Promesas, promesas: ¿Qué pasa si un inquilino comercial no cumple?

Los arrendamientos comerciales requieren que los inquilinos paguen el alquiler. Sin embargo, ese requisito es sólo el comienzo. Los inquilinos también aceptan contribuir a los impuestos inmobiliarios. Acuerdan mantener un seguro. Se comprometen a mantener el espacio limpio y en buenas condiciones. Acuerdan informar cierta información al dueño de la propiedad. Se comprometen a no poner basura en la acera ni carteles feos en las ventanas. En definitiva, prometen hacer todo tipo de cosas más allá de simplemente pagar el alquiler. Muchos inquilinos cumplen lo que prometen, pero otros no. En ese caso, ¿qué puede hacer el dueño de una propiedad?

Si lee cualquier contrato de arrendamiento comercial, verá que el propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento si el inquilino no cumple sus promesas. El contrato de arrendamiento también dice que si el inquilino incumple, el propietario puede ingresar al espacio y retirar al inquilino y sus pertenencias. El propietario también tiene derecho a cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos. Es posible que el propietario necesite darle al inquilino una advertencia y un período de gracia para arreglar su acto, pero eventualmente el incumplimiento del inquilino le da derecho al propietario a ejercer todo tipo de remedios draconianos. Muchos contratos de arrendamiento comerciales también dicen que, en caso de incumplimiento, el dueño de la propiedad puede retirar el depósito de seguridad del inquilino y exigirle que lo reponga, recuperar el alquiler gratuito permitido durante la construcción inicial del inquilino y acelerar el alquiler a través del fin del contrato de arrendamiento. Sí, si lees un contrato de arrendamiento comercial, se exponen muchas cosas aterradoras que le pueden pasar a un inquilino.

¡No tan rapido! Los tribunales a menudo se interpondrán en el camino de un propietario que quiera rescindir un contrato de arrendamiento o tomar otras medidas draconianas. Los tribunales concluirán que los pecados del inquilino no fueron lo suficientemente graves como para justificar el despido o acciones similares. El inquilino a menudo promete hacerlo mejor. El tribunal a menudo le creerá al inquilino y le dará otra oportunidad, una tercera y una cuarta. Para colmo, este proceso suele ocurrir a un ritmo terriblemente lento, al menos en la ciudad de Nueva York, porque los tribunales están muy abrumados con disputas entre propietarios e inquilinos y otras demandas.

El resultado neto es que los propietarios no deberían creer que en realidad tienen el derecho de rescindir un contrato de arrendamiento o ejercer otros derechos extremos por el incumplimiento de un inquilino, especialmente si se trata de un incumplimiento que el inquilino puede argumentar que es irrelevante. Un poco de alquiler impago puede ser irrelevante. Muchos meses de alquiler impago probablemente no lo serían, pero el tribunal probablemente aún le daría más tiempo al inquilino. Todavía tomaría bastante tiempo llegar a esa decisión. Un toldo roto podría ser una violación inmaterial del acuerdo del inquilino de mantener el espacio como un restaurante de clase “A”, pero no mantener el seguro como lo exige el contrato de arrendamiento puede no serlo. Eso depende del juez. Muchos jueces parecen pensar que los propietarios simplemente poseen propiedades y obtienen dinero, han acumulado enormes reservas de efectivo a lo largo de los años y deberían poder absorberlas, nada de lo cual suele ser cierto.

En respuesta, los propietarios deberían pensar en incorporar en sus contratos de arrendamiento la capacidad de responder a los incumplimientos de los inquilinos de maneras menos dramáticas que rescindir el contrato o sacar al inquilino del espacio arrendado.

Los intereses y los cargos por mora sobre el alquiler impago son las primeras y más obvias armas que cualquier propietario debería incorporar en su contrato de arrendamiento. Es sorprendente ver cuántos contratos de arrendamiento, especialmente los más antiguos, no contemplan esos pagos. Los tribunales suelen hacerlas cumplir, aunque puede llevar algún tiempo. Si un inquilino se da cuenta de que eventualmente tendrá que pagar intereses moratorios a una tasa alta y cargos por mora, eso podría crear un incentivo suficiente para pagar a tiempo. Si al inquilino le falta dinero, el propietario querrá que el inquilino tenga un incentivo para pagar el alquiler antes que otras obligaciones.

Los inquilinos también asumen muchas obligaciones importantes más allá de la obligación de pagar el alquiler. Un propietario preocupado podría intentar incluir medidas monetarias en el contrato de arrendamiento para responder a ciertos incumplimientos. Por ejemplo, si un inquilino promete permanecer abierto durante ciertas horas, entonces un tribunal probablemente no permitirá que el propietario rescinda el contrato de arrendamiento si el inquilino viola su promesa, pero un tribunal muy bien podría imponer un pago formulado por cada hora que el inquilino esté abierto. cerrado cuando acordaron permanecer abiertos. Es útil que el propietario incluya un texto que explique por qué el pago es razonable y por qué es importante que el inquilino permanezca abierto.

Muchas otras cuestiones relacionadas con el arrendamiento también podrían convertirse en obligaciones de pago. Como otro ejemplo, en lugar de prohibir al inquilino vender su contrato de arrendamiento o subarrendar el espacio a otra persona, tal vez el contrato de arrendamiento podría permitir automáticamente ciertas transacciones de ese tipo pero también requerir un ajuste del alquiler si ocurren. No es necesario que sea una situación binaria o de “sí/no”.

Si el contrato de arrendamiento tiene un garante y al dueño de la propiedad le importa que el garante mantenga una cierta solidez financiera, un tribunal probablemente no permitiría que el dueño de la propiedad rescinda el contrato de arrendamiento si el garante cae por debajo del estándar financiero requerido. Sin embargo, el contrato de arrendamiento podría exigir un aumento del alquiler para compensar al propietario por asumir más riesgos de los previstos.

Si el inquilino permite que la basura se acumule en los lugares equivocados o en los momentos equivocados, cualquier contrato de arrendamiento a menudo permitirá que el dueño de la propiedad limpie el desorden a expensas del inquilino. Podría tener más sentido simplemente imponer un cargo por provocar el desorden, nuevamente con una explicación de por qué es importante que tales desastres no ocurran y por qué el cargo es razonable.

En resumen, cualquier propietario debería intentar dotarse de un arsenal de armas, tanto grandes como pequeñas, para utilizarlas contra un inquilino moroso. Esas armas pueden incluir la rescisión del contrato de arrendamiento, pero también deberían incluir medidas menores que brinden al propietario un remedio práctico ante cualquier incumplimiento, dado que los tribunales no rescindirán fácilmente los contratos de arrendamiento.

La clave aquí es crear consecuencias más pequeñas e inmediatas por el mal comportamiento. Las consecuencias pequeñas e inmediatas pueden ser más dolorosas que las más grandes, que probablemente no sobrevivirán al escrutinio de un tribunal. Si el propietario puede acelerar, y lo hace, todo el alquiler adeudado en los últimos siete años de un contrato de arrendamiento y el inquilino de repente debe seis o siete cifras de alquiler acelerado, entonces muchos inquilinos simplemente se darán por vencidos. Por lo general, eso significa acampar en el espacio sin pagar alquiler y operar el negocio del inquilino hasta que llegue el alguacil o el sheriff.

Los derechos draconianos del propietario pueden dejar al inquilino sin esperanzas. Por lo tanto, el inquilino muchas veces deja de intentarlo. Consecuencias más pequeñas podrían ser suficientes, al menos a veces, para enseñarle a un inquilino que el dueño de la propiedad no siempre debe ser el último en recibir el pago después de la nómina, los proveedores y las distribuciones a los propietarios del inquilino. ¡El dueño de la propiedad no es socio del inquilino! Por otro lado, si el inquilino es el socio de facto del dueño de la propiedad, entonces el propietario quiere poder tomar acciones pequeñas pero serias para inspirar al inquilino a tomar esa asociación en serio.

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• Fuente: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/