Un aumento en la oferta podría hundir los precios de los multifamiliares este año

El sector inmobiliario comercial se enfrenta a tensiones desde varias direcciones. La principal tensión es el aumento de los tipos de interés, que están ejerciendo una presión alcista sobre tasas de tope (lo que hace bajar el valor de los activos), haciendo que los costos de refinanciamiento sean cada vez más difíciles y costosos de conseguir. Pero está surgiendo otro riesgo, específicamente para el nicho multifamiliar de bienes raíces comerciales: el exceso de oferta. Datos recientes sugieren que puede haber un exceso a corto plazo de unidades multifamiliares que lleguen al mercado en un momento inoportuno. 

Para explicar completamente este problema, echemos un vistazo a las tendencias de construcción de propiedades multifamiliares (definidas como propiedades con cinco o más unidades) durante las últimas décadas. Como puede ver en el gráfico a continuación, después de fuertes caídas en el número de unidades multifamiliares entre 2008 y 2014, la construcción multifamiliar y el número total de unidades multifamiliares han aumentado considerablemente. 

Desde el comienzo de la pandemia, la tendencia al alza del aumento de la construcción multifamiliar se disparó aún más y, en el cuarto trimestre de 4, superó el millón de unidades en construcción por primera vez (al menos según los datos de CoStar).

Por supuesto, se necesitan varios meses, si no años, para construir unidades multifamiliares, incluso en tiempos de bonanza. Pero los últimos años no han sido fáciles para los constructores, al menos en términos de cronogramas de entrega. Debido a los problemas de la cadena de suministro y las limitaciones laborales, la construcción ha llevado más tiempo. Esta tendencia está provocando un enorme exceso de inventario que aún no ha llegado al mercado. Si observa el gráfico a continuación, puede ver que el pronóstico de CoStar para las unidades entregadas muestra que 2023 será el más alto registrado, y 2024 bajará un poco, pero seguirá siendo alto. Sí, hacer pronósticos es difícil, pero pronosticar las entregas de obras de construcción es un poco más fácil que otros conjuntos de datos. Debido al hecho de que los constructores y promotores necesitan obtener permisos para la construcción, existen datos sólidos sobre los proyectos planificados y en trámite. Personalmente, me tomo este pronóstico un poco más en serio que otros pronósticos. 

Un aumento en la oferta no es un problema si hay una demanda proporcionada para “absorber” las nuevas unidades, pero no la hay. La demanda está cayendo. 

El siguiente cuadro cuenta una historia muy convincente. Primero, mira las barras azules. Esto es lo mismo que vimos anteriormente: altas entregas de unidades durante los próximos dos años. Pero luego observe las barras naranjas que muestran "Absorción" (una métrica de bienes raíces comerciales que mide la demanda). No está a la altura. 

Después de un año excepcional para la demanda en 2021, la “absorción neta” (absorción – demanda) se volvió negativa, lo que significa que está llegando al mercado más oferta que demanda. ¡Eso fue en 2022! En 2023, se espera que entren en funcionamiento aún más unidades y, como muestra este gráfico, no se espera que la demanda siga el ritmo. Por supuesto, algunos constructores podrían cancelar o pausar sus proyectos, pero es una propuesta costosa que los constructores tienden a evitar en la medida de lo posible. 

¿Qué sucede cuando la oferta supera la demanda? La desocupación aumenta, como se puede ver en esta proyección de CoStar. Esto debería ser una preocupación para cualquier persona en el espacio multifamiliar y para cualquier inversor inmobiliario. Un aumento de la oferta y un aumento proporcional de las desocupaciones pueden disminuir los ingresos y hacer bajar las tarifas de alquiler. Los datos que estoy mostrando, y mi análisis, se refieren a propiedades comerciales, pero la presión a la baja sobre los alquileres y el aumento de las desocupaciones en viviendas multifamiliares tienen el potencial de extenderse al mercado residencial en ciertas áreas. 

Por supuesto, estos datos a nivel nacional no cuentan toda la historia. Eché un vistazo a varios mercados individuales para ver cómo se está desarrollando esto a nivel regional. Lo que descubrí es que ciertos mercados corren un riesgo significativo de sufrir una construcción excesiva. Seleccioné una muestra de cinco mercados que creo que corren un alto riesgo de aumentar las desocupaciones y disminuir los alquileres para viviendas multifamiliares: Santa Fe, Nuevo México; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Carolina del Sur; Colorado Springs, Colorado; y Austin, Texas.

Todos estos mercados tienen importantes proyectos de construcción, con una gran cantidad de unidades programadas para llegar al mercado en relación con la oferta actual y la demanda esperada. 

Por otro lado, a muchas ciudades, que me parecieron más pequeñas, todavía les está yendo relativamente bien. 

Missoula, Montana; Atenas, Georgia; Midland, Texas; Provo, Utah; y Topeka, Kansas, tienen una absorción neta sólida y sus proyectos de construcción son muy razonables en relación con los niveles de inventario actuales. Para mí, estas ciudades tienen un riesgo mucho menor de desocupación y caídas de alquileres. 

Cada mercado es único y solo estoy mostrando algunos ejemplos de mercados en riesgo y no en riesgo. Pero le animo a que investigue un poco e identifique cómo le está yendo a su mercado en términos de construcción. Puede encontrar muchos datos buenos de forma gratuita en Sitio web de la Reserva Federal de St. Louis o simplemente buscando en Google datos de absorción para su área local. 

Conclusión

Las propiedades multifamiliares están viendo cómo un exceso de oferta llega al mercado en un momento inoportuno, donde el aumento de las tasas de interés ya está ejerciendo presión a la baja sobre los precios y presión sobre el flujo de caja sobre los operadores. Como tal, 2023 y 2024 podrían ser años difíciles en el espacio multifamiliar para los operadores actuales. 

Lo importante a tener en cuenta aquí es que el exceso de oferta y la escasez de demanda probablemente serán de corto plazo. Las tendencias demográficas y de construcción a largo plazo respaldan una fuerte demanda de unidades de alquiler multifamiliares en el futuro, lo que es un buen augurio para los inversores. Por ejemplo, un estudio reciente muestra que Estados Unidos necesita 4.3 millones de unidades multifamiliares más en los próximos 12 años para satisfacer la demanda. Es probable que la formación de hogares esté bajando en este momento debido a las condiciones económicas de corto plazo. La inflación está impactando negativamente el poder adquisitivo de los inquilinos y la incertidumbre económica está impidiendo que los jóvenes estadounidenses formen sus propios hogares. No está claro cuándo terminará esta dificultad económica, pero cuando lo haga, es probable que la demanda vuelva a recuperarse. 

Teniendo esto en cuenta, los inversores podrían haber buenas oportunidades de compra en los próximos meses y años. Dado que es probable que las tasas de capitalización aumenten, los precios de las viviendas multifamiliares deberían bajar. Si el NOI también cae debido a problemas de exceso de oferta, los precios bajarán aún más. Esto podría permitir a los inventores con algo de energía seca ingresar al sector multifamiliar a precios atractivos, pero recuerde: este es un momento arriesgado. Tenga cuidado de no comprar cualquier cosa y de comprender en detalle la dinámica del mercado en su área local.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.