La proporción de viviendas compradas con efectivo disminuye desde el máximo de noviembre

Aproximadamente un tercio (31.2%) de las compras de viviendas se pagaron totalmente en efectivo en diciembre, según un nuevo informe de Redfin, una corredora de bienes raíces impulsada por la tecnología. Esto es superior al 28.8% del año anterior, pero inferior al máximo de ocho años del 31.9% alcanzado en noviembre.

La proporción de viviendas compradas en efectivo sigue siendo elevada por encima de los niveles previos a la pandemia porque las tasas hipotecarias son altas, con un promedio del 6.36% en diciembre. Los compradores que pueden permitirse el lujo de pagar en efectivo están motivados a hacerlo porque significa que no necesitan pagar altos intereses por un préstamo. El pago hipotecario mensual típico ha aumentado aproximadamente un 25% respecto al año anterior, cuando las tasas rondaban el 4%.

Pero las tasas y los pagos hipotecarios mensuales han disminuido desde el pico que alcanzaron en noviembre, lo que ayuda a explicar por qué la porción de compras de viviendas realizadas en efectivo también alcanzó su punto máximo ese mes. Las compras en efectivo son comunes en dos escenarios notables: cuando las tasas hipotecarias son altas y cuando el mercado inmobiliario es competitivo, lo que motiva a los compradores adinerados a pagar en efectivo para atraer a los vendedores a aceptar su oferta. Esto último explica por qué la prevalencia de las compras en efectivo se disparó a finales de 2020 y se mantuvo elevada durante todo 2021.

Los préstamos de la FHA representan el 16% de las ventas de viviendas hipotecadas, la proporción más alta desde el inicio de la pandemia

Casi una de cada seis (15.6%) ventas de viviendas hipotecadas en todo el país utilizó un préstamo de la FHA en diciembre, frente al 12.5% del año anterior y la proporción más alta desde mayo de 2020.

Los préstamos VA también se han vuelto más comunes: el 7.1% de los compradores de viviendas que obtuvieron una hipoteca utilizaron una en diciembre. Eso es más que el 6.2% del año anterior y la proporción más alta desde julio de 2020.

Los préstamos de la FHA (y los préstamos de la VA, en menor medida) se volvieron cada vez más frecuentes en la segunda mitad de 2022, a medida que el mercado inmobiliario en general se enfrió considerablemente debido al aumento de las tasas hipotecarias y a que los compradores ganaron más poder de negociación. Esto se produjo después de que su uso se desplomara en 2021 en medio del mercado inmobiliario pandémico ultracompetitivo. La proporción de ventas de viviendas hipotecadas mediante un préstamo de la FHA cayó a un mínimo histórico del 10.4% en abril de 2022, mientras que el uso de préstamos de la VA tocó fondo en marzo y abril de 2021 con un 5.5%.

Es más probable que los compradores financiados por la FHA obtengan sus ofertas, que tienden a incluir pequeños pagos iniciales, aceptadas en un mercado frío donde hay poca o ninguna competencia de compradores con pagos iniciales más altos y quizás condiciones de financiamiento más deseables. En un mercado caliente, los vendedores a menudo eligen compradores que pagan en efectivo o que utilizan préstamos convencionales porque creen que es más probable que esos acuerdos se cierren de manera rápida y eficiente.

"Los compradores están utilizando con éxito los préstamos de la FHA con más frecuencia ahora porque los vendedores están ansiosos por aceptar cualquier oferta que reciban cuando su casa está en el mercado y solo se muestra una o dos veces por semana", dijo el economista senior de Redfin, Sheharyar Bokhari. “Eso significa que los compradores con menos dinero en el banco finalmente pueden conseguir viviendas. Pero no todo son buenas noticias para los compradores de la FHA: sus préstamos están siendo aceptados porque el mercado es lento, y el mercado es lento porque las altas tasas y precios lo hacen inasequible para mucha gente”.

Aunque ahora es más fácil para los compradores utilizar los préstamos de la FHA, los compradores en efectivo todavía se encuentran en una posición financieramente ventajosa. No necesitan pagar el dinero extra que viene con los intereses de su hipoteca y pueden aprovechar mejor la caída de los precios de las viviendas desde su punto máximo.

Los préstamos convencionales siguen siendo, con diferencia, el tipo más común, aunque otros tipos de préstamos están reduciendo su participación. Poco más de las tres cuartas partes (77.3%) de las ventas de viviendas hipotecadas de diciembre utilizaron un préstamo convencional, frente al 81.2% del año anterior y el nivel más bajo desde junio de 2020.

Aspectos destacados a nivel metropolitano: los préstamos de la FHA aumentan más rápidamente en lugares que se enfrían rápidamente

El uso de préstamos de la FHA aumentó en 33 de las 40 áreas metropolitanas en este análisis. Aumentó más en Riverside, California, donde el 26.3% de las ventas de viviendas hipotecadas utilizaron un préstamo de la FHA en diciembre, frente al 16.3% del año anterior. Luego vienen Phoenix (18.2%, frente al 9%) y Las Vegas (21.8%), frente al 13.6%). Los préstamos de la FHA se están recuperando particularmente rápido en las ciudades en auge de la pandemia de Phoenix y Las Vegas, principalmente porque esos mercados inmobiliarios se han enfriado rápidamente, y ambas áreas metropolitanas se encuentran entre las que tienen las mayores caídas interanuales en las ventas de viviendas pendientes.

Los préstamos de la FHA fueron más comunes en Riverside, Detroit (25.1%) y Cleveland (21.9%) en diciembre. Son menos comunes en las zonas caras de California. Sólo el 1.1% de las ventas de viviendas hipotecadas en San Francisco utilizaron un préstamo de la FHA, seguido por el 2.3% en San José y el 3.6% en Anaheim.

El uso de préstamos VA también ha aumentado en 33 de las áreas metropolitanas incluidas en este análisis, con los mayores aumentos en San Diego, Virginia Beach y Jacksonville, Florida, todas ellas sede de importantes bases militares. Esos son también los lugares donde los préstamos VA son más frecuentes (Virginia Beach: 43.1%; Jacksonville: 20.7%; San Diego: 19.5%).

La prevalencia de compras totalmente en efectivo aumentó en 30 de las áreas metropolitanas en el análisis de Redfin. El mayor aumento se produjo en Riverside, California, donde el 35.4% de las viviendas se compraron en efectivo, frente al 22.3% del año anterior. Luego vinieron Cleveland (43.6%, frente al 32%) y Filadelfia (35.9%, frente al 26.2%).

En general, las compras en efectivo fueron más comunes en Florida. Más de la mitad (52%) de las compras en West Palm Beach se realizaron en efectivo, seguidas por aproximadamente el 45% tanto en Jacksonville como en Miami.

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• Fuente: https://www.forbes.com/sites/brendarichardson/2023/02/15/share-of-homes-bought-with-cash-ticks-down-from-november-peak/