Αυτές είναι οι 8 πιο προσιτές αγορές για επενδύσεις το 2023

Η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ αντιμετωπίζει μια κρίση προσιτότητας. Ο συνδυασμός των υψηλών τιμών των κατοικιών, των αυξανόμενων επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και της μειωμένης ισχύος δαπανών έχει οδηγήσει την οικονομική προσιτότητα στη στέγαση στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων δεκαετιών. Ως εκ τούτου, είναι δύσκολο τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους αγοραστές κατοικιών να εντοπίσουν πόλεις όπου έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν ακίνητα. 

Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν μεγάλες ευκαιρίες για αγορά ακίνητης περιουσίας, ακόμη και με έναν προϋπολογισμό. Έχω κάνει την έρευνα και έχω εντοπίσει τις οκτώ πιο προσιτές αγορές για επενδυτές ακινήτων. Παρακάτω, θα εξηγήσω πώς φτάσαμε στην τρέχουσα κατάσταση, τα κριτήριά μου για την επιλογή αυτών των αγορών και, στη συνέχεια, θα σας δώσω ορισμένα στοιχεία για τις πόλεις. Ρίξτε μια ματιά στην παρακάτω λίστα και προσδιορίστε εάν κάποια από αυτές τις πόλεις ταιριάζει με τους επενδυτικούς σας στόχους. 

Πώς φτάσαμε εδώ 

Σε αυτό το σημείο, όλοι γνωρίζουν τι έχει συμβεί στην αγορά κατοικίας από τις αρχές του 2020: ανέβηκε πολύ. Καθοδηγούμενη από την έντονη δημογραφική ζήτηση, την εξ αποστάσεως εργασία, τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια και πολλούς άλλους παράγοντες, η αγορά κατοικίας παρουσίασε απίστευτη ανατίμηση από τις αρχές του 2020 έως τα μέσα του 2022.

Από το καλοκαίρι του 2022, οι τιμές άρχισαν να πέφτουν καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί, αλλά η ανατίμηση που έχουμε δει εξακολουθεί να είναι συγκλονιστική. Από τον Δεκέμβριο του 2019 έως τον Δεκέμβριο του 2022, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 31% σε εθνικό επίπεδο. Σε ορισμένες αγορές, οι τιμές έχουν αυξηθεί ακόμη περισσότερο. Το Ώστιν του Τέξας, για παράδειγμα, έχει αυξηθεί κατά 43% σε αυτό το χρονικό πλαίσιο, παρά το γεγονός ότι σημείωσε πτώση των τιμών κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022. 

Ο λόγος που οι τιμές άρχισαν να πέφτουν στα μέσα του 2022 είναι επειδή η προσιτότητα διαβρώθηκε. Παρά τη ραγδαία αύξηση των τιμών, η προσιτή τιμή στην αγορά κατοικίας ήταν ακόμα ισχυρή για χρόνια λόγω των χαμηλών επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Αλλά φυσικά, όταν τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται, η πραγματικότητα άρχισε να εμφανίζεται. Ο συνδυασμός των υψηλών επιτοκίων και των υπερυψηλών τιμών των κατοικιών διέβρωσε την προσιτότητα στο χαμηλότερο σημείο των τελευταίων δεκαετιών. Παρακάτω μπορείτε να δείτε πόσο δραματικά το Δείκτης σταθερής προσιτότητας κατοικιών στις ΗΠΑ απορρίφθηκε.

Φυσικά, η ιστορία του πώς φτάσαμε εδώ και τα δεδομένα που έδειξα είναι σε εθνικό επίπεδο. Στην πραγματικότητα, η αγορά κατοικίας είναι πολύ περιφερειακή και εξακολουθούν να υπάρχουν σχετικά προσιτά μέρη για αγορά ακινήτων το 2023. 

Μεθοδολογία

Επέλεξα τέσσερα κριτήρια για να βοηθήσω τους επενδυτές να κατανοήσουν πού μπορούν να κάνουν προσιτές επενδύσεις με καλές μακροπρόθεσμες δυνατότητες απόδοσης. Η πόλη έπρεπε να ανταποκριθεί στον ορισμό μου για προσιτές τιμές και να περάσει κάποιο βασικό τεστ «επενδυσιμότητας». 

1. Η πόλη πρέπει να έχει μια μέση τιμή κατοικίας χαμηλότερη από τη διάμεση τιμή κατοικίας για τις ΗΠΑ στο σύνολό της (η οποία είναι περίπου 400,000 $ από τη στιγμή που γράφεται αυτό το άρθρο). 
2. Η πόλη έπρεπε να είναι αρκετά μεγάλη για να έχει καλές οικονομικές προοπτικές και αξιόπιστα στοιχεία. Σχεδίασα από μια πισίνα από τα 100 μεγαλύτερα μετρό στις ΗΠΑ 
3. Η πόλη πρέπει να έχει αυξηθεί σε πληθυσμό από το 2021 έως το 2022, σύμφωνα με την απογραφή των ΗΠΑ. Ενώ υπάρχουν πολλές μακροοικονομικές μεταβλητές που θέλετε να εξετάσετε κατά την επιλογή μιας αγοράς, η αύξηση του πληθυσμού είναι ίσως η πιο σημαντική. Συμβουλή: πολλοί από αυτούς βρίσκονται στη Φλόριντα. 
4. Η πόλη πρέπει να έχει αναλογία ενοικίου προς τιμή (RTP) πάνω από 6%. Το RTP είναι ένας καλός αντιπρόσωπος για τις ταμειακές ροές και παρόλο που πιθανότατα θα θέλετε να βρείτε μια συμφωνία με RTP 75% ή υψηλότερο, εάν μια πόλη είναι κατά μέσο όρο 6%, συνήθως σημαίνει ότι μπορείτε να βρείτε συμφωνίες με σταθερές ταμειακές ροές. Όταν έκανα αυτήν την ανάλυση, διαπίστωσα ότι όλες οι πόλεις με υψηλότερα RTP από αυτές της λίστας μου είχαν μειωμένο πληθυσμό. 

Μαζί, αυτή είναι μια λίστα με τις κύριες περιοχές του μετρό που έχουν τιμές κατοικιών κάτω από τον εθνικό μέσο όρο, αυξάνονται σε πληθυσμό και έχουν μια καλή ευκαιρία για ταμειακή ροή. Φυσικά, θα μπορούσα να λάβω υπόψη πολλά άλλα κριτήρια για να επιλέξω αυτές τις αγορές, αλλά αυτή η λίστα είναι απλή, κατανοητή και παρέχει καλή κατεύθυνση. Εάν σκέφτεστε σοβαρά να επενδύσετε σε οποιαδήποτε από αυτές τις αγορές, θα πρέπει να κάνετε πολύ περισσότερη δέουσα επιμέλεια και να κατανοήσετε την αγορά πολύ πιο βαθιά από ό,τι επιτρέπει αυτή η ανάλυση. 

Οι αγορές 

Παρακάτω θα βρείτε μια λίστα με τις οκτώ πιο προσιτές αγορές για επενδυτές ακινήτων για το 2023. Παρατηρήστε ότι ενώ όλες αυτές οι αγορές έχουν διάμεσες τιμές κατοικίας τουλάχιστον 15% κάτω από τον εθνικό μέσο όρο, υπάρχει μεγάλη διαφορά στην τιμή ακόμη και σε αυτή τη λίστα. Για παράδειγμα, η φθηνότερη αγορά, η Οκλαχόμα Σίτι, έχει μέση τιμή κατοικίας περίπου 165,000 $, που είναι σχεδόν ακριβώς το μισό της τιμής της Τάμπα, της πιο ακριβής αγοράς αυτής της λίστας.

Έχω παράσχει ορισμένα πρόσθετα δεδομένα εδώ για να τα διαβάσετε: τιμή πωλήσεων από έτος σε έτος, μεσαίο ενοίκιο και αύξηση ενοικίου, καθώς και αύξηση πληθυσμού.

Τελικές Σκέψεις

Και πάλι, εάν σκέφτεστε να επενδύσετε σε οποιαδήποτε από αυτές τις αγορές, πρέπει να κάνετε πολύ περισσότερη δέουσα επιμέλεια. Θα πρέπει να μάθετε περισσότερα για την οικονομική κατάσταση, το ρυθμιστικό κλίμα και τα δημογραφικά στοιχεία της περιοχής, για να αναφέρουμε μόνο μερικά βασικά θέματα. Πρέπει επίσης να βρείτε μια καλή συμφωνία! Σε καθεμία από αυτές τις πόλεις, θα υπάρξουν συμφωνίες με μεγάλες αποδόσεις και συμφωνίες με κακές αποδόσεις. Είναι δουλειά σου να βρεις τα καλά. 

Βρείτε έναν πράκτορα σε λίγα λεπτά

Ταιριάξτε με έναν φιλικό προς τους επενδυτές κτηματομεσίτη που μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε, να αναλύσετε και να κλείσετε την επόμενη συμφωνία σας.

• Βελτιώστε την αναζήτησή σας.
• Πατήστε σε ένα αξιόπιστο δίκτυο.
• Αξιοποιήστε την τεχνογνωσία της αγοράς και της στρατηγικής.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.