξιοδότηση και προσπαθούν να καταλάβουν ποιος είναι ο καλύτερος τύπος κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων για αυτούς τη στιγμή της ζωής τους. Αυτό είναι ένα καταπληκτικό επεισόδιο που πέρασα υπέροχα. Ξέρω ότι θα σου αρέσει να ακούς. Λύστε λοιπόν και ας ξεκινήσουμε.

Ντέιβιντ:
Πριν το κάνουμε, η σημερινή γρήγορη βουτιά είναι ποιος είναι ο ΣΔΣ σας; Έχετε ακούσει τους στόχους μας και συναντήσατε τους καθοδηγητές μας για την αρχή του 2023. Λοιπόν, ποιος είναι ο στόχος σας; Μπορείτε να θέσετε σε εφαρμογή ένα σαφές σχέδιο και μπορείτε να αναλάβετε δράση σε αυτό το σχέδιο για να κάνετε το 2023 διαφορετικό και καλύτερο από το 2022; Θυμηθείτε, η ζωή δεν γίνεται καλύτερη τυχαία, γίνεται καλύτερη από επιλογή. Εντάξει, ας πάμε στη σημερινή πρώτη ερώτηση.

Ahmad:
Γεια, Ντέιβιντ. Ευχαριστώ που με είχατε. Ο λόγος που απλώνω το χέρι είναι επειδή βρίσκομαι σε ένα σταυροδρόμι. Εργάζομαι πλήρους απασχόλησης ως πυροσβέστης και έχω μια επιχείρηση προσωπικής εκπαίδευσης. Είμαι επίσης ιδιοκτήτης μιας οικογένειας δύο ατόμων που είναι πλήρως νοικιασμένη. Ο λόγος που βρίσκομαι σε ένα σταυροδρόμι είναι επειδή νιώθω ότι με τον χρόνο που αφιέρωσα για την προσωπική εκπαίδευση και τα έσοδα που δημιουργεί ίσως να μην αξίζει τον χρόνο μου και ίσως να έβγαζα περισσότερα χρήματα αλλού. Έχω πολύ καλή γνώση της αγοράς ακινήτων εδώ στη Βοστώνη. Ωστόσο, δεν έχω καμία επιθυμία να γίνω κτηματομεσίτης.

Ahmad:
Δούλεψα με πολλούς εργάτες, εμπόρους, εργολάβους εδώ στην πυροσβεστική. Έτσι, μια ιδέα που είχα ήταν να συνεργαστώ με έναν από αυτούς για να ξεκινήσω μια κατασκευαστική εταιρεία, την οποία στη συνέχεια θα χρησιμοποιούσα το κεφάλαιο από αυτήν, θα το επέστρεφα στην ακίνητη περιουσία και επίσης θα ενσωματώσω το ακίνητο με την κατασκευαστική εταιρεία με την αγορά και την επισκευή περισσότερα σπίτια. Δεν ξέρω αν είναι καλή ιδέα. Δεν ξέρω κανέναν που το έχει κάνει, αλλά ξέρω ότι πρέπει να κάνω κάτι. Ξέρω ότι λέτε πάντα ότι η ακίνητη περιουσία είναι ένα παιχνίδι πλουτισμού, αργό παιχνίδι, αλλά εξακολουθώ να αισθάνομαι ότι δεν χρησιμοποιώ τον χρόνο μου με σύνεση και θα μπορούσα να τον χρησιμοποιήσω καλύτερα. Σε ευχαριστώ πάρα πολύ.

Ντέιβιντ:
Daniel, μου αρέσει η ερώτηση. Θα υποθέσω ότι η προφορά σας είναι από τη Βοστώνη, κάποιοι σε αυτήν την περιοχή. Δεν ξέρω με σιγουριά όμως, αλλά αυτό θα μάντεψα και επίσης σας ευχαριστώ για την εξυπηρέτησή σας ως πρώτος ανταποκριτής. Υπάρχουν πολλά πράγματα που μου αρέσουν στην ιστορία σου. Πάω να πηδήξω σε αυτό τώρα. Είσαι φασαριόζος. Μου αρέσει. Δεν είσαι ονειροπόλος. Δεν κάθεσαι εδώ λέγοντας: «Θα παρατήσω τη δουλειά μου και απλώς θα πάω να κάνω κάτι και ελπίζω ότι θα πετύχει». Δουλεύεις αυτή τη δουλειά. Είναι δύσκολη δουλειά. Όποιος εργάζεται ως πυροσβέστης, πρώτος ανταποκριτής οποιασδήποτε μορφής, έχετε την επιβολή του νόμου, έχετε τους παραϊατρικούς, έχετε μικρότερους βαθμούς παραϊατρικού, έχετε υψηλότερα πτυχία, αυτοί οι άνθρωποι έχουν τόση πολιτική , πρέπει να καταλάβουν και να δοκιμάσουν ότι πρέπει να περάσουν και διαδικασίες, πρέπει να τις απομνημονεύσουν και στην πραγματικότητα πρέπει να εκτελέσουν. Δεν μπορούν απλώς να εμφανίζονται στη δουλειά και να μην κάνουν τίποτα ως επί το πλείστον.

Ντέιβιντ:
Υπάρχει πολύ ταλέντο σε αυτή την ομάδα και αυτός είναι ένας από τους λόγους που αγαπώ τους πρώτους ανταποκριτές είναι ότι μπορούν να κάνουν περισσότερα από αυτό που κάνουν και μερικοί από αυτούς το θέλουν. Ας μπούμε λοιπόν στο πραγματικό σας σενάριο εδώ. Εργάζεσαι ως πυροσβέστης. Φτιάχνετε κάποιο επιπλέον νόμισμα ως personal trainer. Δεν νομίζω ότι το personal training είναι μια επιχείρηση στην οποία μπαίνεις επειδή θέλεις να βγάλεις χρήματα. Αυτό είναι κάτι που το κάνεις επειδή είσαι παθιασμένος με αυτό. Αυτό λοιπόν δεν χτυπάει τους personal trainers.

Ντέιβιντ:
Εξυπηρετούν έναν απίστευτα ευγενή σκοπό, ειδικά εκείνοι που δεν γυμνάζονται με τους λαϊκούς ανθρώπους, εργάζονται με ανθρώπους που είναι φρικτά ανθυγιεινοί και δεν έχουν φόρμα και χρειάζονται κάποιον που έχει το χάρισμα και την ικανότητα να ενθαρρύνει και μια θετική στάση και υπευθυνότητα για να τους βοηθήσει να διαμορφωθούν.

Ντέιβιντ:
Αυτοί οι άνθρωποι σώζουν και επεκτείνουν ζωές με τον δικό τους τρόπο όπως κάνει ένας πρώτος ανταποκριτής. Δεν το συζητάμε. Μιλάμε για το εάν ο στόχος σας είναι να βγάλετε χρήματα, αυτό δεν είναι μια επιχείρηση. Θα γίνετε καλύτεροι. Θα γίνεις δυστυχισμένος. Δεν πρόκειται να το απολαύσετε. Μου αρέσει η ιδέα σας να ξεκινήσετε μια κατασκευαστική εταιρεία και πιθανότατα θα ήθελα να σας δώσω μερικές συμβουλές για έναν πρακτικό τρόπο για να το κάνετε.

Ντέιβιντ:
Έτσι, πρόκειται να ενσωματωθεί πολύ καλά με τη δική σας επιχείρηση επενδύσεων σε ακίνητα. Θα είναι επίσης ένας ευκολότερος τρόπος για να κερδίσετε χρήματα και με το υπόβαθρο που έχετε, συγκεκριμένα μια βάση δεδομένων με άτομα που σας γνωρίζουν, σας αρέσουν και σας εμπιστεύονται με τα οποία συνεργάζεστε στην πυροσβεστική και σε άλλα πυροσβεστικά τμήματα, αποκτάτε κάποια αξιοπιστία. Θέλετε να είστε ο τύπος που οι άνθρωποι λένε: «Γεια, σε ακούω να μιλάς ότι θέλεις να ανακαινίσεις την κουζίνα σου. Πρέπει να χτυπήσεις το αγόρι μου, Ahmad. Θα το κάνει για σένα. Μας φροντίζει». Υπάρχει ένας τρόπος να ξεκινήσετε την επιχείρηση αμέσως σε αυτήν την επιχείρηση.

Ντέιβιντ:
Δεν ξέρω αν θα ήθελα να ξεκινήσω με την κατασκευή. Όταν σκέφτομαι την κατασκευή, σκέφτομαι τον εργολάβο και μετά σκέφτομαι την αδειοδότηση και τα ομόλογα, και την ασφάλιση και πολλή δουλειά που θα πρέπει να κάνετε εκ των προτέρων πριν δημιουργήσετε οποιοδήποτε είδος εσόδων. Οπότε δεν ξέρω αν αυτό εννοούσες με την κατασκευή, αλλά αυτό σκεφτόμουν. Σκέφτομαι περισσότερο σαν να ξεκινάς μια μορφή υπηρεσίας τεχνίτη, οπότε διορθώνεις πράγματα που χαλάνε. Δουλεύεις σαν το δάπεδο. Αυτό είναι μεγάλο. Το δάπεδο και η βαφή μπορούν να σας βοηθήσουν να ξεκινήσετε αμέσως.

Ντέιβιντ:
Ίσως βρείτε κάποιους ανθρώπους που έχουν κάποια εμπειρία με γυψοσανίδες, με λαμαρίνες, με ξυλουργικές εργασίες, ώστε να μπορούν να επισκευάσουν την ξηρή σήψη που υπάρχει έξω. Λίγη ξυλουργική. Τίποτα τεράστιο. Λίγο υδραυλικό, για να αντικαταστήσεις νεροχύτες, μπορείς να αντικαταστήσεις τουαλέτες. Καλλυντικά. Θέλετε να είστε ο τύπος που μπορεί να μπει και να πει: "Γεια, συνέβη μια συμφωνία στο Lowe's ή στο Home Depot ή στο διαδίκτυο". Κοιτάξτε αυτή τη βρύση. Μπορώ να το εγκαταστήσω. Μπορώ να σου πάρω έξι από αυτά σε αυτή την τιμή. Και πάνε, «ουάου, αυτό είναι υπέροχο. Ναι, κάντε το.»

Ντέιβιντ:
Και μετά πρέπει απλώς να δουλέψετε, προσθέστε το στο κόστος των υλικών. Μπουμ, έχεις μια προσφορά που μπορείς να κάνεις σε κάποιον. Είναι πολύ εύκολο και θα μπορούσατε να δημιουργήσετε έσοδα προτού επενδύσετε πολύ χρόνο, κεφάλαιο ή ενέργεια στην επιχείρηση. Αν ακολουθήσετε τη διαδρομή του εργολάβου, καταβάλλετε τεράστια ποσότητα εργασίας, χρόνου και ενέργειας που επενδύεται σε αυτήν την προσπάθεια πριν δείτε ποτέ ένα δολάριο. Οπότε δεν μου αρέσει αυτό. Ξεκινήστε με τη διαδρομή του πολυτεχνίτη. Σιγά σιγά, δείτε τι είδους επιχειρηματικές ευκαιρίες έχετε και, στη συνέχεια, αναζητήστε ειδικούς που μπορείτε να φέρετε για να σας βοηθήσουν με αυτό το είδος εργασίας.

Ντέιβιντ:
Τελικά, θα κάνετε επαφές στέγης. Θα πάρετε υδραυλικούς. Θα πάρετε τοπιογράφους. Νομίζω ότι αν είσαι καλός σε αυτό, εννοώ αν επρόκειτο να ξεκινήσω από την αρχή, μάλλον θα ακολουθούσα αυτόν τον δρόμο σε αντίθεση με το να είμαι κτηματομεσίτης γιατί υπάρχει τέτοια ανάγκη για ανθρώπους που μπορούν να κάνουν κατασκευές. Θα μπορούσατε να προσθέσετε τόση αξία σε ένα ακίνητο ή στη ζωή ενός ατόμου, εάν μπορείτε να έρθετε και να κάνετε καλή αξιόπιστη εργασία και να ολοκληρώσετε πραγματικά αυτά τα πράγματα στην ώρα τους.

Ντέιβιντ:
Λατρεύω λοιπόν αυτή την ιδέα, ειδικά αν είσαι βολικός. Φανταστείτε ότι έχετε κάποιο βαθμό μηχανικής ικανότητας. Εάν εργάζεστε ως πυροσβέστης αυτή τη στιγμή, πιθανότατα πρέπει να μάθετε πώς να επισκευάζετε πράγματα, να διορθώνετε πράγματα, να συναρμολογείτε, να χειρίζεστε τον εξοπλισμό που χρησιμοποιείτε. Μάλλον θα μεταφραστείτε πολύ καλά στον κατασκευαστικό κλάδο και χρειαζόμαστε ανθρώπους σε αυτήν την επιχείρηση που είναι καλοί άνθρωποι. Οπότε ναι φίλε, είμαι πλήρως πίσω σου. Έχετε τη σφραγίδα έγκρισης Seeing Greene. Θα ήθελα πολύ να σας δω να προχωρήσετε με αυτό και μετά να μας ενημερώσετε πώς πάει.

Ντέιβιντ:
Εντάξει, η επόμενη ερώτησή μας προέρχεται από τη Φρέντα που ζει στη Νέα Υόρκη τα τελευταία 25 χρόνια και μόλις μετακόμισε στο Λας Βέγκας στις αρχές του τρέχοντος έτους. Ο Freda λέει, «Ως αρχάριος στις επενδύσεις σε ακίνητα, πραγματικά δεν μπορώ να βρω θετική απόδοση μετρητών σε μετρητά για μια μακροχρόνια ενοικίαση στο Βέγκας. Πρέπει να προχωρήσω σε άλλη αγορά ή να περιμένω να πέσει η τιμή στο Βέγκας για να αποκτήσω κάποια εμπειρία προτού μετακομίσω σε μια νέα αγορά;» Αυτή είναι μια καλή ερώτηση, Φρέντα. Νομίζω ότι όλοι ρωτούν το ίδιο πράγμα.

Ντέιβιντ:
Δεν μπορώ να βρω επιστροφή μετρητών πουθενά. Το ερώτημα ήταν πού λαμβάνω τη μεγαλύτερη απόδοση μετρητών; Τώρα το ερώτημα είναι μπορώ να λάβω επιστροφή μετρητών σε μετρητά; Και αυτό οδηγεί τους ανθρώπους να επενδύουν στις χειρότερες αγορές που εξακολουθούν να παρουσιάζουν κάποια μορφή απόδοσης μετρητών σε μετρητά, τουλάχιστον θεωρητικά και στη συνέχεια συχνά δεν λειτουργούν. Πιθανότατα θα περάσετε πολύ δύσκολα σε μια καυτή αγορά όπως το Βέγκας. Οποιαδήποτε αγορά όπου μετακομίζει πολύς κόσμος, ο κόσμος θέλει να ζήσει.

Ντέιβιντ:
Δεν ανταγωνίζεστε μόνο τους επενδυτές, αλλά και τους κανονικούς ιδιοκτήτες σπιτιού. Κάποτε, λοιπόν, μόνο οι ιδιοκτήτες σπιτιού αγόραζαν ένα τρίπλεξ, αλλά τώρα οι άνθρωποι είναι έξυπνοι και έχουν μορφωθεί, και άκουγαν τέτοια πράγματα και έχουν καταλάβει: «Δεν είμαι επενδυτής. Θέλω κύρια κατοικία. Αλλά δεν θέλω να πληρώνω τρία ευρώ το μήνα. Θα αγοράσω αυτό το τρίπλεξ. Θα νοικιάσω τις άλλες δύο μονάδες και θα πληρώνω μόνο 500 το μήνα και θα πληρώνω μόνο 700 το μήνα αντί για 3,000».

Ντέιβιντ:
Τώρα, ανταγωνίζεστε το άτομο που απλά πήγαινε να αγοράσει ένα σπίτι για να ζήσει για τον εαυτό του και είναι πρόθυμο να πληρώσει περισσότερα από εσάς επειδή βγαίνει από την τσέπη του μόνο 700 $ αντί για 3,000, που σημαίνει ότι βγάζω 2,300 το μήνα και το βλέπεις σαν, «Φίλε, θα βγάζω μόνο εκατό δολάρια το μήνα ή δεν θα βγάζω κανένα δολάρια το μήνα από την επένδυσή μου». Βρίσκονται σε πλεονεκτική κατάσταση σε σύγκριση με εσάς. Έχουν μόχλευση σε αυτές τις διαπραγματεύσεις και σε οποιαδήποτε αγορά όπου εισέρχονται άνθρωποι, ανταγωνίζεστε με έναν αγοραστή κύριας κατοικίας, θα έχετε αυτό το πρόβλημα.

Ντέιβιντ:
Επομένως, αυτό δεν είναι μόνο για εσάς, είναι για όλους όσους ακούν και είναι απογοητευμένοι. Συχνά προσπαθείτε να επιτύχετε ταμειακές ροές σε μια αγορά όπου ανταγωνίζεστε τους κανονικούς ιδιοκτήτες σπιτιού και θα σας κερδίζουν κάθε φορά επειδή έχουν την πολυτέλεια να πληρώσουν περισσότερα από εσάς. Δεν έχουν τις ίδιες προσδοκίες με εσάς. Παίρνουν ένα καλύτερο επιτόκιο ως κύριος ιδιοκτήτης κατοικίας σε αντίθεση με έναν επενδυτή και ούτω καθεξής και ούτω καθεξής.

Ντέιβιντ:
Επομένως, εάν επιμένετε να αγοράσετε ακίνητο για πολλές οικογένειες, το Βέγκας μπορεί να μην είναι το καλύτερο μέρος για να το κάνετε. Όπως είπες, ίσως χρειαστεί να πας να ψάξεις κάπου αλλού. Αλλά συνήθως εδώ δίνω στους ανθρώπους τη συμβουλή για το can you house hack; Δεν μπορείς να είσαι άνετος για ένα χρόνο ή και λιγότερο από αυτό, αν κάτι πάει στραβά και δεν μπορείς να μείνεις μαζί του όπου αγοράζεις ένα σπίτι για να ζήσεις σε αυτό, γίνεσαι ο χάκερ που αγοράζει το τρίπλεξ αντί ο επενδυτής που χάνει κάθε φορά.

Ντέιβιντ:
Παίρνετε το ακίνητο με αυτόν τον τρόπο και μετά σε ένα χρόνο μετακομίζετε και έχετε αυτό το ακίνητο που τώρα είναι ταμειακές ροές ή κλείνει, αλλά ρίχνετε μόνο τριάμισι τοις εκατό, όχι 20% κάτω. Ξόδεψες το ένα έκτο των χρημάτων, σωστά; Θα μπορούσατε να κάνετε έξι από αυτά για το ίδιο ποσό ή κοντά στα έξι που θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα εάν βάλετε 20 ή 25% κάτω. Μου αρέσει να βλέπω περισσότερους επενδυτές να ακολουθούν αυτόν τον δρόμο. Ξέρω ότι δεν είναι άνετο, αλλά είναι συχνά η πιο κερδοφόρα επιλογή που έχετε.

Ντέιβιντ:
Έτσι, αν πρόκειται να αγοράσετε στο Βέγκας, μάλλον θα κοίταζα το hacking για το σπίτι και αν δεν είστε διατεθειμένοι να κάνετε το hack, πιθανότατα θα πρέπει να ψάξετε σε μια διαφορετική αγορά και είτε να προχωρήσετε στη βραχυπρόθεσμη ενοικίαση διαδρομή ή τη διαδρομή για πολλές οικογένειες σε λιγότερο ανταγωνιστικό περιβάλλον.

Nate:
Γεια σου, Ντέιβιντ και όλοι εσείς οι ακροατές της BP εκεί έξω, αυτός είναι ο Nate, ο κειμενογράφος για το BiggerPockets Podcast Network. Είμαι εδώ με μια ερώτηση από τον Gordon που είναι από την περιοχή του κόλπου του Σαν Φρανσίσκο. Είμαι επίσης από την περιοχή του κόλπου του Σαν Φρανσίσκο. Ο David βρίσκεται στην περιοχή του κόλπου του Σαν Φρανσίσκο αυτή τη στιγμή. Λοιπόν, Ντέιβιντ, θα μπορούσες να απαντήσεις σε αυτήν την ερώτηση για όλους τους οπαδούς των Warriors εκεί έξω; Ο Γκόρντον ρωτά: «Βρήκα τα πρόσφατα σχόλια του Ντέιβιντ για το Κάστρο έναντι της εκτίμησης στην περιοχή του κόλπου ιδιαίτερα σχετικά. Η γυναίκα μου και εγώ είμαστε στα μέσα έως τα τέλη της δεκαετίας του '10 και ψάχνουμε να συνταξιοδοτηθούμε σε 15 έως 1.5 χρόνια. Από ό,τι βλέπω, 10 εκατομμύρια δολάρια θα μπορούσαν να μας δώσουν μια μονοκατοικία σε ένα πιο επιθυμητό μέρος του Bay Area, αλλά θα μπορούσαν επίσης να χρησιμοποιηθούν για μια πολυκατοικία πέντε έως οκτώ μονάδων και μια λιγότερο επιθυμητή περιοχή. Ποιο θα ήταν το καλύτερο παιχνίδι για τη σύνταξη σε 15 έως XNUMX χρόνια; Ανατίμηση της τιμής του σπιτιού ή αύξηση των ενοικίων; Ενημέρωσε μας, Ντέιβιντ».

Ντέιβιντ:
Εντάξει. Ευχαριστώ τον Nate για τη βοήθειά σου με την ερώτηση εκεί και μετά ευχαριστώ τον Gordon που το έκανες. Καταρχήν είμαστε γείτονες. Είμαστε στην περιοχή Bay. Πρέπει να επικοινωνήσετε απευθείας μαζί μου για να σας βοηθήσουμε να το κάνετε αυτό. Το ίδιο ισχύει για οποιονδήποτε άλλο στην Καλιφόρνια. Ακόμα πουλάω σπίτια εδώ έξω. Τώρα, για όλους όσοι δεν βρίσκονται στην Καλιφόρνια, ας αναθεωρήσουμε αυτήν την ερώτηση για να καταλάβουμε πώς μπορούμε να το χρησιμοποιήσουμε για να εφαρμόσουμε τον πλούτο παντού. Πρώτα απ 'όλα, υπάρχουν μερικά βασικά σημεία του σεναρίου του Gordon. Έχει 10 έως 15 χρόνια, που είναι ένα αξιοπρεπές ποσό πασαρέλας και χαίρομαι που αυτό έπεσε.

Ντέιβιντ:
Δεύτερον, η ερώτηση πλαισιώνεται όπως μπορώ να πάω σε μια καλή γειτονιά, μονοκατοικία ή μια όχι και τόσο καλή γειτονιά, πολυοικογένεια; Δεν είναι εξαιρετικές επιλογές για να πηγαίνεις πέρα ​​δώθε με τον Γκόρντον. Δεν θέλω να σε δω να μπαίνεις σε μια όχι καλή περιοχή με πολλές οικογένειες σε κανένα μέρος της χώρας. Τώρα, αν το συγκρίνετε αυτό με τις καλύτερες γειτονιές οπουδήποτε και τώρα λέτε, "Λοιπόν, δεν είναι υπέροχο, αλλά είναι Β μείον και δεν είναι τόσο καλό", δεν πειράζει.

Ντέιβιντ:
Αλλά αν μιλάμε για γειτονιές Δ κατηγορίας, όχι, δεν πρόκειται να αγοράσουμε σε αυτές τις γειτονιές ό,τι κι αν γίνει. Απλώς δεν έχει νόημα γιατί τα ενοίκια δεν πρόκειται να αυξηθούν όπως νομίζετε και τα χρήματα που θα σπαταλήσετε στις κενές θέσεις και τα προβλήματα με τις εξώσεις και τους ενοικιαστές που καταστρέφουν ακίνητα θα καταστρέψουν όσα χρήματα νομίζετε πρόκειται να κερδίσετε από τις ταμειακές ροές. Δεν πρόκειται λοιπόν για το να αγοράζω σε μια καλή γειτονιά ή μια κακή γειτονιά ανατίμηση έναντι της δικαιοσύνης, αλλά περισσότερο με το να το αγοράσω σε μια καλή γειτονιά ή μια καλή γειτονιά για εκτίμηση ή για ισότητα;

Ντέιβιντ:
Όχι, είναι το ίδιο πράγμα. Για ανατίμηση ή για ταμειακές ροές. Θέλω να διευκρινίσω ότι αυτό είναι που συζητάμε εδώ. Εάν βρίσκεστε σε μια κατάσταση όπου έχετε 10 έως 15 χρόνια, πιθανότατα θα κάνετε καλύτερα να αγοράσετε στην καλύτερη γειτονιά, ένα επισκευαστικό ακίνητο, να προσθέσετε αξία σε αυτό μόνοι σας, να λάβετε την καλύτερη προσφορά που μπορείτε, αφήνοντάς το να εκτιμηθεί και μετά περιμένει να μειωθούν οι τιμές, ώστε τα ακίνητα να ανέβουν περισσότερο σε αξία.

Ντέιβιντ:
Εάν έχετε 10 έως 15 χρόνια, νιώθω αρκετά σίγουρος ότι μέσα σε αυτό το χρονικό πλαίσιο, αυτό είναι πολύ πιθανό να συμβεί. Αν είχατε τρία έως πέντε χρόνια, θα σας έδινα πολύ διαφορετικές συμβουλές. Εντάξει? Τώρα, ας πούμε ότι πάμε την άλλη διαδρομή. Όταν λέμε ότι πρόκειται να αγοράσουμε μια μικρή πολυκατοικία, πέντε έως οκτώ μονάδες. Υποθέτω ότι δεν είναι μια μικρή πολυοικογένεια, είναι απλώς μια κανονική πολυοικογένεια. Πέντε έως οκτώ μονάδες και θα έχουμε ταμειακές ροές.

Ντέιβιντ:
Στις περισσότερες αγορές, μου αρέσει περισσότερο αυτό το παιχνίδι. Η περιοχή του κόλπου μπορεί να είναι λίγο διαφορετική, αλλά αυτό μου αρέσει περισσότερο επειδή η ταμειακή ροή που κάνετε από αυτές τις πέντε έως οκτώ μονάδες μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να αντισταθμίσει την υποθήκη που θα πληρώνατε για το σπίτι που θέλετε να ζήσετε Ο μόνος λόγος που λέω ειδικά για την περιοχή του κόλπου ότι μπορεί να μην είναι το καλύτερο στοίχημά σας είναι επειδή οι μισθοί εδώ είναι τόσο υψηλοί και το απόθεμα είναι τόσο χαμηλό που η εκτίμηση ενός ακινήτου είναι φυσικά δυσανάλογη με τα υπόλοιπα Χώρα.

Ντέιβιντ:
Συχνά ακούτε τους ανθρώπους να λένε, «Δεν μπορώ να πιστέψω ότι ένα σπίτι μπορεί να κοστίσει 1.5 εκατομμύριο». Το καταλαβαίνω, αλλά επίσης δεν πληρώνεσαι 100 $ την ώρα για να είσαι νοσοκόμα όπου κι αν ζεις. Ή δεν είσαι πυροσβέστης, μπορεί να βγάλουν 110,000 ή αν δουλεύεις υπερωρίες μπορείς να βγάλεις 180,000. Μερικοί από τους ανθρώπους που ακούν αυτούς τους πυροσβέστες αμείβονται με 45,000 δολάρια το χρόνο και πιστεύουν ότι το ενάμιση εκατομμύριο είναι αδύνατο. Επομένως, πρέπει να έχετε κατά νου ότι περιοχές με πραγματικά υψηλές τιμές κατοικιών, το Μανχάταν, η Νέα Υόρκη, η Νότια Καλιφόρνια, το Bay Area ή η Βόρεια Καλιφόρνια συνδέονται συχνά με πολύ υψηλούς μισθούς και γι' αυτό είναι έτσι.

Ντέιβιντ:
Τώρα, όταν νοικιάζετε στους ανθρώπους στις χειρότερες γειτονιές στις ίδιες τοποθεσίες όπως βρίσκεστε στο Bay Area της Καλιφόρνια, αλλά είναι μια πολύ κακή γειτονιά, νοικιάζετε σε ανθρώπους των οποίων οι μισθοί δεν αυξάνονται ταυτόχρονα. επίπεδο με τους ανθρώπους που αγοράζουν το σπίτι 1.5 εκατομμυρίων δολαρίων, πράγμα που σημαίνει ότι έχετε ένα νέο είδος προβλήματος. Επειδή, παρόλο που το ίδιο το σπίτι θα είναι ακριβό, ο ενοικιαστής στον οποίο νοικιάζετε δεν μπορεί να λάβει αυτές τις μεγάλες αυξήσεις μισθών.

Ντέιβιντ:
Δεν νοικιάζεις στις νοσοκόμες και στους πυροσβέστες. Δεν πρόκειται να ζήσουν σε γειτονιά Δ τάξης. Αυτός είναι ένας από τους λόγους που λέω ότι πρέπει να μείνετε μακριά από αυτές τις ιδιοκτησίες. Δεν λαμβάνετε κανένα από τα οφέλη της αγοράς που προσπαθείτε να αγοράσετε. Λαμβάνετε αυτά τα οφέλη μόνο όταν εκμεταλλευτείτε τα δημογραφικά στοιχεία της πραγματικής τοποθεσίας, τα οποία σε αυτήν την περίπτωση θα ήταν άτομα που εργάζονται στον κλάδο της τεχνολογίας ή στη δημόσια υγεία κάπου όπου υπάρχει συνταξιοδοτικό πρόγραμμα όπου πρόκειται να λάβουν αυξήσεις σε τι κάνουν και θα έχουν χρήματα που θα εισρεύσουν.

Ντέιβιντ:
Θα ήθελα λοιπόν να σας βοηθήσω να βρείτε μερικές από τις ανερχόμενες γειτονιές. Ψάξτε για ένα σπίτι που μπορείτε να κάνετε ένα live και να το γυρίσετε. Απλώς το διορθώνεις σιγά σιγά με τον καιρό. Παίρνεις πολλά τετραγωνικά μέτρα. Ίσως έχει ένα ADU που μπορεί να νοικιαστεί για να γίνει ενοικιαζόμενο ακίνητο. Ίσως έχει ADU και έχει γκαράζ ή υπόγειο που μπορεί να μετατραπεί, οπότε μπορείτε να πάρετε τρεις μονάδες από μία. Όλα απολύτως νόμιμα. Όλα πλήρως ενημερωμένα και επωφεληθείτε από τις αυξανόμενες τιμές με μονοκατοικίες στην καλύτερη γειτονιά. Αν ήμουν ο ατζέντης σου, και ελπίζω να γίνω. Αυτή είναι η συμβουλή που θα σου έδινα.

Ντέιβιντ:
Τώρα, μπορώ να διαβάσω τα σχόλια από προηγούμενες εκπομπές και να δω τι λέτε όλοι. Το πρώτο προέρχεται από το Mecara Nuwan. «Απλώς αγαπώ αυτόν τον φαλακρό τύπο που ονομάζεται Ντέιβιντ. Μου αρέσει το γεγονός όταν απαντάς σε ένα αρνητικό σχόλιο σχετικά με την κατάλληλη εμφάνιση κινδύνου για τους επενδυτές. Δεν νομίζω ότι κανείς θα μπορούσε να κάνει καλύτερα από τον τρόπο που το έκανες εσύ. Λαμπρός. Απαντάτε με τρόπο που δεν θα μπορούσε να είναι προσβλητικό για κανέναν. Απλώς σε αγαπώ, Ντέιβιντ». Λοιπόν, ευχαριστώ για αυτό Mecara. Αυτό είναι ίσως σαν το ωραιότερο σχόλιο που έχουμε λάβει ποτέ για κανέναν, ειδικά όταν απάντησα σε κάτι αρνητικό.

Ντέιβιντ:
Αυτό που μου αρέσει να το επισημαίνεις αυτό, και είμαι ευγνώμων που το είπες, Mecara, είναι ότι μου αρέσει όταν οι άνθρωποι φέρνουν τον καπνό. Δεν φοβάμαι να πει κάποιος: «Νομίζω ότι ακούγεται λάθος. Δεν νομίζω ότι θα μπορούσε να λειτουργήσει. Ή είναι εντάξει να προκαλείς, αρκεί να το κάνεις με σεβασμό και στοχασμό». Εντάξει? Μην λέτε ονόματα. Μην επινοείτε συκοφαντικές κατηγορίες που δεν είναι αληθινές. Αυτό δεν είναι ωραίο. Αλλά αν πείτε απλώς, σε αυτήν την περίπτωση κάποιος πίστευε ότι δεν επεσήμανα τον κατάλληλο κίνδυνο για τους επενδυτές, επιδεικνύοντας κατάλληλα ρίσκο για τους επενδυτές, οπότε μάλλον κατά τη γνώμη του υπογράμμιζα ορισμένα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας ενώ άφηνα έξω άλλα. Θέλω να το κάνετε αυτό. Πες μου κι άλλα. Πες μου τι δεν καταλαβαίνεις. Πες μου γιατί διαφωνείς.

Ντέιβιντ:
Έλα από ένα μέρος της περιέργειας και μετά όταν δίνω την απάντηση, συνήθως ανοίγει το μυαλό σου σε κάτι που δεν έβλεπες πριν. Οπότε εκτιμώ, Mecara, που αναγνωρίζεις ότι το έκανα με τρόπο που δεν ήταν προσβλητικό. Πρέπει να σας πω κάτι, είπατε πέρυσι ότι με ώθησε να αναλάβω δράση, με έβγαλε από την ανάλυση, την παράλυση και αγόρασα τα τρία πρώτα ενοικιαζόμενα ακίνητά μου τους τελευταίους 16 μήνες. Και επίσης, Mecara, συγχαρητήρια για την αγορά τριών ακινήτων σε 16 μήνες. Είμαι πολύ περήφανος για σένα. Αυτό είναι υπέροχο. Προφανώς αναλαμβάνετε δράση. Συνεχίστε να κάνετε περισσότερα από αυτό και, στη συνέχεια, ενημερώστε μας εδώ στο BiggerPockets για το πώς πάει.

Ντέιβιντ:
Το επόμενο σχόλιό μας προέρχεται από την Anne Wynn. «Σας ευχαριστώ για αυτό το βίντεο. Αυτό είναι έμπνευση και κίνητρο. Έμαθα τα περισσότερα από το Seeing Greenes περισσότερα από όλα τα άλλα βίντεο της BP. Παρακαλώ έχετε περισσότερα από αυτά και ας είμαστε πιο Greene." Ευχαριστώ. Κάθε φορά που ακούω κάποιον να λέει ότι είμαι φιλικός προς τον Greene ή ο Greene συνειδητοποιημένος, ξέρω ότι μιλάει για μένα.

Ντέιβιντ:
Το επόμενο σχόλιο προέρχεται από την Ani Koufu. «Γεια σου Ντέιβιντ, χαίρομαι που βρήκα το BiggerPockets. Η γυναίκα μου και εγώ δεν έχουμε πολλά άτομα στον κύκλο μας που ενδιαφέρονται για ακίνητα. Όσο περισσότερο ακούω τις εκπομπές, συνειδητοποιώ ότι κλιμακώσαμε γρήγορα και όχι με τον παραδοσιακό τρόπο, επομένως είμαστε νέοι στις παραδοσιακές αγορές ακινήτων και κλίνουμε προς τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις. Έχετε κάποια συμβουλή, είναι η γενική ερώτηση, αλλά ήταν δύσκολο να βρούμε πληροφορίες που πιστεύω ότι θα μας βοηθούσαν να φτάσουμε στο επόμενο επίπεδο. Προσπαθούμε να εκμεταλλευτούμε τις υπάρχουσες ιδιοκτησίες μας, αλλά δεν είμαστε πραγματικά σίγουροι από πού να ξεκινήσουμε. Ευχαριστώ και ελπίζω να ακούσω νέα σας.”

Ντέιβιντ:
Εντάξει. Αυτό είναι ένα σχόλιο και μια ερώτηση και το εκτιμώ εκεί, Άνι. Αυτή θα είναι μια πολύ ευρεία πληροφορία, έτσι ώστε όσοι το ακούνε, θα μπορούσα εύκολα να δώσω συμβουλές προς άλλη κατεύθυνση. Απλώς είναι δύσκολο να απαντήσω σε κάτι τέτοιο. Λοιπόν, πάρτε το με λίγο αλάτι, εντάξει; Αυτή είναι μια απίστευτα δύσκολη αγορά για να λειτουργήσει, σωστά; Και μπορώ να σας πω γιατί τα επιτόκια έχουν αυξηθεί σε σημείο που οι επενδυτές δυσκολεύονται απίστευτα τις ταμειακές ροές. Ωστόσο, οι συγκρίσιμες πωλήσεις δεν έχουν μειωθεί αρκετά, επειδή βρισκόμαστε ακόμα τόσο κοντά στην εποχή που πουλάμε σπίτια σε τιμές ρεκόρ που οι πωλητές και οι εκτιμητές μπορούν εύκολα να δικαιολογήσουν τιμές που είναι πολύ υψηλότερες από αυτές που είναι διατεθειμένη να πληρώσει η αγορά.

Ντέιβιντ:
Έτσι έχετε πίεση στην πλευρά της αξίας όπου οι τιμές είναι κατά κάποιο τρόπο υψηλότερες από ό,τι θα έπρεπε και στη συνέχεια έχετε πίεση από την πλευρά των ταμειακών ροών επειδή τα επιτόκια είναι υψηλά, γεγονός που καθιστά την κερδοφορία χαμηλότερη από ό,τι θα έπρεπε. Έχουμε κολλήσει σε αυτήν την χύτρα ταχύτητας ως επενδυτές. Τώρα, αν είστε άτομο που ψάχνει να αγοράσει ένα σπίτι μόνο για να ζήσει, δεν αισθάνεται το ίδιο επίπεδο πίεσης, εντάξει;

Ντέιβιντ:
Είναι ειδικά για επενδυτές που προσπαθούν να εξασφαλίσουν ταμειακές ροές. Δεν λέω να μην αγοράσετε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Αν βρείτε μια καλή συμφωνία, αν βρείτε πού λειτουργούν οι αριθμοί, διάολο ναι, κάντε το. Αυτό που λέω είναι από ένα γενικό γενικό επίπεδο, αυτή δεν είναι μια αγορά όπου πηγαίνω σαν μπάλες στον τοίχο, τρελά μαλλιά στη φωτιά να μαζεύω όσα περισσότερα μπορώ. Το έκανα όταν τα ποσοστά ήταν περίπου τρεις βαθμούς χαμηλότερα από εκείνα που τα παίρνω αυτή τη στιγμή.

Ντέιβιντ:
Μου κάνουν συχνά προσφορές για τα προσωπικά μου ακίνητα με τιμές που είναι δεκάδες, εντάξει; Μου είναι πολύ δύσκολο να το κάνω να δουλέψει. Αυτές οι ίδιες προσφορές είχαν πολύ παρόμοια τιμή με εκεί που είναι τώρα, όταν έπαιρνα τιμές στα επτά. Αυτή ήταν μια πολύ μεγάλη διαφορά. Έτσι, η συμβουλή μου στους περισσότερους ανθρώπους… Και πάλι, αυτό δεν είναι το κάθε σενάριο. Δεν λέω, «Αγόρασε τώρα, πούλησε τώρα». Δεν είναι τόσο απλό. Γενικά, εστιάστε στην εξοικονόμηση χρημάτων. Εστιάστε στην εξόφληση του χρέους σας με υψηλά επιτόκια.

Ντέιβιντ:
Επικεντρωθείτε στο να τακτοποιήσετε το δικό σας οικονομικό σπίτι. Ακόμα αγοράστε ακίνητα όταν τα βρείτε. Δεν θα αφιέρωνα τόσο χρόνο στην ανάλυση των συμφωνιών όσο θα αφιέρωνα χρόνο στην ανάλυση του προϋπολογισμού μου. Που πάνε τα λεφτά μου; Ξοδεύω επιπόλαια χρήματα τα τελευταία πέντε χρόνια επειδή έβγαιναν εύκολα; Και αν δεν είναι εύκολο, θα έχω πρόβλημα; Έχω τέσσερις συνδρομές γυμναστηρίου που δεν χρειάζομαι;

Ντέιβιντ:
Είμαι στο Netflix ή έχω λογαριασμό καλωδίου που είναι 250 $ το μήνα και δεν βλέπω καν τηλεόραση; Ξέρεις πού πάνε τα χρήματά σου; Όταν ήμουν μικρός, έλεγαν αυτό το μικρό ρητό, «Είναι 10:00 μ.μ. Ξέρεις πού είναι τα παιδιά σου;»

Ντέιβιντ:
Λοιπόν, ξέρεις πού είναι τα λεφτά σου; Επενδύω λοιπόν σε ακίνητα, αλλά όταν η οικονομία επιβραδύνεται σε αυτό το σημείο, αρχίζω να δίνω πολύ μεγαλύτερη σημασία στην άμυνα. Πού ξοδεύω τα χρήματά μου; Πόσα χρήματα μπορώ να εξοικονομήσω; Πόσο σταθερή είναι η δουλειά μου; Μπορώ να αποκτήσω μια δεύτερη ροή εισοδήματος γιατί δεν ξέρω αν τα πράγματα θα χειροτερέψουν. Αυτή είναι λοιπόν η συμβουλή που θα σου έδινα.

Ντέιβιντ:
Εάν δεν μπορείτε να κάνετε την ακίνητη περιουσία να λειτουργήσει, συνεχίστε να χτίζετε πλούτο μέσω των άλλων εργαλείων που έχετε στη διάθεσή σας. Εντάξει. Αγαπάμε και εκτιμούμε πολύ τη δέσμευσή σας. Ευχαριστώ πολύ παιδιά που αφήσατε αυτά τα σχόλια. Παρακαλώ συνεχίστε να το κάνετε. Το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να μας ακολουθήσετε στο YouTube όπου καταγράφονται αυτά τα podcast και μπορείτε πραγματικά να δείτε το βίντεο, να δείτε το πρόσωπό μου, να δείτε το πράσινο φως πίσω μου, να δείτε αυτό το πράγμα όπου δεν ξέρω τι να κάνω με τα χέρια μου και ακολουθήστε μας εκεί.

Ντέιβιντ:
Μπορείτε να αφήσετε σχόλια για το τι σκέφτεστε και στη συνέχεια να εγγραφείτε στο κανάλι μας στο YouTube και να το μοιραστείτε με όποιον αγαπάτε. Θέλουμε να πάμε καλύτερα. Έτσι, αν μας αφήσετε ένα σχόλιο, αν μας ρίξετε μια γραμμή, μας πείτε τι θα θέλατε να δείτε περισσότερα, ίσως βρείτε το δρόμο σας στην εκπομπή, αλλά ακόμα κι αν δεν το κάνετε, θα μας βοηθήσει να κάνει την παράσταση καλύτερη. Εντάξει, επανερχόμαστε στις ερωτήσεις μας εδώ. Το επόμενο βίντεο προέρχεται από τον Caleb LaBelle στο Ντένβερ του Κολοράντο.

Καλέμπ:
Γεια, τι συμβαίνει Ντέιβιντ; Γεια σου, μια γρήγορη ερώτηση για σένα. Προσπαθώ να καταλάβω αν πρέπει ή όχι να χρησιμοποιήσω το HELOC μου ή αν πρέπει να εξοικονομήσω περισσότερα μετρητά για να αγοράσω το επόμενο ακίνητο που ενοικιάζομαι. Έτσι είχα ένα πιστωτικό όριο 80,000 $ περίπου. Χρησιμοποίησα περίπου 26,000 για να αγοράσω μια νέα κύρια κατοικία για τον αρραβωνιαστικό μου και εγώ. Άρα έχω πρόσβαση σε άλλα 53, 54 ετών. Προσπαθώ λοιπόν να καταλάβω ότι θα ήταν πιο σοφό να εξοικονομήσω τα μετρητά μου και μετά να τα χρησιμοποιήσω για να αγοράσω ένα ακίνητο με το κλειδί στο χέρι; Κάπως έτσι σκέφτομαι αυτή τη στιγμή.

Καλέμπ:
Ή θα ήταν καλύτερα να χρησιμοποιήσετε αυτό το HELOC και να μπείτε στο παιχνίδι νωρίτερα; Ξέρω ότι σε ένα προηγούμενο επεισόδιο, νομίζω ότι είχατε υπαινιχθεί ότι απλώς ήσασταν πολύ προσεκτικοί με τα HELOC λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων. Θέλω λοιπόν να λάβω τη συμβουλή σας σχετικά με το αν πρέπει ή όχι να αποθηκεύσω τα μετρητά μου και να τα χρησιμοποιήσω ή θα ήταν καλύτερα να μπω στο παιχνίδι τώρα χρησιμοποιώντας το HELOC μου; Ευχαριστώ για όλες τις συμβουλές. Εκτίμησέ το, Ντέιβιντ.

Ντέιβιντ:
Μεγάλη ερώτηση εκεί ο Caleb. Αυτό είναι στην πραγματικότητα το θέμα του Seeing Greene. Αυτοί είναι οι τύποι ερωτήσεων που θέλω να κάνετε. Τώρα, δεν μπορώ να απαντήσω στην ερώτησή σας αμέσως, επειδή υπάρχει μια πληροφορία που θα χρειαζόμουν, δεν την έλαβα. Πρέπει να ξέρω πόσο γρήγορα μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα. Εάν εσείς και ο αρραβωνιαστικός σας μπορείτε να εξοικονομήσετε μόνο χίλια δολάρια το μήνα, δεν πρόκειται να σας δώσω συμβουλές για να εξαντλήσετε το HELOC και να αγοράσετε ένα επενδυτικό ακίνητο στην αγορά που βρισκόμαστε αυτήν τη στιγμή.

Ντέιβιντ:
Αλλά αν μου πείτε, «Όχι, όχι, εξοικονομούμε οκτώ έως 10,000 $ το μήνα μεταξύ μας, θα έκλινα περισσότερο εάν βρείτε μια συμφωνία που σας αρέσει, προχωρήστε και βάλτε τη στο HELOC. Και ο λόγος είναι ότι τα χρήματα που έχετε εισέλθει στην υπόλοιπη οικονομική σας εικόνα είναι αρκετά για να σας διασώσουν εάν η ίδια η επένδυση δεν πάει καλά.

Ντέιβιντ:
Να γιατί το επισημαίνω αυτό. Υπάρχουν στιγμές σε αυτόν τον κλάδο όπου δίνω συμβουλές πολύ διαφορετικές από όλους τους συγχρόνους μου. Απλώς θέλω να καταλάβετε γιατί το κάνω αυτό. Τα τελευταία πέντε με έξι χρόνια, ήταν δύσκολο να το χάσεις. Εκτυπώναμε τόσα πολλά χρήματα που ακόμα κι αν κάνατε λάθος, μπήκατε στο παιχνίδι σε μια κακή συμφωνία ή υπήρχε κάτι σχετικά με τις επενδύσεις σε ακίνητα που δεν καταλάβατε, οι πρώτες σας μία έως δύο συμφωνίες τείνουν να συμβαίνουν περισσότερο. Ο κίνδυνος σας εξακολουθούσε να είναι τόσο περιορισμένος επειδή υπήρχαν τόσα πολλά χρήματα που κυλούσαν. Θα μπορούσατε απλώς να πουλήσετε το ακίνητο και να σπάσετε ακόμα και στο χειρότερο σενάριο.

Ντέιβιντ:
Δεν είναι έτσι αυτή τη στιγμή. Η συμβουλή που δίνω τώρα είναι διαφορετική από αυτή που θα σας έδινα πριν από τρία με τέσσερα χρόνια, επειδή δεν βλέπουμε τη διάσωση που είχαμε όταν τυπώναμε χρήματα όπως ήμασταν. Τώρα, πρέπει πραγματικά να εστιάσετε σε κάτι περισσότερο από την επένδυση σε ακίνητα για να αντικαταστήσετε το εισόδημά σας. Πρέπει να σκεφτείτε πώς θα διατηρήσετε το εισόδημά σας σταθερό εάν πρόκειται να επενδύσετε σε ακίνητα, γιατί πρόκειται να αντιμετωπίσετε δύσκολες στιγμές.

Ντέιβιντ:
Το έχω ξαναπεί, θέλετε να χτίσετε ένα οικονομικό φρούριο, όχι ένα δεντρόσπιτο. Τα τελευταία επτά με οκτώ χρόνια ξεφύγατε από τα δεντρόσπιτα, για να τα χτίσετε Quicken, θα τα αγόραζαν οι άνθρωποι. Τώρα πρέπει να σχεδιάσετε την καταιγίδα. Λοιπόν, η πρώτη συμβουλή που θα σας δώσω είναι ότι ζείτε κάτω από τις δυνατότητές σας; Αποταμιεύετε τα χρήματά σας; Είσαι οικονομικά ασφαλής και υγιής πριν καν μιλήσουμε για ακίνητα;

Ντέιβιντ:
Εάν είστε, νομίζω ότι είναι εντάξει να χρησιμοποιήσετε αυτό το HELOC για να αγοράσετε ένα ακίνητο με το κλειδί στο χέρι αντί να περιμένετε μέχρι να εξοικονομήσετε πολλά περισσότερα χρήματα. Εάν δεν είστε, θα κλίνω περισσότερο προς την εξοικονόμηση χρημάτων για την προκαταβολή. Ίσως να το συμπληρώσει με το HELOC, σωστά; Ίσως εξοικονομήσετε 40 γραμμάρια και στη συνέχεια δανειστείτε 15 ή 20 από το HELOC σε… Έτσι δεν χρειάζεται να περιμένετε άλλους έξι μήνες πριν αγοράσετε αυτό το σπίτι που σας αρέσει πολύ.

Ντέιβιντ:
Αλλά θα ήθελα να σας δω να εστιάσετε στην εξοικονόμηση περισσότερων χρημάτων και να τα επενδύσετε και να διατηρήσετε το HELOC ως σχέδιο διάσωσης, θα ξεμείνετε από χρήματα για μια αποκατάσταση. Έχετε μερικούς κακούς μήνες κενής θέσης όπου δεν κάνετε κράτηση, όποια κι αν είναι η περίπτωση. Πρέπει να τραβήξετε χρήματα από το HELOC για να καλύψετε το χρέος σας μέχρι να μπορέσετε να το επιστρέψετε αμέσως με τα κέρδη από το ακίνητο ή τα χρήματα που βγάζετε. Αλλά για να το συνοψίσουμε, σκεφτείτε τα χρήματα που βγάζετε εκτός ακίνητης περιουσίας όταν λαμβάνετε αποφάσεις για ακίνητα.

Ντέιβιντ:
Εάν βγάζετε καλά χρήματα, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το HELOC νωρίτερα. Εάν δεν βγάζετε και δεν εξοικονομείτε καλά χρήματα, θα ήθελα να σας δω να τα αποθηκεύετε και είναι εντάξει να μην κοιτάτε ένα από τα δύο άκρα. Δεν χρειάζεται να χρησιμοποιήσετε τα χρήματά σας ή το HELOC. Μπορείτε πραγματικά να συνδυάσετε τα δύο μαζί. Αλλά θα ήθελα πολύ να σας δω να εξοικονομείτε περισσότερα χρήματα, ώρες εργασίας. Μοιάζεις σαν να είσαι νέος. Δεν είσαι ακόμα παντρεμένος. Τώρα είναι η ώρα να βάλετε το οικονομικό σας μέλλον στην πρώτη γραμμή των σχεδίων σας και να κάνετε πραγματικά ό,τι μπορείτε για να προετοιμαστείτε για αυτό, σε αντίθεση με το να λέτε: «Είμαι νέος. Απλώς θα ζήσω λίγο». Και μετά να ξοδέψετε το υπόλοιπο της ζωής σας προσπαθώντας να επιστρέψετε από μια οικονομική καταστροφή που θα μπορούσε να συμβεί αγοράζοντας σε λάθος αγορά.

Ντέιβιντ:
Η επόμενη ερώτησή μας προέρχεται από τον Chris Rickenbach από το Hickory της Βόρειας Καρολίνας. «Είμαι φοιτητής κολεγίου που αρχίζω να επενδύω σε ενοικιαζόμενα ακίνητα και δεδομένου ότι είμαι στο κολέγιο, δεν δικαιούμαι γενικά κανονικά δάνεια επειδή δεν έχω εισόδημα. Έχω διαβάσει πολύ. Βρήκα μια εξαιρετική ευκαιρία για ενοικίαση ακινήτου με ενοικιαστές που θα έρεαν ταμειακές ροές επειδή είναι ήδη κατειλημμένο. Είμαι έτοιμος να αναλάβω δράση, αλλά αυτό είναι ένα εμπόδιο που αντιμετωπίζω αυτή τη στιγμή. Θέλω να μάθω αν πρέπει να περιμένω μέχρι να αποφοιτήσω και να έχω μια εργασία πλήρους απασχόλησης για να το κάνω ή να χρησιμοποιήσω το εισόδημα από ενοίκια ως εισόδημά μου για να μπορέσω να δικαιούμαι το σπίτι."

Ντέιβιντ:
Όλα σωστά. Καλή ερώτηση εδώ, Κρις. Ας το αναλύσουμε αυτό. Αρχικά, πιθανότατα δεν θέλετε να αγοράσετε αυτό το ακίνητο εάν έχει ενοικιαστές. Δεν πρόκειται να σας το πουν όλοι αυτό, αλλά εγώ θα σας το πω αυτό. Δεν αποτελεί εγγύηση ότι οι ενοικιαστές δεν πληρώνουν ή ότι είναι προβληματικοί. Η στατιστική πιθανότητα να κληρονομήσετε κακούς ενοικιαστές είναι πολύ μεγαλύτερη από ό,τι αν βρείτε τους δικούς σας. Και όλοι εκεί έξω που αγόρασαν ποτέ ένα ακίνητο με ενοικιαστές κουνούν το κεφάλι τους αυτή τη στιγμή λέγοντας: «Κήρυξέ το, αδερφέ. Πες του περισσότερα. Πες το πιο δυνατά για τους ανθρώπους από πίσω».

Ντέιβιντ:
Συχνά οι ιδιοκτήτες δεν πουλούν τα ακίνητά τους ακόμα κι αν θα μπορούσαν να έχουν καλύτερη απόδοση. Απλώς δεν το σκέφτονται. Δεν σας έρχεται στο μυαλό να πουλήσετε το ακίνητο μέχρι να υπάρξει πρόβλημα με τον ενοικιαστή ή πρόβλημα με το σπίτι. Είναι το ίδιο με το αυτοκίνητό σου. Θα μπορούσα να έχω ένα καλύτερο αυτοκίνητο; Ναί. Θα κοιτάξω διαφορετικά αυτοκίνητα και θα αφιερώσω τον χρόνο και την ενέργειά μου σε αυτό; Όχι. Επειδή υπάρχουν πιο σημαντικά πράγματα στα οποία πρέπει να επικεντρωθώ.

Ντέιβιντ:
Αλλά τι συμβαίνει όταν κάτι αρχίζει να σπάει στο αυτοκίνητο και φτάνει σε εκείνο το σημείο όπου λες: «Όλο και περισσότερα πράγματα θα σπάνε συνέχεια». Ποιο είναι το πρώτο πράγμα που κάνουμε πάντα; Πρέπει να το πουλήσω και να το κάνω πρόβλημα κάποιου άλλου για να φτιάξω όλα τα πράγματα που πρόκειται να χαλάσουν σε αυτό το αυτοκίνητο. Γι' αυτό, όταν αγοράζετε ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο, συχνά έχετε πολλά πράγματα να πάνε στραβά και νομίζετε ότι είχατε τρομερή τύχη, αλλά δεν ήταν τρομερή τύχη. Απλώς περίμενες να αγοράσεις ένα αυτοκίνητο από τότε που κάποιος άλλος ήθελε να απαλλαγεί από τα προβλήματα.

Ντέιβιντ:
Το ίδιο μπορεί να συμβεί με τα ενοικιαζόμενα ακίνητα και δεν θέλετε να πέσετε σε αυτό το λάκκο. Ως φοιτητής κολεγίου, θα προτιμούσα πολύ να σας δω να αγοράζετε ένα σπίτι και να νοικιάσετε σε ενοικιαστές που είναι άλλοι φοιτητές των οποίων οι γονείς πληρώνουν το ενοίκιο γι' αυτούς, όχι ενοικιαστές για τους οποίους δεν γνωρίζετε τίποτα. Θα προτιμούσα να σας δω να πάρετε ένα σπίτι τεσσάρων ή πέντε υπνοδωματίων, να προσθέσετε ένα ή δύο υπνοδωμάτια σε αυτό, να αγοράσετε κάτι με πολλά μπάνια και να το νοικιάσετε σε άλλους φοιτητές για εισόδημα.

Ντέιβιντ:
Τώρα, το άλλο πρόβλημα που ανέφερες είναι ότι δεν έχεις εισόδημα επειδή είσαι στο κολέγιο, οπότε δεν μπορείς να πάρεις δάνειο. Μπορείς να μην δουλεύεις όταν είσαι στο σχολείο; Δηλαδή παίρνεις 20 μονάδες τη φορά που δεν μπορείς να έχεις δουλειά; Και αν βρείτε δουλειά, μπορεί να μην πληροίτε τις προϋποθέσεις για δάνειο, αλλά θα σας φέρει σε μια θέση που οι άνθρωποι νιώθουν πολύ πιο άνετα να σας δανείζουν χρήματα. Δούλευα όταν ήμουν στο σχολείο.

Ντέιβιντ:
Στην πραγματικότητα, δεν έχω πει πολύ την ιστορία, αλλά δούλεψα όσο περισσότερο μπορούσα. Όταν ήμουν στο κολέγιο και τελείωσα το κολέγιο με το σχολείο μου πληρωμένο, χωρίς χρέος. Το αυτοκίνητό μου εξοφλήθηκε πλήρως σε μετρητά και πάνω από εκατό χιλιάδες δολάρια στην τράπεζα. Και αυτό ισοδυναμούσε ακριβώς με την εξοικονόμηση 500 $ την εβδομάδα από την εργασία σε εστιατόρια και τη δημιουργία φιλοδωρημάτων.

Ντέιβιντ:
Τώρα, δεν μπορούν όλοι να εξοικονομήσουν τόσα χρήματα, αλλά δεν νομίζω ότι είναι αδύνατο να εξοικονομήσετε τα μισά από αυτά, σωστά; Εάν εξοικονομείτε μόνο 250 $ την εβδομάδα, αυτό είναι πολύ πιθανό. Είναι επειδή οι περισσότεροι άνθρωποι στο κολέγιο δεν το βλέπουν σαν μια στιγμή για να κερδίσουν χρήματα. Το βλέπουν σαν μια εποχή για να διασκεδάσουν, μια εποχή για να μεγαλώσουν. Θα μπορούσες να κάνεις όλα αυτά τα πράγματα και να βγάζεις χρήματα, φίλε. Θα σας ωθούσα λοιπόν να βρείτε μια δουλειά όπου μπορείτε να κερδίζετε περισσότερα και στη συνέχεια να ζητήσω από τους γονείς σας ή κάποιον άλλον που γνωρίζετε να συνυπογράψει μαζί σας ένα δάνειο για να αγοράσει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, κατά προτίμηση κάποιον με κάποια εμπειρία επενδύοντας σε ακίνητα.

Ντέιβιντ:
Μπορούν να αναλάβουν αυτή τη συμφωνία και να βεβαιωθούν ότι θα λειτουργήσει για εσάς. Μου αρέσει αυτός ο τρόπος περισσότερο από το να αγοράσω ένα σπίτι που έχει κάποιος άλλος αυτή τη στιγμή με πολύ πιθανούς προβληματικούς ενοικιαστές και να έχεις την πρώτη σου εμπειρία ως επενδυτής ακινήτων σε ένα τέτοιο σενάριο.

Ντέιβιντ:
Η επόμενη ερώτησή μας προέρχεται από τον Ντάρεν Τζόουνς στην Τάλσα. Ο Ντάρεν λέει, «Ακούω πολλά για VA. Αναρωτιέμαι αν αξίζει την επένδυση η πρόσληψη ενός». Είμαι σίγουρος ότι ο Ντάρεν εδώ μέσα αναφέρεται σε εικονικούς βοηθούς. «Το παιχνίδι παρακολούθησης email μου χαλαρώνει. Τα εισερχόμενά μου μπορεί να είναι συντριπτικά. Θα ήθελα πολύ να μπορώ να περάσω τη μικρή ομάδα εργασίας που έχει στηθεί, να διαλέγω και να κάνω εύκολες βουτιές στο real estate. Ξέρω πως ξέρεις." Χρησιμοποιεί αναλογίες μπάσκετ εδώ, οπότε ξέρω ότι ο Ντάρεν είναι πραγματικός θαυμαστής του podcast και πιθανώς ο Seeing Greene. «Σε ποιο σημείο του ταξιδιού σας στο real estate προσθέσατε έναν βοηθό; Ποιο ήταν το μεγαλύτερο όφελος μέχρι τώρα;»

Ντέιβιντ:
Εντάξει, καλή ερώτηση. Να διευκρινίσω κάποια πράγματα. Υπάρχουν ορισμένα πράγματα στη ζωή και ειδικά στις επιχειρήσεις και τις επενδύσεις σε ακίνητα σε μικρότερο βαθμό, όπου ο τρόπος που εξηγούμε πώς λειτουργεί είναι πολύ διαφορετικός από την εμπειρία που έχετε στην πράξη. Ας μείνουμε στην αναλογία του μπάσκετ εδώ. Μπορώ να σου πω ότι θα βγεις από ένα pick and roll. Θα βάλεις τον ώμο σου κάτω, θα στρίψεις στη γωνία, θα οδηγήσεις μέχρι το χείλος και θα πας να το απλώσεις. Ακούγεται υπέροχο.

Ντέιβιντ:
Μπορώ να το σχεδιάσω σε έναν μαυροπίνακα και να σας δείξω ως το Χ, και εδώ είναι το Ο, και εδώ είναι το βέλος που δείχνει πού θα πάτε. Είναι εύκολο να καταλάβετε εννοιολογικά τι πρόκειται να κάνετε. Η εκτέλεση αυτού όπου έχετε έναν άλλο παίκτη που προσπαθεί πραγματικά να σας εμποδίσει να το κάνετε και δεν το έχετε εξασκήσει πολύ συχνά για να καταλάβετε μερικές από τις λεπτομέρειες και ίσως περιλαμβάνει να ντριμπλάρετε με το αριστερό σας χέρι, όχι με το δεξί, όπου δεν εισαι τοσο καλος. Και ω, υπάρχουν δύο πραγματικά τεράστιοι τύποι που βρίσκονται κοντά στο χείλος που προσπαθούν να σας εμποδίσουν να σηκώσετε την μπάλα και εξασκούνται επίσης.

Ντέιβιντ:
Τώρα, η εκτέλεση γίνεται πολύ πιο δύσκολη από το να κατανοήσεις εννοιολογικά τι προσπαθείς να κάνεις και η επιχείρηση είναι έτσι. Συχνά, όταν εξηγούμε πώς να κλιμακωθεί μια επιχείρηση, πώς να αναπτυχθεί, λέμε πράγματα όπως: «Πρέπει να πάρεις τον χρόνο σου πίσω, πρέπει να αξιοποιήσεις τον χρόνο σου, πρέπει να προσλάβεις κάποιον άλλο». Αυτές είναι οι σωστές απαντήσεις. Πρέπει να ξεφύγεις από το pick and roll. Πρέπει να οδηγήσετε μέχρι το χείλος. Οι επιτυχημένοι άνθρωποι το εξασκούν τόσο πολύ και κατανοούν την απόχρωση και τη λεπτότητα στο να το κάνουν.

Ντέιβιντ:
Οι περισσότεροι άνθρωποι που προσλαμβάνουν VA αγωνίζονται πολύ επειδή οι VA δεν βγαίνουν από το κουτί έτοιμοι να ξεκινήσουν. Ακριβώς όπως οι περισσότεροι άνθρωποι που προσπαθούν να πάνε να βάλουν την μπάλα στο χείλος αγωνίζονται δυναμικά επειδή υπάρχει ένα άτομο εκεί μέσα που προσπαθεί να σε εμποδίσει να το κάνεις αυτό. Δεν πρόκειται απλώς να προσλάβετε έναν VA και να τον ζητήσετε να απαντήσει στα email σας. Θα τα κάνουν όλα λάθος. Θα πουν το λάθος πράγμα. Θα απομακρύνουν τους ανθρώπους που ήθελες να έρθουν μέσα σου. Θα προγραμματίσουν ραντεβού για εσάς, άτομα με τα οποία δεν θέλετε να μιλήσετε. Θα απογοητευτείτε μαζικά. Εντάξει?

Ντέιβιντ:
Φανταστείτε να έχετε ένα μικρό παιδί σαν έξι ή επτά ετών και να το βάζετε υπεύθυνο για μια εργασία στο σπίτι. Θέλω να μαγειρέψετε αυτό το φαγητό ή θέλω να καθαρίσετε αυτό το πράγμα. Πρέπει να αφιερώσετε τόσο πολύ χρόνο για να τους δείξετε πώς πρέπει να είναι όταν τελειώσει. Λες σε κανένα παιδάκι, πήγαινε στρώσε το κρεβάτι σου και μην κοιτάς τι κάνουν. Στρώνουν το κρεβάτι όπως κάνουν σε ξενοδοχείο; Με τίποτα. Φτιάχνουν το πιο γρήγορο, ατημέλητο, πιο γρήγορο και βρώμικο κρεβάτι. Θα το έκανα. Δεν ήθελα να το κάνω, οπότε δεν προσπάθησα πολύ.

Ντέιβιντ:
Αυτό θα λάβετε όταν προσλάβετε έναν βοηθό. Ο μόνος λόγος για τον οποίο πρέπει να προσλάβετε έναν είναι αν είστε διατεθειμένοι να αφιερώσετε τρελό χρόνο μπροστά για να τον εκπαιδεύσετε και, στη συνέχεια, πιθανότατα πρέπει να το κάνετε αυτό ξανά και ξανά και ξανά έως ότου αποκτήσετε τη σωστή εφαρμογή για την ομάδα σας. Δεν αποδίδει κάθε παίκτης που τραβάει κάθε ομάδα του ΝΒΑ. Δεν αποδίδουν όλοι οι παίκτες που τραβάει κάθε κολεγιακή ομάδα. Δεν είναι κάθε παίκτης που κάθε ομάδα γυμνασίου διατηρεί στο ρόστερ στην πραγματικότητα μέλος της ομάδας που συνεισφέρει. Οι περισσότεροι από αυτούς όχι. Οι περισσότερες δοκιμές κόβονται.

Ντέιβιντ:
Είστε πρόθυμοι να δοκιμάσετε μετά από δοκιμή, μετά από δοκιμή, μία κάθε φορά για να αποκτήσετε έναν βοηθό που θα μπορούσε να σας βοηθήσει με τα εισερχόμενά σας; Και μετά, μόλις το κάνουν, μπορεί να παραιτηθούν και να πάνε να βρουν άλλη δουλειά και πρέπει να ξεκινήσετε από την αρχή. Δεν προσπαθώ να κατουρήσω στο Cheerios σου, αδερφέ, αλλά προσπαθώ να σου εξηγήσω πώς φαίνεται όταν προσπαθείς να κλιμακώσεις μια επιχείρηση. Θα αφιερώσετε πολύ χρόνο, χρήμα και ενέργεια μπροστά και ελπίζετε να έχετε απόδοση σε αυτήν την επένδυση αργότερα.

Ντέιβιντ:
Κανείς δεν σας το λέει αυτό όταν λέει να προσλάβετε έναν VA, και αυτό είναι που καταλαβαίνω. Είναι εύκολο να το πεις στον πίνακα κιμωλίας, να πώς τρέχει το έργο. Είναι πολύ πιο δύσκολο να το εκτελέσεις πραγματικά. Επομένως, δεν πρόκειται να σας αποτρέψω από την ιδέα, θα πω, καλύτερα να δεσμευτείτε να το κάνετε αυτό για μεγάλο χρονικό διάστημα και να κάνετε μεγάλα πράγματα προτού φέρετε άλλους ανθρώπους να προσπαθήσουν να σας βοηθήσουν να αυξήσετε .

Aleksey:
Γεια σου, Ντέιβιντ, πώς πάει; Με λένε Aleksey Weyman. Είμαι από το Σιάτλ της Ουάσιγκτον. Ευχαριστώ που δεχτήκατε την ερώτησή μου. Αρχικά, θέλω απλώς να σας ευχαριστήσω που βάλατε το BiggerPockets Podcast. Έχω μάθει τόσα πολλά. Παρακολουθώ θρησκευτικά κάθε μέρα τους τελευταίους δύο μήνες. Αν δεν κυκλοφορήσει ένα νέο επεισόδιο μια δεδομένη ημέρα, απλώς επιστρέφω και πηγαίνω πίσω με χρονολογική σειρά προσπαθώντας να απορροφήσω όσο περισσότερες από τις σπουδαίες πληροφορίες μπορώ.

Aleksey:
Είμαι σχετικά νέος επενδυτής σε ακίνητα. Αγόρασα το πρώτο μου διαμέρισμα το 2021 στην περιοχή του Σιάτλ. Αυτή τη στιγμή εκμισθώνεται. Έχω έναν ενοικιαστή εκεί με μίσθωση 12 μηνών, συμψηφίζοντας περίπου 400 το μήνα σε ταμειακή ροή. Κοιτάζω την επόμενη ευκαιρία μου. Θέλω να ασχοληθώ με το hacking στο σπίτι. Θέλω να αγοράσω μια δοκιμή ή ένα fourplex, αλλά δυσκολεύομαι να βρω αυτές τις ευκαιρίες στην αγορά.

Aleksey:
Άρα η ερώτησή μου είναι δύο σκέλη. Το πρώτο μέρος είναι πώς μπορώ να βρω πραγματικά αυτές τις λίστες εκτός αγοράς; Πού να πάω να τα βρω; Και μετά δεύτερον, όταν πρόκειται για χρηματοδότηση, πώς μπορώ να βρω ιδιώτες δανειστές; Αγόρασα το πρώτο μου διαμέρισμα με μια παραδοσιακή μεσιτεία και πήρα ένα συμβατικό δάνειο, σταθερό 30 ετών, αλλά ξέρω ότι με το επόμενο μου, θέλω να βουτήξω περισσότερο στον ιδιωτικό τομέα.

Aleksey:
Λοιπόν, είμαι περίεργος πώς μπορώ να βρω αυτές τις ευκαιρίες; Και επίσης, πάλι, αυτή η πρώτη ερώτηση, πώς μπορώ να βρω τις καταχωρίσεις εκτός αγοράς; Ευχαριστώ πολύ παιδιά. Εκτιμώ που συγκεντρώνεις αυτά τα βίντεο. Θα ήθελα πολύ να ακούσω νέα σας. Ευχαριστώ.

Ντέιβιντ:
Εντάξει, Aleksey. Μεγάλη ερώτηση. Θα διασκεδάσω απαντώντας σε αυτό. Θα προσπαθήσω να το κάνω όσο πιο διασκεδαστικό μπορώ. Ας ξεκινήσουμε με μερικές παρερμηνείες που πιθανότατα θα μπορούσα να σας ξεκαθαρίσω. Σε άκουσα να λες δύο φορές. Πώς μπορώ να βρω τις καταχωρίσεις εκτός αγοράς; Αυτό είναι οξύμωρο. Εάν είναι εκτός αγοράς, δεν είναι μια λίστα. Δεν πρόκειται να τα βρεις. Το ίδιο το γεγονός ότι είναι εκτός αγοράς σημαίνει ότι δεν μπορούν να βρεθούν. Εντάξει?

Ντέιβιντ:
Όταν κάποιος θέλει να πουλήσει το σπίτι του και πρόκειται να το διαθέσει στην αγορά, προσπαθούν να βρουν όσους περισσότερους αγοραστές μπορούν. Και έτσι το έβαλαν σε ένα μέρος όπου οι αγοραστές πηγαίνουν να ψάξουν για σπίτια. Το βάζουν στο MLS και μετά το Zillow, και το Redfin και το Realtor και όλοι αυτοί οι ιστότοποι πύλης είναι τότε μια ενίσχυση ή μια έκφραση αυτού που υπάρχει στο MLS. Και οι κτηματομεσίτες τους στέλνουν στα σπίτια των πελατών τους από το MLS.

Ντέιβιντ:
Όλα πηγαίνουν στο MLS Αν κάποιος θέλει να πουλήσει το σπίτι του. Αυτό που ψάχνετε όταν ψάχνετε για κάτι εκτός αγοράς είναι ένας πωλητής που μπορεί να μην ξέρει καν αν θέλει να πουλήσει το σπίτι του, εντάξει; Είναι πολύ δύσκολο να το βρεις. Προσπαθείτε να βρείτε ένα άτομο που έχει ένα ακίνητο και στη συνέχεια να το πείσετε να το πουλήσει ή να δείτε αν θέλουν να το πουλήσουν, αλλά δεν ήξεραν ότι το έκαναν.

Ντέιβιντ:
Επομένως, δεν υπάρχει μέρος όπου πηγαίνετε για να βρείτε αυτές τις καταχωρίσεις εκτός αγοράς. Το λέω αυτό γιατί ακούω πολλούς ανθρώπους, ειδικά νέους ανθρώπους στην ακίνητη περιουσία να κάνουν αυτήν την ερώτηση. Κάνουν τη λάθος ερώτηση και τι συμβαίνει είναι ότι λένε, «Πού θα πάτε για να βρείτε τις προσφορές εκτός αγοράς; Πας στο Roofstock; Πας στο LoopNet; Πού βρίσκετε τις προσφορές που κανείς άλλος δεν έχει;

Ντέιβιντ:
Λοιπόν, αν υπήρχε ένα τέτοιο μέρος, οι άνθρωποι που έχουν την ακίνητη περιουσία τους θα το έβαζαν στο μέρος όπου όλοι οι άλλοι ψάχνουν, ώστε να το πουλήσουν για περισσότερα χρήματα ή όλοι οι άνθρωποι που ψάχνουν στο MLS θα πήγαιναν σε αυτό το μέρος και τώρα δεν είναι πια εκτός αγοράς. Γι' αυτό δεν πρόκειται να το βρεις ποτέ. Τώρα, μου αρέσει η ερώτηση που νομίζω ότι αντιμετωπίζετε εδώ, η οποία είναι, πώς μπορώ να βρω κάτι εκτός αγοράς; Επειδή δεν υπάρχει τίποτα στην αγορά, σωστά; Μου αρέσει πολύ αυτό.

Ντέιβιντ:
Αν ψάχνετε σε διαδικτυακές εφαρμογές γνωριμιών και δεν μπορείτε να βρείτε ένα κορίτσι που να σας αρέσει και αυτό οφείλεται στο ότι έχουν πάρα πολλές άλλες επιλογές, είναι καλύτερα να πάτε να βρείτε ένα κορίτσι που δεν είναι στις εφαρμογές γνωριμιών. Έχετε πολύ περισσότερες πιθανότητες να γνωρίσετε το άτομο με πιο οργανικό τρόπο, αν το συναντήσετε με μια φυσική έννοια.

Ντέιβιντ:
Ξέρω ότι καταλαβαίνω τα σχόλιά σας σχετικά με το πώς γνωρίζετε κάποιον που βρήκε τη γυναίκα του στο Tinder και είναι πιθανό. Παρακαλώ, κατάλαβα. Μπορεί να συμβεί. Εδώ μιλάμε για στατιστικά. Καλύτερα να αναζητήσετε κάποιον που δεν βγαίνει με άλλα 40 άτομα, αν προσπαθείτε να παντρευτείτε. Λοιπόν, προσπαθείς να παντρευτείς με ακίνητη περιουσία. Προσπαθείτε να αγοράσετε ένα σπίτι, επομένως δεν θέλετε να κυνηγήσετε το σπίτι που έχει άλλους 40 πιθανούς μνηστήρες που όλοι προσπαθούν να το αποκτήσουν. Λοιπόν πού μπορείτε να πάτε για να βρείτε άτομα που έχουν σπίτια; Λοιπόν, το πρώτο πράγμα που θα μπορούσατε να κάνετε είναι να πάρετε μια λίστα με τα άτομα που έχουν σπίτια σε μια περιοχή.

Ντέιβιντ:
Τώρα, αυτό που μπορεί να σας διευκολύνει είναι ότι οι πόλεις τείνουν να χωροθετούν τον εαυτό τους ανάλογα με τις μονοκατοικίες και τις πολυοικογένειες. Συνήθως δεν έχετε τρίπλεξ ακριβώς στη μέση μιας γειτονιάς για μια οικογένεια. Συνήθως τα βάζουν όλα στο ίδιο μέρος της πόλης. Έτσι, μπορείτε να πάτε στο γραφείο του πολεοδόμου ή στην πόλη σας… Ή όχι στο δημοτικό συμβούλιο, αλλά όπως το τμήμα της πόλης ή μπορείτε να τους καλέσετε και θα μπορούσατε να πείτε, «Θέλω να πάρω μια λίστα με όλα τα άτομα που έχουν σπίτια σε αυτό το τετράγωνο, σε αυτή τη γειτονιά, σε αυτήν την περιοχή». Είναι όλες οι μονοκατοικίες… Ή συγγνώμη, είναι όλες οι πολυκατοικίες.

Ντέιβιντ:
Στη συνέχεια, μπορείτε να παραλείψετε το ίχνος και είτε να καλέσετε είτε μπορείτε να στείλετε γράμματα στη διεύθυνση του ατόμου. Τώρα, αυτό είναι στην πραγματικότητα δημόσιες πληροφορίες. Έτσι, το ακίνητο ενοικίασης 123 Main Street, ο ιδιοκτήτης πιθανότατα δεν μένει στο 123 Main Street. Ζουν στο 321 Forest Street. Και μπορείτε να στείλετε γράμματα στη διεύθυνση της Forest Street λέγοντας: «Θέλω να αγοράσω το σπίτι στην οδό 123 Main Street». Έτσι βγάζουν τα χρήματά τους πολλοί χονδρέμποροι.

Ντέιβιντ:
Αυτός είναι ένας τρόπος που θα μπορούσατε να το κάνετε. Θα μπορούσατε επίσης να πάτε να χτυπήσετε τις πόρτες και να μιλήσετε με τους ενοικιαστές και να ζητήσετε τις πληροφορίες του ιδιοκτήτη τους. Αυτός είναι ένας αργός και επίπονος τρόπος για να το κάνετε, αλλά θα μπορούσε να λειτουργήσει. Υπάρχει και άλλο λογισμικό όπως το Invelo που προσφέρει το BiggerPockets σε άτομα που είναι επαγγελματίες μέλη και το οποίο μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να στείλετε πραγματικά αυτές τις επιστολές για εσάς. Αυτός είναι ο τρόπος που θα το έκανα. Θα εγγραφούσα για μια επαγγελματική συνδρομή.

Ντέιβιντ:
Θα χρησιμοποιούσα το όνομα David, ώστε να μπορείτε να έχετε έκπτωση σε αυτό όταν πάτε να το συμπληρώσετε. Πήγαινα κατευθείαν στο Invelo και έλεγα: «Εντάξει, στείλτε γράμματα σε αυτό το μέρος της πόλης και αυτό θέλω να λέει το γράμμα και θα ξόδευα όσα χρήματα ήταν». Στη συνέχεια, θα έβαζα έναν αριθμό τηλεφώνου ή μια σελίδα προορισμού ή ένα email ή κάτι στο οποίο ήθελα να απαντήσουν τα άτομα που κατέχουν αυτά τα ακίνητα εάν ήθελαν να πουλήσουν και θα ξεκινούσα τη συζήτηση από εκεί.

Ντέιβιντ:
Το άλλο πράγμα που θα μπορούσατε να κάνετε είναι να βρείτε τους χονδρεμπόρους στην πόλη σας που το κάνουν ήδη αυτό και θα μπορούσατε να πάρετε από αυτούς. Αυτές δεν είναι καταχωρίσεις εκτός αγοράς, αλλά είναι ευκαιρίες εκτός αγοράς και θα μπορούσατε να προσπαθήσετε να αγοράσετε ένα σπίτι από έναν χονδρέμπορο και, στη συνέχεια, απλώς βεβαιωθείτε ότι έχετε κάνει την επιθεώρηση που έχει γίνει. Συχνά, δεν πρόκειται να λάβετε την ίδια συμβατική προστασία που θα λάβετε εάν το αγοράζετε μέσω ενός αδειοδοτημένου μεσίτη και το κάνετε με τον σωστό τρόπο.

Ντέιβιντ:
Αλλά μπορείτε να αποκτήσετε πρόσβαση σε συμφωνίες που άλλοι άνθρωποι δεν πουλούν με αυτόν τον τρόπο. Υπάρχουν λοιπόν μερικές διαδρομές που μπορείτε να ακολουθήσετε. Λατρεύω τη φασαρία. Μου αρέσει που λέτε, «Γεια, δεν υπάρχει κανένας στην εφαρμογή γνωριμιών που να μου αρέσει. Πάω να βρω το δικό μου». Νομίζω ότι περισσότεροι άνθρωποι πρέπει να το κάνουν αυτό και σας εύχομαι καλή τύχη.

Ντέιβιντ:
Το άλλο μέρος της ερώτησής σας, Aleksey, αφορούσε την ιδιωτική χρηματοδότηση. Εντάξει? Αυτό μπορεί να είναι λίγο πιο δύσκολο γιατί οι άνθρωποι συνήθως θέλουν να σας δουν να έχετε ιστορικό. Οπότε θα ξεκινούσα με τους ανθρώπους στη ζωή σας που σας εμπιστεύονται περισσότερο και δεν έχουν επιστροφή στα χρήματά τους. Αντί να πείτε, "Γεια, θέλετε να χρηματοδοτήσετε την αγορά ακινήτων μου;" Αυτό ακούγεται πολύ επικίνδυνο. Θα έλεγα, «Ποιο επιτόκιο παίρνετε για τα χρήματά σας στην τράπεζα; Α, παίρνεις 1%. Πώς θα θέλατε να λάβετε 8% αντ' αυτού; Πες μου κι άλλα."

Ντέιβιντ:
Λοιπόν, θα χρησιμοποιούσα τα χρήματά σας ως προκαταβολή σε ακίνητα και στη συνέχεια θα σας πλήρωνα μια επιστροφή 8% σε αυτά τα χρήματα και θα προέρχονταν από τις ταμειακές ροές του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Αυτός είναι ο καλύτερος τρόπος για να κάνετε αυτή τη συζήτηση. Θα σας κατευθύνω επίσης στο podcast του BiggerPockets, επεισόδιο 636 και 637, και 654 και 655. Παίρνουμε συνέντευξη από την Amy Mahjoory η οποία διδάσκει στους ανθρώπους πώς να έχουν τέτοιου είδους σενάρια τύπου ανελκυστήρα όπου μπορούν να πουν στους ανθρώπους ότι θα ήθελαν δανειστείτε χρήματα από αυτούς και μετά απλά βγείτε εκεί έξω και πυροβολήστε τον πυροβολισμό σας.

Ντέιβιντ:
Είναι ακριβώς σαν ραντεβού. Όπως είπα προηγουμένως, όσο περισσότεροι άνθρωποι μιλάτε, τόσο περισσότεροι άνθρωποι αντιμετωπίζουν τον εαυτό σας, τόσο περισσότερες πιθανότητες έχετε να γνωρίσετε πραγματικά έναν από αυτούς, να δημιουργήσετε μια σχέση και ελπίζω να βρείτε τόσο την ιδιωτική σας χρηματοδότηση όσο και συμφωνία που χρειάζεστε.

Ντέιβιντ:
Εντάξει, όλοι. Θέλω να αφιερώσω άλλο ένα λεπτό για να σας ευχαριστήσω όλους που με ακούσατε και για τη συμμετοχή σας. Κάθε φορά που κάποιος γράφει μια ερώτηση ή υποβάλλει ένα βίντεο, έχουμε περιεχόμενο από το οποίο μπορούμε να κάνουμε μια εκπομπή και έχω την ευκαιρία να μοιραστώ τις πληροφορίες που μπορείτε να ακούσετε όλοι. Σας ευχαριστώ λοιπόν που συνεισφέρετε και σας ευχαριστώ που με ακούσατε. Καταλαβαίνω ότι υπάρχουν τόσες πολλές επιλογές αυτή τη στιγμή με τον τρόπο με τον οποίο έχουν εκραγεί τα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, το podcast, το YouTube, όλα αυτά όπου θα μπορούσατε να ακούτε οποιονδήποτε, και εκτιμώ πραγματικά ότι με ακούτε και μας ακολουθείτε εδώ στο BiggerPockets.

Ντέιβιντ:
Σας ευχαριστώ λοιπόν ειλικρινά και ειλικρινά που το κάνατε. Αν θέλετε να ακούσετε περισσότερα για εμένα ή τη γνώμη μου για πράγματα, μπορείτε να ακούσετε άλλα επεισόδια Βλέποντας τον Γκριν ή μπορείτε να με δείτε στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης @davidgreene24. YouTube, είμαι και ο @davidgreene24. Υπάρχει ένα Ε στο τέλος του Γκριν. Και θέλω να σας ενθαρρύνω όλους να μου αφήσετε ένα σχόλιο στο YouTube. Δώστε μου μια βαθμολογία στο αγαπημένο σας μέρος για να ακούσω podcast, είτε πρόκειται για Apple Podcast, Spotify, όποια κι αν είναι. Δώστε μας μια κριτική πέντε αστέρων, ώστε να το ακούσουν περισσότεροι άνθρωποι. Και μετά βεβαιωθείτε ότι σας αρέσει, εγγραφείτε και ακολουθείτε το BiggerPockets και το περιεχόμενο που δημοσιεύουμε. Αν έχετε ένα λεπτό, ακούστε το βίντεο ενός άλλου podcast. Αν δεν το κάνεις, θα σε δω σύντομα.