Este es el cuarto de una serie de 10 informes sobre los desafíos que enfrentan las casas de bolsa, los portales y los iBuyers más grandes del país en 2023. Vuelva a consultar mientras Inman se sumerge en los mayores obstáculos del nuevo año para RE/MAX, Offerpad, CoStar y más. mes. Y mira hacia atrás los desafíos que enfrentaron en 2022 aquí.
Que no haya elefante en la habitación: Las cosas no salieron como estaba previsto para iBuying en 2022, y quién sino Opendoor es el rey de los iBuyers.
Un año que se suponía iba a trazar un claro camino a la rentabilidad terminó con la empresa enfrentando una dilema existencial reinventar su modelo de negocio, sus acciones públicas cayendo y su futuro más incierto que nunca.
En 2022, Opendoor despidió personal y cerró algunos de sus servicios auxiliares. En lugar de aumentar su ritmo de compra de viviendas, cerró 2022 retrocediendo después de informar una pérdida de casi mil millones de dólares en los tres meses que terminaron en septiembre. Cambió su enfoque a un nuevo lado de su negocio. Entonces eso su presidente y su director ejecutivo partieron.
A pesar de que siguió siendo el claro favorito en el espacio, Opendoor pasó de simplemente tratar de capear una recesión de vivienda única en una generación a reinventarse por completo.
Como lo hemos hecho en los últimos dos años, Inman se acercó a Opendoor y a los observadores de la industria para evaluar los posibles caminos a seguir de la empresa y los mayores desafíos en el camino hacia el nuevo año.
“El mayor desafío aquí es la credibilidad”, dijo Mike DelPrete, analista de la industria que sigue de cerca a iBuyers. “El año pasado, Zillow se apagó. [En noviembre], RedfinNow se apaga. El precio de las acciones de Offerpad ha estado por debajo de un dólar durante semanas”.
“Todas las preguntas son, ¿puede sobrevivir este negocio? Acaban de perder mil millones de dólares”, continuó DelPrete. "¿Ahora que? ¿Y hay un futuro para iBuying?”
Pasando de la 'cohorte Q2'
La fuente de gran parte de los problemas financieros recientes de Opendoor se remonta a casas como 1776 E. 2700 S., en el vecindario Highland Park de Salt Lake City.
Con un precio de venta de $745,000 antes del pico del mercado, esta casa Opendoor de tres habitaciones y dos baños no se vendió tan rápido como muchas otras cercanas. Tampoco se vendió cuando la empresa bajó el precio a $734,000 707,000 en marzo o $XNUMX XNUMX en abril.
Mes tras mes, a medida que los hogares en Salt Lake City y en todo el país continuaron su aumento sin precedentes en el precio, Opendoor bajaba el precio de cotización de decenas de sus viviendas. Al mismo tiempo, las tasas de interés subían rápidamente y los compradores veían cómo se reducía rápidamente su poder adquisitivo.
Opendoor compró la casa en 1776 East por $678,000 en agosto de 2021, según los registros de la MLS. Eventualmente se vendió por $570,000, una pérdida del 16 por ciento.
Ahora amplíelo por miles de hogares en los mercados de los EE. UU. que están pasando por la misma corrección del mercado y equivale a un desafío para la empresa, que emergió como el favorito de iBuying creciendo para comprar y vender miles de millones de dólares en viviendas cada pocos meses.
Muchas de las casas que estaba comprando durante el período previo al pico del mercado inmobiliario permanecen en su inventario, muchas ahora valen menos de lo que valían cuando las compró la compañía.
La compañía tiene un nombre que suena mundano para uno de sus mayores problemas: "La cohorte Q2".
Este es el stock de viviendas que Opendoor compró entre abril y junio. Opendoor compró 3,653 viviendas más en el segundo trimestre de 2022, cuando el el mercado alcanzó su punto máximo — de lo que vendió.
Después de la conmoción inicial y el golpe en su balance final a partir de mediados de 2022, Opendoor ahora se está moviendo para deshacerse de estos perdedores de dinero rápidamente para poder recuperar un libro de inventario que podría hacer que sea rentable nuevamente.
“Seguimos limpiando el libro de inventario que adquirimos en el segundo trimestre. Lo estamos haciendo rápido”, dijo el expresidente Andrew Low Ah Kee en una entrevista poco antes de renunciar en diciembre. “La realidad es que somos dueños de esas casas y las venderemos lo más rápido que podamos”.
Opendoor adoptó una postura conservadora hacia finales de año, comprando muchas menos casas y cambiando el enfoque a nuevas herramientas y características que espera representen una mayor parte de su negocio en el futuro.
Pero el dolor puede continuar. La compañía registró una pérdida cercana a los mil millones de dólares en el tercer trimestre y los líderes de la compañía han compartido perspectivas cautelosas recientemente.
“El cuarto trimestre va a ser el punto más bajo para nosotros”, dijo Low Ah Key.
Saliendo de un agujero profundo
Los continuos problemas financieros precedieron a la limpieza del equipo de liderazgo de la empresa. En diciembre, la compañía anunció que el fundador Eric Wu dejaría el puesto de director ejecutivo y el presidente Andrew Low Ah Kee renunció.
Low Ah Kee actuará como asesor hasta el final del primer trimestre antes de partir. Wu actuará como presidente de Marketplace, uno de los nuevos enfoques clave de la empresa.
Los movimientos dejaron en claro que la compañía sintió que necesitaba hacer grandes cambios para enderezar el barco. Sin embargo, entre los inversores, la medida se encontró con una pregunta: ¿Por qué ahora?
“Obviamente, este cambio llega en un momento muy turbulento para la empresa”, dijo ryan tomasello, comerciante de Keefe, Bruyette & Woods. “Navegando esta desaceleración de la vivienda. Creo que los inversores pensarán que esta reorganización se suma a la lista de riesgos a los que se enfrenta actualmente la empresa en términos de ejecución”.
En las semanas posteriores al cambio de liderazgo, las acciones de la compañía cayeron hasta un umbral peligroso, alrededor de $1 por acción. Por debajo de ese punto, la empresa corre el riesgo de ser excluida de la lista del Nasdaq.
Los funcionarios de la compañía sugieren que están en una buena posición para resistir los vientos en contra del mercado durante años a medida que cambian su modelo de negocios.
En noviembre, la empresa tenía una capacidad de endeudamiento de hasta $11.8 millones, de los cuales $8.2 millones estaban comprometidos. Tenía otros $ 1.5 mil millones en efectivo disponible y $ 6.1 mil millones en viviendas.
“Sabemos que tenemos una sólida base de capital, un producto que los consumidores aman y desean, y creo que yo diría que la macrotendencia real contra la que estamos jugando no es la volatilidad en el mercado inmobiliario, sino el deseo de los consumidores de cambiar de una transacción fuera de línea a una en línea”, dijo Low Ah Kee.
Sin embargo, algunos inversionistas no son tan optimistas y dicen que la empresa ha "minimizado" el riesgo a corto plazo para la empresa.
“Más allá de la transición a Exclusives, también vemos un riesgo de cola continuo del financiamiento iBuyer [de Opendoor], donde el inventario antiguo y deterioros adicionales podrían desencadenar más llamadas de margen que reducen aún más la liquidez”, dijo Keefe, Bruyette & Woods en una perspectiva de diciembre sobre Opendoor.
Esa firma ahora espera un año difícil para Opendoor a lo largo de 2023, incluso en el mejor escenario, con la compañía teniendo un desempeño inferior al del mercado en general.
El "pivote abrupto de Opendoor hacia la incierta estrategia 'Exclusivas' deja a la empresa sin un modelo de negocio probado durante una turbulenta corrección inmobiliaria", dijo Keefe, Bruyette & Woods.
Sin embargo, no todos los inversores cantan lo mismo y las acciones públicas se recuperaron ligeramente a principios de enero.
Empresa de análisis y servicios financieros BTIG establecer un nuevo precio objetivo para las acciones de la compañía a $6, y las acciones de Opendoor subieron a $1.66 el 13 de enero.
Mantener la credibilidad
Uno de los cimientos en los que se basa Opendoor es su credibilidad entre los consumidores.
Los líderes de la empresa dijeron que el Net Promoter Score (NPS) de Opendoor, o un indicador de la satisfacción del cliente con una empresa, es fuerte entre 80 y 90 sobre 100. Eso significa que los clientes que tienen experiencia trabajando con la empresa han disfrutado la experiencia.
La compañía dice que las decisiones difíciles pero estratégicas tomadas en 2022 han ayudado a mantenerla en buenas condiciones entre los clientes y el público.
A la primera señal de que las tasas de interés enfriarían drásticamente el mercado, los funcionarios de la compañía dicen que tomaron una decisión difícil pero estratégica para honrar los contratos de viviendas que sabían que podrían perder valor.
“Es una creencia que la confianza es importante”, dijo Low Ah Kee. “Eso en realidad estaba detrás y debajo de nuestra decisión de no cancelar contratos a principios de este año”.
En efecto, la compañía dijo que se aferraba a la cohorte del segundo trimestre a pesar de saber que probablemente bajarían de precio. Eso tuvo un tremendo impacto en el desempeño financiero de la compañía en los meses siguientes.
Pero con varios miles de millones de dólares en sus arcas y un enfoque conservador para comprar casas en el mercado actual, la compañía se está enfocando en crear nuevas herramientas que puedan aprovechar la popularidad de la marca.
El desafío de Opendoor, según DelPrete, es mantener la credibilidad con una larga lista de jugadores.
“Eso puede ser credibilidad para los inversionistas, ejecutivos en el espacio inmobiliario, agentes inmobiliarios”, dijo DelPrete. “Todas las preguntas son, ¿puede sobrevivir este negocio? Acaban de perder $ 1 mil millones, ¿ahora qué? ¿Existe un futuro para iBuying? ¿Hay un camino hacia la rentabilidad? Ese es el mayor desafío: hay un desafío de credibilidad”.
Encontrar la escala correcta
En el período previo a 2022, como en años anteriores, Opendoor se centró en actuar como creador de mercado.
En un modelo nuevo e impulsado por la tecnología de comprar casas, arreglarlas y revenderlas, idealmente con una ganancia, Opendoor eligió establecerse como líder aumentando sus volúmenes.
Mientras que Offerpad operaba en volúmenes de cientos, Opendoor compraba y vendía decenas de miles de viviendas por valor de miles de millones de dólares en varios trimestres. El aumento sin precedentes de los precios de las viviendas ayudó a la compañía a publicar su primera y único trimestre rentable en los primeros meses de 2022.
Cuando tuvo un puñado de competidores, la estrategia de Opendoor fue crecer más que el resto. Cuando Zillow se retiró del juego iBuying en 2021, Opendoor avanzaba a toda máquina.
En los cuatro trimestres que comenzaron en julio de 2021 y finalizaron en junio de 2022, Opendoor recogió 47,975 viviendas. Vendió 38,933 casas durante ese mismo período de tiempo.
Esa ampliación, dijo DelPrete a fines del año pasado, estaba “aumentando exponencialmente su riesgo”.
Cuando 2022 vio una gran desaceleración en el mercado inmobiliario, ese riesgo resultó extremo.
“Cuando Zillow y Opendoor llegaron a escalar, coincidieron con grandes fluctuaciones del mercado y recibieron un gran golpe en la cara”, dijo DelPrete a Inman a fines de 2022.
De hecho, lo que comenzó como una forma central de convertirlo en el rey de iBuying se transformó rápidamente en una de las mayores amenazas para la empresa. A medida que trabaja para deshacerse de sus casas caras, Opendoor está comprometida con un modelo de negocios conservador y de "aversión al riesgo" para comenzar el año.
“No estamos compensando eso, por diseño, con muchas nuevas adquisiciones”, dijo Carrie Wheeler a los inversionistas apenas unas semanas antes de ser nombrada directora ejecutiva. "Estamos fuera del riesgo".
Opendoor continuará comprando y vendiendo casas, dijeron sus líderes, y el enfoque conservador para comprar casas está ayudando a equilibrar su inventario con casas que vende para obtener ganancias.
“Ese nuevo libro, están llegando con márgenes positivos”, dijo Low Ah Kee. “Van a desempeñarse tal como esperamos que lo hagan”.
Edificio 'Exclusivos'
Hacia fines de 2022, Opendoor comenzó a aumentar su enfoque en su Mercado de "exclusivas", el nuevo foco de atención de la compañía en un futuro inmediato.
La empresa espera que su mercado Exclusives atraiga a compradores y vendedores independientes y coloque a la empresa en el centro de las transacciones inmobiliarias de los consumidores. Opendoor cobra a los vendedores una tarifa del 5 por ciento, pero evita tener que poner su propio efectivo para comprar o reparar casas.
“Vamos a ser la plataforma para conectar a compradores y vendedores”, dijo Low Ah Kee. “Marketplace no es un pivote. Ha estado allí desde el [principio]. Hemos estado trabajando en las piezas durante mucho, mucho tiempo. Continuaremos innovando en torno a eso porque es lo que hacemos”.
Para fines de 2022, Opendoor esperaba que Exclusives representara el 30 por ciento de su volumen de transacciones.
Para algunos, el cambio acerca a Opendoor al ámbito de los modelos existentes en el sector inmobiliario.
“Es FSBO, pero está a la venta por Opendoor”, dijo DelPrete. “Y para ser claros, este mercado de Exclusives, cuando piensas en ese discurso para los vendedores... suena exactamente como un agente de bienes raíces. Cabe señalar que el pivote de Opendoor en esta dirección se está acercando al modelo tradicional”.
Durante ese giro, Opendoor tendrá que superar la perspectiva de los analistas de Keefe, Bruyette & Woods, quienes dijeron que el cambio a Exclusives “generaría pérdidas operativas significativas” a lo largo de 2023.
Redefiniendo iBuying
Es el momento que muchos han estado esperando: si Opendoor solo pudiera obtener ganancias durante uno de los ciclos de mercado alcista más largos registrados, ¿cómo le iría cuando las cosas cambiaran?
“Si están en 5-6 por ciento (márgenes) en su mejor trimestre después de 10 años, y una corredora puede obtener exactamente el mismo margen de ganancia pero no tiene que gastar $4 mil millones en un trimestre para obtener eso, ¿por qué en el hEntonces, ¿gastaría tanto dinero solo para obtener el mismo rendimiento?” dicho Hank Sorensen, gerente de área de RE/MAX Realtec Group en Florida. “No veo un camino para ellos”.
Incluso si el nuevo mercado demuestra ser rentable, los líderes de Opendoor dijeron que la compañía continuaría haciendo ofertas en efectivo por viviendas.
Eso coloca a la empresa en condiciones de continuar con su modelo iBuying original, pero con un enfoque más conservador y una fuente de ofertas de respaldo si una casa no satisface las necesidades de Opendoor.
“Eso nos ayuda a conectar a los consumidores que tal vez no están en nuestra caja de compras con los compradores que están en nuestra red”, dijo Low Ah Kee. “Nos permite conectar a los vendedores que pueden pensar que nuestra oferta no es lo suficientemente sólida con un comprador que está en nuestra red y que tiene la capacidad de ofrecerles algo convincente”.
La clave estará en operar el negocio de manera rentable en el futuro, dijo DelPrete.
“Puedo ir a mi cafetería favorita y obtener un café gratis y pensar que es genial”, dijo DelPrete. “Pero como negocio, tiene que funcionar y tener sentido”.
Con el competidor más cercano en el espejo retrovisor y el mercado al rojo vivo, Opendoor estaba listo para navegar como creador de mercado.
En cambio, el año no salió como estaba previsto para el rey iBuying. Veinticinco veintitrés será una lucha por la supervivencia.
“Es fácil ganar dinero cuando todos están ganando dinero, claro”, dijo mike drutar, corredor principal y propietario de NextHome Paradise Realty en Hawái. “Pero las matemáticas son matemáticas, y el mercado está bajando”.
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