Τρεις τάσεις που επηρεάζουν τα εμπορικά ακίνητα της Νέας Υόρκης

Τρεις τάσεις που επηρεάζουν τα εμπορικά ακίνητα της Νέας Υόρκης

Χρονική σήμανση: 11 Αυγούστου 2023 12:59 μ.μ.
Κόμβος πηγής: 2207165

Η συμπεριφορά των ενοικιαστών στην αγορά γραφείων, η ρύθμιση σε πολλές οικογένειες και το πολύ υψηλότερο κόστος κεφαλαίου συνέβαλαν στη μείωση κατά 43% των επενδυτικών πωλήσεων στη Νέα Υόρκη στα 12.8 δισεκατομμύρια δολάρια το 1ο εξάμηνο του 2023 από το 1ο εξάμηνο του 2022, σύμφωνα με έρευνα που συνέταξε η Ariel Property Advisors.

Ωστόσο, αυτή η πτώση ήταν αναμενόμενη καθώς αρχίσαμε να βλέπουμε μια επιβράδυνση στα τέλη του 2022 λόγω της ραγδαίας αύξησης των επιτοκίων. Ως αποτέλεσμα, ενώ το πρώτο τρίμηνο ήταν ανώμαλο, η αγορά βελτιώθηκε κατά τη διάρκεια του δεύτερου τριμήνου, καθώς οι έξυπνοι επενδυτές άδραξαν την ευκαιρία να επενδύσουν σε περιουσιακά στοιχεία ανατιμολογημένα.

Office: Letting Go, Holding On, Recapitalizing and Repositioning

Με τα ποσοστά πληρότητας γραφείων της Νέας Υόρκης να κυμαίνονται γύρω στο 50% των επιπέδων πριν από την Covid, ο όγκος των συναλλαγών γραφείου σε δολάρια μειώθηκε 48% σε ετήσια βάση στα 2.4 δισεκατομμύρια δολάρια το 1ο εξάμηνο του 2023, ένα από τα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 10 ετών.

Αποφάσεις ισχύος υποθηκών λήξης

Ενώ λήγει στεγαστικά δάνεια παρουσιάζουν μια μεγάλη πρόκληση στην αγορά γραφείων, παρέχουν πληροφορίες για το πώς βλέπουν οι ιδιοκτήτες γραφείων και οι επενδυτές τον κόσμο των γραφείων. Οι ιδιοκτήτες ουσιαστικά επιλέγουν ποια περιουσιακά στοιχεία θα εξοικονομήσουν και ποια θα αφήσουν να φύγουν. Επομένως, όταν τα υποκείμενα θεμελιώδη μεγέθη είναι αδύναμα και δεν υπάρχει άμεση ελπίδα για το περιουσιακό στοιχείο, τα κλειδιά επιστρέφονται στους δανειστές.

Ωστόσο, οι επενδυτές με μακροπρόθεσμη προοπτική και την ικανότητα να αντέξουν την καταιγίδα βρίσκονται σε καλή θέση, ειδικά όταν έχουν απορρίψει τα περιουσιακά τους στοιχεία με τη χαμηλότερη απόδοση. Αυτοί οι ιδιοκτήτες κατάφεραν να αναχρηματοδοτήσουν επιτυχώς, να προσελκύσουν νέα κεφάλαια, να αξιοποιήσουν τις ανατιμολογημένες αξίες των κτιρίων τους και θα πρέπει να μπορούν να επωφεληθούν σε μεγάλο βαθμό από αυτή τη στρατηγική μακροπρόθεσμα.

Letting Go

Παραδείγματα μεγάλων ιδιοκτητών που εγκατέλειψαν τα περιουσιακά τους στοιχεία τους πρώτους έξι μήνες του 2023 περιλαμβάνουν το 61 Broadway της RXR. L&L Holding Company's Metropolitan Tower στο 142 West 57th; Related's 2100 49th Avenue and 2109 Borden Avenue στο Long Island City, Queens; και το Broadway του 1740 του Blackstone.

Κρατώντας σε λειτουργία

Μερικοί από αυτούς τους ίδιους ιδιοκτήτες, ωστόσο, διατηρούν ακίνητα γραφείου με ισχυρά βασικά μεγέθη επεκτείνοντας τα δάνειά τους και φέρνοντας νέα κεφάλαια. Αυτά περιλαμβάνουν νεότερα, καλά τοποθετημένα, κατειλημμένα κτίρια με υψηλά ενοίκια, όπως η SL Green's 245 Park Avenue. Tishman Speyer's 300 Park Avenue; RFR's 375 Park Avenue; RXR's 601 West 26th Street; Blackstone's Willis Tower στο Σικάγο.

Ανακεφαλαιοποίηση

Ο πύργος γραφείων στη λεωφόρο 245 Park Avenue είναι ένα εξαιρετικό παράδειγμα όχι μόνο διατήρησης, αλλά και δημιουργίας μιας νέας επένδυσης με ελαφρά έκπτωση σε σχέση με την αρχική τιμή αγοράς του 2017, κάτι που αποτελεί εξαιρετική απόδειξη του ενδιαφέροντος για επένδυση σε ποιοτικά περιουσιακά στοιχεία.

Επανατοποθέτηση

Περιουσιακά στοιχεία γραφείου με αδύναμα υποκείμενα μεγέθη αλλά με ισχυρό μέλλον, διαπραγματεύτηκαν καλά με έκπτωση τους τελευταίους έξι μήνες είτε σε επενδυτές είτε σε ομάδες χρηστών που πιστεύουν μακροπρόθεσμα στην αγορά γραφείων της Νέας Υόρκης. Αυτές περιλαμβάνουν τις εξαγορές των 40 Fulton Street, 126 East 56th Street και 529 5th Avenue από τον David Werner Real Estate Investments, Sovereign Properties και Namdar, αντίστοιχα. Οι ιδιοκτήτες-χρήστες ενισχύθηκαν με τη Hyundai να εξαγοράζει την οδό Laight 15. Το NYU εξαγοράζει την οδό Lafayette 400. και η Enchanté αποκτά τη λεωφόρο Madison 149.

Πολυοικογένεια: Μία κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, τρία διαφορετικά αποτελέσματα

Ο όγκος δολαρίων πολλών οικογενειών μειώθηκε στα 1.1 δισεκατομμύρια δολάρια το 1ο τρίμηνο του 2023, αλλά αυξήθηκε κατά 242% σε σχέση με το τρίμηνο σε 3.9 δισεκατομμύρια δολάρια το δεύτερο τρίμηνο του 2, σύμφωνα με Ariel Property Advisors' Q2 2023 Multifamily Quarter σε κριτική Νέα Υόρκη. Ωστόσο, κάθε περιουσιακό στοιχείο συμπεριφέρθηκε διαφορετικά ανάλογα με το αν ήταν ελεύθερη αγορά, σταθεροποιημένο ενοίκιο ή προσιτή στέγαση.

Ελεύθερη αγορά

Η πολυοικογένεια στην ελεύθερη αγορά αντιπροσώπευε το 51% του όγκου του δολαρίου για πολλές οικογένειες το πρώτο εξάμηνο του έτους. Οι σημαντικές συναλλαγές περιελάμβαναν την αγορά GO Partners της 265 East 66th Street για 402 εκατομμύρια δολάρια. Η απόκτηση του 600 Columbus Avenue από τον Slate για 120 εκατομμύρια δολάρια. Η εξαγορά 100 εκατομμυρίων δολαρίων της Namdar της 552 West 54th Street. και επένδυση 114 εκατομμυρίων δολαρίων Stonehenge και Carlyle στην 408 East 92nd Street.

Εξακολουθεί να υπάρχει ένας βαθύς όγκος θεσμικού, ιδιωτικού και διεθνούς κεφαλαίου διαθέσιμο για επενδύσεις σε ακίνητα ελεύθερης αγοράς. Αυτές οι πολυκατοικίες επωφελούνται από τα ευνοϊκά θεμελιώδη στοιχεία της Νέας Υόρκης, όπως η αύξηση της απασχόλησης και οι κυβερνητικές πολιτικές που αποθαρρύνουν τη νέα ανάπτυξη και, ως εκ τούτου, έχουν δημιουργήσει έλλειψη στέγης που αυξάνει τα ενοίκια κατά 10% από έτος σε έτος. Η πόλη έχει ένα εκτιμώμενο έλλειμμα 376,000 μονάδων κατοικιών σήμερα, αριθμός που θα ανέλθει σε 560,000 έως το 2030.

Ενοικίαση-Σταθεροποιημένο

Οι τιμές ενοικίασης σταθεροποιημένων κτιρίων το 1ο εξάμηνο του 2023 έπεσαν στο χαμηλότερο επίπεδο από το 1ο εξάμηνο του 2015 λόγω των υψηλότερων επιτοκίων σε συνδυασμό με τις σημαντικές διαρθρωτικές αλλαγές που δημιουργήθηκαν από τον Νόμο περί Σταθερότητας Κατοικίας και Προστασίας Ενοικιαστών του 2019 (HSTPA), έναν κανονισμό που εξάλειψε τα κίνητρα για ανακαίνιση κτιρίων και κενές μονάδες. Ως αποτέλεσμα, είδαμε κτίρια που αγοράστηκαν αρχικά το 2014, το 2015 και το 2016 να πωλούνται το πρώτο εξάμηνο του 2023 με έκπτωση κοντά στο 30%.

Ωστόσο, οι χαμηλότερες τιμές για ενοικίαση σταθεροποιημένων περιουσιακών στοιχείων προσελκύουν έξυπνα, ιδιωτικά χρήματα και υψηλή καθαρή αξία άτομα και οικογένειες που κατανοούν το προϊόν, πιστεύουν ότι οι κανονισμοί θα αλλάξουν επειδή δεν είναι βιώσιμοι και είναι πρόθυμοι να το διατηρήσουν μακροπρόθεσμα.

Οικονομική κατοικία

Οι οικονομικές κατοικίες απολάμβαναν το 34% της συνολικής πολυοικογενειακής πίτας το πρώτο εξάμηνο του έτους. Οι επενδυτές σε αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων καθοδηγούνται από την αποστολή με διπλό αποτέλεσμα. επιδιώκοντας να ενσωματώσει την οικονομική επιτυχία με την κοινωνική ευθύνη. Οι παράγοντες ευκαιριών περιλαμβάνουν χαμηλότερους φόρους ακινήτων, ευκαιρίες προστιθέμενης αξίας που επιτρέπουν αυξήσεις ενοικίων με την πάροδο του χρόνου, ειδικά για ενοικιαστές με κουπόνια, και χρηματοδότηση από πρακτορεία.

Πολλές σημαντικές συναλλαγές σε προσιτές τιμές πραγματοποιήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του έτους, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς από τη Nuveen του χαρτοφυλακίου Omni για σχεδόν 1 δισεκατομμύριο δολάρια και της πώλησης 150 εκατομμυρίων δολαρίων του Sea Park, ενός κτιρίου 818 μονάδων πρώην Mitchell Lama με ευκαιρία γης, η οποία ήταν διοργανώθηκε από την Ariel Property Advisors. Επιπλέον, η Ariel εμπορεύεται επί του παρόντος σχεδόν 5,000 προσιτές μονάδες που θα πουληθούν φέτος ή το πρώτο τρίμηνο του 2024.

Γη της Ευκαιρίας

Οι πωλήσεις γης στη Νέα Υόρκη μειώθηκαν κατά 30% σε ετήσια βάση στα 2.5 δισεκατομμύρια δολάρια το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022, γεγονός που μπορεί να αποδοθεί σε διάφορους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένης της αποτυχίας των νομοθετών της πολιτείας να εγκρίνουν έναν διάδοχο το πρόγραμμα μείωσης των φόρων 421a, το οποίο έληξε πριν από περισσότερο από ένα χρόνο· η δραματική αύξηση του κόστους κατασκευής, τόσο του σκληρού κόστους όσο και της εργασίας· και πιο αργές πωλήσεις συγκυριαρχίας λόγω υψηλότερων επιτοκίων.

Ωστόσο, οι χαμηλότερες τιμές παρουσίασαν ευκαιρίες για προγραμματιστές όπως η Rockrose, η οποία απέκτησε την πανεπιστημιούπολη του St. Francis College στο Downtown Brooklyn για 160 εκατομμύρια δολάρια, και άλλους επενδυτές που αγόρασαν τοποθεσίες με σκοπό να κάνουν τραπεζικές εργασίες γης.

Γη δηλαδή Το 421a που κατοχυρώθηκε και πληροί τις προϋποθέσεις για τη μείωση του φόρου πριν λήξει πέρυσι, διαπραγματεύτηκε επίσης με ασφάλιστρα όπως και οι προσιτές κατοικίες που υποστηρίζονται από την πόλη και το κράτος. Επιπλέον, οι τοποθεσίες που ανανεώθηκαν στις περιοχές Τζαμάικα, Αστόρια και Γουίλετς Πόιντ του Κουίνς συνέβαλαν στο ότι ο δήμος απολάμβανε αύξηση 80% στις συναλλαγές γης από έτος σε έτος.

Τι να προσέξουμε

Ανυπομονούμε, περιμένουμε να δούμε:

  • Οι ιδιωτικοί δανειστές εντείνονται για να καλύψουν το κενό που αφήνουν οι περιφερειακές τράπεζες που αντιμετωπίζουν μεγαλύτερο έλεγχο από τις ρυθμιστικές αρχές μετά τις χρεοκοπίες των τραπεζών το πρώτο εξάμηνο του έτους.
  • Οι λήξεις των στεγαστικών δανείων συμβάλλουν στην πρόσθετη ανατιμολόγηση των σταθεροποιημένων περιουσιακών στοιχείων πολυοικογενειών γραφείου και ενοικίων, ανοίγοντας την πόρτα για τους επενδυτές να αποκτήσουν ακίνητα με ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη με έκπτωση. Η πώληση του χαρτοφυλακίου της Signature Bank από την FDIC αργότερα φέτος θα αποτελέσει επίσης μια ενδιαφέρουσα επενδυτική ευκαιρία.
  • Αν και οι νομοθέτες της πολιτείας απέτυχαν να εγκρίνουν μια ολοκληρωμένη πολιτική στέγασης στην τελευταία νομοθετική συνεδρίαση, ο κυβερνήτης ανακοίνωσε ένα νέο πρόγραμμα που θα παράσχει ορισμένες φορολογικές ελαφρύνσεις στους προγραμματιστές στο τμήμα Gowanus του Μπρούκλιν, το οποίο είναι ενθαρρυντικό επειδή θα μπορούσε να επεκταθεί σε άλλα μέρη του Πόλη.

Ενώ υπάρχουν προκλήσεις, οι οικονομικοί δείκτες στη Νέα Υόρκη είναι ισχυροί. Επομένως, πιστεύουμε ότι το έξυπνο κεφάλαιο, το οποίο είναι άφθονο, θα επιστρέψει σε μεγάλο βαθμό τους επόμενους έξι έως 18 μήνες.

Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου λήφθηκε από τις Μεσοχρονικές Αναφορές Έρευνας του 2023 της Ariel Property Advisors, τις οποίες παρουσίασα στην εκδήλωση Coffee & Cap Rates της εταιρείας μας στις 20 Ιουλίου 2023. Για πρόσβαση στις ερευνητικές αναφορές και βίντεο της Ariel από την εκδήλωση, κάντε κλικ εδώ.

Σφραγίδα ώρας:

Περισσότερα από Forbes Re