El fallo de NAR-DOJ divide a los agentes sobre la comisión y las reglas de listado de bolsillo

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A fallo judicial a favor de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en una investigación del Departamento de Justicia ha provocado una variedad de reacciones de agentes, corredores y otros actores de la industria, demostrando divisiones dentro de la industria sobre dos de las reglas de la NAR sobre comisiones comprador-corredor y listados de bolsillo.

El jueves, un tribunal de distrito federal en Washington, DC, desestimó la solicitud del Departamento de Justicia de información a la NAR sobre:

• la Regla de participación, que requiere que los corredores de listados ofrezcan una oferta general y unilateral de compensación a los corredores compradores para poder enviar un listado a un servicio de listado múltiple afiliado a agentes inmobiliarios.
• la Política de cooperación clara, que requiere que los corredores de listados envíen un listado a su MLS afiliado a agentes inmobiliarios dentro de un día hábil después de comercializar una propiedad al público.

No está claro en este momento qué significa el fallo para la investigación del Departamento de Justicia sobre las políticas de la NAR o si la agencia apelará la decisión del tribunal de distrito.

De todos modos, estas reglas seguirán siendo debatidas ya que también son temas de múltiples demandas antimonopolio presentadas contra NAR presentadas por particulares, algunas de las cuales El Departamento de Justicia ha intervenido y parece dispuesto a seguir participando.

La semana pasada, el El Departamento de Justicia preguntó presentar un escrito amicus curiae en uno de esos casos sobre la Política de Cooperación Clara y un tribunal de apelaciones aceptó la solicitud de la agencia. El lunes, el tribunal le dio al Departamento de Justicia hasta el 13 de marzo para presentar su escrito y le dio a la NAR hasta el 20 de abril para presentar un escrito de respuesta al caso.

Los agentes, corredores y otras personas que comentaron el artículo de Inman sobre el fallo de la NAR-DOJ tenían opiniones encontradas sobre el fallo y las reglas de la NAR en cuestión.

Algunos vieron la investigación del Departamento de Justicia como un ejemplo clásico de “extralimitación del gobierno” y elogiaron la decisión del tribunal.

"Lo triste en este caso fue ¿cuánto tuvo que gastar la NAR para defender una decisión tan sensata?" dijo el cofundador de Keller Williams, Joe Williams.

“¿Eso fue pagado por todos los agentes inmobiliarios que trabajan duro a través de sus cuotas? Clásica extralimitación del gobierno. ¡Buen trabajo NAR!”

Jeff Stewart, agente de RE/MAX Homefinders, opinó que la investigación reveló un sesgo del gobierno contra la industria de bienes raíces y buscaba dinero de los impuestos.

"Al gobierno no le gusta el hecho de que los agentes inmobiliarios sean en su mayoría contratistas independientes, con los beneficios fiscales que eso conlleva", dijo Stewart.

“Hay aprox. A 2 millones de nosotros en los EE. UU. les gustaría ser empleados W-2. Cambiar la estructura de comisiones cooperativas no devolverá el dinero a las manos del vendedor. Es un conjunto limitado de recursos y si los compradores tienen que pagarle a un agente del comprador, esos son recursos que se destinarían al pago inicial y los costos de cierre. Simplemente volverá a salir de las manos del vendedor en concesiones de transacción para que el trato funcione. Evidentemente, la administración actual tiene un gran problema con el modelo industrial y está persiguiendo ingresos fiscales”.

Otros consideraron que las reglas que preocupaban a la investigación del Departamento de Justicia no eran problemas.

"Bien; Tenemos muchos problemas que resolver en este país”, dijo Kevin McGrath, corredor gerente de Long & Foster, sobre el fallo del tribunal. "Este no es uno de ellos".

“La ley de contratos determina cómo se les paga a los agentes, ya sea por el comprador directamente o a través del vendedor, quien utiliza el producto de la venta de su propiedad por parte del comprador para pagar a los agentes involucrados en la transacción”, dijo Sharon. Mulholland, agente de Mulholland Realty.

Dick Stoner, corredor de Reist Corporation, destacó que las comisiones comprador-corredor no son diferentes de otros incentivos para vendedores.

"[Un] vendedor puede ofrecer las promociones que desee, ya sea publicidad extrema o publicaciones en redes sociales, o comisiones de agente comprador", dijo Stoner.

"Algunos vendedores de productos ofrecen entrega pagada 'al día siguiente' y otros incentivos para mirar y comprar sus productos, y la oferta de comisión de la agencia compradora es la misma: algo para atraer a más compradores (aquellos con agentes) a la venta en particular".

Otros pidieron que la NAR hiciera cambios a las reglas actuales, diciendo que era la NAR la que se estaba “excediendo”.

“Como agente, desprecio absolutamente las Pautas de Cooperación Claras impuestas por la NAR”, dijo Patrick Harris, agente de RE/MAX Crossroads. “Siento que es exagerado y profesionalmente incorrecto. Si un vendedor no quiere poner su propiedad en el MLS pero está dispuesto a comercializarla de otras maneras que no sean NAR y ninguna asociación estatal o local debería tener voz y voto en el asunto. Es entre la corredora del listado y el vendedor. En última instancia, el vendedor debería poder hacer lo que sea mejor para sus intereses”.

“[Si] la NAR realmente se preocupara por hacer lo correcto para los compradores y vendedores, [deberían] declarar la agencia limitada y la agencia dual como prácticas poco éticas”, añadió. “No se pueden tener dos maestros y hacer su trabajo de manera efectiva. Siempre hay alguien que se siente menospreciado y el único que realmente gana es el corretaje con el doble sueldo”.

Con respecto a la Regla de participación, Harris abogó por permitir que la comisión del agente comprador se incluya en la hipoteca del comprador.

"La razón principal por la que la comisión del agente comprador está integrada en el contrato de cotización es que la mayoría de los prestamistas se niegan a permitir que la comisión del agente comprador sea parte de la financiación del comprador", dijo.

“Honestamente, esto necesita cambiar y si tiene que cambiar por la fuerza, estoy de acuerdo con eso. Dicho todo esto, el vendedor tiene su representante y el comprador también merece tener representación para negociar en su nombre. Todo el proceso es complicado”.

Derek Eisenberg, corredor corporativo de la correduría de descuento Continental Real Estate Group, respondió que es una “falacia” que los prestamistas no permitan que se financien las comisiones de los agentes compradores.

"Mientras esté en el informe final, se puede financiar", afirmó. “Aún así, si un prestamista fuera ceremonioso, las partes podrían simplemente inflar el precio y hacer que el vendedor lo pagara. Siempre hay más de una forma de despellejar a un gato”.

Ralph Odierna, agente de Coldwell Banker Realty, presionó para que la NAR exigiera a sus miembros que utilizaran acuerdos comprador-corredor cuando consiguieran nuevos clientes compradores.

“El acuerdo de cotización garantiza una comisión al corredor porque celebraron un acuerdo contractual y el agente de cotización está registrado como representante del vendedor”, dijo. "Se debe exigir al agente del comprador que haga lo mismo, celebrar un acuerdo de intermediación del comprador para que represente contractualmente al comprador".

Fran Brooks, agente de Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, estuvo de acuerdo en que todos los agentes compradores deberían utilizar dichos acuerdos.

“Como gerente de ventas, recomiendo encarecidamente a nuestros agentes que los utilicen; pocos lo hacen; todos deberían hacerlo”, dijo.

Otros reaccionaron a un comentario de Stephen Brobeck, miembro principal del organismo de vigilancia del consumidor Consumer Federation of America, quien dijo que el fallo “limitará la capacidad del Departamento de Justicia para investigar políticas industriales anticompetitivas que cuestan a los consumidores miles de millones de dólares anualmente”.

La CFA ha presionado por una Prohibición de que los vendedores ofrezcan comisiones a los agentes compradores., argumentando que la práctica constituye una “restricción injusta del comercio”. La NAR ha sostenido que las comisiones son y siempre han sido negociables y que las fija el mercado.

"En la conferencia NAEBA, Steve Brobeck de la CFA declaró que pensaba que a los agentes compradores se les pagaba 'demasiado' por propiedades de alto valor y ¡ES POR ESO que la CFA tiene tantas posiciones cortas colectivas!" dijo Andrew Show, corredor de compradores de Buyer's Resource Realty Services. "Su llamado a una 'prohibición' no tiene sentido y no tiene fundamento".

Brobeck le dijo a Inman que Snow caracterizó erróneamente lo que dijo y lo que escribió en informes recientes.

"Lo que dije fue que pensaba que la defensa de la industria de comisiones del 5 al 6 por ciento refleja hasta cierto punto su deseo de preservar grandes salarios por vender propiedades de alto precio", dijo Brobeck en un comunicado enviado por correo electrónico.

“Y nunca he pedido una 'prohibición' de estas tarifas, sólo apoyo a políticas industriales, como las comisiones desacopladas, que permitirían que un mercado competitivo fijara las tarifas. Mi conjetura es que en un mercado verdaderamente competitivo en precios, la remuneración anual de los agentes más competentes y exitosos aumentaría, no disminuiría, en parte porque los agentes marginales (identificados en el informe de la industria) Informe PELIGRO 2015). "

Eisenberg, que ha trabajado como consultor para la CFA, dijo que muchos comentaristas no entendían el punto planteado por el organismo de control sobre la libertad de negociar honorarios con el profesional.

“Si dos personas entablan una demanda, el demandante negocia una tarifa salarial con su abogado y el acusado negocia una tarifa salarial con el suyo”, dijo Eisenberg.

“Cuando los 49ers juegan contra los Eagles hoy, debido a que Filadelfia recibe a San Francisco, los Eagles no pueden decir lo que los 49ers pagan a su cuerpo técnico o jugadores. Cuando un inversor vende 1,000 acciones de AT&T a través de Morgan Stanley, Morgan Stanley no puede indicar cuánto le pagan a Merrill Lynch por conseguir un comprador para esas acciones.

"El sector inmobiliario es la única industria en la que el comprador no puede negociar cuánto gana su personal profesional (el corredor del comprador)".

Brobeck señaló que sus críticos no han dicho por qué prohibir a los vendedores ofrecer comisiones a los agentes compradores no resultaría en una mayor competencia por los servicios de corretaje de bienes raíces.

"Ninguno de los comentaristas explica por qué las comisiones de desacoplamiento no conducirían a un mercado más competitivo en precios, un objetivo tradicionalmente conservador defendido por la CFA y que desearíamos que fuera compartido por los agentes inmobiliarios", dijo.

En respuesta a la afirmación de un comentarista de que se había resistido a una oferta para debatir, Brobeck dijo que él y CFA siempre están dispuestos a discutir pública o privadamente sus críticas a las políticas de corretaje de bienes raíces.

"Me he propuesto responder a cada miembro individual de la industria que me llamó o me escribió", dijo.

“Lo que me sorprende, incluso me asombra, es que durante los aproximadamente 30 años que he estado publicando informes, ni la NAR ni sus afiliados (con la excepción reciente del Consejo de MLS) me han invitado a reuniones de la junta directiva o conferencias de la industria donde yo tener la oportunidad de explicar y debatir nuestras críticas.

"Durante los muchos años que criticamos las políticas bancarias y de seguros, con frecuencia me invitaban a sus reuniones de la industria para discutir estas políticas".

Brobeck dijo que habló con la junta directiva de CMLS a principios de diciembre.

Correo electrónico Andrea V. Brambila.

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• Fuente: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/