Desapalancamiento es un término que probablemente no hayas escuchado. Y no te sorprendas; la mayoría de las cadenas de noticias nunca cubrirán qué es el desapalancamiento o lo que significa para el mercado inmobiliario. Pero esta restricción de capital podría implosionar el mercado de la vivienda, lo que provocó la quiebra de numerosos inversores y fondos, dejando que el resto se quedara con los restos. Este cambio masivo está a punto de suceder, pero no te asustes demasiado; Si compraste bien, podrías ser uno de los pocos afortunados con un buffet de flujo de efectivo ofertas para elegir.
Entonces, ¿quién mejor para preguntar sobre esta crisis inminente que Ben Miller, Co-fundador y CEO de los inversores de Fundrise? Ha estado en ambos extremos de los préstamos, no sólo comprando importantes activos con crédito sino también proporcionando financiación a otros que lo necesitan. Ben predice un cambio masivo en el mercado inmobiliario con amados villancicos que impactar a los inversores hasta la médula y podría dejar la economía deteriorada. Esta crisis de desapalancamiento de la que habla Ben no es un concepto simple, pero una vez que entiendes cómo y por qué está sucediendo, desbloquear un conocimiento que el 99% de otros inversores pasan por alto.
Ben habla sobre cómo préstamos puente y financiación flotante han puesto a miles de inversores (y prestamistas) en un aprieto, ¿por qué Los bancos tendrán escasez de efectivo en 2023.y los escenarios que podrían desarrollarse durante el próximo año si todo sale mal. No se equivoquen, esto NO es un pronóstico apocalíptico ni una exageración hipotética destinada a preocupar a los inversores. El desapalancamiento es un escenario real que podría haber efectos en cascada durante décadas. Si está invirtiendo, este es un episodio CRUCIAL que debe sintonizar.
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Dave:
Hola a todos. Bienvenido a En el Mercado. Soy Dave Meyer, su anfitrión se unió hoy a James Dainard en Seattle. James, ¿listo para el juego?
James:
Estoy listo. Recibí mis pastillas para la tos. Estoy listo para gritar porque... El duodécimo hombre es real, así que gritaré con él.
Dave:
Siempre quise ir a un partido allí. ¿Es realmente algo diferente?
James:
Oh, cuando vuelvas aquí te llevaré. Sí, soy un poseedor experimentado de boletos desde hace mucho tiempo. Es ruidoso. Cuando Beast Mode hizo temblar a la bestia, fue la cosa más intensa que he escuchado en mi vida, fue absolutamente loco.
Dave:
Sí, eso suena divertido. Bueno, estaré en Seattle en dos semanas, pero desafortunadamente tú no estarás allí. Pero el año que viene lo haremos.
James:
Si hay algún partido para el que pueda darte entradas, déjame consultar el horario.
Dave:
Definitivamente estoy dentro. Bueno, vayamos al sector inmobiliario. Así que hoy tenemos a Ben Miller, director ejecutivo de Fundrise, quien, según información completa, es el patrocinador de nuestro programa. Pero Ben es la persona con más conocimientos sobre bienes raíces que he conocido en mi vida. Y este es un episodio y una entrevista fantásticos que acabamos de tener. ¿Puedes dar un breve resumen a todos los que escuchan sobre lo que pueden esperar escuchar aquí?
James:
Creo que este es un gran episodio. En realidad, este es uno de mis favoritos que hemos hecho y la razón es que todos están buscando esta oportunidad y están congelados en este momento. Dicen: No voy a comprar nada hasta que sepa qué comprar. Ben habla sobre lo que se avecina y, como inversionista, nos habla sobre dónde están las principales oportunidades. Y las pistas que deja son... todo el mundo quiere saber dónde hacer la riqueza, es de lo que vamos a hablar en este episodio.
Dave:
Y quiero simplemente dar una pequeña revelación aquí porque algo de lo que Ben habla es un poco más avanzado. Entramos en los detalles del sistema bancario y cómo se generan los préstamos en el sector inmobiliario, específicamente en el inmobiliario comercial. Pero es de crucial importancia lo que piensa Ben sobre lo que está sucediendo en el sector inmobiliario en este momento. Y proporciona muy buenos ejemplos concretos de cómo algunas de las dinámicas cambiantes en los mercados de deuda y este gran desapalancamiento, como él lo llama, que veremos en los próximos dos años podrían afectar los activos inmobiliarios comerciales. Así que es un episodio fascinante, personalmente aprendí muchísimo, pero antes te advierto que hay algo de nerd extraño aquí. Pero sé que a gente como James y yo nos encantó.
James:
Me encanta filmar esta mierda con Ben, creo que te envié un correo electrónico antes del programa, pensé, tuve que escuchar este podcast dos veces para digerirlo, pero es fascinante y probablemente cambió toda mi estrategia para lo que Lo haré en 2023.
Dave:
Guau. Está bien. Bueno, esas son palabras atrevidas, así que si James se lo ha tomado tan en serio, definitivamente querrás escuchar esto. Así que vamos a tomar un breve descanso, pero luego volveremos con el director ejecutivo de Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, director ejecutivo de Fundrise. Bienvenido de nuevo a On the Market. Muchas gracias por estar aquí.
Ben:
Gracias por invitarme chicos.
Dave:
Bueno, estamos emocionados porque la última vez tuvimos una gran conversación hablando mucho sobre Build to Rent, pero James y yo escuchamos un podcast en el que estuviste recientemente. James admitió que lo escuchó dos veces porque le gustó mucho. Se trataba de desapalancamiento, creo que se llamó el Gran Desapalancamiento en ese episodio del podcast y fue fascinante. Así que esperábamos comenzar allí y aprender un poco sobre su opinión sobre este tema. Entonces, ¿podrías empezar contándonos un poco qué es el desapalancamiento?
Ben:
Sí. Entonces significa reducir la cantidad de deuda que tienes, menos apalancamiento, desapalancamiento y eso básicamente creo que será un freno para la economía y para todos los activos en el próximo año o dos.
Dave:
Entonces, cuando se habla de desapalancamiento en términos de bienes raíces, ¿está diciendo que los propietarios existentes van a reducir la cantidad de apalancamiento que tienen sobre las propiedades o que las compras en el futuro utilizarán menos deuda? ¿O cómo describiría el fenómeno del desapalancamiento en lo que respecta a la inversión inmobiliaria?
Ben:
Así que el argumento que estoy defendiendo es que prácticamente todo el sistema financiero, no sólo el sector inmobiliario, tiene que reducir la cantidad de deuda que tiene y tiene que desapalancarse. Y eso se debe a que estuvimos en un entorno de tipos de interés bajos, básicamente un entorno de tipos de interés cero, durante 15 años y antes de eso habíamos estado en un entorno de tipos de interés a la baja durante 40 años. Eso es mucho tiempo. Y nos movemos hacia un entorno de tasas de interés altas y crecientes, por lo que básicamente eres como si fueras un pez y ahora estuvieras en el aire. Es un cambio radical, un entorno completamente diferente. Y en ese entorno de tasas de interés crecientes o de altas tasas de interés, la cantidad de deuda que un activo puede soportar es menor. Entonces, para ponerlo en términos matemáticos, tienes un negocio, tienes un edificio de apartamentos y obtienes una cierta cantidad de ingresos, digamos simplemente un millón de dólares al año. Cuando el servicio de la deuda se duplica, y el servicio de la deuda de todos en el nuevo entorno de tasas de interés ha aumentado al menos 2 veces, tal vez 3 veces, no se puede soportar la misma cantidad de servicio de la deuda que antes. Por lo tanto, debe tener menos deuda sobre el activo.
Dave:
¿Y estás viendo que esto ya está empezando a suceder en tu portafolio o cómo notas que se manifiesta?
Ben:
Bueno, puedo hablar de nosotros y luego puedo hablar de lo que estoy viendo de primera mano. Entonces somos un poco diferentes a la mayoría de los prestatarios. Básicamente tenemos lo que es como un REIT público, hay REIT registrados públicamente, por lo que nuestro apalancamiento es mucho menor. Nuestro apalancamiento promedio en nuestros fondos es del 45%, 43%. Entonces, eso es mucho menos de lo que la mayoría de las empresas o negocios apalancan en sus activos. Un prestatario privado típico probablemente quiera apalancarse en un 75%, 65%, tal vez 80%. Entonces, para nosotros, básicamente no tenemos este problema de mayor apalancamiento, pero sí tenemos un par de activos donde yo lo tengo, porque es el apalancamiento promedio, por lo que algunos son más altos. Y cuando miro un... les daré un activo de ejemplo y cómo se está desarrollando y qué significa y luego podrán extrapolarlo a muchos otros prestatarios. Así que tenemos una línea de almacén de $300 millones que contiene una gran cantidad de propiedades residenciales de alquiler con un gran banco de inversión y tenemos esa línea de crédito o línea de almacén, es un revólver, por lo que puedes comprar, puedes pagarlo, puedes pedir prestado. otra vez. Hace unos 18 meses.
Entonces, cuando lo obtuvimos, compramos un límite de tasa de interés y creo que hablar sobre derivados de tasa de interés es un subconjunto realmente interesante debajo de este tema. Y básicamente lo que les gusta hacer a los bancos de inversión es prestarte su balance y luego tú lo tomas y compras bienes inmuebles o cualquier cosa y luego lo titulizan. Básicamente, su negocio consiste en generar comisiones y utilizan su balance para poder obtener más comisiones de gestión de capital, comisiones del mercado de capitales. Entonces eso es realmente lo que están haciendo. Así que en realidad no te están prestando, sino que simplemente te están tendiendo un puente hacia los mercados de titulización. Y en los mercados de titulización, el año pasado, hace 12 meses, se podía pedir prestado... esa cartera que construimos, se podía pedir prestado un 2.25% fijo durante cinco años y ahora ese mercado de titulización es del 6%.
Así que tenemos que pagar esa línea con ese banco de inversión, tenemos que pagarla, lo haremos y tenemos que reducirlo de lo que probablemente era un apalancamiento del 73% al 55%. Y eso es básicamente un pago de alrededor del 15 o 20%. Pero es ilustrativo de cuando las tasas de interés han subido tanto que básicamente hay que pagarlas. Y no tenemos que pagar hasta que expire el límite, el límite de la tasa de interés, básicamente el tamaño del préstamo que obtuvimos es demasiado grande para una tasa de interés del 6, 7, 8%. Entonces tenemos liquidez, tenemos mucha liquidez, por lo que no será un problema para nosotros. Pero para muchos prestatarios, si su prestamista se da la vuelta y le dice: "Necesito que escriba un cheque por el 20% del préstamo y lo necesito en cada préstamo que venza o en cualquier préstamo que básicamente vaya a obtener". una propiedad nueva, ese es básicamente el problema para muchos prestatarios.
James:
Sí, esto es realmente interesante porque con el aumento repentino de las tasas, este es el aumento más rápido que hemos visto en las tasas de interés, estamos viendo esto en todos los segmentos y creo que todos están viendo cómo estas tasas de interés aumentan y todos están pensando que el mercado inmobiliario se va a desplomar y que se avecina algún tipo de colapso. Y durante un tiempo he estado pensando que habrá este cementerio de inversiones exactamente por lo que estás hablando, donde los valores de los préstamos no funcionan con el dinero actual y habrá una demanda masiva de liquidez para pagar. estos préstamos ahora mismo. Y conozco a muchos tipos de apartamentos durante los últimos cuatro o cinco años o los últimos dos años, sé que escalonamos nuestra cartera para que esté a 5, 7 y 9 años con tasas fijas porque... O en 10 años, porque no No quiero entrar en esa crisis de liquidez. Pero siento que estoy viendo esto ahora en todas partes en cualquier tipo de apalancamiento donde se trata de dinero fuerte, podría ser la banca, podrían ser préstamos comerciales donde el activo ahora ya no puede pagarse por sí mismo y habrá un enorme déficit de dinero. Y creo que ahí es donde veremos surgir la mayor oportunidad: la demanda de liquidez.
Dave:
Entonces parece que, en general... quiero decir, en todo el espectro de bienes raíces comerciales, estamos viendo personas que tienen tasas ajustables o préstamos comerciales que están llegando a su vencimiento. Básicamente, se enfrentan a la posibilidad de que su préstamo actual aumente o de que tendrán que liquidarlo o refinanciarlo a una tasa mucho más alta. Y esto causará muchos problemas de liquidez en el sector inmobiliario comercial. Entonces, en primer lugar, ¿se trata principalmente de residencial comercial o se observa esto en todas las clases de activos?
Ben:
El residencial es probablemente el mejor.
Dave:
¿Ah, de verdad? Vaya.
Ben:
Y la oficina es probablemente la peor. No lo sé, en mi podcast tenía a Larry Silverstein, el desarrollador propietario del World Trade Center, y él y yo... Fue simplemente una entrevista loca y él está hablando, dice, he estado... Tiene 91 años. y está hablando de un edificio que está desarrollando y que cuesta 5 mil millones de dólares.
Dave:
Solo necesitas uno si son 5 mil millones, entonces eres bastante bueno.
James:
Eso funciona de manera inteligente.
Dave:
Ahí tienes.
Ben:
Soy un ladrón comparado con él. Pero de todos modos, hay edificios de oficinas en todos estos grandes centros urbanos que dicen, oh Dios mío, simplemente... no son financiables. Literalmente, no podrías conseguir que un banco del país te concediera un préstamo a cualquier precio, punto. Hecho. Es liquidez cero. Liquidez significa capacidad para obtener dinero. No hay dinero, entonces la oficina es lo peor. Pero si eres una pequeña empresa, olvídalo, lo es todo. ¿Entonces hablé con otro grupo de bancos esta semana, esta semana? Esta semana, sí, ayer y anteayer, uno de los bancos de los que somos prestatarios tiene una gran relación con ellos. Y me decían que este es uno de los 15 bancos más grandes del país, cientos de miles de millones de dólares en activos, cientos de miles de millones de dólares. Y me dijeron, entonces la forma… ¿de dónde sacan el dinero los bancos, no? Esa es una pregunta, ¿verdad? Me encanta entender cómo trabajan mis contrapartes. Porque si entiendes cómo funcionan, entenderás cómo se comportarán. Entonces, los bancos, el 90 por ciento de su dinero proviene de la escorrentía.
Dave:
Nunca escuché ese término.
Ben:
En banca, seguros o gestión de activos, hay acuerdos que dan resultados y, a medida que se amortizan, tienes dinero para redistribuir o volver a prestar. Por eso se llama escorrentía.
Dave:
Ah, okey.
Ben:
Así que sí, ahí es donde la mayoría de los préstamos... Cuando vas a un banco y pides dinero prestado, en realidad es de otra persona que pagó su préstamo y es por eso que te pueden prestar más dinero porque generalmente están bastante apalancados, los bancos están apalancado nueve veces o algo así. De todas las personas apalancadas, los bancos son los más apalancados. Y nueve veces es como un 90% de apalancamiento y creo que en realidad están apalancados técnicamente entre un 92% y un 3%. De todos modos, este banco básicamente probablemente prestó 30 mil millones de dólares en 2022. Les dije, ¿qué está pasando con ustedes y cómo va con esta crisis de liquidez? Y me dice: para 2023, nuestra previsión sobre la cantidad de préstamos que podemos hacer en función de la cantidad de escorrentía que tendremos es que para diciembre próximo podremos prestar cien millones de dólares.
Dave:
Este es un banco con cientos de millones de dólares en activos.
Ben:
Cientos de miles de millones.
Dave:
Miles de millones
Ben:
Normalmente habrían prestado, no sé, 30, 40, 50 mil millones en un solo año. Y sólo tienen cien millones para prestar el año que viene.
Dave:
¡Qué! ¿Es simplemente…?
Ben:
Sí.
Dave:
Bueno. Entonces, ¿estás diciendo que ninguno de estos acuerdos va a dar resultados porque creen que van a incumplir o simplemente nadie va a vender o de dónde viene la falta de segunda vuelta?
Ben:
La esencia es que, para que un acuerdo dé sus frutos, tiene que venderse y nadie va a vender o el prestatario tiene que extenderle un cheque que probablemente obtuvo al refinanciar con otra persona. Pero como nadie te financiará, nadie pagará sus préstamos. Eso es lo que está pasando, es un hecho. Antes del último podcast de las últimas dos semanas, me reuní probablemente con 7 de los 15 principales bancos del país. 7 de los 15, todos exactamente iguales.
Dave:
¿En serio?
Ben:
Son todos exactamente la misma situación, sí.
James:
Por eso escuché ese episodio dos veces.
Ben:
La gente no me creyó. Estaba en Reddit y me dijeron: "De ninguna manera, esto no puede ser cierto".
James:
Estabas hablando de las tortugas, ¿verdad? ¿Repasarás los conceptos de las tortugas? Porque este es un tema muy complejo y lo hizo muy tangible y es así sin fin…. Adelante Ben, sigue adelante y explícalo.
Ben:
Bueno. Si puedo hacerle justicia aquí, porque normalmente no soy bueno para ser conciso. Así que el punto de la historia sobre los bancos es que no se suele pensar de dónde obtienen su dinero los bancos. Y hay un dicho en política que dice: "siempre sigue al dinero". Tienes que seguir el dinero, así que vas a pedir prestado al banco, pero ¿de dónde sacó el dinero el banco? El banco lo obtuvo de los depositantes, lo obtuvo de un pago y luego el banco apalancó eso, los bancos están apalancados, toman prestado, cualquiera en el mercado que le esté prestando tomó prestado contra su activo. Sólo para intentar hacerlo más sencillo, si vas a un banco y les das tu casa como garantía, obtienes dinero de ellos y ellos tienen tu garantía. Una garantía es un activo y ellos toman esos activos y piden prestado contra ellos.
Entonces, ahora su prestamista es un prestatario de otra persona, su prestamista también es un prestatario y ¿a quién le piden prestado ese dinero? Otra institución que también pidió dinero prestado. Entonces existe esta cadena infinita en la que todos son prestatarios y prestamistas en el sistema y se acumula. En un mundo de dinero fuerte, usted tiene una propiedad con un prestamista de dinero fuerte, el prestamista de dinero fuerte puede haber pedido prestado a un banco contra esa cartera de préstamos de dinero fuerte. Y el banco tiene esa garantía y ha pedido prestado contra esa cartera de préstamos. Entonces el banco está apalancado y ¿de dónde tomaron prestado el dinero? Piden prestado el dinero de diferentes partes del mercado de titulización. Por ejemplo, ¿quién apalancó eso con préstamos repo? Y entonces hay mucha más deuda en el sistema de la que se puede ver. Y debido a que básicamente pasamos de un entorno de tasas de interés bajas a un entorno de tasas de interés altas, todos en esa cadena de préstamo a prestamista, del prestamista al prestatario, todos están sobre apalancados. El 90 por ciento del mercado, una gran parte del mercado está sobre apalancado.
Y entonces, a medida que se producen los impagos o los pagos, es sólo un efecto en cascada. Y te daré un ejemplo. Conozco un gran fondo de capital privado, probablemente todo el mundo haya oído hablar de ellos, digamos, no sé, los tres o cuatro principales y el país, todos los fondos de capital privado iniciaron fondos de crédito durante los últimos 10 años, fondos de deuda. Y ellos salieron y se hicieron prestamistas. Entonces, si tienes un edificio de apartamentos o un edificio de oficinas y les pediste prestado, digamos el 75% del dinero, ellos se dieron la vuelta y pidieron prestado ese dinero a un banco. Y entonces tienen una propiedad de cien millones de dólares, te prestan 75 millones, se dieron la vuelta y pidieron prestados 55 millones a Wells Fargo, que en realidad es bastante activo en esta parte del mercado, lo llaman nota A. Y luego, el fondo de capital privado, lo mantenemos como nota B y luego el prestatario básicamente piensa que el dinero fue tomado prestado de este fondo, pero en realidad es más complicado que eso.
Entonces, lo que sucede es que digamos que tienes un préstamo con este fondo de crédito y tu préstamo vence el 1 de diciembre y vas al fondo de crédito y dices, oye, necesito una extensión, el mercado está horrible, no voy a Venda esto hoy, extendamos este préstamo por 12 meses. Bueno, ese fondo de crédito va a decir que no porque tienen un préstamo de un banco y se dirigen al banco y le dicen, "oye, banco, necesitamos extender este préstamo". Y el banco dice que no, págame. Porque ciertos bancos dicen: "Tú me pagas". Y entonces el fondo de crédito se da vuelta y dice, no, págame. Y estás con el prestatario diciendo que no, no, mira, está bien, la propiedad está bien, solo dame una extensión. Quiero decir ¿de qué estamos hablando? Sólo dame extensión.
¿Cuántas veces has ido a un banco y solo se espera que te extiendan el préstamo? Es como si nada, está bien, pagaré una pequeña tarifa, extendamos esto. No, no puedes extenderlo, págame. Bueno ¿cuánto quieres? 10%, 20%, necesitan pagar a su prestamista porque tienen que desapalancarse el préstamo, en realidad utilizaron esta garantía para obtener el dinero para pagarle. Entonces existe esta cadena en la que nadie no puede pagar porque todos han pedido prestado a otra persona. Entonces, si tienes un préstamo y crees que lo vas a extender en los próximos 12 meses solo porque la propiedad está funcionando bien y vas al banco, te sorprenderá que te digan que no.
Dave:
Entonces, ¿qué pasa entonces? Simplemente creo que todo el sistema depende obviamente de que esta cadena continúe funcionando, ¿qué sucede cuando... Como usted dijo, en cualquier momento cualquiera de los prestamistas podría simplemente decir: no me paguen? Entonces, ¿qué sucede con, digamos simplemente, un operador de una propiedad multifamiliar, qué sucede cuando no puede obtener liquidez o no puede refinanciar? ¿Cómo se desarrolla todo esto?
Ben:
Hay algunas posibilidades, así que hagamos de lo fácil a lo difícil. Entonces, la manera más fácil es que el operador multifamiliar diga: "Está bien, voy a vender todas mis malditas acciones y bonos que tengo, probablemente tengan dinero afuera, lo venderán todo y pagarán, no van a perder su dinero". Edificio de apartamentos. Para que puedan darse la vuelta y vender todos sus activos y pagarle al prestamista. Esa es una situación de lujo. Sólo quiero señalar las consecuencias de segundo orden de esto: mucha gente tendrá que vender sus activos líquidos, como acciones y bonos, para pagar sus préstamos. Y estoy hablando de que incluso instituciones masivas tendrán que hacer esto. Tendrán que pagar sus préstamos y, por lo tanto, la cantidad de liquidez desaparecerá.
Y cuando obligas a los vendedores, los precios bajan. Eso fue exactamente lo que pasó en Inglaterra. Si recuerdan el Reino Unido, hace dos meses, el gilt o el tesoro del Reino Unido se dispararon y todos estos fondos de pensiones tuvieron que darse la vuelta y vender otros activos para básicamente cubrir su margen sobre sus bonos del tesoro, sobre sus gilts. Así pues, la crisis de liquidez no se produjo en el gilt sino en las CLO. Por eso los efectos en cascada son mucho más engañosos porque afectarán a los mercados líquidos porque de ahí es de donde se obtiene dinero, de ahí se obtiene liquidez. Alguien en la línea tendrá que conseguir liquidez. Entonces digamos que el prestatario dice que puedo pagar.
Escenario dos: no pueden pagar, van al prestamista y el prestamista dice... Depende del prestamista, así que ahora, si estás hablando de fondo de crédito, van a ejecutar la hipoteca, tienen que hacerlo, no lo hacen. tienen una opción, extender y fingir que fue el manual de toda la banca durante los últimos 15 años, no pueden hacerlo, no pueden extender y fingir porque el préstamo ya no cubre. ¿Quién va a pagar la tasa de interés que no cubre? Literalmente no cumple con las regulaciones de la FDIC que dicen que hay que tener índices de capital, por lo que simplemente no lo cumple, por lo que no tienen otra opción. El regulador hará que no cumplan con ese préstamo. Entonces los fondos de crédito se van a embargar.
El fondo de capital privado en el que estaba pensando ejecutó dos acuerdos el mes pasado de grandes prestatarios famosos. Y todo esto está sucediendo, nadie habla de ello, no sale en las noticias. Pero habría oído hablar del prestatario y habría oído hablar del fondo de capital privado. Están felices de poseer el acuerdo residencial que embargaron. Pero a pesar de que son el prestamista, todavía tienen que pagarle al senior. Porque si ejecutan una hipoteca, tienen un gran edificio de apartamentos y dirán el 80%... Y conozco un acuerdo en el que esto sucedió en una ciudad importante, el acuerdo básicamente... Incluso con el 80%, ese fondo de crédito tiene que pagarle a sus personas mayores. prestamista, no es suficiente. Incluso si ejecutaron la hipoteca, el prestamista principal que tiene ese activo ahora al que ejecutaron, todavía está sobre apalancado con su prestamista principal. ¿Lo sigues?
James:
Sí, simplemente está apalancado hasta la caja, es un completo desastre.
Ben:
Sí, entonces es confuso. Así que casi desearía poder decir nombres, pero me metería en muchos problemas. Así que solo voy a decir algo como, fuiste al prestamista ABC y pediste prestado el 80%, prestamista ABC, ahora embargaron tu edificio de apartamentos de 200 unidades, genial, tienen un edificio de apartamentos de 200 unidades, pero pidieron prestado al prestamista XYZ y El prestamista XYZ todavía dice que me paguen, que me paguen, que me paguen. Entonces, incluso ese prestamista ABC tiene que vender algo... Tienen que hacer una llamada de capital, tienen que obtener liquidez y pagar. Y entonces nuevamente hay liquidez siendo succionada del sistema. A medida que el sistema absorbe liquidez, los precios caen. Es lo opuesto a la flexibilización cuantitativa, lo opuesto a lo que sucedió en 2021, donde había todo este dinero en todas partes y los precios subieron en todas partes, se está retirando dinero del sistema.
Si está familiarizado con la oferta monetaria, el M2 va a caer debido a esta dinámica de desapalancamiento y también al ajuste cuantitativo. Entonces, creo que veremos un shock de liquidez el próximo año cuando todo este dinero abandone el sistema. Entonces ese es un segundo escenario. También embargaron un edificio de oficinas y dijeron: ¿Qué voy a hacer con este edificio de oficinas? El edificio de oficinas probablemente valga menos que su préstamo, mucho menos, tal vez incluso menos que el préstamo del prestamista principal. Es posible que le entreguen todo ese edificio de oficinas al banco XYZ, al Bank of America o algo así. Las oficinas simplemente están predeterminadas a izquierda y derecha. Va a ser un baño de sangre y todo el mundo habla de conversión de oficinas a viviendas, no saben de qué están hablando.
Dave:
Sí, algunas personas en este programa vinieron y dijeron, sí, eso no funciona.
Ben:
Es solo un académico o alguien hablando de política gubernamental, es como si estuvieras soñando.
Dave:
Parece que, de manera realista, tal vez el 5% de las oficinas podrían convertirse, en todo caso.
Ben:
Un punto obvio: ¿con qué frecuencia un edificio de oficinas está cien por ciento vacío?
Dave:
Sí claro.
Ben:
Nunca, siempre hay unos cinco inquilinos allí y este edificio está arrendado en un 20%, ¿cómo se renueva un edificio cuando hay un 20% arrendado con cinco inquilinos?
Dave:
Sí, no tiene sentido.
Ben:
De todos modos, la pregunta [inaudible 00:26:43] interesante es básicamente si el regulador... En este momento el regulador tiene el daño a los bancos que realmente... Simplemente absoluto [inaudible 00:26:50] para ellos. Entonces la pregunta es: ¿el regulador empieza a mirar para otro lado y decir: bueno, sé que todos estos activos están básicamente en mora y no cubren? Voy a mirar para otro lado. Esa es una pregunta... No lo sé, sospecho que el regulador no va a hacer eso, por varias razones. Lo digo mucho en mi pequeño mundo, pero esto es más de 1992 que cualquier otro período de nuestras vidas.
James:
En 1992 las compañías de inversión sufrieron... Todo el mundo piensa que la crisis ocurrió en 2008. Pero entre 1988 y 1992 los bancos de inversión se sacudieron y fue el mismo tipo de crisis de liquidez porque la Reserva Federal no intervino en absoluto. No miraron para otro lado en estas inversiones... Estuve leyendo sobre eso y ¿no era como si el 90% de las compañías de inversión hubieran sido golpeadas durante ese tiempo? Fue una cantidad astronómica que me sorprendió y no pudieron recuperarse durante dos o tres años, quiero decir.
Ben:
Sí. Entonces digo que esa fue la peor crisis inmobiliaria en la historia de Estados Unidos, mucho peor que la de 2008. La mayoría de la gente de nuestra edad, está mucho antes que nosotros... Entonces, básicamente, el enfoque político en aquel entonces fue dejarlos a todos arder y embargaron, creo, 8,000 bancos. y a cada desarrollador se le solicitaron sus préstamos, por lo que cada desarrollador que pueda nombrar perdió todos sus activos o básicamente estuvo a punto de perderlos, nadie se salvó. Y así, muchas veces lo que se ve con las políticas y, de hecho, con el comportamiento humano en general, es que si sucede algo que fue malo, la gente no repite ese error hasta que han pasado suficientes momentos como para olvidarlo y luego lo vuelven a hacer.
Dave:
Parece que ya era hora. Sí, han pasado 30 años.
James:
Realmente estamos atrasados.
Ben:
Sí, entonces somos como el círculo completo. Si no sucede en este ciclo, definitivamente sucederá la próxima vez que tengamos un ciclo descendente. Porque parece que todos estos prestamistas que se apalancaron demasiado, todos estos prestatarios que se apalancaron demasiado, parecen los malos y deberíamos dejarlos a todos arder. Y resulta muy satisfactorio desde el punto de vista político, por lo que esta vez podríamos terminar allí otra vez.
Dave:
¿Simplemente no cree que haya apetito político por volver a rescatar a los bancos después de lo que ocurrió hace 15 años?
Ben:
Y rescatar a los fondos de capital privado y rescatar a los ricos, eso no... Creo que probablemente no habrá más estímulos en esta década. Rescates y estímulos, olvídense de eso.
James:
Sí, detén el estímulo. Pero a veces hay que dejar que las cosas se quemen un poquito, ¿no? Quiero decir que eso es capitalismo.
Dave:
Eso es el capitalismo. Sí, eso es lo básico...
Ben:
Bueno.
James:
Y de lo que Ben está hablando es de gran importancia, está en todos los diferentes espacios de esto... La gente fue simplemente intermediaria en dinero en todas partes durante los últimos dos años y obtuvo buenos rendimientos. Y no es sólo el espacio multifamiliar y estos edificios de oficinas, el espacio para dinero fuerte también fue realmente malo. Estos prestamistas entrarían, venderían los billetes al 7%, 8% y ahora estos prestamistas están pagando a su banco principal, están pagando 10, 11% y lo que está sucediendo es que estos arreglan y voltean o queman a los inversores, Están entrando y se van, oye, mis proyectos están tardando demasiado, estoy por encima del presupuesto, el valor cayó, necesito esa extensión y sus tarifas están aumentando cinco, seis puntos o están teniendo venir con dinero o simplemente no se extenderán en absoluto. De hecho, somos un prestamista de dinero fuerte en Washington y hemos recibido muchas solicitudes para refinanciar a otros prestamistas porque no tienen otra opción, el prestamista no otorgará una extensión en este momento y está causando un gran problema. Y luego estamos analizando el préstamo a valores y esa es nuestra respuesta, sí, podemos hacer este préstamo, pero es necesario aportar otro 15% de pago inicial y estas personas no lo tienen.
Y eso es lo que es tan aterrador: en 2008 vimos muchas REO y propiedades bancarias en el espacio residencial. Pero esto es como si no tienes el dinero, no puedes pagar tus cuentas. Y estos bancos de inversión y prestamistas tendrán que aceptar esto... Habrá muchas REO y escrituras en lugar de volver a estos bancos y los bancos se convertirán en... todos estamos asustados de que la cobertura Los fondos iban a ser los mayores propietarios residenciales con toda esta adquisición de viviendas y podrían basarse simplemente en préstamos incobrables que les regresarían.
Ben:
Y nuevamente, todas las cosas interesantes son las consecuencias de segundo/tercer orden. Entonces, la consecuencia de segundo orden es todo lo que acabas de decir, James, es que las tasaciones comenzarán a bajar porque tendrás todas estas malas calificaciones REO y la gente se verá obligada a vender y eso realmente dañará tus LTV. . Entonces vas a pedir dinero prestado o refinanciar y luego los LTV serán aún peores y luego habrá más ejecuciones hipotecarias. Así que estamos entrando en este ciclo que simplemente comienza a desmoronarse... es este círculo vicioso y esa es una de las otras consecuencias en todos los ámbitos. Y en cada [inaudible 00:32:19] somos una FinTech, compre ahora y pague después. ¿Adivina qué? Súper apalancado.
Dave:
Sí. Usted dijo que las tasaciones van a bajar, así que supongo que cree que habrá una disminución significativa en el valor de las propiedades en todos los activos inmobiliarios comerciales. Tiene que ser así, ¿verdad?
Ben:
Sí, no hay duda. Es una gran oportunidad esencialmente porque no estamos hablando de precios orgánicos, el precio al que los bancos venden las cosas, no hay relación con lo que uno cree que realmente vale después de los próximos, creo, probablemente 24 meses de crisis y angustia reales. Entonces, existe la oportunidad de comprar o de prestar, y si tienes una cantidad baja de deuda, esto es literalmente lo que decía Larry Silverstein, pasas por crisis horribles, sales de ellas, sigues siendo dueño del edificio y ahora él es vale 10 mil millones de dólares o algo así. Es parte del juego, no te dejes atrapar en la parte del juego en la que básicamente pierdes tu activo.
Dave:
Entonces mencionaste a Ben, que hay muchas oportunidades, para las personas que escuchan esto, ¿cómo recomendarías que aprovechen algunas de las próximas oportunidades que ves?
Ben:
Puedes ir a hablar con los bancos, acercarte a los bancos, los bancos van a tener... Todavía no lo tienen y son muy lentos. Los intermediarios que realizaban todos los préstamos pasarán a convertirse en intermediarios de este capital intermedio, este capital puente, lo llamo financiación brecha, financiación de rescate. Todos los corredores que anteriormente hacían el trabajo de encontrarle préstamos senior ahora harán este trabajo. Así que los intermediarios son probablemente la mayor fuente de flujo. Es curioso, el mercado de valores, sigo pensando que están otro tramo hacia abajo, y luego, en los mercados en general, la recesión afecta a las ganancias. Entonces, uno quiere tener crédito, quiere tener crédito en esta parte del ciclo porque creo que el valor real, el valor oportunista real, todavía está muy lejos. Pero los prestamistas son realmente las cabeceras. Pero el flujo de acuerdos se filtrará a todos los demás lugares.
James:
Sé que nos hemos comunicado y definitivamente estamos recibiendo mucha respuesta. Los diferentes tipos de prestamistas son un poco diferentes, creo que lo veo primero. Estos tipos locales de dinero fuerte definitivamente lo están viendo primero en este momento porque los bonos son a más corto plazo, generalmente son bonos de 6 a 12 meses, mientras que algunos de estos otros son a 2, 3, 5 años. Y está empezando a aparecer una gran cantidad de inventario. He recibido bastantes llamadas de prestamistas que me dicen, oye, simplemente tomamos esta escritura atrasada en lugar de esto o vamos a ejecutar esto, ¿cuánto puedes pagar por esto? Y normalmente no les gusta mi número, pero el número es el número. Pero puede hacerlo ahora mismo con los prestamistas locales más pequeños, no son grandes negocios, pero en este momento hay volumen para los inversores más pequeños o de grado medio. Y está llegando al mercado mientras hablamos.
Dave:
Y parece que Ben está creando un fondo de crédito en Fundrise para aprovechar algo de esto.
Ben:
Sí, hemos tenido una estrategia de crédito durante mucho tiempo, pero en cierto modo la habíamos reducido en los últimos dos años porque simplemente era... Estábamos implementando principalmente en otros lugares porque no era atractivo. Y ahora, de repente, es como... Siento que lo que está sucediendo ahora o en los próximos dos años nos sucederá a nosotros o a nosotros cinco veces en nuestra vida, el tipo de acuerdos que veremos, el tipo de préstamos que podemos hacer. . Pasé por 2008, tengo todas estas cicatrices de 2008, por lo que el 85% del tiempo todo sigue igual. Y luego hay algunas ocasiones en las que todo el juego está hecho o perdido. Entonces, sí, primero haremos crédito y luego, en segundo lugar, acciones. Como casi se puede ver el otro lado de esto, se puede estar seguro de que no es permanente. Son un par de años de transición hacia un entorno de endeudamiento esencialmente nuevo.
Y algunas personas tienen mala suerte, tuvieron vencimientos en medio de esto, básicamente este período en el que hay tasas altas y no hay liquidez, y eso apesta. Es una pena para ellos, pero es una oportunidad para otros, el problema es una oportunidad. Les daré otro ejemplo, esto está fuera del sector inmobiliario, pero tenemos un fondo tecnológico que lanzamos y estamos debatiendo esto, no sé si vamos a hacer esto porque es muy controvertido, pero tengo cobertura de ventas, estaba comprando todo esto... Entré y comencé a prestar a todos estos grandes... Bancos de inversión, ellos obtienen estos acuerdos y los titulizan y el problema es que todos estos acuerdos que pretendían despedir o sindicar, dicen, obtuvieron estancado, se llama préstamos colgados. Así que tienen decenas de miles de millones de todos estos préstamos pendientes. Y un ejemplo bien conocido es que Twitter tiene una deuda de 12 mil millones de dólares. Y sé exactamente quién la tiene y hablo con ellos y les digo que en algún momento se desharán de esta deuda a cambio de nada. Simplemente van a decir que me saquen de esto. Y estamos debatiendo internamente: ¿es esta una buena oportunidad o es simplemente demasiado complicado?
Dave:
Wow.
Ben:
Es tan desordenado.
Dave:
Es la nueva deuda.
Ben:
Sí, sí, la nueva deuda. Entonces no sé si es una buena idea o no. Ésta es una pregunta interesante, pero ese tipo de cosas son una locura. Twitter valía 44 mil millones hace un año y te preguntas: ¿me gusta con 5 mil millones? No lo sé, tal vez.
Dave:
Debe ser un debate divertido.
Ben:
Bueno, también es como si realmente no quisiera el ruido. Ese es el problema, no es sólo una cuestión de evaluación, aquí sólo estoy tomando una decisión económica, pero no estoy seguro de que esté permitido. Pero es sólo ilustrativo, es totalmente ilustrativo de que es un momento especial para tener ese tipo de oportunidad de inversión.
Dave:
Está bien. Bueno Ben, muchas gracias. Esto ha sido muy, muy revelador, he aprendido muchísimo. Y, sinceramente, es realmente sorprendente que la gente no hable de esto. Así que supongo que tal vez esa sea mi última pregunta: ¿por qué no se habla de esto de manera más amplia?
Ben:
Sí, fue muy divertido estar aquí. Todo el mundo habla de esto, pero a principios de febrero, estaba obsesionado con la pandemia, febrero de 2020. E íbamos a California, mis hijos, mi esposa y yo, íbamos a estar en California para el Día de San Valentín. Y yo pensé, no podemos ir y obligar a los niños a usar máscaras en el avión y mi esposa dijo, estás perdiendo el control, estaba tan enojada conmigo y en algún momento todos se dieron cuenta. Hay algo en lo que la información tiene que filtrarse al público y se acumula, se requiere una preponderancia de datos antes de que la gente cambie. Y luego sucede todo a la vez.
Dave:
La gente no quiere creer noticias incómodas.
Ben:
Y es como si la gente estuviera ocupada, no es en lo que se concentran. Por eso, basta con hacer suficientes pings antes de que la gente empiece a prestar atención. Por eso... al menos creo que es así... Y por supuesto todos, en este caso son todos los participantes en el sistema financiero, no están hablando de eso, esto es lo último de lo que quieren hablar. Quieren decir que todo está genial. Y lo mismo con China, dicen, todo está genial, no presten atención a las puertas que estamos cerrando con soldadura en Wuhan. Nuevamente, hay participantes activos que intentan evitar que esto se convierta en una historia y eso es confuso para los medios y lleva un tiempo hasta que se gradúe.
Dave:
Muy bien, tendremos que hacer un seguimiento contigo tan pronto como esto se desarrolle, nos encantaría conocer tu opinión porque obviamente eres un poco como un canario en la mina de carbón en este momento y nos avisas con anticipación. Así que realmente apreciamos tu tiempo Ben, siempre es muy divertido cuando vienes, así que muchas gracias por acompañarnos.
Ben:
Sí, gracias por invitarme.
James:
gracias ben
Dave:
No sé si debería estar emocionado o asustado en este momento.
James:
De hecho, estoy muy emocionado porque siento que todos estamos buscando esa gran oportunidad y esto será muy importante. Durante un tiempo siempre he pensado en este cementerio de inversores y creo que podría ser un cementerio de banqueros, no un cementerio de inversores.
Dave:
Sí. Has estado diciendo esto por un tiempo que, específicamente, y para que todos lo entiendan, estamos hablando principalmente de comercio, esto podría extenderse a lo residencial como decía Ben, están todos estos impactos secundarios y terciarios, pero podría ser Realmente interesante para las personas que tienen... Sindicadores, personas que pueden recaudar dinero para empezar a intentar comprar estos activos realmente baratos ahora mismo o en los próximos seis meses, lo que sea.
James:
Y sobre todo porque los bancos no quieren poseer activos. Muchas veces no los quieren, quieren deshacerse de ellos. Y si tienes liquidez, hará una gran, gran diferencia en... He estado diciendo eso por un tiempo porque lo extraño es que he visto a personas ganar mucho dinero durante dos años y luego, hace seis meses, Sería como, oh, estoy corto de efectivo. Y yo digo, bueno, acabas de ganar tanto dinero en los últimos dos años, ¿por qué tienes poco dinero? Y eso podría llegar a buen término en 2023, habrá una demanda de algo de liquidez y es posible que todo esté en la calle.
Dave:
Eres la persona perfecta para responder a esta pregunta porque haces un poco de todo, prestas, cambias y compras activos en dificultades. Si todo lo que Ben piensa que se va a hacer realidad se hace realidad y comenzamos a ver una crisis de liquidez y una caída de los precios en los bienes raíces comerciales, ¿cómo aprovecharía mejor esto?
James:
Para nosotros, creo que estamos tratando de prepararnos con más capital privado y socios de capital para intentar recaudar más dólares con esto. Un buen ejemplo es que hemos realizado más acuerdos de sindicación en los últimos 120 a 150 días que en los dos años anteriores porque la liquidez está en crisis. Pero asociarse con inversores que tienen efectivo en este momento es clave para todo. Y ya sea que se trate de reparar y remodelar apartamentos, podrían ser propiedades de rebabas o propiedades de flujo de efectivo, para nosotros, lo que deseamos es vincularnos a dónde está la liquidez. Para nosotros, estamos recaudando algo de dinero ahora mismo porque vemos la oportunidad de comprar billetes, comprar edificios en mora y luego comenzar a construir la relación con estas personas con papel.
Y como dijo Ben, es difícil contactar a los grandes bancos. No puedes localizarlos, no conozco a nadie allí. Pero a estos pequeños prestamistas locales, usted podría acercarse a ellos y decirles, oye, tengo liquidez, estoy buscando proyectos, déjame saber lo que tienes. Y puedo decirles que recientemente hemos realizado algunas compras bastante buenas en las que pienso que simplemente lanzo un número bajo y ellos cierran el trato. Me preguntan: ¿puedes cerrarlo en cinco días? Y podemos hacer clic en eso. Entonces, simplemente hable con las personas que han estado en ese espacio, todos estos tipos con mucho dinero que lo han estado acosando durante dos años para prestarle dinero, hable con ellos, vea qué oportunidades hay y luego mantenga su liquidez a mano, no apresúrate a hacer ese trato, asegúrate de que sea el correcto.
Dave:
Ese es un muy buen consejo. Muy bien, gracias James, esto fue muy divertido. Realmente disfruto conversar contigo y con Ben. Siempre es una conversación de alto nivel, bastante nerd y rara, pero creo que para aquellos de nosotros a quienes realmente nos gusta la economía y los aspectos prácticos de cómo funciona todo esto, este es un episodio realmente divertido.
James:
Oh, me encanta tener a Ben. Empiezo a volverme geek y bajamos por madrigueras de conejos, es divertido bajar a todas ellas.
Dave:
Oh sí, absolutamente. Cuando las cámaras se apagaron, estábamos tratando de convencer a Ben de que nos dejara ir a DC y pasar el rato con él en persona, así que tal vez lo hagamos la próxima vez.
James:
Oh, estoy cien por ciento dentro.
Dave:
Muy bien, muchas gracias James, diviértete en el juego.
James:
Sí, vamos Hawks.
Dave:
Realmente no tengo ningún perro en esta pelea, pero apoyaré a los Hawks por ti, así que espero que no tengas que hacerlo... Supongo, ¿puedo decir eso al aire?
James:
Sí, tengo una gran apuesta en juego ahora mismo.
Dave:
¿Quieres contarles a todos cuál es tu apuesta en este juego de los Seahawks?
James:
Sí, creo que mi boca me metió en problemas porque jugamos contra los 49ers, ellos tienen un equipo más talentoso. E hice una apuesta con uno de mis buenos amigos, que también es fanático de los 49er, a que el perdedor tiene que usar el Speedo con el logo del otro equipo en la piscina durante todo un día. Así que realmente espero que no sea yo.
Dave:
Sí. Bueno, apoyaré a los Seahawks por tu bien, pero es una apuesta bastante divertida y, con suerte, no se lo has contado a demasiada gente, este es el final del episodio, así que tal vez ya nadie esté escuchando.
James:
Sí, todos deberían apoyar que los Seahawks ganen, nadie quiere verme en un Speedo.
Dave:
Está bien. Bueno, muchas gracias amigo, esto fue muy divertido. Gracias a todos por escuchar, este es nuestro último episodio del año, así que feliz año nuevo a todos, realmente apreciamos que nos hayan ayudado y apoyado durante nuestro primer año en On The Market, nos vemos en 2023.
On The Market fue creado por mí, Dave Meyer y Kaylin Bennett. Producido por Kaylin Bennett, editado por Joel Esparza y Onyx Media, investigado por Pooja Jinda y un gran agradecimiento a todo el equipo de BiggerPockets.
El contenido del programa On The Market son solo opiniones. Todos los oyentes deben verificar de forma independiente puntos de datos, opiniones y estrategias de inversión.
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En este episodio cubrimos
- Desapalancamiento y por qué tantos inversores están en juego por millones de dólares
- Cual industrias inmobiliarias será el más afectado cuando se manifiesta la crisis de desapalancamiento
- ¿Por qué incluso el los bancos están sobreapalancados y del efecto dominó que podria causar caos financiero
- Los escenarios que podrían desarrollarse a medida que los bancos comiencen a restringir la oferta monetaria y los inversores se desesperan
- El gran oportunidad para inversores a medida que vencen los préstamos sobreapalancados y Los activos comienzan a venderse por una fracción del costo.
- Quién ganará y salir con vida después de que se produzca el desapalancamiento masivo
- Y So ¡Mucho más!
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