Τι είναι μια κουβέρτα υποθήκη και είναι λογικό να υπάρχει;

Σε αυτό το άρθρο

Μια γενική υποθήκη είναι χρήσιμη για επενδυτές ακινήτων με μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Ονομάζεται επίσης γενικό δάνειο, η υποθήκη ενοποιεί πολλά χωριστά δάνεια σε μια ενιαία υποθήκη. Για πολλούς έμπειρους επενδυτές, η καταβολή μιας πληρωμής δανείου καθιστά πιο απλή την ταχυδακτυλουργία πολλών πληρωμών στεγαστικών δανείων και επιτοκίων.

Ωστόσο, η διευθέτηση ενός γενικού στεγαστικού δανείου δεν είναι πάντα η καλύτερη επιλογή χρηματοδότησης. Για παράδειγμα, τα δάνεια είναι πιο δύσκολο να εξασφαλιστούν. Και η τοποθέτηση μεμονωμένων στεγαστικών δανείων κάτω από μια «κουβέρτα» μπορεί να θέσει σε κίνδυνο όλα τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου.  

Πότε έχει οικονομικό νόημα η τοποθέτηση χωριστών στεγαστικών δανείων σε ένα ενιαίο δάνειο; Υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες είναι καλύτερο να διατηρούνται τα μεμονωμένα δάνεια χωριστά και να μην τα ενοποιούνται σε ένα ολόκληρο στεγαστικό δάνειο;

Αυτό το άρθρο διερευνά τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της χρήσης γενικής αναχρηματοδότησης δανείου για τη διαχείριση πολλαπλών ακινήτων σε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων.

Ορισμός του Blanket Mortgage

Ονομάζεται επίσης δάνειο χαρτοφυλακίου, μια γενική υποθήκη είναι ένα ενιαίο δάνειο που καλύπτει δύο ή περισσότερα ακίνητα. Η απλοποιημένη διαδικασία σάς επιτρέπει να κάνετε μία μηνιαία πληρωμή για ολόκληρο το δάνειο, πράγμα που σημαίνει ότι η διαχείριση πολλών ακινήτων είναι ευκολότερη. Επιπλέον, μπορείτε να αγοράσετε, να κρατήσετε ή να πουλήσετε ακίνητα χωρίς να ενεργοποιήσετε μια ρήτρα οφειλόμενης στην πώληση. 

Υπάρχουν μερικές αποχρώσεις γενικών δανείων που δεν σχετίζονται με τα παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια.

Για παράδειγμα, η υποθήκη έχει μια ρήτρα αποδέσμευσης, που σας επιτρέπει να πουλήσετε ένα ακίνητο χωρίς να χρειάζεται να εξοφλήσετε το δάνειο. Επιπρόσθετα, ο γενικός ενυπόθηκος δανειστής δεσμεύει κάθε ακίνητο που καλύπτεται από το δάνειο. Ως εκ τούτου, η αθέτηση μιας υποθήκης θα μπορούσε να οδηγήσει σε αποκλεισμό όλων των ακινήτων που είναι εξασφαλισμένα στο δάνειο.  

Blanket Mortgage Pros

Η γνώση των πλεονεκτημάτων και των μειονεκτημάτων των κενών στεγαστικών δανείων μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε έξυπνες επενδυτικές επιλογές σε ακίνητα. Ας δούμε τέσσερις λόγους για τους οποίους η ενοποίηση πολλών στεγαστικών δανείων μπορεί να έχει οικονομικό νόημα. 

Τα γενικά δάνεια απλοποιούν τη γραφειοκρατία

Ένα ελκυστικό χαρακτηριστικό των γενικών στεγαστικών δανείων είναι η απλότητά τους. Δεν υπάρχει μακρά διαδικασία αίτησης δανείου κάθε φορά που αποφασίζετε να αγοράσετε ένα επενδυτικό ακίνητο. Η διαδικασία αίτησης γενικού δανείου περιλαμβάνει μόνο ένα πιστωτικός έλεγχος και επαλήθευση περιουσιακών στοιχείων. Και όταν πουλάτε ένα ακίνητο, η ρήτρα αποδέσμευσης σάς επιτρέπει να κάνετε μερική εξόφληση.  

Φυσικά, η παρακολούθηση μιας μηνιαίας πληρωμής στεγαστικού δανείου είναι πιο απλή από τη διαχείριση πολλών. 

Καλύτερη διαπραγμάτευση όρων δανείου

Μια θετική πτυχή των γενικών δανείων είναι ότι έχετε τη δύναμη να διαπραγματευτείτε καλύτερα επιτόκια και όρους. Για παράδειγμα, ας πούμε ότι πρέπει να συνάψετε πέντε ή έξι συμβατικά στεγαστικά δάνεια. Σε αυτή την περίπτωση, έχετε μικρή διαπραγματευτική δύναμη με τον δανειστή. Ωστόσο, το συνδυασμένο ποσό φαίνεται πιο ελκυστικό σε έναν δανειστή. 

Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι ότι έχετε μόνο ένα ενιαίο επιτόκιο για να αντιμετωπίσετε. Επίσης, οι δανειστές προσφέρουν συνήθως πιο ευνοϊκά επιτόκια σε επενδυτές που θέλουν να ενοποιήσουν τα συμβατικά στεγαστικά δάνεια σε μεγαλύτερα δάνεια. 

Απελευθερώστε περισσότερα μετρητά για επένδυση

Η διαπραγμάτευση καλύτερων όρων δανείου και επιτοκίων σημαίνει ένα πράγμα - έχετε περισσότερα μετρητά να επενδύσετε. Ακολουθούν μερικοί τρόποι με τους οποίους μια γενική υποθήκη μπορεί να σας δώσει περισσότερα χρήματα για επένδυση:

• Χαμηλότερα τέλη προέλευσης
• Χαμηλότερο κόστος κλεισίματος
• Οι συνδυασμένες μηνιαίες πληρωμές σας είναι χαμηλότερες λόγω των χαμηλών επιτοκίων
• Δεν είναι απαραίτητο να βρείτε μια μεγάλη προκαταβολή για να χρηματοδοτήσετε μια νέα αγορά ακινήτων
• Πραγματοποιήστε μερικές αποπληρωμές κατά την πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα

Αξιοποιήστε τα ίδια κεφάλαια για να αποφύγετε τις προκαταβολές

Θέλετε να αγοράστε ακίνητα χωρίς χρήματα κάτω? Εάν ναι, ένα γενικό δάνειο το καθιστά δυνατό. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο με γενική υποθήκη, δεν χρειάζεται να κάνετε προκαταβολή — συνήθως 20% για τους επενδυτές ακινήτων. Αντίθετα, προσφέρετε ίδια κεφάλαια από υπάρχοντα ακίνητα ως εγγύηση. 

Blanket Mortgage Cons

Παρά τα πλεονεκτήματά τους, τα γενικά στεγαστικά δάνεια μπορεί να μην είναι πάντα η καλύτερη επιλογή. Ακολουθούν ορισμένα μειονεκτήματα της ενοποίησης πολλών δανείων σε ένα μόνο στις επενδύσεις σε ακίνητα. 

Υψηλότερες προκαταβολές

Η αρχική προκαταβολή για την εξασφάλιση μιας γενικής υποθήκης είναι σημαντικά υψηλότερη από μια κανονική υποθήκη. Αυτό συμβαίνει επειδή οι δανειστές διατρέχουν μεγαλύτερο οικονομικό κίνδυνο με αυτά τα ενοποιημένα δάνεια και απαιτούν περισσότερα μετρητά προκαταβολικά πριν χρηματοδοτήσουν το δάνειο. Ακόμα κι αν το ποσοστό είναι το ίδιο, η προκαταβολή θα είναι ακόμα μεγαλύτερη. 

Ορισμένοι επενδυτές ακινήτων χρησιμοποιούν βραχυπρόθεσμα δάνεια ή δάνεια αιώρησης για να εξασφαλίσουν την υποθήκη. Επομένως, υπάρχουν περισσότερες οικονομικές υποχρεώσεις με γενικά δάνεια.

Όλα τα ακίνητα είναι εξασφαλίσεις

Μια σοβαρή εξέταση μιας υποθήκης τύπου κουβέρτα είναι ότι όλα τα ακίνητα γενικού δανείου είναι εξασφαλίσεις. Ως εκ τούτου, η αδυναμία πληρωμής μιας μόνο πληρωμής θα μπορούσε να θέσει ολόκληρο το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας σε κίνδυνο. Από την άλλη πλευρά, κινδυνεύετε να χάσετε μόνο ένα περιουσιακό στοιχείο εάν έχετε ένα συμβατικό δάνειο σε ένα μόνο ακίνητο και χάσετε μια πληρωμή.

Οι όροι του δανείου είναι μικρότεροι

Δεν είναι ασυνήθιστο τα γενικά δάνεια ακίνητης περιουσίας να αποσβένονται σε διάστημα δέκα έως 15 ετών, σε αντίθεση με τα τυπικά 30 χρόνια για ένα παραδοσιακό στεγαστικό δάνειο. Επιπλέον, ορισμένοι «δανειστές χαρτοφυλακίου» διαρθρώνουν τα δάνεια με πληρωμές μπαλονιών. Αυτό απαιτεί να εξοφλήσετε ολόκληρη την υποθήκη στο τέλος της περιόδου. 

Είναι καλό να θυμάστε ότι τα γενικά στεγαστικά δάνεια προορίζονται πάντα να είναι βραχυπρόθεσμα δάνεια. 

Πιο αυστηρές απαιτήσεις για να προκριθείτε

Λιγότεροι δανειστές προσφέρουν γενικά ενυπόθηκα δάνεια και το να πληροίτε τις προϋποθέσεις για αυτά είναι πιο δύσκολο. Πρέπει να έχετε εξαιρετική πιστωτική βαθμολογία και μεγάλα αποθέματα μετρητών για να κάνετε μια προκαταβολή — μερικές φορές έως και το 50% της αξίας του δανείου. Ένα υψηλότερο δάνειο προς αξία (LTV) είναι επίσης απαραίτητο για την αναχρηματοδότηση πολλών δανείων σε ένα. 

Οι κατευθυντήριες γραμμές για τα γενικά δάνεια αλλάζουν από πολιτεία σε πολιτεία

Κάθε πολιτεία έχει τους δικούς της γενικούς κανονισμούς δανείων ακινήτων. Επομένως, εάν έχετε επενδύσεις σε ακίνητα σε δύο ή περισσότερες πολιτείες, θα χρειαστείτε ένα ξεχωριστό γενικό δάνειο για κάθε πολιτεία. 

Παραδείγματα κουβέρτας υποθήκης

Ακολουθούν μερικά παραδείγματα για το πώς οι επενδυτές σε ακίνητα μπορούν να χρησιμοποιήσουν μια γενική υποθήκη για να αναπτύξουν τις επιχειρήσεις τους και να επεκτείνουν τα χαρτοφυλάκιά τους.

Αγορά ολόκληρου χαρτοφυλακίου: Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα ολόκληρο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Στη συνέχεια, αντί να συνάπτετε διαφορετικά στεγαστικά δάνεια για κάθε ακίνητο, μπορείτε να βρείτε έναν δανειστή που προσφέρει «υποθήκες χαρτοφυλακίου».

Δάνεια για επενδυτές buy-an-hold: Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής έχει ένα παραδοσιακό στεγαστικό δάνειο σε ένα ακίνητο αξίας $170,000 με μια υποθήκη $70,000. Ωστόσο, ο επενδυτής αποφασίζει να αγοράσει ένα άλλο επενδυτικό ακίνητο για $170,000. Αντί να καταλήξουν σε προκαταβολή 20% των 34,000 $, λαμβάνουν ένα γενικό δάνειο, χρησιμοποιώντας ίδια κεφάλαια από την υπάρχουσα ιδιοκτησία. 

Επενδυτές που ανατρέπουν σπίτια: Ένα βατραχοπέδιλο μπορεί να αγοράσει πολλά ακίνητα αποκατάστασης σε ένα ενιαίο δάνειο. Μετά την ανατροπή του σπιτιού, πρέπει να κάνουν μόνο μερική εξόφληση κατά την πώληση κάθε ακινήτου. Στη συνέχεια, μπορούν να αγοράσουν ένα άλλο σταθεροποιητικό επάνω μέρος στο πλαίσιο του γενικού δανείου. 

Πώς να πάρετε μια κουβέρτα υποθήκη

Η απόκτηση μιας γενικής υποθήκης μπορεί να είναι δύσκολη για τους επενδυτές νεοφυών επιχειρήσεων. Εμπορικοί δανειστές συνήθως προσφέρουν γενικά δάνεια σε έμπειρους επενδυτές με πολλά μετρητά, σημαντικά περιουσιακά στοιχεία και ένα σταθερό επενδυτικό χαρτοφυλάκιο.

Ακολουθούν μερικά γεγονότα που πρέπει να θυμάστε όταν εξετάζετε το ενδεχόμενο ενοποίησης πολλών υποθηκών σε ένα μόνο:

• Συνήθως χρειάζεστε προκαταβολή 25-50%.
• Πρέπει να έχετε μετρητά για να καλύψετε τους τόκους και τις πληρωμές του δανείου για έξι μήνες.
• Όλα τα ακίνητα που εξασφαλίζονται από το δάνειο κινδυνεύουν να αποκλειστούν εάν αθετήσετε τις πληρωμές σας

Πώς να βρείτε κουβέρτες ενυπόθηκους δανειστές

Συμβατικός δανειστές ενυπόθηκων δανείων μην προσφέρετε ενυπόθηκα δάνεια. Επομένως, θα πρέπει να αναζητήσετε εμπορικούς μεσίτες δανειστών και τραπεζίτες για το δάνειο. Αναζητήστε δανειστές που ειδικεύονται στις επενδύσεις σε ακίνητα. Ωστόσο, ορισμένες τράπεζες της τοπικής κοινότητας μπορεί να προσφέρουν γενικά στεγαστικά δάνεια σε κατασκευαστές ακινήτων και επενδυτές. 

Συμπέρασμα

Ενώ μια γενική υποθήκη δεν είναι για κάθε επενδυτή, είναι ένας χρήσιμος τύπος εργαλείου χρηματοδότησης για επενδυτές με πολλά ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό τους. Τα γενικά δάνεια προσφέρουν περισσότερη πρόσβαση σε κεφάλαια μέσω αναχρηματοδότησης με μετρητά και μετοχικών δανείων και απαιτείται μόνο μία μηνιαία πληρωμή. Ωστόσο, τα δάνεια είναι πιο δύσκολο να εξασφαλιστούν και θέτουν σε κίνδυνο όλα τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου εάν αθετήσετε τις πληρωμές στεγαστικών δανείων. 

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.